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1、如何做好物業(yè)承接查驗1物業(yè)承接查驗工作流程16物業(yè)承接查驗工作流程18物業(yè)承接查驗工作流程21物業(yè)承接、查驗工作流程圖26物業(yè)承接查驗工作流程26如何做好物業(yè)承接查驗?zāi)?錄一 名詞、術(shù)語解釋 3 二 承接查驗法律依據(jù): 4三 承接查驗條件 4四 承接查驗流程 5五 承接查驗組織設(shè)計 6 六 承接查驗的準(zhǔn)備工作 8七 房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗 10八 房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗 12 九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的查驗 21 十 工程資料的接管 22十一 業(yè)主入伙時的承接查驗25十二 缺陷整改與保修26一、名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗收 工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。

2、在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。 竣工驗收是對其設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗。竣工驗收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)承接查驗 物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進行的綜合評定。對新建房屋而言，承接查驗是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。承接

3、查驗標(biāo)志著物業(yè)正式進入使用階段。物業(yè)的承接查驗包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。 房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。 房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（

4、管）等。 公共場所(地)、公用設(shè)施公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 二、承接查驗法律依據(jù): 實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 三、承接查驗條件物業(yè)承接

5、查驗是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子

6、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。四、承接查驗流程進場了解情況、制定承接查驗方案 確定查驗時間、準(zhǔn)備查驗資料開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗小組分組現(xiàn)場查驗，對缺陷進行統(tǒng)計匯總，移交施工單位缺陷反修統(tǒng)計缺陷，移交施工單位組織復(fù)驗進行復(fù)驗，統(tǒng)計缺陷查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。五、承接查驗組織設(shè)計一、編制承接查驗計劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)承接查驗一般是由房地產(chǎn)有限公司

7、工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商承接查驗通知后，按承接查驗條件進行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定查驗時間。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系承接查驗事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合查驗。對項目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。1、根據(jù)項目的進度，編制承接查驗進度計劃，計劃承接查驗的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終承接查驗時間）2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司

8、應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。二、進行驗收前的準(zhǔn)備工作詳見承接查驗的準(zhǔn)備工作。三、對物業(yè)進行承接查驗一）、初驗物業(yè)公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。初驗可以多次組織進行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）二）、正式承接查驗根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將承接查驗分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的查驗三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗應(yīng)先進行，以便于小業(yè)主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共（

9、公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行查驗，由于該部分不影響業(yè)主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施。 四、承接查驗重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。承接查驗要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。承接查驗多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進行檢查。承接查驗采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。1、對自用部位及設(shè)施的驗收物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進行承接查驗，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小

10、業(yè)主驗房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP 30001-90）標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項目進行查驗。根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺

11、陷問題達成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的查驗查驗時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行查驗，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗查合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。此部分的查驗直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。 五、設(shè)

12、施設(shè)備的交接和查驗原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協(xié)商，以達到共識，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進行查驗，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的

13、可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，達到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。三）、復(fù)驗對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗時間。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復(fù)驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄。 六、承接查驗的準(zhǔn)備工作 為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設(shè)

14、計開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備物業(yè)公司建立承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備34人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗收所有的鑰匙。對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進行驗收。2、成立查驗小組驗收組組成建議如下：組長：物業(yè)公司總經(jīng)理 組員：工程部經(jīng)理、護衛(wèi)服務(wù)部經(jīng)理、客戶服務(wù)部經(jīng)理、物業(yè)管理員、水電工、秩序維護員

15、3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)組織驗收組人員進行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙對配合驗收的保安進行強化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收）熟悉工程情況、設(shè)備概況組織承接查驗演練培訓(xùn)。現(xiàn)場實習(xí)：待定4、購置、準(zhǔn)備工具根據(jù)項目的規(guī)模及查驗時分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。5、準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料

16、，熟悉并了解項目基本情況。6、準(zhǔn)備驗收表格、接管憑證準(zhǔn)備承接查驗相關(guān)記錄中有關(guān)的驗收表格、接管憑證。7、參與安裝調(diào)試安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。對于設(shè)計中已有的設(shè)備， 注意收集資料。大型機電設(shè)備（、級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運行費用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。8、參與內(nèi)部竣工驗收參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。對于

17、影響物業(yè)管理的設(shè)計、施工缺陷提出改進建議。9、參與政府竣工驗收七、房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗對房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗主要是查驗小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。1、土建查驗查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫相關(guān)表格2、電氣查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查

18、開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運行是否正常。填寫相關(guān)表格 3、給排水查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。填寫相關(guān)表格 4、燃?xì)猓候炇諛?biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。填寫相關(guān)表格5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工

19、單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。 八、房屋本體共有部位及設(shè)備的查驗 1、屋面查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試 廣告牌、沿口等固定牢固 屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染 隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物 排水溝、排水口完好暢通 2、樓層及通道驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注樓

20、層 及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢 滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常 基本項樓層號、房號、疏散標(biāo)志標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好 墻面無碰壞、無污跡、無脫落 地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封條、門鎖完好 3、地下室驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好 水池周圍整潔無污染隱患 管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)

21、象 4、外墻面查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損 5、供配電系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ303-88；電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防

22、雷設(shè)計規(guī)范GB 5005794檢驗要點：分項工程檢驗要點備注供配電系統(tǒng)保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害 油變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確 無故障停電記錄 基本項設(shè)備接地牢固 電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等 各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音 各種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象 電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范 設(shè)備、機房清潔，油漆完好 應(yīng)急燈正常，機房溫度正常 6、給排水系

23、統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ302-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注給排水系統(tǒng)保證項水泵電機溫度正常 各層水壓正常 按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基本項壓力表工作 水泵運行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象 水泵運行無異常噪音，潤滑良好 水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常 設(shè)備、機房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機房溫度正常 蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查68個井 化糞池進、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味 雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物 7、消防

24、系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB50166-92，自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50084-2001，自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法GB5135-85，自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法GB797-89，室內(nèi)消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火門用閉門器試驗方法GA93-1995檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常 消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài) 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵 水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞 探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同 警鈴

25、工作正常 防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常 消防中心可啟動風(fēng)機，風(fēng)機風(fēng)量正常 氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號 消防廣播正常 備用電源切換正常 基本項消防中心、機房清潔溫度正常 設(shè)備清潔，油漆完好 電控箱、電瓶等工作電壓正常 風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點） 風(fēng)機運行噪聲、震動正常，潤滑到位 消防對講通話清晰 消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象 煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固 管理機軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低 出口指示燈熒光顯示板正常 出口指示燈指示發(fā)光管正常 滅火器壓力在正常范圍 防火卷簾門就地手動正常 防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常 防火卷簾門在消防中心手動

26、正常 8、閉路監(jiān)視系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92，民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-94檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注基本項監(jiān)視器圖像清晰 攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角 控制矩陣、圖像分割器工作正常 設(shè)備接地良好，抗干擾強 錄像工作正常，錄像效果清晰 9、周邊防范系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注防范系統(tǒng)基本項周邊防范系統(tǒng)報警正確，誤報率低 紅外對射布點合理，無監(jiān)視死角 樹木對對射影響小 設(shè)備接地良好，抗干擾強 與攝像頭聯(lián)動正常 10、局域網(wǎng)、綜合布線查驗標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92

27、檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注綜合布線基 本項設(shè)備接地良好，抗干擾強 交換機、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范 INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常 11、背景音樂系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注背景音樂設(shè)備基本項聲壓符合設(shè)計、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常 音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范 12、電梯查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注電梯保證項電梯準(zhǔn)運證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機、關(guān)人現(xiàn)象 報警裝置工作正常 轎廂

28、應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時可迫降至首層 消防電梯消防操作功能正常 基 本 項操縱箱各種開關(guān)功能正常 廂內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運作正常 廂內(nèi)與消防中心和機房的對講正常 安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效 轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦 轎廂內(nèi)無雜亂廣告 機房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機房重地 閑人免進”標(biāo)識 機房墻壁完整，無孔洞 機房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全 有照明、電插座、滅火器、對講等 有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好 曳引機應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn) 控制柜在電梯運行時應(yīng)無較大的噪音 各功能開關(guān)正常，油杯有油 轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆 各層門付門鎖齊全，安裝正確，無

29、銹蝕 各層門門頭腳蓋板滑塊齊全 層門與門框無摩擦，無碰撞 導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固 井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo) 層站指示信號按鈕清晰、齊全 底坑照明、急停開關(guān)有效 補償鏈、緩沖器補應(yīng)安全、可靠 大小軌道有接油裝置 九、公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的查驗1、公用設(shè)施查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注公用設(shè)施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損 游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引 平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識等各種標(biāo)志齊全 基本項轄區(qū)道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無損

30、2、園林綠化查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ306-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注園林綠化基本項綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計 土質(zhì)符合植物生長，厚度正確 綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾 無死苗、無蟲害 3、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。 十、工程資料的接管對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應(yīng)在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應(yīng)移交一份

31、給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：一、產(chǎn)權(quán)資料開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質(zhì)證書消防公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書以上均為復(fù)印件 二、市府驗收合格資料：建設(shè)工程竣工驗收備案證明用電許可證供用電協(xié)議書供水合同書。公安消防建筑工程消防驗收意見書建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書電梯安全檢驗合格證書防雷設(shè)施合格證燃?xì)夤こ舔炇諅浒缸C書白蟻防治工程竣工驗收證明國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告電纜檢測報告智能化驗收系統(tǒng)合格證攝象機檢測報告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告以上均為復(fù)印件 三、工程技術(shù)資料建筑、結(jié)構(gòu)、

32、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。） 地質(zhì)勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預(yù)決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試

33、塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告；機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。注：電梯相關(guān)資料包括以下部分勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）勞動局電梯安全技術(shù)檢驗報告書（每梯一本） 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）質(zhì)檢報告（每梯一份）電梯隨機文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）試驗報告書（每梯一份）四、填寫記錄對照本文件，將收到的資料填寫在工程資料交接清單。十一、業(yè)主（用 戶）入伙時

34、的承接查驗業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的承接查驗主要針對以下方面進行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認(rèn)；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。2、檢查房間設(shè)施是否齊全；根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；檢查墻面和天花板是否有麻

35、點或水漬痕跡（是否漏水）；檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；檢查開關(guān)、插座是否有電；選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；4、核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；5、填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫相關(guān)記錄。十二、缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，

36、在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對承接查驗或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補強在承接查驗中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，

37、處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復(fù)驗結(jié)果的記錄并存檔備查。 3、對不具備使用功能問題的處理 承接查驗時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合承接查驗條件后，再行組織驗收。4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 對業(yè)主在承接查驗或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)

38、另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見裝修管理手冊。二、保修及維修1、新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致承接查驗時保修期已滿者，竣工驗收與承接查驗的時間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的建設(shè)

39、工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。2、保修期滿后物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3、其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。4、保修期內(nèi)管理辦法設(shè)備承接時，物

40、業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進行的機電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位

41、不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。物業(yè)承接查驗工作流程釋義在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進行承接查驗。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時，物業(yè)的承接查驗也可以和建設(shè)工程竣工驗收同步進行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行查驗之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。 物業(yè)的承接、查驗工作流程1.物業(yè)建成通過竣工綜合驗收 2.物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗 3.對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理 4.物業(yè)移交 承接查驗準(zhǔn)備工作（一）人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在

42、承接查驗前就應(yīng)承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。 （二）計劃準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。 （1）與建設(shè)單位確定承接查驗的日期、進度安排； （2）要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料； （3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準(zhǔn)備工作。 （三）資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。 （1）工作流程一般有物業(yè)承接查驗工作流程、物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法、承接

43、查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程等； （2）承接查驗的常用記錄表格有工作聯(lián)絡(luò)登記表、物業(yè)承接查驗記錄表、物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表等。 （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗設(shè)備和工具。 物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式（一）查驗的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗下列資料： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

44、2、物業(yè)共用部位 按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括： （1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； （2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； （3）公共衛(wèi)生間、陽臺； （4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 3、共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 4、園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般

45、有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。 5、其他公共配套設(shè)施 http:/ （二）物業(yè)查驗的方式承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進行核對查驗。承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)拭和試運行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。 查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快

46、安排驗收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用人 ，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。 物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。 1、觀感查驗 觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。 2、使用查驗 使用查驗是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被檢查對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。 3、檢測查驗 檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。 4、試驗查驗 試驗查驗通過必要的試

47、驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。 三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。 （一）收集整理存在問題（1）收集所有的物業(yè)查驗記錄表； （2）對物業(yè)查驗|考試大|記錄表內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； （3）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。 （二）處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之

48、后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進行針對性整改。 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看|考試大|，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計，改造或增補相應(yīng)設(shè)施。 （三）跟蹤驗證為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的

49、工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。 物業(yè)承接查驗工作流程1.0 流程圖文件名物業(yè)承接查驗工作流程 頁碼第2頁 共4頁版次A/02.0 流程說明2.1 流程目的確保物業(yè)入伙工作順利進行及物業(yè)活動正常進行。2.2 流程范圍開始節(jié)點：物業(yè)通過竣工綜合驗收或與原管理機構(gòu)完全解除了服務(wù)合同及與新物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同結(jié)束節(jié)點：移交手續(xù)完畢上游流程：投標(biāo)流程下游流程：房屋交付流程2.3 流程客戶移交單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主2.4 流程參與者總經(jīng)理、綜合部、綜合部經(jīng)理、查驗小組2.5 流程名詞定義移交單位：是對

50、新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位和原有物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位的總稱。2.6 關(guān)鍵點及其說明2.6.1 明確承接的主體和次序。2.6.2 對各項費用和資產(chǎn)移交時應(yīng)盡量考慮全面以便日后工作的開展。2.6.3 如承接的部分物業(yè)還在保修期內(nèi)，應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議。2.6.4 在移交過程中，對物業(yè)不易發(fā)現(xiàn)的共用部位及設(shè)施設(shè)備的問題，在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時要注明有可能將要發(fā)生的問題，便于在后續(xù)工作中妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。3.0 職責(zé)3.1 主辦部門3.1.1 查驗小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備和建材的試驗報告書，設(shè)備運行記錄等技術(shù)檢驗資料進行驗收。3

51、.1.2 按移交設(shè)備清單的要求，對清單上的設(shè)備，按規(guī)格型號、容量及設(shè)計要求進行驗收，并對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。3.1.3 負(fù)責(zé)查驗各項費用與收支情況、項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況文件名物業(yè)承接查驗工作流程 頁碼第3頁 共4頁版次A/03.1.4 對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收，詳見系統(tǒng)驗收內(nèi)容。3.1.5 負(fù)責(zé)對本公司所承接的物業(yè)進行驗收并向公司各業(yè)務(wù)管理部門辦理移交工作。3.2 協(xié)辦部門3.2.1 綜合部負(fù)責(zé)接洽承接查驗具體事宜和組建查驗小組3.2.2 綜合部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)和方案3.2.3 總經(jīng)理審批承接查驗方案4.0 工作程序4.1 承接查驗前準(zhǔn)備4.1.1 綜合部與移交單位接洽承接查驗事宜、制

52、定相關(guān)方案并組建查驗小組。4.1.2 與移交單位簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議4.1.3 查驗小組成員根據(jù)方案要求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備相關(guān)資料及工用具。4.2 實施查驗4.2.1 查驗小組依據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進行預(yù)驗收。4.2.2 在預(yù)驗收過程中，檢查出未達到驗收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計要求不符的設(shè)備，提出書面整改報告返回移交單位。4.2.3 對在預(yù)驗收中未達到要求的設(shè)備，整改實施后，查驗小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。4.2.4 對物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進行驗收，驗收結(jié)果記錄在物業(yè)移交書內(nèi)。4.2.5 查驗完畢，簽收物業(yè)移交書并辦理相關(guān)交接手續(xù)。4.3 物業(yè)驗收后的處理4.3.1 驗收小組專業(yè)

53、人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告。4.3.2 驗收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司總工程師。4.3.3 驗收小組對不合格設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報告，上呈總公司及移交單位，解決記錄在交接記錄中。4.3.4 驗收小組負(fù)責(zé)人代表接收單位同移交單位進行正式移交，并簽署有關(guān)手續(xù)。4.3.5 驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料的驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。文件名物業(yè)承接查驗工作流程 頁碼第4頁 共4頁版次A/04.4 組織項目服務(wù)中心進入實施管理4.5 將全部檔案資料存檔備查。5.0 支持文件 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)；(ZBP30001-90) 物業(yè)承接查驗辦法（建房【201

54、0】165號） 成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見（成房物管 200623號承接查驗方案6.0 相關(guān)記錄、表單物業(yè)移交書單項驗收報告綜合驗收報告物業(yè)承接查驗工作流程人員準(zhǔn)備物業(yè)承接查驗分為單體查驗和公共部分查驗兩部分。單體的查驗分為三組，由物業(yè)工程水、電、土建人員、物管員、客服人員組成驗房小組，按交房順序分專業(yè)進行查驗。驗房組由驗房員、記錄員組成。公共部分的驗收由全體人員共同查驗。物業(yè)公司單元查驗分組情況：第一組組長：羅丹丹電氣及弱電系統(tǒng)：陳玉勝給排水/供暖/燃?xì)猓浩詈迫煌两?門窗：廖微微記錄員：羅丹丹第二組組長: 吳曉菊電氣及弱電系統(tǒng)：左寶信給排水/供暖/燃?xì)猓阂?明土建/門窗：劉厚峰記錄員：吳

55、曉菊第三組組長：侯嬌嬌電氣及弱電系統(tǒng)：馮 超給排水/供暖/燃?xì)猓喝伍L海土建/門窗：楊 旺記錄員：侯嬌嬌第四組組長：王玉秋電氣及弱電系統(tǒng)：丁國鋒給排水/供暖/燃?xì)猓喝螌毢仆两?門窗：顏欣欣記錄員：王玉秋第五組組長：何海莉電氣及弱電系統(tǒng)：黃玉福給排水/供暖/燃?xì)猓航２ㄍ两?門窗：代倩倩記錄員：何海莉地產(chǎn)工程部人員分配：第一組： 第二組：第三組： 第四組：第五組：計劃準(zhǔn)備時間及進度安排2011年12月14日：5#、6#、7#、9#、10#、13# 2011年12月15日: 23#、24#、25#、26#、27#、28#、30#2011年12月16日：29#、31#、32#、8#、11#、12#20

56、11年12月17日：19#、20#、21#、22#、1#、2#、3#、4#2011年12月18日：14#、15#、16#、17#、18#2011年12月19日：公共設(shè)備設(shè)施查驗2、具體人員安排：12月14日人員安排：第一組：5#、7# 第二組：6# 第三組：9#第四組：10# 第四組：13#12月15日人員安排：第一組：30#、28#-2單元 第二組：26#、28#-1單元 第三組：27#、25#-3單元 第四組：24#、25#-1單元第五組：23#、25#-2單元12月16日人員安排：第一組：12#、11#-1單元 第二組：8#、11#-4單元第三組：32#、11#-2單元 第四組：31#、11#-3單元 第五組：29#12月17日人員安排：第一組： 20#、19#-2、3單元 第二組：22#、21#-1、2單元第三組：1#、2#-1、2單元 第四