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1、1 項目實施策劃書 項目公司 年 月 日 目目 錄錄 1 第一章：工程概況第一章：工程概況1 1.1 項目概況1 1.2 項目工程管理的特點和難點1 第二章：項目管理目標(biāo)與管理思路第二章：項目管理目標(biāo)與管理思路1 2.1 項目管理目標(biāo)1 2.1.1 工程進(jìn)度目標(biāo).1 2.1.2 工程質(zhì)量及安全文明目標(biāo).1 2.1.3 工程成本目標(biāo).1 2.2 項目管理思路1 2.2.1 作好施工前期準(zhǔn)備工作.1 2.2.2 加強技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范的管理工作.1 2.2.3 抓關(guān)鍵時間節(jié)點，確保總體進(jìn)度.2 2.2.4 明確責(zé)任范圍，規(guī)范場內(nèi)管理.2 2.2.5 完善項目團(tuán)隊管理.2 2.2.6 加強與政府協(xié)作

2、部門特別是質(zhì)監(jiān)站的溝通.2 2.2.7 對總包單位的管理.2 2.2.8 對分包單位的管理要點.3 2.2.9 總分包的管理協(xié)調(diào).3 2.2.10 其它.4 第三章：項目的范圍劃分第三章：項目的范圍劃分5 3.1 項目總平面圖5 3.2 總承包商施工范圍劃分5 3.2.1 標(biāo)段劃分圖.5 3.2.2 各標(biāo)段概況.6 3.3 專業(yè)分包工程、甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單6 3.3.1 分包施工范圍劃分原則.6 3.3.2 專業(yè)分包工程清單.6 3.3.3 甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單.7 第四章：項目的組織架構(gòu)與管理原則第四章：項目的組織架構(gòu)與管理原則8 4.1 項目公司組織架構(gòu)8 4

3、.1.1 項目公司組織架構(gòu).8 4.1.2 項目公司項目公司工作職責(zé)及崗位職責(zé).8 4.2 項目公司對總包單位及監(jiān)理單位的管理原則9 4.2.1 總包單位管理原則.9 4.2.2 監(jiān)理單位管理原則.9 第五章：工程進(jìn)度管理第五章：工程進(jìn)度管理9 5.1 項目總體開發(fā)計劃9 5.2 項目公司工程施工進(jìn)度節(jié)點計劃10 5.3 工程進(jìn)度計劃的特點.10 5.4 工程進(jìn)度控制措施.10 5.4.1 總包施工進(jìn)度計劃審核.10 5.4.2 施工過程中施工進(jìn)度計劃審核10 5.4.3 總包施工協(xié)調(diào)管理10 2 5.4.4 獎懲機制11 5.4.5 甲方分包工程施工進(jìn)度計劃控制11 5.4.6 項目公司內(nèi)部

4、計劃協(xié)調(diào)11 第六章：工程質(zhì)量及安全文明管理第六章：工程質(zhì)量及安全文明管理11 6.1 工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo)11 6.1.1 工程質(zhì)量管理目標(biāo).11 6.1.2 安全文明施工管理目標(biāo).13 6.1.3 質(zhì)量與安全管理獎罰措施13 6.2 質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想13 6.2.1 優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉(zhuǎn)包.13 6.2.2 強化過程監(jiān)督.14 6.2.3 利用監(jiān)理的力量，強化質(zhì)量及安全控制.14 6.2.4 溝通與支持.14 6.3 工程質(zhì)量管理措施14 6.3.1 圖紙審查制度14 6.3.2 施工單位質(zhì)量保證體系.14 6.3.3 設(shè)備材料進(jìn)場驗收制度15 6.3.4 戰(zhàn)前培訓(xùn)制度15 6.3

5、.5 樣板驗收制度16 6.3.6 項目質(zhì)量管理要點.18 6.3.7 技術(shù)方案先行制度.19 6.3.8 質(zhì)量通病處理.19 6.3.9 日常質(zhì)量管理.19 6.3.10 設(shè)計協(xié)調(diào)問題.20 6.3.11 質(zhì)量事故處理.20 6.3.12 分戶驗收把握竣工驗收最后防線.20 6.3.13 入住前質(zhì)量檢查和維修.20 6.3.14 成品保護(hù)措施.20 6.4 安全文明施工管理21 6.4.1 安全文明施工控制要點.21 6.4.2 安全文明施工檢查制度.22 第七章：工程成本管理第七章：工程成本管理23 7.1 項目成本控制目標(biāo).23 7.2 項目成本控制措施.23 7.2.1 圖紙審查.23

6、 7.2.2 變更簽證管理.23 7.2.3 進(jìn)度款支付.23 第八章：項目的溝通管理第八章：項目的溝通管理23 8.1 進(jìn)場知會23 8.2 周例會23 8.3 工程月報23 8.4 里程碑形象進(jìn)度24 8.5 文件的收發(fā)、傳閱24 8.6 文件的歸檔24 3 第九章：項目的風(fēng)險與對策第九章：項目的風(fēng)險與對策25 9.1 進(jìn)度控制風(fēng)險與對策25 9.2 質(zhì)量控制風(fēng)險與對策25 9.3 成本控制風(fēng)險與對策26 9.4 其它26 第十章：項目的總體協(xié)調(diào)第十章：項目的總體協(xié)調(diào)27 10.1 場地條件27 10.2 銷售開放展示要求27 10.3 施工場地平面布置29 10.4 民擾情況29 10.

7、5 對外協(xié)調(diào)工作29 1 第一章：工程概況第一章：工程概況 1.1項目概況項目概況 可引用規(guī)劃說明書內(nèi)容（附原始地貌圖、用地紅線圖、地塊周邊詳圖、規(guī)劃總平面圖） 1.2項目工程管理的特點和難點項目工程管理的特點和難點 項目工程特點、難點從以下幾方面考慮： 1. 從項目地理位置、場地條件、周邊環(huán)境充分考慮施工特點、難點。 2. 從設(shè)計圖紙考慮施工特點、難點。 3. 從質(zhì)量要求、進(jìn)度要求方面考慮施工特點、難點。 4、從施工組織設(shè)計充分考慮施工特點、難點。 5 從施工單位多，組織和管理特點、難點。 6、從施工時間、季節(jié)、氣候等方面考慮施工特點、難點。 . . . . 第二章第二章：項目管理目標(biāo)與管理

8、思路 2.1項目管理目標(biāo) 2.1.1工程進(jìn)度目標(biāo) 達(dá)到預(yù)定進(jìn)度目標(biāo)（具體描述）且必須滿足公司總進(jìn)度要求 2.1.2 工程質(zhì)量及安全文明目標(biāo) 達(dá)到預(yù)定質(zhì)量目標(biāo)（具體描述） 安全文明目標(biāo)（具體描述，可見第六章） 2.1.3工程成本目標(biāo) 控制在公司投資計劃范圍內(nèi)滿足成本管理中心的要求（具體描述） 2.2項目管理思路 2.2.1作好施工前期準(zhǔn)備工作作好施工前期準(zhǔn)備工作 主體施工前包括場平、支護(hù)及擋墻、市政、樁基工程，主體進(jìn)場前的前期工程最少能滿足主體進(jìn)場 施工條件，特別市政道路的開通相當(dāng)關(guān)鍵，考慮到目前市政管線的最終規(guī)劃尚未決定，根據(jù)項目的特點， 將施工必經(jīng)之道的小區(qū)路在主體施工先完成至水泥穩(wěn)定層，用

9、做施工道路用，作好場內(nèi)臨時排水設(shè)施； 市政路管線的施工在環(huán)境施工同時進(jìn)行。 2.2.2加強技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范的管理工作加強技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范的管理工作 針對設(shè)計的特點，結(jié)合成本及確保工程質(zhì)量，在總包合同中附加一套建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及要求，特別是 2 將規(guī)范中未明確的，加上本公司以及外項目中成熟的經(jīng)驗或教訓(xùn)，統(tǒng)一在合同中以建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及要求 體現(xiàn)，其內(nèi)容包括各專業(yè)、各分項工程的具體要求，并有必要的節(jié)點大樣圖以已明示。此部分詳見合同 文本。 2.2.3抓關(guān)鍵時間節(jié)點，確保總體進(jìn)度 針對本項目工期緊的特點，在總包合同中細(xì)化時間進(jìn)度節(jié)點要求，其中包括明確每組團(tuán)的： （1）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完成時間： （2）主體結(jié)構(gòu)達(dá)

10、到預(yù)售房要求的完成時間： （3）主體結(jié)構(gòu)封頂時間： （4）樣板房的主體、砌體、外墻工程完成時間： （5）外墻施工（外架拆除）完成時間： （6）室外工程（包括室外管網(wǎng)及景觀工程）完成時間： （7）樣板房及周邊環(huán)境展示開放時間： 并在合同中明確達(dá)到相關(guān)進(jìn)度節(jié)點的獎罰措施，加強以合同的方式進(jìn)行現(xiàn)場管理，同時也為我方的 計劃工作的開展明確了要求。 2.2.4明確責(zé)任范圍，規(guī)范場內(nèi)管理 本項目占地面積較大，多家施工單位場內(nèi)施工，為更加規(guī)范場內(nèi)的施工管理，有必要對施工場內(nèi)的 施工管理進(jìn)行責(zé)任分區(qū)，以利于施工有條進(jìn)行。 各責(zé)任范圍內(nèi)由承包人承擔(dān)施工場地安全文明施工和保衛(wèi)工作，對工地內(nèi)和進(jìn)入工地內(nèi)的各種 人員

11、（包括分包單位、材料供應(yīng)商的人員、客戶、參觀者、銷售等人員）進(jìn)行管理、并負(fù)責(zé)提供和維 修工地的各種照明、生活設(shè)施、圍護(hù)設(shè)施（圍墻） 、道路等，并負(fù)責(zé)發(fā)包人在現(xiàn)場的各種設(shè)施及財物的 保衛(wèi)工作，防止被盜和丟失。小區(qū)內(nèi)主干道部份已修至水泥石屑穩(wěn)定層，由于本項目*期共有多家施工 單位在場地內(nèi)施工，小區(qū)內(nèi)主干道應(yīng)作為施工期間各家施工單位共同使用的施工道路。承包人應(yīng)負(fù)責(zé) 修建小區(qū)主干道的臨時排水明溝，保證施工期間排水的通暢；承包人負(fù)責(zé)小區(qū)主干道施工期間的維護(hù) 修補，在施工期間，應(yīng)保持小區(qū)道路的平整度、密實度達(dá)到正常通車的標(biāo)準(zhǔn)（具體明確各家承包人負(fù) 責(zé)的范圍） 。承包人負(fù)責(zé)場地施工入口的管理，包括在施工入口

12、處設(shè)洗車池清洗車輛，設(shè)門崗保衛(wèi)工地。 同時工人需統(tǒng)一著裝、配帶工牌上崗，鋼管腳手架需刷好油漆，安全網(wǎng)需干凈。附圖： 2.2.5完善項目完善項目團(tuán)隊管理 執(zhí)行首問負(fù)責(zé)制、限時辦理制；合理分工，資源共享，員工培訓(xùn)，規(guī)范、流程化管理，形成一 個高效、執(zhí)行力強的團(tuán)隊。 （具體描述） 2.2.6加強與政府協(xié)作部門特別是質(zhì)監(jiān)站的溝通 工程關(guān)鍵部位如基坑支護(hù)、基槽（樁） 、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等重要分項、分部 工程驗收及工程驗收，質(zhì)監(jiān)部門均要進(jìn)行監(jiān)督和控制。 2.2.7對總包單位的管理 總包項目組織架構(gòu)管理、總包專職人員配置管理、總包專業(yè)工人熟練程度及配置管理、總包施 工設(shè)備管理、總包施工方

13、案審核管理、總包施工進(jìn)度管理、總包施工質(zhì)量管理、總包安全管理、總包 樣板先行制度管理、總包售樓配合管理。 1）總包項目組織架構(gòu)的管理）總包項目組織架構(gòu)的管理 有完善的項目組織管理架構(gòu)，項目經(jīng)理要有同類項目施工經(jīng)驗且需與大型房地產(chǎn)公司協(xié)作過， 領(lǐng)導(dǎo)能力、協(xié)調(diào)能力強，精力充沛，為人正直；技術(shù)經(jīng)理需大專以上文化，工程師職稱，有同類 項目施工經(jīng)驗且最好與大型房地產(chǎn)公司協(xié)作過。 以上兩人需經(jīng)甲方考察認(rèn)定，各專業(yè)施工員需經(jīng)項目公司專業(yè)工程師考察認(rèn)定，考察合格后方 3 可上崗，并在施工過程中一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不合我方要求者，立即通知總包進(jìn)行更換。 2）總包施工設(shè)備管理）總包施工設(shè)備管理 所有進(jìn)場大型機械設(shè)備均應(yīng)年檢合

14、格，安裝合格，經(jīng)相關(guān)單位部門驗收合格后方能使用。 3）總包施工方案審核管理）總包施工方案審核管理 臨時用電、安全文明、測量、基坑支護(hù)、樁基、施工總組、腳手架、塔吊安裝、防水、消防等 均進(jìn)行施工方案審核，未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细?，不得施工?4）總包施工進(jìn)度管理）總包施工進(jìn)度管理 開工前就進(jìn)行施工總計劃審核，施工過程中應(yīng)審核月進(jìn)度、周進(jìn)度計劃，并與總計劃進(jìn)行對比， 不符者應(yīng)要求總包采取加人加設(shè)備或延長作業(yè)時間等措施，及時進(jìn)行調(diào)整，可進(jìn)行獎罰激勵措施。 5）總包施工質(zhì)量管理）總包施工質(zhì)量管理 主體施工階段，實行施工樣板先行制度，要求先驗收后隱蔽，鋼筋、水泥、混凝土等先報驗或 試配后使用，重要的施工節(jié)點

15、如混凝土澆灌等實行旁站監(jiān)督，并做好旁站記錄，建筑材料實行先報 審再進(jìn)場后見證送檢的原則；裝修階段，實行材料樣板封樣制度、施工樣板先行制度，在拆模、砌 筑、抹灰實行必要的停滯點，嚴(yán)控砂漿配比的實施，采用口頭、書面、違約金、更換不稱職施工人 員、局部暫停施工等措施。 6）總包安全管理）總包安全管理 專職安全員需持證上崗并對現(xiàn)場安全管理力度要大，項目公司現(xiàn)場工程師均有權(quán)有責(zé)對現(xiàn)場安 全進(jìn)行檢查、監(jiān)督，采用口頭、書面、罰款、局部暫停施工，更換不稱職施工人員等措施。 7）總包樣板先行制度管理）總包樣板先行制度管理 所有的分項工程均應(yīng)進(jìn)行施工樣板，等樣板得到監(jiān)理、項目公司確認(rèn)后（需設(shè)計研發(fā)中心及設(shè) 計院確

16、認(rèn)的，一同確認(rèn)） ，方可大面積展開。 8）總包售樓配合管理）總包售樓配合管理 開盤前，在售樓區(qū)域，堆放的一切材料、設(shè)備等應(yīng)按項目公司的要求撤出；開盤后，要求售樓 區(qū)域與施工區(qū)域隔離，基于二期售樓通道與施工通道共用的情況，制定在銷售展示期間施工通道及 銷售通道管理使用規(guī)定，既要保證展示售樓需要，也要滿足施工需要。根據(jù)具體情況進(jìn)行編制 2.2.8對分包單位的管理要點 1 1）與總包實行工序面書面交接制度）與總包實行工序面書面交接制度 總包交出工序面，應(yīng)是已完成且質(zhì)量合格的，如果工序面不合格，分包可拒絕接受，如果接受， 由分包負(fù)責(zé)；分包完成后，再書面反交給總包，如質(zhì)量不合格，總包可拒絕接受，如果接受

17、，由總 包負(fù)責(zé)。 2）與總包簽訂書面配合協(xié)議制度）與總包簽訂書面配合協(xié)議制度 分包進(jìn)場前，與總包簽訂書面配合協(xié)議，在安全、文明施工方面，總包有權(quán)有責(zé)對分包實行管 理，在垂直運輸方面，服從總包安排，如有爭議，由監(jiān)理、業(yè)主工程師協(xié)調(diào)。 2.2.9總分包的管理協(xié)調(diào) 1）總包管理工作包括：）總包管理工作包括： 驗收：分包單位對所承包工程范圍的施工質(zhì)量、進(jìn)度和竣工資料的完整性負(fù)責(zé)；總包負(fù)責(zé)監(jiān)督、 檢查和有關(guān)驗收、竣工資料備案手續(xù)辦理。 進(jìn)度協(xié)調(diào)：總包單位應(yīng)在開工后*日內(nèi)提交分包工程的進(jìn)出場時間，經(jīng)甲方監(jiān)理、確認(rèn)后執(zhí)行； 協(xié)調(diào)日常工作，按月提供對各分包工程的進(jìn)度要求。 合同付款：分包工程在支付進(jìn)度款時，分

18、包單位向總包提交形象進(jìn)度及付款申請，經(jīng)總包確認(rèn) 后，提交監(jiān)理公司、甲方才能向分包單位支付工程款。 安全文明施工：分包單位進(jìn)場后，總包負(fù)責(zé)對其現(xiàn)場安全和文明施工進(jìn)行管理；分包工程施工 過程中及竣工后，甲方負(fù)責(zé)督促分包單位將易破壞部分進(jìn)行包裝保護(hù)。 4 2）總包配合工作包括：）總包配合工作包括： 在分包工程施工前，按甲方及分包單位的要求完成有關(guān)的土建項目施工，提供具備各分包工程 施工的條件。 提供必要的測量定位線；與分包單位核對各分包工程圖紙與總包圖紙間相關(guān)聯(lián)的尺寸、標(biāo)高等 數(shù)據(jù)是否統(tǒng)一，并對所提交資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 提供工地現(xiàn)有的垂直運輸、腳手架供分包工程使用，如需拆除應(yīng)報甲方批準(zhǔn)； 提供施工、

19、生活用水用電接口，水電費由分包單位負(fù)責(zé)； 提供辦公和生活便利、加工場地等； 提供分包人員、材料、設(shè)備進(jìn)場條件；吊裝、堆放、保管條件； 清理分包工程施工場地； 負(fù)責(zé)在交叉施工過程中，采取措施保護(hù)分包工程成品，分包工程的成品遭到破壞， （除當(dāng)場抓住 破壞者外）全部責(zé)任由分包單位承擔(dān) 80%，總包單位承擔(dān) 20%；（具體內(nèi)容根據(jù)合同確定，不能與合 同矛盾，或?qū)⒋藘?nèi)容寫入合同） 分包工程竣工后，由分包單位和總包辦理移交手續(xù)，總包負(fù)責(zé)該分包工程的成品保護(hù)工作，移 交后保護(hù)不周造成損失概由總包負(fù)責(zé)； 按圖紙、規(guī)范要求等完成分包工程預(yù)留預(yù)埋（線管須穿通鐵絲） ，修補分包工程施工損壞，完成 分包工程安裝后的修

20、補及塞縫；（具體內(nèi)容根據(jù)合同確定，或?qū)⒋藘?nèi)容寫入合同） 2.2.10其它 總包在編制項目總施工進(jìn)度計劃時，應(yīng)充分考慮甲方分包工程和甲方供貨材料的影響，將其編 制在內(nèi)。施工過程中，總包應(yīng)按時組織甲方分包工程和甲方供貨材料的進(jìn)場，為其提供必要的作業(yè)條件 和作業(yè)環(huán)境。 各分包商在進(jìn)場前，項目公司對其施工周期要求進(jìn)行交底，各分包商按照要求編制施工進(jìn)度計劃 ， 并上報施工組織設(shè)計 ，項目公司聯(lián)合監(jiān)理公司審核施工組織設(shè)計中機械設(shè)備配置、人力資源配置、 材料供應(yīng)計劃能否滿足施工進(jìn)度要求，提出整改意見，反饋給各分包商，各分包商修正后重新報審。 根據(jù)本項目特點和我司的實際情況，下面列出了在本項目中需要重點加強管

21、理的分包單位，以及對 這些分包的管理要點： 1 1）樣板房裝修、會所精裝修分包單位）樣板房裝修、會所精裝修分包單位 加強對樣板房、會所裝修單位資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的審查。 樣板房施工工期緊、圖紙和材料的提供時間較遲。監(jiān)理、甲方專業(yè)工程師在審核圖紙時須按設(shè)計 使用的功能來進(jìn)行審核；項目公司需和材料工程師一起選擇主要材料樣板；電視、電話、可視對 講等設(shè)備的管線預(yù)埋，項目公司對照設(shè)計看其是否達(dá)到交樓標(biāo)準(zhǔn)要求，提出自己的意見； 樣板房施工之前，監(jiān)理、甲方專業(yè)工程師需對施工單位進(jìn)行水電方面的交接，特別是給水管在進(jìn) 場至施工完畢后都需加壓力表，以便隨時檢查有無破壞； 強化對樣板房、會所裝修材料的檢驗，審查其

22、是否滿足環(huán)保要求； 裝修過程中，監(jiān)理、甲方各專業(yè)工程師進(jìn)行分階段隱蔽工程驗收。督促施工單位對裝修材料進(jìn)行 保護(hù)； 裝修完成后，督促施工單位進(jìn)行設(shè)備調(diào)試，按照裝修完后的使用功能進(jìn)行檢查； 會所精裝修應(yīng)注意幕墻、鋼結(jié)構(gòu)與會所主體的配合施工。 2 2）防水分包單位）防水分包單位 嚴(yán)格審查防水施工單位的資質(zhì)，確保其具有防水施工的能力； 加強防水使用材料的檢驗。防水材料進(jìn)場時，需對其材料的配合比、品質(zhì)、防水輔材的性能等進(jìn) 行檢查； 做防水層之前，要求總包單位對基層進(jìn)行檢查，達(dá)到條件才允許移交給防水施工單位。防水基層 要處理干凈，陰陽角處做成弧形； 甲方、監(jiān)理需對防水施工的每個分項進(jìn)行驗收，特別是防水層的

23、厚度，管洞口、陰陽角等加強部 5 位的檢查，進(jìn)行閉水試驗，檢查無滲漏。防水層做完后，防水分包單位應(yīng)知會總包單位、其他分 包單位對其加以保護(hù)。 3 3）電梯安裝分包單位）電梯安裝分包單位 加強對進(jìn)場項目經(jīng)理及施工班組人員資質(zhì)及該公司質(zhì)量保證體系的審查，特別要考察電梯公司對 現(xiàn)場項目負(fù)責(zé)人的授權(quán)力度和管理經(jīng)驗是否滿足我司要求，杜絕不合格人員進(jìn)場管理和施工； 加強對電梯施工管理人員進(jìn)場后的培訓(xùn)。特別要注意把我司電梯安裝總計劃及與配合售樓電梯安 裝分計劃對施工單位進(jìn)行詳細(xì)的知會，以便達(dá)成共識； 審查電梯施工進(jìn)度計劃、施工組織設(shè)計及施工方案的可行性。所有電梯需在監(jiān)理單位和甲方的共 同檢查確認(rèn)下，才能投入

24、使用； 建立電梯施工單位與總包順暢的溝通渠道，以便電梯公司人員盡快熟悉總包的管理要求，避免不 必要的沖突。 （如電梯施工計劃和總包施工計劃是否協(xié)調(diào)；前后工序交叉作業(yè)的配合；安全文明施 工及生活區(qū)及加工區(qū)的劃分等） ； 督促監(jiān)理單位對電梯安裝的每一分項工序進(jìn)行檢查，并形成記錄向甲方工程師匯報。甲方對重要 安裝部位視情況進(jìn)行抽查。并對監(jiān)理的檢查情況進(jìn)行考核，以便激發(fā)監(jiān)理管理的積極性和責(zé)任感； 電梯安裝驗收完成后，應(yīng)及時督促施工單位對遺留的缺陷進(jìn)行整改，并完成對物業(yè)的培訓(xùn)和移交； 嚴(yán)禁電梯安裝公司進(jìn)行分包（如確有必要，需征得甲方的審核并許可） 。對相應(yīng)管理人員的更換， 需書面通知甲方并征得同意，否則

25、不能更換。違者將給予罰款處罰。 4 4）門窗施工分包單位）門窗施工分包單位 5 5）外墻保溫分包單位）外墻保溫分包單位 6 6）強電安裝分包單位）強電安裝分包單位 7 7）弱電安裝分包單位）弱電安裝分包單位 . . . . 第三章：項目的范圍劃分 3.1項目總平面圖項目總平面圖 總平面布置原則： 1.根據(jù)設(shè)計要求及房屋構(gòu)造特點合理安排布置； 2.根據(jù)現(xiàn)場實際地形，最大限度利用施工場地； 3.與總包單位協(xié)調(diào)，確保機械擺放、材料堆放及材料加工廠位置滿足施工要求，同時不阻礙施工通道， 不影響銷售展示； 4.現(xiàn)場辦公室區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)域有一定的隔離； 5.水電接口應(yīng)靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較

26、短路線，同時應(yīng)盡量避免管線交叉； 6.應(yīng)滿足文明施工及消防要求。 3.2總承包商施工范圍劃分總承包商施工范圍劃分 3.2.1標(biāo)段劃分圖 若項目劃分若干標(biāo)段，則在此節(jié)作一定的描述 6 3.2.2各標(biāo)段概況 按下表列明各標(biāo)段概況，并對標(biāo)段特點作分析 表格 某標(biāo)段概況 樓號層數(shù)地下室層數(shù)結(jié)構(gòu)形式建筑面積（ M2 ） 樓棟數(shù)總計(棟)：建筑面積總計(M)： 該標(biāo)段特點分析：視具體情況填寫 該標(biāo)段估算總包造價：視具體情況填寫 3.3專業(yè)分包工程、甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單專業(yè)分包工程、甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單 3.3.1分包施工范圍劃分原則 在保證工程質(zhì)量、進(jìn)度及設(shè)計效果的前提下，能由

27、總包單位施工的工程盡量不采用分包形式。專業(yè) 性較強，且總包不具備相應(yīng)資質(zhì)的工程應(yīng)由專業(yè)分包商承包，如防水施工、電梯施工等。 3.3.2 專業(yè)分包工程清單 例：供參考 專業(yè)分包工程專業(yè)分包工程清單清單 序號序號分包工程分包工程序號序號分包工程分包工程 1 施工圍墻工程 25 陽臺欄桿制作安裝工程 2 基巖爆破工程 26 樣板房裝飾 7 3土石方工程27樣板房空調(diào)設(shè)備供貨與安裝工程 4 擋土支護(hù)工程 28 有線電視綜合信息網(wǎng)入網(wǎng)工程 5 樁基工程 29 室外環(huán)境欄桿制作安裝工程 6 甲方臨建辦公室工程 30 不銹鋼信報箱制作安裝工程施工合同 7 綠化工程 31 水池防護(hù)涂料工程 8 市政綠化帶臨時

28、圍欄工程 32 燃?xì)獍踩爸悄芑芾硐到y(tǒng)工程 9 會所觀光電梯及自動扶梯采購、安裝工程 33 室內(nèi)網(wǎng)球館及大堂空調(diào)機供貨與安裝工程 10 施工用變壓器安裝工程 34 水泵房設(shè)備供貨及安裝工程合同(甲分包) 11 人防地下室防護(hù)設(shè)備制作安裝工程 35 會所窗簾制作安裝合同 12 防水工程 36 屋頂泛光照明工程 13 白蟻防治施工工程 37 變配電所及外線高壓電纜安裝工程 14 網(wǎng)球館專業(yè)施工工程 38 瀝青混凝土路面及道牙 15 燃?xì)獍惭b工程 39 室內(nèi)網(wǎng)球場及中心賽場彈性面層施工工程 16 幕墻和鋼結(jié)構(gòu)工程 40 智能化設(shè)備采購及安裝工程 17 電梯招標(biāo)工程 41 發(fā)電機環(huán)保降噪安裝工程 1

29、8 廣告牌鋼結(jié)構(gòu)施工合同 42 停車場標(biāo)識及劃線施工 19 景觀假山塑石工程 43 落地窗防護(hù)欄制作安裝工程 20 會所及網(wǎng)球館室內(nèi)裝飾工程 44 邊坡支護(hù)工程 21 室外給水及室外消防管網(wǎng)工程承包合同 45 臨時電梯安裝工程 22 網(wǎng)球館室內(nèi)裝修施工合同 46 廣播音響設(shè)備安裝工程 23 水景工程 47 土石方測量工程 24 前廣場會所及網(wǎng)球館景觀照明安裝工程 48 外墻保溫工程 3.3.3 甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單 例，供參考 甲購材料設(shè)備清單甲購材料設(shè)備清單（具體按合同確定）（具體按合同確定） 序序 號號 編號編號材料（設(shè)備）名稱材料（設(shè)備）名稱 序序 號號 編號編號材料（設(shè)備

30、）名稱材料（設(shè)備）名稱 1GW-JG-01 室外工程的環(huán)境雕塑、小品、黃蠟 石、卵石、體育、游戲、休閑設(shè)施 等 26GW-JG-03室外木制構(gòu)件工程 2GW-JG-02消防報警設(shè)備27GW-JG-04室外特種石材 甲定乙購材料設(shè)備清單（具體按合同確定）甲定乙購材料設(shè)備清單（具體按合同確定） 序序 號號 編號編號材料（設(shè)備）名稱材料（設(shè)備）名稱序號序號編號編號材料（設(shè)備）名稱材料（設(shè)備）名稱 一一建筑裝飾材料建筑裝飾材料一一建筑裝飾材料建筑裝飾材料 1GW-JDYG-01住宅外墻磚20GW-JDYG-20鋁型材 2GW-JDYG-02會所外墻磚21GW-JDYG-21鋁合金門窗玻璃 8 3GW-

31、JDYG-03電梯廳及前室地磚22GW-JDYG-22五金配件 4GW-JDYG-04電梯廳及前室墻磚 5GW-JDYG-05架空層地磚二二安裝材料安裝材料 6GW-JDYG-06架空層墻磚23GW-JDYG-23母線槽 7GW-JDYG-07玻璃磚24GW-JDYG-24電纜橋架（A*B） 8 GW-JDYG-08泳池專用瓷磚 25GW-JDYG-25 三箱（電表、照明、動 力） 9GW-JDYG-09室外鋪地水泥磚26GW-JDYG-26應(yīng)急照明 10 GW-JDYG-10室外石材 27GW-JDYG-27 出口指示燈（單、雙面） 11GW-JDYG-11外墻涂料28GW-JDYG-28風(fēng)

32、機 12GW-JDYG-12 陽臺欄桿及防腐涂料 工程 29GW-JDYG-29潛污泵 13GW-JDYG-13入戶門30GW-JDYG-30泡沫罐 14GW-JDYG-14電梯前室門31GW-JDYG-31減壓閥 15GW-JDYG-15管井門32GW-JDYG-32消火栓 16GW-JDYG-16入戶門鎖33GW-JDYG-33開關(guān)插座 17GW-JDYG-17防火卷簾34GW-JDYG-34PVC 電線管 18GW-JDYG-18屋面保溫材料35GW-JDYG-35電梯廳、住宅大堂燈具 19GW-JDYG-19鋼制防火門36GW-JDYG-36廚房煙道 第四章：項目的組織架構(gòu)與管理原則

33、4.1項目公司組織架構(gòu)項目公司組織架構(gòu) 4.1.1項目公司組織架構(gòu) 以構(gòu)架圖形式表示，具體到員工個人的崗位及姓名（須符合公司相關(guān)規(guī)定） 4.1.2項目公司工作職責(zé)及崗位職責(zé) 按項目公司崗位設(shè)置情況編寫： 1） 項目公司工作職責(zé)： 2）項目公司總經(jīng)理工作職責(zé) 3）項目公司總工工作職責(zé) 4）本項目土建工程師工作職責(zé) 5）本項目電氣工程師工作職責(zé) 6）本項目給排水工程師工作職責(zé) 7）本項目暖通工程師工作職責(zé) 9 8）. . . 4.2項目公司對總包單位及監(jiān)理單位的管理原則項目公司對總包單位及監(jiān)理單位的管理原則 4.2.1總包單位管理原則（僅供參考） 1）總包單位管理原則：利用合同條款和完善的管理制度

34、對施工單位規(guī)范管理，有效控制，以充分調(diào)動 施工單位的工作自主性和積極性，達(dá)到互利雙贏的效果。 2） 對總包項目班子的管理：要求總包單位項目班子機構(gòu)健全，符合投標(biāo)文件和合同的規(guī)定，項目經(jīng) 理和技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng)甲方考察認(rèn)可，施工五大員應(yīng)持證上崗； 3） 對項目管理程序的管理：項目施工應(yīng)制定施工組織設(shè)計和各項施工方案，施工過程程序應(yīng)遵循施 工合同、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范以及甲方各項工程管理制度中的各項規(guī)定， 工序交接、工序驗收、隱蔽驗收、中間驗收、往來函件等均應(yīng)按規(guī)定程序進(jìn)行。 4） 現(xiàn)場配合協(xié)調(diào)的原則：總包單位負(fù)責(zé)項目施工現(xiàn)場的總體配合協(xié)調(diào)工作，配合各參與建設(shè)的單位， 為各分包單位提

35、供施工條件，并對其進(jìn)行質(zhì)量、安全各方面的總包管理?？偘鼏挝粦?yīng)對甲方各種 銷售行為進(jìn)行配合和提供協(xié)助 5） 文函往來管理原則：總包單位與各單位的文函往來應(yīng)遵守合同及其他管理制度的規(guī)定，對加方發(fā) 文應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行回復(fù)，對甲方指令應(yīng)貫徹執(zhí)行并進(jìn)行回復(fù)，如有異議的應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn) 行書面回函。 6 6） 安全文明施工管理原則：總包總體負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場安全文明施工管理，應(yīng)制定專項安全文明施工管 理方案，成立安全文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組，安全主任應(yīng)持證上崗；協(xié)調(diào)管理現(xiàn)場參與建設(shè)各單位的安 全文明施工，接受甲方監(jiān)理及政府職能部門進(jìn)行安全文明施工檢查。 4.2.2監(jiān)理單位管理原則（僅供參考） 項目公司應(yīng)為監(jiān)理機構(gòu)創(chuàng)造

36、良好的工作條件，明確工作授權(quán)，使監(jiān)理機構(gòu)能按照我司工程管理思 想和要求開展監(jiān)理工作。 監(jiān)理機構(gòu)在按建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范 、監(jiān)理合同、經(jīng)甲方審批的監(jiān)理規(guī)劃及細(xì)則開展現(xiàn)場監(jiān)理工 作的同時，接受甲方項目工程組的現(xiàn)場管理和指令。項目總監(jiān)理工程師受甲方工程經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)， 項目總監(jiān)和甲方項目工程組專業(yè)工程師共同統(tǒng)籌管理監(jiān)理機構(gòu)其他監(jiān)理人員的監(jiān)理工作。工程經(jīng)理每 月考核項目總監(jiān)的工作，項目總監(jiān)和甲方項目工程組專業(yè)工程師每月共同考核監(jiān)理人員的工作。 總監(jiān)職責(zé)：建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范規(guī)定的監(jiān)理職責(zé)；甲方工程經(jīng)理關(guān)于工程管理指派的其他工作。 監(jiān)理人員職責(zé)：建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范規(guī)定的監(jiān)理職責(zé)；甲方工程組關(guān)于工程管理而指派的其他

37、 工作，甲方工程現(xiàn)場指令。 激勵機制：根據(jù)監(jiān)理合同制定相應(yīng)的激勵機制和現(xiàn)場補貼方案，鼓勵監(jiān)理機構(gòu)各監(jiān)理人員。 監(jiān)理工作檢查要點：詳公司作業(yè)文件 10 第五章：工程進(jìn)度管理第五章：工程進(jìn)度管理 5.1項目總體開發(fā)計劃項目總體開發(fā)計劃 該項目分幾期開發(fā)，各期開工、竣工時間（須滿足公司總進(jìn)度計劃要求） 5.2項目公司工程施工進(jìn)度節(jié)點計劃項目公司工程施工進(jìn)度節(jié)點計劃 （ 1） 一標(biāo)段*棟，*組團(tuán)*棟 開工日期：20*年 *月*日 竣工日期：20*年 *月*日（完成土建竣工驗收，要求建筑物內(nèi)外裝修及室外環(huán)境全部完成） ； 20*年 *月*日（取得竣工驗收備案回執(zhí)） ； 合同總工期： * 日歷天 2）單項

38、分項工程工期約定： 承包人必須滿足以下單項分項工程工期 ，以通過監(jiān)理工程師及發(fā)包 人代表驗收簽字確認(rèn)的時間為準(zhǔn)。 （1）主體結(jié)構(gòu)封頂：20*年 *月*日 （2）樣板房的主體、砌體、外墻工程完成：20*年 *月*日 （3）外墻施工（外架拆除）完成：20*年 *月*日 （4）室外工程（包括室外管網(wǎng)及景觀工程）完成：20*年 *月*日 （5）樣板房及周邊環(huán)境展示開放：20*年 *月*日 5.3 工程進(jìn)度計劃的特點工程進(jìn)度計劃的特點 具體描述 5.4 工程進(jìn)度控制措施工程進(jìn)度控制措施 5.4.1 總包施工進(jìn)度計劃審核 總包單位確定后，項目開工前，總承包商根據(jù)施工合同要求編制施工組織設(shè)計和項目總施工 進(jìn)

39、度計劃 ，上報監(jiān)理公司。 監(jiān)理公司審核總承包商項目總施工進(jìn)度計劃的合理性和可行性，與以及施工組織設(shè)計中有 關(guān)施工進(jìn)度計劃的技術(shù)保證措施和項目管理保證措施的有效性。審核通過后，則轉(zhuǎn)送項目公司審核。 項目公司著重審核總承包商項目總施工進(jìn)度計劃與施工組織設(shè)計的各關(guān)鍵工期節(jié)點的符合 性。對其中配合銷售的工作應(yīng)由具體的安排。 對其中的不符合項，督促總包單位進(jìn)行整改；審批通過后的項目總施工進(jìn)度計劃將作為總包合 同的一部分?？偝邪贪磁鷾?zhǔn)的項目總施工進(jìn)度計劃組織施工，監(jiān)理公司按此計劃進(jìn)行監(jiān)督。 11 5.4.2 施工過程中施工進(jìn)度計劃審核 施工總承包商按照項目總施工進(jìn)度計劃編制施工月度計劃，并細(xì)化至周計劃、

40、以至于日計劃， 項目公司工程部予以審核各細(xì)部計劃與項目總施工進(jìn)度計劃的符合性和合理性。 5.4.3 總包施工協(xié)調(diào)管理 對于甲方分包工程和甲方供貨材料，總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費，將其納入總包管理范圍 之內(nèi)。總包在編制項目總施工進(jìn)度計劃時，應(yīng)充分考慮甲方分包工程和甲方供貨材料的影響，將其 編制在內(nèi)。 施工過程中，總包應(yīng)按時組織甲方分包工程和甲方供貨材料的進(jìn)場，為其提供必要的作業(yè)條件和作 業(yè)環(huán)境。 項目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督總包和甲方分包程、甲供材料供應(yīng)商的關(guān)系。 總承包商按照項目總施工進(jìn)度計劃和各細(xì)部施工計劃，組織施工。 每周監(jiān)理例會，項目公司和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上周工程完成情況，與上周施工計劃

41、作對比，對工期 滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該 方案報項目公司存檔。 每月總承包商提交工程月報 ，項目公司和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上月工程完成情況，與上月施工計劃 作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總包查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，趕工效果應(yīng)體 現(xiàn)在下月施工進(jìn)度計劃中，以滿足項目總施工進(jìn)度計劃 ，該方案報項目公司存檔。 5.4.4 獎懲機制 除了一般的獎懲制度外，在合同中、施工過程中根據(jù)需要，增加關(guān)鍵節(jié)點獎懲機制：配合銷售工作、 、主體封頂、外架拆除等。工期目標(biāo)處罰措施：（此部份應(yīng)綜合考慮成本及合同約定） 例： 僅供參考 1)施工

42、過程中的節(jié)點計劃處罰標(biāo)準(zhǔn)：每一棟樓的每一個關(guān)鍵節(jié)點每拖延一天處罰 20000 元。每一棟樓 設(shè)三個關(guān)鍵節(jié)點，即結(jié)構(gòu)封頂、外腳手架拆除、單體竣工。 2)整體工程的竣工備案計劃，每拖延一天處罰 5 萬元，不足一天按一天算。 （考慮與合同的約定是否相 符，是否可以改為后期的工程款的支付也予以順延） 5.4.5 甲方分包工程施工進(jìn)度計劃控制 各分包商在進(jìn)場前，項目公司對其施工周期要求進(jìn)行交底，各分包商按照要求編制施工進(jìn)度計劃 ， 并上報施工組織設(shè)計 （專項施工方案） ，項目公司聯(lián)合監(jiān)理公司審核施工組織設(shè)計中機械設(shè)備配 置、人力資源配置、材料供應(yīng)計劃能否滿足施工進(jìn)度要求，提出整改意見，反饋給各分包商，各

43、分包商 修正后重新報審。 5.4.6 項目公司內(nèi)部計劃協(xié)調(diào) 項目公司與成本管理中心、設(shè)計研發(fā)中心、營銷策劃中心溝通，在充分考慮：總包、分包、甲供、 限價及指定品牌材料清單、招投標(biāo)計劃、設(shè)計計劃、營銷計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目總控制計劃要求， 編制切實可行的相關(guān)工作計劃： 當(dāng)施工計劃、招投標(biāo)計劃、設(shè)計計劃、營銷計劃中某一項發(fā)生變化時，項目公司組織召開工程協(xié)調(diào) 會，在不影響公司項目總體計劃關(guān)鍵目標(biāo)的前提下，協(xié)調(diào)調(diào)整各有關(guān)計劃；對影響公司項目總體 計劃關(guān)鍵目標(biāo)的，應(yīng)上報公司總經(jīng)理層。 項目公司將調(diào)整后的項目實施計劃下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商相應(yīng)調(diào)整施工計劃， 重新報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部審核。 1

44、2 第六章：工程質(zhì)量及安全文明管理第六章：工程質(zhì)量及安全文明管理 6.1工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo)工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo) 6.1.1 工程質(zhì)量管理目標(biāo) 達(dá)到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（以量化指標(biāo)說明，如有效投訴率等）例：（僅供參考） 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 滿足本合同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及以下要求： 1） 幕墻、鋁合金門窗滲水率為零； 2） 廚房、衛(wèi)生間、屋面、地下車庫（室）漏水、滲水率為零； 3） 外墻磚應(yīng)精確排磚，不得使用小于半磚的外墻磚鋪貼，要求密縫鋪貼的飾面磚，接縫寬度為 1.0mm0.2mm； 4） 抹灰及涂飾面：要求達(dá)到高級抹灰和高級涂飾標(biāo)準(zhǔn)，并滿足以下要求； 項次項目允許偏差(mm)檢驗方法 1 立面垂直度 2 用

45、 2m 垂直尺檢查 2 表面平整度 2 用 2m 靠尺檢查 3 陰陽角方正 2 用直角檢測尺檢查 4 墻裙、勒腳上口直線度 2 拉 5m 線,不足 5m 拉通線,用鋼尺 檢查 5） 墻面及地面不允許出現(xiàn)空鼓和裂縫、裂紋（包括結(jié)構(gòu)裂縫和抹灰裂縫裂紋） ； 6） 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 hH-a-2cm，其中 H 為建筑層高，a 為樓板結(jié)構(gòu)厚度。 室內(nèi)墻體抹灰層厚度不超過 2cm。 7） 飾面磚粘貼的允許偏差： 允許偏差（mm）項 次 項目 外墻面磚內(nèi)墻面磚 檢驗方法 1 立面垂直度 21 用 2m 垂直檢測尺檢查 2 表面平整度 21 用 2m 靠尺和塞尺檢查 3 陰陽角方正 22 用直角檢測尺檢查 4 接

46、縫直線度 21 拉 5m 線，不足 5m 拉通線，用鋼直尺檢查 5 接縫高低差 10.5 用鋼直尺和塞尺檢查 6 接縫寬度 11 用鋼直尺檢查 13 8）主體外立面施工時底部先行施工部分，在其后施工上部的外立面時必須同底部先行施工部分的外 立面在質(zhì)量、顏色、排磚等各方面保持一致。 9）樓面水泥砂漿找平層施工前結(jié)構(gòu)面需清洗干凈，閉水檢查，修補裂縫，不滲漏后方可施工找平層。 7.1.2.2 投訴率目標(biāo) 1)項目入伙時：總投訴率 90 條每百戶的有效投訴率； 2)墻體開裂投訴率 0.1 條每戶的有效投訴率； 3)衛(wèi)生潔具投訴率 0.1 條每戶的有效投訴率； 4)門窗投訴率 0.2 條每戶的有效投訴率

47、； 5)裝飾投訴率 0.2 條每戶的有效投訴率； 6)電氣投訴率 0.1 條每戶的有效投訴率； 7)給排水投訴率 0.1 條每戶的有效投訴率； 8)部品投訴率 0.2 條每戶的有效投訴率； 9)樓板開裂投訴率0.05 條每戶的有效投訴率； 10) 衛(wèi)生間滲漏率0.01 條每戶的有效投訴率。 11) . . . 6.1.2 安全文明施工管理目標(biāo) 安全施工管理目標(biāo) 例： 僅供參考 實現(xiàn)安全生產(chǎn)達(dá)到 “五無”目標(biāo)，即無死亡、無重傷、無火災(zāi)、無中毒、無倒塌；一般安全事故頻 率控制在1.2以內(nèi)，安全達(dá)標(biāo)。 文明施工管理目標(biāo) 達(dá)到重慶市文明施工和標(biāo)準(zhǔn)化工地的要求，爭創(chuàng)市級文明建筑工地。 售樓環(huán)境的文明施工

48、要求 1) 售樓環(huán)境區(qū)域與施工區(qū)域必須用圍板分隔，圍板高度不低于 1.8m，圍欄外部應(yīng)做簡易裝飾，色彩 與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)； 2) 為了保證看樓人員的安全，現(xiàn)場必須設(shè)置足夠的安全指示牌，標(biāo)明看樓人員安全注意事項； 3) 售樓環(huán)境區(qū)域內(nèi)施工現(xiàn)場的管理人員、作業(yè)人員必須配佩工作卡。工作卡由總包單位制作，工作 卡內(nèi)應(yīng)有本人相片、姓名、所屬單位、工種或職務(wù)，管理人員和作業(yè)人員的標(biāo)卡應(yīng)分顏色區(qū)別； 4) 售樓環(huán)境區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁堆放材料，注意防火，并配備必要的防火器具，以及派專人對該區(qū)域內(nèi)的衛(wèi) 生進(jìn)行清潔、清理垃圾，施藥除“四害”; 5) 施工單位若要在售樓區(qū)內(nèi)施工，必須經(jīng)甲方的同意。 14 6.1.3 質(zhì)量與安

49、全管理獎罰措施（根據(jù)合同約定執(zhí)行，若項目公司的獎懲能達(dá) 到平衡，不另增加成本可以考慮進(jìn)行獎勵） 6.2質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想 6.2.1 優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉(zhuǎn)包 （僅供參考） 1)選擇承包方時，要考察承包方的成本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)我們的成本控制目標(biāo)是有必要的。 2)杜絕層層轉(zhuǎn)包是我們選擇承包商的重要指標(biāo)。優(yōu)選選擇高效、重信譽、管理組織扁平化、管理成本 低的工程公司。 6.2.2 強化過程監(jiān)督 1)承建商的質(zhì)量保證體系、管理模式、管理水平、上級公司的支持等對工程質(zhì)量影響很大。 2)強調(diào)過程監(jiān)管，加強對監(jiān)理公司的管理，通過監(jiān)理公司實施對承建商嚴(yán)格質(zhì)量控制。 3)重點監(jiān)

50、管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運作，協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，關(guān)注承建商的成本控制， 評價供方的表現(xiàn)。 6.2.3 利用監(jiān)理的力量，強化質(zhì)量及安全控制 1)監(jiān)理單位是現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位，并協(xié)助項目公司進(jìn) 行成本控制，項目公司依據(jù)監(jiān)理合同（包括招標(biāo)文件、投標(biāo)書） 、經(jīng)批準(zhǔn)的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和 規(guī)范，對監(jiān)理單位進(jìn)行有效管理和監(jiān)控是一項特別重要的工作，是保證項目管理正常進(jìn)行的重要保 證。 2)現(xiàn)場工程師要經(jīng)常與監(jiān)理人員進(jìn)行有效溝通，使其了解公司的管理思路、工作方式，盡快與項目公 司合拍。 3)現(xiàn)場工程師要樹立監(jiān)理單位的威信，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，為監(jiān)理單位開

51、展工作創(chuàng)造良好的外 部環(huán)境。 6.2.4 溝通與支持 1)溝通活動：與主要承建商，特別是其領(lǐng)導(dǎo)層建立正確的關(guān)系，工程應(yīng)獲得其公司層面的支持。 2)管理與技術(shù)支持： 設(shè)計交底； 施工節(jié)點與細(xì)部交底； 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底； 施工工藝交底； 施工組織與配合交底； 質(zhì)量控制點交底； 樣板驗收交底。 . 3)財務(wù)支持：按合同及時支付。 15 6.3工程質(zhì)量管理措施工程質(zhì)量管理措施 6.3.1 圖紙會審制度 開工前，由項目公司組織，總承包商、設(shè)計院、設(shè)計研發(fā)中心、監(jiān)理公司參加，進(jìn)行設(shè)計交底和圖 紙會審，并形成圖紙會審紀(jì)要。對設(shè)計圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯誤的地方進(jìn)行專項審查。 6.3.2 施工單位質(zhì)量保證體系

52、總承包商在開工前，根據(jù)項目工程特點和合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，編制項目質(zhì)量計劃 ，并上報項目 公司和監(jiān)理公司。項目公司協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇 的合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進(jìn)行修改。 6.3.3 設(shè)備材料進(jìn)場驗收制度 不論是甲供材料設(shè)備、還是承包商供應(yīng)的材料設(shè)備，進(jìn)場時，施工單位應(yīng)通知監(jiān)理、甲方對照合同 要求、樣板以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行驗收，影響結(jié)構(gòu)和使用功能的，還要按照要求進(jìn)行見證取樣試驗。 未經(jīng)檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。 對檢驗不合格者，應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志，進(jìn)行隔離，并盡快作退場處理。 6.3.4 戰(zhàn)前培訓(xùn)制度 6.3.

53、4.16.3.4.1戰(zhàn)前培訓(xùn)對象 戰(zhàn)前培訓(xùn)是指在重要的分部分項工程施工之前，由項目公司工部組內(nèi)部組織的關(guān)于該項工程施工管 理要點的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)制度。培訓(xùn)由項目公司的總工負(fù)責(zé)組織，整個項目的工程管理人員必須全體參加。 需進(jìn)行培訓(xùn)的分部分項工程包括：土方工程、擋土支護(hù)工程、基礎(chǔ)工程、主體工程、砌體工程、建 筑裝飾工程、屋面及防水工程、樓地面工程、門窗工程、電氣工程、給排水工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、電 梯工程、樣板房及精裝修工程、室外環(huán)境及綠化工程、驗樓及入伙，以及其他有必要進(jìn)行培訓(xùn)的工程。 6.3.4.26.3.4.2培訓(xùn)時間 培訓(xùn)時間為各分部分項工程開始實施前一周。 6.3.4.36.3.4.3培訓(xùn)制

54、度要求 1)項目總工在培訓(xùn)開始前三天知會負(fù)責(zé)講評的工程師做好講評的準(zhǔn)備工作。該工程師必須認(rèn)真熟 悉圖紙，針對該分部分項工程的施工流程，質(zhì)量控制要點難點進(jìn)行詳細(xì)的準(zhǔn)備，以保證培訓(xùn)工 作能夠順利完成； 2)培訓(xùn)時首先由負(fù)責(zé)此次講評的現(xiàn)場工程師進(jìn)行講評，講評的重點主要是該分項工程的施工流程 和質(zhì)量控制要點，難點，以及作為甲方的工程管理人員必須嚴(yán)格把握的事項。還可以結(jié)合自己 的工作經(jīng)驗講一下在該分部分項工程施工或質(zhì)量控制中的一些優(yōu)秀做法和寶貴心得； 3)講評結(jié)束后，所有參會人員針對自己不懂的地方進(jìn)行提問，負(fù)責(zé)講評的工程師應(yīng)該給予詳細(xì)的 解釋，務(wù)求使每位參會人員都能很好的理解該分部分項工程的施工流程和控

55、制要點。特別是要 讓負(fù)責(zé)其他分項的工程師也很好的理解該分項工程，使他們能夠更好的配合該分部分項工程工 作的開展。對于該分項工程質(zhì)量控制中的難點問題大家一起進(jìn)行討論，最后拿出一個有效的控 制手段； 4)會議結(jié)束后整理成會議紀(jì)要（格式附后） ，由項目公司總經(jīng)理簽發(fā)； 5)會議紀(jì)要每位參會的工程師都應(yīng)仔細(xì)閱讀，務(wù)求在該分部分項工程實施之前消化吸收。 16 附： 項目 培訓(xùn)會議紀(jì)要 記錄： 簽發(fā)： 培訓(xùn)內(nèi)容： 講評人： 參加人員簽到： 培訓(xùn)要點： 會議紀(jì)要： 17 6.3.5 樣板驗收制度 6.3.5.16.3.5.1 樣板驗收對象 應(yīng)作施工樣板的施工項目包括：支護(hù)錨桿、樁基工程、鋼筋工程、砌體工程、

56、抹灰工程、飾面磚粘 貼工程、鋁合金窗安裝、木門安裝、欄桿工程、防水工程、保溫工程、精裝修工程、油漆工程、轉(zhuǎn)換層 施工，以及其他有必要作施工樣板的工程。 對于新材料，新設(shè)備、新工藝等，也要先做樣板，報監(jiān)理公司及項目公司，通過試驗和鑒定后，才 可應(yīng)用于工程上。 6.3.5.26.3.5.2 樣板驗收時間要求 樣板驗收應(yīng)在該項工程大面積施工前 15 天組織進(jìn)行（特殊項目根據(jù)工程實際情況提前） ，最遲提前 一周完成。 6.3.5.36.3.5.3 樣板驗收工作程序 1)項目工程經(jīng)理負(fù)責(zé)項目各項樣板驗收組織工作，甲方工程管理人員、監(jiān)理機構(gòu)、承建單位協(xié)同 實施。 2)各分部分項工程開始施工前 15 天，由

57、項目公司總工組織甲方工程管理人員、監(jiān)理機構(gòu)、施工單 位，討論確定該項工程施工作業(yè)方法和施工工藝，明確質(zhì)量要求，由施工單位組織作施工樣板。 3)施工樣板完成后，由監(jiān)理組織進(jìn)行樣板驗收，甲方項目工程經(jīng)理、工程師、監(jiān)理機構(gòu)項目總監(jiān) 及專業(yè)工程師、施工單位項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、專業(yè)施工員、施工班組長參加。驗收首先由 施工單位施工班組長和施工員介紹該樣板工程作業(yè)方法和施工工藝，施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人或項 目經(jīng)理總結(jié)表述，然后參與驗收各方分析該樣板工程質(zhì)量情況，并由甲方工程管理人員和監(jiān)理 工程師進(jìn)一步講述該項工程施工工藝和質(zhì)量控制要點，明確施工質(zhì)量要求，同時闡述該項工程 管理流程，最后由工程經(jīng)理進(jìn)行驗收總結(jié)。

58、 4)樣板驗收應(yīng)形成驗收紀(jì)要，詳細(xì)記錄驗收過程，清晰表述該項工程施工工藝、控制要點、質(zhì)量 要求，驗收紀(jì)要由項目公司總經(jīng)理簽發(fā)，項目分管工程師應(yīng)跟蹤保證紀(jì)要分發(fā)至施工班組，并 跟蹤參與施工班組交底會議。 18 附： 項目項目 施工樣板驗收紀(jì)要施工樣板驗收紀(jì)要 記錄： 簽發(fā)： 施工樣板部位： 驗收主持人： 參加單位及人員： 驗收紀(jì)要： 驗收日期： 年 月 日 6.3.6 項目質(zhì)量管理要點 根據(jù)本工程項目的設(shè)計特點，結(jié)合工程管理要求，擬將以下項目公司位作為本工程的管理要點，施 工中應(yīng)加強管理： 例，僅供參考 1)定位放線 2)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工 3)首層結(jié)構(gòu) 4)轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu) 5)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu) 6)屋面 7)

59、鋁合金門窗安裝 8)單元門、入戶門安裝 9)欄桿扶手安裝 10) 地下車庫、屋面防水施工 11) 衛(wèi)生間防水施工 12) 水電管線預(yù)留預(yù)埋 13) 配電箱、配電柜安裝 14) 室外配套工程 15) 鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻工程 19 16) 泳池設(shè)備安裝工程 17) 中央空調(diào)安裝工程 18) 電梯安裝工程 19) 外墻裝飾工程 20) 外墻外保溫體系施工； 21) 室外鋪貼工程 22) 精裝修工程 6.3.7 技術(shù)方案先行制度 總承包商和各分包商在施工前，應(yīng)編制各分項工程施工技術(shù)方案，并報監(jiān)理公司和項目公司審批， 審批通過后，才能進(jìn)行施工。未報施工方案的，一律不得施工。 項目中擬審批的施工方案包括：（

60、例，僅供參考，可作相應(yīng)的補充或調(diào)整） 1)施工組織設(shè)計 2)測量方案 3)雨季施工方案 4)樁基施工方案 5)基坑支護(hù)施工方案 6)地下防水施工方案 7)混凝土施工方案 8)鋼筋施工方案 9)模板施工方案 10) 砌筑施工方案 11) 腳手架施工方案 12) 廚衛(wèi)防水施工方案 13) 屋面工程施工方案 14) 裝修施工組織設(shè)計 15) 成品保護(hù)施工方案 16) 外墻外保溫施工方案 17) 卸料平臺施工方案 18) 施工用電方案 19) 設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計 20) 會所鋼結(jié)構(gòu)施工方案 21) 會所玻璃幕墻施工方案 22) 景觀施工方案 23) . . . 6.3.8 質(zhì)量通病處理 針對經(jīng)常出現(xiàn)

61、、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、窗臺滲漏水、出頂間外墻墻面開裂，以 及防水設(shè)計不合理、空調(diào)洞倒水、門窗質(zhì)量問題、結(jié)構(gòu)施工洞和施工縫留設(shè)不合理、以及在施工中暴露 出的管理問題，由項目公司組織、設(shè)計院、監(jiān)理公司、承包商參加，召開專門的技術(shù)討論會，制定有效 的措施，有條件的可以作樣板，以提高工程質(zhì)量。 6.3.9 日常質(zhì)量管理 項目公司協(xié)助監(jiān)理公司，對承包商的日常施工進(jìn)行管理，嚴(yán)格施工工藝和工作流程，對重要的部位 和工藝進(jìn)行旁站。 每周監(jiān)理例會，總承包商負(fù)責(zé)將上周的工程質(zhì)量實施情況作總結(jié)匯報，就工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題， 20 監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因，制定糾正措施和預(yù)防措施，杜絕后續(xù)工程中

62、重復(fù)出現(xiàn)類似問題。 6.3.10 設(shè)計協(xié)調(diào)問題 對于本項目應(yīng)在設(shè)計中注意的問題，項目公司可以在前期提出自己的意見并將其反饋到設(shè)計研發(fā)中 心以便于其綜合考慮并督促落實時間。 6.3.11 質(zhì)量事故處理 對嚴(yán)重的質(zhì)量事故，由總承包商提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理公司、項目公司、工程管理中心認(rèn)可 后，進(jìn)行處理。對經(jīng)處理的部位，應(yīng)重新檢查驗收。提交報告給工程管理中心。 對于一般的質(zhì)量事故，由總承包商按技術(shù)處理方案處理后，重新檢查驗收。 6.3.12 分戶驗收把握竣工驗收最后防線 工程完工驗收、分戶竣工驗收是最后防線，嚴(yán)格驗收，不放行任何不合格的產(chǎn)品，將從政府的抽樣 驗收提高到 100的驗收。 6.3.13

63、 入住前質(zhì)量檢查和維修 根據(jù)完工后內(nèi)部檢查的流程和方法，項目公司與物業(yè)公司一起，對主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門窗 質(zhì)量等進(jìn)行詳盡的檢查，并對廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗，對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求總承包商進(jìn)行維修，確 保業(yè)主入住交接的順利進(jìn)行。 6.3.14 成品保護(hù)措施 根據(jù)工程實際情況編寫（僅供參考）： 1）鋁合金門窗：）鋁合金門窗： 運輸時應(yīng)妥善捆扎，幢與幢之間用非金屬軟質(zhì)材料隔墊開，吊裝時選擇牢靠固定的著力點，防止窗 體互相磨損、擠壓、扭曲變形、損壞附件。 進(jìn)入施工現(xiàn)場后應(yīng)在室內(nèi)豎直排放，產(chǎn)品不能接觸地面，底部用枕木墊高 10 厘米，室內(nèi)保持清潔、 干燥、通風(fēng)。 禁止人員踩踏，不得在其上面安放腳手架

64、，懸掛重物。 在清潔時，保護(hù)膠紙要妥善剝離，注意不得劃傷，刮花表面。 門窗在安裝過程中及驗收前，采取可靠的保護(hù)措施不得污損。已安裝的門窗框洞口不得作為運料通 道。 嚴(yán)禁在門窗框上、扇上安裝腳手架、懸掛重物。外腳手架不得壓在門窗框上，并嚴(yán)禁瞪踩窗框、窗 扇或窗撐。應(yīng)防止利器劃傷門窗表面；防止電、焊花燒傷或燙傷面層。 門窗框的上檻及兩側(cè)用膠帶紙、薄膜保護(hù)好，下檻用九夾板制成馬蹄形蓋板保護(hù)。 在玻璃安裝后，應(yīng)在玻璃上貼上保護(hù)膜，并貼上明顯提醒標(biāo)志。 2 2）入戶門：）入戶門： 運輸時應(yīng)放在托架上，并妥善捆扎，起吊時不得將抬杠插入框內(nèi)抬運。 進(jìn)入施工現(xiàn)場后應(yīng)進(jìn)專門倉庫保存，豎直排放，產(chǎn)品不能接觸地面，

65、底部用枕木墊高 10 厘米，室內(nèi) 保持清潔、干燥、通風(fēng)。 進(jìn)入現(xiàn)場后安裝前應(yīng)測量其對角線的長度和平平整度，并采用可靠的保護(hù)措施。 對選用門洞口作運輸材料的出入口或進(jìn)出頻繁的門洞口，應(yīng)在門框邊加設(shè)防護(hù)板，以防碰傷撞壞框 體；如果長期作上料口時應(yīng)采取預(yù)留門洞開的方法，作后塞口。 施工中嚴(yán)禁在門框上搭設(shè)腳手扳和懸掛重物。應(yīng)防止利器劃傷門窗表面；防止電、焊花燒傷或燙傷 面層。 3 3） 防水層防水層 21 基層砂漿必須進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，可用蓄水養(yǎng)護(hù)或用草包、紙袋覆蓋后澆水養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)期間必須保持覆蓋層 材料濕潤并禁止閑人上層面踏踩火災(zāi)說明繼續(xù)施工。合理安排施工流向，避免過早上人走動。 已鋪貼的防水層，應(yīng)及時采取措施保護(hù)，操作人員不得穿戴釘鞋作業(yè)。 穿過地面、墻面等處的管道根部、地漏等不得碰損、變形，以免鋪好后更換。 地漏、排水、變形縫等處應(yīng)保持暢通，施工中應(yīng)采取保護(hù)措施，防止基層積水或污染而影響防水層 的施工質(zhì)量。 4 4） 涂料與油漆涂料與油漆 在涂刷涂料前，預(yù)先清理基層表面；涂料干燥前，應(yīng)防止塵土污染和熱空氣的侵蝕。 將門窗用風(fēng)鉤或用木鍥固