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1、土 地 法 學(xué),第六章 土地使用權(quán)劃撥與出讓,第二節(jié) 土地使用權(quán)出讓,本節(jié)主要內(nèi)容：,一、土地使用權(quán)出讓,二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別,三、土地使用權(quán)出讓的程序,四、土地使用權(quán)的出讓方式,五、土地使用權(quán)出讓合同,上海雙塔,北京國(guó)貿(mào)三期,以上的高檔建筑用地使用權(quán)， 能否全部通過劃撥的方式取得？ 對(duì)于不能的，將如何取得？,根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第7條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指：國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,一、土地使用權(quán)出讓,,（一）概念,土地管理法第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 但國(guó)家并不完全對(duì)土

2、地進(jìn)行實(shí)際的占有、利用，而是實(shí)現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離。 創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán),,（二）理解,1出讓是讓渡使用權(quán)的行為，不影響或改變 國(guó)家的土地所有權(quán)。,2出讓人的單一性和受讓人的廣泛性,在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，一方當(dāng)事人是土地所有者，即國(guó)家，由國(guó)家授權(quán)地方人民政府土地管理部門來(lái)代表，稱之為出讓方；,特定,另一方是土地使用者，可以是境內(nèi)外公司、企業(yè)經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人， 稱之為受讓方。,不特定,3出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的特殊方式,憲法（10.4）與土地管理法（2.4）土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為統(tǒng)稱為“轉(zhuǎn)讓”。 但出讓與轉(zhuǎn)讓同屬于使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式，分別是國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)在法律上的反映和土地二級(jí)市場(chǎng)中所發(fā)生的

3、法律行為和法律關(guān)系。,,（三）特征,1. 期限性 根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例第12條，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途規(guī)定： 居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或者其他用地50年。,土地管理法第55條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。,2. 有償性,與劃撥土地使用權(quán)的明顯區(qū)別,3. 權(quán)利行使的相對(duì)任意性,4. 本質(zhì)是民事法律行為,二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別,民事行為行政行為,有償、有期限無(wú)償、無(wú)期限,相對(duì)任意處置流轉(zhuǎn)限制,兩種不同的取得方

4、式：,,三、土地使用權(quán)出讓的程序,（一）擬訂出讓方案,（新增建設(shè)用地的出讓）,市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門等共同擬定。基本內(nèi)容：位置、面積、用途、年限、出讓方式等。,編制土地使用權(quán)出讓合同（草約）,向有批準(zhǔn)權(quán)限的上級(jí)人民政府地政部門預(yù)報(bào),（二）審批,1. 審批權(quán)限,原規(guī)定：耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；耕地3畝以下、其土地10畝以下，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。,土地管理法（第45條），征地時(shí)的審批權(quán)限如下： 基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 其他土地超過70公頃的，若征用基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以下，其他土

5、地70公頃以下的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。,,2. 正式報(bào)批根據(jù)擬定的方案和相關(guān)部門的審批材料,（三）組織實(shí)施,出讓方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府對(duì)土地管理部門組織實(shí)施。 出讓方與受讓方簽訂出讓合同，60日內(nèi)支付出讓金，然后辦理登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。,（四）備案,東方（集團(tuán)）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡 考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職工的安置問題，該公 司未經(jīng)批準(zhǔn)將其位于王城東街60號(hào)的國(guó)有劃撥土地（批準(zhǔn) 用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地）14000平方米改作經(jīng)營(yíng)性用地，并于 2001年6月正式動(dòng)工建設(shè)“金碧輝煌圓環(huán)娛樂城”， 該項(xiàng)目工程于2003年5月竣工，

6、目前已投入經(jīng)營(yíng)。,案例分析：,請(qǐng)問：東方公司的行為屬何種性質(zhì)？ 應(yīng)該如何處理？,四、土地使用權(quán)的出讓方式,出讓與轉(zhuǎn)讓條例第13條、房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定： 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。,出讓方式：國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和 程序?qū)?guó)有土地的使用權(quán)確認(rèn)給土地使用者。,,（一）協(xié)議,是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的方式。,政府或政府委托 土地管理部門選擇,,（二）招標(biāo),是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個(gè)人，

7、以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。,,（三）拍賣,是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)所，就所出讓的土地使用權(quán)公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的方式。,,（四）掛牌出讓,實(shí)例：,2005年8月25日，哈藥集團(tuán)千手佛房地產(chǎn)開發(fā)公司以7400萬(wàn)元的價(jià)格，競(jìng)拍購(gòu)得友誼路505號(hào)地段5038.7m2土地,平均地價(jià)為14500元/m2 ，創(chuàng)下哈爾濱市土地最高價(jià)。,10800元/m2 （2003年）,11700元/m2 （2004年）,“超白金”地段!!,,其他城市的土地使用權(quán)拍賣價(jià)格更是高得驚人?。。?五、土地使用權(quán)出讓

8、合同,土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán) 受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事 項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān) 系的協(xié)議。,（一）概念,國(guó)家,（二）特征,1兼有民事合同和行政合同的雙重屬性,2. 出讓合同標(biāo)的的特殊性,3. 是嚴(yán)格的要式合同,（三）訂立的原則 1遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策 2符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求 3堅(jiān)持平等、自愿、有償,（四）土地使用權(quán)出讓合同的主要條款 1雙方當(dāng)事人的名稱、住所； 2所出讓土地的位置、四鄰界至、 面積等自然狀況； 3土地使用期限，即出讓期限； 4出讓金的數(shù)額及給付方式； 5土地使用規(guī)則；6違約責(zé)任； 7雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其他方式； 8糾紛的解決方式；

9、 9訂立的地點(diǎn)、日期,（五）當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),出讓方權(quán)利： 繼續(xù)享有土地所有權(quán)； 監(jiān)督檢查權(quán)； 收回土地使用權(quán)； 依法解除合同權(quán)； 請(qǐng)求違約賠償權(quán)； 提起仲裁或起訴權(quán)。,出讓方義務(wù)： 按合同約定提供土地使用權(quán)； 提供必要支持； 保證受讓方權(quán)利不受干涉。,受讓方權(quán)利： 合同屆滿后可 續(xù)期，并重新 簽訂合同,作為民事合同，雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等。特別的在于：,受讓方義務(wù)： 在讓合同簽訂后的60天內(nèi) 全部出讓金，否則出讓方 有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求違 約賠償。,思考題： 結(jié)合本節(jié)課的案例，總結(jié)劃撥土地使用權(quán)如改變土地用途需要經(jīng)過哪些程序？ 試對(duì)土地使用權(quán)出讓的不同方式進(jìn)行比較。 預(yù)習(xí)：通過出讓取得的土地使用權(quán)怎樣轉(zhuǎn)讓？,