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1、明明白白簽合同 誠(chéng)實(shí)守信事業(yè)夢(mèng),合同實(shí)務(wù)中要注意的基本問(wèn)題 主講：羅石,,一、合同常識(shí)要知道 二、簽訂合同要自仔細(xì) 三、預(yù)防合同風(fēng)險(xiǎn)與陷阱 四、簽約后自救維權(quán) 五、簽訂購(gòu)房合同有技巧 六、簽訂個(gè)人借款合同有講究 七、誠(chéng)實(shí)守信事業(yè)夢(mèng),一、合同常識(shí)要知道,口頭約定容易誤會(huì) 合同廣泛存在生產(chǎn)生活中，無(wú)處不在 空口無(wú)憑 合同證據(jù) 案例：蓋房五間,,簽訂合同首先要合法 內(nèi)容不同 法律依據(jù)就不同 合法（國(guó)家法律法規(guī)和地方法規(guī))： 主體合法 “ 適格” 內(nèi)容合法 （標(biāo)的、質(zhì)量、數(shù)量）法律禁止物品：毒品 槍支 淫穢物品 行為：賭博 詐騙 形式合法 勞動(dòng)合同必須是書(shū)面形式 程序合法 訂立、變更、解除、登記備案,

2、,簽訂合同也要講資格 首先明白是與誰(shuí)簽訂合同 “誰(shuí)簽誰(shuí)是當(dāng)事人？” 1 審查合同對(duì)方當(dāng)事人的資格 公民的合同能力 法人的合同能力 2 審驗(yàn)簽約人的資格 法人：法人代表 法定代表,,超范圍簽約不一定無(wú)效 民法通則42“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事活動(dòng)” 合同法未對(duì)法人的合同能力與經(jīng)營(yíng)范圍作聯(lián)系性的禁制規(guī)定,,非法人單位也可以簽訂合同 合同主體：法人、公民和其他時(shí)候組織,,怕對(duì)方“賴(lài)賬”就用書(shū)面形式 口頭形式 書(shū)面形式 其他形式 推定形式（房屋租賃） 默示形式（商品試用）,,書(shū)面合同不僅僅是合同書(shū) 1 合同書(shū) 合同示范文本和合同參考文本 除了一般合同文本外：格式合同、表格合同、合同憑證、

3、合同確認(rèn)書(shū) 2 載有合同內(nèi)容的信件 3 數(shù)據(jù)電文 郵件、電傳、傳真,,主要條款不能漏 1 當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所 2 標(biāo)的 3數(shù)量 4質(zhì)量 5價(jià)款或者報(bào)酬 6 履行期限、地點(diǎn)和方式 7 違約責(zé)任 8 解決爭(zhēng)議的辦法,,合同成立要經(jīng)對(duì)方“回應(yīng)” 訂立合同一般要有一個(gè)協(xié)商過(guò)程 邀約承諾 再邀約再承諾 討價(jià)還價(jià),,委托他人簽約要謹(jǐn)慎 實(shí)踐中 情況比較復(fù)雜 1 沒(méi)有經(jīng)過(guò)委托 2 代理權(quán)限超越 3 代理權(quán)消失 4 自己代理 5 雙方代理 6 惡意串通,二、簽訂合同要自仔細(xì),合同名稱(chēng)不要張冠李戴 不同種類(lèi)的合同 其性質(zhì)不一樣 糾紛的解決也不同 例如：加工承攬合同,,文字表述不能模棱兩可 白紙黑字 和平

4、時(shí)說(shuō)話(huà)不一樣 1 “還欠款2萬(wàn)元” “中國(guó)隊(duì)大勝美國(guó)隊(duì)” “中國(guó)隊(duì)大敗美國(guó)隊(duì)” “方便”一詞 “低頭族” “導(dǎo)盲人”“工作剩女”內(nèi)卷化” 2 “價(jià)格隨行就市”,,邀約與邀約邀請(qǐng)不是一回事 邀約 發(fā)價(jià)或者發(fā)盤(pán) 討論 邀約邀請(qǐng) 希望他人向自己發(fā)出邀約的意思表示 建議 如：招標(biāo)公告招股說(shuō)明書(shū)等,,定金與訂金大相徑庭 訂金：通常被認(rèn)為預(yù)付款，不具有擔(dān)保功能。 定金：具有證明合同成立、保證合同履行的作用,,違約金和賠償金莫混淆 違約金：指不履行或者不完全履行合同義務(wù)的違約方按照合同約定，支付給非違約方一定數(shù)量的金錢(qián) 賠償金：合同當(dāng)事人由于不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成財(cái)產(chǎn)上的損失時(shí)，由

5、違約方賠償一定數(shù)量的金錢(qián) 案例：大棗紙箱合同 法官釋明 司法實(shí)踐,,訴訟和仲裁只能二選一 仲裁：仲裁部實(shí)行級(jí)別管轄和地域管轄 省時(shí)、省力、程序靈活 費(fèi)用高 2 1352 800 訴訟：程序規(guī)范 時(shí)間較長(zhǎng) 費(fèi)用低 還可申請(qǐng)減交、緩交、免交,,預(yù)約與本約有區(qū)別 預(yù)約：指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同 本約：將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同，則稱(chēng)本約 案例：房屋銷(xiāo)售中,,締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任要細(xì)分 締約過(guò)失責(zé)任：針對(duì)未成立或者無(wú)效的合同 造成損失 違約責(zé)任：針對(duì)已經(jīng)成立有效的合同 不一定造成損失,三、預(yù)防合同風(fēng)險(xiǎn)與陷阱,提防免責(zé)條款讓你“栽跟頭” 格式合同 三思后行 案例：銀行密碼 停車(chē)場(chǎng) 保險(xiǎn)合同,

6、,小心掉入合同陷阱 審查合同條款 依法有據(jù)，據(jù)理力爭(zhēng) 巧妙識(shí)別“意外條款” 合理選擇非格式條款合同,,警惕對(duì)方利用合同空白處“?；ㄕ小?及時(shí)劃掉空白處，人員齊后才簽字，盡量不出借合同原件 ，防止對(duì)方“做文章” 案例：房屋購(gòu)買(mǎi)合同,,留心全包合同里的“貓膩” 裝修合同 旅游合同 婚慶合同 全包價(jià)購(gòu)車(chē)合同 多個(gè)心眼，例出詳細(xì)清單,,“私了”要防“后遺癥” 交通事故 私了協(xié)議：內(nèi)容要明確，文字表述要具體，不要籠統(tǒng)含糊。如交通事故時(shí)間、地點(diǎn)、天氣、當(dāng)事人姓名、聯(lián)系方式、機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛證、機(jī)動(dòng)車(chē)號(hào)牌、保險(xiǎn)憑證號(hào)、交通事故形態(tài)、碰撞部位、對(duì)損害賠償協(xié)商處理的內(nèi)容等，最后雙方簽字。賠償項(xiàng)目：醫(yī)藥費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)

7、費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、殘疾賠償金、子女及老人的撫養(yǎng)贍養(yǎng)費(fèi)、就是損害慰問(wèn)金等協(xié)商項(xiàng)目及具體數(shù)額。保存票據(jù)。,,與業(yè)務(wù)員簽約要謹(jǐn)慎 1 業(yè)務(wù)員擅自以企業(yè)名義與他人簽訂合同 2 業(yè)務(wù)員超越權(quán)限與他人簽訂合同 3 業(yè)務(wù)員被除名后仍以企業(yè)名義與他人簽訂合同,,防范合同風(fēng)險(xiǎn)有對(duì)策 百密難免一疏漏 1 合同當(dāng)事人缺乏必要的法律知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí) 2 合同訂立階段的疏忽 3 合同債權(quán)人不行使權(quán)利 4 合同債權(quán)人疏于防范,,加強(qiáng)自我防范對(duì)策： 1 選擇合適的締約對(duì)象 2 關(guān)注對(duì)方的負(fù)債狀況 3 為債權(quán)設(shè)定擔(dān)保 4 合同中設(shè)立違約處理?xiàng)l款 5 不給對(duì)方以可乘之機(jī),,警惕7種風(fēng)險(xiǎn)合同 十面埋伏 1 擅自轉(zhuǎn)包牟利 2

8、受利益誘惑不履行合同 3 當(dāng)事人在數(shù)量上發(fā)生分歧 4 以質(zhì)量有問(wèn)題為借口拒付貨款 5 因人員變動(dòng)不履行合同 6合同的履行期限、地點(diǎn)和方式上的風(fēng)險(xiǎn) 7 隱瞞終止履約的實(shí)情,四、簽約后自救維權(quán),改合同要立字據(jù) 個(gè)別更改 ：直接更改 加蓋印章或者手印 條款更改：補(bǔ)充協(xié)議 案例：婚宴合同 汽車(chē)購(gòu)買(mǎi)合同,,約定不明能補(bǔ)救 亡羊補(bǔ)牢 猶未為晚 1 質(zhì)量要求不明確的 2 價(jià)款或者報(bào)酬不明確的 3 履行地點(diǎn)不明確的 4 履行期限不明確的 5 履行方式不明確的 6 履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的,,因誤解簽約可申請(qǐng)撤銷(xiāo) 重大誤解 對(duì)涉及合同法律效果的重大事項(xiàng)存在認(rèn)識(shí)上的顯著缺陷，其后果是使誤解者的利益受到重大損失，或者

9、達(dá)不到誤解者訂立合同的目的。 案例：房屋租賃中的間墻拆除 1年內(nèi)申請(qǐng),,請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同要“合撤” 合同法第54條規(guī)定： 1 因重大誤解訂立的合同 2 顯失公平的合同 3 因欺詐訂立的合同 4 受脅迫而訂立的合同 5 乘人之危而訂立的合同,,合同被撤銷(xiāo)該咋辦？ 1 返還財(cái)產(chǎn) 2 折價(jià)補(bǔ)償 3 賠償損失 4 追繳財(cái)產(chǎn),,學(xué)會(huì)行使抗辯權(quán) 智者千慮必有一失 積極拿起法律武器 1 同時(shí)履行抗辯權(quán) 2 后履行抗辯權(quán) 3 不安抗辯權(quán),,行使代位權(quán)追討“三角債” 債權(quán)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成危害時(shí)，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)。 案例：種糧戶(hù)糧油批發(fā)部食品加工廠,,對(duì)方違約

10、要自救 1 要求對(duì)方繼續(xù)履行 2 采取補(bǔ)救措施 3 請(qǐng)求對(duì)方賠償損失 4 要求對(duì)方支付違約金 5 沒(méi)收對(duì)方的定金 6 讓違約方承擔(dān)其他責(zé)任形式 如加收利息,,對(duì)濫用不可抗力說(shuō)“不” 不可抗力：自然現(xiàn)象 社會(huì)現(xiàn)象 案例：服裝銷(xiāo)售合同 延期 限制： 1 遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免責(zé)。 2 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方。 3 應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。,五、簽訂購(gòu)房合同有技巧,買(mǎi)房先看“五證”、“兩書(shū)” 五證：1銷(xiāo)售許可證 2國(guó)有土地使用權(quán)證 3建設(shè)用地規(guī)劃許可證 4建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5建設(shè)工程施工許可證 兩書(shū)：1營(yíng)業(yè)執(zhí)照（營(yíng)業(yè)證書(shū)） 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（資質(zhì)證書(shū)

11、）如：二級(jí)及以下資質(zhì) 25萬(wàn)平方米以下建筑面積,,交納認(rèn)購(gòu)定金要謹(jǐn)慎 定金合同、買(mǎi)賣(mài)合同和抵押合同 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)交定金簽訂認(rèn)購(gòu)合同交首期款 認(rèn)購(gòu)書(shū)往往成為開(kāi)發(fā)商套住“購(gòu)房者”的一種手段,,拒接合同中的“霸王條款” 商品房銷(xiāo)售分兩種：現(xiàn)房銷(xiāo)售 期房銷(xiāo)售 實(shí)踐中五個(gè)環(huán)節(jié)上容易出行霸王條款： 1 樓書(shū)上做夸大和虛假宣傳 2 在商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議上限制消費(fèi)者的權(quán)利 3 在商品房示范合同文本填寫(xiě)增加購(gòu)房人義務(wù)的條款 4 在商品房交付環(huán)節(jié)上，強(qiáng)加給購(gòu)房人承擔(dān)合同外的義務(wù) 5 開(kāi)發(fā)商將其應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人,,防范購(gòu)房中的5個(gè)問(wèn)題 5個(gè)容易發(fā)生糾紛的問(wèn)題： 1 房屋產(chǎn)權(quán)證 2 交房時(shí)間和交付條件 3 房

12、屋面積（套內(nèi)使用面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積） 4 房屋質(zhì)量 5 抵押?jiǎn)栴},,留意合同中的10個(gè)問(wèn)題 1 戶(hù)型朝向 2 土地使用年限 3 水電暖燃?xì)? 4 稅費(fèi)（契稅、印花稅、公共維修基金、交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)等 5 車(chē)庫(kù) 6 前期物業(yè) 7 電梯 8 小區(qū)綠化 9 容積率 10社區(qū)規(guī)劃,,簽約時(shí)要約定“退路” 違約責(zé)任的約定注意事項(xiàng)： 1 違約事項(xiàng) 2 違約責(zé)任的承擔(dān)方式 3 損失的具體計(jì)算方法 4 退房的具體程序,,二手房買(mǎi)賣(mài)也要防范風(fēng)險(xiǎn) 1 出售“小產(chǎn)權(quán)”房合同無(wú)效 2 隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵 3 一房多賣(mài)被毀約 4 房屋太老貸款難 5 房屋漲價(jià)賣(mài)方反悔 6 簽訂“陰陽(yáng)合同”

13、的風(fēng)險(xiǎn) 7 賣(mài)主“變卦”要求增加費(fèi)用,,簽訂二手房合同應(yīng)注意7個(gè)細(xì)節(jié) 1 確認(rèn)房主真實(shí)身份 2 查詢(xún)房屋產(chǎn)權(quán)證和確認(rèn)土地使用年限 3 清點(diǎn)附屬設(shè)施 4 標(biāo)明付款及過(guò)戶(hù)時(shí)間 5 注明費(fèi)用交接時(shí)間 6 戶(hù)籍遷移 7 明確雙方違約責(zé)任,六、簽訂個(gè)人借款合同有講究,基本條款一條都不能少 1 借款種類(lèi) 2 幣種 3 借款用途 4 借款金額 5 借款利率 6 借款期限 7 還款方式 8 當(dāng)事人雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng),,打借條也有講究 借條在手 最好是銀行轉(zhuǎn)賬 借條法律上沒(méi)有明確規(guī)定怎么寫(xiě)，實(shí)踐中：借款人姓名全稱(chēng)，借款的用途、幣種、數(shù)額，還款的時(shí)間和方式，是否有利息等。簽名蓋章 ，注明日

14、期。 案例：“張某向王大媽借款6000元人民幣，以其母親的養(yǎng)老金存折作為抵押。” “銀行存折詐騙”,,約定利息不能違規(guī) 1 利息條款要明確約定 2 約定的利率要合法 3 借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除 4 約定償付逾期利息,,借款最好有保人 1 抵押 2 質(zhì)押 3 保證,七、誠(chéng)實(shí)守信事業(yè)夢(mèng),己所不欲 勿施于人 財(cái)富兩個(gè)排名：“利”、“義” 老福特：偉大的企業(yè)家不僅要提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，還應(yīng)該讓身邊的社會(huì)更加美好。 商業(yè)“必須流著道德的血液” 習(xí)主席：中國(guó)夢(mèng)和美國(guó)夢(mèng)是相同的 (通用的、普世的、主流的道德與價(jià)值）,,當(dāng)我們拿花送給別人的時(shí)候，首先聞到花香的是自己；當(dāng)我們抓起泥巴拋向別人的時(shí)候，首先弄臟的也是自己的手。 當(dāng)我們用一個(gè)手指指向別人的時(shí)候，別忘了還有三個(gè)指頭指向我們自己。 公平公正、法治陽(yáng)光、誠(chéng)實(shí)守信的環(huán)境有賴(lài)于我們每個(gè)人身體力行！,謝謝大家！,祝福：如意吉祥 夢(mèng)想成真！ 2013.6.19,