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1、 浙江省嘉興市房地產(chǎn)市場分析報告 目 錄 一、2008年至2009年上半年嘉興市土地市場概況 （二）地價分析：均價持續(xù)下落，價格競爭缺乏活力 （三）區(qū)塊分布：集中于傳統(tǒng)中心城區(qū) 二、2008年至2009年上半年嘉興市土地市場解析 （一）政府態(tài)度：拯救、扶持、控制 （二）宏觀調(diào)控：保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) （三）資本市場：從資金鏈危機到流動性過剩 三、2009年下半年嘉興市土地市場走勢判斷 （一）通脹預(yù)期，泡沫再現(xiàn) （二）政府調(diào)控“冷”與“熱”，看好看空共存 （三）振蕩、重構(gòu)、發(fā)展——房產(chǎn)、土地“盆地”的出路 四、結(jié)語

2、 2008年-2009年上半年嘉興市土地市場分析報告 嘉興市位于長江三角洲南翼經(jīng)濟最發(fā)達的杭嘉湖平原，東鄰上海、蘇州，西接杭州、湖州，東南濱杭州灣，與舟山、寧波及紹興三市隔江相望，區(qū)位優(yōu)勢顯著。嘉興全市幅員面積5828平方公里，其中陸域3965平方公里，占總面積68%，占全省的3.79%；杭州灣海域、錢塘江河口面積1863平方公里；全市總?cè)丝?28.06萬人，占全省7.45%，平均每平方公里827人，人口密度高出全省近一倍，是浙江人口密度最高、人均擁有土地資源最少的市。 表1 嘉興市土地利用現(xiàn)狀分類面積表 單位：公頃 利用類型 面積 % 土地總面積

3、 396479 100 耕 地 219412 55.34 園 地 48969 12.35 林 地 5182 1.31 居民點及工礦地 54117 13.65 交通用地 12970 3.27 水 域 53961 13.61 未利用地 1868 0.47 盡管作為浙江房地產(chǎn)市場的“盆地”或“洼地”，然而無異于幾年前縱橫全國的房產(chǎn)熱浪，嘉興市房產(chǎn)行業(yè)的火熱態(tài)勢也燃起了土地市場的高溫。土地交易作為衡量地產(chǎn)市場的重要標(biāo)尺之一，不僅反映房產(chǎn)開發(fā)商的信心，也反映了政府土地供應(yīng)信心，關(guān)乎未來房產(chǎn)市場的土地供應(yīng)問題。2008金融風(fēng)暴的洗

4、禮終于讓土地市場得以暫時的安靜和冷卻，理性回歸成味后危機時代的重要話題。顯然，危機不僅意味著危險，同時也為房產(chǎn)行業(yè)、土地市場帶來了產(chǎn)業(yè)重組、資源整合的重要機遇。2009年上半年，隨著救市政策的發(fā)力，我國一些主要城市的房產(chǎn)市場迎來了新的轉(zhuǎn)機，開發(fā)商緊繃的資金鏈得以松緩，房產(chǎn)市場信心回升，土地市場也開始走出冰冷的寒冬。 一. 2008年至2009年上半年嘉興市土地市場概況 市場概況：市場尚未回暖，謹(jǐn)慎理性投資 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年全年嘉興市共成交經(jīng)營性房地產(chǎn)土地18宗，完成交易金額7.55億元，總成交面積為44.39萬平方米。與07年68宗成交量、151.86萬平方米成交面積和30.06

5、億元的成交金額相比，在成交數(shù)量上減少了73.53%，成交土地面積減少70.77%，成交金額降了74.88%。08年土地市場基本指標(biāo)無一例外地超過70%的大幅下降，毫無疑問地昭示了2008年嘉興市土地市場的嚴(yán)重萎縮。07年的土地均價為1979.56元/平方米，相對于此，08年1700.72元/平方米的土地均價也下降了14.09%。 表2 嘉興市2007-2009上半年土地交易情況 時間 土地宗數(shù) 土地面積 成交金額 2007 68 1518608方 300618萬 2008 18 443930方 75500萬 2009上半 5 150214方 24491萬 2

6、009年上半年，嘉興市共成交經(jīng)營性房地產(chǎn)土地5宗，共完成交易金額2.45億元，總成交面積15.02萬平方米，成交均價為1630.47元/平方米。顯然，2007年持續(xù)的土地市場火爆走勢在2008年年初戛然而止，金融危機在大范圍的全面爆發(fā)讓嘉興市房地產(chǎn)市場深受影響，土地交易由熱轉(zhuǎn)冷。據(jù)統(tǒng)計，嘉興市全年實際成交量只完成年計劃土地供應(yīng)的63%。而2009年上半年也并不樂觀，延續(xù)了08年的頹勢。 看2008年的土地交易數(shù)據(jù)，上半年10宗土地交易雖在數(shù)量上略勝于下半年的8宗成交量，然而，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到，下半年少量的幾宗交易卻完成了5.29億元的成交金額，占全年成交金額的70%之多。相應(yīng)的，成交土地面

7、積也大大提高，33.72萬平方米的成交面積占全年的75.95%。盡管土地市場的變動未能在數(shù)量上有明顯的體現(xiàn)，但是在成交土地面積和成交金額上的增量提升，仍很大程度可以反映下半年土地市場信心的初步回升。半年的低迷態(tài)勢帶來的行業(yè)洗牌和市場整合，政府一系列救市政策的發(fā)力，盡管沒有最終改變08年全年的市場縮水甚至是萎縮的狀態(tài)，但仍在后半年的土地交易市場讓人看到了一絲轉(zhuǎn)機。09年上半年5宗的成交宗數(shù)顯然并不能讓人滿意，在不甚明朗的整體氛圍之下，土地市場保持著謹(jǐn)慎的理性態(tài)度。 從土地用途上來看，08年成交的土地交易中，純住宅用地2宗；商業(yè)住宅綜合用地6宗，占土地成交總數(shù)的1/3；商業(yè)用地10宗，占了一大半

8、，是08年嘉興市成交土地的主要去向。09年上半年5宗土地交易中，有4宗為商業(yè)用地，占了絕大多數(shù)。而在2007年同期，純住宅用地為4宗，商業(yè)住宅綜合用地28宗，商業(yè)用地36宗，占了52.94%。查看2007年整年的成交數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，嘉興市土地市場從07年下半年就開始出現(xiàn)了縮水的跡象。在2007年成交的28宗商住綜合用地中，上半年成交19宗，而下半年只成交了9宗；下半年商業(yè)用地的劃地比例同樣明顯下降，為11宗，而上半年的數(shù)據(jù)為25宗。 此外，在嘉興市2007年土地成交數(shù)據(jù)中，大量公建用地用途成交宗數(shù)也成為區(qū)別于2008年和09年上半年土地市場的一個特征。據(jù)統(tǒng)計，2007年嘉興市土地市場完成了1

9、5宗公建用地的交易，而在此后的1年半時間內(nèi)，出讓為公建用地的土地宗數(shù)為1宗。 據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年上半年，全國流標(biāo)、流拍的土地達到出讓總數(shù)的10%，上半年全國土地供應(yīng)總量比2007年同期減少25.27%。其中北京市上半年共出讓住宅土地676.5萬平方米，僅相當(dāng)于全年供地計劃的1/3。此外，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。以上海為例，2008年前11個月流標(biāo)的住宅用地比例高達38%。各大重要城市頻繁的土地流標(biāo)打擊了市場信心，觀望氣氛加重。 盡管09年局部地區(qū)的高價土地拍賣

10、帶來了土地市場能否升溫的疑問，然而國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院對于2009年第一和第二季度的地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果顯示，全國一季度商住用地地價與2008年底水平相比全面下降，第二季度地價同比仍在下降和基本保持不變的還會占大多數(shù)，上漲幅度較大的現(xiàn)象僅在個別城市發(fā)生。市場土地存量充足現(xiàn)狀并為改變，政府對于土地市場和房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也遠未結(jié)束。 （二）地價分析：均價持續(xù)下落，價格競爭缺乏活力 2008年嘉興市18宗商業(yè)土地的成交均價為1700.72元/平方米，相對于07年的土地均價1979.56元/平方米，下降了14.09%。2009年上半年成交均價為1630.47元/平方米，同比下降4.13%，降幅略

11、微收窄，卻仍無回天之力。 圖1 2007—2009年上半年嘉興市土地市場成交均價走勢 從交易總額上來看，2008年嘉興市中心城區(qū)的土地交易共計6.11億元，占總成交金額7.55億元的80.96%；09年上半年的土地市場答卷中，所有成交土地都位于中心城區(qū)。08年淮南礦業(yè)新地產(chǎn)投資發(fā)展責(zé)任有限公司以3.79億元拍下的富潤路東側(cè)、文賢路南側(cè)19.43萬平方米土地，09年嘉興創(chuàng)新園1.16億元的大額成交交易，在頗為冷清的市場氛圍下尤其引人矚目。相較于此，在2007年的土地交易市場，單宗土地交易過億的數(shù)量為9宗。在習(xí)慣“地王”和“天價”的土地市場上，近一年半以來嘉興市的土地成交現(xiàn)場只可謂門可羅雀

12、。 相較于2007年干勁十足的拿地沖動，開發(fā)商們顯然更為深思熟慮。2007年，參與同一塊土地競價拍賣的企業(yè)有本地老牌開發(fā)商企業(yè)、外來新興企業(yè)等，商業(yè)用地交易企業(yè)包括食品、絲綢、汽車、醫(yī)院等各個行業(yè)。競爭是市場經(jīng)濟的生命源泉，而失去了價格競爭的交易，會讓一個市場失去了生存的活力和信心。，作為浙江省房產(chǎn)行業(yè)的“盆地”，也是土地市場的“盆地”，2008年至2009年上半年的嘉興市土地交易市場，更是真正意義地第一次陷入了“盆地”谷底。 （三）區(qū)塊分布：集中于傳統(tǒng)中心城區(qū) 嘉興市下設(shè)南湖區(qū)、秀洲區(qū)，轄嘉善、海鹽2個縣以及平湖、海寧、桐鄉(xiāng)3個市（縣級市），共有建制鎮(zhèn)53個、鄉(xiāng)1個、街道21 個、城市

13、社區(qū)（居委會）187個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)111個。其中南湖區(qū)有鎮(zhèn)5個、街道6個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)7 個；秀洲區(qū)有鎮(zhèn)5個、街道2個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)22個；嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有街道3個、社區(qū)居委會17個；嘉興港區(qū)有鎮(zhèn)1個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)11個；嘉善縣有鎮(zhèn)11個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)15個；平湖市有鎮(zhèn)6個、街道3個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)9 個；海寧市有鎮(zhèn)8個、街道4個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)22個；海鹽縣有鎮(zhèn)8個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)1個；桐鄉(xiāng)市有鎮(zhèn)9個、鄉(xiāng)1個、街道3個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)24個。 根據(jù)嘉興市2008年10月18日公布的市區(qū)基準(zhǔn)地價更新成果，嘉興市中心城區(qū)片土地按照區(qū)塊分為七級。 表3 嘉興市區(qū)片區(qū)基準(zhǔn)地價表 區(qū)域 片區(qū) 片區(qū)號 商業(yè)用地 基準(zhǔn)地價 住宅用

14、地 基準(zhǔn)地價 工業(yè)用地 基準(zhǔn)地價 中心城區(qū) 中心城區(qū)片 1-Ⅰ 4465 2480 650 1-Ⅱ 2790 2125 480 1-Ⅲ 1735 1450 360 1-Ⅳ 1130 815 320 1-Ⅴ 750 540 305 南湖區(qū) 余新鎮(zhèn)片 2-Ⅳ 1180 705 320 2-Ⅴ 750 540 305 2-Ⅵ 595 450 295 2-Ⅶ 470 380 290 大橋鎮(zhèn)片 3-Ⅳ 1130 690 320 3-Ⅴ 750 540 305 3-Ⅵ 595 450 2

15、95 3-Ⅶ 470 380 290 新豐鎮(zhèn)片 4-Ⅳ 1130 630 315 4-Ⅴ 750 540 305 4-Ⅵ 595 450 295 4-Ⅶ 470 380 290 七星鎮(zhèn)片 5-Ⅴ 750 540 305 5-Ⅵ 595 455 295 鳳橋鎮(zhèn)片 6-Ⅴ 615 490 310 6-Ⅵ 540 430 295 6-Ⅶ 470 380 290 6-Ⅷ 390 335 288 秀洲區(qū) 洪合鎮(zhèn)片 7-Ⅳ 1290 725 320 7-Ⅴ 750 540 305 7-Ⅵ

16、595 450 295 7-Ⅶ 470 380 290 王江涇鎮(zhèn)片 8-Ⅳ 1290 725 320 8-Ⅴ 750 540 305 8-Ⅵ 595 450 295 8-Ⅶ 470 380 290 8-Ⅷ 390 335 288 油車港鎮(zhèn)片 9-Ⅳ 1055 755 320 9-Ⅴ 750 540 305 9-Ⅵ 595 450 295 9-Ⅶ 470 380 290 王店鎮(zhèn)片 10-Ⅴ 1020 590 315 10-Ⅵ 665 465 300 10-Ⅶ 470 380 290

17、 10-Ⅷ 390 335 288 新塍鎮(zhèn)片 11-Ⅴ 905 560 315 11-Ⅵ 620 460 300 11-Ⅶ 470 380 290 11-Ⅷ 390 335 288 2008年成交的18宗商業(yè)土地共完成了達44.39萬平方米的土地交易。其中，除桐鄉(xiāng)市兩個建制鎮(zhèn)上完成的7313平方米土地交易，其他交易都分布在嘉興中心城區(qū)以及南湖區(qū)、秀洲區(qū)下屬的鎮(zhèn)片。其中，中心城區(qū)成交土地面積31.46萬平方米，加上南湖新區(qū)、秀洲新區(qū)成交的土地，共計41.55萬平方米，占總成交面積的93.58%。中心城區(qū)仍然是商業(yè)土地出讓的核心地帶。此外，在南湖區(qū)七星鎮(zhèn)、

18、大橋鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)，有少量面積的土地出讓。2009年上半年的成交更是全部集中于秀洲新區(qū)工業(yè)園區(qū)。 從2008年的交易金額上來看，毫無疑問也是在中心城區(qū)完成了最大金額的土地交易，共計6.11億元，占總成交金額7.55億元的80.96%。中心城區(qū)的8宗土地出讓記錄中，2008年8月淮南礦業(yè)新地產(chǎn)投資發(fā)展責(zé)任有限公司以3.79億元拍下的富潤路東側(cè)、文賢路南側(cè)19.43萬平方米土地的交易尤其引人矚目，成交均價為1950元/平方米。2007年，單宗土地交易過億的宗數(shù)為9宗，而在08年，過億交易金額的唯此一宗。 二、2008年至2009年上半年嘉興市土地市場解析 2008年，“流標(biāo)”幾乎成了替代于昔日“

19、地王”的土地市場關(guān)鍵詞?？藸柸鹬袊芯恐行脑?008年監(jiān)控的30個大中城市中，經(jīng)營性土地有248幅流標(biāo)或未成交，流標(biāo)率達到13%，其中，上半年的數(shù)據(jù)為8.6%，下半年上升至17.4%，退地風(fēng)潮也在全國蔓延。 據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%；全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.46，比去年同期回落8.13點。最壞的階段出現(xiàn)在2008年1月到8月間，北京、上海等重要城市紛紛報告房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負增長。而嘉興市2008年土地市場的整體形勢，不論從成交宗數(shù)、成交金額還是土地面

20、積上來看，降幅都超過了70%，出現(xiàn)土地流拍的情況，用“萎縮”一詞來形容市場的大縮水毫不為過。 2009年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積達到13644萬平方米，仍然保持著下降的趨勢，同比減少26.5%，但是降幅在逐步縮小。土地市場開始出現(xiàn)微弱的回暖信號，開發(fā)企業(yè)拿地信心恢復(fù)似乎值得期待。 （一）政府態(tài)度：拯救、扶持、控制 以豬肉價格的飆升為導(dǎo)火索，居民消費價格出現(xiàn)了始料未及的大幅度上漲，2007年經(jīng)濟運行的超高速開始讓世人感受到了過熱的壓力。為了防止經(jīng)濟發(fā)展過快過熱，“兩防”成為2008年年初政府工作的重點。當(dāng)火熱的中國經(jīng)濟遭遇來自華爾街的冷風(fēng)，前期宏觀調(diào)控成效與內(nèi)需縮減的夾

21、擊，2008年初，中國房地產(chǎn)市場和土地市場開始進入調(diào)整期。房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于傳統(tǒng)的供大于求的市場狀況不得不陡然逆轉(zhuǎn)，而很多樓盤又因為資金回收的壓力不得不倉促開工。 07年的瘋狂所帶來的擴大版開工面積、大量土地儲備以及開發(fā)成本激增的歷史問題，面臨2008年年初企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素，房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的緊張開始蔓延開來，讓所有與之牽連的人都惶惶不可終日。 這種情況延續(xù)到下半年，伴隨國內(nèi)經(jīng)濟的明顯下滑和促進內(nèi)需的急切需要，中央救市政策開始出臺。10月22日，國務(wù)院下發(fā)了五大類十四項房地產(chǎn)“救市”政策，其中包括相關(guān)住房稅費方面的減免，個人首次購買普通住房的金融支持等，

22、并提出地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。在中央政策出臺前后，各地方政府紛紛出臺相關(guān)政策。杭州市政府的房地產(chǎn)“二十四條《杭州市人民政府出臺若干意見促進杭州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展》與2008年10月13日正式出臺。 與周邊城市相比，嘉興市房地產(chǎn)市場是傳統(tǒng)的價格“盆地”，處于一個較低的價位段。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2007年一季度，嘉興市的商品住宅銷售平均價格為3815元/平方米，比杭州市場同期商品住宅銷售平均價格10193元/平方米足足低了6378元/平方米，即嘉興房價僅是杭州房價的37.43％。來自市統(tǒng)計局城調(diào)隊的房地產(chǎn)價格調(diào)查也顯示，2007年1至3季度，嘉興市房屋銷售價格累計上漲3.4

23、%，漲幅較上年同期提高僅0.5個百分點。同時，據(jù)銷售總額計算，2007年嘉興房屋均價每平方米上漲僅200多元。07年底的一系列國家調(diào)控政策實施后，嘉興也沒有如其他城市般出現(xiàn)“量減價降”的狀況，房價永遠四平八穩(wěn)。似乎不管這個世界有多瘋狂，在這一個角落，永遠保持著平靜而沉穩(wěn)的狀態(tài)。 然而，房產(chǎn)市場和土地市場在08年還是出現(xiàn)了“齊跌”狀況，盡管沒有能讓人跌破了眼鏡，觀望的態(tài)度和情緒卻充斥了整個市場，讓房產(chǎn)行業(yè)和土地市場一度萎靡不振。2008年8月，無法抵擋的全球危機加上傳統(tǒng)淡季和奧運月影響，嘉興市房產(chǎn)市場銷量銳減；而9月份，正應(yīng)是樓市銷售的傳統(tǒng)旺季，嘉興市房產(chǎn)價格卻出現(xiàn)了0.4%的微降，這也是20

24、08年初以來房價月環(huán)比首次出現(xiàn)下降。事實上，受房產(chǎn)市場濃重的觀望氛圍影響，各大開發(fā)商搞的變相促銷活動比比皆是。正如有說法說，開發(fā)商不會因為賣不出房子而降價，只會因為沒有錢而降價。然而，促銷和降價也未能拉動銷量的回升，截至08年9月底，嘉興市市區(qū)商品房銷售101.7萬平方米，同比下降了11%。 08年10月，商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大、最低首付比例調(diào)整、公積金貸款利率下調(diào)、住房交易稅費減免等“組合拳”的出臺，大大減緩了嘉興市民購房尤其是首次購房的資金壓力。“救市”政策在一定程度上刺激了市場剛性需求的釋放，然而整個樓市的回暖依然依靠于宏觀經(jīng)濟和市場前景態(tài)勢的回升。據(jù)統(tǒng)計，11月份，嘉興市區(qū)房

25、價較上月又下跌0.4%，同比上漲2.8%，漲幅較上月回落1.3個百分點。這是嘉興市房價連續(xù)3個月的環(huán)比下跌?！熬仁小蔽茨芸刂谱?008年9月起開始加速的價格回落。2008年年底，“第二套房”信貸放寬、營業(yè)稅減免等政策的出臺，房產(chǎn)新規(guī)的再次放松，具有更強可操作性的政策更是顯示了政府的扶持態(tài)度。 剛性需求集中釋放、寬松信貸政策、大量對經(jīng)濟提前復(fù)蘇和通脹到來抱有預(yù)期的市民為資產(chǎn)保值購房等因素的結(jié)合，終于讓嘉興市的房產(chǎn)行業(yè)同樣遞交了一份讓人頗為滿意的小陽春“答卷”。2009年上半年，嘉興市共成交各類商品房11197套，6月成交量突破3000套，達3177套，同比增長238%；普通住宅成交均價達每平

26、方米4994.88元，同比上漲327.61元，漲幅約7%。從2008年下半年的“急剎車”到09年上半年的“量價齊升”，政府政策的拯救和扶持是促使樓市短期“暴暖”的重要因素。 不過，顯然，房產(chǎn)市場的政策利好刺激的剛需、改善性需求抑或是投資性需求的爆發(fā)，并沒有迅速傳遞至土地市場。從嘉興市2009年上半年土地市場的交易來看，顯然，土地市場并沒有跟隨房產(chǎn)市場驟然升溫，更沒有出現(xiàn)某些媒體所預(yù)言的“搶購潮”。除了表明目前土地市場仍然保持著較為保守的心態(tài)，以及房產(chǎn)商手中的充分存量土地的事實，更為重要的是，房產(chǎn)市場的震蕩和調(diào)整并未結(jié)束，政府加大土地供應(yīng)，控制囤地等投機行為，防止房產(chǎn)市場的泡沫再度積累真是這個

27、階段所必須履行的基本宗旨。 （二）宏觀調(diào)控：保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)與金融信貸千絲萬縷的關(guān)系，讓整個行業(yè)與目前的貨幣政策和信貸政策緊密關(guān)聯(lián)。國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的下行，以及以次帶來的貨幣、信貸調(diào)整，正是造成2008年房產(chǎn)市場、土地市場整體轉(zhuǎn)淡、動蕩不安的根本原因。 美國華爾街金融風(fēng)暴的波及讓2008年下半年中國出口貿(mào)易形勢急轉(zhuǎn)直下，經(jīng)濟從過熱走向平穩(wěn)，繼而發(fā)生下滑，CPI增幅在11月只有2.4%，回到了兩年前的水平。面對不可避免的經(jīng)濟衰退，“保增長”被提上中央行動議程。2008年8月7日，央行放松商業(yè)銀行信貸規(guī)模。9月下調(diào)1年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點；10月17日國務(wù)院常務(wù)會

28、議指出，將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策，盡快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長(即“保增長”)；11月出臺4萬億元投資計劃、擴大內(nèi)需四項實施措施，把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟工作的首要任務(wù)。然而，從10月到年底的一系列“救市”政策仍然回天無力，2008年的房產(chǎn)、土地市場整體黯淡無法扭轉(zhuǎn)。 09年的宏觀調(diào)控仍然保持了同樣的基調(diào)，延續(xù)了進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制,合理擴大信貸規(guī)模，寬松的信貸政策最終形成7.37億元天量信貸數(shù)據(jù)。2009年7月15日，央行公布了我國2009年上半年金融數(shù)據(jù)，外匯儲備增長加快并首次突破2萬

29、億美元，廣義貨幣供應(yīng)量增速再次沖刺到28％的歷史高位，而反映經(jīng)濟活躍程度的狹義貨幣供應(yīng)量（Ｍ1）同比增幅也達到了24．79％。6月份主要反映住房按揭貸款的居民中長期消費性貸款增長1800多億元,而在去年11月份這一數(shù)據(jù)曾一度萎縮至40多億元。 金融數(shù)據(jù)反映了我國經(jīng)濟的回升，然而也正在考驗著我國政府的宏觀調(diào)控能力。在保增長的基本思路之下，控制物價上行風(fēng)險，控制信貸風(fēng)險，將政策指向從“量”轉(zhuǎn)為“質(zhì)”，是目前需要審慎選擇和思考的問題。同樣，在房貸領(lǐng)域，保證房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇與抑制房產(chǎn)泡沫再起，也是考驗政府宏觀調(diào)控能力的關(guān)鍵。央行認(rèn)為，09年是政府宏觀調(diào)控最難的一年，實不為過。 （三）資本市場：從資

30、金鏈危機到流動性過剩 2008年，房地產(chǎn)企業(yè)遇到的最大問題，就是“錢從哪里來”的問題。隨著2008年上半年宏觀調(diào)控的影響，多家房地產(chǎn)上市公司通過股市融資的渠道也日愈艱難。07年的房產(chǎn)熱潮中，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)都紛紛擴大開工面積、增加土地儲備，同時開發(fā)成本激增；從2008年年初開始，企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮、民間拆借成本上漲，房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張的問題開始顯現(xiàn)；到08年下半年，幾乎擴展成為了整個行業(yè)的危機。如恒大地產(chǎn)，過去一年里儲地量暴增8倍，而截至2009年1月，恒大未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元，除此外還向機構(gòu)投資者融得的10億美元資金。其實早在2008年9月，恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負債率

31、就高達95%以上。 面對2008年不斷下降的商品房銷量，商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積不斷呈增長趨勢上升，供過于求的市場失衡最終導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂和爛尾樓的出現(xiàn)。2008年年底國務(wù)院常務(wù)會議提出，要加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。 寬松的信貸政策明顯地緩解了開發(fā)商資金鏈緊張的局面。據(jù)統(tǒng)計，2009年1月至5月，嘉興市市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源125.34億元，同比增長14.2%。其中，國內(nèi)貸款同比增長31.5%。 同樣的，個人住房貸款的利好政策不斷刺激剛需

32、、改善性需求和投資性需求的入市。人民銀行嘉興市中心支行統(tǒng)計顯示，截至5月末，2009年今年全市已新增個人住房貸款14.71億元。2009年上半年，嘉興市共成交各類商品房11197套，6月成交量突破3000套，達3177套，同比增長238%；普通住宅成交均價達每平方米4994.88元，同比上漲327.61元，漲幅約7%。小陽春逐漸發(fā)展成了大規(guī)模的量價齊升，房產(chǎn)去存量化讓提心吊膽的房產(chǎn)商們收回了一定資本，甚至出現(xiàn)了某些房產(chǎn)商疑似捂盤的現(xiàn)象。 三、2009年下半年嘉興市土地市場走勢判斷 （一）通脹預(yù)期，泡沫再現(xiàn) 銀行貸款放松解開了緊緊勒住房產(chǎn)商們脖子的那根繩索。從2008年開始的“寬松”政策，

33、政府與銀行對土地出讓金和開發(fā)貸款的延期收繳，緩解了許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，剛性需求、改善性需求在不斷促銷和降價的威逼利誘下急劇釋放，小陽春的暖意洋洋灑灑地遍布全國；從5月份開始，投資性需求入市，帶領(lǐng)房市沖向了瘋狂的巔峰。2009年4月，北京期房日均成交量沖到2007年以來的最高峰值；09的房市不顧業(yè)內(nèi)尚未全面回暖的警告，5月，部分樓盤價格飆漲至2007年底到2008年初的最高位。全國其他重要城市也紛紛呈現(xiàn)從“小陽春”轉(zhuǎn)型為“大陽春”的趨勢。隨著房價的上漲，剛性需求將會被再次拋棄，只剩下改善性和投資性的需求。持續(xù)高燒的房產(chǎn)市場讓開發(fā)商們紛紛捂盤，購房者的觀望態(tài)度也逐漸明朗開來，交易量的下跌帶來泡

34、沫的再次出現(xiàn)。 事實上，盡管CPI、PPI仍然在持續(xù)下降，但是關(guān)注經(jīng)濟的人們早已看到了另外一些不容忽視的問題。股市的直沖而上讓股民歡欣卻也不免讓人心悸；國際市場上，大宗商品的價格出現(xiàn)巨大反彈，大幅上漲的態(tài)勢令人驚訝；國內(nèi)成品油價格上調(diào)，國家發(fā)改委在近日的回應(yīng)中承認(rèn)國內(nèi)油價高于美國；有色金屬、鋼材等市場價格明顯上揚；我國生產(chǎn)資料價格逐漸抬頭；　美國金融危機爆發(fā)以來，美聯(lián)儲主要采取了兩個方面的貨幣政策：一是減息，二是對信貸市場投放流動性。3月，美聯(lián)儲宣布在之后幾個月內(nèi)收購3000億美元的長期美國國債。幾乎與此同時，日本、德國、英國的央行也都購入債券、增加金融市場的貨幣供應(yīng)，全球流動性泛濫。 再

35、看國內(nèi)，我國上半年新增貸款數(shù)額為7.37萬億元，貨幣信貸擴張速度已超過了計劃的一倍多。通脹預(yù)期帶來的投資客重新入市，各種炒房團的存在釋放了中端、低端住宅市場。5月份美元又一次較大幅度的貶值，更是吸引了境外投資客的回歸，促成上海5月上月環(huán)比增長近七成的二手豪宅成交量。 09年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格除環(huán)比上漲0.8%外,同比也上漲0.2%,這是08年12月以來房價首度出現(xiàn)同比上漲。房產(chǎn)市場的止跌回升迅速地反映至土地市場。截止2009年7月9日，嘉興市土地市場已經(jīng)完成23宗經(jīng)營性土地交易，比去年同期增長了52.17%。從全國范圍看，2009年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積

36、13644萬平米，同比減少26.5%，降幅在逐步縮小。 （二）政府調(diào)控“冷”與“熱”，看好看空共存 土地市場、房地產(chǎn)業(yè)與中國宏觀經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)。2008年，金融危機的不期而遇、貿(mào)易順差加大、人民幣升值、國內(nèi)高通脹等的風(fēng)險使我國經(jīng)濟道路顛簸不已，房地產(chǎn)業(yè)和土地市場也遭遇寒流。全球經(jīng)濟危機的擴散增加了我國整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展的不確定性，當(dāng)前局勢下引發(fā)出臺的國際國內(nèi)貨幣金融政策更讓局勢蒙上了一片迷霧；另一方面，在將近一年的時間里，我國房產(chǎn)行業(yè)便走過了大半個躺著的S形，房產(chǎn)行業(yè)大起大落的大幅振蕩無法避免地帶來了行業(yè)洗牌和資產(chǎn)整合，同樣意味著產(chǎn)業(yè)調(diào)整契機的到來。 毫無疑問，2008帶來的陰暗讓擴大內(nèi)

37、需成為2009年保持中國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的必然選擇，擴大投資，增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此拉動國內(nèi)需求已經(jīng)成為中央目前工作的重點。從08年11月“十項措施”的第十條“加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度”，擴大信貸規(guī)模，到國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》再到2010年底預(yù)計投資4萬億元與投資工程建設(shè)，無一不是振興房產(chǎn)和土地市場的利好消息。 事實上，人們還未從房價下降、不計血本地給房市下猛藥的階段清醒過來，現(xiàn)在的房價已經(jīng)是日日新地在飛漲了。據(jù)宜居城市網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，2009年上半年，嘉興市共成交各類商品房11197套，6月成交量突破3000套，達3177套，比增長238%；普通住宅成交均價達每平方米

38、4994.88元，同比上漲327.61元，漲幅約7%，讓向來以安靜著稱的嘉興房產(chǎn)也熱鬧了一回?！邦嶔ず蟮寞偪瘛背蔀槟壳皹鞘械淖罴研稳?，究竟是回暖還是過熱的虛假瘋狂，或者在這場狂歡的背后，隱藏著更為艱辛的冷冬，是目前的房產(chǎn)市場和土地市場上最為人所關(guān)注的話題。 2009年1月至6月，嘉興市成交的各類商品房中，每平方米單價在3000元至4000元的銷售面積逐月遞減，而每平方米單價在4000至5000元的則有所增長，顯示了不少改善型購房者、投資性投放者的入市。6月，嘉興市區(qū)普通商品住宅的成交均價已達每平方米4994.88元，幾乎可以完全天平09年初開發(fā)商讓利促銷時留出的價格空間。當(dāng)然，市場上對于房產(chǎn)

39、09年下半年走勢的看法并非清一色的樂觀。投資性購房群體的深入排擠了普通置業(yè)者，“好戲不長”成為一部分較為消極的市場觀察者的看法，看好和看空同時并存。 短期內(nèi)反復(fù)的市場變化讓人提高了警惕。近日，杭州首先放出了收緊二套房貸，首付4成，基準(zhǔn)利率上浮10%的消息，在省內(nèi)掀起了軒然大波。業(yè)內(nèi)討論，杭州可售房源的下降是促成此項政策的一個主要目的，因此，杭州出臺的這則規(guī)定，被認(rèn)為不能代表新一輪的房市收緊。值得關(guān)注的是，上海也開始發(fā)出了類似的聲音：上海銀監(jiān)局于4月下旬向滬上銀行發(fā)文，明確要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行此前國務(wù)院、央行、銀監(jiān)會等公布的有關(guān)首付款比例和利率的相關(guān)規(guī)定，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住

40、房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)的增加而提高。同時，世界銀行《2009全球發(fā)展金融》也向我們提出了預(yù)警融資入樓市的行為；業(yè)內(nèi)關(guān)于通貨膨脹的上升和貨幣政策轉(zhuǎn)向緊縮是市場在未來面臨的主要風(fēng)險的警告也此起彼伏。從目前來看，支撐房價上漲的一切都處于懸而未決的狀態(tài)，房價拐點在2009年下半年的出現(xiàn)也并非沒有可能。不論是開發(fā)商、購房者，或者是政府部門，都仍需謹(jǐn)慎、理智。無法否認(rèn)，政府在面對房產(chǎn)行業(yè)和土地市場越演越烈的火爆場面，必須該出手時就出手。 （三）振蕩、重構(gòu)、發(fā)展——房產(chǎn)、土地“盆地”的出路 嘉興成為浙江省的“房市盆地”由來已久。嘉興房產(chǎn)市場從上世紀(jì)90年代初開始起步

41、，到90年代末，就已經(jīng)形成了明顯的“房市盆地”。與周邊城市相比，嘉興市房地產(chǎn)價格、土地價格都處于低位。盡管從2002年開始，嘉興的房市價格開始出現(xiàn)連續(xù)的上漲，但是僅僅一年，“盆地”現(xiàn)象再度形成。 “盆地”現(xiàn)象的形成需要從嘉興市的整體經(jīng)濟發(fā)展歷史尋找原因。在房地產(chǎn)行業(yè)起步的初始，嘉興市就遭到了迅猛發(fā)展的南方軍團的猛烈夾擊。傳統(tǒng)經(jīng)營機制的牽絆讓嘉興市房產(chǎn)行業(yè)沒能順利地大規(guī)模發(fā)展起來，反而在最困難時期，全市國有、集體企業(yè)的虧損面高達60％。2002年國民經(jīng)濟的回升在房產(chǎn)上投射了美麗的影像，然而好景不長，2005年下半年開始，能源、土地、資金等多種要素再次制約了嘉興經(jīng)濟發(fā)展速度，“房市盆地”再度凸顯

42、。 除了與整體經(jīng)濟形勢密不可分的關(guān)系，市民經(jīng)濟收入、房產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)與策略問題，都是嘉興市“房產(chǎn)盆地”的成因。 嘉興的“房市盆地”保證了當(dāng)?shù)氐土木幼r格和生活成本，也日益吸引著炒房團和投資性購房者的目光。不難看到，只要嘉興房市有一點點與周邊城市靠攏的跡象，就存在收益的可能。在房產(chǎn)投資熱望攀升的時節(jié)，警惕房市的“虛高泡沫”，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價以及5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的二手房征收全額營業(yè)稅等規(guī)定，以保證嘉興市房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展尤其重要。 然而，除了保證健康，最重要的是實現(xiàn)房產(chǎn)行業(yè)真正意義上的發(fā)展。既要通過城

43、市發(fā)展規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，又要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)整結(jié)構(gòu)、促進商品房的供求平衡，以需求拉動市場。在價格“盆地”的深層，隱藏的是嘉興市房地產(chǎn)市場質(zhì)量、環(huán)境和品牌的“盆地”。據(jù)2007年有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，嘉興全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有法人單位351家，其中具有一級資質(zhì)的企業(yè)1家，二級資質(zhì)企業(yè)有3家，一、二級資質(zhì)企業(yè)占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比重僅為1.1％。這在全省的次序是倒數(shù)第二。低水平、低資質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)商帶來最常見的結(jié)果就是，打一槍換一個地方，做一個樓盤改一個名號，虛炒概念，粗制濫造甚至偷工減料。 對于此，2008-2009樓市的振蕩不能不說是一個福音。多數(shù)品質(zhì)“低劣”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭

44、中被一一淘汰。面對目前的行業(yè)形勢，在品質(zhì)上做足功夫，力爭在房市上行的空間中獲取更大的收益，成為目前仍然活躍在嘉興房地產(chǎn)市場上的“佼佼者”們共同的想法。1月至6月的成交數(shù)據(jù)肯定了這樣的行為，單價在每平3000元至4000元的的樓盤銷售量逐月遞減，而每平單價在4000至5000元的樓盤則有所增長。改善性需求和投資性需求刺激著目前的嘉興房產(chǎn)市場，開發(fā)商們在品質(zhì)提升上嘗到了甜頭。09年前半年成交均價緊靠5000元/平方，6月前半月嘉興市區(qū)成交高達1569套，而交易均價也升至5040元/平方米，這似乎也讓人看到了房產(chǎn)價格“盆地”的出路。 盡管09前半年的樂觀數(shù)據(jù)讓人歡欣鼓舞，然而事實上，房地產(chǎn)開發(fā)投資

45、卻同比下降了8.3%。不論從土地購置、完成開發(fā)面積和新開工面積上來看，開發(fā)商仍然沒擺脫謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度，這與我國其他重要城市火爆的土地市場仍然存在區(qū)別。保持冷靜的全局觀，從產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展和企業(yè)戰(zhàn)略入手，考量投資開發(fā)的策略，保證投資開發(fā)質(zhì)量，正是目前嘉興市房地產(chǎn)商需要完成的使命。 結(jié)語 在2009年上半年樓市交易回暖，房價止跌回升的大環(huán)境下，如何保持房產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展勢頭，提升房產(chǎn)品質(zhì)、品味，充分利用“盆地”優(yōu)勢，推動嘉興市房地產(chǎn)行業(yè)、土地市場的長期發(fā)展，是擺在相關(guān)人士面前的一個重要課題。地方政府在面對國際金融形勢突變，國內(nèi)“冷”“熱”變幻的市場中，保持前瞻性和迅速反應(yīng)地頭腦。2008的黯淡已然過去，2009下半年能否維持住清醒理智和穩(wěn)定發(fā)展？2009下半年的圖景正在徐徐展開……