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1、臨沂市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2007.8,目的及內(nèi)容,1、調(diào)研臨沂城市經(jīng)濟(jì)、政治、人文概況及未來(lái)規(guī)劃， 以指導(dǎo)對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析預(yù)測(cè)。 2、調(diào)研臨沂市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)，綜合分析具 體板塊、項(xiàng)目市場(chǎng)特征、產(chǎn)品特性等。 3、分析發(fā)掘臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)其內(nèi)在規(guī)律，分析住宅市 場(chǎng)現(xiàn)狀的內(nèi)因并預(yù)期市場(chǎng)日后發(fā)展方向。,報(bào)告結(jié)構(gòu) A篇區(qū)域概況篇 ----地理環(huán)境 ---經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ---人口環(huán)境 ---人文環(huán)境 ---分區(qū)規(guī)劃 B篇市場(chǎng)分析篇 --市場(chǎng)概況綜述 ---板塊項(xiàng)目分析 ---板塊對(duì)比分析 C篇分析總結(jié)篇,A篇 區(qū)域概況篇,

2、,臨沂市作為山東省土地面積最大、人口最多的地級(jí)市，在 魯西南乃至華北、中原區(qū)域的經(jīng)濟(jì)格局中處于重要位置，尤 其是在交通、物流商貿(mào)方面扮演著重要角色。 本篇就房地產(chǎn)宏觀環(huán)境而言，分別從“地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán) 境、人口環(huán)境、人文環(huán)境”等幾個(gè)方面綜合分析了解對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)影響力度較大的幾個(gè)宏觀環(huán)境因素，力圖以此為背景根 據(jù)正確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大方向。,,一、地理環(huán)境,2.交通： 臨沂市交通便利。臨沂機(jī)場(chǎng)為國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)， 是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場(chǎng)，可起降波音737、麥 道82等機(jī)型，現(xiàn)已開(kāi)通北京、上海、廣州、青島的 直飛航班。境內(nèi)以4條過(guò)境國(guó)道 和14條省道干線為 主。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪

3、（上）嵐（山） 鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京） 滬（上海） 高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成 一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里。,1.區(qū)位： 臨沂市位于山東省南部，東臨膠東半島，西通 中原，南接江蘇，地域南北長(zhǎng)223公里，東西寬 161公里?？偯娣e17250.98平方公里，1015萬(wàn)人口，轄區(qū)3區(qū)9縣，是山東省人口最多，面積最大的市。全市土地總面積為1718992.74 公頃 （25784891.1畝），占全省土地總面積的10.93。,,3.氣候： 臨沂全年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶季風(fēng)區(qū)域半濕潤(rùn)大陸性氣 候，年平均氣溫13.3度，年平均降水量829mm。為

4、典型北方氣候特點(diǎn)，住宅建筑注 重采光、通風(fēng)、保暖。 4.地形： 臨沂境內(nèi)西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵，中南部為平原。地勢(shì)西北高東南 低，自北而南，有魯山、沂山、蒙山、尼山四條主要山脈呈西北東南向延伸，控制著 沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域?yàn)橹行?，北、西、東三面群山環(huán)抱， 向南構(gòu)成扇狀沖積平原。 山地、丘陵、平原面積各占總面積的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、 蒙陰、平邑、費(fèi)縣、莒南等縣。地勢(shì)較高，一般海拔400米以上。山地313855.00 公頃（4707825.0畝），占全市總面積的18%；丘陵為758812.00公頃 （11382180.0畝）占全市總面積的44%；

5、 平原洼地46341.00 公頃.,,1.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)： 2006年，臨沂市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.9億元，增長(zhǎng)16.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值178.7億元，增長(zhǎng)3%，其第二產(chǎn)業(yè)增加值730.8億元，增長(zhǎng)18.5%.第三產(chǎn)業(yè)增加值495.4億元，增長(zhǎng)18.3%。三次產(chǎn)業(yè)增加比例為12.7：52：35.3，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)、地稅收入占生產(chǎn)總值比重為6.45%，同比提高0.74個(gè)百分點(diǎn)。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值占生產(chǎn)總值比重為 72.8%，提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)、 投資、出口等方面均保持較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全 市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)完成投資388.6

6、億 元，增長(zhǎng)56.7%。年末工商注冊(cè)私營(yíng)企業(yè)2萬(wàn) 家，個(gè)體工商戶16.5萬(wàn)戶；個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)注冊(cè) 資金352.5億元，增長(zhǎng)32.9%。,二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境,2.財(cái)政收入： 2006年實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入58.3億元，增長(zhǎng)23.5%，其中稅收收入40.1億元，占地方財(cái)政收入比重為68.8%，比2005年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政支出99億，增長(zhǎng) 20.4%。國(guó)稅地稅收入合計(jì)90.6億元，增長(zhǎng)31.1%其中國(guó)稅收入55.8億元，增長(zhǎng) 37.3%；地稅收入34.8億元，增長(zhǎng)22.2%。 2006年全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1014.6億元，比2005年增加104.6億元；其 中儲(chǔ)蓄存款余額671.

7、1億元，增加85億元。各項(xiàng)貸款余額813.9億元，增加138.2億元。 3.固定資產(chǎn)投資： 2006年臨沂規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成530.2億元，同比增長(zhǎng)18.3%，其中，第 一產(chǎn)業(yè)投資7.3億元，第二產(chǎn)業(yè)投資350.2億元，其中工業(yè)項(xiàng)目投資266.4億元；第三 產(chǎn)業(yè)投資172.7億元。投資規(guī)模5000萬(wàn)元以上項(xiàng)目460個(gè)，完成投資288.8億元，過(guò) 億項(xiàng)目210個(gè)完成投資202.5億元。 2006年房地產(chǎn)投資完成50億元，增長(zhǎng)37.5%，其中商品房建設(shè)投資34.5億元， 增長(zhǎng)69.7%。全年商品房施工面積517.1萬(wàn)平米，增長(zhǎng)58.2%；竣工面積178.7萬(wàn)平 米，增長(zhǎng)4

8、4.5%；銷售面積186.7萬(wàn)平米，增長(zhǎng)69，9；商品房銷售額31.6億元，增 長(zhǎng)62.2%。,4.物流商貿(mào) 臨沂擁有全國(guó)最大的商品批發(fā)城市場(chǎng)，也是魯南，蘇北地區(qū)最大的商品集散地，活 躍著商貿(mào)活動(dòng)輻射20多個(gè)省、市、自治區(qū)，日交易額達(dá)10億人民幣；日流動(dòng)人口達(dá)35萬(wàn) 人次。 據(jù)規(guī)劃批發(fā)市場(chǎng)改造提升推進(jìn)，膠合板、化工、裝飾材料、廚具、汽配、摩配、家 電和站前五金市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)整體搬遷。澳龍國(guó)際物流城、香江物流園、魯信鋼材物流城、立晨 國(guó)際物流中心等物流園區(qū)前期項(xiàng)目均已投入運(yùn)營(yíng)。立晨物流信息中心。交運(yùn)信息中心。鐵 通澳龍物流信息中心等與全國(guó)近千家批發(fā)市場(chǎng)及國(guó)外服務(wù)商建立了物流信息及時(shí)交流聯(lián)系。

9、 2006年商品市場(chǎng)交易額725.4億元，其中臨沂批發(fā)城交易額450億元，分別增長(zhǎng) 4.98%和5.9%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額554.7億元，增長(zhǎng)16.4%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí) 推動(dòng)城鄉(xiāng)市場(chǎng)銷售快速發(fā)展。市三區(qū)和縣城零售額411億元，增長(zhǎng)16.8%：縣城以下農(nóng)村 市場(chǎng)零售額143.7億元，增長(zhǎng)15.1%。 2006年公路旅客運(yùn)量9510.4萬(wàn)人，旅客周轉(zhuǎn)量57.6億人，貨物運(yùn)輸量10904億 噸，貨物周轉(zhuǎn)量89.2億噸公里。全年航空貨郵量488.6噸，客運(yùn)量15.9萬(wàn)人次，分別增長(zhǎng) 51.1%和35.1%。,,三、人口環(huán)境 臨沂市區(qū)是由蘭山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)組成，城區(qū)規(guī)劃面積600平方

10、公里，目前在建 城區(qū)面積123平米公里，市區(qū)常住人口120萬(wàn)，規(guī)劃到2010年，城區(qū)人口145萬(wàn)人，城市建 設(shè)用地168平方公里 , 人口自然增長(zhǎng)率控制在7左右。 截止2006年底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10772元，增長(zhǎng)19.9%；城鎮(zhèn)居民人均消 費(fèi)性支出6877元，增長(zhǎng)10%。城市居民人均可支配收入12355元，增長(zhǎng)14.4%;城市居民人均 消費(fèi)性支出8795元，增長(zhǎng)17.2%。農(nóng)民人均純收入4083元，增長(zhǎng)13.4%。農(nóng)民人均生活消費(fèi) 性支出2456元，增長(zhǎng)12.6%。年末城鄉(xiāng)居民住房使用面積分別為23.8和28.4平方米。年末 民用汽車擁有量37.9萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)15.6%，其中私

11、人小汽車10.6萬(wàn)輛，增長(zhǎng)51.1%。,四、人文環(huán)境 臨沂歷史悠久，沂河和沭河流域的近百處細(xì)石器文化是一、二萬(wàn)年前的人類所創(chuàng)造。商朝時(shí)期，存過(guò)郯、莒、費(fèi)諸方國(guó)。周滅商后，魯國(guó)和齊國(guó)是周王朝控制東方的重要支柱 ,臨沂地域除分屬齊、魯?shù)葒?guó)外，見(jiàn)于春秋的還有顓、陽(yáng)、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等國(guó)。 春秋時(shí)期，見(jiàn)于春秋 的有啟陽(yáng)，中丘、祝丘、費(fèi)、防、臺(tái)、東陽(yáng)、武城、丘輿、向、次室、蒙、鄆、堂阜、蓋、艾、紀(jì)障、密、鄢陵等20個(gè)。 聞名的漢代帛畫和孫子兵法、孫臏兵法竹簡(jiǎn)等，就出土在臨沂市銀雀山下。春秋時(shí)期的曾子、子路，戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的荀況，東漢珠算發(fā)明家劉洪，西漢匡衡，三國(guó)時(shí)期諸葛亮，東晉書(shū)圣王羲之，南

12、北朝文藝批評(píng)家劉勰，唐代書(shū)法家顏真卿、顏杲卿等，都與臨沂有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。 同時(shí)臨沂也是著名的革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期， 著名的沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地，是山東華東黨政軍領(lǐng)導(dǎo)指揮中心，沂蒙精神、紅嫂精神都給臨沂的發(fā)展留下了深深烙印。,,五、城市規(guī)劃及分區(qū),規(guī)劃預(yù)測(cè)2010年和2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口 分別為493萬(wàn)和701萬(wàn)左右：城市化水平分別達(dá)到 45%和60%左右。 1、城市性質(zhì) 魯東南地區(qū)的中心城市：全國(guó)性商貿(mào)物流中心 之一：歷史文化名城：具有濱水特色的宜居城市。 2、人口規(guī)劃 近期（2010年）：城市人口為145萬(wàn)人，其中常 住人口118萬(wàn)人，暫住人口為30萬(wàn)人。 3、用

13、地規(guī)劃 近期（2010）：城市用地規(guī)模達(dá)到160平方公里。 遠(yuǎn)期（2020）：城市用地規(guī)模達(dá)到219平方公里 4、一河五片規(guī)劃 臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、 東南五片組團(tuán)的“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。,,一河五片規(guī)劃,,附表：市區(qū)“三區(qū)一片”城市規(guī)模及職能分工,B篇 住宅市場(chǎng)分析篇,臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，從1998年形成真正的房地產(chǎn)業(yè)，2000 年后，市城建部門開(kāi)始規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，清理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。全年共取 消28家不符合資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。此后臨沂房地產(chǎn)場(chǎng) 發(fā)展迅猛,2002年全年房地產(chǎn)投資14億元人民幣,房

14、屋開(kāi)發(fā)施工面積達(dá)到150萬(wàn) 平方米,而2004年全年,臨沂市房地產(chǎn)投資達(dá)到26億元人民幣,開(kāi)發(fā)施工面積250 萬(wàn)平方米,一下子進(jìn)入了高產(chǎn)期. 2006年臨沂房地產(chǎn)投資完成50億元，增長(zhǎng)37.5%，其中商品房建設(shè)投資 34.5億元，增長(zhǎng)69.7%。全年商品房施工面積517.1萬(wàn)平米，增長(zhǎng)58.2%；竣 工面積178.7萬(wàn)平米，增長(zhǎng)44.5%；銷售面積186.7萬(wàn)平米，增長(zhǎng)69.9%；商 品房銷售額31.6億元，增長(zhǎng)62.2%。目前臨沂的房產(chǎn)以居住型為主導(dǎo) 。 截止到2007年3月，臨沂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資億多元，施工面積達(dá) 361萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)。,,一、市場(chǎng)概述,1.歷史規(guī)模,20

15、07年1至3月，臨沂市商品房和經(jīng)濟(jì)適用房交易共6013套，總面積超過(guò)47萬(wàn)平方米。其中商品房為3765套，商品房銷售總面積超過(guò)35萬(wàn)平方米。蘭山區(qū)仍然是房屋消費(fèi)的“主力軍”，商品房共銷售2649套，占到商品房銷售套數(shù)的70。 一季度臨沂市房屋均價(jià)為每平方米2511元，蘭山區(qū)商品房平均價(jià)格達(dá)到每平米2770元；河?xùn)|區(qū)平均每平方米為2122元；羅莊區(qū)平均房?jī)r(jià)最低，僅為1873元。 2007年臨沂市一季度新增的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房總量在44萬(wàn)平方米左 右，其中商品房新增38萬(wàn)平方米。,,2：2007年新建、在售代表項(xiàng)目列表,,,3：2007年新建、在售代表項(xiàng)目分布圖,,4.小結(jié)： 通過(guò)臨沂房地

16、產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景，我們可以得出臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管起步較晚、地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量參差不齊，但總體市場(chǎng)健康活躍。 尤其通過(guò)項(xiàng)目分布圖可以看出由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步晚；城市化水平較低，開(kāi)發(fā)、在售、在建項(xiàng)目主要集中于市區(qū)蘭山區(qū)，郊區(qū)化發(fā)展尚未成為氣候。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市中心蘭山區(qū)域仍然將是臨沂房產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。,二、區(qū)域板塊項(xiàng)目研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單是樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)，也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)，因其具 有極強(qiáng)的地域性特點(diǎn)。一般情況下，同一區(qū)位的樓盤在戶型組合、銷售 價(jià)格、目標(biāo)客戶等等特性上都較為接近。通過(guò)對(duì)各個(gè)板塊的分析及比 較，掌握各板塊的市場(chǎng)特征及各板塊間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和優(yōu)劣對(duì)比。以便在 樓盤的策

17、劃銷售階段充分發(fā)掘項(xiàng)目樓盤所在板塊的強(qiáng)勢(shì)優(yōu)勢(shì)，甚至聯(lián)合 同一區(qū)位的各個(gè)樓盤聯(lián)合炒作本板塊，借助樓盤所在板塊的市場(chǎng)影響力 和市場(chǎng)美譽(yù)度來(lái)刺激樓盤的銷售。 因此，板塊分析方法是房地產(chǎn)調(diào)研的重要分析方法之一。,,依據(jù)決定板塊劃分的三大因素城市行政網(wǎng)路結(jié)構(gòu)、區(qū)位特征、市民認(rèn)知，可將臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為以下五個(gè)板塊：,,1.濱河板塊： a、區(qū)位劃分：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至 雙嶺路南至沂河路。 b、概況： 此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、觀天下花 園、開(kāi)元上城、外灘明珠等項(xiàng)目十分搶眼；板塊內(nèi) 項(xiàng)目在品質(zhì)、規(guī)劃等方面具有一定特色，是臨沂地區(qū)高檔住宅集中板

18、塊，對(duì)板塊的拉動(dòng)效應(yīng)較為明顯。隨著本板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開(kāi) 發(fā)的進(jìn)展，以及沿河景觀賣點(diǎn)、較多的土地儲(chǔ)備，此板塊的居住環(huán)境會(huì) 得到進(jìn)一步升級(jí)，板塊的范圍也將會(huì)不斷擴(kuò)張，潛力巨大。,代表項(xiàng)目列表,c.規(guī)模分析,,沂河濱河板塊項(xiàng)目整體規(guī)模較大，在售住宅總供應(yīng)量較大。其中以濱河國(guó)際的樓盤規(guī)模為最大，達(dá)50萬(wàn)平米。,D:戶型面積配比分析表,物業(yè)類型： 板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配 比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場(chǎng)的主流，但多層 依然在消費(fèi)者心中占有重要地位，成為不少購(gòu)房者的首選。 戶型配比： 板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為 主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目

19、很大的一部分比例，戶型面 積在130-180之間；別墅類產(chǎn)品的戶型面積較大，戶型分布 多在200-400平方米之間。,e.價(jià)格分析,,依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)使該板塊內(nèi)的住宅銷售均價(jià)居全市各板塊銷售價(jià)格的最高位。,2.蘭山中心板塊： a.區(qū)位劃分：東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以 南。 b.概況： 此板塊是臨沂主城區(qū)，且覆蓋臨沂市老城區(qū)發(fā)展較 早，商業(yè)配套完善，是臨沂城區(qū)人口、居住密度、商 貿(mào)最為集中的區(qū)域。此板塊內(nèi)的一大特點(diǎn)是居住區(qū)主 要是各個(gè)單位自建的家屬區(qū)占有較大比例。 此區(qū)域價(jià)格和消

20、費(fèi)群體屬于臨沂市第二梯度,代表項(xiàng)目列表,c.規(guī)模分析,,蘭山中心板塊在售樓盤由于總量最多，總體規(guī)模大。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有4萬(wàn)平米，大盤規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平米。 受地塊制約，板塊內(nèi)以10萬(wàn)平米以下的小規(guī)模樓盤為主,D:戶型面積配比分析表,,戶型配比： 受城市規(guī)劃政策方向影響,本板塊內(nèi)90%以上的住宅項(xiàng)目為高層,以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小，值得關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象是以往不被臨沂市場(chǎng)認(rèn)可的小戶型開(kāi)始熱銷,陽(yáng)光高第,臺(tái)北新城都已推出小戶型,銷售狀況良好。 客戶分析: 首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項(xiàng)

21、目周邊原居民等客戶外,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場(chǎng)的云集使得私營(yíng)業(yè)主及外來(lái)生意人成為準(zhǔn)客戶重要組成部分。,e.價(jià)格分析,,通過(guò)價(jià)格的分析，得出板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為2950 元/平米左右。在價(jià)格上相對(duì)濱河板塊優(yōu)勢(shì)明顯.,3.羅莊板塊： a-區(qū)位: 沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以 北圍合的區(qū)域。 b-概述：本板塊距離中心較遠(yuǎn)，板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但區(qū)域整體供 應(yīng)量相對(duì)于其他板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)有 特點(diǎn)為項(xiàng)目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補(bǔ)周邊配套的不足。,項(xiàng)目資料列表,,4 .南坊板塊: a-區(qū)位劃分：沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角區(qū)域。 b-概述：

22、此區(qū)域?yàn)榕R沂未來(lái)的行政中心。雖此板塊 啟動(dòng)較晚，但土地供應(yīng)量/項(xiàng)目規(guī)模較大。 尤其是2008年市政府搬遷商業(yè)配套的完善 后，潛力不可估量。,項(xiàng)目資料列表,,5.河?xùn)|板塊 區(qū)位劃分：沂河以東近郊區(qū)域 概 述：河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表 的沿河片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均及 眾多實(shí)力客戶向蘭山板塊項(xiàng)目的流失致使本區(qū)域 在中短時(shí)期內(nèi)發(fā)展受限。 代表樓盤有集賢小區(qū)、樂(lè)泰花園、水景明珠、月亮 灣、九曲花園，將來(lái)魯信在河?xùn)|區(qū)南部的黃山小區(qū)和濱 河花園也將進(jìn)入流通市場(chǎng)。,三 板塊對(duì)比分析,,分析總結(jié)篇,C篇

23、 分析總結(jié)篇,據(jù)臨沂政府城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段特點(diǎn)和我司的實(shí)地調(diào)研,歸納總結(jié)市場(chǎng)如下:,一 價(jià)格走勢(shì),二 市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域,1.濱河板塊： 臨沂市內(nèi)缺乏必要特色地形,只有沂河流域沿河區(qū)域成為唯一城市亮點(diǎn), 臨沂在城市規(guī)劃中，將城市劃分為一河五片，環(huán)沂河這一軸的發(fā)展，尤其是濱河大道的建設(shè)。該區(qū)域?qū)⑹桥R沂未來(lái)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一. 出于整個(gè)城市形象考慮，以及地段板塊特點(diǎn)，在整體建設(shè)上以建設(shè)中高檔樓盤為重點(diǎn)。將成為臨沂高檔項(xiàng)目典范區(qū)域。,2.南坊板塊： 臨沂市政府規(guī)劃將搬遷到南坊地區(qū)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榕R沂未來(lái)的行政中心，因?yàn)樵诃h(huán)境上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，而且客戶資源豐富和整體素質(zhì)較

24、高，該一區(qū)域的房產(chǎn)也將以中高檔為主，而且價(jià)格將有一個(gè)大幅度的攀升。同時(shí)該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)將成為另一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn),,3. 批發(fā)市場(chǎng)周邊區(qū)域： 臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特點(diǎn)就是商貿(mào)批發(fā)行業(yè)成熟。目前，大量的批發(fā)市場(chǎng)因?yàn)槭姓?guī)劃的統(tǒng)一搬遷至臨沂城市西區(qū)。按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場(chǎng)周圍，會(huì)因?yàn)椴粩嘣黾雍透碌目蛻粼炊a(chǎn)生大量的居住需求。,三 舊村改造值得關(guān)注,,臨沂市作為一個(gè)高速發(fā)展的新興城市,在高速發(fā)展過(guò)程中不可避免的出現(xiàn)”城中村”等局面的出現(xiàn)，臨沂現(xiàn)在的城市面貌和城市規(guī)劃，原有的大量破舊房屋需要進(jìn)行拆遷或改建。據(jù)臨沂市政府規(guī)劃，計(jì)劃用4年的時(shí)間完成市區(qū)“城中村”的改造，共計(jì)34個(gè)村居。其中僅蘭山區(qū)就有24個(gè)。保守的估計(jì)，四年中僅因城中村改造每年新增的住宅建筑面積將達(dá)60萬(wàn)平方米以上，占到目前我市每年住房銷售總面積的30%，成為住宅市場(chǎng)上一個(gè)重要影響因素。,,謝 謝,