第五章房地產(chǎn)市場與物業(yè)經(jīng)營管理計劃,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及市場指標(biāo) 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理計劃,掌握 1、分析描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)有哪些類型，各自的含義是什么?它們相互之間的關(guān)系如何？ 2、房地產(chǎn)市場有哪些特征？ 3、房地產(chǎn)市場為什么需要政府干預(yù)？有哪些干預(yù)手段？ 4、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念是什么？有哪些作用？ 5、編制物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)工作有哪些？ 6、物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容包括哪幾個方面？ 7、年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算、長期預(yù)算的各自特點是什么？其作用有哪些？ 熟悉 1、什么是房地產(chǎn)市場？其運行環(huán)境包括哪些方面？ 2、影響房地產(chǎn)試產(chǎn)運行運行的因素有哪些？ 3、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從哪些方面考察？房地產(chǎn)市場細(xì)分的方式有哪些？,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述,一、房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃 、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的體系。,二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境 1、社會環(huán)境 2、政治環(huán)境 3、經(jīng)濟環(huán)境 4、金融環(huán)境 5、房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 6、技術(shù)環(huán)境 7、資源環(huán)境 8、國際環(huán)境,三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量 （一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素 社會因素 經(jīng)濟因素 政治因素,（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量 1、金融業(yè)的發(fā)展。 2、信息、通信技術(shù)水平的提高。 3、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。 4、人文環(huán)境的變化。 5、自然環(huán)境的變化。 6、政治制度的變遷。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,一、房地產(chǎn)市場的需求 如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價格呈逆相關(guān)關(guān)系。,1、收入的變化。 2、其他商品的價格變化。 3、對未來的預(yù)期。 4、政府政策的變化。,影響商品住宅需求的因素,二、房地產(chǎn)市場的供給 由于價格上升或降低會導(dǎo)致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線。 供給的基本法則為當(dāng)其他條件不變時，較高的商品價格會使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價格會使可供銷售的商品數(shù)量減少。,影響商品住宅供給的因素,開發(fā)成本 建造技術(shù) 政府政策 相關(guān)產(chǎn)品的價格 對未來的預(yù)期 開發(fā)商獲取利潤水平的目標(biāo)等,三、房地產(chǎn)市場的機制 自由市場經(jīng)濟 計劃經(jīng)濟 社會主義市場經(jīng)濟,市場均衡,市場條件變化形成新的均衡價格,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo),一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。,二、房地產(chǎn)市場細(xì)分 從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進行細(xì)分。,（一）按地域細(xì)分 （二）按房地產(chǎn)用途細(xì)分 居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。 （三）按存量增量細(xì)分 一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。,（四）按交易形式細(xì)分 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 （五）按目標(biāo)市場細(xì)分 將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場；也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進行細(xì)分。,三、房地產(chǎn)市場指標(biāo) 反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。,（一）供給指標(biāo) 1、存量 2、新竣工量 3、滅失量 4、空置量 5、空置率 6、可供租售量 7、房屋施工面積 8、房屋新開工面積 9、平均建設(shè)周期 10、竣工房屋價值,（二）需求指標(biāo) 1、國內(nèi)生產(chǎn)總值 2、人口數(shù) 3、城市家庭人口 4、就業(yè)人員數(shù)量 5、就業(yè)分布 6、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 7、城市家庭可支配收人 8、城市家庭總支出 9、房屋空間使用數(shù)量 10、商品零售價格指數(shù) 11、城市居民消費價格指數(shù),（三）市場交易指標(biāo) 1、銷售量 2、出租量 3、吸納量 4、吸納率 5、吸納周期 6、預(yù)售面積 7、房地產(chǎn)價格指數(shù) 8、房地產(chǎn)價格 9、房地產(chǎn)租金,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能,一、房地產(chǎn)市場的特性 房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。,（一）市場供給的特點 由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性； 由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質(zhì)性； 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分。,（二）市場需求的特點 房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性； 與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性； 購置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構(gòu)來進行融資。,（三）市場交易的特點 由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定； 房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序,耗費時間比較長,交易費用通常也比較多； 加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。,（四）市場價格的特點 房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大； 由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢； 現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。,二、房地產(chǎn)市場的功能 在任何市場上，某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供求狀況。但市場不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可以通過價格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。 價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。,（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化,銷售和出租住宅需求變化示意,（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起： 1、建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式。 2、某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。 （四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃 （五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化,三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù) 政府管理房地產(chǎn)市場的主要職能，是實施有效的宏觀調(diào)控和按市場發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場參與者的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場的運作納入法制的軌道。,（一）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo) 1、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 2、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 3、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g。 4、引導(dǎo)新建項目的位置選擇。 5、滿足特殊群體的需要。,（二）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段 1、土地供應(yīng)政策 2、金融政策 3、住房政策 4、城市規(guī)劃 5、地價政策 6、稅收政策 7、租金和價格控制,第五節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計劃,一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念 （一）規(guī)劃與計劃 規(guī)劃是指制定計劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計劃。 計劃是工作或行動前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過程等。,物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。 物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。,制定物業(yè)管理計劃的基本原則是： 物業(yè)管理師必須參加和主持； 發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與； 實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。,（二）計劃的用途 指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動； 書面記載物業(yè)管理計劃的目標(biāo)、前提與制約因素； 書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程； 幫助利害關(guān)系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識； 便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費用和風(fēng)險等重大問題； 測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。,（三）物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式 物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。 年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃； 中短期計劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為35年； 長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。,二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作 （一）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會、經(jīng)濟、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。,（二）房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場 地域 物業(yè)類型 目標(biāo)市場 目標(biāo)物業(yè)與細(xì)分市場相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)位置分析 與鄰里物業(yè) 區(qū)域位置,（三）鄰里分析 鄰里分析是對目標(biāo)物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到它那里去。 鄰里分析的內(nèi)容有： 搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息； 評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)； 考察鄰里物業(yè)的實體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項目，是否會出現(xiàn)新的競爭對手等。,（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析 1、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。 2、物業(yè)令人滿意程度。 3、可出租物業(yè)的吸引力。 4、建筑物的實體狀況如何。 5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。,6、提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施。 7、土地與建筑物的關(guān)系（如停車場、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。 8、建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。 9、當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。 10、當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。,（五）業(yè)主目標(biāo) 明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達成共識，并要盡自己的最大可能來維護業(yè)主的利益。,三、構(gòu)造物業(yè)管理方案 （一）探討改進舊有物業(yè)的可能性 1、更新及現(xiàn)代化 2、改變建筑物的用途,（二）物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容 1、建筑物管理計劃 建筑物維護的標(biāo)準(zhǔn)。 建筑物管理策略。 物業(yè)檢查計劃。 公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。,2、租賃計劃 租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。 3、財務(wù)收支計劃 財務(wù)收支計劃通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)，預(yù)算中包括詳細(xì)預(yù)期收益估算、允許的空置水平和運營費用。,4、物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃 物業(yè)績效評估指標(biāo)。 預(yù)計租值與實際租值的比較； 實際和預(yù)計的資本價值的增長； 收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險與其市場競爭對手的比較； 資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較； 凈收益即毛收益減去成本； 空置水平； 服務(wù)收費水平； 拖欠租金和壞賬； 財務(wù)內(nèi)部收益率； 對于機構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。,四、物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù) （一）年度運營預(yù)算 年度運營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目。 （二）資本支出預(yù)算 物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，一般稱為資本支出。,（三）長期預(yù)算 使用資本支出預(yù)算，常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個長期預(yù)算，以說明未來 5 年甚至更長時間內(nèi)（物業(yè)經(jīng)濟壽命年限內(nèi)），物業(yè)運營收入與費用的關(guān)系。,