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1、國資委資產(chǎn)評估,核準備案要求及評,估報告常見問題,中和資產(chǎn)評估有限公司,袁輝,國有資產(chǎn)評估管理,綱要,國資評估報告要求及常見問題,國有資產(chǎn)評估管理,一、國有資產(chǎn)評估管理法律法規(guī),中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法,2008,年,10,月,28,日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次,會議通過,企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法,國務院國資委,財政部,3,號令,企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例,中華人民共和,國國務院令第,378,號,國有資產(chǎn)評估管理辦法,1991,年國務院,91,號令,國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則（原國家國有,資產(chǎn)管理局發(fā)布的國資辦發(fā),199236,號,國有資產(chǎn)評估管理,企業(yè)國有資產(chǎn)評估管

2、理辦法（國務院國資委第,12,號令,國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法,國資委,19,號令,關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的,通知,國資委產(chǎn)權(quán),2006274,號,關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知,國務院,國資委國資產(chǎn)權(quán)發(fā),2006,306,號,關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的,通知,國資發(fā)產(chǎn)權(quán),2009,941,號,國有資產(chǎn)評估管理,中央企業(yè)資產(chǎn)評估項目核準工作指引,國資發(fā)產(chǎn),權(quán),2010,71,號,關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評估機構(gòu)工作的指導意見,國資發(fā)產(chǎn)權(quán),201168,號,中央企業(yè)境外國有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法,國資委,令第,27,號,中央企業(yè)境外國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦

3、法（國,資委令第,26,號,關(guān)于加強中央企業(yè)境外國有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的,通知（國資發(fā)產(chǎn)權(quán),2011,144,號,國有資產(chǎn)評估管理,企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引,國資發(fā)產(chǎn),權(quán),2013,64,號,關(guān)于中央企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)置換有關(guān)事項的通知,國資發(fā)產(chǎn)權(quán),2011,121,號,金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法,財政部令第,54,號,金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法,財政,部令第,47,號,中央文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法,財文,資,201215,號,國有資產(chǎn)評估管理,二、國有資產(chǎn)評估項目核準備案管理,企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目實行核準制和備案制,經(jīng)各級人民政府批準經(jīng)濟行為的事項涉及的資產(chǎn)評,估項目，分

4、別由其國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)負責核準,經(jīng)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準經(jīng)濟行為的事,項涉及的資產(chǎn)評估項目，由國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機,構(gòu)負責備案；經(jīng)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)所出資企,業(yè)（以下簡稱中央企業(yè)）及其各級子企業(yè)批準經(jīng)濟行為,的事項涉及的資產(chǎn)評估項目，由中央企業(yè)負責備案,地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)及其所出資企業(yè)的資產(chǎn),評估項目備案管理工作的職責分工，由地方國有資產(chǎn)監(jiān),督管理機構(gòu)根據(jù)各地實際情況自行規(guī)定,國有資產(chǎn)評估管理,核準備案的時間要求,企業(yè)應當自評估基準日起,8,個月內(nèi)向國資委提出核準,申請,企業(yè)收到評估機構(gòu)出具的評估報告后，應當在評估,基準日起,9,個月內(nèi)將備案申請材料逐級報送備案管

5、理單,位,國有資產(chǎn)評估管理,需經(jīng)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準經(jīng)濟行為的事項,1,采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán),2,股份有限公司國有股權(quán)設置事項,3,經(jīng)國務院國資委批準進行主輔分離輔業(yè)改制項目中,按限額專項委托中央企業(yè)辦理相關(guān)資產(chǎn)評估項目備案工,作。其中，屬于國家授權(quán)投資機構(gòu)的中央企業(yè)負責辦理,資產(chǎn)總額賬面值在,5000,萬元（不含）人民幣（下同）以,下資產(chǎn)評估項目的備案,5000,萬元以上的資產(chǎn)評估項目,繼續(xù)由國務院國資委辦理備案；其他中央企業(yè)負責辦理,資產(chǎn)總額賬面值在,2000,萬元（不含）以下資產(chǎn)評估項目,的備案,2000,萬元以上的資產(chǎn)評估項目繼續(xù)由國務院國,資委辦理備案,國有資產(chǎn)評估

6、管理,涉及多個國有產(chǎn)權(quán)主體評估項目的管理方式,有多個國有股東的企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評估事項，經(jīng)協(xié)商一,致可由國有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準或備案,手續(xù)；國有股股東持股比例相等的，經(jīng)協(xié)商一致可由其,中一方依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準或備案手續(xù),國務院批準的重大經(jīng)濟事項同時涉及中央和地方的,可由國有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系，逐級報送國務院,國資委進行核準,國資評估報告要求及常見問題,一、國有資產(chǎn)評估報告關(guān)注要點,經(jīng)濟行為及方案設計,經(jīng)濟行為與國家宏觀經(jīng)濟形勢的關(guān)系,經(jīng)濟行為與國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)系,產(chǎn)權(quán)瑕疵,涉及到上市的項目時，土地、房屋產(chǎn)權(quán)必須完善,土地處置估價時點必須不能晚于評估報告基準日,政策法規(guī),

7、不能違反相關(guān)法規(guī)，如轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)不能違,反,19,號令,國資評估報告要求及常見問題,評估技術(shù),評估基準日,的選擇是否適當，評估結(jié)果的使用有效期,是否明示。重點審查評估基準日的選擇是否符合有關(guān)評,估準則的規(guī)定要求等,基準日的選擇盡可能與相應經(jīng)濟行為的實現(xiàn)日接近,同時考慮會計報表的編制日期，一般選擇在月末、季度,末或年末,評估基準日的確定在資產(chǎn)評估中影響重大，評估基準,日應根據(jù)經(jīng)濟行為的性質(zhì)確定,選擇的評估基準日，應有利于保證評估結(jié)果有效地服,務于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調(diào)整事,項，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核驗資產(chǎn)，并,合理選取評估作價依據(jù)。評估過程中要及時地調(diào)整不適,宜

8、的基準日,國資評估報告要求及常見問題,國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法第,三十六條，國有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應當充,分考慮對上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國有股東,協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價格的確定原則合理確定其所持,上市公司股份價格，上市公司股份價格確定的基準日應,與國有股東資產(chǎn)評估的基準日一致。國有股東資產(chǎn)評估,的基準日與國有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對該國有股東產(chǎn)權(quán)變,動決議的日期相差不得超過一個月,進行,PPA,評估的基準日是會計準則中定義的企業(yè)合并,的購買日。購買日是購買方獲得對被購買方控制權(quán)的日,期，即企業(yè)合并交易進行過程中，發(fā)生控制權(quán)轉(zhuǎn)移的日,期，這個日期不是企業(yè)合并確定交易

9、價格進行資產(chǎn)評估,的基準日,國資評估報告要求及常見問題,資產(chǎn)評估范圍,與經(jīng)濟行為批準文件確定的資產(chǎn)范圍是,否一致,評估方法,運用是否合理。重點審核評估方法是否符合,相關(guān)評估準則的規(guī)定要求，評估方法及技術(shù)參數(shù)選取是,否合理等,必須采用兩種或兩種以上評估方法，鼓勵市場法,但是，對于固定資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，還是傾向于其中,一種方法必須為成本法,評估依據(jù),是否適當。重點審核評估工作過程中所引用,的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當,報告中不應出現(xiàn)未使用的評估依據(jù),評估依據(jù)中不能出現(xiàn)已廢止的法規(guī),國資評估報告要求及常見問題,評估目的,對評估目的的描述要非常準確。一份評估,報告只允許針對一個評估目的,企業(yè)是

10、否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財務會計資,料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實性、合法性和完整性作出,承諾,評估過程,是否符合相關(guān)評估準則的規(guī)定。重點審核評,估機構(gòu)在評估過程中是否履行了必要評估程序，評估過,程是否完整，是否存在未履行評估準則規(guī)定的必要評估,步驟的行為等,評估報告,是否符合企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南規(guī),定要求,價值類型,需要核準、備案的國有資產(chǎn)評估報告使用,的價值類型，除特別情況外（如破產(chǎn)清算），一般都要,求選擇市場價值類型,國資評估報告要求及常見問題,評估結(jié)論,同一報告下同一類型的各公司評估結(jié)論選擇理由,需保持一致性,對于高新技術(shù)企業(yè)，或者企業(yè)有商標、專利、資,質(zhì)等無形資產(chǎn)而在成本法評估

11、中又未考慮的，應推,薦收益法,企業(yè)最主要的資產(chǎn)如果是采用收益法評估的（例,如房地產(chǎn)企業(yè)、采礦企業(yè)），而報告又未采用收益,法作為最終結(jié)果，須注意選擇方法描述時的合理性,收益法和成本法評估結(jié)果差異應有合理解釋,對于長期股權(quán)投資評估值，應加回最合理的評估,結(jié)論,關(guān)注股東部分權(quán)益價值的計算,國資評估報告要求及常見問題,示例,母公司選用資產(chǎn)基礎法結(jié)果，而三個子公司選用收益,法評估結(jié)論,根據(jù)母公司評估說明中描述，其目前主要職能是“指,導、服務、監(jiān)督”各子公司和經(jīng)濟實體的經(jīng)營管理,未考慮母公司的成本和效益對企業(yè)價值的影響,國資評估報告要求及常見問題,案例,某,中央企業(yè),二級子公司,A,公司）擬收購,C,公司

12、持有的,F,公司的股權(quán),經(jīng)評估,F,公司的股東全部權(quán)益價值評估結(jié)果為,39,500,萬元,國資評估報告要求及常見問題,F,公司注冊資本金為,5000,萬元，具體構(gòu)成,單位：萬元,股東名稱,出資金額,出資額占比,A,公司,1,500,30.00,B,公司,1,250,25.00,C,公司,1,050,21.00,D,公司,950,19.00,E,公司,250,5.00,合,計,5,000,100.00,國資評估報告要求及常見問題,F,公司賬面實收資本為,30,039,萬元,單位：萬元,股東名稱,出資金額,出資額占比,A,公司,15,574,51.846,B,公司,5,431,18.080,C,公

13、司,4,562,15.187,D,公司,3,386,11.272,E,公司,1,086,3.615,合,計,30,039,100.00,國資評估報告要求及常見問題,無股東會決議,未辦理增資驗資和工商變更等手續(xù),章程中未約定,國資評估報告要求及常見問題,對審計報告的要求,審計報告不僅是企業(yè)申請備案核準的必備上報資料之,一，而且是評估工作中的基礎資料。對企業(yè)進行價值評,估，企業(yè)應當提供與經(jīng)濟行為相對應的評估基準日審計,報告,但少數(shù)股權(quán)可以不要基準日的審計報告，或不要審計,報告,需與經(jīng)濟行為相對應的無保留意見標準審計報告或?qū)?項審計報告。如為非標準無保留意見的審計報告時，對,其附加說明段、強調(diào)事項段

14、或修正性用語，企業(yè)需提供,對有關(guān)事項的書面說明及承諾,國資評估報告要求及常見問題,假如用收益法對企業(yè)整體資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)進行評估,一般情況下要有企業(yè)前三年無保留意見的審計報告（或,審定報表,擬上市項目或已上市公司的重大資產(chǎn)重組項目，評估,基準日在,6,月,30,日（含）之前的，需提供最近三個完整,會計年度和本年度截至評估基準日的審計報告；評估基,準日在,6,月,30,日之后的，需提供最近兩個完整會計年度,和本年度截至評估基準日的審計報告。其他經(jīng)濟行為需,提供最近一個完整會計年度和本年度截至評估基準日的,審計報告,國資評估報告要求及常見問題,評估師與土地估價師、礦業(yè)權(quán)估價師之間的,銜接,土地使用

15、權(quán)估價、礦業(yè)權(quán)評估，如應當經(jīng)相應主管部,門批準（備案）的，應當在相應主管部門的相關(guān)批準,備案）后引用,評估師在評估報告中引用土地估價師的報告，必須進,行完整的審閱；如土地估價報告含各種假設條件，要與,整個評估報告相匹配,不能出現(xiàn)這樣的揭露：“注冊資產(chǎn)評估師對于土地評,估價值的合理性不發(fā)表任何意見。,應關(guān)注專業(yè)評估報告評估對象的價值定義，當評估對,象存在土地出讓金、礦業(yè)權(quán)價款等預計負債時，評估范,圍應包括這部分負債,國資評估報告要求及常見問題,注意土地評估與建筑物評估中有關(guān)費用的銜接，尤其,對土地的征用、開發(fā)和配套等費用、土地平整費用、在,建工程中的征地費用，要特別關(guān)注是否存在重復評估問,題,對

16、房屋建筑物的年限，評估師與土地估價師有不同的,看法，需要雙方都做重大披露,假如土地按收益法進行評估，地上建筑物按實際狀況,來預測還是按最佳狀況預測，評估師和土地估價師之間,有矛盾，應盡量使兩者保持一致,企業(yè)價值評估與礦業(yè)權(quán)評估中，主要參數(shù)應該保持一,致,國資評估報告要求及常見問題,二、各種評估方法中需關(guān)注的問題,資產(chǎn)基礎法,銀行存款,外幣存款，無論金額大小，需按基準日匯率重新,計算,往來款,整個集團的壞賬準備政策應該是一致的,預付賬款中部分費用性質(zhì)款項是否已經(jīng)實際發(fā)生,對職工、關(guān)聯(lián)方原則上不應考慮風險損失,預提基準日后的費用應評估為,0,對外投資掛在其他應收款核算,國資評估報告要求及常見問題,

17、存貨,存貨盤查后為負數(shù)要求審計做如下處理：應轉(zhuǎn)為,其他應付款等負債的必須轉(zhuǎn)為負債；若金額不大,不影響總體評估，就按紅字列示。評估處理：按賬,面值確認,關(guān)注企業(yè)計提的存貨跌價準備的項目和原因,在用低值易耗品,不能按賬面值確認，應按重置成本法計算,國資評估報告要求及常見問題,產(chǎn)成品（庫存商品,原材料性質(zhì)的產(chǎn)成品（庫存商品）應按原材料評,估。市場上能直接購買到的產(chǎn)成品（庫存商品,如酒店銷售的煙酒，應按市場價格直接評估,如何確定產(chǎn)成品評估值,產(chǎn)成品銷售單價（不含稅）產(chǎn)成品數(shù)量銷,售費用全部稅金適當利潤,能用以下這個公式計算產(chǎn)成品嗎,產(chǎn)成品成本,1,凈利潤,成本,請注意產(chǎn)成品增值率與收益法中預測企業(yè)利潤

18、率,的關(guān)系，兩者差異太大需有合理解釋,長期股權(quán)投資,控股長期股權(quán)投資，應當說明對,被投資企業(yè)的企,業(yè)價值進行評估的情況以及評估結(jié)果,并說明控,股長期股權(quán)投資評估值確定的方法和結(jié)果,非控股長期股權(quán)投資，應當按投資項目分別說明,非控股長期股權(quán)投資評估值確定的方法和結(jié)果,29,國資評估報告要求及常見問題,某,中央企業(yè),二級子公司擬轉(zhuǎn),讓其持有的,A,公司,股權(quán)評估,評估基準日,2012,年月,30,日,案例介紹,30,國資評估報告要求及常見問題,31,國資評估報告要求及常見問題,長期股權(quán)投資共包括,5,家企業(yè),被投資單位,持股比例,投資成本,賬面價值,B,公司,94,945,200,C,公司,90,

19、180,100,D,公司,100,3,000,2,700,E,公司,50,16,000,9,600,F,公司,32,400,100,合計,20,525,12,500,單位：萬元,32,國資評估報告要求及常見問題,33,國資評估報告要求及常見問題,如何確定對,E,公司,長期股權(quán)投資的,評估值,34,國資評估報告要求及常見問題,從,E,公司的章程、高管人員比例及目前的,實際控制,來看,A,公司并不具有實際控制力，控股方實際為當?shù)?2,個國有資產(chǎn),管理公司,每年政府都投入大量的科研技術(shù)經(jīng)費用于技術(shù)研制,E,公,司在目前的,研制初期,技術(shù)資金投入大、產(chǎn)出少、呈,虧損,狀,態(tài)，具有一般技術(shù)性公司創(chuàng)業(yè)初期

20、無收益的普遍特點,由于,A,公司對其不具有實際控制力，在現(xiàn)場期間,E,公司及控,股股東也,拒絕配合,這次工作，不適合對其進行整體評估,案例分析,35,國資評估報告要求及常見問題,以評估基準日為,2012,年,4,月,30,日,E,公司因引進戰(zhàn)投增資曾進行了評,估，評估結(jié)果為,5.5,億元,評估方法采用成本法,增值,體現(xiàn)在對,無形資產(chǎn)技術(shù),采用收益法評,估后的大幅增值,增資項目已經(jīng)當?shù)貒Y委,備案,目前,E,公司尚處于起步階段，每年當?shù)卣紝ζ渫度?資金進行技術(shù)研制，目前投入資金大、產(chǎn)出少,持續(xù)虧,損,況且該領(lǐng)域技術(shù)日新月異，目前階段,難以預測,E,公,司未來會有很好收益,案例分析,36,國資

21、評估報告要求及常見問題,如果在各方勉強配合下對,E,公司整體評估，根據(jù)目前的,了解和判斷，可能會與引進戰(zhàn)投增資的,評估結(jié)論,有很大,差異,對于研制尚未成熟的企業(yè)采用收益法評估，如果,不是為了引進外資，難以想象未來會有很高的收益,因本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將在交易所掛牌，如非要對,E,公司進行,整體評估，若評估結(jié)果與,E,公司剛剛完成的資產(chǎn)評估結(jié),果有較大差異的話，對,E,公司目前進行的引入戰(zhàn)投工作,可能會有,影響,對掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)也可能會有,影響,案例分析,37,國資評估報告要求及常見問題,能否直接使用基準日為,2012,年,4,月,30,日的,E,公司,評估結(jié)果呢,38,國資評估報告要求及常見問題,資產(chǎn)評

22、估準則企業(yè)價值,第四十二條：注冊資產(chǎn)評估師運用資產(chǎn)基礎法進,行企業(yè)價值評估，應當對長期股權(quán)投資項目進行,分析,根據(jù)相關(guān)項目的,具體資產(chǎn)、盈利狀況及其,對評估對象價值的影響程度,等因素，合理確定是,否將其單獨評估,對專門從長期股權(quán)投資獲取收益的控股型企業(yè)進,行評估時，應當考慮控股型企業(yè)總部的成本和效,益對企業(yè)價值的影響,39,國資評估報告要求及常見問題,40,對于非控股長期股權(quán)投資，特別是“小股權(quán)”的評估，通常,采用投資賬面值或使用被投資企業(yè)評估基準日財務報表凈資產(chǎn),數(shù)據(jù)確定長期股權(quán)投資評估價值,應說明選用該種的方法的理由和分析過程。如，距評估基準,日相距時間不長、且評估基準日企業(yè)資產(chǎn)狀況（包括

23、資產(chǎn)結(jié)構(gòu),資產(chǎn)價值、技術(shù)狀態(tài)等）與企業(yè)設立時企業(yè)資產(chǎn)狀況變化不大,等分析內(nèi)容；又如,評估基準日近期收購的非控股長期股權(quán)投,資，應說明收購價格和帳面價值的差異原因等等,特別注意，投資時間不長，采用被投資企業(yè)評估基準日財務,報表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長期股權(quán)投資評估價值發(fā)生增值的情況,多由于老股東未分配利潤產(chǎn)生，這時應關(guān)注，新股東是否能夠,享有該等留存收益,長期股權(quán)投資單位凈資產(chǎn)（評估后凈資產(chǎn)）為負值時，應充,分考慮對其往來款項的影響,國資評估報告要求及常見問題,41,機器設備,評估原值增減值幅度大的，應特別關(guān)注,設備于基準日近期購買，賬面原值與凈值相差較大,要注意是否為二手設備，成新率取值是否合理,被評

24、估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設備重置價值,應包含增值稅,示例：企業(yè)未投產(chǎn)，賬面也未體現(xiàn)可抵扣增值稅,設備用不含稅價評，評估減值幅度較大，應核實企,業(yè)設備是否取得增值稅發(fā)票，增值稅能否抵扣，是,否形成漏項,國資評估報告要求及常見問題,42,房屋建筑物與設備評估的前期費用及其他費用是否,協(xié)調(diào)統(tǒng)一考慮，項目合理工期是否一致,附屬于建筑物的電梯、消防設施等機器設備是否已,在建筑物中評估,小客車評估原值一般不應高于賬面原值,注意盤盈設備的合理性：新設備可能會有附帶的備,件，這些備件不能做盤盈,同型號、同生產(chǎn)廠家的相同設備，重置全價一般應,相同,國資評估報告要求及常見問題,房屋建筑物,主要關(guān)注評估原值增減

25、值幅度，特別是減值,幅度較大的；不同結(jié)構(gòu)型式房屋評估單價的,合理性,房屋是否有報建手續(xù)，前期費用取值應不一,致,房屋經(jīng)濟壽命合理性,成本法評估中，除明確約定土地到期后房屋,將被政府無償收回，否則房屋應按自身經(jīng)濟,壽命年限評估,43,國資評估報告要求及常見問題,44,房屋在近期裝修或改造，勘察成新率應考慮相關(guān)因,素；勘察成新率與理論成新率差異較大的情況應有,合理解釋,評估時沒有紅線內(nèi)室外管道溝槽，是否存在評估漏,項,要注意設備的基建與房屋建筑物之間是否重復,前期費用及其它費用是否計取齊全,國資評估報告要求及常見問題,案例,某建筑物建筑面積,34000,平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),建筑工程造價,100

26、00,萬元,裝飾裝修工程造價,4000,萬元,安裝工程造價,7000,萬元,工程造價合計,21000,萬元,前期及其他費用和資金成本,4000,萬元,該建筑物建成日至評估基準日,5,年，一直正常使用，期間,未進行裝修或改造,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟壽命年限為,60,年,45,國資評估報告要求及常見問題,在建工程,通常情況下，在建工程的建設方式分“自建,和“出包”兩種方式；形象進度分未開工,正施工、已竣工、已竣工使用未轉(zhuǎn)固、已停,工等幾個階段。工程性質(zhì)可能是維修、安裝,也可能是改（擴）建、大修理工程。從資產(chǎn),評估的角度，不同方式和形象進度的在建工,程，其核實的方法和評估作價的方法都是不,同的,4

27、6,國資評估報告要求及常見問題,完全“自建”在建工程，其賬面記錄，通常是形,成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史成本費用。在,建工程本身的價值就是企業(yè)在建工程權(quán)益價值,在建工程于基準日近期開工，可按賬面值確認,在建工程開工日期距基準日一年以內(nèi)，可按賬面,值加上資金成本確定評估值（若賬面未含資金成,本），費用類性質(zhì)的除外,在建工程開工日期距評估基準日一年以上，還應,考慮人工、材料等價格發(fā)生的變化,在建工程已投入使用，雖然尚未轉(zhuǎn)固，應按固定,資產(chǎn)評估,47,國資評估報告要求及常見問題,完全“出包”方式的在建工程，其工程的具體支出在,施工單位核算，此種情況下，建設單位在建工程科目實,際成為建設方與承包方

28、的結(jié)算科目。建設方的賬面記錄,是將與承包方結(jié)算工程價款作為工程成本，通過在建工,程核算,因此，從資產(chǎn)評估專業(yè)角度可理解為“預付款”，應,該采取與“預付賬款”相同的評估思路估值,該在建工程本身的價值與反映建設方在建工程權(quán)益價,值的資產(chǎn)評估并無直接對應關(guān)系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何,歷史費用在形成相應固定資產(chǎn)價值未確認之前，在建工,程本身的價值并不能真實反映建設方在建工程權(quán)益價值,因此對該等在建工程評估操作中，應重點分析出包合,同、付款進度與施工進度的一致性、施工方保證工程完,工并發(fā)生預定功能的風險等，如無問題可以用賬面值列,示在建工程的評估值,48,國資評估報告要求及常見問題,土地,被評估企業(yè)賬上只有

29、房產(chǎn)、無土地，房屋為股東投,入,土地使用權(quán)權(quán)屬、被評估企業(yè)獲許使用土地（是否還,包括基礎配套設施）的條件、方式應在報告中披露,還應在針對性假設中設定經(jīng)濟行為實現(xiàn)后可以繼續(xù),獲許使用土地,基礎配套設施,評估結(jié)果應高于工業(yè)用地出讓最低價標準,49,國資評估報告要求及常見問題,基準地價系數(shù)修正法,基準地價基準日距評估基準日超過,3,年，一般不,允許采用,期日修正系數(shù)應有合理計算過程,成本法,土地開發(fā)費取值應注意與基準地價系數(shù)修正法中,的開發(fā)程度修正金額保持一致性,成本法和基準地價法的因素修正系數(shù)不一定相同,前者與征地區(qū)片平均水平比，后者與級別平均水平,比，兩者不一定重疊,50,國資評估報告要求及常見

30、問題,市場法,1,參考案例成交時間距離評估基準日時間不應太,長,2,參考案例交易情況應與委估宗地一致,3,參考案例交易價格不應相差過大,51,國資評估報告要求及常見問題,無形資產(chǎn),市場上可購買的通用類無形資產(chǎn)應按市價評估,非通用類無形資產(chǎn)可考慮按合理攤余價值確認,評估人員應注意賬面攤余價值的合理性,資質(zhì)”問題：資質(zhì)本身是有價值的，但是不,能夠轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)是行政授予的，國家明文規(guī)定,資質(zhì)不得進行轉(zhuǎn)讓。采用收益法評估結(jié)果才能,體現(xiàn)資質(zhì)的價值,52,國資評估報告要求及常見問題,長期待攤費用,因裝修門店而發(fā)生的支出及支付門店房租而一次,性繳納的租金等，評估值與賬面值一致合理嗎,專項應付款（其他非流動負債

31、,一定要詳細核實專項應付款是否為企業(yè)實際需要,承擔的負債,應交稅金,對于已實現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項目，已銷售部分是,否也足夠計提了土地增值稅。所得稅是否按整個,地產(chǎn)項目的預計利潤足額計提,53,國資評估報告要求及常見問題,收益法,行業(yè)、企業(yè)簡介中的描述不能與收益法結(jié)論矛盾,虧損的企業(yè)也可以用收益法，比如前期投資過大,的企業(yè)或者雖然虧損現(xiàn)金流為正的企業(yè),即使只采用收益法和市場法評估，也必須進行資,產(chǎn)清查、提供資產(chǎn)申報明細表,54,國資評估報告要求及常見問題,收入及成本的預測,收入、成本預測簡單，缺少預測依據(jù)；對于收入增長,過快是審核中關(guān)注的重點,以評估基準日為時點，收入與成本突然出現(xiàn)拐點，需,有合理

32、解釋,預測期收入增長，而利潤下降，需有合理解釋,銷售成本率可以考慮按照收入的一定比例估算，但必,須有詳細的說明,低級錯誤示例,在預測銷量時，認為,2006,年數(shù)據(jù)比較異常，未采用。但,在后面預測成本時，卻采用,2006-2008,年的平均毛利率,說明中描述主要業(yè)務人員紛紛離職，而預測其業(yè)務保持,每年,15.46,的比例上升，相矛盾,55,國資評估報告要求及常見問題,營業(yè)稅金及附加的預測,一般情況下可以按比例預測,如單獨預測流轉(zhuǎn)稅額計算稅金及附加，但要注意預,測的合理性及是否有漏項（營業(yè)稅,營業(yè)費用的預測,在采用歷史收入比例法預測營業(yè)費用時，要注意剔,除以前年度非正常的費用,管理費用的預測,管理

33、費用一般不與銷售收入成正比,對于高新技術(shù)企業(yè)，收益法評估中應考慮為保持資,格所必須的年度研發(fā)支出,56,國資評估報告要求及常見問題,財務費用的預測,在采用,WACC,模型時，可以不用預測利息支出。但是,如果企業(yè)歷史年度虧損，未來預測盈利，由于可以,彌補以前年度虧損，這時考慮利息支出后利潤更好,判斷,不推薦預測手續(xù)費、利息收入等其他財務費用，除,非特殊的企業(yè)（如金融機構(gòu),所得稅的預測,注意彌補以前年度虧損的問題,折舊攤銷的預測,若在建工程作為經(jīng)營性資產(chǎn)考慮，要注意在建工程,在未來年度帶來的折舊攤銷,57,國資評估報告要求及常見問題,資本性支出的預測,根據(jù)企業(yè)的固定資產(chǎn)類型及占總資產(chǎn)比重判斷采用,

34、資本性支出預測的方法,目前主要就兩種做法，一種是未來折現(xiàn)，另一種就,是預測期末資本性支出等于折舊、攤銷,若在建工程作為經(jīng)營性資產(chǎn)考慮，其后期投入，在,預測資本性支出時也應考慮,關(guān)注在預測期內(nèi)資本性支出均大于年度折舊攤銷的,情況,資本性支出應與收入預測趨勢匹配,58,國資評估報告要求及常見問題,營運資金,增量的預測,永續(xù)期的營運資金增量必須為,0,折現(xiàn)率,在計算,CAPM,及,WACC,時采用的,DE,比必須一致,所得稅率如果在預測年度有變化，必須預測不同,的折現(xiàn)率,例：“一個煤礦企業(yè)主要資產(chǎn)為礦權(quán)和固定資產(chǎn),整體收益法折現(xiàn)率,WACC,取,13.2,礦權(quán)折現(xiàn)率,取8.43%”，這樣的折現(xiàn)率合理

35、嗎,59,國資評估報告要求及常見問題,收益年限,通常情況下，應根據(jù)法律法規(guī)、合同約定、以及自然條件,約束等相關(guān)因素，確定受益年限。常見的幾種情況,對于正常經(jīng)營且在可預見的未來不會出現(xiàn)影響持續(xù)經(jīng)營因,素，這樣的企業(yè)收益年限通常采用“永續(xù)”方式,對于在章程中明確約定了經(jīng)營期限的企業(yè)，特別是外商投,資企業(yè)，應根據(jù)章程的約定的經(jīng)營期限進行預測，并保持,收益年限與經(jīng)營期限的一致性，但應注意在經(jīng)營期末價值,的確定，若章程中經(jīng)營期限屆滿，一方退出，另一方將繼,續(xù)經(jīng)營的，應注意分析經(jīng)濟行為，保證經(jīng)濟行為及評估目,的與收益期限具有一致性和匹配性,60,國資評估報告要求及常見問題,資源要素限制下的企業(yè)，收益年期通

36、?？紤]資源要,素的使用情況。比如礦山企業(yè)，根據(jù)保有的礦產(chǎn)資源,儲量和確定的生產(chǎn)規(guī)模，估算的礦山開采年限通?？?以作為企業(yè)收益年限，但有依據(jù)表明企業(yè)在礦產(chǎn)開采,時生產(chǎn)勘探能夠增加資源儲量，收益年限可以考慮延,長。再如房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)沒有新增土地儲備的,計劃，通?？紤]按照現(xiàn)有土地開發(fā)周期的收益年限,對于在可預見的未來存在影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的狀,況時，處于謹慎原則應在收益年限做特殊考慮，結(jié)合,經(jīng)濟行為和評估目的一并審慎分析確定,61,國資評估報告要求及常見問題,預測期,如果目前被評估企業(yè)正在享受某些稅收優(yōu)惠,通常應當預測到稅收優(yōu)惠期結(jié)束，企業(yè)按正常,稅率繳稅，預測收益具有代表性為止,對于具有周期性

37、波動的企業(yè)，預測期應當包括,一個完整的周期，以便據(jù)此估算預測期后的收,益情況；對于迅速成長或剛經(jīng)歷重大變動的企,業(yè)，應當預測到企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)定，預測收益,具有代表性為止,62,國資評估報告要求及常見問題,溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)及負債,企業(yè)基準日流動資產(chǎn)及流動負債里的所有科目，要,么納入營運資金預測，要么作為溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營,性資產(chǎn)（負債,非流動資產(chǎn)（負債）中的固定資產(chǎn)清理、遞延所得,稅資產(chǎn)（負債）等理論上都應作為非經(jīng)營性資產(chǎn)考,慮,部分非流動資產(chǎn)考慮了折舊攤銷，又作為非經(jīng)營性,資產(chǎn)加回（例如投資性房地產(chǎn)等,將在建工程納入非經(jīng)營性資產(chǎn)的，需要有合理性解,釋,說明中需列明非經(jīng)營性資產(chǎn)的描述、計算過

38、程,63,國資評估報告要求及常見問題,收益法表格,測算格式可參照企業(yè)的內(nèi)部管理報表，在設計測,算表格時注意行業(yè)和企業(yè)的特殊性，要突出企業(yè),的特點，確保未來預測期間的適用性和反應企業(yè),的獲利模式，與企業(yè)經(jīng)營模式匹配,64,國資評估報告要求及常見問題,未進行應有的職業(yè)判斷，簡單按賬面值列示,對企業(yè)一些復雜的資產(chǎn)，企業(yè)不能提供相關(guān)資料和證,明時，以賬面值列示代替評估值，而不進行注冊評估,師應有的職業(yè)判斷,僅對被評估企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)進行評估，非經(jīng)營性資,產(chǎn)按賬面值列示，但評估結(jié)果匯總表中又包含非經(jīng)營,性資產(chǎn)，導致評估結(jié)果含義不清晰,如：此次申報評估的資產(chǎn)中，存在一些非主業(yè)資產(chǎn),如,XX,辦事處房屋,X

39、X,鋪面房、生態(tài)園賓館等），評,估按賬面價值列示,65,三、國有資產(chǎn)評估報告常見問題,國資評估報告要求及常見問題,重大事項披露,在報告審核中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)重大事項披露代替根據(jù)評,估準則應執(zhí)行的評估程序，例如,發(fā)現(xiàn)客戶的會計報表有差錯而不進行調(diào)整,客戶無權(quán)屬證明文件不用替代程序進行調(diào)查核實,客戶要求不到評估現(xiàn)場時也只進行披露,66,國資評估報告要求及常見問題,67,期后事項,對評估基準日后，評估范圍發(fā)生重大變化而不對,評估基準日進行調(diào)整,對評估基準日后，出具評估評估報告前依據(jù)的評,估標準發(fā)生的重大變化不進行必要披露或調(diào)整,國資評估報告要求及常見問題,低級錯誤,描述前后不一致,涉及到數(shù)值的低級錯誤,68,國資評估報告要求及常見問題,69,國有資產(chǎn)評估管理,國資評估報告要求及常見問題,總結(jié),袁輝