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1、第三章 前期物業(yè)管理,Shanghai Technical College of Urban Management,上海城市管理職業(yè)技術學院,第一節(jié) 建設單位必須做的工作,一、提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求,二、制定業(yè)主臨時公約及房屋使用說明書,三、選聘物業(yè)管理企業(yè),四、簽訂前期物業(yè)服務合同,五、配置物業(yè)管理用房,承 諾 書 本人（單位）已詳細閱讀并理解建設單位 制定的業(yè)主臨時公約，同意遵守本公約內的一切條款，如有違約，愿承擔相應違約責任。 特簽署本承諾書 購房人簽章 年 月 日,房屋使用說明書基本內容：,1

2、.開發(fā)建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位名稱； 2.建筑結構類型，承重墻體平面布置說明； 3.自來水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通風等設施容量、配置、管線走向的說明； 4.有關設施安裝預留位置的說明，安裝的注意事項； 5.門、窗類型，使用注意事項； 6.配電負荷說明； 7.裝飾裝修注意事項； 8.房屋公用面積使用規(guī)定說明； 9.房屋外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明； 10.小區(qū)公用設施使用、維護等說明。,四、簽訂前期物業(yè)服務合同,(一)、

3、前期物業(yè)服務合同訂立的原則,(二)、前期物業(yè)服務合同的性質,(三)、前期物業(yè)服務合同主要內容,第二節(jié) 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須做的工作,一、組建項目物業(yè)管理處（部）,(一)小區(qū)經(jīng)理必備知識和能力,,(二)小區(qū)經(jīng)理、管理員應取得崗位資質,1.小區(qū)經(jīng)理必備知識,（1）了解房地產(chǎn)有關理論和開發(fā)經(jīng)營、管理等基本知識； （2）熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關物業(yè)管理規(guī)定，收費定價規(guī)定等； （3）掌握房屋完損等級標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識； （4）掌握物業(yè)管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準； （5）掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識； （6）掌握有

4、關計算機應用知識。,2.小區(qū)經(jīng)理必備能力,（1）具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規(guī)章制度的能力； （2）具有制定工作計劃，并組織實施的能力； （3）具有及時處理房屋、設備、設施的搶救排險和火警救護等突發(fā)事件能力； （4）具有宣傳教育、組織各類物業(yè)管理活動及處理一般矛盾的能力； （5）具有處理物業(yè)管理專項業(yè)務并能與相關機構協(xié)調的能力； （6）具有熟練應用計算機進行管理的能力。,二、制定落實物業(yè)管理方案,（一）物業(yè)管理機構設置情況，人員組成及人員情況；,（二）物業(yè)管理服務的理念,（三）物業(yè)管理服務的內容,（四）物業(yè)服務的質量,三、制定企業(yè)內部管理制度,（一）目標責任制度,1.含義,所謂目標責任

5、，就是物業(yè)管理企業(yè)管理層、管理服務層等共同制定經(jīng)營管理服務目標，使人人從中受到激勵，使企業(yè)成員通過自我控制，獨立自主地為完成企業(yè)目標承擔自己相應責任。,2.內容,（1）經(jīng)營規(guī)模目標 （2）經(jīng)營效益目標 （3）規(guī)模、效益總目標自上而下向各部門、管理處等層層展開,（二）崗位責任制度,1.含義,所謂崗位責任，是指物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營管理服務需要制定明確的設置崗位，由崗位設定人員，人員工作責任內容，及其相應的利益和必須承擔的責任等的制度。,2.制定的原則,（1）目標和要求是一致的 （2）結合物業(yè)管理企業(yè)本身的經(jīng)營方向、經(jīng)營要求制定 （3）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑及相關的設施、設備和場地的具體情況來制定,

6、3.類別,（1）管理處經(jīng)理（主任）崗位責任制度,（2）管理員、管理服務人員崗位責任制度,（三）財務管理制度,1.財務部門的設立，人員編制，人員崗位職責 2.企業(yè)內部各項成本、費用收支審核規(guī)定 3.物業(yè)管理企業(yè)財務預算規(guī)定 4.財務分析有關規(guī)定 5.物業(yè)服務收費采用酬金制形式的,第三節(jié) 前期物業(yè)管理服務的主要內容,一、做好物業(yè)查驗工作,（一）承接查驗的性質和依據(jù),（二）物業(yè)承接驗收標準,（三）承接驗收的程序,（四）承接驗收的意義,（五）、承接查驗中發(fā)生問題處理方式,二、樓宇入伙,（一）樓宇入伙的概念,（二）樓宇入伙時，物業(yè)管理企業(yè)必須做的工作,（三）樓宇入伙的一般程序,（四）樓宇入伙中必須注意的幾個事項,（五）入住通知書、交付使用書、業(yè)主情況表等文件,三、裝飾裝修管理,（一）裝飾裝修行為有關問題界定,（二）物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作,