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1、上海之巔上海環(huán)球金融中心,建 筑 設(shè) 計(jì) 篇,上海環(huán)球金融中心賞析 上篇,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,地位,世界已建成高樓排行榜,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,圖賞,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,圖賞,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,項(xiàng)目概況,【中文名稱】 ：上海環(huán)球金融中心 【開工日期】 ：1997年年初首次開工；后遭1997年亞洲金融危機(jī)停工，于2003年2月工程 復(fù)工。 【竣工日期】 ： 2008年8月29日。 【用地面積】 ： 30,000 。 【占地

2、面積】 ： 14,400 。 【建筑面積】 ： 381,600 。 【建筑層數(shù)】 ： 地上101層、地下3層 。 【建筑高度】 ： 492米 。 【結(jié)構(gòu)形式】 ： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 【建筑造價(jià)】 ： 83億元人民幣 【投資單位】 ： 森海外株式會(huì)社（Forest Overseas Co., Ltd.） 。 【建筑設(shè)計(jì)】 ： KPF建筑師事務(wù)所 。 【結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)】 ： 籟思理羅伯遜聯(lián)合股份有限公司(LERA) 。 【設(shè)計(jì)單位】 ： 上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司、華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司。 【施工單位】 ： 中國(guó)建筑工程總公司、上海建工（集團(tuán)）總公司總承包聯(lián)合體。,,,SPARK RE

3、AL ESTATE PLAN STUDIO,,功能區(qū)間分布,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,功能區(qū)間分布,B3F 停車場(chǎng) B2-B1F，2-3F 商場(chǎng)和餐廳 1F 大堂,3-5F 會(huì)議中心,29F 上海環(huán)球金融 文化傳播中心,7-77F 寫字樓,79-88,91-93F 上海柏悅酒店,94、95、97、100F 觀光廳,,,,,,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,觀光廳風(fēng)光,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,觀光廳風(fēng)光,,SPARK REA

4、L ESTATE PLAN STUDIO,,觀光廳風(fēng)光,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點(diǎn)介紹,外觀設(shè)計(jì)方案變更,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點(diǎn)介紹,大廈每12層設(shè)置一層避難層，共有七層。每層可容納500700人。并配備加壓防煙系統(tǒng)，可在建筑物發(fā)生火災(zāi)時(shí)，對(duì)著火區(qū)以外的區(qū)域進(jìn)行加壓送風(fēng)，使其保持一定的正壓，以防止煙氣侵入。,,逃生途徑,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點(diǎn)介紹,,電梯,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點(diǎn)介紹,,雙轎廂電梯,大廈有三種雙轎廂

5、電梯，品牌分別為日立、奧蒂斯和蒂森。,,日立提供了世界最大的雙轎廂電梯；蒂森提供了世界最快的雙轎廂電梯。,,,奧蒂斯的電梯用一個(gè)剪刀似的裝置來(lái)連接兩個(gè)轎箱以保證兩個(gè)轎箱能同時(shí)上下移動(dòng)以停在兩個(gè)不同的層這樣在同樣的井道數(shù)量和大小的情況下 運(yùn)載量可以增大一倍。,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點(diǎn)介紹,風(fēng)阻尼器,,為提高居住的舒適性，減輕強(qiáng)風(fēng)時(shí)的大樓搖晃，在90層設(shè)置了2臺(tái)由150噸配重組成的風(fēng)阻尼器裝置。 風(fēng)阻尼器使用感應(yīng)器測(cè)出建筑物遇風(fēng)的搖晃程度，及通過(guò)電腦計(jì)算以控制阻尼器移動(dòng)的方向，減少大樓由于強(qiáng)風(fēng)而引起得搖晃，而這兩臺(tái)阻尼器也成為世界最高的自動(dòng)控制阻尼器。

6、在中國(guó)大陸，上海環(huán)球金融中心是第一個(gè)安裝風(fēng)阻尼器的實(shí)例。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點(diǎn)介紹,外墻,,塔樓外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，玻璃形式為夾膠中空或中空Low-E玻璃，玻璃外表面配有水平鋁合金分格條。裙房外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，不銹鋼板幕墻、干掛花崗巖幕墻相嵌組合，達(dá)到建筑裝飾的表現(xiàn)效果。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,寫字樓介紹,,777F,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,寫字樓介紹,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,寫字樓介紹,格狀天花板系統(tǒng),

7、,這套系統(tǒng)取代了一直以來(lái)在日本為主流的“線型”系統(tǒng)天棚，主要采用了歐美常用的“格狀天花板系統(tǒng)”。因此，照明器具和天花板的變更或調(diào)整都變得容易起來(lái)，而且，設(shè)立單間或會(huì)議室時(shí)可以自由劃分位置。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,寫字樓介紹,空調(diào)系統(tǒng),,每個(gè)樓面通過(guò)4個(gè)空調(diào)機(jī)組將區(qū)域劃分成16個(gè)空調(diào)控制分區(qū)，分別進(jìn)行空調(diào)控制。并且在每個(gè)樓層四周設(shè)有44個(gè)獨(dú)立的窗邊空調(diào)機(jī)單元，可自行調(diào)節(jié)溫度，控制運(yùn)轉(zhuǎn)。并可延長(zhǎng)至24小時(shí)全天候運(yùn)轉(zhuǎn) 室內(nèi)空調(diào)：AHU空調(diào)（溫度調(diào)節(jié)單位 16區(qū)域） 周邊空調(diào)：FCU空調(diào) （每層約44臺(tái)）,,,SPARK REAL ESTATE PLAN S

8、TUDIO,,寫字樓介紹,活動(dòng)地板,,辦公室常見的IT線、電源線都埋到地板下，還可以彈性對(duì)應(yīng)將來(lái)有可能發(fā)生的IT機(jī)器增設(shè)或配置變更。,,經(jīng) 營(yíng) 分 析 篇,上海環(huán)球金融中心賞析 下篇,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,世界金融磁場(chǎng),項(xiàng)目定位,這里吸引具備成長(zhǎng)意識(shí)和變革魄力的商界精英，信息與金融在此匯聚、互動(dòng)。 這里匯聚全球權(quán)威人士，孕育多樣文化，成為影響世界的磁場(chǎng)。 這里誕生的磁力，可以指引一條更加美好的未來(lái)之路。,它做到了嗎？,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,背景資料,1、關(guān)于業(yè)主森大廈株式會(huì)社 成立于1959年，總部位于日本東

9、京。主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，涉及城市開發(fā)、規(guī)劃和設(shè)計(jì)、辦公樓、高級(jí)公寓、文化教育藝術(shù)、零售與商業(yè)設(shè)施等。其在中國(guó)的資產(chǎn)如下：,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,背景資料,2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)背景 原計(jì)劃1997年2001年完工，期間遭遇東南亞金融危機(jī)，一度停工。直至2003年更改設(shè)計(jì)后復(fù)工，于2008年完工。2008年8月28日投入使用，隨即遭遇次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)。隨后2009年日元持續(xù)升值及2009年開始蔓延的歐債危機(jī)都使日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟。,,,3、關(guān)于大樓的運(yùn)營(yíng)成本 據(jù)克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上海環(huán)球金融中心每年的財(cái)務(wù)成本接近4億元

10、，運(yùn)營(yíng)成本接近5億元，總成本在10億左右。,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營(yíng)情況,1、經(jīng)營(yíng)策略“高舉高打” （1）價(jià)格2008年8月入市，寫字樓部分租金為20元//天，而當(dāng)時(shí)上海甲級(jí)寫字樓的平均租金為9.62元//天。 （2）入駐企業(yè)資質(zhì)審核無(wú)比嚴(yán)格。 2、經(jīng)營(yíng)結(jié)果 （1）最高樓生意冷清，商家慘淡離場(chǎng)。 （2）入住率、租金價(jià)格起伏不定。在經(jīng)營(yíng)最慘淡的時(shí)候，商鋪出租率只有20%左右，而寫字樓入住率只有40%左右，當(dāng)時(shí)的“亞洲第一高樓”被戲稱為“亞洲第一空樓”。而價(jià)格在08年遭遇金融危機(jī)后由最初的20元//天逐步降到15元//天，隨之又降到12元//天，最低時(shí)甚

11、至有8元//天。,第一階段 只租不售（2008.82012.12）,,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營(yíng)情況,3、經(jīng)營(yíng)分析“樓高還須見識(shí)高” （1）不關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)：在上海環(huán)球金融中心附近有金茂大廈、國(guó)金中心、匯豐銀行大廈等N處寫字樓，森大廈在競(jìng)爭(zhēng)殘酷的局面下，依舊是高開高打，保持著只租不售的盲目自信。 （2）不關(guān)注宏觀局勢(shì)：森大廈似乎對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)毫不關(guān)心，房地產(chǎn)商面對(duì)當(dāng)時(shí)的都在積極調(diào)整自己的策略，但是森大廈不調(diào)。不僅要掙錢，而且要掙得貪婪。 （3）不尊重客戶：做買賣最重要的，是公平，收了商戶最高的租金，卻讓老鼠在樓里亂跑，這對(duì)于地標(biāo)寫字樓簡(jiǎn)直是奇

12、恥大辱。這不僅沒(méi)有尊重自己的客戶，連自己該有的身段也丟失了。,,結(jié)果進(jìn)入第二階段,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營(yíng)情況,1、原因經(jīng)營(yíng)不善以及日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行所帶來(lái)的資金鏈緊張。 2、銷售 可售部分：除地下停車庫(kù)、避難層、風(fēng)阻尼器層及觀光廳以外全部可售。 銷售情況：2011年1月至8月共售出九層，2011年8月至今售出一層。,,第二階段 邊租邊售（2010.12至今）,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營(yíng)情況,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營(yíng)情況,3、經(jīng)營(yíng)分析“屋漏偏逢連夜雨” （1）第一個(gè)麻

13、煩：樓宇品質(zhì)下滑。 第一，小業(yè)主購(gòu)買寫字樓后，無(wú)法就物業(yè)制定一個(gè)整體的租賃方案。 第二，小業(yè)主購(gòu)買的寫字樓單元對(duì)于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的維護(hù)極為困難。 第三，大公司一般不愿意向小業(yè)主租寫字樓，因?yàn)樾I(yè)主難以滿足大租戶很多非租金方面的要求。 第四，隨著出售面積的增加，管理難度會(huì)越來(lái)越大。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營(yíng)情況,（2）第二個(gè)麻煩：小業(yè)主購(gòu)買后的行為無(wú)法管控。 第一，小業(yè)主購(gòu)買寫字樓后，進(jìn)行底價(jià)轉(zhuǎn)租。71層業(yè)主新源控股集團(tuán)對(duì)外出租1600平方米的辦公空間，租金報(bào)價(jià)11元//天，物業(yè)費(fèi)為60元//月，租金較大業(yè)主方整整低了4-5元；

14、68層也開始了對(duì)外轉(zhuǎn)租，租金報(bào)價(jià)同樣是11元//天。 第二，小業(yè)主在搶大業(yè)主生意的同時(shí)，更重要的是無(wú)法保證租客的品質(zhì)，在運(yùn)營(yíng)方面也容易與大業(yè)主方產(chǎn)生矛盾。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營(yíng)情況,經(jīng)營(yíng) 不善,,想象十年后的某一天，也許會(huì)看到環(huán)球金融中心 氣派的幕墻上掛滿像狗皮膏藥一樣的空調(diào)外機(jī)。,,樓宇品 質(zhì)下滑,,小業(yè)主多，管理難度大,出 售,,,樓宇品質(zhì)繼續(xù)下滑,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,總結(jié),運(yùn)營(yíng)超高層摩天大樓，就像站在摩天大樓往地面眺望一樣驚險(xiǎn)刺激，卻又其樂(lè)無(wú)窮。 運(yùn)營(yíng)成功了，對(duì)開發(fā)商的回報(bào)將是洶涌而來(lái)的豐厚租金以及眾多世界著名企業(yè)聚集所帶來(lái)的超高品牌溢價(jià)值； 運(yùn)營(yíng)不成功，不僅當(dāng)初的開發(fā)成本難以回收，建成之后的運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)讓開發(fā)商對(duì)摩天大樓的去留問(wèn)題無(wú)比糾結(jié)。 摩天大樓的成功運(yùn)營(yíng)需要一個(gè)成熟而極富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，需要強(qiáng)健穩(wěn)定的后續(xù)資金支持，更需要等待一個(gè)正確的入市時(shí)機(jī)、一個(gè)欣欣向榮的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。,,感 謝 聆 聽,