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1、 . 資陽市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 第一部分總論 目前資陽市城區(qū)樓盤目前20余個(gè)，其中統(tǒng)計(jì)樣本15個(gè)，在售樓盤總占地500余畝，總建筑面積約600000㎡（只計(jì)沱江新城已推出的項(xiàng)目），主要分布在新城區(qū)，規(guī)模普遍不大，多層住宅是開發(fā)主流，無電梯公寓和別墅和商業(yè)用房較少。面積集中在83-130㎡的套二和套三且銷售情況較好，140㎡以上的戶型銷售緩慢，二層商業(yè)用房滯銷。房屋價(jià)格上漲較快，住宅總體均價(jià)1100元/㎡，商業(yè)用房總體均價(jià)在3400元/㎡左右。位于車城大道與嬌子大道項(xiàng)目總體銷售在75%左右，沱江新城片區(qū)項(xiàng)目接受咨詢中，未開盤。 第二部分資陽市場環(huán)境 一、資陽市簡介 資陽市

2、位于盆地中偏西部，成渝高速公路西段，緊鄰，與江、、、眉山相鄰。全市幅員面積7962平方公里，轄雁江區(qū)、簡陽市、安岳縣、樂至縣，總?cè)丝?00萬。是2000年底才經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤地建市的新興城市，資陽市委、市政府駐雁江區(qū)。 資陽工業(yè)基礎(chǔ)較好，擁有各類工業(yè)企業(yè)1.2萬戶，主要以燃機(jī)車、電力機(jī)車、農(nóng)用車、汽車輪胎、機(jī)械設(shè)備、食品、化工、醫(yī)藥、絲綢、紡織、建工建材等門類為主。目前，全市正加快實(shí)施“中國西部車城”發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)筑以造車為主的加工工業(yè)體系。 資陽市也是全國聞名的農(nóng)林牧漁全面發(fā)展的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)農(nóng)業(yè)區(qū)，是全國重要經(jīng)濟(jì)作物重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)。擁有國家糧食基地、生豬基地、棉花基地、花生基地和以山羊?yàn)榇淼男笄莼?/p>

3、，占全國總產(chǎn)量70%的檸檬基地，以與特種水產(chǎn)基地，具有農(nóng)副產(chǎn)品深度加工和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開發(fā)的巨大潛力。 資陽市交通優(yōu)勢十分突出，成渝高速公路、成渝鐵路、321國道（—）、319國道（至）、318國道（至）、省道106環(huán)繞與沱江縱貫全境。 資陽市旅游資源豐富，以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中國民間（石刻）藝術(shù)之鄉(xiāng)”；樂至是毅元帥故居。 資陽屬淺丘地貌，氣候溫和，糧、棉、油、果、菜、中藥材等生物資源較為豐富。全市水資源豐富，有3平方公里以上的大小河流43條，大中小型水庫377座，市生態(tài)保護(hù)良好，森林覆蓋率為47％，樂至是全國先進(jìn)綠化縣。 二、資陽市經(jīng)濟(jì) 1、國民生產(chǎn)總值、國民收入（本

4、年度總量和增長率） 2005年，全市GDP將達(dá)256.9億元，比建市時(shí)的2000年增加125.7億元，超過“十五”目標(biāo)37億元，5年時(shí)間經(jīng)濟(jì)總量翻了一番。 (1)金融運(yùn)行平穩(wěn) 1-8月全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額232.6億元，比年初增加20.8億元，增長9.8%，同比多增2.0億元；各項(xiàng)貸款余額101.5億元，比年初增加6.0億元，增長6.3%，同比多增2.4億元。1-8月，金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入390.6億元，金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出378.2億元，現(xiàn)金凈回籠12.4億元。 (2)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長 1-8月，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成28.6億元，同比增長29.4%， 比1-7月提高7.7個(gè)百

5、分點(diǎn)。從投資管理渠道看，基本建設(shè)投資增長18.4％，更新改造投資增長58.7％，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長60.5％；從投資產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資增長130.5%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長37.7％，第三產(chǎn)業(yè)投資增長18.2％。 (3)外貿(mào)出口回落 1-8月，由于受中國南車集資陽機(jī)車廠、省資陽市四海發(fā)展 實(shí)業(yè)出口回落等影響，全市自營出口創(chuàng)匯2794萬美元、外貿(mào)調(diào)供總值3.5億元，同比分別下降38.6%、32.6%。 (4)資陽消費(fèi)品零售市場穩(wěn)中趨旺 1-8月，全市社會消費(fèi)品零售總額52.1億元，同比增長15.5%。 其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長14.2%，餐飲業(yè)零售增長24.4%；私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額

6、37.9億元，增長20.4%，占社會消費(fèi)品零售總額的72.7%。 (5)財(cái)政收入增勢良好 1-8月，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入3.8億元，同口徑增長35.8%。其中，增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅分別增長5.0%、32.5%、37.7%、14.3%。地方財(cái)政一般預(yù)算支出11.9億元，同比增長22.0%。 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 全市國生產(chǎn)總值133.4億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)約占44.08％，第二產(chǎn)業(yè)約占28.19％，第三產(chǎn)業(yè)約占27.73％。工業(yè)產(chǎn)品主要有燃機(jī)、卷煙、動(dòng)力機(jī)械、機(jī)械加工制品、石油化工產(chǎn)品、光學(xué)元件、農(nóng)藥、水泥、五金制品、磷肥、食品等。其中，鐵道部資陽燃機(jī)車廠號稱“十里車城”，

7、所產(chǎn)東風(fēng)、紅系列機(jī)車全國聞名。農(nóng)副產(chǎn)品主要為水稻、小麥、玉米、甘蔗、油菜籽、花生、辣椒等，糧食總產(chǎn)量246.8萬噸，棉花2.8萬噸、油料12.4萬噸，生豬出欄385.9萬頭。名優(yōu)特產(chǎn)有“臨江寺豆瓣”、天府花生、寶蓮大曲、甘蔗、瘦肉型豬等。 3、支柱產(chǎn)業(yè) “工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略使以資陽機(jī)車廠、南駿公司、五糧液川橡集團(tuán)等為骨干的車產(chǎn)業(yè)開始顯現(xiàn)集群效應(yīng)，以“千萬工程”為代表的食品工業(yè)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)和質(zhì)的提升。 板塊集聚效應(yīng)日趨明顯。園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量已占全市規(guī)模以上工業(yè)的70%，形成了具有一定規(guī)模特色的產(chǎn)業(yè)鏈群。工業(yè)重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展也具一定規(guī)模，潛力顯現(xiàn)，10個(gè)工業(yè)重點(diǎn)鎮(zhèn)中規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值超億元的已有5個(gè)，預(yù)計(jì)全年將

8、達(dá)到6個(gè)。預(yù)計(jì)1-10月，重點(diǎn)鎮(zhèn)71戶規(guī)模企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值30.1億元，比重占全市規(guī)模工業(yè)的20.6％。 同時(shí)，以生豬、山羊、檸檬、糧油等資源為基礎(chǔ)，以四海、澳士達(dá)、華通等企業(yè)為依托，以全市460余個(gè)農(nóng)村專合組織為橋梁的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“十龍起舞”格局初步形成。 三、資陽市基礎(chǔ)設(shè)施 1、交通 資陽交通優(yōu)勢十分突出，天府第一高速公路—成渝高速公路從我市北郊穿過；成渝鐵路、321國道（至）、319國道（至）、318國道（至）亦穿境而過，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)到了3394公里。 2、通訊 資陽市通訊設(shè)施先進(jìn)，光纖傳輸快捷，實(shí)現(xiàn)了全球通訊無障礙。 3、供水 資陽市建有自來水廠4座，全市綜合日供水

9、能力18萬噸，滿足了市區(qū)生活、生產(chǎn)用水。 4、供電 資陽市現(xiàn)有220千伏變電所3座，110千伏變電所5座，并有54座水電站與大電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，供電能力為現(xiàn)需求量的2倍以上。 5、供氣 市區(qū)年供應(yīng)液化石油氣15600噸，供應(yīng)管道天然氣1836萬立方米，在供各種燃?xì)庥脩暨_(dá)8.6萬戶。 6、醫(yī)療 全市有各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)100多個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員2500多人，每萬人擁有病床21；醫(yī)療設(shè)備日益先進(jìn)，技術(shù)水平大大提高，市人民醫(yī)院達(dá)到國家“二級乙等”醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)。 四、資陽市規(guī)劃 資陽城市現(xiàn)有常住人口約18萬人，城市建設(shè)用地14.24平方千米，人均79.12平方米/人，其中工業(yè)用地占30.08%。城

10、市建設(shè)分為舊城、431廠和寶臺、侯家坪四個(gè)片區(qū)。 （一）總體規(guī)劃 1、規(guī)劃構(gòu)思依據(jù)資陽城市處于成渝經(jīng)濟(jì)走廊與平原經(jīng)濟(jì)圈東環(huán)線交匯處的區(qū)位關(guān)系和沱江、九曲河在此相匯環(huán)繞，兩岸丘陵、平壩紛相間的自然地理環(huán)境，以與作為“資陽人”發(fā)掘地和“石刻之鄉(xiāng)”的歷史文化特點(diǎn)，提出把資陽建成成渝經(jīng)濟(jì)走廊上新興的現(xiàn)代化中心城市和川中丘陵地區(qū)富有歷史文化和地方特色的生態(tài)型山水園林城市。 2、城市性質(zhì)經(jīng)濟(jì)圈東部以機(jī)電、食品、輕化為主導(dǎo)的中心城市。 3、空間布局根據(jù)資陽城市用地發(fā)展歷史演變特點(diǎn)、影響因素和各片區(qū)城市用地綜合評價(jià)，以與城市空間生長機(jī)理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，確立“生態(tài)優(yōu)先”的發(fā)展策略。構(gòu)建城市與生態(tài)環(huán)境

11、的協(xié)調(diào)與融合，體現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的整體性與合理性，塑造丘陵地區(qū)“山水城市”特色風(fēng)貌與品位形象的思想取向。城市用地發(fā)展采取調(diào)整、疏散舊城，整合、完善431片區(qū)，重點(diǎn)南移發(fā)展南市、侯家坪，東拓發(fā)展寶臺、汪家坪，從而形成以舊城為中心，呈分別向西北、西南、東南輻射的沿江組團(tuán)式扇狀結(jié)構(gòu)形態(tài)。城市功能分區(qū)組織為舊城、431、南市、寶臺4個(gè)片區(qū)和老城、蘭家坡、431廠、松濤、南市、侯家坪、寶臺、汪家坪8個(gè)功能組團(tuán)，以與馬1個(gè)旅游度假區(qū)。 4、創(chuàng)新與特色規(guī)劃樹立城市經(jīng)營理念；把規(guī)模規(guī)劃與時(shí)限規(guī)劃相結(jié)合；體現(xiàn)“生態(tài)優(yōu)先”的思想；重視區(qū)域和土地經(jīng)濟(jì)分析；城市景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)著重整體形象；突出項(xiàng)目規(guī)劃制，以項(xiàng)目帶動(dòng)地區(qū)發(fā)

12、展；按用地空間類別、用地相容性和土分等定級等進(jìn)行土地使用控制。 5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃人口：近期25萬人以，遠(yuǎn)期40萬人以。規(guī)劃區(qū)圍：266平方千米。 規(guī)劃用地：遠(yuǎn)期35.86平方千米，人均89.67平方米/人。其中居住用地占27.52%，人均24.67 平方米/人；工業(yè)用地占20.05%，人均17.98平方米/人；道路廣場用地占14.80%，人均13.27平方米/人；綠地占14.77%，人均13.25平方米/人；公共設(shè)施用地占12.19%，人均10.93平方米/人。 道路紅線寬度：主干道40-50米，次干道24-30米，支路18-20米。供水、供電、燃?xì)鈽?biāo)準(zhǔn)：人均生活用水量250

13、升/人?日，人均年用電量4200千瓦時(shí)，人均生活用氣量 0.35立方米/人?日。 環(huán)保指標(biāo)：廢水處理率達(dá)80%，廢氣治理率達(dá)70%，固體廢物處置率達(dá)90%，氣化率達(dá)95%，環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)率達(dá)90%，綠化覆蓋率達(dá)50%以上。防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)：防洪按50年一遇洪水，人防按四類重點(diǎn)人防城市，抗震一般建構(gòu)筑物按6度、重要建構(gòu)筑物按7度。 6、實(shí)施效果規(guī)劃編制完成兩年多來，實(shí)施效果顯著，起到了宏觀調(diào)控指導(dǎo)的作用。按近期建設(shè)規(guī)劃，市政基礎(chǔ)設(shè)施得到較大發(fā)展，松濤新區(qū)建設(shè)初具規(guī)模，舊城整治煥然一新，改善了投資環(huán)境，吸引了一批省外投資商，促進(jìn)了資陽經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，初步獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益。

14、（二）重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃 1、“723”工程 從2004年9月起,資陽實(shí)施旨在改變城市面貌的“723工程。“723”工程是指資陽大道、家壩、老城區(qū)、沱一橋至海峽大廈、家灣、開發(fā)區(qū)、行政商務(wù)等7個(gè)片區(qū)，沱江一、二兩橋，以與國道106線雁江段、賓鐵路、二環(huán)路三線。計(jì)劃總投資49.9億元,2005年底完成10個(gè)億。2005年底,實(shí)現(xiàn)建成區(qū)面積20平方公里,市區(qū)人口超過20萬?！?23”有機(jī)地連接了資陽新城區(qū)與舊城區(qū)，并成為以項(xiàng)目為抓手建設(shè)中等城市的有效載體。 2、沱江新城 “沱江新城”由桑聯(lián)公司全額投資約18億元人民幣進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目位于資陽市城區(qū)東側(cè)，總占地約1900畝，開發(fā)規(guī)模要求總建筑面積15

15、0萬平方米，綠化占地不低于35%，容積率1.22，總規(guī)劃人口6934戶。該項(xiàng)目計(jì)劃的開發(fā)建設(shè)總工期為8年，分兩期進(jìn)行，一期工程投資約8億元，開發(fā)建設(shè)面積約1000畝，開發(fā)建設(shè)工期為3年；二期工程投資約10億元，開發(fā)建設(shè)面積約900畝，開發(fā)建設(shè)工期為5年。目前 “沱江新城”由多個(gè)項(xiàng)目組成，包括水岸、錦繡江山、怡景花園?觀景閣等。 第三部分資陽市房地產(chǎn)市場 一、資陽市房地產(chǎn)市場概況 （一）、資陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長勢頭強(qiáng)勁。2005年1-9月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.74億元，比上年同期增長59.39%， 1-9月商品房施工面積182.6萬平方米，同比增長72.

16、35%，新開工面積99.46萬平方米，同比去年增加93.01%。 1-9月商品房竣工面積15.2萬平方米，同比去年11.18萬平方米增加4.02萬平方米，增幅35.96%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增減環(huán)比增減房地產(chǎn)新開工面積同比增減環(huán)比增減 1-2月 5781 17.65 3月 7867 128% 38.34 205.7% 4月 5673 85.6% -27.9% 2.23 -46.7% -94.2% 5月 4329 26.0% -23.7% 4.93 35.1% 121% 6月 11546 105% 166.7% 14.51 70.3% 194% 7月 8116 47.

17、5% -29.8% 11.51 99.5% -20.7% 8月 6315 184.7% -22.2% 6.39 10.4% -44.5% 9月 7754 52.6% 22.8% 3.6 2000% -43.7% 表一：2005年1—9月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表（單位：萬元） 2、商品房銷售量大幅上升。今年1-9月，全市商品房銷售面積達(dá)43.1萬平方米，銷售金額4億元。同比分別上升67.05%，119.8%。其中商品房預(yù)售26.97萬平方米，現(xiàn)售16.13萬平方米。商品住房銷售（含預(yù)售）37.17萬平方米，同比增長80.1%，占商品房銷售總量的86.24%。住房消費(fèi)已成為全市房地產(chǎn)消費(fèi)的主流

18、。 表二：2005年商品房銷（預(yù)）售情況表（單位：萬平方米） 3、住房價(jià)格基本穩(wěn)定。今年1-9月，全市商品住宅銷售均價(jià)788元/㎡，與去年同比上漲了8.7%，其中雁江區(qū)商品住宅均價(jià)為1040元/㎡，與去年同比上漲了 4.03% 。 表三：2005年商品住宅價(jià)格走勢圖（單位：元/㎡） 4、二手房交易略有下降。今年1-9月，資陽二手房交易面積15.39萬平方米，成交金額9241萬元，同2004年相比略有下降。 5、商品房空置量下降。截止今年 9月，商品房空置面積為10.3萬平方米，與2004年相比下降34.0%，其中住宅6.15萬平方米，下降42.5%。 表四：2005年商品房空置

19、面積（單位：萬平方米） （二）、情況分析 1、房產(chǎn)新政對房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增勢抑制效果明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快現(xiàn)象是當(dāng)前政策調(diào)控的容之一，從新政的實(shí)施效果來看，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資過快的勢頭得到一定緩解，投資額與新開工面積增幅均有所回落，加上國家緊縮房地產(chǎn)信貸，各開發(fā)商已開始減少開發(fā)量，全力促進(jìn)已建商品房的消化。 2、供求矛盾得到緩和，價(jià)格上漲趨勢得到抑制，由于2004年強(qiáng)勁的住房消費(fèi)需求，導(dǎo)致一時(shí)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。今年以來全市加大房地產(chǎn)投資，增加商品住房供應(yīng)量，房價(jià)受供求關(guān)系影響趨于平穩(wěn)。 二、在售樓盤 1、概況 目前在售樓盤20余個(gè)，樓盤絕大部分在資陽新城區(qū)，老城區(qū)新項(xiàng)目

20、僅1個(gè)即裕豐苑?？傉嫉孛娣e500余畝，總建筑面積約600000㎡，以多層住宅為主，少量商業(yè)用房，目前市場上還無小高層電梯公寓和別墅推出。 2、在售項(xiàng)目 （1）春天花園 項(xiàng)目位于資陽市政府北側(cè)，由省資陽得宇房地產(chǎn)開發(fā)XX公司開發(fā)。占地41.6畝,總建筑面積59626.97㎡,容積率2.18。物業(yè)類型為多層,總戶數(shù)430戶,綠化率38%,住宅戶型面積91.25-218.82㎡,物管費(fèi)0.2元。項(xiàng)目于2005年上半年推出,目前銷售均價(jià)1260元/㎡,一次性付款優(yōu)惠50元/㎡,按揭付款優(yōu)惠10元/㎡,銷售率約80%。 （2）博雅花園 項(xiàng)目位于資陽市嬌子大道與外環(huán)路交匯處,由資陽博雅實(shí)業(yè)開發(fā)。

21、占地49畝,總建筑面積55654㎡,容積率為1.81。物業(yè)類型為多層、寫字間、商業(yè),總戶數(shù)354戶,綠化率38.6%,住宅戶型面積66.76-143㎡,物管費(fèi)0.3元。項(xiàng)目分二期開發(fā),一期于2005年8月推出,住宅銷售均價(jià)950元/㎡, 一次性付款優(yōu)惠7%,按揭付款優(yōu)惠2%,一期銷售90%；商鋪一層3500元/㎡,二層1800元/㎡,銷售約20%,二期預(yù)計(jì)2006年4月推出。 （3）帝景名苑 項(xiàng)目位于資陽市嬌子大道,由帝景摩爾房地產(chǎn)開發(fā)資陽分公司開發(fā)。占地114畝,總建筑面積97000㎡，物業(yè)類型為多層、商業(yè)。項(xiàng)目分二期開發(fā)，目前推出的一期全為大戶型173.26-313.26㎡,銷售價(jià)格1

22、300-1600元/㎡,目前購買躍層贈送停車位一個(gè)，臨街商鋪價(jià)格未定。二期為中小戶型，套二（80-90㎡）、套三（100-130㎡），二期推出時(shí)間、價(jià)格未定。 （4）新世紀(jì)小區(qū)花園 項(xiàng)目位于資陽大道市政府旁，由省資陽房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)。占地33畝，總建筑面積46236.8㎡，容積率2.1。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，總戶數(shù)266戶，綠化率31.8%，住宅戶型面積87.35-166.95㎡，物管費(fèi)0.2元。項(xiàng)目于2005年7月推出，2006年2月交房。目前銷售均價(jià)1100元/㎡，銷售約75%；臨街商鋪銷售價(jià)格3800元/㎡，面積從50㎡起，進(jìn)深近20米。 （5）喜悅福苑 項(xiàng)目位于資陽市二環(huán)路

23、人事局右側(cè)，由資陽市喜悅房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。占地26畝，總建筑面積32262.06㎡，容積率2.1。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，總戶數(shù)277戶，綠化率41%，住宅戶型面積96.95-127.44㎡，物管費(fèi)0.2-0.3元。目前銷售均價(jià)1000元/㎡，臨街商鋪銷售價(jià)格3500元/㎡。該公司緊鄰的一個(gè)項(xiàng)目喜悅吉苑，銷售價(jià)格與福苑相當(dāng)，物業(yè)類型也為多層，臨街商鋪價(jià)格為3600元/㎡?，F(xiàn)項(xiàng)目接受咨詢中，客戶群中有相當(dāng)?shù)氖菃挝毁彿俊? （6）銀杏苑 項(xiàng)目位于資陽市嬌子大道旁，由資陽市永鑫房地產(chǎn)公司開發(fā)。占地12畝，總建筑面積16684.22㎡，容積率2.01。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，住宅戶型面積94.97-124

24、.26㎡，物管費(fèi)0.2元。項(xiàng)目于2005年7月推出，2006年2月交房。目前銷售均價(jià)988元/㎡，春節(jié)期間購房優(yōu)惠40元/㎡，銷售約90%；臨街商鋪銷售價(jià)格3980元/㎡，面積從60㎡起，進(jìn)深17米。項(xiàng)目現(xiàn)正在交房中。 （7）裕豐苑 項(xiàng)目位于資陽市北門小北街64號，由省千業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)\資陽市寶豐房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。占地11畝，總建筑面積約20000㎡。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，總戶數(shù)158戶，綠化率30%，住宅戶型面積81.2-111.6㎡，物管費(fèi)未定。項(xiàng)目期正在排號中，已預(yù)訂105戶，排號交訂金500元。目前銷售均價(jià)1100元/㎡，一次性付款30元/㎡，分期付款優(yōu)惠20元/㎡，按揭付款優(yōu)惠10元

25、/㎡；臨街商鋪銷售價(jià)格3300-3500元/㎡。 （8）馨合家苑 項(xiàng)目位于321國道與教育園區(qū)干道交匯處，由資陽市茂林房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。占地23畝，總建筑面積29186㎡，容積率1.9。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，總戶數(shù)304戶，綠化率43%，住宅戶型面積84-229㎡，物管費(fèi)0.28元。項(xiàng)目于2006年1月10開盤，2006年6月交房。目前銷售價(jià)格919-1058元/㎡，銷售約20%；臨街商鋪銷售價(jià)格3500元/㎡，面積從40㎡起。一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。 （9）吉好花苑 項(xiàng)目位于資陽市武警支隊(duì)與資陽電力公司之間，由資陽市榮發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)XX公司開發(fā)。占地20余畝，總建筑面積2916

26、4㎡，容積率1.9。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，總戶數(shù)269戶，綠化率40%，住宅戶型面積82-140㎡，物管費(fèi)0.2-0.3元。項(xiàng)目由3幢建筑組成，價(jià)格分別為1130元/㎡、1140元/㎡、1150元/㎡；臨大街商鋪銷售價(jià)格3500元/㎡，其余的為2800元/㎡，面積從40㎡起，銷售約70%。 （10）好夢家園 項(xiàng)目位于資陽市獅子山小區(qū)321國道旁，由資陽市立天房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。占地33.57畝，總建筑面積40288㎡，容積率1.8。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，總戶數(shù)380戶，綠化率35%，住宅戶型面積87.8-200㎡，物管費(fèi)0.2-0.3元。春節(jié)期間銷售價(jià)格948元/㎡，銷售約65%。 （11）

27、彩域 項(xiàng)目位于321國道市武警支隊(duì)對面，本項(xiàng)目屬于拆遷安置房。占地12畝，總建筑面積15280㎡，容積率1.86。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，總戶數(shù)約100戶，綠化率32.7%，住宅戶型面積89.8-156.8㎡。目前銷售價(jià)格988元/㎡，銷售約70%；臨街商鋪帶車位齊賣,銷售價(jià)格1680元/㎡。 （12）沱江新城?水岸 項(xiàng)目位于沱江河岸沱江新城F板塊，由資陽市沱江新城金山房地產(chǎn)開發(fā)XX公司開發(fā)。占地82.56畝，總建筑面積76710㎡，容積率1.4。物業(yè)類型為純多層，總戶數(shù)672戶，綠化率38%，住宅戶型面積84.27-164.38㎡，物管費(fèi)不超過0.3元。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2006年3月開盤，銷售均

28、價(jià)1280元/㎡,一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。 （13）沱江新城?錦繡金山 項(xiàng)目位于沱江河岸沱江新城K板塊，由資陽市沱江新城金山房地產(chǎn)開發(fā)XX公司開發(fā)。占地52.45畝，總建筑面積49818.9㎡，容積率1.83。物業(yè)類型為多層、商業(yè)，總戶數(shù)359戶，綠化率39.5%，住宅戶型面積77.42-143.38㎡，物管費(fèi)不超過0.3元。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2006年3月開盤，住宅銷售均價(jià)1280元/㎡,商鋪3800元/㎡，一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。 （14）麗陽新界 項(xiàng)目位于資陽市臺陽路與松濤路交匯處，由省鑫峰房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。占地約5畝，總建筑面積7743㎡，容積率2.3。物業(yè)類型為多層、

29、商業(yè)，總戶數(shù)54戶，住宅戶型面積88-109㎡，物管費(fèi)未定。住宅銷售均價(jià)1100元/㎡,商鋪一層價(jià)格6800元/㎡，二層2300元/㎡，一次性付款優(yōu)惠2%。 （15）天和順府 項(xiàng)目位于資陽嬌子大道與二環(huán)路交匯處，欲打造15層全景觀電梯公寓，已經(jīng)修建到二層，現(xiàn)已停工，售樓部關(guān)閉，具體資料不詳。 3、在售樓盤特征 （1）、樓盤所在區(qū)域多在新城區(qū) 已開發(fā)的樓盤和正在開發(fā)的樓盤多在新區(qū)。老城區(qū)樓盤1個(gè)，新城區(qū)14個(gè)。新城區(qū)樓盤主要分布在嬌子大道和車城大道沿線，另外沱江新城也包括了幾個(gè)項(xiàng)目。 老城區(qū)可供開發(fā)的土地較少，資陽市政府的規(guī)劃向西發(fā)展，大力建設(shè)新區(qū)，可供開發(fā)的土地較多，帶動(dòng)該片區(qū)的房

30、地產(chǎn)開發(fā)。 （2）、占地規(guī)模普遍較小 占地規(guī)模普遍偏小，多在100畝以下，占93%。其中項(xiàng)目占地在30畝以下（含30畝）占到僅50%，占地100畝以上的樓盤只有1個(gè)，即帝景名苑。 （3）、建筑面積較小 建筑規(guī)模普遍較小，大多在80000㎡以下，帝景名苑總建筑面積97000㎡。建筑規(guī)模在50000㎡以下的項(xiàng)目共10個(gè)，占67%。 （4）、在售住宅項(xiàng)目全為多層 以多層住宅為主，無電梯公寓開發(fā)，博雅花園有一棟辦公用房，未推出。商業(yè)用房主要是住宅臨街底層，純商業(yè)項(xiàng)目一個(gè)即資陽好萊塢商業(yè)廣場。 二級城市的購房群體普遍對小高層電梯公寓接受度不高，作為2000年才建市的資陽，購房消費(fèi)群體對

31、電梯公寓的接受程度更低，他們更多關(guān)注的是普通多層住宅，隨著消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識的提高，購房者對電梯公寓的接受度將越來越高，電梯公寓項(xiàng)目也將占據(jù)市場一定的份額。居住別墅更多的是身份的象征，別墅購買者大多有較高和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，而資陽市人均收入不高，購買客戶群體有限。別墅項(xiàng)目開發(fā)對整個(gè)項(xiàng)目所在地的環(huán)境有較高的要求，預(yù)計(jì)別墅項(xiàng)目開發(fā)將集中在沱江江邊沿線。 （5）、戶型面積以套三為主 戶型以110-140㎡的套三為主，其次是70-90㎡的套二。套一較少，帝景名苑一期全為大戶型，最小面積為170㎡，戶型以套四、套五為主。 資陽市只有18萬人，人均收入水平較低，家庭觀念較重，大多兩代人或三代人同住，親

32、朋好友交往多，需求的住房面積較大，要求的臥室較多，購房資金更多的是靠全家人的力量，故購買套一的較少，較多選擇購買套二和套三。 （6）、銷售價(jià)格 住宅均價(jià)在1100元/㎡左右，目前在推出的項(xiàng)目中，最高價(jià)達(dá)到1600元/㎡，出現(xiàn)在帝景名苑項(xiàng)目上。臨街商業(yè)用房價(jià)格集中在2800-3800元/㎡之間，麗陽新界底層商業(yè)用房價(jià)格達(dá)6800元/㎡。 資陽市房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格比較低與資陽市人均收入水平和項(xiàng)目開發(fā)檔次低有較大的關(guān)系，價(jià)格上漲空間較大。如果項(xiàng)目做好環(huán)境打造和實(shí)行差異化的營銷推廣方式，將取得較高的回報(bào)率。 （7）、住宅和商業(yè)用房銷售情況較好。 各樓盤住宅總體銷售情況較好，特別是位于嬌子大道

33、沿線的幾個(gè)項(xiàng)目（博雅花園、喜悅福苑、新世紀(jì)小區(qū)花園、春天花園）銷售情況較理想。銷售周期普遍較短，各樓盤滯銷的戶型多是頂躍式和大戶型，原因有樓層高，面積大，總價(jià)高，客戶群體很有限，特別是帝景名苑一期全大戶型，銷售較慢，更打出了購躍層送停車位。 商業(yè)用房銷售情況不一，但總體銷售情況較好。各項(xiàng)目商業(yè)部分主要是底層臨街商鋪（好萊塢商業(yè)廣場為純商業(yè)項(xiàng)目），位于嬌子大道沿線的底商尤其是市政府附近的商業(yè)用房受到較高的追捧，銷售情況理想，價(jià)格在3500元/㎡左右，相比之下車城大道商業(yè)用房銷售情況較慢，商業(yè)用房銷售周期較長，2層與以上的商業(yè)用房滯銷。 （8）、客戶群體 該區(qū)域購房需求主要是套三和套二的多層

34、普通住宅。購房者主要是資陽市區(qū)購房者，單位購房較多，購房目的主要是自住，少量的投資，選擇一次性付款較多，一次性付款的優(yōu)惠也較大。 三、資陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1、2006年市場需求預(yù)測 資陽的城市化水平由2000年的11．3％經(jīng)過近10年的建設(shè)，提升到30％，城市人口將增加一倍，住房需求將達(dá)到1000萬平方米，平均每年的住房需求量將達(dá)到100萬平方米。城市居民住房消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識正在發(fā)生變化。舊房換新房、小房換大房、居住講環(huán)境的消費(fèi)觀念和意識正在極大的左右著資陽人的住房觀念，人們已經(jīng)不再滿足于有房住，而是要求“有好房住”。 預(yù)計(jì)2006年在資陽購房的主要來源于資陽本地人、資陽市公務(wù)員和

35、企業(yè)中層與中高層管理人員、技術(shù)人員、銷售人員。購房目的仍以自住為主，少量投資。面積集中在80-130㎡的中小戶型的套二和套三的多層中檔樓盤，小高層電梯公寓接受度較低、選擇140㎡以上的套四和套五的戶型的較少，主要考慮平層，購買躍層的較少，購買錯(cuò)層的增加。大多購房者能承受的中檔樓盤價(jià)格在1100-1700元/㎡之間。 2、2006年市場供給預(yù)測 2006年上半年將推出的項(xiàng)目（含分期開發(fā)的項(xiàng)目）至少6個(gè)，推出的總建筑面積將超過300000㎡。 從項(xiàng)目所處區(qū)域來看，新城區(qū)的嬌子大道和車城大道片區(qū)將成為資陽房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 從項(xiàng)目規(guī)模來看，通過對資陽市2005年拍賣的土地信息了解到，

36、各開發(fā)項(xiàng)目占地規(guī)模普遍較小，缺少大盤。 從物業(yè)類型來看，普通多層仍是開發(fā)的主流，小高層電梯公寓和別墅開發(fā)較少，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)增加，辦公樓很少（僅博雅花園一期中有一棟）。 從戶型面積來看， 80-90㎡的套二和110-130㎡的套三是主流戶型，至少占80%；140㎡以上的套四和套五與70㎡以下的套一較少。 從項(xiàng)目開發(fā)檔次來看，消費(fèi)觀念和意識正在極大的左右著資陽人的住房觀念，人們已經(jīng)不再滿足于有房住，而是要求“有好房住”。消費(fèi)者不僅僅看重項(xiàng)目價(jià)格、戶型，對小區(qū)的軟環(huán)境有更高的要求，如建筑風(fēng)格、物業(yè)管理等等。中檔、中高檔項(xiàng)目接受程度較高。 3、價(jià)格預(yù)測 2006年，房地產(chǎn)市場總體價(jià)格將穩(wěn)中有

37、升。預(yù)計(jì)住宅均價(jià)在1100-1500元/㎡之間；商業(yè)用房總體均價(jià)在3800-4200元/㎡之間，其中一層商業(yè)用房預(yù)計(jì)將突破4000元/㎡，二層商業(yè)用房有望達(dá)到2500元/㎡。 第四部份項(xiàng)目 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于資陽市嬌子大道旁，凈用地面積89.6畝。 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 本項(xiàng)目位于資陽市新城區(qū)，嬌子大道旁，地塊對面是資陽市市政府、電信辦公樓以與資陽市新建的世紀(jì)廣場。地塊背后有一所幼兒園和一所中學(xué)（黃泥山幼兒園、資陽外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校）。項(xiàng)目西面為一幢90所代建筑和2005年上半年交房的一個(gè)項(xiàng)目，住宅銷售價(jià)格908元/㎡左右，一層商鋪3400元/㎡左右。 三、項(xiàng)目市政配套 （略）

38、 四、項(xiàng)目SWOT分析 1、優(yōu)勢（S） （1）位于交通要道嬌子大道旁，交通便利，快速到達(dá)汽車站和老城區(qū)，也有助于提高項(xiàng)目知名度，降低營銷推廣費(fèi)用。 （2）項(xiàng)目對面為新建的世紀(jì)廣場，增加了業(yè)主的活動(dòng)空間，降低本項(xiàng)目配套設(shè)施成本；增加人流量有助于本項(xiàng)目商業(yè)的銷售。 （3）好萊塢商業(yè)廣場的開業(yè)，增加業(yè)主生活配套設(shè)施，提升本項(xiàng)目所在區(qū)域形象。 （4）緊鄰黃泥山幼兒園、資陽外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校兩所學(xué)校，有利于業(yè)主子女上學(xué)。 （5）地塊為坡地，有利于項(xiàng)目實(shí)施差異化策略，有助于本項(xiàng)目的競爭力。 （6）通過大量拆遷安置戶的宣傳，有助于提高本項(xiàng)目的知名度。 2、劣勢（W） （1）地塊有較多的建筑待

39、拆遷，拆遷難度較大。 （2）本項(xiàng)目由于要安置拆遷戶，降低了項(xiàng)目檔次。 （3）項(xiàng)目周圍大量的舊建筑降低了本區(qū)域的居住檔次，增加了項(xiàng)目營銷難度。 （4）生活配套設(shè)施不全。 3、機(jī)會（O） （1）資陽整個(gè)房地產(chǎn)市場開發(fā)處于發(fā)展起步階段，發(fā)展空間巨大。 （2）資陽市政府大力支持。 4、威脅（T） 新城區(qū)新開發(fā)的項(xiàng)目較多，競爭大。 五、結(jié)論與建議 1、項(xiàng)目客戶群定位：主要針對資陽市的30—50歲的消費(fèi)者、單位購房。 2、建筑類型定位：多層（6+1） 3、物業(yè)功能定位：居住類物業(yè)、臨街商業(yè) 4、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合：以三居室為主，約65%，二居室約占25%，其他約占10% 5、戶型面積區(qū)間：80—90㎡（二居室）、100—130㎡（三居室）、130—150㎡（四居室） 20 / 20