《《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)》PPT課件》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)》PPT課件（67頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、農(nóng) 村 社 會 學(xué)o 主 講 教 師 ： 王 荷 英o 湘 潭 大 學(xué) 社 會 學(xué) “ 土 地 實(shí) 現(xiàn) 流 轉(zhuǎn) 后 也 能 產(chǎn) 出黃 金 。 ” 李 克 強(qiáng) 在 江 蘇 考 察時 提 出 “ 下 一 步 改 革 要 好 好 研 究 土 地 流轉(zhuǎn) 等 問 題 。 ” 習(xí) 近 平 在 湖 北 考 察時 提 出第 四 節(jié) 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 一、什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn) 廣 義 ： 集 體 土 地 所 有 權(quán) 的 國 家 征 用 、 集 體 建 設(shè) 用地 流 轉(zhuǎn) 、 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn)狹 義 ： 主 要 是 指 農(nóng) 村 土 地 使 用 權(quán) 即 土 地 承 包 經(jīng) 營權(quán) 的 流

2、轉(zhuǎn) 。根 據(jù) 農(nóng) 村 土 地 承 包 法 ， 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 是 指 在 取 得 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 的 前 提 下 ， 在 不 改 變 農(nóng) 村 土 地 所 有 權(quán) 權(quán) 屬 性 質(zhì) 和 主 體 種 類 以 及農(nóng) 村 土 地 農(nóng) 業(yè) 用 途 的 基 礎(chǔ) 上 ， 原 承 包 方 依 法 將 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 或 分 離 出 來的 部 分 權(quán) 能 轉(zhuǎn) 移 給 他 人 的 行 為 。 農(nóng) 村 集 體 土 地 按 照 用 途 可 以 分 為 農(nóng) 業(yè)用 地 （ 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) ） 、 宅 基 地（ 宅 基 地 使 用 權(quán) ） 、 其

3、 它 農(nóng) 村 建 設(shè) 用 地（ 農(nóng) 村 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) ） 及 農(nóng) 村 未 開 發(fā)利 用 土 地 。 根 據(jù) 現(xiàn) 有 法 律 規(guī) 定 ， 我 國 土 地 所 有權(quán) 不 能 流 轉(zhuǎn) ， 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 實(shí) 質(zhì) 上 是 指土 地 利 用 權(quán) 利 的 流 轉(zhuǎn) ， 包 括 土 地 承 包 經(jīng)營 權(quán) 、 宅 基 地 使 用 權(quán) 、 村 鎮(zhèn) 建 設(shè) 用 地 使用 權(quán) 三 類 用 益 物 權(quán) 的 流 轉(zhuǎn) 。集 體 不 能 流 轉(zhuǎn)農(nóng)村集 體土地 所有權(quán)使用權(quán) 農(nóng) 民 可 以 流 轉(zhuǎn) 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán)宅 基 地 使 用 權(quán)村 鎮(zhèn) 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán)農(nóng)村集體土地 農(nóng) 業(yè) 用

4、地宅 基 地其 它 農(nóng) 村 建 設(shè) 用 地農(nóng) 村 其 它 未 利 用 土 地 人 們 在 認(rèn) 識 和 理 解 上 存 在 較 大 差 異 。 不 少 學(xué) 者 在 研究 集 體 土 地 使 用 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 問 題 時 未 區(qū) 分 建 設(shè) 用 地 和 農(nóng)業(yè) 用 地 ， 對 集 體 土 地 使 用 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 的 客 體 和 主 體 都 作了 擴(kuò) 大 理 解 。 “ 農(nóng) 用 地 流 轉(zhuǎn) ” 概 念 是 指 在 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 有 效 存在 且 不 改 變 土 地 所 有 權(quán) 性 質(zhì) 和 土 地 農(nóng) 業(yè) 用 途 的 前 提下 ， 經(jīng) 平 等 協(xié) 商 ， 享 有 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán)

5、的 集 體 經(jīng) 濟(jì)組 織 的 農(nóng) 戶 依 法 自 愿 將 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 采 取 轉(zhuǎn) 包 、出 租 、 互 換 、 轉(zhuǎn) 讓 、 人 股 等 方 式 流 轉(zhuǎn) 給 受 讓 方 并 獲得 收 益 的 行 為 。 農(nóng) 村 集 體 建 設(shè) 用 地 流 轉(zhuǎn) 流 轉(zhuǎn) 形 式 ： 流 轉(zhuǎn) 價 格 ： 包 括 出 讓 、 轉(zhuǎn) 讓 、 出 租 、 轉(zhuǎn) 租 、 作 價 (出 資 )入 股 、 聯(lián) 營 、 抵 押 等 。出 讓 、 出 租 不 得 低 于 最 低 價 ， 出 讓 價 格 不 得 低 于 同 區(qū) 域 、同 類 別 國 有 土 地 使 用 權(quán) 基 準(zhǔn) 地 價 的 30% 流 轉(zhuǎn) 期 限 ： 商

6、 業(yè) 用 地 40年 ， 工 業(yè) 用 地 50年指 符 合 土 地 利 用 總 體 規(guī) 劃 、 城 市 (鎮(zhèn) )規(guī) 劃 或 村 莊 集 鎮(zhèn) 規(guī) 劃 ，權(quán) 屬 合 法 、 界 址 清 楚 ， 已 經(jīng) 依 法 批 準(zhǔn) 為 建 設(shè) 用 地 的 集 體 所 有 土 地 。何 謂 集 體 建 設(shè) 用 地 ？ 二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的動因及必要性 o 1.我 國 現(xiàn) 有 土 地 制 度 的 局 限 性o 第 一 ， 影 響 了 農(nóng) 村 規(guī) 模 化 進(jìn) 程 ， 阻 礙 了 生 產(chǎn)力 水 平 提 升o 第 二 ， 影 響 了 農(nóng) 業(yè) 的 國 際 競 爭 力o 第 三 ， 影 響 了 農(nóng) 業(yè) 的 科 學(xué) 發(fā) 展o 2

7、.農(nóng) 民 工 的 出 現(xiàn) 導(dǎo) 致 土 地 撂 荒 1984年 中 央 1號 文 件 首 次 提 出 允 許 農(nóng) 戶 經(jīng) 集 體 同 意 可 以 轉(zhuǎn)包 承 包 地 給 種 田 能 手 。 1993年 中 央 11號 文 件 提 出 允 許 農(nóng) 戶 在 堅(jiān) 持 土 地 集 體 所 有和 不 改 變 土 地 用 途 的 前 提 下 轉(zhuǎn) 讓 土 地 使 用 權(quán) 。 1998年 黨 的 十 五 屆 三 中 全 會 提 出 “ 土 地 使 用 權(quán) 的 合 理 流轉(zhuǎn) ， 要 堅(jiān) 持 自 愿 、 有 償 的 原 則 依 法 進(jìn) 行 ” 。 2001年 的 中 央 18號 文 件 關(guān) 于 做 好 農(nóng) 戶 承 包

8、 地 使 用 權(quán) 流轉(zhuǎn) 工 作 的 通 知 系 統(tǒng) 地 提 出 了 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 政 策 ，對 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 進(jìn) 行 了 規(guī) 范 。 2002年 頒 布 的 農(nóng) 村 土 地 承 包 法 ， 把 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán)流 轉(zhuǎn) 政 策 上 升 為 法 律 。 2003年 ， 中 華 人 民 共 和 國 農(nóng) 村 土 地 承 包 法 以 國 家 層 面 承 認(rèn) 了 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 制 度 ， 確 定 耕 地 的承 包 期 為 30年 ， 草 地 的 承 包 期 為 30-50年 ， 林 地 承 包 期 為30-70年 ， 特 殊 林 地

9、承 包 期 經(jīng) 國 務(wù) 院 林 業(yè) 行 政 主 管 部 門 可延 長 。 2005年 ， 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 管 理 辦 法 確 定 承 包 方 對土 地 有 自 主 的 使 用 權(quán) 、 收 益 權(quán) 、 流 轉(zhuǎn) 權(quán) 并 有 權(quán) 依 法 自 主 決 定 土 地承 包 經(jīng) 營 權(quán) 是 否 流 轉(zhuǎn) 和 流 轉(zhuǎn) 的 形 式 ， 并 規(guī) 定 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn)的 形 式 。 2007年 實(shí) 施 的 物 權(quán) 法 ， 明 確 了 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 的 用 益 物 權(quán)性 質(zhì) ， 進(jìn) 一 步 完 善 了 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 的 規(guī) 定 。 200

10、8年 10月 ， 十 七 屆 三 中 全 會 ： “ 建 立 健 全 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流轉(zhuǎn) 市 場 ” ， 系 統(tǒng) 完 整 地 提 出 了 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 政 策 。 至 此 ，農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 的 政 策 體 系 基 本 形 成 。 2012年 12月 31日 ， 中 共 中 央 國 務(wù) 院 關(guān) 于 加 快 發(fā) 展 現(xiàn) 代 農(nóng) 業(yè) 進(jìn)一 步 增 強(qiáng) 農(nóng) 村 發(fā) 展 活 力 的 若 干 意 見 。 文 件 以 創(chuàng) 新 農(nóng) 村 經(jīng) 營 體 制機(jī) 制 為 主 線 ， 要 求 著 力 構(gòu) 建 集 約 化 、 專 業(yè) 化 、 組 織 化 、 社

11、 會 化 相結(jié) 合 的 新 型 農(nóng) 業(yè) 經(jīng) 營 體 系 。 文 件 要 求 ， 加 快 培 育 新 型 農(nóng) 業(yè) 經(jīng) 營 主體 ， 加 大 對 聯(lián) 戶 經(jīng) 營 、 專 業(yè) 大 戶 、 家 庭 農(nóng) 場 、 農(nóng) 民 合 作 社 等 扶 持力 度 。 比 如 ， 加 大 農(nóng) 業(yè) 補(bǔ) 貼 力 度 時 就 要 求 向 專 業(yè) 大 戶 、 家 庭 農(nóng) 場 、農(nóng) 民 合 作 社 等 新 型 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 主 體 傾 斜 ； 加 大 新 型 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 主 體 信貸 支 持 力 度 。 在 土 地 政 策 方 面 ， 一 號 文 件 提 出 ， 要 健 全 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 登 記 制

12、度 ， 擴(kuò) 大 登 記 試 點(diǎn) 范 圍 ， 用 5年 的 時 間 基 本 完成 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 確 權(quán) 登 記 頒 證 工 作 。 2014年 11月 ， 中 共 中 央 辦 公 廳 、 國 務(wù) 院 辦公 廳 印 發(fā) 了 關(guān) 于 引 導(dǎo) 農(nóng) 村 土 地 經(jīng) 營 權(quán) 有序 流 轉(zhuǎn) 發(fā) 展 農(nóng) 業(yè) 適 度 規(guī) 模 經(jīng) 營 的 意 見 http:/ 16.2015年 2月 1日 ， 關(guān) 于 加 大改 革 創(chuàng) 新 力 度 加快 農(nóng) 業(yè) 現(xiàn) 代 化 建設(shè) 的 若 干 意 見 正 式 公 布 。 這 是自 2004年 以 來 ，中 央 一 號 文 件 連續(xù) 12次 鎖 定 “ 三農(nóng) ”

13、 。 三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式 黃 金 模 式 “ 保 底 收 益 +參 股 分 紅 ” 的 土 地 入 股 模 式具 體 做 法 ：一 是 ， 村 民 小 組 全 組 將 土 地 全 部 流 轉(zhuǎn) 給 土 地 股 份 合 作 社 時 間 不 少 于 10年 的 ，其 收 益 標(biāo) 準(zhǔn) 為 每 年 每 畝 1100元 或 600斤 曬 干 揚(yáng) 凈 的 粳 稻 ， 農(nóng) 戶 可 根 據(jù) 每 個 年 度 稻谷 實(shí) 價 來 進(jìn) 行 選 擇 。二 是 ， 在 一 個 組 或 者 幾 個 組 范 圍 內(nèi) ， 連 片 建 設(shè) 優(yōu) 質(zhì) 糧 產(chǎn) 業(yè) 園 區(qū) 或 制 種 、 育 秧基 地 的 ， 凡 流 入 園 區(qū) 內(nèi)

14、 的 土 地 不 少 于 10年 的 ， 收 益 標(biāo) 準(zhǔn) 為 每 年 1000元 或 者 550斤稻 。三 是 ， 在 一 個 組 有 多 家 農(nóng) 戶 流 出 土 地 連 片 達(dá) 20畝 以 上 ， 時 間 不 少 于 10年 的 ，其 收 益 標(biāo) 準(zhǔn) 為 每 年 每 畝 600元 。四 是 ， 收 益 標(biāo) 準(zhǔn) 為 每 年 每 畝 500元 。 土 地 承 包 法 第 三 十 三 條 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 應(yīng) 當(dāng) 遵 循 以下 原 則（ 一 ） 平 等 協(xié) 商 、 自 愿 、 有 償 ， 任 何 組 織 和 個 人不 得 強(qiáng) 迫 或 者 阻 礙 承 包 方 進(jìn) 行 土 地 承 包

15、 經(jīng) 營 權(quán) 流轉(zhuǎn) （ 二 ） 不 得 改 變 土 地 所 有 權(quán) 的 性 質(zhì) 和 土 地 的 農(nóng) 業(yè)用 途（ 三 ） 流 轉(zhuǎn) 的 期 限 不 得 超 過 承 包 期 的 剩 余 期 限（ 四 ） 受 讓 方 須 有 農(nóng) 業(yè) 經(jīng) 營 能 力（ 五 ） 在 同 等 條 件 下 ， 本 集 體 經(jīng) 濟(jì) 組 織 成 員 享 有優(yōu) 先 權(quán) 比 較 早 的 實(shí) 例 ：o 山 東 平 度 ： 兩 田 制o 兩 田 ： 口 糧 田 和 責(zé) 任 田o 承 包 方 式 ： 口 糧 田 按 人 口 承 包 ， 只 完 成 農(nóng) 業(yè) 稅 ， 實(shí)現(xiàn) 公 平 的 功 能 ； 責(zé) 任 田 完 成 合 同 定 購 ， 實(shí) 現(xiàn)

16、 效 率 功能 （ 1） 按 人 承 包 ， （ 2） 按 勞 承 包 ， （ 3） 招 標(biāo) 承包 。o 兩 田 制 的 推 廣 面 曾 相 當(dāng) 大 ， 1994年 全 國 1/3的 村組 、 1/2的 承 包 地 實(shí) 行 了 兩 田 制 。o 變 異 ： “ 集 體 ” 借 改 革 收 回 農(nóng) 民 的 承 包 地 ， 提 高 租金 ， 進(jìn) 行 出 租 。o 1997年 中 央 明 令 不 搞 兩 田 制 廣 東 南 海 ： 土 地 股 份 合 作 制 背 景 ： 城 市 化 進(jìn) 程 中 土 地 資 源 的 非 農(nóng) 開 發(fā) 收 益 分配 。 做 法 ： 按 人 分 配 股 份 ， 集 體 收

17、回 土 地 統(tǒng) 一 配 置 ，農(nóng) 戶 則 按 股 分 享 土 地 非 農(nóng) 開 發(fā) 的 收 益 。 疑 問 ： 土 地 股 份 合 作 制 不 是 農(nóng) 地 制 度 創(chuàng) 新 ， 由 于它 改 變 了 農(nóng) 地 的 用 途 ， 因 而 是 謀 求 土 地 非 農(nóng) 化 收入 的 一 種 制 度 安 排 。 山 西 呂 梁 :拍 賣 “ 四 荒 ” “ 四 荒 ” ： 荒 山 ， 荒 坡 ， 荒 溝 ， 荒 灘 做 法 ： 面 向 社 會 公 開 招 標(biāo) ， 保 留 所 有 權(quán) ， 但 經(jīng) 營權(quán) 的 出 讓 一 般 在 50-100年 ， 因 而 較 之 于 耕 地 ， 經(jīng)營 者 有 更 大 的 自 主

18、權(quán) 利 。 北 京 順 義 ： 集 體 農(nóng) 場 背 景 ： 農(nóng) 業(yè) 勞 動 力 向 二 、 三 產(chǎn) 業(yè) 轉(zhuǎn) 移 ， 土 地 大 量撂 荒 。 做 法 ： 集 體 收 回 土 地 ， 由 集 體 農(nóng) 場 承 包 經(jīng) 營 ； 集體 向 農(nóng) 戶 提 供 低 價 的 口 糧 供 應(yīng) 。 績 效 ： 改 善 了 規(guī) 模 效 益 ， 但 集 體 農(nóng) 場 經(jīng) 營 的 成 果并 不 完 全 取 決 于 農(nóng) 場 ， 集 體 有 大 量 的 投 入 。 湖 南 懷 化 ： 山 地 租 賃 背 景 ： 家 庭 承 包 制 的 缺 陷 在 山 地 上 得 到 更 明 顯 的反 映 做 法 ： 山 地 的 租 賃 期

19、長 達(dá) 60年 以 上 ， 給 租 賃 者 更為 穩(wěn) 定 的 預(yù) 期 u 崇 州 市 怡 順 土 地 承 包 經(jīng) 營 股 份 合 作 社 u 該 合 作 社 于 2010年 5月 成 立 ， 位 于 崇 州 市 榿 泉 鎮(zhèn) 生 建 村 ， 是 由 生 建村 3組 、 8組 、 12組 、 14組 、 20組 的 22戶 農(nóng) 戶 以 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 入 股方 式 組 建 的 土 地 股 份 合 作 社 ， 入 股 面 積 124. 79畝 。 合 作 社 主 要 從事 糧 食 作 物 和 經(jīng) 濟(jì) 作 物 的 標(biāo) 準(zhǔn) 化 、 規(guī) 模 化 、 集 約 化 、 品 牌 化 經(jīng) 營 。u 一

20、 、 組 織 形 式 u 按 照 入 社 自 愿 、 退 社 自 由 和 利 益 共 享 、 風(fēng) 險 共 擔(dān) 的 原 則 ， 22戶 農(nóng) 戶自 愿 將 確 權(quán) 后 的 124.97畝 承 包 土 地 ， 按 0.01畝 折 成 一 股 ， 共 折 股12497股 ， 組 建 合 作 社 。 u 合 作 社 制 定 完 善 章 程 ， 建 立 健 全 內(nèi) 部 管 理 制 度 。 按 照 章 程 規(guī) 定 ， 由社 員 代 表 大 會 選 舉 產(chǎn) 生 了 理 事 會 、 監(jiān) 事 會 。 理 事 會 和 監(jiān) 事 會 各 3人 ，設(shè) 理 事 長 1人 、 監(jiān) 事 長 1人 。 u 合 作 社 由 理 事

21、 會 負(fù) 責(zé) 統(tǒng) 一 組 織 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 ， 監(jiān) 事 會 負(fù) 責(zé) 對 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 和財 務(wù) 收 支 執(zhí) 行 情 況 進(jìn) 行 監(jiān) 督 。流 轉(zhuǎn) 案 例 ： 土 地 股 份 合 作 社 u 二 、 運(yùn) 行 機(jī) 制 u 由 理 事 會 決 定 “ 種 什 么 、 如 何 種 ” ， 現(xiàn) 種 植 模 式 是 ： 大 春 種糧 食 （ 富 硒 水 稻 ） 、 小 春 種 經(jīng) 作 （ 特 色 蔬 菜 、 食 用 菌 等 ） 。u 合 作 社 與 崇 州 國 儲 公 司 簽 訂 合 同 ， 按 照 公 司 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 和 訂 單要 求 組 織 標(biāo) 準(zhǔn) 化 生 產(chǎn) 。 u 合 作 社 通 過 入

22、社 農(nóng) 民 的 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 抵 押 融 資 借 貸 4萬 元 ，作 為 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 的 啟 動 資 金 。 u 由 理 事 會 出 面 聘 請 崇 州 國 儲 公 司 技 術(shù) 員 楊 復(fù) 明 為 生 產(chǎn) 經(jīng) 理 ，并 與 生 產(chǎn) 經(jīng) 理 簽 訂 了 勞 動 報 酬 支 付 和 收 益 預(yù) 期 協(xié) 議 。 按 協(xié) 議約 定 ： 2010年 大 春 種 植 富 硒 水 稻 畝 產(chǎn) 指 標(biāo) 為 800斤 ， 每 畝 生 產(chǎn)費(fèi) 用 控 制 在 510元 以 內(nèi) ， 超 產(chǎn) 、 短 產(chǎn) 部 分 分 別 按 50%獎 勵 、 賠付 。 u 三 、 利 益 聯(lián) 結(jié) 方 式 u 年 終 經(jīng)

23、 營 純 收 入 按 9： 1比 例 按 股 分 紅 ， 即 ： 收 入 的 90%用 于 土地 入 股 分 紅 ， 收 入 的 10%作 為 公 積 金 、 風(fēng) 險 金 和 工 作 經(jīng) 費(fèi) 。 u 第 二 種 模 式 ： 土 地 股 份 公 司 u 邛 崍 市 湯 營 農(nóng) 業(yè) 有 限 公 司 u 該 公 司 于 2005年 10月 成 立 ， 位 于 邛 崍 市 羊 安 鎮(zhèn) 湯 營 村 。 公 司 現(xiàn) 有 股 本 金 構(gòu)成 為 ： 邛 崍 市 興 農(nóng) 投 資 公 司 注 資 190萬 元 （ 占 50%股 份 ） ， 村 集 體 入 股 土 地 60畝 與 823戶 農(nóng) 戶 入 股 承 包

24、土 地 2010畝 （ 共 占 50%股 份 ） 。 公 司 法 人 代 表 胡 桂 全 ，系 湯 營 村 村 支 部 書 記 。u 一 、 組 織 形 式 u 2005年 ， 湯 營 村 506戶 農(nóng) 民 在 自 愿 的 基 礎(chǔ) 上 ， 以 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 入 股 的 方 式成 立 了 湯 營 農(nóng) 業(yè) 有 限 公 司 ， 初 期 入 股 土 地 1060畝 。 2007年 ， 公 司 實(shí) 行增 資 擴(kuò) 股 ， 農(nóng) 戶 以 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 入 股 ， 村 集 體 以 土 地 整 理 新 增 的 60畝 耕 地入 股 ， 入 股 農(nóng) 戶 擴(kuò) 展 到 823戶 ， 入 股

25、土 地 達(dá) 到 2070畝 。 u 公 司 制 定 完 善 章 程 及 財 務(wù) 收 支 制 度 ， 成 立 股 東 代 表 大 會 ， 由 股 東 選 舉 產(chǎn) 生 董事 會 、 監(jiān) 事 會 。 u 公 司 由 董 事 會 負(fù) 責(zé) 統(tǒng) 一 組 織 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 ， 鎮(zhèn) 財 政 所 監(jiān) 督 公 司 財 務(wù) ， 公 司 實(shí) 行 報帳 制 ， 定 期 公 開 財 務(wù) ， 接 受 監(jiān) 事 會 監(jiān) 督 。 流 轉(zhuǎn) 案 例 ： 土 地 股 份 公 司 u 二 、 運(yùn) 行 機(jī) 制 u 公 司 按 照 現(xiàn) 代 企 業(yè) 管 理 模 式 進(jìn) 行 經(jīng) 營 ， 實(shí) 施 職 業(yè) 經(jīng) 理 人 管理 運(yùn) 行 機(jī) 制 ， 每

26、 個 項(xiàng) 目 確 定 一 名 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 。 u 實(shí) 行 產(chǎn) 銷 分 離 ， 在 用 工 上 全 部 采 用 計(jì) 件 制 。 u 固 定 管 理 人 員 不 足 10人 ， 主 要 吸 納 入 股 農(nóng) 戶 、 本 村 村 民 和周 邊 農(nóng) 戶 參 與 公 司 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 。 u 統(tǒng) 一 組 織 生 產(chǎn) 。 目 前 ， 2070畝 入 股 土 地 中 ， 有 130畝 轉(zhuǎn) 租 給4個 業(yè) 主 發(fā) 展 水 產(chǎn) 養(yǎng) 殖 、 有 400畝 轉(zhuǎn) 租 給 1家 業(yè) 主 發(fā) 展 中 藥 材生 產(chǎn) 。 其 余 的 土 地 由 公 司 自 行 組 織 種 養(yǎng) 業(yè) 生 產(chǎn) ， 興 建 有 標(biāo)準(zhǔn) 化 規(guī)

27、 模 豬 場 （ 20畝 ） 、 蔬 菜 大 棚 （ 60畝 ） 、 食 用 菌 大 棚（ 50畝 ） 等 。 公 司 的 主 要 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 項(xiàng) 目 有 西 瓜 、 時 令 蔬 菜 、水 稻 、 生 豬 等 ， 均 實(shí) 行 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 制 ， 由 職 業(yè) 經(jīng) 理 人 負(fù) 責(zé) 項(xiàng)目 管 理 ， 按 項(xiàng) 目 核 算 。 u 統(tǒng) 一 產(chǎn) 品 品 牌 。 公 司 產(chǎn) 品 已 注 冊 “ 湯 營 ” 牌 商 標(biāo) 。 u 統(tǒng) 一 市 場 營 銷 。 與 大 型 批 發(fā) 市 場 、 批 發(fā) 商 、 加 工 龍 頭 企業(yè) 直 接 對 接 ， 解 決 了 產(chǎn) 品 營 銷 問 題 。 公 司 生 產(chǎn) 的

28、 “ 口 口脆 ” 小 西 瓜 ， 對 接 成 都 市 水 果 批 發(fā) 市 場 ， 設(shè) 點(diǎn) 進(jìn) 行 銷 售 ；生 產(chǎn) 的 各 種 時 令 蔬 菜 采 取 直 接 進(jìn) 羊 安 工 業(yè) 園 區(qū) 企 業(yè) 和 固定 批 發(fā) 商 上 門 收 購 的 方 式 進(jìn) 行 銷 售 ； 生 產(chǎn) 的 食 用 菌 采 取鮮 銷 和 初 加 工 結(jié) 合 方 式 進(jìn) 行 銷 售 ； 養(yǎng) 殖 的 生 豬 采 取 同 龍頭 企 業(yè) 建 立 “ 保 底 收 購 ” 制 度 ， 由 生 豬 龍 頭 企 業(yè) 進(jìn) 行 收購 。 u 三 、 利 益 連 接 方 式 u 2008年 以 前 ， 公 司 對 入 股 土 地 實(shí) 行 “ 保

29、 底 +分 紅 ” ， 每畝 土 地 保 底 收 入 為 800斤 黃 谷 ， 除 去 保 底 費(fèi) 用 后 ， 公 司經(jīng) 營 凈 利 潤 一 半 留 作 公 司 再 生 產(chǎn) 資 金 ， 另 一 半 采 取 按 股分 紅 方 式 分 配 給 入 股 股 東 。 2009年 起 ， 公 司 對 入股 土 地 不 再 實(shí) 行 保 底 ， 每 年 經(jīng) 營 利 潤 一 半 留 作 公 司 再 生產(chǎn) 資 金 ， 另 一 半 按 股 分 紅 。 u 第 三 種 模 式 ： “ 土 地 銀 行 ” u 彭 州 市 磁 峰 鎮(zhèn) 皇 城 農(nóng) 業(yè) 資 源 經(jīng) 營 合 作 社 u 該 合 作 社 位 于 彭 州 市

30、磁 峰 鎮(zhèn) 皇 城 村 ， 系 借 用 銀 行 經(jīng) 營 理 念 ， 于 2008年 12月 22日 掛 牌 成 立 的 成 都 市 首 家 “ 土 地 銀 行 ” ， 入 社 265戶 ， 存 地 （ 入 股 ） 面 積 965畝 ， 貸 地 （ 轉(zhuǎn) 出 ） 965畝 。 一 、 組 織 形 式 u 按 照 自 愿 有 償 的 原 則 ， 農(nóng) 民 以 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) “ 存 入 ” 的 方 式 ， 組 建 “ 皇 城農(nóng) 業(yè) 資 源 經(jīng) 營 合 作 社 ” 。 由 于 是 按 照 銀 行 的 經(jīng) 營 方 式 ， 對 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 集中 進(jìn) 行 “ 存 貸 ” 經(jīng) 營 ，

31、 形 象 稱 為 “ 土 地 銀 行 ” 。 u 二 、 運(yùn) 行 機(jī) 制 u “ 土 地 銀 行 ” 將 農(nóng) 民 的 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 按 需 求 集 中 “ 預(yù) 存 ” 起 來 ， 統(tǒng) 一 貸 給有 實(shí) 力 的 龍 頭 企 業(yè) 或 經(jīng) 營 大 戶 進(jìn) 行 規(guī) 模 經(jīng) 營 ， 發(fā) 展 特 色 產(chǎn) 業(yè) 。 u 三 、 利 益 聯(lián) 結(jié) 方 式 u 農(nóng) 民 的 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 一 經(jīng) 存 入 “ 土 地 銀 行 ” 即 產(chǎn) 生 穩(wěn) 定 的 利 息 收 入 ， “ 土地 銀 行 ” 所 獲 利 潤 的 50%根 據(jù) 農(nóng) 民 存 入 面 積 進(jìn) 行 二 次 分 紅 。 流 轉(zhuǎn) 案

32、例 ： “ 土 地 銀 行 ” u 第 四 種 模 式 ： 業(yè) 主 租 賃 經(jīng) 營 u 成 都 市 龍 泉 惠 民 草 莓 合 作 社 u 該 合 作 社 位 于 龍 泉 驛 區(qū) 黃 土 鎮(zhèn) 三 村 村 ， 成 立 于 2007年 4月 25日 。u 目 前 ， 合 作 社 社 員 168戶 ， 發(fā) 展 無 公 害 草 莓 生 產(chǎn) 基 地 1000余 畝 。u 一 、 組 織 形 式 u 龍 泉 惠 民 草 莓 合 作 社 最 初 由 三 村 村 黨 支 部 牽 頭 ， 18戶 種 植 大 戶 采 取 股份 合 作 的 模 式 集 資 28萬 元 成 立 ， 合 作 社 以 1000元 /畝

33、的 土 地 租 金 價 格 在當(dāng) 地 租 賃 土 地 100畝 發(fā) 展 草 莓 種 植 。u 二 、 運(yùn) 行 機(jī) 制 u 合 作 社 采 用 統(tǒng) 一 生 產(chǎn) 規(guī) 程 對 草 莓 生 產(chǎn) 進(jìn) 行 管 理 。 u 實(shí) 行 “ 六 統(tǒng) 一 ” 管 理 運(yùn) 作 模 式 ， 即 統(tǒng) 一 引 進(jìn) 新 技 術(shù) 新 品 種 ； 統(tǒng) 一 技 術(shù)指 導(dǎo) 和 服 務(wù) ； 統(tǒng) 一 提 供 生 產(chǎn) 技 術(shù) 信 息 、 市 場 信 息 和 經(jīng) 濟(jì) 信 息 ； 統(tǒng) 一 采購 和 供 應(yīng) 農(nóng) 戶 的 生 產(chǎn) 資 料 ； 統(tǒng) 一 質(zhì) 量 和 包 裝 ； 統(tǒng) 一 收 購 和 銷 售 。u 基 地 農(nóng) 戶 每 種 植 1畝 草 莓

34、 補(bǔ) 助 資 金 200元 。 u 合 作 社 注 冊 了 “ 芳 好 ” 牌 草 莓 商 標(biāo) ， 商 標(biāo) 入 選 龍 泉 驛 區(qū) “ 十 大 ” 地 方特 色 名 牌 產(chǎn) 品 。 u 基 地 順 利 通 過 國 家 無 公 害 農(nóng) 產(chǎn) 品 基 地 和 產(chǎn) 品 認(rèn) 證 ， 是 成 都 家 樂 福 有 限公 司 的 草 莓 直 采 基 地 。 流 轉(zhuǎn) 案 例 ： 租 賃 經(jīng) 營 u 第 五 種 模 式 ： “ 大 園 區(qū) +小 業(yè) 主 ” u 新 津 柳 江 蔬 菜 產(chǎn) 業(yè) 示 范 園 u 該 示 范 園 是 位 于 新 津 縣 普 興 鎮(zhèn) ， 是 2008年 開 始 建 設(shè) 的 以 蔬菜 產(chǎn)

35、業(yè) 為 主 的 現(xiàn) 代 農(nóng) 業(yè) 示 范 園 區(qū) 之 一 。 園 區(qū) 規(guī) 劃 面 積 3.2萬畝 ， 涉 及 2個 村 、 7648戶 農(nóng) 戶 。 目 前 ， 園 區(qū) 已 建 成 面 積 2.3萬 畝 。u 一 、 組 織 形 式 u 采 取 “ 園 區(qū) +專 合 組 織 +家 庭 適 度 規(guī) 模 經(jīng) 營 ” 模 式 進(jìn) 行 建 設(shè) 。 u 由 政 府 主 導(dǎo) 在 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 、 品 牌 建 設(shè) 、 公 共 服 務(wù) 管 理 等 方 面實(shí) 行 統(tǒng) 一 規(guī) 劃 、 統(tǒng) 一 管 理 、 統(tǒng) 一 建 設(shè) 。 u 在 統(tǒng) 分 結(jié) 合 的 雙 層 經(jīng) 營 體 制 下 ， 按 照 適 度 規(guī) 模 經(jīng) 營

36、的 原 則 ，以 專 合 組 織 為 聯(lián) 系 紐 帶 ， 以 農(nóng) 戶 為 主 體 ， 實(shí) 行 適 度 規(guī) 模 經(jīng)營 。 流 轉(zhuǎn) 案 例 ： 大 區(qū) 小 主 u 二 、 運(yùn) 行 機(jī) 制 u 成 立 園 區(qū) 管 委 會 。 由 新 津 縣 統(tǒng) 籌 委 、 農(nóng) 發(fā) 局 和 普 興 鎮(zhèn) 政 府 聯(lián)合 成 立 管 委 會 。 管 委 會 負(fù) 責(zé) 協(xié) 調(diào) 推 進(jìn) 園 區(qū) 的 產(chǎn) 業(yè) 規(guī) 劃 、 基 礎(chǔ)設(shè) 施 、 生 產(chǎn) 技 術(shù) 服 務(wù) 、 市 場 營 銷 、 制 度 體 系 建 設(shè) 等 。 政 府 共投 入 資 金 1000余 萬 元 對 園 區(qū) 內(nèi) 溝 渠 、 道 路 進(jìn) 行 整 治 和 打 造 ，提

37、升 了 園 區(qū) 規(guī) 劃 建 設(shè) 品 質(zhì) 和 園 區(qū) 形 象 。 u 成 立 農(nóng) 民 專 業(yè) 合 作 社 。 2008年 10月 ， 由 柳 江 村 蔬 菜 種 植 大 戶 、營 銷 大 戶 等 9人 發(fā) 起 ， 成 立 了 柳 江 蔬 菜 專 業(yè) 合 作 社 ， 主 要 從 事蔬 菜 的 生 產(chǎn) 、 收 購 及 銷 售 工 作 。 目 前 ， 合 作 社 成 員 300余 人 。 u 實(shí) 行 六 個 統(tǒng) 一 。 統(tǒng) 一 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) ， 統(tǒng) 一 生 產(chǎn) 物 資 供 應(yīng) ， 統(tǒng)一 生 產(chǎn) 標(biāo) 準(zhǔn) ， 統(tǒng) 一 技 術(shù) 指 導(dǎo) 、 統(tǒng) 一 品 牌 創(chuàng) 建 和 商 標(biāo) 注 冊 ， 統(tǒng)一 市

38、場 營 銷 。 u 實(shí) 行 “ 菜 稻 菜 ” 一 年 三 熟 的 生 產(chǎn) 種 植 模 式 ， 大 春 抓 糧 保穩(wěn) 定 ， 小 春 抓 錢 保 增 收 。 推進(jìn)高效農(nóng)業(yè)發(fā)展 增加農(nóng)民收入 促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)壯大集體經(jīng)濟(jì)四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的成效 田老板雜談廣 西 玉 林 ： 71萬 畝 土 地 出 租 農(nóng) 民 成 “ 老 板 ” 收 入 增 倍 自 2000年 起 ， 村 里 農(nóng) 戶 形 成 傳 統(tǒng) 的 農(nóng) 田 出 租 經(jīng) 營方 式 ， 自 家 流 轉(zhuǎn) 的 農(nóng) 田 每 年 每 畝 租 金 從 最 初 的 300元 、400元 ， 漲 至 近 年 的 700元 、 800元 ； 自 家 晚 稻 種 植

39、 的優(yōu) 質(zhì) 水 稻 畝 產(chǎn) 接 近 1000斤 。 田老板雜談茌 平 土 地 流 轉(zhuǎn) 催 生 200田 老 板 ， 條 條 地 變 身 整 裝 田 “ 今 年 又 是 一 個 豐 收 年 ！ 我 租 種 的 這 600畝 地 ， 預(yù)計(jì) 盈 利 近 20萬 元 ， 說 來 還 真 是 托 了 土 地 流 轉(zhuǎn) 的 福 。 ” 9月 13日 ， 茌 平 縣 馮 屯 鎮(zhèn) 前 趙 村 種 植 大 戶 趙 傳 其 接 受 采訪 時 喜 得 合 不 攏 嘴 。 茌 平 縣 積 極 引 導(dǎo) 農(nóng) 民 走 集 約 化 經(jīng)營 之 路 ， 全 縣 16.5萬 畝 “ 條 條 地 ” 變 身 “ 整 裝 田 ” ，催

40、生 出 200多 位 規(guī) 模 效 益 過 10萬 的 “ 田 老 板 ” ， 傳 統(tǒng) 的農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 方 式 也 悄 然 發(fā) 生 改 變 。 田老板雜談連 云 港 市 土 地 流 轉(zhuǎn) 催 生 “ 婦 女 田 老 板 ” 近 年 來 ， 連 云 港 市 堅(jiān) 持 “ 依 法 、 自 愿 、 有 償 ” 的 原 則 ， 加 快土 地 流 轉(zhuǎn) ， 使 有 限 的 土 地 快 速 “ 流 ” 向 高 效 生 態(tài) 農(nóng) 業(yè) ， 現(xiàn) 已 催生 了 800多 位 年 規(guī) 模 效 益 超 過 10萬 元 的 婦 女 “ 田 老 板 ” 。 為 推 進(jìn) 農(nóng) 村 土 地 合 理 有 序 流 轉(zhuǎn) ， 連 云 港 市

41、在 各 鎮(zhèn) 成 立 了 土 地流 轉(zhuǎn) 服 務(wù) 中 心 ， 各 村 成 立 了 土 地 股 份 合 作 社 ， 按 照 “ 民 投 資 、民 管 理 、 民 受 益 的 運(yùn) 行 機(jī) 制 ， 有 效 化 解 了 原 有 一 家 一 戶 分 散 經(jīng)營 ， 效 益 低 、 外 出 打 工 農(nóng) 民 無 暇 照 應(yīng) 土 地 和 一 些 具 有 一 定 規(guī) 模實(shí) 力 、 技 術(shù) 特 長 ， 想 從 事 土 地 規(guī) 模 生 產(chǎn) 的 農(nóng) 戶 之 間 的 矛 盾 ， 架起 了 互 惠 互 利 的 橋 梁 。 據(jù) 了 解 ， 目 前 該 市 農(nóng) 村 婦 女 通 過 土 地 入股 ， 每 畝 年 可 輕 松 拿 到

42、400-500元 的 土 地 股 金 收 益 田老板雜談富 川 瑤 族 自 治 縣 福 利 鎮(zhèn) 毛 家 村 村 民 毛 獻(xiàn) 初 ：“ 土 地 流 轉(zhuǎn) 不 僅 能 讓 我 們 農(nóng) 業(yè) 大 戶 吃 大 餐 ,還 能 讓 那 些 家 里缺 少 勞 動 力 的 農(nóng) 戶 坐 收 租 金 。 ” 2004年 ,毛 獻(xiàn) 初 看 到 當(dāng) 地 許 多 農(nóng) 民 外 出 經(jīng) 商 務(wù) 工 ,村 里 大 部 分 土地 閑 置 ,感 到 很 可 惜 ,就 以 每 畝 一 年 400元 左 右 的 租 金 ,向 村 民 租下 40多 畝 土 地 ,并 逐 漸 引 導(dǎo) 村 民 以 地 入 股 。 通 過 土 地 流 轉(zhuǎn) ,他

43、 成了 名 符 其 實(shí) 的 農(nóng) 業(yè) 大 戶 ,目 前 已 發(fā) 展 蔬 菜 種 植 基 地 面 積 達(dá) 150多畝 。 為 了 侍 弄 好 這 片 “ 土 寶 貝 ” ,他 還 在 當(dāng) 地 常 年 雇 傭 30多 個 村民 管 理 基 地 。 去 年 ,他 銷 售 蔬 菜 獲 利 150多 萬 元 ,管 理 基 地 的 村 民也 拿 到 了 一 筆 可 觀 的 工 資 。 在 富 川 像 毛 獻(xiàn) 初 這 樣 的 農(nóng) 業(yè) 種 植 大戶 還 有 很 多 ,他 們 都 得 益 于 土 地 流 轉(zhuǎn) 的 好 政 策 。 福 建 松 溪 蔡 加 明 ： “ 多 虧 了 縣 里 的 土 地 流 轉(zhuǎn) 政 策 ”

44、 ， 蔡 加 明 憨 厚 地 笑 笑 對 記者 說 ， 年 ， 他 看 到 很 多 村 民 外 出 打 工 ， 耕 地 拋 荒 不 少 ，就 和 幾 個 要 好 的 村 民 組 織 了 華 貴 果 蔬 合 作 社 ， 將 閑 置 的 耕 地 租賃 下 來 ， 開 展 綠 色 農(nóng) 業(yè) 規(guī) 模 經(jīng) 營 。 “ 目 前 有 多 畝 ， 其 中 多 畝 是 合 作 社 基 地 ， 多 畝 是 公 司 加 農(nóng) 戶 的 形 式 。 ” 蔡 加 明 介 紹 ， 主 要 種 植 小黃 瓜 、 紫 薯 、 黃 秋 葵 等 “ 養(yǎng) 生 保 健 ” 的 果 蔬 ， 銷 往 上 海 、 浙 江等 地 大 中 城 市

45、。 田老板雜談 福 建 松 溪 蔡 愛 嬌 ： “ 現(xiàn) 在 土 地 轉(zhuǎn) 租 轉(zhuǎn) 包 的 價 格 越 來 越 高 了 ” ， 松 源 鎮(zhèn) 下 段 村村 民 蔡 愛 嬌 說 ， 她 將 畝 地 租 出 去 ， 一 畝 地 每 年 的 租 金 是 元 ， 好 的 地 價 格 還 要 更 高 一 些 。土 地 流 轉(zhuǎn) 讓 村 民 的 地 值 錢 了 ， 收 入 也 提 高 了 。 “ 原 來 的 地 用 來種 煙 葉 、 水 稻 ， 一 年 賺 的 錢 剛 夠 生 活 。 ” 村 民 老 李 說 ， “ 現(xiàn) 在地 租 出 去 ， 外 出 打 工 ， 加 起 來 一 年 能 有 五 六 萬 元 的 收

46、入 ， 在 農(nóng)村 算 很 不 錯 的 了 。 ” 田老板雜談 80年代初80年代后期到90年代末2003年 2009年 五、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及問題（一）土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀我 國 土 地 流 轉(zhuǎn) 的 總 體 情 況 o 到 2011年 底 ， 全 國 家 庭 承 包 耕 地 流 轉(zhuǎn) 總 面積 達(dá) 到 2.28億 畝 ， 占 家 庭 承 包 經(jīng) 營 耕 地 面積 的 17.8% o 至 2012年 底 全 國 土 地 流 轉(zhuǎn) 面 積 2.7億 畝 占家 庭 承 包 耕 地 面 積 的 21.5% o 至 2014年 底 全 國 家 庭 承 包 經(jīng) 營 耕 地 流 轉(zhuǎn) 面積 3.8億 畝 （二）農(nóng)村土

47、地流轉(zhuǎn)中的問題1. 農(nóng) 地 流 轉(zhuǎn) 的 規(guī) 模 小 ， 速 度 慢l 原 因 ：l 1） 我 國 工 業(yè) 化 和 城 市 化 發(fā) 展 還 不 充 分 。 l 2） 農(nóng) 民 的 社 會 保 障 體 系 不 健 全 。 l 3） 產(chǎn) 權(quán) 不 明 。 2. 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 市 場 發(fā) 育 不 成 熟 3. 政 府 在 農(nóng) 地 流 轉(zhuǎn) 過 程 中 的 角 色 不 明 確 4. 農(nóng) 地 流 轉(zhuǎn) 的 相 關(guān) 法 律 機(jī) 制 不 健 全 農(nóng) 民 對 土 地 流 轉(zhuǎn) 有 “ 三 憂 ”（ 1） 思 想 觀 念 的 束 縛o戀 土 情 結(jié)o最 后 保 障o增 值 預(yù) 期o概 念 不 清（ 2） 自 然

48、條 件 的 限 制（ 3） 客 觀 因 素 的 制 約 開 發(fā) 業(yè) 主 心 中 有 “ 三 怕 ”一 怕 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 風(fēng) 險 大二 怕 投 資 環(huán) 境 差三 怕 成 片 流 轉(zhuǎn) 難 p鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 政 府 服 務(wù) 監(jiān) 管 有 “ 三 難 ” 一 是 工 作 人 員 專 司 其 職 難 二 是 工 作 經(jīng) 費(fèi) 落 實(shí) 難 三 是 指 導(dǎo) 管 理 監(jiān) 督 難p部 分 基 層 干 部 對 土 地 流 轉(zhuǎn) 工 作 認(rèn) 識 不 清o 草 率 承 諾o 怕 事o 聽 之 任 之 2.對 流 轉(zhuǎn) 方 式 限 制 過 多 土 地 承 包 法 第 四 十 一 條 規(guī) 定 :“ 承 包 方 有 穩(wěn) 定 的 非 農(nóng)

49、職 業(yè) 或 者 有 穩(wěn) 定 收 入 來 源 的 ， 經(jīng) 發(fā) 包 方 同 意 ， 可 以 將全 部 或 者 部 分 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 給 其 他 從 事 農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 的 農(nóng) 戶 ” 土 地 管 理 辦 法 第 十 三 條 規(guī) 定 :“ 以 轉(zhuǎn) 讓 方 式 流 轉(zhuǎn) 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 事 先 向 發(fā) 包 方 提 出 轉(zhuǎn) 讓 申 請 。 ” 土 地 承 包 法 第 四 十 九 條 和 流 轉(zhuǎn) 管 理 辦 法 第 三 十 四 條 的 規(guī) 定 ， 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 抵 押 僅 限 于 “ 通 過 招 標(biāo) 、拍 賣 、 公 開 協(xié) 商 等 方 式 承 包 農(nóng) 村 土 地

50、 ， 經(jīng) 依 法 登 記 取 得 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 證 或 者 林 權(quán) 證 等 證 書 ” 的 土 地 。 擔(dān) 保 法 第 三 十 七 條 第 二 項(xiàng) 明 確 規(guī) 定 禁 止 抵 押 家 庭 承 包 土 地 使 用 權(quán) 。 弊 端 : 3農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 登 記 制 度 不 完 善 農(nóng) 村 土 地 承 包 法 第 三 十 八 條 規(guī) 定 :土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 采 取 互 換 、 轉(zhuǎn) 讓 方 式 流 轉(zhuǎn) ， 當(dāng) 事 人 要 求 登 記 的 ， 應(yīng) 當(dāng)向 縣 級 以 上 地 方 人 民 政 府 申 請 登 記 。 未 經(jīng) 登 記 ， 不 得 對 抗 善 意 第

51、三 人 。 流 轉(zhuǎn) 管 理 辦 法 第 十 七 條 規(guī) 定 ， 同 一 集 體 經(jīng) 濟(jì) 組 織 的 承 包 方 之 間 自 愿 將 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 進(jìn) 行 互 換 的 ， 當(dāng)事 人 可 以 要 求 辦 理 農(nóng) 村 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 證 變 更 登 記 手 續(xù) 。 農(nóng) 村 土 地 承 包 法 第 四 十 九 條 規(guī) 定 :通 過 招 標(biāo) 、 拍 賣 、 公 開 協(xié) 商 等 方 式 承 包 農(nóng) 村 土 地 ， 經(jīng) 依 法 登 記 取 得 土地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 證 或 者 林 權(quán) 證 等 證 書 的 ， 其 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán) 可 以 依 法 采 取 轉(zhuǎn) 讓 、 出

52、 租 、 入 股 、 抵 押 或 者 其 他方 式 流 轉(zhuǎn) 。 缺 陷 ： 5.農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 過 程 中 存 在 忽 視 農(nóng) 民 利 益 傾 向“ 非 自 愿 ” 流 轉(zhuǎn) 問 題 農(nóng) 民 的 抗 爭 六、解決土地流轉(zhuǎn)問題的思考（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)思想1.充 分 認(rèn) 識 做 好 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 工 作 的 意 義 和 重要 性2.尊 重 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 規(guī) 律 o歷 史 規(guī) 律o經(jīng) 濟(jì) 規(guī) 律3.農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 必 須 要 有 國 家 的 管 理 和 支 持 4.農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 要 切 實(shí) 保 障 農(nóng) 民 的 切 身 利益5.農(nóng) 村 土 地 流

53、轉(zhuǎn) 一 定 要 做 到 依 法 流 轉(zhuǎn)6.注 意 經(jīng) 濟(jì) 作 物 的 種 植 與 糧 食 安 全 的 沖 突 （二）政策建議制度建設(shè)與改革市場培育方面 外部環(huán)境方面 1.制 度 建 設(shè) 與 改 革（ 1） 土 地 產(chǎn) 權(quán) 制 度 中 共 中 央 關(guān) 于 推 進(jìn) 農(nóng) 村 改 革 發(fā) 展 若 干 重 大 問 題 的 決 定 ， 充 分 強(qiáng) 調(diào) 毫 不 動 搖 地 堅(jiān) 持 “ 以 家 庭 承 包 經(jīng) 營為 基 礎(chǔ) 、 充 分 結(jié) 合 的 雙 層 經(jīng) 營 體 制 ” 的 基 礎(chǔ) 上 ， 鮮 明 地 指 出 了 “ 賦 予 農(nóng) 民 更 加 充 分 有 保 障 的 土 地 承 包 經(jīng)營 權(quán) ， 現(xiàn) 有 土

54、 地 承 包 關(guān) 系 要 保 持 穩(wěn) 定 ， 并 長 久 不 變 ” 。 （ 2） 規(guī) 范 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 合 同（ 3） 在 農(nóng) 業(yè) 補(bǔ) 貼 方 面 適 當(dāng) 平 衡 土 地 流 入 方 與 土 地 流 出 方 的 利 益 設(shè) 想 （ 4） 完 善 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 登 記 制 度（ 5） 采 取 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 風(fēng) 險 防 范 農(nóng) 業(yè) 保 險 制 度 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 風(fēng) 險 基 金（ 6） 建 立 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 行 政 專 職 機(jī) 構(gòu) 在 縣 級 農(nóng) 業(yè) 行 政 主 管 部 門 或 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 建 立 農(nóng) 村 土 地 流轉(zhuǎn) 中 心 建 立 農(nóng) 村 土 地

55、流 轉(zhuǎn) 價 值 評 估 機(jī) 構(gòu) 和 項(xiàng) 目 策 劃 機(jī) 構(gòu) 建 立 土 地 經(jīng) 營 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 仲 裁 機(jī) 構(gòu) 2.市 場 培 育 方 面（ 1） 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 主 體 的 培 育 健 全 農(nóng) 村 社 會 保 障 制 度 ， 弱 化 土 地 社 會 保 障 功 能o 創(chuàng) 新 機(jī) 制 ， 積 極 培 育 種 糧 大 戶 （ 2） 中 介 組 織 的 培 育o 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 的 中 介 組 織 能 有 效 地 降 低 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 的 交 易 成 本o 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 的 中 介 組 織 能 有 效 地 降 低 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 的 交 易 風(fēng) 險o 農(nóng)

56、 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 的 中 介 組 織 能 有 效 地 提 升 土 地 流 出 方 的 談 判 地 位 3.外 部 環(huán) 境 方 面（ 1） 各 級 政 府 繼 續(xù) 加 大 對 農(nóng) 業(yè) 與 農(nóng) 村 的 投 入 力 度（ 2） 加 大 農(nóng) 業(yè) 招 商 引 資 力 度 ， 實(shí) 現(xiàn) 農(nóng) 村 土 地 流 轉(zhuǎn) 與 現(xiàn) 代 農(nóng) 業(yè) 園 區(qū) 建設(shè) 有 機(jī) 結(jié) 合 o 聚 焦 三 農(nóng) 依 法 治 國 保 護(hù) 農(nóng) 民 權(quán) 益 （ 三 ） 土地 流 轉(zhuǎn) 需 規(guī) 范 _聚 焦 三 農(nóng) _視 頻 _央 視 網(wǎng)http:/ 變 了 味 的 土 地 流 轉(zhuǎn) ： http:/ 法 國 農(nóng) 業(yè) 美 國 農(nóng) 業(yè) 日 本 農(nóng) 業(yè)