,第五章 物業(yè)的承接查驗,講師：巫大德,第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗 第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交,第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗,一、物業(yè)的承接查驗的概念與類型 二、新建物業(yè)承接查驗準(zhǔn)備工作 三、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式 四、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理,物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗。,類型：,一、物業(yè)的承接查驗的概念與類型,新建物業(yè)的承接查驗 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗,二、準(zhǔn)備工作,（一）人員準(zhǔn)備 （二）計劃準(zhǔn)備 （三）資料準(zhǔn)備 （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備,三、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式,（一）物業(yè)查驗的主要內(nèi)容,1物業(yè)資料 2物業(yè)共用部位 3共用設(shè)施設(shè)備 4園林綠化工程 5其他公共配套設(shè)施,（二）物業(yè)查驗的方式,核對方式 觀感查驗：對查驗對象外觀的檢查，目視、觸摸。 使用查驗：通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗安裝質(zhì)量和使用功能。 檢測查驗：運用儀器、儀表、工具檢測是否符合質(zhì)量要求。 試驗查驗：通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。,四、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理,（一）發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因,設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷； 施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料； 驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)； 建材質(zhì)量不合格； 建設(shè)單位管理不善； 氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其它原因。,（二）對發(fā)現(xiàn)問題的處理程序,1收集整理存在問題 收集物業(yè)查驗記錄表，分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表，提交給建設(shè)單位確認(rèn) 2處理方法 由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)的整改意見。 3跟蹤驗證 安排專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進(jìn)行驗收，辦理查驗手續(xù)。,第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗,一、準(zhǔn)備工作 二、物業(yè)查驗的內(nèi)容,一、準(zhǔn)備工作,（一）符合承接查驗條件,1物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同； 2物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。,（二）成立物業(yè)承接查驗小組,有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強。,（三）準(zhǔn)備資料和工具,準(zhǔn)備接管時所需的各類表格、工具、物品等。,二、物業(yè)查驗的內(nèi)容,（一）物業(yè)資料情況,物業(yè)資料、原管理機構(gòu)管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄。,（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及管理現(xiàn)狀,1建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； 2供配電、給排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設(shè)施設(shè)備； 3保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施； 4清潔衛(wèi)生設(shè)施； 5綠化及設(shè)施； 6停車場、門崗、道閘設(shè)施； 7室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； 8公共活動場所及娛樂設(shè)施； 9其它需了解查驗的設(shè)施、設(shè)備。,（三）各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況,物業(yè)服務(wù)費、停車費、水電費、其它有償服務(wù)費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費用等。,（四）其它內(nèi)容,1物業(yè)管理用房； 2產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料； 3與水、電、通訊等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。,第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交,一、新建物業(yè)的移交 二、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交,三種情況：,由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)； 由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)； 由被解聘的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。,一、新建物業(yè)的移交,（一）移交雙方,移交方：該物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位 承接方：物業(yè)管理企業(yè),（二）移交內(nèi)容,移交資料：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料，設(shè)計、施工資料，機電設(shè)備資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。 移交對象：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單。,二、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交,（一）移交雙方,原有物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 移交方：該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu) 承接方：業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 移交方：業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 承接方：新的物業(yè)管理企業(yè),（二）移交內(nèi)容,1、物業(yè)資料,物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料 業(yè)主資料：業(yè)主入住資料、房屋裝修資料 管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄等 財務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、物業(yè)服務(wù)費收繳明細(xì)表等 合同協(xié)議書：對內(nèi)外簽訂的合同、協(xié)議原件 人事檔案資料：雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案等 其它需要移交的資料,2、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接包括：,房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備 共用配套設(shè)施 物業(yè)管理用房,3、人、財、物的移交或交接,人員：可能會有原物業(yè)管理機構(gòu)在本項目任職人員的移交或交接； 財務(wù)：賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點； 物資財產(chǎn)：建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費購置的物資財產(chǎn)等。,（三）辦理交接手續(xù),對物業(yè)的使用現(xiàn)狀做出評價，真實客觀地反映房屋的完好程度； 各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交，未結(jié)清費用明確收取、支付方式； 確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單； 提出遺留問題的處理方案。,（四）注意事項,明確交接主體和次序； 各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點； 如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議； 在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意作出安排，便于后續(xù)發(fā)現(xiàn)的問題也能妥善解決。,The End,謝謝大家,