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1、明明白白簽合同 誠實守信事業(yè)夢,合同實務中要注意的基本問題 主講：羅石,,一、合同常識要知道 二、簽訂合同要自仔細 三、預防合同風險與陷阱 四、簽約后自救維權 五、簽訂購房合同有技巧 六、簽訂個人借款合同有講究 七、誠實守信事業(yè)夢,一、合同常識要知道,口頭約定容易誤會 合同廣泛存在生產(chǎn)生活中，無處不在 空口無憑 合同證據(jù) 案例：蓋房五間,,簽訂合同首先要合法 內(nèi)容不同 法律依據(jù)就不同 合法（國家法律法規(guī)和地方法規(guī))： 主體合法 “ 適格” 內(nèi)容合法 （標的、質量、數(shù)量）法律禁止物品：毒品 槍支 淫穢物品 行為：賭博 詐騙 形式合法 勞動合同必須是書面形式 程序合法 訂立、變更、解除、登記備案,

2、,簽訂合同也要講資格 首先明白是與誰簽訂合同 “誰簽誰是當事人？” 1 審查合同對方當事人的資格 公民的合同能力 法人的合同能力 2 審驗簽約人的資格 法人：法人代表 法定代表,,超范圍簽約不一定無效 民法通則42“企業(yè)法人應當在核準登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事活動” 合同法未對法人的合同能力與經(jīng)營范圍作聯(lián)系性的禁制規(guī)定,,非法人單位也可以簽訂合同 合同主體：法人、公民和其他時候組織,,怕對方“賴賬”就用書面形式 口頭形式 書面形式 其他形式 推定形式（房屋租賃） 默示形式（商品試用）,,書面合同不僅僅是合同書 1 合同書 合同示范文本和合同參考文本 除了一般合同文本外：格式合同、表格合同、合同憑證、

3、合同確認書 2 載有合同內(nèi)容的信件 3 數(shù)據(jù)電文 郵件、電傳、傳真,,主要條款不能漏 1 當事人的名稱或者姓名和住所 2 標的 3數(shù)量 4質量 5價款或者報酬 6 履行期限、地點和方式 7 違約責任 8 解決爭議的辦法,,合同成立要經(jīng)對方“回應” 訂立合同一般要有一個協(xié)商過程 邀約承諾 再邀約再承諾 討價還價,,委托他人簽約要謹慎 實踐中 情況比較復雜 1 沒有經(jīng)過委托 2 代理權限超越 3 代理權消失 4 自己代理 5 雙方代理 6 惡意串通,二、簽訂合同要自仔細,合同名稱不要張冠李戴 不同種類的合同 其性質不一樣 糾紛的解決也不同 例如：加工承攬合同,,文字表述不能模棱兩可 白紙黑字 和平

4、時說話不一樣 1 “還欠款2萬元” “中國隊大勝美國隊” “中國隊大敗美國隊” “方便”一詞 “低頭族” “導盲人”“工作剩女”內(nèi)卷化” 2 “價格隨行就市”,,邀約與邀約邀請不是一回事 邀約 發(fā)價或者發(fā)盤 討論 邀約邀請 希望他人向自己發(fā)出邀約的意思表示 建議 如：招標公告招股說明書等,,定金與訂金大相徑庭 訂金：通常被認為預付款，不具有擔保功能。 定金：具有證明合同成立、保證合同履行的作用,,違約金和賠償金莫混淆 違約金：指不履行或者不完全履行合同義務的違約方按照合同約定，支付給非違約方一定數(shù)量的金錢 賠償金：合同當事人由于不履行合同或者履行合同義務不符合約定，給對方造成財產(chǎn)上的損失時，由

5、違約方賠償一定數(shù)量的金錢 案例：大棗紙箱合同 法官釋明 司法實踐,,訴訟和仲裁只能二選一 仲裁：仲裁部實行級別管轄和地域管轄 省時、省力、程序靈活 費用高 2 1352 800 訴訟：程序規(guī)范 時間較長 費用低 還可申請減交、緩交、免交,,預約與本約有區(qū)別 預約：指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同 本約：將來應當訂立的合同，則稱本約 案例：房屋銷售中,,締約過失責任與違約責任要細分 締約過失責任：針對未成立或者無效的合同 造成損失 違約責任：針對已經(jīng)成立有效的合同 不一定造成損失,三、預防合同風險與陷阱,提防免責條款讓你“栽跟頭” 格式合同 三思后行 案例：銀行密碼 停車場 保險合同,

6、,小心掉入合同陷阱 審查合同條款 依法有據(jù)，據(jù)理力爭 巧妙識別“意外條款” 合理選擇非格式條款合同,,警惕對方利用合同空白處“耍花招” 及時劃掉空白處，人員齊后才簽字，盡量不出借合同原件 ，防止對方“做文章” 案例：房屋購買合同,,留心全包合同里的“貓膩” 裝修合同 旅游合同 婚慶合同 全包價購車合同 多個心眼，例出詳細清單,,“私了”要防“后遺癥” 交通事故 私了協(xié)議：內(nèi)容要明確，文字表述要具體，不要籠統(tǒng)含糊。如交通事故時間、地點、天氣、當事人姓名、聯(lián)系方式、機動車駕駛證、機動車號牌、保險憑證號、交通事故形態(tài)、碰撞部位、對損害賠償協(xié)商處理的內(nèi)容等，最后雙方簽字。賠償項目：醫(yī)藥費、護理費、營養(yǎng)

7、費、交通費、誤工費、殘疾賠償金、子女及老人的撫養(yǎng)贍養(yǎng)費、就是損害慰問金等協(xié)商項目及具體數(shù)額。保存票據(jù)。,,與業(yè)務員簽約要謹慎 1 業(yè)務員擅自以企業(yè)名義與他人簽訂合同 2 業(yè)務員超越權限與他人簽訂合同 3 業(yè)務員被除名后仍以企業(yè)名義與他人簽訂合同,,防范合同風險有對策 百密難免一疏漏 1 合同當事人缺乏必要的法律知識和專業(yè)技術知識 2 合同訂立階段的疏忽 3 合同債權人不行使權利 4 合同債權人疏于防范,,加強自我防范對策： 1 選擇合適的締約對象 2 關注對方的負債狀況 3 為債權設定擔保 4 合同中設立違約處理條款 5 不給對方以可乘之機,,警惕7種風險合同 十面埋伏 1 擅自轉包牟利 2

8、受利益誘惑不履行合同 3 當事人在數(shù)量上發(fā)生分歧 4 以質量有問題為借口拒付貨款 5 因人員變動不履行合同 6合同的履行期限、地點和方式上的風險 7 隱瞞終止履約的實情,四、簽約后自救維權,改合同要立字據(jù) 個別更改 ：直接更改 加蓋印章或者手印 條款更改：補充協(xié)議 案例：婚宴合同 汽車購買合同,,約定不明能補救 亡羊補牢 猶未為晚 1 質量要求不明確的 2 價款或者報酬不明確的 3 履行地點不明確的 4 履行期限不明確的 5 履行方式不明確的 6 履行費用的負擔不明確的,,因誤解簽約可申請撤銷 重大誤解 對涉及合同法律效果的重大事項存在認識上的顯著缺陷，其后果是使誤解者的利益受到重大損失，或者

9、達不到誤解者訂立合同的目的。 案例：房屋租賃中的間墻拆除 1年內(nèi)申請,,請求撤銷合同要“合撤” 合同法第54條規(guī)定： 1 因重大誤解訂立的合同 2 顯失公平的合同 3 因欺詐訂立的合同 4 受脅迫而訂立的合同 5 乘人之危而訂立的合同,,合同被撤銷該咋辦？ 1 返還財產(chǎn) 2 折價補償 3 賠償損失 4 追繳財產(chǎn),,學會行使抗辯權 智者千慮必有一失 積極拿起法律武器 1 同時履行抗辯權 2 后履行抗辯權 3 不安抗辯權,,行使代位權追討“三角債” 債權人怠于行使其到期債權，對債權人造成危害時，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權。 案例：種糧戶糧油批發(fā)部食品加工廠,,對方違約

10、要自救 1 要求對方繼續(xù)履行 2 采取補救措施 3 請求對方賠償損失 4 要求對方支付違約金 5 沒收對方的定金 6 讓違約方承擔其他責任形式 如加收利息,,對濫用不可抗力說“不” 不可抗力：自然現(xiàn)象 社會現(xiàn)象 案例：服裝銷售合同 延期 限制： 1 遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免責。 2 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應及時通知對方。 3 應當在合理期限內(nèi)提供證明。,五、簽訂購房合同有技巧,買房先看“五證”、“兩書” 五證：1銷售許可證 2國有土地使用權證 3建設用地規(guī)劃許可證 4建設工程規(guī)劃許可證 5建設工程施工許可證 兩書：1營業(yè)執(zhí)照（營業(yè)證書） 2房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書（資質證書

11、）如：二級及以下資質 25萬平方米以下建筑面積,,交納認購定金要謹慎 定金合同、買賣合同和抵押合同 簽訂認購書交定金簽訂認購合同交首期款 認購書往往成為開發(fā)商套住“購房者”的一種手段,,拒接合同中的“霸王條款” 商品房銷售分兩種：現(xiàn)房銷售 期房銷售 實踐中五個環(huán)節(jié)上容易出行霸王條款： 1 樓書上做夸大和虛假宣傳 2 在商品房買賣補充協(xié)議上限制消費者的權利 3 在商品房示范合同文本填寫增加購房人義務的條款 4 在商品房交付環(huán)節(jié)上，強加給購房人承擔合同外的義務 5 開發(fā)商將其應該承擔的風險轉嫁給購房人,,防范購房中的5個問題 5個容易發(fā)生糾紛的問題： 1 房屋產(chǎn)權證 2 交房時間和交付條件 3 房

12、屋面積（套內(nèi)使用面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積） 4 房屋質量 5 抵押問題,,留意合同中的10個問題 1 戶型朝向 2 土地使用年限 3 水電暖燃氣 4 稅費（契稅、印花稅、公共維修基金、交易手續(xù)費、權屬登記費等 5 車庫 6 前期物業(yè) 7 電梯 8 小區(qū)綠化 9 容積率 10社區(qū)規(guī)劃,,簽約時要約定“退路” 違約責任的約定注意事項： 1 違約事項 2 違約責任的承擔方式 3 損失的具體計算方法 4 退房的具體程序,,二手房買賣也要防范風險 1 出售“小產(chǎn)權”房合同無效 2 隱瞞房屋產(chǎn)權瑕疵 3 一房多賣被毀約 4 房屋太老貸款難 5 房屋漲價賣方反悔 6 簽訂“陰陽合同”

13、的風險 7 賣主“變卦”要求增加費用,,簽訂二手房合同應注意7個細節(jié) 1 確認房主真實身份 2 查詢房屋產(chǎn)權證和確認土地使用年限 3 清點附屬設施 4 標明付款及過戶時間 5 注明費用交接時間 6 戶籍遷移 7 明確雙方違約責任,六、簽訂個人借款合同有講究,基本條款一條都不能少 1 借款種類 2 幣種 3 借款用途 4 借款金額 5 借款利率 6 借款期限 7 還款方式 8 當事人雙方認為需要約定的其他事項,,打借條也有講究 借條在手 最好是銀行轉賬 借條法律上沒有明確規(guī)定怎么寫，實踐中：借款人姓名全稱，借款的用途、幣種、數(shù)額，還款的時間和方式，是否有利息等。簽名蓋章 ，注明日

14、期。 案例：“張某向王大媽借款6000元人民幣，以其母親的養(yǎng)老金存折作為抵押?！?“銀行存折詐騙”,,約定利息不能違規(guī) 1 利息條款要明確約定 2 約定的利率要合法 3 借款的利息不得預先在本金中扣除 4 約定償付逾期利息,,借款最好有保人 1 抵押 2 質押 3 保證,七、誠實守信事業(yè)夢,己所不欲 勿施于人 財富兩個排名：“利”、“義” 老福特：偉大的企業(yè)家不僅要提供好的產(chǎn)品和服務，還應該讓身邊的社會更加美好。 商業(yè)“必須流著道德的血液” 習主席：中國夢和美國夢是相同的 (通用的、普世的、主流的道德與價值）,,當我們拿花送給別人的時候，首先聞到花香的是自己；當我們抓起泥巴拋向別人的時候，首先弄臟的也是自己的手。 當我們用一個手指指向別人的時候，別忘了還有三個指頭指向我們自己。 公平公正、法治陽光、誠實守信的環(huán)境有賴于我們每個人身體力行！,謝謝大家！,祝福：如意吉祥 夢想成真！ 2013.6.19,