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1、永 新 國 際 廣 場 招 商 計 劃 目 錄 第 三 部 分 租 金 測 算 第 一 部 分 項 目 自 身 分 析 n 項 目 立 地 條 件n 市 場 概 況 分 析n 項 目 SWOT分 析 第 二 部 分 商 業(yè) 定 位o 項 目 總 體 定 位n 項 目 總 體 定 位n 項 目 的 功 能 定 位n 項 目 目 標 客 戶 群 定 位o 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 定 位o 商 業(yè) 區(qū) 域 功 能 規(guī) 劃n 現(xiàn) 有 區(qū) 域 格 局 n 區(qū) 域 功 能 規(guī) 劃 定 位 前 言1. 集 團 第 一 個 項 目 ， 創(chuàng) 品 牌 形 象 永 新 國 際 廣 場 項 目 是 公 司 在 商 業(yè) 地 產(chǎn)

2、 領 域 的 第 一 個項 目 ， 存 在 商 業(yè) 為 塔 樓 銷 售 服 務 的 第 一 原 則 ， 招 商 的 好壞 直 接 影 響 到 項 目 推 介 和 整 體 品 質 。 因 此 ， 符 合 項 目 定位 和 目 標 客 戶 的 招 商 是 整 個 項 目 成 功 的 先 決 條 件 。 2. 根 據(jù) 行 業(yè) 先 進 經(jīng) 驗 ， 我 方 應 加 大 加 快 招 商 工 作 進 行 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項 目 一 般 會 采 用 先 招 商 后 建 設 的 方 式 ， 公司 已 經(jīng) 完 成 了 商 業(yè) 裙 樓 的 大 部 分 工 程 量 ， 因 此 應 當 加 大招 商 工 作 力 度 ，

3、 加 快 招 商 工 作 的 順 利 進 行 ， 實 現(xiàn) 快 速 完成 招 商 。 3.未 來 發(fā) 展 前 景 看 好 ， 需 加 大 招 商 投 入 永 新 國 際 廣 場 項 目 是 青 島 市 最 大 的 幾 個 單 體 商 業(yè) 項 目 之 一 ， 也是 目 前 嶗 山 區(qū) 最 大 的 商 業(yè) 項 目 。 嶗 山 區(qū) 作 為 青 島 市 的 新 興 商 圈 ，和 未 來 城 市 的 核 心 地 段 ， 現(xiàn) 狀 是 沒 有 形 成 濃 厚 的 商 業(yè) 氛 圍 ， 在 政府 的 規(guī) 劃 下 ， 未 來 3-5年 之 內(nèi) 成 為 青 島 市 級 商 圈 。 在 這 樣 的 大 環(huán) 境和 政 策

4、 支 持 下 ， 永 新 國 際 廣 場 作 為 嶗 山 區(qū) 的 地 標 性 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項 目 ，現(xiàn) 狀 是 具 有 挑 戰(zhàn) 性 的 ， 而 未 來 的 發(fā) 展 前 景 是 巨 大 的 。 因 此 在 招 商的 團 隊 和 資 金 投 入 上 ， 會 比 成 熟 商 圈 的 商 業(yè) 項 目 付 出 更 多 工 作 。 項 目 立 地 條 件 區(qū) 域 環(huán) 境 概 述 及 地 理 位 置 分 析l 本 案 嶗 山 中 央 商 務 區(qū) ， 緊 鄰 中 央 大 道 和 海 爾 路 CBD；l 項 目 周 邊 高 尚 住 宅 、 寫 字 樓 眾 多 ， 高 端 人 群 巨 多 ， 購 買 力 較

5、強 ；l 區(qū) 域 內(nèi) 沒 有 中 高 端 大 型 百 貨 商 場 ， 本 案 稀 缺 性 很 強 ；l 項 目 建 成 后 將 成 為 周 邊 居 民 及 附 近 上 班 族 的 主 要 購 物 場 所 ， 并 可吸 引 旅 游 和 度 假 人 群 。 項 目 立 地 條 件 交 通 網(wǎng) 絡 說 明 及 周 邊 配 套 介 紹l 項 目 周 邊 公 共 交 通 線 路 眾 多 達 10多條 ， 緊 鄰 未 來 地 鐵 ；l 出 行 方 便 ， 西 行 15分 鐘 到 達 市 中 心 ，北 行 15分 鐘 到 達 青 島 機 場 ， 東 行 20分 鐘 到 達 青 島 嶗 山 風 景 區(qū) ； 市

6、 場 概 況 分 析青 島 市 城 區(qū) 內(nèi) 主 要 商 圈 分 布l 東 部 商 圈 ： 高 端 百 貨 、 大 型 超 市 、 綜 合 商 業(yè) 項 目 、 精 品 店l 臺 東 商 圈 ： 購 物 中 心 、 沿 街 商 鋪 、 大 型 超 市l(wèi) 中 山 路 商 圈 ： 百 貨 商 場 、 精 品 沿 街 商 鋪l 李 村 商 圈 ： 城 鄉(xiāng) 結 合 部 、 綜 合 性 百 貨 商 場 、 沿 街 店 鋪l 嶗 山 商 圈 ： 新 興 商 圈 ， 大 型 購 物 中 心 ， 大 型 超 市 等 隨 著 周 邊 商 業(yè) 項 目 的 陸 續(xù) 開 工 建 設 ， 包 括 本 項 目 、 利 群 東

7、 部商 場 、 啤 酒 城 項 目 、 大 拇 指 廣 場 ， 以 及 投 入 使 用 的 麗 達 百 貨 和 中央 大 道 商 業(yè) 群 ， 嶗 山 商 圈 將 在 未 來 3-5年 之 內(nèi) 成 為 青 島 五 大 商 圈 之 一 。 項 目 SWOT分 析 S： 優(yōu) 勢 分 析 1、 地 理 位 置 優(yōu) 越 2、 交 通 機 能 發(fā) 達 3、 常 駐 人 口 及 流 動 人 口 眾 多 5、 項 目 稀 缺 性 6、 周 邊 人 口 大 型 商 場 需 求 量 大 W： 劣 勢 分 析1、 目 前 周 邊 大 型 購 物 場 所 較 少 難 以形 成 氣 氛 ， 需 要 由 我 方 帶 頭

8、實 現(xiàn) 商 圈氛 圍 的 建 設2、 由 于 處 于 景 區(qū) 周 邊 ， 因 此 季 節(jié) 性較 明 顯3、 沿 海 一 線 高 檔 別 墅 的 空 置 率 較 高O： 機 會 點 分 析1、 CBD區(qū) 域 內(nèi) 寫 字 樓 及 公 寓 的 供 給量2、 區(qū) 域 內(nèi) 高 檔 住 宅 及 辦 公 帶 來 的 強 大 購 買 力3、 地 鐵 開 通4、 周 邊 商 業(yè) 項 目 建 成 后 形 成 商 圈5、 周 邊 旅 游 人 群 和 會 展 人 群 T： 制 約 點 分 析1、 青 島 市 民 對 嶗 山 商 圈 的 缺 乏認 識 ， 并 不 太 認 可 嶗 山 商 圈 。 第 二 部 分 商 業(yè)

9、總 體 定 位項 目 總 體 定 位 本 項 目 并 不 是 一 個 簡 單 的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 和 商 業(yè) 經(jīng) 營 項 目 ， 而 是 承 擔 開 拓 永 新 國 際 集 團 品 牌 影 響 力 的 責 任 ， 通 過 前 期 的 商 業(yè) 市 場 調(diào) 查 和 報 告 ， 加 之 永 新 國 際 廣 場 項 目 本 身 的 商 業(yè) 體 量 和 特 點 ， 永 新 國 際 廣 場 項 目 的 商 業(yè) 部 分 定 位 應 為 中 高 端 商 業(yè) 綜 合 體 ， 偏 重 于 時 尚 化 和 個 性 化 ， 吸 引 不 僅 是 周 邊 居 住 和 辦 公 的 人 群 ， 更 是 要 吸 引 整 個 青

10、 島 市 ， 山 東 半 島 和 全 中 國 乃 至 全 亞 洲 的 購 買 群 體 。 進 而 使 塔 樓 部 分 的 銷 售 全 國 化 、 國 際 化 ： 青 島 時 尚 綜 合 商 業(yè) 中 心 項 目 的 功 能 定 位 集 合 購 物 、 休 閑 、 娛 樂 、 餐 飲 、 觀 光 、 旅 游為 一 體 的 綜 合 型 商 業(yè) 中 心 。購 物 ： 大 型 百 貨 店 、 國 際 品 牌 商 鋪 、 國 內(nèi) 一 線 品 牌 旗 艦 店 、 綜 合 型 連 鎖 超 市 、 日 用 品 連 鎖 店 、 特 色 品 牌 專 賣 等 。休 閑 ： 咖 啡 廳 、 靜 吧 、 水 吧 、 高

11、檔 臺 球 廳 等 。娛 樂 ： 高 檔 夜 總 會 、 酒 吧 、 會 所 等 。餐 飲 ： 美 食 城 、 高 檔 餐 飲 、 快 餐 連 鎖 店 。觀 光 和 旅 游 ： 提 供 項 目 本 身 和 周 邊 景 區(qū) 的 服 務 。 項 目 目 標 客 戶 群 定 位商 業(yè) 嶗 山 青 島 市 山 東 半 島 中 國 亞 洲塔 樓 世 界 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 定 位B1高 檔 夜 總 會 、 屈 臣 氏 等 高 檔 超 市 、 藥 店 、 精 致 的 小 型 面 包 店 ；F1大 型 百 貨 、 國 際 品 牌 外 鋪 、 珠 寶 首 飾 、 化 妝 品 、 銀 行 、 咖 啡 廳 ；F2大

12、型 百 貨 （ 男 女 裝 、 鞋 類 ） 、 品 牌 店 ；F3大 型 百 貨 、 高 檔 家 居 用 品 店 、 美 容 店 、 靜 吧 、 水 吧 、 電 玩 、 高 檔 臺 球 廳 、 洗 衣 店 等F4高 檔 餐 飲 旗 艦 店 、 特 色 餐 飲 、 快 餐 連 鎖 店 總 建 筑 面 積 23650 ，其 中 商 業(yè) 面 積 達 1.6萬 建 筑 層 高 設 計 為 6m 通 向 大 劇 院通 向 大 劇 院通向室外主 要 人 流 動 線貨 運 車 流 動 線 地 下 負 一 層 商 業(yè)零 售 店 、 藥 店 等 1523 大 型 超 市 6232高 檔 夜 總 會2900卸 貨

13、 區(qū) 940高 檔 洗 車 、 汽 車 美 容1523書 店 200 商 業(yè) 區(qū) 域 功 能 規(guī) 劃 韓 國 食 品 超 市 1385快 餐 連 鎖 1385 一 層 總 面 積 達 ： 17619 建 筑 層 高 ： 6m與 中 央 大 道 ， 大 劇 院 聯(lián) 通 主 要 人 流 動 線次 要 人 流 動 線大 型 百 貨 主 力 店5900 銀 行 ： 一 層 980 共 二 層 1680國 際 品 牌 外 鋪服 裝 、 珠 寶4550名 車 展 示 1350零 售 店 280一層商業(yè)平面 二 層 商 業(yè) 平 面 主 要 人 流 動 線次 要 人 流 動 線百 貨 主 力 店7720國 際

14、 品 牌 二 層或 國 際 二 線 品 牌 店1930品 牌 專 賣 店 2360 銀 行 二 層 640總建筑面積13042 建筑層高5.5m品 牌 專 賣 店 390 三 層 商 業(yè) 平 面 主 要 人 流 動 線次 要 人 流 動 線 百貨主力店 3780咖 啡 廳 、 水 吧 、 靜 吧 等 2200美 容 機 構 380戶 外 咖 啡 廳 、 餐 飲700建筑面積達 14946商業(yè)面積約1萬建筑層高5.5m電 玩 、 臺 球3150高 檔 家 居 用 品 店1260新 品 發(fā) 布 廳 250 四 層 商 業(yè) 平 面 主 要 人 流 動 線次 要 人 流 動 線高 檔 餐 飲 旗 艦

15、店 1340特 色 餐 飲 5360 建筑面積達 11050建筑層高5m有大型的屋頂花園連接高 檔 餐 飲 旗 艦 店2680快 餐 連 鎖 1340充 分 利 用 退 臺 部 分 退 臺 部 分 可 作 為 休 閑 、 觀光 使 用 第 四 部 分 租 金 測 算o 通 過 前 期 對 周 邊 市 場 的 調(diào) 查 ， 整 體 租 賃 的 租 金 價 格 約 為0.8-1元 /平 米 .天 ；o 市 北 中 央 商 務 區(qū) 的 萬 達 廣 場 目 前 的 租 金 價 格 為 1.6元 /平米 .天 ；o 永 新 國 際 廣 場 項 目 由 于 位 于 嶗 山 區(qū) 中 央 商 務 核 心 地 段

16、 ，但 項 目 周 邊 商 業(yè) 氛 圍 并 不 濃 厚 ， 商 業(yè) 發(fā) 展 需 要 一 定 時 間的 培 育 期 ， 因 此 起 始 租 金 價 格 相 對 較 低 ： 經(jīng) 濟 收 入 效 益 測 算o 我 方 商 業(yè) 租 賃 均 價 為 2.5元 /平 米 .天 ；o 我 方 可 采 用 整 體 租 賃 包 含 物 業(yè) 管 理 費 的 形 式 ， 第 一 年 起 始 租 賃 價格 如 果 包 括 物 業(yè) 管 理 費 ， 則 可 選 擇 以 下 兩 種 方 案 ：o 第 一 整 年 租 金 收 益 為 ：租 金 價 格 物 業(yè) 管 理 費 平 均 租 金 總 收 益方 案 一 70元 /平 米 .月 5元 /平 米 .月 2.5元 /平 米 .天 7200萬 元方 案 二 70元 /平 米 .月 10元 /平 米 .月 2.67元 /平 米 .天 7780萬 元 o 按 照 每 年 租 金 平 均 增 長 8%的 比 例 ， 則 商 業(yè) 平 均 租 金價 格 和 總 租 金 收 益 在 經(jīng) 過 培 育 期 后 可 增 長 為 ：第1整年第5整年第8整年第10整年平均租金2.5元 /平 米 .天 3.4元 /平 米 .天 4.3元 /平 米 .天 5元 /平 米 .天總租金收益7200萬元9928萬元1.25億元1.46億元