《房地產(chǎn)糾紛的解決》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)糾紛的解決（67頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、第十一章 房地產(chǎn)糾紛的解決,,第十一章 房地產(chǎn)糾紛的解決,第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)糾紛的解決 第三節(jié) 常見(jiàn)房地產(chǎn)糾紛處理的簡(jiǎn)要分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛概述,一、房地產(chǎn)糾紛的概念 房地產(chǎn)糾紛是當(dāng)事人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、交易、服務(wù)和管理過(guò)程中，因土地和房屋所產(chǎn)生的各種權(quán)利、義務(wù)的爭(zhēng)議。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中容易產(chǎn)生哪些糾紛？,二、房地產(chǎn)糾紛的分類 (1)按房地產(chǎn)糾紛法律關(guān)系的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)糾紛可分為: 房地產(chǎn)民事糾紛是平等主體的自然人之間、法人之間以及他們相互之間所發(fā)生的有關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的糾紛。 房地產(chǎn)行政糾紛，指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)在實(shí)施管理過(guò)程中與相對(duì)方發(fā)生的糾紛，包括

2、兩種情況： 房地產(chǎn)行政執(zhí)法行為引起的糾紛。 行政司法行為引起的糾紛。,,(2)房地產(chǎn)糾紛按所指向的客體之不同，可以分為： 土地糾紛包括： 土地權(quán)屬糾紛； 土地使用權(quán)因出讓、轉(zhuǎn)讓、承包、抵押等變動(dòng)發(fā)生的合同糾紛； 土地侵權(quán)糾紛，因侵犯土地所有權(quán)、土地使用權(quán)引起的糾紛； 因存在土地地役權(quán)、相鄰權(quán)而產(chǎn)生的糾紛。,,房屋糾紛包括：房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，房屋買(mǎi)賣含商品房預(yù)售糾紛，房屋租賃糾紛，房屋典當(dāng)與抵押糾紛，房屋繼承糾紛和相鄰關(guān)系產(chǎn)生的房屋糾紛。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)糾紛包括：在房地產(chǎn)批租、拆遷、工程建設(shè)、中介服務(wù)和售后服務(wù)諸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的相應(yīng)糾紛。,,(3)按照房地產(chǎn)所涉及的民事權(quán)利的性質(zhì)不同，

3、可以分為 房地產(chǎn)物權(quán)糾紛包括：房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)確認(rèn)糾紛，房地產(chǎn)抵押糾紛，土地地役權(quán)、房地產(chǎn)相鄰權(quán)糾紛。 房地產(chǎn)債權(quán)糾紛有：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同糾紛，房地產(chǎn)買(mǎi)賣、房地產(chǎn)交換、房屋租賃糾紛。,,三、房地產(chǎn)糾紛的特點(diǎn) 1糾紛類型多且新穎 2涉及面廣、影響深遠(yuǎn) 3爭(zhēng)議標(biāo)的額大 4法律關(guān)系復(fù)雜 5房地產(chǎn)糾紛的政策性極強(qiáng),四、處理房地產(chǎn)糾紛的依據(jù)和原則 (一)處理房地產(chǎn)糾紛的依據(jù) (1)對(duì)于法律有明文規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用法律規(guī)定。 (2)對(duì)于法律沒(méi)有明文規(guī)定的或雖有規(guī)定但已被廢止的，應(yīng)當(dāng)適用有關(guān)房地產(chǎn)政策，包括有關(guān)的司法政策。 (3)對(duì)于既無(wú)法律又無(wú)明確政策依據(jù)的，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則和民法、房地

4、產(chǎn)法等法律的基本原則，乃至公認(rèn)的學(xué)理，結(jié)合具體糾紛的實(shí)際情況，合理地加以處理。,,(二)處理房地產(chǎn)糾紛的原則 1法治原則 2穩(wěn)定原則 3平等保護(hù)原則 4歷史與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合原則 5促進(jìn)發(fā)展原則,,討論 國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中 容易產(chǎn)生哪些糾紛？,第二節(jié) 房地產(chǎn)糾紛的解決,一、房地產(chǎn)糾紛的協(xié)商與調(diào)解 (一)協(xié)商 協(xié)商是指房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人在平等互利的基礎(chǔ)上，以自愿互諒的精神直接磋商，分清是非，明確責(zé)任，為自行解決爭(zhēng)議進(jìn)行協(xié)議的方式。 優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單易行，靈活方便，解決糾紛的方式成本最低，且便于日后合作。,,以協(xié)商方式解決糾紛須遵照的原則： (1)平等自愿。 (2)合法原則。 (

5、3)不得損害社會(huì)和他人合法權(quán)益原則。,,(二)調(diào)解 調(diào)解，是指在第三方的主持下，房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人通過(guò)平等協(xié)商，自行解決糾紛的方式。根據(jù)第三方的身份和調(diào)解協(xié)議的效力，調(diào)解可以分為三種： 1、民間調(diào)解 2、行政機(jī)關(guān)的調(diào)解 3、人民法院在訴訟程序中的調(diào)解,,人民調(diào)解與行政調(diào)解的不同： (1)人民調(diào)解是民間調(diào)解，是一種群眾性的民主自治活動(dòng)；行政調(diào)解屬于官方調(diào)解，是一種行政職能活動(dòng)。 (2)人民調(diào)解的對(duì)象是爭(zhēng)議不大的公民個(gè)人之間的民事糾紛；行政調(diào)解的對(duì)象一般是具有行政隸屬關(guān)系的民商糾紛。 (3)調(diào)解協(xié)議效力不盡相同。,,人民調(diào)解與法院調(diào)解的不同： (1)調(diào)解活動(dòng)的性質(zhì)不同。 (2)調(diào)解組織的性質(zhì)不同

6、。 (3)調(diào)解對(duì)象不同。 (4)調(diào)解效力不同。,二、 行政調(diào)處 行政調(diào)處是按照有關(guān)法律規(guī)定，必須由法定機(jī)關(guān)和部門(mén)對(duì)特定的房地產(chǎn)糾紛先行調(diào)解和解決的方式。法律規(guī)定必須適用行政調(diào)處的房地產(chǎn)案件有： (1)土地管理法第16條規(guī)定：土地所有權(quán)和土地使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的由人民政府處理。 (2)土地管理法實(shí)施條例第25條第三款規(guī)定：對(duì)被征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由市縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。 (3)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部

7、門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。,,行政調(diào)處程序： （1）申請(qǐng)和受理。 （2）調(diào)查取證。 （3）先行調(diào)解。 （4）處理決定或裁決。 （5）申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟。,,三、房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議 房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議，是指因房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人不服行政機(jī)關(guān)的處理決定，而依法向有復(fù)議權(quán)的行政機(jī)關(guān)請(qǐng)求審查和裁決的行政法律行為。行政復(fù)議對(duì)于防止和糾正違法或者不當(dāng)?shù)木唧w行政行為，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，保障和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行使職權(quán)有著重要意義。,房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議須經(jīng)下列程序： 1復(fù)議申請(qǐng) 公民、法人或者其他組織認(rèn)為房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益

8、的，可以自知道該具體行政行為之日起60日內(nèi)向有管轄權(quán)的房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)或者人民政府提出行政復(fù)議申請(qǐng)。 復(fù)議申請(qǐng)書(shū)應(yīng)載明以下內(nèi)容： (1)申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人的基本情況。 (2)申請(qǐng)復(fù)議的要求和理由。 (3)提出復(fù)議申請(qǐng)的日期。,,2復(fù)議的受理 行政復(fù)議機(jī)關(guān)收到行政復(fù)議申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)進(jìn)行審查，對(duì)不符合行政復(fù)議法規(guī)定的行政復(fù)議申請(qǐng)，決定不予受理，并書(shū)面告知申請(qǐng)人； 3復(fù)議案件的審理 行政復(fù)議機(jī)關(guān)在對(duì)被申請(qǐng)人作出的具體行政行為進(jìn)行審查時(shí)，認(rèn)為其依據(jù)不合法，本機(jī)關(guān)有權(quán)處理的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)依法處理； 4行政復(fù)議的決定 行政復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起60日內(nèi)作出行政復(fù)議決定；,按照下列規(guī)定作

9、出行政復(fù)議決定： (1)具體行政行為認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)?shù)?，決定維持。 (2)被申請(qǐng)人不履行法定職責(zé)的，決定其在一定期限內(nèi)履行。 (3)具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認(rèn)該具體行政行為違法；決定撤銷或者確認(rèn)該具體行政行為違法的，可以責(zé)令被申請(qǐng)人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為：主要事實(shí)不清、證據(jù)不足的。適用依據(jù)錯(cuò)誤的。違反法定程序的。超越或者濫用職權(quán)的。具體行政行為明顯不當(dāng)?shù)摹?,(4)被申請(qǐng)人不按照行政復(fù)議法第23條的規(guī)定提出書(shū)面答復(fù)、提交當(dāng)初作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料的，視為該具體行政行為沒(méi)有證據(jù)、依據(jù)，決定撤銷該具體行

10、政行為。,四、房地產(chǎn)糾紛的仲裁解決 (一)房地產(chǎn)仲裁的概念和特征 1概念 房地產(chǎn)仲裁，是指民事主體之間因房地產(chǎn)發(fā)生糾紛，同意并請(qǐng)求房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)爭(zhēng)議做出公正裁決的活動(dòng)。,,2特征 (1)仲裁解決以雙方當(dāng)事人自愿為前提。 (2)仲裁具有強(qiáng)制性。 (3)仲裁具有保密性。 (4)仲裁員可以由當(dāng)事人自由選擇。 (5)不實(shí)行地域管轄和級(jí)別管轄。 (6)一裁終局原則。,,3、仲裁與訴訟的共同點(diǎn) (1)都是一種在第三者主持下解決爭(zhēng)議的活動(dòng)。 (2)都是以民事法律法規(guī)作為實(shí)體法依據(jù)的。 (3)仲裁規(guī)則必須以民事訴訟法為基礎(chǔ)，在解決爭(zhēng)議時(shí)必須貫徹一定的程序規(guī)則，這與訴訟相同。,,4、仲裁與訴訟的區(qū)別 (1

11、)性質(zhì)不同。 (2)解決糾紛的范圍不同。 (3)取得管轄權(quán)的原因不同。 (4)解決糾紛的主持者不同。 (5)遵循的原則和制度有所不同。,,3、仲裁制度的優(yōu)點(diǎn) （1）更具有公正性、權(quán)威性和徹底性。 （2）當(dāng)事人享有很大的自主性。 （3）程序簡(jiǎn)便，方式靈活。,,(二)房地產(chǎn)仲裁的程序 1仲裁的申請(qǐng) 當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁須符合的條件是： (1)有仲裁協(xié)議。 (2)有具體的仲裁請(qǐng)求和事實(shí)、理由。 (3)屬于仲裁委員會(huì)的受理范圍。,2仲裁的受理 仲裁委員會(huì)收到仲裁申請(qǐng)書(shū)之日起5日內(nèi)，認(rèn)為符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)受理，并通知當(dāng)事人。 3組成仲裁庭 仲裁庭可以由3名仲裁員或者1名仲裁員組成。 4開(kāi)庭和裁決 仲裁

12、委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在仲裁規(guī)則規(guī)定的期限內(nèi)將開(kāi)庭日期通知雙方當(dāng)事人。 5裁決的執(zhí)行 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以按照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。,五、房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決 (一)房地產(chǎn)訴訟的基本類型 房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決，是指人民法院在房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的參加下，通過(guò)訴訟程序，解決房地產(chǎn)糾紛的一種方式。 房地產(chǎn)訴訟分為兩大類：一類是房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟；另一類是房地產(chǎn)糾紛的行政訴訟。 例如，平等主體當(dāng)事人之間發(fā)生了土地使用權(quán)歸屬糾紛，雙方依法請(qǐng)求土地主管部門(mén)進(jìn)行行政調(diào)處。,,房地產(chǎn)民事訴訟與房地產(chǎn)行政訴訟的區(qū)別： 1解決糾紛的性質(zhì)不同 2提起訴

13、訟的主體不同 3訴訟的目的不同 4訴訟的原則與方式不同 5適用的法律不同 6是否調(diào)解不同,,（二）房地產(chǎn)行政訴訟 1、房地產(chǎn)行政訴訟的受案范圍 （1）行政許可 （2）行政裁決 （3）房地產(chǎn)登記 （4）房地產(chǎn)行政處罰,房地產(chǎn)行政訴訟的受案范圍具體有： 對(duì)罰、款吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒(méi)收房地產(chǎn)的處罰不服的； 認(rèn)為房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)侵犯法律規(guī)定的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的； 認(rèn)為符合法定條件申請(qǐng)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)使用證、產(chǎn)權(quán)證、準(zhǔn)建證和其他權(quán)證，而房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)拒絕頒發(fā)或不予答復(fù)的； 申請(qǐng)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)行使保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)，而房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)拒絕履行或不予答復(fù)的； 認(rèn)為房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)違

14、反要求履行義務(wù)的。,,以下房地產(chǎn)糾紛則不屬行政訴訟受案范圍： 行政法規(guī)、規(guī)章或房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)制定、頒發(fā)的具有普遍約束力的決定、命令； 對(duì)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)工作人員獎(jiǎng)懲、任免等決定； 法律、法規(guī)規(guī)定由房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)最終裁決的具體行政行為； 法律、司法解釋規(guī)定不予受理的案件。,,2、房地產(chǎn)行政訴訟的原則 (1)只審查具體行政行為的合法性。 (2)被告負(fù)有舉證責(zé)任。 (3)訴訟期間不停止具體行政行為的執(zhí)行，有法定情況的除外。 (4)不適用調(diào)解原則,,3、房地產(chǎn)糾紛行政訴訟的程序 （1）起訴和受理 （2）審理和判決 （3）上訴 （4）申訴 （5）執(zhí)行,,（三）房地產(chǎn)民事訴訟 民事訴訟的房地產(chǎn)案件受案

15、范圍有：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛，房地產(chǎn)銷售糾紛，房地產(chǎn)租賃糾紛，房地產(chǎn)抵押與典當(dāng)糾紛，房地產(chǎn)贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承糾紛，房地產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛等。 房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟的管轄有：級(jí)別管轄、地域管轄和專屬管轄。,房地產(chǎn)民事訴訟基本程序 1、起訴和受理 (1)起訴。根據(jù)民事訴訟法第108條的規(guī)定，起訴必須符合如下條件： 原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織。 有明確的被告。 有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。 屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄的范圍。 (2)受理。人民法院接到起訴后應(yīng)當(dāng)審查是否符合起訴條件。,,2審理前的準(zhǔn)備 人民法院應(yīng)當(dāng)在立案受理之日起5日內(nèi)，將起

16、訴狀副本送達(dá)被告。被告應(yīng)當(dāng)在接到起訴狀副本之日起15日內(nèi)提交答辯狀。被告提出答辯狀的，人民法院應(yīng)當(dāng)在收到之日起5日內(nèi)將答辯狀副本送達(dá)原告。,3開(kāi)庭審理 法庭調(diào)查按照下列順序進(jìn)行：(1)當(dāng)事人陳述。(2)告知證人的權(quán)利義務(wù)，證人作證，宣讀未到庭的證人證言。(3)出示書(shū)證、物證和視聽(tīng)資料。(4)宣讀鑒定結(jié)論。(5)宣讀勘驗(yàn)筆錄。 法庭辯論按照下列順序進(jìn)行：(1)原告及其訴訟代理人發(fā)言。(2)被告及其訴訟代理人答辯。(3)第三人及其訴訟代理人發(fā)言或者答辯。(4)互相辯論。,,4作出裁判 人民法院對(duì)公開(kāi)審理或者不公開(kāi)審理的案件，一律公開(kāi)宣告判決。當(dāng)庭宣判的，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)發(fā)送判決書(shū)；定期宣判的，宣判

17、后立即發(fā)給判決書(shū)。 判決書(shū)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明：(1)案由、訴訟請(qǐng)求、爭(zhēng)議的事實(shí)和理由。(2)判決認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)。(3)判決結(jié)果和訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。(4)上訴 期間和上訴的法院。判決書(shū)由審判人員、書(shū)記員署名，加蓋人民法院印章。,5上訴 (1)提起上訴。當(dāng)事人不服地方人民法院第一審判決的，有權(quán)在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。當(dāng)事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權(quán)在裁定書(shū)送達(dá)之日起10日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。 (2)二審審理。第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查。 (3)二審裁判。第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理：原判決

18、認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判 決。原判決適用法律錯(cuò)誤的，依法改判。原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，或者原判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判。原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。,,討論 如何解決房地產(chǎn)買(mǎi)賣中的糾紛？,第三節(jié) 常見(jiàn)房地產(chǎn)糾紛處理的簡(jiǎn)要分析,一、土地使用權(quán)糾紛 (一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓糾紛 供地方式 出讓方式 1土地使用權(quán)出讓合同主體問(wèn)題 依照城市房地產(chǎn)管理法和最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱解釋)處理土地使用權(quán)出讓合同問(wèn)題。

19、 土地使用權(quán)出讓合同的主體必須是市、縣人民政府土地管理部門(mén)。開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。,2土地使用權(quán)出讓合同客體問(wèn)題 在城市房地產(chǎn)管理法頒布實(shí)施之后，根據(jù)該法和解釋的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無(wú)效。 出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,,(二)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛 1、轉(zhuǎn)讓主體問(wèn)題 在城市房地產(chǎn)管理法頒布實(shí)施之后，根據(jù)該法和解釋，轉(zhuǎn)讓方未取得

20、出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。,2轉(zhuǎn)讓合同的客體問(wèn)題 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)利用的轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán),,3轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的年限問(wèn)題 以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限

21、后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過(guò)剩余年限的，其超過(guò)部分無(wú)效。,4轉(zhuǎn)讓合同擅自改變出讓合同中約定的土地用途問(wèn)題 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，法院將予以支持。 5轉(zhuǎn)讓合同與變更登記關(guān)系問(wèn)題 轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。,6重復(fù)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)問(wèn)題 土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手

22、續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的情況,,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的糾紛 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)問(wèn)題 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。,,(二)未經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)問(wèn)題 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂

23、立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。,,(三)超額投資問(wèn)題 投資數(shù)額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。,(四)房屋實(shí)際建筑面積不符合合同約定的分配問(wèn)題 房屋實(shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。 房屋

24、實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)；,(五)房地產(chǎn)利益分配問(wèn)題 在下列情形下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，法院不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴，具體包括： (1)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)。 (2)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 (3)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例,,(六)開(kāi)發(fā)違法建筑的責(zé)任分配問(wèn)題 當(dāng)事人違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)

25、事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)確定責(zé)任；過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定責(zé)任。,(七)“假合建”問(wèn)題 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：只分配固定數(shù)量房屋的；只收取固定數(shù)額貨幣的；只以租賃或者其他形式使用房屋的。,,三、房地產(chǎn)買(mǎi)賣糾紛 (一)廣告問(wèn)題 商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的

26、確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買(mǎi)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。,,(二)預(yù)售合同問(wèn)題 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為 由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，法院不予支持。,(三)欺詐問(wèn)題 合同法規(guī)定，因欺詐而訂立的合同，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除。 (1)商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。 (2)商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 (3)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)

27、售許可證明。 (4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。 (5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。,,(四)房屋質(zhì)量問(wèn)題 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。,,(五)房屋面積“縮水”、“漲水”問(wèn)題 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；,(六)房屋權(quán)屬證明問(wèn)題 由于出賣人原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬

28、證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金： (1)商品房買(mǎi)賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。 (2)商品房買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。 (3)商品房買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。,,(七)房屋包銷問(wèn)題 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，法院將予以支持，但是當(dāng)事人另有約定的除外。,(八)按揭貸款問(wèn)題 商品房買(mǎi)賣合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。 因商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷、解除，導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，法院將予以支持。,,(九)在建房屋買(mǎi)賣中買(mǎi)受人權(quán)利與承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)協(xié)調(diào)問(wèn)題 按照合同法第286條規(guī)定，在建工程的承包人對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但是，當(dāng)消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。,