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1、籌備業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)操作辦法,首次業(yè)主大會(huì)的成立,一、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)持有12以上投票權(quán)的業(yè)主入住以后，應(yīng)該籌備成立業(yè)主大會(huì)。(各地區(qū)有具體規(guī)定的按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行) 二、分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，第一期有12以上投票權(quán)的業(yè)主入住以后，可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。(各地區(qū)有具體規(guī)定的按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行) 三、項(xiàng)目具備成立業(yè)主大會(huì)條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。 四、籌備首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，如無(wú)明確規(guī)定則由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。,成立業(yè)主大會(huì)籌備組,一、業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）由業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)商代表組成。在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街

2、道辦的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。 二、籌備組中的業(yè)主代表建議參照業(yè)委會(huì)委員的條件，并應(yīng)關(guān)注以下事項(xiàng)： A.必須是業(yè)主本人（業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)）； B.支持、配合物業(yè)服務(wù)中心工作。 C.模范履行業(yè)主義務(wù)，不欠交管理費(fèi)。 三、籌備組中業(yè)主代表和開(kāi)發(fā)商的人數(shù)應(yīng)符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無(wú)明確規(guī)定，應(yīng)請(qǐng)示當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)意見(jiàn)。 四、業(yè)主代表由業(yè)主自愿申請(qǐng)參加。,成立業(yè)主大會(huì)籌備組,五、在獲得主管部門(mén)批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)在小區(qū)通告欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式召集業(yè)主自薦參加業(yè)主大會(huì)籌備工作。 六、業(yè)主代表報(bào)名參加籌備組人數(shù)超過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批復(fù)的人數(shù)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商代表和政府主管

3、部門(mén)組織所有報(bào)名的業(yè)主代表召開(kāi)會(huì)議推選出籌備組中的業(yè)主代表。 七、籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。 八、備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。,成立業(yè)主大會(huì)籌備組,九、籌備組產(chǎn)生后，履行以下職責(zé)： A.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； B.參照各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約。 C.確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； D.確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法。 十、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間

4、、地點(diǎn)、形式以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法等內(nèi)容需要在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示15日。,確定業(yè)主委員會(huì)的選舉方式,一、業(yè)主委員會(huì)人數(shù)應(yīng)符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，或根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)的要求確定，一般情況下為單數(shù)。 二、分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)，建議業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定每期的業(yè)主委員會(huì)人數(shù)，并且分布合理。 三、業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉，因此候選人數(shù)應(yīng)多于應(yīng)選人數(shù)。 四、籌備組成立后應(yīng)及時(shí)確定業(yè)主委員會(huì)候選人。業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)具備以下條件： A.本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； B.遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； C.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范

5、履行業(yè)主義務(wù)； D.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； E.具有一定組織能力； F.具備必要的工作時(shí)間。,確定業(yè)主委員會(huì)的選舉方式,五、如售房合同或產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主超過(guò)一人，均可按享有的產(chǎn)權(quán)比例行使業(yè)主權(quán)利，但如果他們同時(shí)成為籌備組成員或業(yè)主委員會(huì)候選人，必須提前向全體業(yè)主公布。 六、候選人產(chǎn)生方式(建議根據(jù)項(xiàng)目情況由業(yè)主大會(huì)籌備組選擇)： A.候選人的產(chǎn)生可采取業(yè)主自薦或推薦的方式。 B.業(yè)主委員會(huì)委員候選人自薦表 C.物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表作為業(yè)主委員會(huì)委員侯選人，且業(yè)主代表應(yīng)均勻分布在物業(yè)各個(gè)

6、幢、單元、樓層。,公布業(yè)委會(huì)候選人資料和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約（草案）,一、由籌備組對(duì)所有業(yè)委會(huì)委員候選人進(jìn)行資格審議后（關(guān)注候選人必須是業(yè)主本人），將候選人基本情況和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約（草案）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示15日。業(yè)主如有異議可向籌備組提出質(zhì)疑，由籌備組給予解答，并對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行修訂。 二、公布的候選人資料應(yīng)包括：（以下資料收集時(shí)應(yīng)告知業(yè)主需對(duì)外公布并征得業(yè)主同意） A.姓名，性別，年齡，學(xué)歷，工作簡(jiǎn)歷，照片 B.競(jìng)選宣言及其他,發(fā)放、回收選票,一、如候選人資料公示期滿業(yè)主無(wú)異議，則印制選票，并安排人員逐戶發(fā)放、回收。 二、投票人必須是產(chǎn)權(quán)登記人或產(chǎn)權(quán)登記人的委托代理人，公

7、司戶應(yīng)是公司法定代表人或其書(shū)面授權(quán)人。委托（授權(quán)）人填寫(xiě)選票須附有產(chǎn)權(quán)人簽字的書(shū)面委托書(shū)。 三、業(yè)主大會(huì)表決可采取現(xiàn)場(chǎng)投票的方式，也可采用上門(mén)或在物業(yè)內(nèi)固定區(qū)域集中發(fā)放、回收選票的方式。為提高選票回收率，保證選舉成功，一般采用后兩種方式發(fā)放、回收選票。 四、發(fā)放、回收選票的工作應(yīng)由籌備組具體負(fù)責(zé)實(shí)施，物業(yè)公司人員可以在籌備組書(shū)面授權(quán)的情況下進(jìn)行協(xié)助。 五、為便于選票的統(tǒng)計(jì)和確認(rèn)，選票的發(fā)放、回收都應(yīng)有業(yè)主的簽字確認(rèn)。 六、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議要討論通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，且須有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)三分之二以上的業(yè)主表決通過(guò)，故應(yīng)在會(huì)前確認(rèn)有足夠的選票，以便會(huì)議順利召開(kāi)。,召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,一

8、、會(huì)議通知及有關(guān)材料應(yīng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，也可通過(guò)小區(qū)電子顯示屏、社區(qū)網(wǎng)站等形式發(fā)布。 二、除業(yè)主或業(yè)主代表外，出席會(huì)議人員須包括所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、街道辦事處或居民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)委會(huì)候選人、物業(yè)公司代表等。 三、當(dāng)場(chǎng)開(kāi)箱驗(yàn)票、唱票。應(yīng)事先確定唱票、計(jì)票、監(jiān)票人。其中唱票人、計(jì)票人可由業(yè)主大會(huì)籌備組成員擔(dān)任，監(jiān)票人建議從現(xiàn)場(chǎng)參加會(huì)議的業(yè)主中以自愿的方式產(chǎn)生。 四、驗(yàn)票時(shí)應(yīng)注意： A.經(jīng)籌備組同意，為保證選票的真實(shí)性，可在選票上加蓋統(tǒng)一印章； B.業(yè)主所投票數(shù)不得超過(guò)其投票權(quán)數(shù)； C.所選人數(shù)不得超過(guò)應(yīng)選委員人數(shù)。 五、業(yè)委會(huì)選舉實(shí)行差額選

9、舉，候選人中得票數(shù)多者為業(yè)主委員會(huì)委員。 六、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由籌備組負(fù)責(zé)作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。,召開(kāi)第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,一、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人（專(zhuān)職執(zhí)行秘書(shū)的設(shè)置依據(jù)各地物業(yè)法規(guī)的規(guī)定，如法規(guī)無(wú)明確規(guī)定則由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確），以便業(yè)主委員會(huì)正常開(kāi)展工作。 二、由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同（提前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示合同文本）。 三、業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議后，應(yīng)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議相關(guān)決議在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行

10、公告。,業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)備案,一、自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，應(yīng)指定專(zhuān)人報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)備案并申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)公章。 二、申請(qǐng)備案時(shí)一般應(yīng)提交如下材料具體根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)要求確定）： A.業(yè)主大會(huì)的成立情況（包括業(yè)主委員會(huì)委員名單） B.管理規(guī)約 C.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 三、業(yè)主委員會(huì)公章應(yīng)由專(zhuān)人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事項(xiàng)需使用公章時(shí)，應(yīng)由多數(shù)委員簽字認(rèn)可。,注意事項(xiàng),一、在業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)選舉過(guò)程中張貼的資料，建議對(duì)張貼現(xiàn)場(chǎng)拍照保存。 二、業(yè)主大會(huì)籌建期間的所有相關(guān)文件，包括會(huì)議紀(jì)要、通知、公告、選票和選舉程序、結(jié)果等文件和相關(guān)照片，必須單獨(dú)建檔，妥善保存。 三、所有現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布的公告底稿要有籌備組負(fù)責(zé)人審核，并保留記錄。 四、物業(yè)服務(wù)公司相關(guān)工作人員在成立業(yè)主大會(huì)過(guò)程中應(yīng)積極協(xié)助籌備組工作，在對(duì)外所張貼的資料中，如涉及到物業(yè)公司人員參與，應(yīng)注明“經(jīng)籌備組授權(quán)”，以免造成誤解。 五、成立業(yè)主大會(huì)時(shí)應(yīng)確定各個(gè)準(zhǔn)備階段的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。,謝謝！,