《昆山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《昆山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（109頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、第一階段 市場(chǎng)研究,一、 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 城市概述 城市規(guī)劃研究 城市經(jīng)濟(jì)研究 城市人口及消費(fèi)研究 城市商業(yè)研究,二、 項(xiàng)目所屬區(qū)域及項(xiàng)目深研分析 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 項(xiàng)目屬性研究 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析 項(xiàng)目發(fā)展建議,一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析,城市概述 城市規(guī)劃研究 城市經(jīng)濟(jì)研究 城市人口及消費(fèi)研究 城市商業(yè)研究,地理位置： 地處江蘇省東南部、是上海和蘇州之間的“中心花園”，北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 人口資源： 常住人口164萬(wàn)；戶籍總?cè)丝?1.13萬(wàn)人，占城市總?cè)丝诘?3.4%，年人口增長(zhǎng)率約為2%。（據(jù)第六次全國(guó)人口

2、普查數(shù)據(jù)） 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)： 全球65個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者在這里創(chuàng)辦了約5000個(gè)項(xiàng)目，投資總額超過(guò)300億美元。近年昆山還憑借雄厚的綜合實(shí)力蟬聯(lián)福布斯中國(guó)最佳縣級(jí)城市第一名。,1989年7月27日昆山撤縣設(shè)市 昆山下轄玉山、巴城、周市、陸家、花橋、周莊等10個(gè)鎮(zhèn) 其中玉山鎮(zhèn)是昆山市城區(qū)和市政府駐地,從地理位置、人口及資源來(lái)看,昆山具有顯著優(yōu)勢(shì),為城市的發(fā)展提供了必要的基礎(chǔ)條件,1. 城市概述,1. 城市概述,昆山市位于往來(lái)上海與蘇州往來(lái)的直線必經(jīng)之路上，是上海去往外地的第一站，也是外地去上海的最后一站，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)外交通十分便利,航空: 蘇南碩放國(guó)際機(jī)場(chǎng)（距44公里，約40分鐘車程） 上海虹橋

3、國(guó)際機(jī)場(chǎng)（距45公里，約50分鐘車程） 上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)（距92公里，約70分鐘車程） 港口: 上海港（中國(guó)最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉(cāng)瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口 鐵路: 京滬鐵路在昆山設(shè)有一等客貨運(yùn)輸綜合站昆山站。 滬寧城際高鐵在昆山境內(nèi)設(shè)有昆山南站、陽(yáng)澄湖站、花橋站。 京滬高速鐵路在昆山境內(nèi)設(shè)昆山南站。 公路: 蘇昆太高速公路、滬寧高速公路、蘇滬高速公路、蘇虹機(jī)場(chǎng)路、南312國(guó)道、北339省道穿越其境,昆山交通便利,為經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展發(fā)展提供了必要的支撐,1. 城市概述,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布： 全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）排名中，昆山連年位居第一 中

4、國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展三項(xiàng)測(cè)評(píng)中，昆山名列全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第一位 全國(guó)最具投資潛力中小城市50強(qiáng)第一位 全國(guó)十佳節(jié)約型中小城市第二位,2. 城市規(guī)劃研究,城市性質(zhì)： 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)的工貿(mào)城市和具有江南水鄉(xiāng)特色的生態(tài)園林城市 城市職能定位： （1）長(zhǎng)江三角洲地區(qū)核心城市，上海周邊的重要的制造業(yè)基地 （2）蘇錫常都市圈中連接蘇滬的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市 （3）中心城區(qū)是昆山市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心 （4）適宜居住的現(xiàn)代化園林城市 （5）蘇南地區(qū)休閑度假、旅游觀光基地之一,城市發(fā)展方向： 東拓：整合花橋、融入上海 西育：聯(lián)合蘇州、保育陽(yáng)澄 南優(yōu)：優(yōu)化吳淞、轉(zhuǎn)型升級(jí) 北延：

5、昆太聯(lián)動(dòng)、提升二產(chǎn),2. 城市規(guī)劃研究,城市中心體系 形成“一主一特四副”的城市中心體系,總部辦公,服務(wù)外包,物流,2. 城市規(guī)劃研究,城市和分區(qū)規(guī)模 據(jù)昆山市城市總體規(guī)劃2009-2030估算，至規(guī)劃期末：,昆山高新區(qū)（玉山分區(qū)）,1,人口規(guī)模 90 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模 95 平方公里,昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),2,人口規(guī)模 83 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模 90 平方公里,花橋商務(wù)城,3,人口規(guī)模 38 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模 55 平方公里,昆山城市人口規(guī)模 270 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模310平方公里,張浦分區(qū),4,人口規(guī)模 24 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模 30 平方公里,周市分區(qū),5,人口規(guī)

6、模 35 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模 40 平方公里,花橋商務(wù)城將成為昆山城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，產(chǎn)業(yè)及商業(yè)能級(jí)將大大提升,3. 城市經(jīng)濟(jì)研究,長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈次級(jí)輻射中心！,上海,無(wú)錫,寧波,杭州,南京,蘇州,昆山,常州,嘉興,紹興,鎮(zhèn)江,湖州,舟山,南通,揚(yáng)州,臺(tái)州,泰州,核 心 對(duì)外窗口,上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承擔(dān)了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。,第一圈層 次級(jí)輻射中心,次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，

7、帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。,第二圈層 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng),集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地,第三圈層 原材料基地,為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng),第三圈層,原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。,第二圈層,依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。,依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。,第一圈層,核心層,依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。,3. 城市經(jīng)濟(jì)研究,經(jīng)濟(jì)位于全國(guó)各縣級(jí)市之首，增長(zhǎng)迅速，GDP年增長(zhǎng)率超過(guò)15%,3

8、. 城市經(jīng)濟(jì)研究,昆山市人均GDP目前處于國(guó)內(nèi)較高水平,3. 城市經(jīng)濟(jì)研究,昆山市業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)程與人均GDP水平存在明顯錯(cuò)位，可能受其地理位置、人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)習(xí)慣影響,3. 城市經(jīng)濟(jì)研究,城市角色 昆山市地處上海與蘇州中部，是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)核心城市，蘇錫常都市圈中連接蘇滬，并依托于上 海和蘇州發(fā)展，屬于外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市、同時(shí)也是上海等周邊城市的重要的制造業(yè)基地； 經(jīng)濟(jì)地位 昆山發(fā)展速度較快，吸引外資和世界500強(qiáng)企業(yè),在全國(guó)縣級(jí)市排列第一 城市發(fā)展?jié)摿?昆山目前處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，眾多外資入駐，城市發(fā)展?jié)摿Υ?商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展水平 昆山市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)程與人均GDP水平和可支配收入水平存在明顯錯(cuò)

9、位 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 昆山處于二產(chǎn)占主導(dǎo)的發(fā)展階段，但已出現(xiàn)向三產(chǎn)占主導(dǎo)階段開(kāi)始過(guò)渡的趨勢(shì)，三產(chǎn)目前發(fā)展相 對(duì)滯后，但有發(fā)展?jié)摿?。商業(yè)將在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中成為最先增長(zhǎng)的行業(yè)和增長(zhǎng)的主力軍,城市經(jīng)濟(jì)總結(jié),3. 城市人口及消費(fèi)研究,昆山市的人口結(jié)構(gòu)屬于啞鈴狀分布特征，外來(lái)人口大于本地人口數(shù)量,第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的技術(shù)工人（主要?jiǎng)趧?dòng)力） 商業(yè)外來(lái)打工經(jīng)營(yíng)人員 第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的普通員工（本地外地人士均有 第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的中基層管理者（本地外地人士均有）,第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的高層管理人員及家屬（臺(tái)商及其家屬為主） 各類商業(yè)企業(yè)主及投資者 昆山市政府公務(wù)員,第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的中高層管理者

10、,3. 城市人口及消費(fèi)研究,昆山消費(fèi)人群劃分,高端消費(fèi)人群：在昆山工作的外資企業(yè)高層白領(lǐng)（特別是臺(tái)灣人）、本地私營(yíng)企業(yè)老總、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等高收入人群 中端消費(fèi)人群：此類人群主要集中于昆山市區(qū)中小工商戶、外資企業(yè)、中層管理人員及昆山郊區(qū)富有農(nóng)民 低端消費(fèi)人群：昆山大量外來(lái)務(wù)工人員及周邊農(nóng)村農(nóng)民等低收入人群,外來(lái)人口已成為昆山消費(fèi)群體的重要支撐部分，其中眾多的外商及臺(tái)商已成為昆山消費(fèi)群體中的高端人群 從昆山人消費(fèi)支出的劃分構(gòu)成看，除住房外，休閑娛樂(lè)、服裝等日常性購(gòu)買支出占據(jù)了很大的比例,3. 城市人口及消費(fèi)研究,人口結(jié)構(gòu) 受產(chǎn)業(yè)影響，昆山市總?cè)丝谝酝鈦?lái)暫住人口居多，并有持續(xù)上升趨勢(shì)。目前人口結(jié)構(gòu)屬

11、于啞鈴狀分布特征，外來(lái)人口大于本地人口數(shù)量，外來(lái)人口的大量進(jìn)入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)和市場(chǎng)，同時(shí)為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定良好的需求基礎(chǔ) 人民消費(fèi)習(xí)慣及潛在消費(fèi)能力 昆山市高收入消費(fèi)者普遍存在到上海、蘇州購(gòu)物、娛樂(lè)的消費(fèi)習(xí)慣 昆山市外來(lái)人口以經(jīng)商、務(wù)工和服務(wù)人員為主。經(jīng)商和務(wù)工人員中的高層人員具有較高消費(fèi)力，會(huì)更多刺激酒店、餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)的發(fā)展 人民消費(fèi)重點(diǎn) 昆山家庭結(jié)構(gòu)為兩三口之家,整體年齡偏向年輕，支出均集中于衣著、交通通訊、娛樂(lè)教育文 化服務(wù)方面 昆山市居民的消費(fèi)重點(diǎn)正在發(fā)生急劇的變化，為商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)和新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了市場(chǎng)基礎(chǔ) 商業(yè)聚集需求 昆山常住居民對(duì)集中型商業(yè)的需求有所增長(zhǎng)，但目

12、前本市商業(yè)依然規(guī)模普遍過(guò)小，集中和連鎖水平落后，不能有效滿足需求,城市人口及消費(fèi)總結(jié),城市宏觀環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的啟示,本項(xiàng)目所處昆山重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，具有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)為區(qū)域價(jià)值提升、打造昆山旅游城市發(fā)展的的關(guān)鍵項(xiàng)目,本項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，若打造目的性消費(fèi)地可輻射昆山市中心、上海、蘇州，潛在消費(fèi)力巨大,城際交通的改善與提升，進(jìn)一步加強(qiáng)了本項(xiàng)目商業(yè)外圍的輻射力,城市居民消費(fèi)重點(diǎn)正在改變，本項(xiàng)目應(yīng)充分把握市場(chǎng)先機(jī)，深入消費(fèi)者洞察，領(lǐng)先打造未來(lái)市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài),得天獨(dú)厚的政府優(yōu)惠政策,5. 城市商業(yè)研究,目前昆山形成以人民路商圈為核心的“一主四副”商業(yè)格局，其中人民路商圈占據(jù)龍頭主導(dǎo)地位，城

13、北商圈次之，城西、城南、城東商圈多以街鋪商業(yè)為主。,我司通過(guò)對(duì)昆山主要商圈的分析及基于為打造本項(xiàng)目差異化業(yè)態(tài)的考慮，有針對(duì)性地對(duì)最能代表昆山商業(yè)形態(tài)的人民路商圈、城北商圈進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)研。,5. 城市商業(yè)研究,調(diào)研樣本： 1. 人民路商圈： 昆山商廈人民路店 昆山巴黎春天百貨 昆山百盛（中茵世貿(mào)廣場(chǎng)） 人民路商業(yè)街 亭林路商業(yè)街 2. 城北商圈： 昆山商廈北門路店 北門路商業(yè)街,5. 城市商業(yè)研究,5.1 昆山商廈人民南路店,地址：江蘇省昆山市人民南路146-148號(hào) 開(kāi)業(yè)時(shí)間：1988年12月 營(yíng)業(yè)面積：1.6萬(wàn)平方米 定位：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)為一 體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心 商業(yè)檔次：中

14、高端 公交路線：1路、3路、4路、10路、30路、53路、82路 公交停靠站：三角塔站,5. 城市商業(yè)研究,5.1 昆山商廈人民南路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.1 昆山商廈人民南路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.1 昆山商廈人民南路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.1 昆山商廈人民南路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.1 昆山商廈人民南路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.1 昆山商廈人民南路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.1 昆山商廈人民南路店業(yè)態(tài)配比,昆山商廈人民南路店為昆山最老牌、人氣最旺的百貨商

15、場(chǎng)，其客群定位以中高收入家庭、年輕男女為主，在昆山人心目中享有較高的地位，消費(fèi)者忠誠(chéng)度高。 商場(chǎng)內(nèi)部業(yè)態(tài)以零售為主，餐飲娛樂(lè)比例較小，多依賴周邊街鋪?zhàn)鲅a(bǔ)充，餐飲娛樂(lè)檔次較低，與昆山商廈的整體調(diào)性未能很好地呼應(yīng)。,5. 城市商業(yè)研究,5.2 昆山巴黎春天百貨,地址：江蘇省昆山市震川西路18號(hào)（近柏廬中路） 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年12月2日 營(yíng)業(yè)面積：2萬(wàn)多平方米 定位：集商務(wù)、百貨、餐飲、酒店為一體的現(xiàn)代時(shí)尚百貨 商業(yè)檔次：中端 停車位：200余個(gè),5.2 巴黎春天百貨樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,1F,精品服飾、黃金珠寶、時(shí)尚名表、化妝品、男女鞋、名煙名酒、主題店（必勝客、萬(wàn)寧）,5.2 巴黎春

16、天百貨樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,2F,少淑女裝、配飾、牛仔系列,5.2 巴黎春天百貨樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,3F,時(shí)尚女裝、內(nèi)衣、女包、配飾、果飲美甲,5.2 巴黎春天百貨樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,4F,商務(wù)男裝、休閑、戶外、箱包、配飾、VIP顧客服務(wù)中心,5.2 巴黎春天百貨樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,5F,運(yùn)動(dòng)服飾、鞋、體育用品,5. 城市商業(yè)研究,5.2 巴黎春天百貨業(yè)態(tài)配比,昆山巴黎春天百貨距昆山商廈人民南路店約10分鐘路程（步行），消費(fèi)檔次為中端消費(fèi)，與昆山商廈形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。 巴黎春天百貨整體運(yùn)營(yíng)情況一般，業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，其客群定位以中收入、30-45歲男女人群為主，

17、商業(yè)缺少亮點(diǎn)和主力品牌支撐，餐飲、娛樂(lè)、體驗(yàn)型業(yè)態(tài)稀缺。,5. 城市商業(yè)研究,5.3 昆山百盛,地址：江蘇省昆山市前進(jìn)西路300號(hào)（中茵廣場(chǎng)） 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年10月 定位：集休閑、零售、家庭為一體的時(shí)尚購(gòu)物中心 商業(yè)檔次：中高端 公交路線： 白水潭站：9路、12路、105路 交通銀行：8路、33路、116路、117路、119路,昆山百盛,5.3 昆山百盛樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,休閑服飾、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚服飾、餐飲,5. 城市商業(yè)研究,5.3 昆山百盛樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,化妝品、黃金珠寶、國(guó)際品牌服飾、手表、鞋、眼鏡,5.3 昆山百盛樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,女裝家用、內(nèi)衣、

18、包袋、餐飲,5.3 昆山百盛樓層業(yè)態(tài),5. 城市商業(yè)研究,男裝、童裝和玩具、家用、運(yùn)動(dòng),5. 城市商業(yè)研究,5.3 昆山百盛業(yè)態(tài)配比,昆山百盛為2011年新落成的購(gòu)物中心，代表著昆山市內(nèi)消費(fèi)水平的提升，而旁邊的中茵世貿(mào)廣場(chǎng)尚未完全開(kāi)業(yè)，在人民路商圈內(nèi)其時(shí)尚、潮流的定位具有唯一性，品牌也更接近于一線城市。 昆山百盛的客群定位為年輕時(shí)尚消費(fèi)群體，周邊餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)相較于昆山商廈、巴黎春天豐富，但尚未引入“體驗(yàn)型”業(yè)態(tài)，使項(xiàng)目獨(dú)特性未被充分挖掘。,5. 城市商業(yè)研究,5.4 人民路商業(yè)街,*注：業(yè)態(tài)面積為估算值,人民路商業(yè)街為昆山市內(nèi)最熱鬧、最老牌的商業(yè)街，街鋪以生活配套為主，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)、單一，整體消

19、費(fèi)層次不高，部分地方略顯雜亂,5. 城市商業(yè)研究,5.5 亭林路商業(yè)街,*注：業(yè)態(tài)面積為估算值,亭林路段為人民路商業(yè)街的延伸，業(yè)態(tài)、檔次等均與人民路相近，并無(wú)特色之處,5. 城市商業(yè)研究,5.6 昆山商廈北門路店,地址：江蘇省昆山市北門路388號(hào)（蕭林路口） 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年11月 營(yíng)業(yè)面積：1.7萬(wàn)平方米 定位：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)為一 體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心 商業(yè)檔次：中端 租金：60元/平/月 經(jīng)營(yíng)定位：年輕、時(shí)尚、潮流,昆山商廈北門店,5. 城市商業(yè)研究,5.6 昆山商廈北門路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.6 昆山商廈北門路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研

20、究,5.6 昆山商廈北門路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.6 昆山商廈北門路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.6 昆山商廈北門路店樓層業(yè)態(tài),代表品牌：,5. 城市商業(yè)研究,5.6 昆山商廈北門路店業(yè)態(tài)配比,昆山商廈北門路店為昆山城北商圈的核心購(gòu)物場(chǎng)所，相較于人民路店而言業(yè)態(tài)更為豐富，包含了相當(dāng)比例的娛樂(lè)、數(shù)碼、家電、兒童、餐飲等，消費(fèi)層次整體屬于中端。 昆山商廈北門路店能夠?qū)Τ潜钡木幼∪巳盒纬捎行У奈?，但存在?guī)劃的不合理處，在商場(chǎng)較深地段未填充足夠有吸引力的業(yè)態(tài)，使該地段的鋪位經(jīng)營(yíng)慘淡。,5. 城市商業(yè)研究,5.7 北門路商業(yè)街（花園路與蕭林路中間段）,*注：業(yè)

21、態(tài)面積為估算值,北門路是昆山市城北商圈的核心商業(yè)街，以溫莎堡假日廣場(chǎng)為主導(dǎo)，但由于昆山商廈北門路店包含了較為全面的零售、餐飲、娛樂(lè)、數(shù)碼等業(yè)態(tài)，北門路商業(yè)街仍以生活配套為主的形態(tài)無(wú)法與之形成有效聯(lián)動(dòng)，尚有較大發(fā)展空間,品牌組合雷同，差異化意識(shí)尚未被喚醒,1,從品牌組合的雷同程度來(lái)看：最主要集中在百貨上面。由于百貨業(yè)態(tài)較為單一，因而不得不面臨著雷同的品牌和樓層的組合,傳統(tǒng)、中檔、零售開(kāi)發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài),2,昆山現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨、專賣店、大賣場(chǎng)等為主，檔次不高，且處于零散開(kāi)發(fā)狀態(tài)；主題型、體驗(yàn)型的商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏,擁擠混雜、內(nèi)向單調(diào)的商業(yè)空間,3,昆山現(xiàn)有商業(yè)空間以沿街店鋪和內(nèi)向式百貨/大賣場(chǎng)為主，

22、存在人才混雜、動(dòng)線單調(diào)、尺度狹窄及公共空間匱乏一些列問(wèn)題,開(kāi)發(fā)水平日益提升的新興商業(yè)項(xiàng)目,4,與既有商業(yè)項(xiàng)目相比，新開(kāi)發(fā)的（如昆山百盛、長(zhǎng)城國(guó)際）及市民廣場(chǎng)配套商業(yè)等在規(guī)模、檔次、定位、運(yùn)營(yíng)模式上水平均有較大提升,5. 城市商業(yè)研究,城市商業(yè)整體分析,城市商業(yè)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的啟示,昆山城市中心商業(yè)發(fā)展滯后于人均消費(fèi)水平，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)單一，本項(xiàng)目若以差異化、休閑體驗(yàn)式商業(yè)為主，能夠有效吸引中心人口，喚醒城市消費(fèi)活力,本市人口對(duì)新型消費(fèi)業(yè)態(tài)需求強(qiáng)烈，但城市中心商圈無(wú)法滿足其要求，本項(xiàng)目作為一個(gè)新興商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)著力填補(bǔ)市場(chǎng)空缺,城市消費(fèi)人口具有多樣性，單一業(yè)態(tài)無(wú)法滿足各類人群的特定需求，本項(xiàng)目可考慮以同時(shí)

23、覆蓋多個(gè)年齡段、多個(gè)消費(fèi)主體的業(yè)態(tài)制勝,地理位置,昆山市地處上海與蘇州中部，依托于上海與蘇州的發(fā)展，全市有十個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng) 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),經(jīng)濟(jì)地位,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),人口結(jié)構(gòu),商業(yè)發(fā)展,商業(yè)業(yè)態(tài),昆山發(fā)展速度較快，吸引外資和世界500強(qiáng)企業(yè)，在全國(guó)縣級(jí)市位列第一,昆山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，但有比較大的發(fā)展?jié)摿?昆山市總?cè)丝谝酝鈦?lái)暫住人口居多，2005年開(kāi)始，外來(lái)暫住人口首次高于本市戶籍人口數(shù)，06年持續(xù)并逐年上升,昆山市商業(yè)目前存在散、亂、差的特點(diǎn)，多為街區(qū)商業(yè)，集中商業(yè)不發(fā)達(dá)，商業(yè)發(fā)展水平較低,消費(fèi)習(xí)慣,昆山市商業(yè)業(yè)態(tài)目前處于大賣場(chǎng)主導(dǎo)的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)層次滯后于本市的人均GD

24、P水平和可支配收入水平,昆山市高收入消費(fèi)者普遍存在到上海、蘇州購(gòu)物、娛樂(lè)的消費(fèi)習(xí)慣,宏觀市場(chǎng)環(huán)境總結(jié),二、項(xiàng)目所屬區(qū)域及項(xiàng)目深研分析,區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 項(xiàng)目屬性研究 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析 項(xiàng)目發(fā)展建議,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,本案所屬花橋國(guó)際商務(wù)城位于昆山市最東端，距上海安亭僅一步之遙，交通便捷，同城化特征明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，緊鄰上海國(guó)際汽車城，嵌入上海環(huán)線，江蘇與上海的首位交融區(qū)，優(yōu)享上海地理優(yōu)勢(shì)，條件得天獨(dú)厚。,“花橋國(guó)際商務(wù)城”凝結(jié)全球的力量，以江蘇唯一升級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的高度姿態(tài)，加速實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，旨在成為領(lǐng)銜世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)因！,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,坐擁總部基地強(qiáng)大資

25、源力量，現(xiàn)代企業(yè)的“航空母艦”,江蘇省規(guī)劃重點(diǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、三大商務(wù)集聚區(qū)之一花橋國(guó)際商務(wù)城正在加大投入力度，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐，以高水平實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)加深市場(chǎng)趨向改革。隨著亞馬遜、恩斯克(NSK)等世界500強(qiáng)的進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)將相繼建成1000萬(wàn)方商務(wù)建筑、1000億元產(chǎn)能規(guī)模。全面掀起的發(fā)展高潮，正在不斷鞏固擴(kuò)大“華東經(jīng)濟(jì)圈”，使其定格為世界發(fā)展主角，助力國(guó)家步入興旺發(fā)達(dá)的快車道。,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,交通優(yōu)勢(shì),區(qū)域內(nèi)有京滬高速公路，312國(guó)道以及上海繞城高速穿過(guò)，并都設(shè)有匝道口 花橋鎮(zhèn)距離虹橋機(jī)場(chǎng)僅30公里，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里 從花橋綠地大道出發(fā)，到達(dá)市中心人民廣場(chǎng)僅40公里約1小時(shí)

26、車程 從花橋綠地大道出發(fā)，到達(dá)市中心中山公園僅30公里約40分鐘車程,高鐵高速過(guò)境, 助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,交通優(yōu)勢(shì),接軌上海蘇州, 軌道帶動(dòng)經(jīng)濟(jì),在建的11號(hào)線延伸段將從上海的安亭直接延伸到花橋，沿途設(shè)置兆豐路站，先明路站和華僑站3個(gè)站點(diǎn)，規(guī)劃與昆山市地鐵S2號(hào)線對(duì)接 另有規(guī)劃中的軌道交通線路接駁到蘇州市區(qū),1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,花橋國(guó)際商務(wù)城與南京河西中央商務(wù)區(qū)、連云港國(guó)際商務(wù)中心是江蘇省三大區(qū)域性商務(wù)中心。因此，花橋國(guó)際商務(wù)城的功能定位應(yīng)立足于整個(gè)江蘇省,功能定位：,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,總體規(guī)劃： 花橋國(guó)際商務(wù)城是接受上海輻射，聯(lián)動(dòng)上海發(fā)展的國(guó)際大都市的衛(wèi)星商務(wù)城,一軸，

27、兩心，三片區(qū)： 依托現(xiàn)有城市格局，結(jié)合未來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，形成一軸兩心三片區(qū)的城市空間格局。一軸：沿滬寧交通走廊形成的城市發(fā)展軸；兩心：生活配套中心和商務(wù)辦公中心；三片區(qū)：西部生活配套區(qū)，北部產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，東部商務(wù)綜合區(qū),1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,交通規(guī)劃：,6縱5橫主干道網(wǎng) 根據(jù)城市道路系統(tǒng)規(guī)劃原則，結(jié)合花橋現(xiàn)狀道路特征，規(guī)劃建成6縱5橫主干道道路網(wǎng)絡(luò) 3個(gè)地鐵站規(guī)劃 地鐵11號(hào)線仍安亭延伸至花橋，途中規(guī)劃3站，直達(dá)花橋商務(wù)區(qū)中心,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,以上海繞城高速為分割，將花橋地區(qū)分割為商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)2大地塊 從功能上來(lái)講，利用高速公路將居住和商務(wù)區(qū)迚行分割能有效提高各區(qū)域的自身品質(zhì)，

28、保證2個(gè)區(qū)域功能互不干擾，又能相互支撐,功能規(guī)劃：,區(qū)域劃分清晰功能相輔相成,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,花橋區(qū)域生活配套設(shè)施集中在以易買得大賣場(chǎng)為中心的綠地大道沿線，業(yè)態(tài)豐富，商家運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，主要得益于周邊高入住率樓盤所提供的穩(wěn)定客流支撐 區(qū)域基礎(chǔ)配套主要囊括餐飲，服裝，干洗店，美容美發(fā)，銀行，郵政，房地產(chǎn)中介，咖啡屋，家具店等 除基本的生活設(shè)施外，該區(qū)域也為周圍客群提供豐富的娛樂(lè)設(shè)施，包括娛樂(lè)會(huì)所，KTV，桌球，足浴，游藝廳等場(chǎng)所。,重點(diǎn)配套：,成熟配套 無(wú)憂生活,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：,拓展業(yè)務(wù)流程的外移/外包服務(wù)，構(gòu)筑適合商務(wù)城發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)

29、 發(fā)展連鎖零售行業(yè)的區(qū)域物流中心，拉動(dòng)商務(wù)城近期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎 推進(jìn)技術(shù)高附加值服務(wù)業(yè)，提高城市產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力 強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)的融合發(fā)展,區(qū)域建設(shè)目標(biāo)：,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,“商務(wù)”主要體現(xiàn)在花橋國(guó)際商務(wù)城以商務(wù)性質(zhì)的城市空間的核心功能。 “生態(tài)”主要體現(xiàn)在花橋國(guó)際商務(wù)城以生態(tài)系統(tǒng)的建設(shè)和綠地水系景觀 系統(tǒng)的塑造為首要任務(wù)。 “便捷”主要表現(xiàn)為充分利用高速公路、城際鐵路交通的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)加強(qiáng)公共交通、軌道交通和道路系統(tǒng)的建設(shè)，形成便捷的城市綜合交通網(wǎng)絡(luò)。,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,區(qū)域SWOT分析,1.地理位置優(yōu)越，緊鄰上海青浦和嘉定，是距離上海最近的區(qū)域地塊。

30、 2.交通方便，區(qū)域內(nèi)兩條高速和一條高鐵貫穿而過(guò)，另有跨省地鐵線路規(guī)劃。 3.入駐企業(yè)政策優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)相對(duì)于上海有更優(yōu)惠政策，對(duì)中小企業(yè)有較大吸引力。 4.價(jià)格優(yōu)勢(shì)，相對(duì)上海郊縣，其住宅和商辦物業(yè)價(jià)格低廉很多。,S 優(yōu)勢(shì),1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,區(qū)域SWOT分析,1.區(qū)域內(nèi)制造業(yè)工廠分布廣泛，對(duì)于住宅和辦公樓發(fā)展有一定的限制。 2.醫(yī)療配套相對(duì)落后，僅有的醫(yī)院醫(yī)療條件有限，無(wú)法和上海市區(qū)相比。 3.公共交通不成熟，只有少量公交線路，且間隔時(shí)間長(zhǎng)。 4.商務(wù)區(qū)和居住區(qū)互通性有限，缺少緊密結(jié)合，通達(dá)性不佳。,W 劣勢(shì),1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,區(qū)域SWOT分析,1.花橋區(qū)域商辦及住宅市場(chǎng)在上

31、海的知名度越來(lái)越高，來(lái)此投資及自住的上?？蛻舳?，區(qū)域潛力大。 2.目前房地產(chǎn)限購(gòu)政策對(duì)上海客戶購(gòu)買當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)進(jìn)行了有效限制，一旦政策放開(kāi)，市場(chǎng)將會(huì)有明顯的反彈。 3.區(qū)域客戶有很大一部分是年輕人，對(duì)于新穎的產(chǎn)品接受力強(qiáng)。,O 機(jī)會(huì),1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,區(qū)域SWOT分析,1.跨省地鐵尚在建設(shè)施工階段，對(duì)于已經(jīng)在區(qū)域置業(yè)的業(yè)主來(lái)說(shuō)是很大的利好，但預(yù)計(jì)通車后，會(huì)拉升該地區(qū)的土地價(jià)格，開(kāi)發(fā)成本將會(huì)上升。 2.區(qū)域本地客戶有限，限購(gòu)政策限制外來(lái)客戶置業(yè)，政策持續(xù)時(shí)間對(duì)區(qū)域有很大影響。,T 威脅,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,區(qū)域現(xiàn)狀總結(jié),區(qū)位: 緊鄰上海安亭和青浦，作為距離上海市最近的衛(wèi)星商住城，其得天獨(dú)厚的地

32、理優(yōu)勢(shì)不言而喻，為其融入國(guó)際大都市創(chuàng)造了優(yōu)越的區(qū)位條件，距離上海市區(qū)中心僅30公里，為融入大上海商圈奠定了基礎(chǔ)。 交通: 多條高速公路網(wǎng)絡(luò)，結(jié)合地鐵、高鐵軌道線路，使得區(qū)域交通大環(huán)境提升到較高的高度，美中不足的是地面交通依然依靠少量的公交、樓盤班車和私人車輛為主。 配套: 客流基礎(chǔ)是商業(yè)配套能夠順利運(yùn)營(yíng)的保障，花橋區(qū)域以易買得為中心的生活商業(yè)配套較為完善，但相對(duì)于整個(gè)花橋區(qū)域來(lái)說(shuō)，配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 功能: 花橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)初期，其出發(fā)點(diǎn)是為了建設(shè)臨近上海的商務(wù)中心，其居住功能是作為配套商務(wù)區(qū)而建設(shè)，但以現(xiàn)狀來(lái)看，其居住類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)規(guī)模已經(jīng)趕超商務(wù)辦公樓，總體功能有所轉(zhuǎn)變。,1. 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃,2

33、. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,花橋國(guó)際商務(wù)城的總?cè)丝谟缮虅?wù)人口、鎮(zhèn)區(qū)人口、二產(chǎn)人口和其他人口組成。 商務(wù)人口：合計(jì)約16萬(wàn)人。 鎮(zhèn)區(qū)人口：合計(jì)約9萬(wàn)人。 二產(chǎn)人口：將吸引4萬(wàn)左右的產(chǎn)業(yè)工人。 其他人口：主要是硅湖大學(xué)約1萬(wàn)人左右的師生。 結(jié)論：遠(yuǎn)期花橋國(guó)際商務(wù)城總?cè)丝趯⑦_(dá)到約30萬(wàn)人。,花橋國(guó)際商務(wù)城實(shí)際居住人口 = 總?cè)丝谕ㄇ谌丝?，約25萬(wàn)人,花橋商務(wù)城人口規(guī)模,2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,花橋商務(wù)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展,截至2012年上半年，全區(qū)共有總部經(jīng)濟(jì)類企業(yè)43家，其中21家企業(yè)已正式投產(chǎn)，行業(yè)分類以批發(fā)零售企業(yè)為主，達(dá)17家，其余文化、體育娛樂(lè)業(yè)、信息技術(shù)類、居民和其他服務(wù)業(yè)和金融投資管理類企業(yè)各1家。,1-6月

34、數(shù)據(jù)顯示：21家投產(chǎn)企業(yè)中營(yíng)業(yè)收入超億元的有13家，其中分別是超20億的企業(yè)1家，超5億的企業(yè)4家，超3億的企業(yè)2家和超1億的企業(yè)6家。,從總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)行業(yè)分類及規(guī)?？?2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,花橋商務(wù)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展,總部經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁，占全區(qū)服務(wù)業(yè)增加值的比重穩(wěn)步提升。上半年，全區(qū)完成服務(wù)業(yè)增加值40.75億元，同比增長(zhǎng)36.2%，其中總部經(jīng)濟(jì)完成服務(wù)業(yè)增加值10.85億元，同比增長(zhǎng)53.2%，占全區(qū)服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到26.6%，比去年同期提升3個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全區(qū)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)12.6%。,從總部經(jīng)濟(jì)占服務(wù)業(yè)比重看,2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,花橋商務(wù)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展,一是支柱企業(yè)增勢(shì)明顯，貢獻(xiàn)突出。哈森商貿(mào)、好孩

35、子商貿(mào)、恩斯克投資作為商務(wù)城總部經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.28億元，同比增幅達(dá)到61.8%，完成服務(wù)業(yè)增加值5.63億元，同比增長(zhǎng)48.8%，占總部經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)51.9%。,從總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)發(fā)展情況看,二是新增企業(yè)給力，產(chǎn)出明顯。遠(yuǎn)大礦產(chǎn)、亞馬遜、威美能源、博富新材料、華諾塑膠、通用電器、天宏泰利投資等7家企業(yè)上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.91億元，占總部經(jīng)濟(jì)營(yíng)業(yè)收入的比重為23.3%，完成服務(wù)業(yè)增加值3.22億元，占總部經(jīng)濟(jì)增加值總量的29.7%。,區(qū)域發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的啟示,政府對(duì)花橋商務(wù)區(qū)的大力扶持是本案發(fā)展總部辦公、吸引企業(yè)入駐的一大利好,依托花橋商務(wù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)騰飛及可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)市場(chǎng)

36、環(huán)境，對(duì)本項(xiàng)目與區(qū)域協(xié)同發(fā)展奠定良好基礎(chǔ),區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套缺乏，本案可作為商業(yè)規(guī)劃的一大重點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)填補(bǔ)，有效吸引人流,3. 項(xiàng)目屬性研究,臺(tái)灣商品交易中心是花橋商務(wù)區(qū)兩岸商貿(mào)合作區(qū)的核心商業(yè)項(xiàng)目，占地面積1.78平方公里，位于滬寧高速公路、東城大道交叉區(qū)域，交通優(yōu)勢(shì)明顯,為我司服務(wù)板塊,3. 項(xiàng)目屬性研究,項(xiàng)目交通分析,【項(xiàng)目交通分析】 本項(xiàng)目位于花橋滬寧高速南段地塊，地塊南臨312國(guó)道。 宏觀交通主要車流兩大主動(dòng)線。 其一：滬寧高速方向車流 其二：花橋南部方向車流 3. 兩大主動(dòng)線于地塊中軸路匯聚，并由地塊規(guī)劃道路疏導(dǎo)分流，形成交通毛細(xì)現(xiàn)象,3. 項(xiàng)目屬性研究,項(xiàng)目交通系統(tǒng)復(fù)合分析,3.

37、 項(xiàng)目屬性研究,兩岸商貿(mào)合作區(qū)發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目前景,五大中心 臺(tái)灣商品交易中心 創(chuàng)新科技研發(fā)中心 臺(tái)灣商品分撥配送中心 臺(tái)灣商品展示中心 綜合服務(wù)配套中心 九大功能 貿(mào)易、交易 倉(cāng)儲(chǔ)物流、保稅 商務(wù)金融服務(wù) 文化體驗(yàn) 科學(xué)教育 創(chuàng)新研發(fā) 展示展覽 體育健康 生活居住,3. 項(xiàng)目屬性研究,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題,特色定位：臺(tái)灣商品進(jìn)入祖國(guó)的第一門戶，成為最具影響力的產(chǎn)品集散地，是城市由加工制造業(yè)向加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的先驅(qū) 以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整體，立足于現(xiàn)在，著眼于發(fā)展，明確界定項(xiàng)目所在區(qū)域特色和未來(lái)發(fā)展方向,全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合引導(dǎo)全新的時(shí)尚生活方式 激發(fā)區(qū)域活力、演繹中心生活新景象 方便舒適的氛圍遠(yuǎn)離市區(qū)，

38、交通方便，貨場(chǎng)簡(jiǎn)潔、舒適,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,本案地址：江蘇省昆山市東城大道、312國(guó)道交匯處,周邊直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系： 陸家鎮(zhèn) 啟發(fā)廣場(chǎng) 東南東文化創(chuàng)意園,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.1 陸家鎮(zhèn),區(qū)位： 陸家東望上海，西鄰蘇州，與國(guó)批昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)接壤。離昆山市區(qū)10多公里的陸家鎮(zhèn)，是昆山“1+3”（一個(gè)昆山現(xiàn)有城區(qū)，加上張浦、周市、陸家三中心鎮(zhèn)的昆山中等城市）地區(qū)和吳淞江工業(yè)區(qū)（東區(qū)）的中心。,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.1 陸家鎮(zhèn)中心商業(yè)街,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.1 陸家鎮(zhèn)友誼路商業(yè)分析,特征分析 店鋪面積適中，較為規(guī)范 生活小區(qū)較多，商鋪

39、都是沿小區(qū)周圍建設(shè) 滿足周邊居住居民、工業(yè)園區(qū)職工的日常消費(fèi),形成 商鋪由各小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要圍繞生活小區(qū)與周邊工業(yè)園區(qū)展開(kāi)的商業(yè)服務(wù) 廠區(qū)職工較多，其商業(yè)規(guī)模較大，已形成城鎮(zhèn)的副商業(yè)中心,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.1 陸家鎮(zhèn)富榮路商業(yè)分析,特征分析 新起商業(yè)街 店鋪面積適中、環(huán)境較差、商業(yè)氣氛淡 周邊小區(qū)入口較少、人氣不足、屬友誼路復(fù)街道 主要經(jīng)營(yíng)汽配與五金商業(yè)、附帶服務(wù)機(jī)構(gòu)。,形成 依靠友誼路商業(yè)氣氛的帶動(dòng)、靠生活小區(qū)周圍、南北走向、豎跨友誼路。 服務(wù)周邊生活小區(qū)，形成該區(qū)域的汽配、五金的集中市場(chǎng)。,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.1 陸家鎮(zhèn)童經(jīng)路商業(yè)分析,特征分析 街道

40、商鋪較為獨(dú)立，沒(méi)有形成整體的商業(yè)街道、商業(yè)氣氛不是很好 該街道為陸家市中心的主要干道，通往312國(guó)道，來(lái)往車輛較多、速度較快 在與友誼路交界口上為美高美大酒店,形成 依托鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)居住人口，屬于鎮(zhèn)中心的附帶商業(yè)街道 消費(fèi)類型主要以電子、五金、零售業(yè) 在翻新后整體店鋪較為規(guī)整，有較多的新店鋪在建設(shè)當(dāng)中，即將使用,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.1 陸家鎮(zhèn)箓溪路商業(yè)分析,特征分析 該街道為陸家鎮(zhèn)中心商業(yè)地帶 街道已全部翻新、街道面貌煥然一新 與童經(jīng)路交界口是陸家鎮(zhèn)中心廣場(chǎng) 陸家汽車站在該路段中，帶動(dòng)人流量 街道消費(fèi)群體較多，但比較雜亂,形成 依托鎮(zhèn)中心的地理環(huán)境 與陸家濱路形成主要的商業(yè)街道 主

41、要消費(fèi)群體是外來(lái)工廠人員與本地居民,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.1 陸家鎮(zhèn)陸家濱路商業(yè)分析,特征分析 該街道與箓溪路同為陸家鎮(zhèn)中心商業(yè)地帶 該路段的租金價(jià)格最高的位置是與箓溪路交界路口處的店鋪，年租金在8萬(wàn)左右。 而該路段再往南商業(yè)環(huán)境較差，商業(yè)氣氛很淡，道路情況需要改善。 消費(fèi)氣氛十分良好，主要該街道與箓溪路的商業(yè)氣氛已經(jīng)在陸家人的心中根深蒂固。,形成 依托鎮(zhèn)中心的地理環(huán)境。 與箓溪路形成主要的商業(yè)街道 主要消費(fèi)群體是外來(lái)工廠人員與本地居民。 是陸家鎮(zhèn)的中心消費(fèi)街道。,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.2 啟發(fā)廣場(chǎng)（在建）,啟發(fā)廣場(chǎng)緊鄰312國(guó)道、距滬寧高速入口、滬寧城際鐵路“

42、陸家浜南站”和上海11號(hào)線花橋站僅一公里路程。 總建筑面積21萬(wàn)平米，由南區(qū)和北區(qū)組成，南區(qū)由23幢建筑組成包括高層、小高層、多層住宅及沿街商鋪組成。北區(qū)由1幢四星級(jí)酒店和一座大型商業(yè)休閑廣場(chǎng)組成。世界級(jí)零售商大佬樂(lè)購(gòu)TESCO入駐陸家，時(shí)代影院、特色餐飲、國(guó)際知名品牌服飾等商家紛紛進(jìn)駐啟發(fā)廣場(chǎng)。,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.2 啟發(fā)廣場(chǎng)（在建）,總用地面積：78075平方米 總建筑面積：206679平方米 地面總建筑面積：172019平方米 地下總建筑面積：34660平方米 酒店客房：255間 住宅總戶數(shù)：879戶。一期推出345戶，二期推出534戶。其中高層581戶，多層298戶

43、 容積率：2.2 綠化率：40%,南區(qū)住宅區(qū)總建筑面積：149768.79平方米 商鋪：16244.80平方米 機(jī)動(dòng)車位：830輛 地面331輛 地下499輛 非機(jī)動(dòng)車位：3110輛 北區(qū)商業(yè)區(qū)總建筑面積：64156平方米 機(jī)動(dòng)車位：403輛 地面75輛 地下328輛 非機(jī)動(dòng)車位1330輛,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.2 啟發(fā)廣場(chǎng)（在建）周邊配套,銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建行、工行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村商業(yè)銀行 酒店：美高美國(guó)際大酒店、友誼大酒店 超市：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、華聯(lián)超市、家潤(rùn)多超市 醫(yī)院：第四人民醫(yī)院、新華醫(yī)院 菜場(chǎng)：南糧路菜場(chǎng)、友誼菜場(chǎng) 商業(yè)：老街商業(yè)街、友誼路商業(yè)街 學(xué)校：好孩

44、子幼兒園、東方幼兒園、膳魔師小學(xué)、陸家中心小學(xué)、陸家中學(xué)、陸家高中部、上海交大附屬大學(xué),休閑廣場(chǎng)：菉溪公園、市民文化廣場(chǎng) 周邊大型企業(yè)：好孩子集團(tuán)、振興輪胎、日本工業(yè)園、出口加工區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、威人服飾 周邊小區(qū)：東方假日城、珠海新村、東景苑、富榮花苑 正在銷售樓盤：博雅景園、銘家山水江南、佳茂緣商業(yè)廣場(chǎng) 餐飲娛樂(lè)：美高美國(guó)際酒店（五星級(jí)）、東方魅力俱樂(lè)部、九龍會(huì)所、肯德基、新樂(lè)林大酒店、姚記酒樓、大唐湘菜、明岸咖啡、海味和中式快餐等,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.2 啟發(fā)廣場(chǎng)（在建）二期商鋪,住宅下面商鋪：24間 商鋪面積范圍：130-970 商鋪開(kāi)間、進(jìn)深：開(kāi)間最小4.2米，最大2

45、0米左右，進(jìn)深最短14.8米左右，最長(zhǎng)23米左右 商鋪層數(shù)、層高：商鋪1-2層和1-3層。一層層高為4.2米，二層、三層層高3.2米 商鋪價(jià)格：未定，一期的均價(jià)在12000元左右,北區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)、酒店總高：商業(yè)廣場(chǎng)共4層，總高22米；酒店共19層，總高75米 商業(yè)廣場(chǎng)、酒店每層層高：商業(yè)廣場(chǎng)總共4層。1-4層層高均為5.5米。酒店共19層。1-3層層高為5.5米，4層層高4.5米。5-19層層高為3.6米 商場(chǎng)規(guī)劃： 1-2層大型超市和高檔餐飲。3層電影院和娛樂(lè)，4層局部物業(yè)用房,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.3 東南東文化創(chuàng)意園,東南東,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.3 東南東

46、文化創(chuàng)意園,中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最佳園區(qū) 中國(guó)首席創(chuàng)意街區(qū) 長(zhǎng)三角創(chuàng)意航母 一站式超大型會(huì)務(wù)慶典基地 旅游、休閑、購(gòu)物、餐飲、 娛樂(lè)一站式體驗(yàn)中心,東南東是一座集文化，創(chuàng)意，娛樂(lè)，購(gòu)物，餐飲為一體的文化創(chuàng)意園，位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)綠地大道168號(hào)。 項(xiàng)目分三期。由蘇州茵夢(mèng)湖集團(tuán)旗下的昆山申湖旅游商業(yè)發(fā)展有限公司投資50億元開(kāi)發(fā)建設(shè)。 目前建成的一期建筑面積35000平方米，于2010年8月27日面向世人，從布局到裝飾，讓人耳目一新。場(chǎng)館分區(qū)合理清晰，風(fēng)格多樣，滿足不同游客的審美需求，二期，三期將于2013年后陸續(xù)完成。整個(gè)東南東由茵夢(mèng)湖集團(tuán)旗下蘇州茵夢(mèng)湖旅行社有限公司代理。,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展

47、前景分析,4.3 東南東文化創(chuàng)意園特色,35000平米場(chǎng)館的空間建筑藝術(shù) 近20個(gè)不同風(fēng)格DIY體驗(yàn)館 納西族原生態(tài)歌舞表演 江蘇省最大室內(nèi)LED大屏（14mX7m） 可同時(shí)接待3000人 超大藝術(shù)殿堂，可宴開(kāi)200桌 藝術(shù)報(bào)告廳，300余席位 總統(tǒng)包廂/藝術(shù)包廂/創(chuàng)意大廳/湖濱餐廳 各類創(chuàng)意體驗(yàn)DIY同時(shí)接待200余人,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.3 東南東文化創(chuàng)意園場(chǎng)館,【生活類】 家居館陳列各種精美家居飾品，有的造型獨(dú)特，有的甜蜜溫馨，有的時(shí)尚浪漫，滿足不同風(fēng)格的審美和品味。 嬋林SPA體驗(yàn)館嬋林SPA結(jié)合中藥功效和中醫(yī)推拿、針灸，傳播健康新理念。 【藝術(shù)類】 書畫館書畫館的書

48、香氣息濃厚，場(chǎng)館掛著各類書畫作品，可供游客慢慢欣賞。 瓷畫體驗(yàn)館瓷畫，顧名思義就是在瓷器上作畫。游客可以將自己的創(chuàng)意展現(xiàn)在這些瓷器上。 陶藝館文化底蘊(yùn)的厚積，千年記憶的傳承。溫潤(rùn)的陶泥流轉(zhuǎn)于指尖、幽幽的芳香喚來(lái)無(wú)限創(chuàng)意。 紙藝館體驗(yàn)傳統(tǒng)紙藝，綻放創(chuàng)意之花！ 茶藝館賞茶藝表演，品臺(tái)灣名茶。,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.3 東南東文化創(chuàng)意園場(chǎng)館,【風(fēng)情體驗(yàn)類】 納西歌舞表演他們古樸、熱情，他們自信、驕傲，他們時(shí)時(shí)洋溢著快樂(lè)的微笑，他們處處保持著飽滿的狀態(tài)，他們讓我們更好地了解納西族和納西人的精神。 納西民族風(fēng)情體驗(yàn)館300余年的納西族原始部落房屋，體驗(yàn)納西民族工藝，走進(jìn)納西人的生活。 【

49、體驗(yàn)館】 生肖傳說(shuō)體驗(yàn)館感受生肖傳說(shuō)，親手制作傳統(tǒng)燈飾。 京韻珠寶DIY設(shè)計(jì)屬于你的、獨(dú)一無(wú)二的首飾。 龍嬉鳯絲綢體驗(yàn)館做一回姑蘇十二娘繡娘。 依蝶戀時(shí)尚配飾體驗(yàn)館發(fā)掘品味元素，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。 【美食類】 史蒂夫烘焙體驗(yàn)館發(fā)揮你的創(chuàng)意和動(dòng)手能力，讓我們一起烘焙出屬于自己的美食。 山多利懷石料理壽司體驗(yàn)館體驗(yàn)日本飲食文化，親手制作東洋美食。 硅湖農(nóng)家園色香味俱全，滿足您從視覺(jué)到味覺(jué)的享受。 鯉魚塘環(huán)境雅致，情調(diào)浪漫，是舉辦宴會(huì)的好場(chǎng)所。 臺(tái)灣小吃正宗的臺(tái)灣美食，吃一次就回味無(wú)窮。,4. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析,4.3 東南東文化創(chuàng)意園場(chǎng)館,項(xiàng)目周邊環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的啟示,項(xiàng)目周邊商業(yè)具有老舊結(jié)合

50、的特點(diǎn)，老商業(yè)以生活配套、小餐飲為主，新商業(yè)以購(gòu)物中心、文化創(chuàng)意園區(qū)為主，本項(xiàng)目在商業(yè)規(guī)劃時(shí)要注意差異化競(jìng)爭(zhēng),在商業(yè)體量和集中性上本項(xiàng)目具有較大優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目推廣方面要注意整體包裝、組合推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng),5. 項(xiàng)目發(fā)展建議,本項(xiàng)目作為花橋商務(wù)城開(kāi)發(fā)核心項(xiàng)目之一，應(yīng)充分發(fā)揮潛在消費(fèi)群眾多、綜合體開(kāi)發(fā)、交通條件較好、展示性佳的優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目商業(yè)多地塊開(kāi)發(fā)，應(yīng)匹配區(qū)域發(fā)展階段，符合市場(chǎng)規(guī)律，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； 滿足目標(biāo)消費(fèi)群商業(yè)需求，展現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)。,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值 大型城市綜合體開(kāi)發(fā)，自身物業(yè)豐富，凝聚力強(qiáng)； 臨城市主干道，商業(yè)展示性佳，未來(lái)可接駁軌道交通； 區(qū)域消費(fèi)群多元化，并數(shù)量眾多，對(duì)商業(yè)發(fā)展

51、有較強(qiáng)支撐； 消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)收入較好，對(duì)商業(yè)發(fā)展有較高期待； 項(xiàng)目多地塊開(kāi)發(fā)，可較好配合區(qū)域發(fā)展階段。,發(fā)展思考一：現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)展現(xiàn) 優(yōu)秀的建筑規(guī)劃、豐富的業(yè)態(tài)組合、有號(hào)召力的品牌、完善商業(yè)配套和專業(yè)的商業(yè)服務(wù)組合成現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)的重要表現(xiàn)形式，體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商優(yōu)質(zhì)的商業(yè)開(kāi)發(fā)理念和追求。,發(fā)展思考二：符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律 在項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展早期，主力店/次主力店目的性較強(qiáng)是本項(xiàng)目早期業(yè)態(tài)規(guī)劃的核心關(guān)鍵；而餐飲/休閑娛樂(lè)所具有的目的性消費(fèi)也可讓項(xiàng)目更好的聚集人流。,發(fā)展思考三：業(yè)態(tài)組合豐富 業(yè)態(tài)組合豐富是吸引消費(fèi)者的重要條件，而保證一定數(shù)量/品質(zhì)的業(yè)態(tài)/租戶組合則要求有一定商業(yè)面積規(guī)模保證，從而讓消費(fèi)者得到豐富的商業(yè)體驗(yàn)。,發(fā)展思考四：區(qū)域協(xié)同發(fā)展 商業(yè)中心的形成需區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目共同努力，協(xié)同發(fā)展，打造多樣化商業(yè)形態(tài)，促進(jìn)一個(gè)繁榮商業(yè)中心的形成。,5. 項(xiàng)目發(fā)展建議,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合體優(yōu)勢(shì),城市綜合體通過(guò)其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等多功能綜合互補(bǔ)，建立起相互依存的價(jià)值關(guān)系，具有高復(fù)合、高密度、高效率和高價(jià)值特征，形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的有利條件； 本項(xiàng)目目前所具有的優(yōu)質(zhì)資源將是項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力。,土地集約化利用,提升整體 形象,緩減城市 交通壓力,積聚區(qū)域 價(jià)值,改變夜間 空城現(xiàn)象,城市資源 集中利用,