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1、山東臨沂魯南MALL財富廣場提報,,,山東經(jīng)濟(jì)印象,經(jīng)濟(jì)支柱：四力合一； 工業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)業(yè)、外貿(mào)經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：以點(diǎn)帶面; 通過濟(jì)南、青島兩個“點(diǎn)”帶動周圍區(qū)域的 經(jīng)濟(jì)繁榮,Europe Palza,,. Economic impression .,臨沂在濟(jì)青經(jīng)濟(jì)帶中的“品牌印記”,城市形象：拘泥于傳統(tǒng)人文觀念，開放性精神不足； 經(jīng)濟(jì)地位：依賴性的國企增長速度相對較慢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型單一; 城市營銷：缺乏有效且有力的城市品牌管理推廣方案。 城市建設(shè)：有城市的軀殼但城市性不強(qiáng)，CBD的建設(shè)性創(chuàng)意不足。,Europe Palza,.Brand seal.,?,城市地區(qū)能否被品

2、牌化？ 能否像經(jīng)營一個產(chǎn)品一樣經(jīng)營一個城市？,紐約、巴黎、威尼斯、博鰲,能！,,城市的核心價值是什么？ 經(jīng)濟(jì)價值 社會文化價值 環(huán)境價值,?,對于財富廣場的認(rèn)識（point）,設(shè)計的三大遠(yuǎn)景規(guī)劃 25萬m2現(xiàn)代復(fù)合型建筑群發(fā)展計劃21世紀(jì)新都市精神創(chuàng)建工程24小時階層身份化生活方式 ,Europe Palza,“SHOPCAR”,Europe Palza,地塊中心劃分三大功能版塊,Europe Palza,臨沂房地產(chǎn)市場見解,現(xiàn)狀,現(xiàn)狀 ：全市房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢頭基本是好的，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房價穩(wěn)

3、中趨升，市場銷售形勢平穩(wěn)，市場處于健康發(fā)展階段。,形勢 ：2002年臨沂市住房新開工面積112.6萬平方米（不包含平房建設(shè)），臨沂城53萬平方米，離城市化的要求還有相當(dāng)差距，縣城和建制鎮(zhèn)的差距更大。最近臨沂市政府提出把臨沂城建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市，這為房地產(chǎn)業(yè)打開了廣闊的發(fā)展空間。,Europe Palza,趨 勢 ：臨沂的房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于由數(shù)量型發(fā)展階段向數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段轉(zhuǎn)變的過程中， 人民對房地產(chǎn)的需求開始呈現(xiàn)出多樣化，已不再僅僅滿足于有一個容身之處，而是開始追求居住舒適，強(qiáng)調(diào)住宅區(qū)的功能，注意周邊環(huán)境的優(yōu)越性等。預(yù)計今后五年，全市房地產(chǎn)仍將保持20%左右的速度增長。,

4、供需量 ：02全市商品房建設(shè)投資10.07億元，商品房施工面積159萬平方米，竣工面積90萬平方米，商品房銷售額7.9億元。 03年商品房建銷兩旺，商品房施工面積279.8萬平方米，竣工面積115.6萬平方米，預(yù)售面積84.0613萬平方米,銷售面積88.7萬平方米，分別增長61.4%、21.3%和18%。 供需量維持在1：1.06，處在一個穩(wěn)定發(fā)展的階段。,Europe Palza,商業(yè)地產(chǎn)顯山露水 當(dāng)前，臨沂市對于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識僅限于住宅領(lǐng)域是非常片面的，其實(shí)房地產(chǎn)包括了住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。隨著大城市專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)入臨沂，以及一些跨國公司習(xí)慣于租賃物

5、業(yè)以保持經(jīng)營靈活性的現(xiàn)象越來越多，商業(yè)形態(tài)由分散型向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，意味著臨沂的商業(yè)地產(chǎn)即將迎來春天。,社會階層清晰化 自改革開放以來，臨沂市場經(jīng)歷了多輪優(yōu)勝劣汰，社會階層已經(jīng)越來越清晰。中產(chǎn)階層隊伍日漸龐大，這種趨勢已經(jīng)勢不可擋。社會階層的清晰化將帶來房地產(chǎn)開發(fā)思路的改變，“人以群分”的開發(fā)思路將更能迎合市場實(shí)際，居住階層較一致的小區(qū)會受到歡迎。,綜 述,Europe Palza,NO.1 住 宅 篇,Europe Palza,項(xiàng)目SWOT分析,Europe Palza,項(xiàng)目SWOT分析,Europe Palza,項(xiàng)目SWOT分析,Europe Palza,項(xiàng)目SWOT分析,,優(yōu)勢突出！

6、 劣勢不彰！ 機(jī)會略顯！ 威脅較小！,Europe Palza,,Europe Palza,Europe Palza 了解了市場的走向 ；熟悉了項(xiàng)目的本身；周邊個案就是本案的市場先行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出問題。,,Europe Palza,競爭個案分析,,,,,Europe Palza,最具啟發(fā)性項(xiàng)目 廣場世紀(jì)城 、金鷹花園,從項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)當(dāng)中，我們不難發(fā)現(xiàn)這兩個項(xiàng)目與本案在各個方面有極為相似的共性，同樣是高層物業(yè)，同樣是商鋪和住宅結(jié)合，同樣市中心的地段，該類物業(yè)的均價在3400元的高位上。市場去化的速度，讓我們自信的憧憬未來，我們也有理由相信這樣的價格，但是市

7、場的認(rèn)同度又有多少呢?給予我們以啟示，那就是面對這樣的大項(xiàng)目，如果沒有獨(dú)到的特色呈現(xiàn)在市場的面前，市場是難以認(rèn)同的。就象“瑯琊第一居”的口號，如果沒有16000平米空中花園和出色的酒店式服務(wù)為支點(diǎn)，是很有可能被市場束之高閣的。 結(jié)論：內(nèi)涵和概念高度統(tǒng)一的產(chǎn)品才會被市場許可。,,Europe Palza,最具競爭力項(xiàng)目 錦繡龍庭,面對這樣的項(xiàng)目，有逾六萬平米的總建面積，緊鄰本案的新城市主義住宅概念，在項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上具有超強(qiáng)的說服，看看下面的數(shù)據(jù): 五大主題風(fēng)情景觀； 5米8底層架空，引綠入樓； 高爾夫果嶺； 360度的景觀收視綠； 270度的觀景陽臺； 面對同樣的價

8、格，面對我們的產(chǎn)品，嚴(yán)峻的問題呈現(xiàn)在我們的面前；我們的市場在哪里？我們的優(yōu)勢在哪里？ 答案：避開競爭峰點(diǎn)，打開市場缺口，錯位營銷。,,Europe Palza,最具影響力項(xiàng)目 香榭麗都,隨著人類對生存環(huán)境認(rèn)識的不斷深化，綠色意識被越來越多的人所肯定；隨著人們對居住環(huán)境的不斷改變，房屋的綠色景觀性價比被越來越多的人所關(guān)注；這是針對整個房地產(chǎn)大市場而言的，同樣也可以輻射到臨沂這個區(qū)域市場。香榭麗都就是這樣一個典型的例子，這也是被市場認(rèn)可的一把利器。在一個區(qū)域范圍內(nèi)如果有類似的優(yōu)秀個案，他的價格將在該區(qū)域成為風(fēng)向標(biāo)，成為區(qū)域價格的極大值，對其它樓盤的影響當(dāng)然不言而喻。換一個角度而言，在一個區(qū)域內(nèi)應(yīng)該

9、有一個這樣的領(lǐng)軍人物，能引起市場的關(guān)注度，順帶其周邊樓盤的市場關(guān)注度，可能就是眼球擴(kuò)散效應(yīng)的體現(xiàn)價值的所在。 結(jié)論：和本案是不同性質(zhì)產(chǎn)品，但對整個市場具有引導(dǎo)作用。,,住宅客戶層面分析,Europe Palza,,潛在客戶層比例預(yù)測,,Europe Palza,,住宅產(chǎn)品定位,,Europe Palza,,住宅價格設(shè)定,,Europe Palza,,住 宅 產(chǎn) 品 意 象,Europe Palza,Europe Palza 以新古典風(fēng)格的建筑群環(huán)境設(shè)計娛樂項(xiàng)目設(shè)計 來理性的表達(dá)臨沂新都會精神,產(chǎn)品風(fēng)格,建筑風(fēng)格 新古典主義風(fēng)格,Europe Palza,產(chǎn)品風(fēng)格,新古典主義細(xì)節(jié)部分一,Euro

10、pe Palza,產(chǎn)品風(fēng)格,Europe Palza,新古典主義細(xì)節(jié)部分二,產(chǎn)品風(fēng)格,Europe Palza,新古典主義細(xì)節(jié)部分三,產(chǎn)品風(fēng)格,Europe Palza,新古典主義細(xì)節(jié)部分四,產(chǎn)品風(fēng)格,Europe Palza,會所風(fēng)格建議,產(chǎn)品風(fēng)格,Europe Palza,辦公樓大堂建議,Europe Palza,NO.2 商 場 篇,透視SHOPPING MALL,Europe Palza,Europe Palza,透視SHOPPING MALL,Europe Palza,國際化思想采購 案例借鑒/對比/分析,Europe Palza,美國明尼蘇達(dá)州的 Mall of America,E

11、urope Palza,美國明尼蘇達(dá)州的 Mall of America,關(guān)鍵點(diǎn)人流 Mall of America 商場內(nèi)的娛樂焦點(diǎn)是帶動人流的一個主要關(guān)鍵，每年有超過3,500至4,200萬人次到訪購物中心(即平均每星期60萬至90萬人次)。此外，此商場距離Twin Cities國際機(jī)場少于2公里，并座落于擁有7,000間房間的酒店附近，對于本地及外地游客來說，地理位置均十分方便。,Europe Palza,葡萄牙里斯本的Centro Colombo,Europe Palza,關(guān)鍵點(diǎn)設(shè)計 此商場室內(nèi)裝修風(fēng)格的設(shè)計靈感來自當(dāng)?shù)剡^往航海歷史的文化，在室內(nèi)環(huán)境中，繪畫很多有關(guān)葡萄牙及摩爾人的

12、歷史詳情，并設(shè)有多個赤陶色的公共廣場、商場及典型的圓形大廳等。此購物中心每月吸引410,000輛架次的顧客駕駛到訪，以及450,000顧客從里斯本市中心乘地鐵到訪此項(xiàng)目。,葡萄牙里斯本的Centro Colombo,Europe Palza,摩爾的本土化操練 案例借鑒/對比/分析,Europe Palza,上海港匯廣場,地理位置 港匯廣場（Grand Gateway）座落于上海徐家匯商業(yè)中心華山路、虹橋路側(cè)交界處，地鐵一號線徐家匯站上蓋。充分吸納了徐家匯商圈環(huán)狀購物地理優(yōu)勢，以錯位競爭營銷理念為基礎(chǔ)。于1999年12月28日開業(yè)，并已被上海市人民政府列為接待國內(nèi)外貴賓的定點(diǎn)窗口。 商場的一家

13、主力店富安百貨每天的收銀記錄在100200萬之間，一年的零售總額高達(dá)4億元。,Europe Palza,上海港匯廣場,關(guān)鍵詞徐家匯 作為上海大變樣標(biāo)志性區(qū)域之一，徐家匯目前已發(fā)展成為上海城市副中心、市級商業(yè)中心、商務(wù)中心和公共活動中心，被譽(yù)為商業(yè)發(fā)展的奇跡。隨著一座座商廈拔地而起，世界500強(qiáng)企業(yè)和境內(nèi)外著名品牌商品先后駐足徐家匯，徐家匯由此成為上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長最快的商業(yè)中心，2003年徐家匯社會消費(fèi)品零售總額高達(dá)127.12億元。,Europe Palza,上海港匯廣場,樓層經(jīng)營方向,Europe Palza,上海港匯廣場啟示錄,生活MALL的成功 港匯廣場的經(jīng)營主題是生活MALL，港匯

14、廣場將成為綜合性的生活MALL，它有別于娛樂MALL和購物MALL。目前世界上ShoppingMall是分三個大主題的形式，港匯廣場在這方面是要選擇生活MALL。作為ShoppingMall的營銷最突出特點(diǎn)是體現(xiàn)營銷。那么，在港匯廣場，顧客的體驗(yàn)主要來自于滿足需求，并享受購物，享受環(huán)境，享受服務(wù)，享受休閑的快樂。港匯廣場籌備的最終目的是使港匯廣場成為上海市的商業(yè)聚焦點(diǎn)，成為上海現(xiàn)代都市生活的舞臺。他做到了！,Europe Palza,廣州天河城廣場,規(guī)模與功能 天河城廣場是天河城一個組成部分。天河城由天河城廣場、49層的寫字樓和39層的酒店三幢建筑物呈品字型組合而成，總占地面積4.4萬平方

15、米，總建筑面積34萬平方米。天河城廣場是天河城首期工程，地面7層，地下3層，建筑面積16萬平方米。其中8層為商業(yè)經(jīng)營場地，約10萬平方米。地下兩層停車場，可停放上千輛汽車。天河城廣場總投資約12億元人民幣。這種業(yè)態(tài)的最大特點(diǎn)是規(guī)模大、功能全，能滿足不同層次的消費(fèi)需求。,Europe Palza,廣州天河城廣場,規(guī)劃與設(shè)施 天河城廣場集市民日常消費(fèi)之大成，功能涵蓋方方面面，因而在規(guī)劃設(shè)計上充分考慮了大型購物中心的特點(diǎn)和市民消費(fèi)的視覺感受和消費(fèi)心理。室內(nèi)，空間大、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有街、街內(nèi)設(shè)店，環(huán)型設(shè)計、沒有背角；室外，前有廣場（3000多平方米），后有花園（5000多平方米）

16、，周邊通車，地鐵站直達(dá)商場。這樣的規(guī)劃與設(shè)計，在國內(nèi)是獨(dú)一無二的。,Europe Palza,廣州天河城廣場,管理與經(jīng)營 天河城廣場全部實(shí)行租賃經(jīng)營，要求“一流經(jīng)營、一流管理、一流效益”。1996年2月9日試業(yè)不久，國內(nèi)租賃市場便步入蕭條期，但天河城廣場卻逆市而上，開業(yè)率和租金收入逐年大幅度上升。出租率1998年底已達(dá)97%，基本實(shí)現(xiàn)全城開業(yè)。租金收入每年都以兩位數(shù)的增長率提高。所有功能，均按設(shè)計要求和實(shí)際經(jīng)營需要進(jìn)行合理布局和不斷的調(diào)整。目前的日平均客流量已達(dá)到20萬人次，節(jié)假日客流量更多，最高一天達(dá)60多萬人次。2002年全城營業(yè)額約36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心。,Europe

17、 Palza,廣州天河城廣場,地 庫：衣服超級市場、手表店、食品超市、西餐廳、小食廣場 第一層：皮具店、服裝店、珠寶店 第二層：各種服裝店 第三層：天貿(mào)南方百貨，包括金飾商店 第四層：電器行，電視機(jī)、音響店、滾軸溜冰場、文化 第五層：家具、家電，歡樂天地、書店 第六層：美食廣場，有各種美食小食、怡景西餐廳、奇趣城 第七層：酒家、西餐廳,樓 層 經(jīng) 營 方 向,Europe Palza,廣州天河城廣場,統(tǒng)一管理理念：在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和 統(tǒng)一物管。 統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 統(tǒng)一營銷管理：為MALL策劃1年365天的系列營銷計劃。 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督

18、：成立管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租方的經(jīng)營活動，保證MALL的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進(jìn)行建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)，創(chuàng)造充滿人文關(guān)懷的商業(yè)娛樂休閑空間。統(tǒng)一租賃管理。 統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理：對業(yè)態(tài)具有強(qiáng)大而迅速的調(diào)控能力。,統(tǒng)一的利益最大化,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,shopping mall的推廣定位、策略,,,,,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,,商場整體價格設(shè)定,,Europe Pa

19、lza,魯南Mall財富樓層經(jīng)營方向建議,,,,Europe Palza,魯南Mall財富樓層經(jīng)營方向建議,Europe Palza,魯南Mall財富樓層經(jīng)營方向建議,Europe Palza,魯南Mall財富樓層經(jīng)營方向建議,Europe Palza,商 場 產(chǎn) 品 意 象,購物中心:摩登臨沂,關(guān)鍵詞：新鮮 時尚 輕松 豐富 購物的樂趣,IT時裝店,Europe Palza,Graphic presentation,Europe Palza,專賣店,上海/新天地,Europe Palza,藝術(shù)中心/洗浴/特色餐飲等,Europe Palza,Europe Palza,NO.3 廣 告 篇,

20、Europe Palza,產(chǎn)品定位思路,Europe Palza,主推廣案名,歐洲城 創(chuàng)意說明： 一個資本主義盛行的行政區(qū) 一個被人標(biāo)榜的高質(zhì)量生活域 一個時尚潮流激蕩的交匯場 歐洲城函概了本案的所有物業(yè)形態(tài) 概而不偏，全而不亂 推廣主題：新派城市貴族領(lǐng)地,,Europe Palza,LOGO演示,Europe Palza,SHOW稿演示,Europe Palza,SHOW稿演示,Europe Palza,SHOW稿演示,Europe Palza,其它案名供選,尚 座 世 紀(jì) 城 知 本 時 代,國際邊緣案例欣賞,,創(chuàng)造地標(biāo)性建筑群： 洛克菲勒中心,位于紐約曼哈頓,總建筑面積74萬,19幢

21、建筑組成大型娛樂和辦公建筑群，為美國現(xiàn)代商業(yè)文明的象征。 企業(yè)總部基地,office冠軍： 美國在線時代華納、GE等都在這里設(shè)總部，銀行、金融機(jī)構(gòu)林立，是美國的文化藝術(shù)的展示中心之一。 休閑娛樂不夜城： 建筑設(shè)施完善，是一個標(biāo)準(zhǔn)的不夜城，很多慶典活動在這里舉行，是美國民眾自發(fā)聚會處。 核心城市公共活動場地： 每年圣誕節(jié)的時候，洛克菲勒中心總會有一株巨大圣誕樹這個承續(xù)了70年的傳統(tǒng)，是美國圣誕節(jié)的一個標(biāo)志。,Rockefeller Center 洛克菲勒中心，開放首日25萬人流聚集,案例 日本amba工程生態(tài)購物中心，建筑面積32萬，建筑師設(shè)計了一個帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購物場所，

22、該峽谷的植物覆蓋在2-8層的建筑上面，露天坡道從2層逐漸走到層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的各種商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端。,Europe Palza,日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務(wù)所設(shè)計建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。這個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運(yùn)河兩岸。整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。,案例：博多水城,Europe Palza,Graphic presentation 日本博多水城mall中心,Graphic presentation 東京，大學(xué)城商業(yè)中心,End Thanks!,