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1、房地產(chǎn)行業(yè),2009年12月5日,,大綱,中國房價貴么? 中國房價為什么這么貴? 現(xiàn)在房價有沒有泡沫? 為何房地產(chǎn)是暴利行業(yè)? 房價什么時候跌?,中國房價貴么?,武漢的房價03年是1.8K,09年夏天是7K。 清華周圍的房子,03年的時候4K,09年20K以上。 基本上都是6年漲4倍。 東門的唐寧,年初的時候2.6萬,10月份4萬。 09年北京三環(huán)以內(nèi)均價沒有低于3萬的樓盤了。,中國房價貴么?,03年到09年,普通人收入增長估計值為50%。所以感覺房價增長太快了。 另外,從房屋租售比看,1:100-1:300是正常區(qū)間,中國現(xiàn)在是1:400,偏高。 現(xiàn)在的房價已經(jīng)讓很多人工作一輩子不吃不喝也買
2、不起了。,房子本身的造價,建材施工等,無論什么房子(別墅除外),即使大城市,2500到頂了。 1998年聯(lián)合國公布的資料,96個國家房屋收入比最低的0.8,最高的30,方差很大。 不過大部分在3-6。,中房上海指數(shù),房價貴的幾個原因,人均收入持續(xù)增長 城市化進程 嬰兒潮 實體經(jīng)濟難做 買賬不買跌 投資投機 地方政府推動 ,人均收入增長情況,2007年十七大確立的經(jīng)濟增長目標,即到2020年人均GDP在2000年的基礎上翻兩番。 中國的個人消費僅占GDP的36%在世界上所有主要經(jīng)濟體中排名最后。反映出中國經(jīng)濟增長過度依賴于投資,導致個人消費比重較低。到2025年,中國個人消費占GDP的比重可能會
3、提高到50%。,人均GDP/元,人均GDP/美元,人均GDP增長率,歷年CPI增長率,扣除CPI之后的人均GDP增長率,北京人均收入/元,中國富裕家庭,富裕家庭指的是家庭年收入超過25萬人民幣,相當于在2000年家庭收入超過20萬人民幣的城市家庭。 2008年,中國的富裕家庭數(shù)達到了160萬,預計到2015年這個數(shù)字將超出400萬,中國將成為僅次于美國、日本和英國的全球富裕家庭數(shù)第四名的國家。 目前,富裕家庭在中國城市家庭總數(shù)中占比不到1%,但其絕對數(shù)量正以每年16%的速度遞增。,城市化麥肯錫研究報告,2025年,將有大約10億中國人居住在城市。屆時,中國將出現(xiàn)221座百萬以上人口城市(目前歐
4、洲只有35座類似規(guī)模的城市)其中包括23座五百萬以上人口的城市。 到2025年,中國新增3.5億多城市人口中將有超過2.4億流動人口,到2025年,人口流動將主要發(fā)生在大中型城市,占流動人口總量的50%左右;在一些城市,流動人口甚至會占到城市人口的一半以上。,到2025年,中國可能產(chǎn)生15個平均人口規(guī)模達到2500萬的超級城市,或是11 個平均覆蓋人口超過6000萬、相互之間經(jīng)濟聯(lián)系緊密的“城市群”。 中國城市GDP占全國GDP的比例將由目前的75%增加到2025年的95%。 私營部門的投資主要集中在中國的城市。在過去十年內(nèi),中國總體GDP增長的50%來自于城市固定資產(chǎn)的投資,2007年支出最
5、高達到6.4萬億人民幣。如果這種趨勢繼續(xù)下去,到2025年,總體城市投資額將超過24萬億人民幣,占到總固定投資額的比例將從2007年的79 %上升到93%。,2005年的5.72億增加到2025年的9.26億,2030年,中國的城市人口有望達到10億。從1980年到2005年,中國城市化水平已經(jīng)增長了一倍以上,達到44 %。根據(jù)麥肯錫全球研究院的估計,到2025年,中國超過三分之二的人口(66%)將生活在城市。 到2025年前,中國的城市建筑風貌也將經(jīng)歷重大變化,從而為雄心勃勃的房地產(chǎn)開發(fā)商打開了方便之門。根據(jù)預測,在未來20年內(nèi),中國將建造400億平方米的建筑面積,相當于2萬到5萬幢摩天大樓
6、(超過30層的建筑)這樣的規(guī)??氨仁畟€紐約市的大樓數(shù)量。,,,,,,,中外城市化的差別,城市化的第一個問題是土地增值的全民共享,西方發(fā)達國家的城市化之所以成功,主要原因就是農(nóng)民土地私有,國家法律保護這種私有財產(chǎn),所以,形成的是城鄉(xiāng)間的雙向流動,而不是中國的單向流動,實際上是政府強行剝奪了農(nóng)民的土地增值收益。農(nóng)民即使進城了,一是要受到身份歧視,二是也沒有錢買房。,投資投機,由于我國目前其他有良好回報性的投資渠道很少,當房產(chǎn)市場運行的比較良好時,自然就成為人們投資的首選。從投資學的角度來分析,只有當要投資的東西能給予較高的投資回報,有比較大的空間時才值得去這么做。 杠桿比可以達到5。,地方政府推動
7、房價,大城市,房子價格的50%以上被政府拿走了。中小城市,房子價格的30%以上被政府拿走了。 房價主要是地方政府抬上去的。國稅地稅改革之后,地方政府沒錢,逐漸開始靠賣地得到財政收入。,房地產(chǎn)有沒有泡沫?,1998年取消福利分房。商品房市場開始發(fā)展,住房開始從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌。 03年的時候就有人爭論這個問題。 房子人人都應該有,中國人均土地面積大約7000平方米,人均用10平方土地就可以解決住房問題,所以土地不是不夠,而是很多.就算有的人擁有很多房產(chǎn),也不會造成住房緊張。 房價過高的問題在于土地供應的不足,如果始終保持建設用土地供小于求,那么地價和房價始終是走高的.為什么要保持地價高呢?
8、高地價賣出的土地的收入去那里了?,房地產(chǎn)業(yè)的泡沫問題。房地產(chǎn)業(yè)為什么有泡沫?簡單說,因為有大量資金沒有別的出路,于是都涌向了房地產(chǎn)業(yè),資金往哪邊走,那邊的價格就上升。一旦房價下降,大家爭先恐后賣房子,就是泡沫破裂的時候。,銀行的信貸普遍認為磚頭比較可靠,貸款還是放在房子上可靠,至于投資到工商產(chǎn)業(yè)可就有問題了.這就是中國的壟斷銀行和外國銀行的根本區(qū)別,貸款銀行和投資銀行的區(qū)別.這也是中國政府部門的通病,不求有功,但求無過.既然這樣那么大量的資金都到房地產(chǎn)上了,其他產(chǎn)業(yè)就比較難以獲得需要發(fā)展的資金,所以從長遠來說對GDP提高不利,短期效果卻不錯.于是銀行和各級地方政府大力扶持. 房價不斷的推高,可
9、以吸引大量的游資,在炒房盈利的效應下,房價會越壘越高,高到崩盤的時候誰是受害者?這個影響到整個銀行體系的安全,斷供和負資產(chǎn)也不陌生。,海南房地產(chǎn)泡沫,1988年,海南脫離廣東獨立建省成立海南省,大批的人來到海南淘金,這些人里就有潘石屹,馮侖,易小迪等人 1988年房地產(chǎn)平均價格為1350元平方米, 1991年為1400元平方米, 1992年則猛增至5000元平方米,比1991年增長257%. 1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰,為7500元平方米,從1993年下半年開始呈現(xiàn)回落趨勢 另據(jù)統(tǒng)計,海口市地價1991年最高為98萬元畝, 到1993年漲至最高位為680萬元畝, 而到1996年初則下降
10、到約100萬元畝,跌幅達八成五,基本上回落到1991年的水平,當時海南城市人口100多萬,房地產(chǎn)公司就1.3W,平均80人一家地產(chǎn)公司,所有地產(chǎn)都在交易中,所有地產(chǎn)項目也建設中,誰也不知道建好以后給誰住,賣買房地產(chǎn)人沒有打算住在海南的 1.3W房地產(chǎn)公司倒閉了95 % ,于海南有了三大景觀“天涯,海角,爛尾樓”,潘石屹等萬通系人馬,也因海南泡沫把他們變成了地產(chǎn)大亨,馮侖萬通地產(chǎn)董事局主席,潘石屹離開萬通,通過離岸注冊方式成立一家“外資”公司SOHO,易小迪離開萬通成立了陽光地產(chǎn)!,日本房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫,從1960年至1990年的30年里,日本六大城市的地價上漲了56.1倍,年平均高漲14以上,并
11、帶動房價和其他房地產(chǎn)價格相應高漲。 有外國專家提出,日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因是過度投機。其實,這一提法是不夠全面的。只用過度投機一條原因,可能適用于某些由過度投機而引發(fā)短期暴漲暴跌的泡沫經(jīng)濟案例,但不能說明日本的房地產(chǎn)泡沫為什么持續(xù)了30年才破滅。 日本地少人多,土地緊缺,存在著地價和房地產(chǎn)價格不斷高漲的可能性。且在這30年里,日本國民經(jīng)濟和居民收入持續(xù)增長,不僅對土地、住房和其他房地產(chǎn)產(chǎn)生了旺盛的需求,而且擁有了對高地價、高房價的巨大承受力,這也是地價和房地產(chǎn)價格連續(xù)高漲30年而不破滅的另一個原因。,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性、基礎性產(chǎn)業(yè),與國民經(jīng)濟之間存在著共榮、共衰的關(guān)系。 最有代表
12、性的是銀座的地價,在1987年一年中漲了40%。同一年,東京的房價也漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去,忙著向銀行貸款買房子。而房地產(chǎn)開發(fā)商更是組織一幫無業(yè)人員扮成購房者深夜排隊,由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。,4年后,日本經(jīng)濟泡沫破裂。銀座地價暴跌六成,原先1億日元的房子跌至4500萬日元。高高興興搬入新家沒多少日子的白領們,一夜之間變成了“房奴”。 從此日本政府限制房地產(chǎn)業(yè),即使把色情行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),也不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。到現(xiàn)在20多年來房價基本穩(wěn)定。,香港房地產(chǎn),看了香港地產(chǎn)業(yè)百年,發(fā)現(xiàn)起起落落,也是很熱鬧的,和股市差不多,不過跌的時候沒有股市那么多。 地價
13、、房價也有好幾次一年漲了一倍的,也有一年跌50%的,這種比較少。 在一兩年間,霍英東做了幾個房地產(chǎn)項目,所賺利潤超過1000萬,而他所動用的資金不足100萬。,房地產(chǎn)有多暴利?,在福布斯中國內(nèi)地首富榜單中,主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升;短短十幾年內(nèi),中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多億萬富翁,這在其他地區(qū)、其他產(chǎn)業(yè)無法想像。而在福布斯全球富豪榜中,主業(yè)做房地產(chǎn)業(yè)的極少,全球房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般也只有5%。 2009年胡潤富豪排行榜正式發(fā)布。在公布的榜單中,前100位中涉及房地產(chǎn)的富豪竟達半數(shù)之多,且多數(shù)是名列前茅。,房地產(chǎn)有多暴利?,這些年來,建房并出售的利潤率大約15%,只能算比較高
14、,并沒有高到離譜。但這并不是全部。 如果一個兩億的項目,6個月時間完成,可能買地的時候,開發(fā)商只有2千萬,甚至更好,然后拍下地(并不是拍了地就要交錢的),然后抵押貸款。然后在樓沒有蓋的時候賣樓。然后賒賬建樓。半年走完后,盈利2億的15%,就是3千萬,投資收益率就是150%,而不是15%了。,,2005年,財政部組織檢查了39戶房地產(chǎn)企業(yè),共查出資產(chǎn)不實93億,收入不實84億,利潤不實33億,報表反映銷售利潤12.2%,實際利潤26.8%。 出現(xiàn)這么多富豪,還有一個原因是房地產(chǎn)是能上規(guī)模的行業(yè)里面唯一一個一開始就對民營經(jīng)濟開放的。,為何房地產(chǎn)是暴利?,房地產(chǎn)業(yè)的利潤特別高,而且長期居高不下。通常
15、高利潤是維持不長的,只要競爭一出現(xiàn),高利潤就慢慢消失了。我國房地產(chǎn)業(yè)的高利潤能夠長期維持,唯一的原因就是投入要素的競爭不充分。 房地產(chǎn)的投入要素主要是資金和土地,這兩樣要素都是競爭不充分的。土地是政府批的,資金是銀行批的,市場在其中起的作用不大,而是靠關(guān)系。,地方政府、房地產(chǎn)商、銀行,這三者早就了高房價。 炒房子的人是少數(shù),但是和股票一樣,10%的人炒,就會把價格炒起來,炒房的人賺的是小頭兒,大頭都是房地產(chǎn)商、地方政府賺了。 由于房地產(chǎn)這件事兒受害的只是年輕的要買房子的人,這些老百姓通常改變不了大局。,銀行被房地產(chǎn)商綁架了,房地產(chǎn)開發(fā)商的錢基本都是從銀行貸的,房地產(chǎn)虧了,銀行的不良資產(chǎn)就會大量
16、增加。 地方政府收回一些工業(yè)用地,幾十萬一畝,改成商用地,幾百萬幾千萬一畝。,房價什么時候跌?,大多數(shù)人都去炒股的時候說明跌只是時間問題,大家越是熱情高漲的時候,跌的日子越近。房子也是。 由于地方政府希望房價不跌,所以房價很難理性下跌。 各種預期都有,很混亂。,深圳規(guī)劃與國土資源委公布的最新數(shù)據(jù)顯示,11月20日深圳二手房單日成交再創(chuàng)歷史新高。截止到11月20日,本月深圳二手房成交已超過1萬套,而上周4126套的成交量已與年初的月成交量相當。 北京二手房近日創(chuàng)下了日均成交一千多套的歷史最高紀錄。 11月以來,二手房成交量已突破2萬套,單日平均成交達1031套,相比以往日均六七百套的成交來說大幅上揚。 11月中上旬京城二手房價已經(jīng)達到了12435元/平方米,