《關(guān)于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的匯報(bào)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《關(guān)于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的匯報(bào)（8頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、關(guān)于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的匯報(bào) 房管局：王星火 自 03 年以來，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 城市建設(shè)作出了很大貢獻(xiàn)，現(xiàn)已成為我縣的一大支柱產(chǎn)業(yè)。但是 房地產(chǎn)業(yè)在保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)的同時(shí)，也出現(xiàn)了不少問題。為此， 我局從實(shí)際出發(fā)，把規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序作為當(dāng)前的工作重點(diǎn)， 提高工作水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，切實(shí)推進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)健康有 序發(fā)展。 現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下： 一、我縣房地產(chǎn)業(yè)基本情況 1、概況：截止到 2008 年 10 月，我縣進(jìn)駐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 25 家，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 34 個(gè)，總占地面積 47.37 萬（合 710.6 畝）， 總開發(fā)面積 85.52 萬，竣工面積 62.

2、44 萬，累計(jì)開發(fā)總投資 7.08 億元，累計(jì)銷售面積 50.23 萬,銷售金額 6.73 億元。 2、現(xiàn)狀：我縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 1-10 月份運(yùn)行情況如下： （1）、房地產(chǎn)投資下降幅度較大，住房投資比重較為合理。我 縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4454 萬元，同比下降 47.28%。其中商品 住宅完成投資 3706 萬元，同比下降 47.85%。商品住宅投資占房 地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 83.2%，住房投資比重保持較合理狀態(tài)。 （2）、商品房建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，竣工面積與上年持平 我縣 08 年房屋施工面積 9.09 萬,較上年同期增長(zhǎng) 26.54%, 其中住宅施工 7.69 萬,同比增長(zhǎng) 24.63%,商品

3、房新開工面積 2 6.98 萬(均屬住宅),較上年同期增長(zhǎng) 2.49%,商品房竣工面積基 本與上年持平。 （3）、商品房銷售量持續(xù)下降，銷售壓力進(jìn)一步加大 我縣商品房銷售面積實(shí)現(xiàn) 4.58 萬,同比下降 44.89%,其中 商品住宅銷售面積實(shí)現(xiàn) 4.44 萬,同比下降 43.65%。 （4）、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，但漲幅不大 10 月份我縣住宅銷售均價(jià) 1470 元/ ，上 漲 2.04%；營(yíng)業(yè)用 房銷售均價(jià) 8170 元/ ，營(yíng)業(yè)用房均價(jià) 10 月份與 1 月份基本持 平，但較上年同期上漲 23.23%。 （5）、存量房交易量大幅減少 我縣存量住房交易面積 1.24 萬，同比下降 29.55%，存量

4、 非住房交易面積 1.09 萬,同比下降 67.07%。 二、房地產(chǎn)業(yè)在我縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用 1 、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 全縣房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資 7.08 億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 6.73 億元， 繳納營(yíng)業(yè)稅 4720 萬元。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)直接為建筑業(yè)提供市場(chǎng)， 并直接帶動(dòng)建材、化工等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。此外房地產(chǎn)業(yè)還提供 了就業(yè)機(jī)會(huì)，增加了就業(yè)崗位。如銷售人員、管理人員、建設(shè)工人、 裝修裝璜及水電安裝工人等等，以平均每個(gè)項(xiàng)目 150 個(gè)崗位計(jì)， 33 個(gè)項(xiàng)目能提供近 5000 個(gè)就業(yè)崗位。解決了部分下崗職工的就 業(yè)問題。 2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推進(jìn)了城市化進(jìn)程。近幾年來

5、，通過房 3 地產(chǎn)開發(fā)，政府有償出讓土地使用權(quán)，從而有利于政府更好地經(jīng) 營(yíng)城市。自 2003 年至 2008 年共出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)土地 43.80 萬（合 657 畝），獲得土地出讓金 3.11 億元，為加快推進(jìn)城市化 進(jìn)程提供了有效的資金支撐，直接推進(jìn)了城市化進(jìn)程， 3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了居民生活水平。近幾年來，我縣的 房地產(chǎn)開發(fā)更注重了環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本的理念，無論從開 發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，還是工程質(zhì)量上，都有了很大的 提高，改善了居住環(huán)境，提高了城市品位。如珍珠貢米城、都市花 園等一批較高檔次的住宅小區(qū)的建成，不但改變了多年來住宅建 設(shè)千樓一面刻板單調(diào)的狀況，也帶動(dòng)了城市

6、其它建筑規(guī)劃理念的 形成和發(fā)展，為促進(jìn)城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，豐富城市面貌，塑 造城市特色，提升城市品位作出了貢獻(xiàn)。2003 年縣城人均居住建 筑面積 25.81，2007 年提高到 31.03，2008 年有望達(dá)到人均 35。 三、存在的主要問題及其影響因素 （一）“有價(jià) ”與“無市”并存。市場(chǎng)售價(jià)穩(wěn)中有升， 絲毫不見下 行態(tài)勢(shì)，我 縣房?jī)r(jià)上漲幅度雖然不大，但已然高于市民的心理預(yù) 期。隨著近期 CPI 指數(shù)走低，利率的降低，稅費(fèi)的減免政策相行 出臺(tái),大多市民認(rèn)為房?jī)r(jià)有下行空間。另外,經(jīng)過多年購房熱潮， 很多有購買力的市民都解決了住房問題?，F(xiàn)在最強(qiáng)烈的住房要求 大多存在于中等收入家庭及小部分入城

7、求學(xué)者二大類人群，但是 這些要求中很大一部分只是潛在要求，多數(shù)人紛紛選擇持幣觀望。 4 商品房銷售持續(xù)低迷。1-10 月份我縣商品房銷售 4.58 萬,同比 下降 44.89%。 （二）“過剩 ”與“短缺”并存。從歷年數(shù)據(jù)來看，我 縣房地產(chǎn)開 發(fā)從 2003 年啟動(dòng)，至 2008 年 6 年共開發(fā) 85.52 萬,年均約 14.25 萬；6 年累計(jì)銷售 50.23 萬,年均約 8.37 萬,開發(fā)量遠(yuǎn) 大于銷售量。從 08 年來看也是如此.今年新開工面積 6.98 萬, 同比增長(zhǎng) 2.49%,銷售面 積 4.58 萬,同比下降 44.89%,供給量也 高于需求量。但按照我縣城市總體規(guī)劃,到 20

8、12 年我縣城市人口 規(guī)模達(dá)到 10.5 萬人（縣城現(xiàn)有人口 7.4 萬）,新增人口 3.1 萬人,按 現(xiàn)人均住房 35計(jì),需新增住宅 108 萬以上,每年需新增住房 27 萬,大于目前年可供量 14.25 萬,就趨勢(shì)而言,我縣仍呈供 給不足態(tài)勢(shì)。 另外，物業(yè)管理覆蓋面積不大，托管面積 25.15 萬，不及 開發(fā)總面積的 1/3。部分 業(yè)主物業(yè)管理意 識(shí)不強(qiáng)，收費(fèi)困難。房地 產(chǎn)執(zhí)法方式單一，人員少，經(jīng)費(fèi)不足等等問題均影響我縣房地產(chǎn) 業(yè)的健康發(fā)展。 以上新情況，新問題主要源于以下因素影響： 1、政策調(diào)控影響 近兩年來國家相繼出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策，如人民銀行 12 次提 高利率存款儲(chǔ)備金率,6 次加息

9、，以及二套房貸政策關(guān)于加強(qiáng)商 業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知等的出臺(tái)，將持續(xù)多年高增長(zhǎng)而產(chǎn) 生的市場(chǎng)泡沫適度擠壓，大大抑制了投資性需求特別是投機(jī)性要 5 求，房市歸于理性，潛在要求者變得謹(jǐn)慎，紛紛持幣觀望，待勢(shì)而 “購” 。 2、成本加大影響 CPI 指數(shù)持 續(xù)走高，建筑材料價(jià)格大幅上揚(yáng)，人工工資不斷 增加，融資成本加大等等因素，使房地產(chǎn)開發(fā)成本一路走高。我 縣房?jī)r(jià)下行空間不大。 3、購買力下降影響 (1)、利率提高，按揭成本加大。 (2)、CPI 指數(shù)高位運(yùn)行，一方面加大了開發(fā)成本，另一方面加 大了市民生活成本，削弱了購房實(shí)際支付能力。 4、市場(chǎng)周期性影響 正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在

10、周期波動(dòng)現(xiàn) 象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)右分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、 蕭條四個(gè)階段。周期大體為 7 至 8 年，我縣房地產(chǎn)業(yè)自 2003 年 起已歷 6 年發(fā)展期。房?jī)r(jià)一路上升，現(xiàn)處于房地產(chǎn)周期波動(dòng)第三 階段，供給增長(zhǎng)率超過需求，形成階段性“ 滯脹” 局面，這是產(chǎn)生 “過?！?現(xiàn)象的主要原因。 5、有效需求不足影響 從總體上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件 變化的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì)發(fā)展是增加有效需求的基礎(chǔ)。當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為潛 在總需求大于有效需求，這是產(chǎn)生“短缺 ”現(xiàn)象的主要原因。 6 四、今后工作打算 1、十七屆三中全會(huì)通過的中共中

11、央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展 若干重大問題的決定提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，我 們房地產(chǎn)管理部門要深刻領(lǐng)會(huì)其精神要義，加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理 工作力度，完善工作職能，做好準(zhǔn)備工作，認(rèn)真貫徹落實(shí)十七屆 三中全會(huì)精神，以適應(yīng)新形勢(shì)下的城鄉(xiāng)房地產(chǎn)管理工作。 2、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管力度，督促開發(fā)商嚴(yán)格按照已 批準(zhǔn)實(shí)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案施工，杜絕超期建設(shè)，投入不到位等現(xiàn) 象，同時(shí)抓好質(zhì)量和安全兩個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)。 3、大力培育和發(fā)展存量房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng) 解決群眾的住房問題要堅(jiān)持租售并舉，目前住房閑置量上升， 發(fā)展房屋租賃，可以推動(dòng)擁有兩套以上住房的家庭將房屋引向消 費(fèi)市場(chǎng)，提高住房的使用效率，減少閑置。這是增加

12、住房有效供 給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，一方面要考慮加強(qiáng)對(duì)住 房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減 少個(gè)人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)，活躍房屋租賃市場(chǎng)。為促進(jìn)二手房 交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的 稅收，并因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅政策。 4、進(jìn)一步擴(kuò)大推行物業(yè)管理，對(duì)新建住宅小區(qū)全面實(shí)行物業(yè) 管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督，盡快建立“ 質(zhì)價(jià)相符” 的服務(wù)收費(fèi) 機(jī)制。認(rèn)真貫徹物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法，結(jié)合我縣實(shí)際，會(huì)同 有關(guān)部門制定物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則，建立“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià) 7 相符”的物 業(yè)管理收費(fèi) 機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè) 收費(fèi)的監(jiān)督檢查力度， 維護(hù)業(yè)主

13、的合法權(quán)益不受侵害。加大宣傳力度，提高業(yè)主物業(yè)管 理意識(shí)。 5、加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，改進(jìn)執(zhí)法方式，提高執(zhí)法水平。盡量 將處罰程序簡(jiǎn)單細(xì)化，提高工作效率。加強(qiáng)政策法規(guī)解釋工作， 減少群眾對(duì)執(zhí)法工作的抵觸情緒。本著服務(wù)于群眾的態(tài)度，不以 處罰為目的，而以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境為目標(biāo)，積極維護(hù)房地 產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。 6、建立健全系統(tǒng)動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售 等環(huán)節(jié)進(jìn)行全程跟蹤管理。創(chuàng)立對(duì)話平臺(tái)機(jī)制，健全座談、聽證 制度。將房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、拖欠工程和民工工資等方面的糾 紛納入常態(tài)管理，發(fā)現(xiàn)問題立即進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，積極化解各種矛 盾。 五、對(duì)策與建議 1、最近國務(wù)院出臺(tái)了旨在擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)

14、的十條政策（國 十條），同時(shí)部署了落實(shí)政策的七項(xiàng)措施（國七項(xiàng)），對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展具有重要指導(dǎo)意義，建議我縣及時(shí)出臺(tái)相關(guān)配套措施，推動(dòng) 我縣房地產(chǎn)業(yè)盡快“回春復(fù)暖 ”。 2、減少土地交易環(huán)節(jié)，盤活閑置土地，降低土地取得成本。 結(jié)合市場(chǎng)需求，有計(jì)劃地進(jìn)行土地供應(yīng)。 3、不失時(shí)機(jī)地拓寬房地產(chǎn)融資渠道 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金在開發(fā)資金來源中所占比重很少， 8 房地產(chǎn)投資增加主要依靠銀行貸款。在房地產(chǎn)信貸管理進(jìn)一步嚴(yán) 格而流動(dòng)性過過剩的情況下，建議不失時(shí)機(jī)推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品 創(chuàng)新，拓寬房地融資渠道。 4、進(jìn)一步落實(shí)和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策落實(shí)保障性需 求，支持自住性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求，支持中 低收入家庭購買中小套型住房。適度降低開發(fā)環(huán)節(jié)相關(guān)規(guī)費(fèi)，解 決當(dāng)前規(guī)費(fèi)較重的問題，以降低相關(guān)規(guī)費(fèi)鼓勵(lì)投資者入市，提升 投資信心。 5、適度發(fā)放自住購房補(bǔ)貼，以政策優(yōu)惠吸引廣大自住客戶入 市，推動(dòng)成交量放大。