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1、1,,房地產(chǎn)調(diào)控推動中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,國務(wù)院發(fā)展研究中心 2012年3月,巴曙松 研究員,2,,,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力,目錄,,,（三）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例,3,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力,,驅(qū)動力之一：強(qiáng)調(diào)去投資化、重點滿足剛性需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向 中國住房需求主要包括投資增值需求、自住性需求、改善性需求、養(yǎng)老需求及結(jié)婚需求等，其中最剛性需求部分來自于結(jié)婚需求。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)導(dǎo)向減弱投資性需求占比，提升剛性需要占比。 剛性需求提升的空間是滿足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具體的滿足方式則可能是加

2、大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建等,城鎮(zhèn)人口住房解決方式,數(shù)據(jù)來源：REICO工作室，作者整理,4,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力,,驅(qū)動力之二：城市化和人口重新分布 城市化：2000-2010年中國城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年將增加1200萬，平均年增0.8%.雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程仍未遠(yuǎn)未終結(jié)。 城市群的形成與城市人口重新布局：下一個十年中國城市化人口增長與分布的驅(qū)動力將來自城市群的重新布局與2億農(nóng)民工的流動，目前的趨勢是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動中西部城市人口增長與住房需求增長的關(guān)鍵來源。,下

3、一個十年中國城市人口增長來源,5,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力,,驅(qū)動力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起 未來中國將產(chǎn)生更多1000萬人口以上的特大城市，并將產(chǎn)生北京、上海、深圳等8個特大城市中心,6,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力,,驅(qū)動力之三：區(qū)域增長格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開拓新的空間 以建設(shè)用地占比、單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值兩大指標(biāo)衡量城市化的效率， “長三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平和大部分中西部，未來中西部地區(qū)工業(yè)化和城市化空間仍較大，也將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的空間。,7,,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，加速市場軌與保障軌

4、的合理分工 從目前的保障房存量占比來比，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個住宅存量中的比重僅在10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比將逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,8,,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場軌與保障軌的合理分工 2011年房屋總新開工面積約19億平米，其中商品房為約14億平米，保障房為約5億平米，約占總新開工的26%。保障房在房地產(chǎn)投資中的比重快速增大，有效的起到了經(jīng)濟(jì)減速“減震器”的作用。 2012年我們預(yù)計商品房新開工

5、將同比負(fù)增長10%，自11年的14億平米下降到約12.6億平米。保障房預(yù)計新開工700萬套，約3.5億平米。因為11年1000萬套新開工保障房在12年進(jìn)入后續(xù)施工期，再加上新開工的700萬套，12年將進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期。我們測算12年保障房施工面積將約占房屋總施工面積的14%，對房地產(chǎn)投資額持續(xù)發(fā)揮支撐作用，同時也為國家的房地產(chǎn)調(diào)控贏得了時間。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,9,,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場軌與保障軌的合理分工 以北京為例，2010年低收入人群，戶年可支配收入僅可購買2.6平米五環(huán)外的商品住宅，無力通過市場軌滿足住房需求。所以保障房正好可以較快的滿足低收入

6、人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他們的居住環(huán)境。 最終形成市場軌和保障軌雙規(guī)并行、合理分工的市場結(jié)構(gòu)。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,北京各收入層級戶年可支配收入可購買的五環(huán)外商品住宅平米數(shù),10,,轉(zhuǎn)型方向之二：行業(yè)集中度提升，分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高 行業(yè)集中度提升：2011年全國地產(chǎn)銷售前20強(qiáng)銷售額達(dá)到8773億元，市場占有率提高到15%，并且預(yù)計未來將進(jìn)一步提高。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,2011年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額20強(qiáng)市場占有率,11,,轉(zhuǎn)型方向之二：行業(yè)集中度提高，分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高 分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高：11年在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)公司的產(chǎn)品定位繼續(xù)細(xì)分和強(qiáng)化，目前

7、可以大致分為以下幾類： 第一類：為堅持普通住宅開發(fā)，強(qiáng)調(diào)高速周轉(zhuǎn)和快速去化，繼續(xù)以普通商品住宅為主要產(chǎn)品，主要滿足首次置業(yè)客戶的需求的企業(yè)。 第二類：為瞄準(zhǔn)中高端人群，布局核心城市，專注中高端樓盤開發(fā)的企業(yè)。 第三類：為強(qiáng)調(diào)普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)并持有，以住宅開發(fā)銷售回款提供資金，支持持有型商業(yè)物業(yè)開發(fā)的模式，獲得長期穩(wěn)定收益的企業(yè)。 第四類：為堅持一二線城市核心區(qū)域商業(yè)綜合體開發(fā)并持有，單純獲得長期穩(wěn)定租金收益的企業(yè)。 第五類：為進(jìn)行開發(fā)區(qū)建設(shè)和運(yùn)營，開拓工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，布局核心城市周邊為核心城市做工業(yè)配套的企業(yè)。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,12,,轉(zhuǎn)型方向之三：房地產(chǎn)金融產(chǎn)品快速發(fā)

8、展，開發(fā)商資金來源種類多樣化 因為銀行貸款的趨緊，開發(fā)商對于其他地產(chǎn)開發(fā)融資方式的倚重愈發(fā)加強(qiáng)。 截止11年底，房地產(chǎn)信托資金余額已達(dá)6882億元，約占信托業(yè)總余額的14.8%（另外有一部分信托以其他名義發(fā)行但是最終還是流入房地產(chǎn)行業(yè)，但是實際規(guī)模難以統(tǒng)計）。 其中面向公眾發(fā)行的集合信托占比約為64%，持續(xù)增大。部分居民投資從房地產(chǎn)實物轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)信托為代表的金融產(chǎn)品。 開拓除銀行開發(fā)貸款外的資金來源成為開發(fā)商的另一挑戰(zhàn)。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,13,,轉(zhuǎn)型方向之四：區(qū)域分化 隨著中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長格局調(diào)整，中西部增長更為活躍，制造業(yè)內(nèi)遷和城市化將吸引流動人口向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，從而使中西部地區(qū)

9、及二三線城市成為中國房地產(chǎn)市場新的增長點。 從2011年重點監(jiān)測企業(yè)新增土地儲備分布情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)對二三線城市的土地儲備布局顯著增加，顯示中國房地產(chǎn)市場的新興增長點正在逐步積聚。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,重點監(jiān)測企業(yè)2011年新增土地儲備分布,14,,轉(zhuǎn)型方向之四：區(qū)域分化 從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的貢獻(xiàn)比例來看，2011年中西部和東北區(qū)域的土地出讓金絕對量和貢獻(xiàn)份額都有所增加，過去10年也是土地“量價齊升”的兩大區(qū)域，顯示中國土地市場結(jié)構(gòu)的區(qū)域轉(zhuǎn)移早已開始。2011年中西部地區(qū)在全國土地出讓金的占比為24%，僅次于長三角，為第二大貢獻(xiàn)源，而10年之前，這一比例僅為3%，從土

10、地長周期的視角看，這個比例的大幅躍升顯示中西部在全國中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的重要性也在顯著提高。同時中西部地價仍為全國最低水平，在目前的政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)調(diào)控對該區(qū)域的沖擊也相對較小。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,2011土地出讓金的分區(qū)域貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu),2011年不同區(qū)域土地均價,15,,轉(zhuǎn)型方向之五：傳統(tǒng)住宅開發(fā)的“加工制造業(yè)”屬性仍具有相對優(yōu)勢 國內(nèi)一些龍頭開發(fā)商的核心優(yōu)勢在于它作為一個住宅的“加工制造業(yè)”品牌仍具有相對的優(yōu)勢和成長空間。 房地產(chǎn)“加工制造業(yè)”的核心競爭力在于：其一是踩準(zhǔn)周期節(jié)拍，即周期低谷拿地，快速開發(fā)，周期上行銷售，快速回籠，到目前為止，部分龍頭地產(chǎn)商在這方面表現(xiàn)占優(yōu)，并

11、不是所有開發(fā)商均能夠適時拿地，并在多個城市布局多個項目。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,以成套住房計算，2010年中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均1套尚有距離，并且明顯落后于美日等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)“加工制造業(yè)”仍有空間,16,,轉(zhuǎn)型方向之六：一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間較大 與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長。國際經(jīng)驗表明，人均GDP3000-8000 美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，8000 美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至20000美元之后才進(jìn)入成熟發(fā)展期。而在起步期時，新增供應(yīng)增速往往最快。中國商業(yè)地產(chǎn)目前正處于從起步期，而一線城市已步入加速發(fā)展期。 目前中國商業(yè)地產(chǎn)的基本情況是：零售

12、物業(yè)中大部分還是低端物業(yè)，購物中心占比很??；寫字樓中，甲級寫字樓占比很小，并且樓齡已很長；倉儲業(yè)倉庫中，70%修建于90年代前。如何改變這三大現(xiàn)狀即是未來商業(yè)地產(chǎn)的成長空間所在。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,17,,轉(zhuǎn)型方向之六：一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間較大 從當(dāng)前情況來看，如果將商業(yè)用地與住宅用地的地價之比作為一個衡量指標(biāo)，可以看出世界大都市的該比值通常中520%，而中國一線城市2011年的該值為46%，其它城市的住宅用地與商業(yè)用地價格基本持平，顯示也只有一線城市的商業(yè)用地目前才開始反應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)未來的投資價值。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,,18,,轉(zhuǎn)型方向：微觀案例之一北京 從北京市20

13、11年土地市場的成交結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢已日益顯現(xiàn)。 純住宅開發(fā)將逐步過度到以住宅配套幼托、中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)配套和交通為綜合開發(fā)體的模式，這一點在地價上已有表現(xiàn) 中國主要保險公司及部分投資公司開始顯著布局北京市核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，從地價上看，2011年核心區(qū)成交的10塊商業(yè)用地占全部249塊成交地價的54% 部分汽車零部件企業(yè)開始在布局物流地產(chǎn)，自建倉儲中心。,（三）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例,,19,,轉(zhuǎn)型方向：微觀案例之一北京 2011年北京市商業(yè)和寫字樓土地出讓金達(dá)到524億元，同比增長7.9%，相對于住宅類土地出讓金同比-55%的負(fù)增長，顯示出地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的切實行動。 伴隨北京第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中占比的持續(xù)增大，預(yù)計未來幾年北京商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的增長動力旺。,（三）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例,,20,Thank You！,