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加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計(jì)劃

上傳人:max****ui 文檔編號(hào):17934336 上傳時(shí)間:2020-12-09 格式:DOC 頁(yè)數(shù):8 大小:96KB
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1、 加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計(jì)劃 撰寫人:___________ 日 期:___________ 加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計(jì)劃 一、基本現(xiàn)狀 近年來(lái),在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的大環(huán)境下,我市建安房地產(chǎn)行業(yè)得到了持續(xù)快速的發(fā)展,年進(jìn)入鼎盛發(fā)展時(shí)期。 在建筑安裝業(yè)方面:一是重點(diǎn)工程建設(shè)投資力度加強(qiáng)。隨高速公路及其配套工程共投資8億多元,已實(shí)現(xiàn)稅收2878萬(wàn)元;高速公路計(jì)劃投資1.83億元,到今年上半年已經(jīng)投資3912萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)稅收279萬(wàn)元。二是房地產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)如火如荼。年全市資質(zhì)以上建筑業(yè)完成總產(chǎn)值9.55億元,比上年增長(zhǎng)34%。房屋建筑施工面積26.14萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)11%,房

2、屋建筑竣工面積7.77萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)53%。 在房地產(chǎn)開發(fā)方面:年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資2.92億元,同比增長(zhǎng)20%,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為5.1%;商品房銷售面積11萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)72%,均價(jià)每平方米約1600元,實(shí)現(xiàn)稅收2448萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)239%;今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資1.65億元,同比增長(zhǎng)65.6%,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為5.7%,商品房銷售面積6.92萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13.4%,均價(jià)每平方米約xx元,實(shí)現(xiàn)稅收1253萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)21.7%。就調(diào)查的12戶房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)看,總開發(fā)面積63.16萬(wàn)平方米,但開發(fā)面積在10萬(wàn)平方米以上的僅有新城(星星宏基置業(yè)有限公

3、司)一個(gè)項(xiàng)目,其1-3期開發(fā)面積共28.54萬(wàn)平方米,占調(diào)查的45%,其余項(xiàng)目開發(fā)面積均在5萬(wàn)平方米以下。 我市建安房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)以下幾個(gè)方面的特點(diǎn): 一是建安房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)高,對(duì)地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大。建安房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的宏觀稅負(fù),對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的拉動(dòng)作用,年建安行業(yè)宏觀稅負(fù)達(dá)到7.26%,同比增長(zhǎng)15%,比、高近2個(gè)百分點(diǎn);年房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)為3.29%,同比增長(zhǎng)最快,達(dá)76%,比高1.3個(gè)百分點(diǎn),建安房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用已越來(lái)越明顯。 二是房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)潛力大,前景可觀。我市房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步,投資還未形成規(guī)模。年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資

4、的比重只有5.1%,遠(yuǎn)低于全省17.5%的比重;今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重也只有5.7%,比全省15.8%的比重低了10.1個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到全省平均水平。另外,我市房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有形成規(guī)模,全市23家房地產(chǎn)企業(yè)中,除星星宏基外,其余均為小型投資企業(yè),且往往只有1-2個(gè)項(xiàng)目,周期只有兩年左右,相比而言,規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有39家,有32家。 三是在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下,我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。在國(guó)家銀根緊縮等政策的影響下,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市,這為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了活力。今年上半年,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資1.65億元,同比增長(zhǎng)65

5、.6%,增幅在全省列第三位,銷售面積也有小幅上漲,上半年銷售6.92萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13.4%,而全省銷售面積同比下降了4%。商品房銷售均價(jià)每平方米由1600元上漲到xx元,增長(zhǎng)25%,高于全省均價(jià)增幅6個(gè)百分點(diǎn)。 二、面臨的問(wèn)題 總體上看,我市房地產(chǎn)業(yè)在投資額、銷售面積等方面都保持了小幅上漲,但是與全省發(fā)展快的地方相比,我市房地產(chǎn)業(yè)投資水平有較大差距。當(dāng)前,制約我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因主要有兩個(gè)方面。 (一)宏觀政策的制約 今年xx月以來(lái),國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施,很大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 一是銀根緊縮。國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,禁止對(duì)查實(shí)具有囤地和囤房

6、行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款,銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模從嚴(yán)控制,以往貸款額度是以年度為單位劃定的,但現(xiàn)在銀行的貸款多是以季度或月份為單位確定放貸的額度,即使獲得了相關(guān)的審批手續(xù),也不一定有放貸指標(biāo),導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不能獲得銀行貸款。 二是個(gè)人房貸首付比例提高,資格審查更嚴(yán)。銀行規(guī)定,將第二套房貸款首付比例從以前的30%提高到40%,同時(shí),第二套房的貸款利率在標(biāo)準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%,這與先前銀行普遍采用的基準(zhǔn)利率下浮10%-15%的房貸實(shí)際利率相比,相當(dāng)于上調(diào)了20%-25%。此外,對(duì)個(gè)人貸款買房的,家庭月收入至少要超過(guò)月供的兩倍,而且要穩(wěn)定可持續(xù)。 三是部分相關(guān)收費(fèi)提高。除土地購(gòu)置款外,每

7、平方米住宅商品房分?jǐn)偟氖召M(fèi)為200元左右,中心城區(qū)更高。 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)業(yè)來(lái)自市場(chǎng)的影響因素有兩點(diǎn):一是成本上升較快,特別是材料成本與人工成本,均比上年增長(zhǎng)40%左右,超過(guò)了房?jī)r(jià)的增幅;二是購(gòu)房者觀望心理嚴(yán)重,銷售形勢(shì)嚴(yán)峻,資金周轉(zhuǎn)速度慢。如新城xx月份銷售額2060萬(wàn)元,xx月份下滑到1050萬(wàn)元。由于對(duì)市場(chǎng)前景的擔(dān)憂,房地產(chǎn)商普遍放慢了開發(fā)進(jìn)度。房地產(chǎn)價(jià)格上行有市場(chǎng)壓力,下行有成本壓力,處于徘徊趨穩(wěn)的階段(住宅商品房維持在1800元—2200元之間),房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率大幅下降,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回落的趨勢(shì)。我市最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新城,已完工的第三期計(jì)劃銷售580套,實(shí)

8、際銷售160套,銷售量不到計(jì)劃的三成,且主要集中在前4個(gè)月。由此可以看出,我市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。 三、幾點(diǎn)建議 在國(guó)家宏觀調(diào)控政策措施的影響下,我市建安房地產(chǎn)業(yè)既面臨開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市發(fā)展的機(jī)遇,又面臨融資難、買方主導(dǎo)、開發(fā)成本高等多重挑戰(zhàn),保持建安房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有重要意義。 (一)加快重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè) 分析來(lái)看,隨岳高速和高速公路等重點(diǎn)工程的投資拉動(dòng),對(duì)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用。要保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng),重點(diǎn)工程建設(shè)投資的拉動(dòng)支撐作用不可小視。目前,中部崛起、城市圈建設(shè)正在加緊推進(jìn),圈內(nèi)城市之間、城市與外界的對(duì)接正在加速,交通對(duì)接的步

9、伐將加快。我市道路基礎(chǔ)建設(shè)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),加快市級(jí)公路與高速公路、省道、國(guó)道的連接建設(shè)有很大的空間。 (二)加大對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度 鼓勵(lì)銀行重點(diǎn)支持開發(fā)10萬(wàn)平方米以上,具有一定規(guī)模、信譽(yù)良好、有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的企業(yè),引進(jìn)國(guó)內(nèi)品牌房地產(chǎn)企業(yè),在融資方面簡(jiǎn)化審批程序,優(yōu)先發(fā)放貸款指標(biāo)。同時(shí)限制開發(fā)在5萬(wàn)平方米以下的小型企業(yè),減少土地閑置率,提高銀行貸款指標(biāo)的使用率。研究適時(shí)進(jìn)一步提高住房公積金貸款額度,放寬還款年限,減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。 (三)擴(kuò)大購(gòu)房需求,刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng) 一是積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。根據(jù)我市的消費(fèi)水平和住房需求,建設(shè)以90平方米以下的中小戶型為主,同時(shí)落實(shí)國(guó)家關(guān)于

10、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地行政劃撥和稅收減免優(yōu)惠政策。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格,加強(qiáng)住房成本監(jiān)控,禁止亂攤和虛置成本,以刺激消費(fèi),排除購(gòu)房者的觀望心理。 二是大力培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)。對(duì)轉(zhuǎn)讓滿5年的自由住宅,要嚴(yán)格按照政策減免營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、契稅等,對(duì)房屋租賃要給予優(yōu)惠照顧,同時(shí)簡(jiǎn)化審批程序,推動(dòng)擁有兩套以上住房的家庭,將房屋引向消費(fèi)市場(chǎng),提高住房的使用效率。 (四)提高土地使用效益,支持產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 一是統(tǒng)一調(diào)控開發(fā)用地。建立房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲(chǔ)備制度,根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和市場(chǎng)需求,確定土地供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)區(qū)位,合理引導(dǎo)地價(jià)水平,降低開發(fā)成本。 二

11、是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈。加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,特別是建材市場(chǎng),培育1-2家全省乃至全國(guó)有名的建材批發(fā)市場(chǎng),保證房地產(chǎn)開發(fā)原材料的本地供應(yīng)能力,減少材料成本。 三是加強(qiáng)稅收方面的扶持。嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家關(guān)于二手房買賣、房屋租賃等方面的稅收優(yōu)惠,另外對(duì)于像星星宏基、冠南等規(guī)模大、信譽(yù)好、有長(zhǎng)期規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其土地增值稅可以按照銷售額的0.5%預(yù)征,等房屋銷售完畢后再行清算,以緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力,土地使用稅和耕地占用稅,可以先征后返的形式直接給予企業(yè)實(shí)惠。 (五)建立快捷的房地產(chǎn)信息預(yù)警機(jī)制 要建立和完善房地產(chǎn)指標(biāo)體系,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行測(cè)定、監(jiān)視、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和報(bào)告,準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)。 第 8 頁(yè) 共 8 頁(yè) 范文僅供參考 感謝瀏覽

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