《物業(yè)管理100個(gè)簡(jiǎn)答題含解析》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理100個(gè)簡(jiǎn)答題含解析（27頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、一、物業(yè)管理基本概念 ??? 問(wèn) 1、什么是物業(yè)管理？ ??? 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。主要從三個(gè)角度理解：一 業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。 ??? 問(wèn) 2、為什么要實(shí)施物業(yè)管理？ ??? 答：主要有三方面原

2、因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理： ?? （1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，90年代初以來(lái)我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái)越高，原來(lái)的公房管理體制不能適應(yīng)市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)。 ?? （2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。 ?? （3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專(zhuān)業(yè)性

3、程度高。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個(gè)業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來(lái)完成，需要通過(guò)全體業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供這種服務(wù)。 　 ??? 問(wèn) 3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ ??? 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過(guò)程中，除房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”外，購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載

4、的“購(gòu)房人”可以視為“業(yè)主”。 ??? 業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體，物業(yè)管理離不開(kāi)業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對(duì)房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 ??? 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)等。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。 二、購(gòu)房時(shí)應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng)

5、 ??? 問(wèn) 4、為什么購(gòu)房時(shí)要關(guān)注物業(yè)管理事項(xiàng)？ ??? 答：購(gòu)房時(shí)就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來(lái)的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。因?yàn)樵跇I(yè)主大會(huì)成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)按房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)的約定實(shí)行。如果購(gòu)房時(shí)沒(méi)有約定，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿(mǎn)意，就容易產(chǎn)生矛盾。因此在購(gòu)房時(shí)要與開(kāi)發(fā)單位書(shū)面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)，即使是預(yù)售房屋，購(gòu)房時(shí)離入住還有一段時(shí)間，也應(yīng)在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項(xiàng)，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 ??? 問(wèn) 5、購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？ ??? 答：主

6、要簽訂好兩個(gè)文件：房屋買(mǎi)賣(mài)合同和業(yè)主臨時(shí)公約。 ??? 購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買(mǎi)房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。 ??? 問(wèn) 6、是否可以到辦理入住手續(xù)時(shí)再看業(yè)主臨時(shí)公約？ ??? 答：買(mǎi)房人在購(gòu)房時(shí)就要看業(yè)主臨時(shí)公約，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)要書(shū)面承諾遵守臨時(shí)業(yè)主公約。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，在房屋銷(xiāo)售時(shí)，將業(yè)主臨時(shí)公約向買(mǎi)房人明示，并予以說(shuō)明；不能到辦理入住手續(xù)時(shí)再將業(yè)主臨時(shí)公約出示給買(mǎi)房人看。 ??? 問(wèn) 7、業(yè)主臨時(shí)公約具有什么作用？ ??? 答：業(yè)主臨時(shí)公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同

7、遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶(hù)的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。 ??? 問(wèn) 8、業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？ ??? 答：業(yè)主臨時(shí)公約由開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購(gòu)房人的合法權(quán)益。 ??? 問(wèn) 9、違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理

8、？ ??? 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個(gè)別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對(duì)其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。 ??? 對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門(mén)。 ??? 問(wèn)10、新的業(yè)主臨時(shí)公約制度從什么時(shí)候開(kāi)始實(shí)行？原來(lái)已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？ ??? 答：2003年12月9日后申領(lǐng)預(yù)售許可證的新建項(xiàng)目，實(shí)行新的業(yè)主臨時(shí)公約制度。 ??? 原來(lái)已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會(huì)通過(guò)

9、新的公約前，原公約繼續(xù)有效。 ??? 問(wèn)11、業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？ ??? 答：業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)后生效。 ??? 問(wèn)12、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中包含哪些有關(guān)物業(yè)管理的條款？ ??? 答：北京市國(guó)土房管局2003年12月發(fā)布的新《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本第二十九條、二十條以及附件四均為與物業(yè)管理有關(guān)的條款。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約等。 ??? 問(wèn)13、開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)

10、物業(yè)管理的內(nèi)容，購(gòu)房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ ??? 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點(diǎn)，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對(duì)入住的每個(gè)業(yè)主都是一樣的，支付的費(fèi)用也應(yīng)該是一樣的。如果與每個(gè)業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒(méi)有可操作性；如果約定的費(fèi)用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對(duì)多付費(fèi)的業(yè)主不公平。 ??? 因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買(mǎi)房人并進(jìn)行約定，但不能由個(gè)別購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)單位單

11、獨(dú)協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。 ??? 問(wèn)14、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實(shí)行？ ??? 答：在業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段實(shí)行。業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。 ??? 問(wèn)15、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ ??? 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書(shū)面形式。 ???

12、 問(wèn)16、業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ ??? 答：不能。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。 ??? 問(wèn)17、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)？ ??? 答：不能。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) ??? 問(wèn)18、什么是業(yè)主大會(huì)？ ??? 答：物業(yè)

13、管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 ??? 問(wèn)19、如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ ??? 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。 ??? 問(wèn)20、什么時(shí)候應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)？ ??? 答：新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過(guò)50%的或

14、入住率不足50%但首戶(hù)入住已滿(mǎn)兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過(guò)50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 ??? 問(wèn)21、如何召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)？ ??? 答：應(yīng)按以下步驟召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)： ??? （1）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。 ??? 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)基礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組

15、成。 ??? 籌備組的主要職責(zé)如下： ??? ①確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； ??? ②按照政府主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； ??? ③確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)； ??? ④確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ??? ⑤做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 ??? 上述工作①- ④應(yīng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 ??? （2）籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，審議通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。區(qū)、縣國(guó)土房管局對(duì)籌備

16、組召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 ??? 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。 ??? 問(wèn)22、什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？ ??? 答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 ??? 問(wèn)23、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)？ ??? 答：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計(jì)算。以每一平米為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足一平米部分不予計(jì)算。 ??? 以后業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)計(jì)票方式可以通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》確定。 ??? 問(wèn)24、業(yè)主大會(huì)會(huì)議以什

17、么形式召開(kāi)？ ??? 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論形式，也可以采取書(shū)面征求意見(jiàn)形式。 ??? 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 ??? 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以書(shū)面委托代理人參加。 ??? 問(wèn)25、業(yè)主大會(huì)是否要定期開(kāi)會(huì)，由誰(shuí)召開(kāi)？ ??? 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 ??? 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。 ??? 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： ??? (1)20%以上業(yè)主提議的； ??? (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； ??? (3)業(yè)

18、主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 ??? 問(wèn)26、業(yè)主大會(huì)具有哪些主要職責(zé)？ ??? 答：業(yè)主大會(huì)主要職責(zé)如下： ??? （1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ??? （2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； ??? （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； ??? （4）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； ??? （5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； ??? （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 ??? 問(wèn)27、業(yè)主大會(huì)如何決議才有效？ ???

19、 答：一般事項(xiàng)，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過(guò)；業(yè)主大會(huì)作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過(guò)。 ??? 問(wèn)28、什么是業(yè)主委員會(huì)，與業(yè)主大會(huì)是什么關(guān)系？ ??? 答：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 ??? 問(wèn)29、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是什么？ ??? 答：業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)為： ??? （1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情

20、況； ??? （2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ??? （3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ??? （4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； ??? （5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 ???? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 ??? 問(wèn)30、什么人可以當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員？ ??? 答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會(huì)委員： ??? （1）具有完全民事行為能力的業(yè)主； ??? （2）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； ??? （3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主

21、公約、模范履行業(yè)主義務(wù)； ??? （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； ??? （5）具有一定組織能力； ??? （6）具備必要的工作時(shí)間。 ??? 在實(shí)際工作中，鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級(jí)人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會(huì)委員參與物業(yè)管理。 ??? 問(wèn)31、業(yè)主委員會(huì)是否需要備案？ ??? 答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局備案。備案時(shí)須提交《業(yè)主委員會(huì)備案單》及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 ??? 問(wèn)32、業(yè)主委員會(huì)如何作出決定？ ??? 答：經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員

22、提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過(guò)。 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 ??? 問(wèn)33、什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員資格終止？ ??? 答：出現(xiàn)以下情況時(shí)業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： ??? （1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑴缡У仍虿辉谑菢I(yè)主的； ??? （2）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； ??? （3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； ??? （4）有犯罪行為的； ??? （5）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； ??? （6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； ??? （7）其他原因不

23、宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 ??? 問(wèn)34、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是否可以作出于物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定？ ??? 答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出于物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 ??? 問(wèn)35、什么是業(yè)主公約？ ??? 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 ??? 問(wèn)36、什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？ ??? 答：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì)制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 ??? 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則主要就業(yè)主大

24、會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 ??? 問(wèn)37、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ ??? 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 ??? 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作，并參與成立業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安的相關(guān)工作。 ??? 住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的

25、決定，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取社區(qū)居委會(huì)的建議；積極配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) ??? 問(wèn)38、新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？ ??? 答：是的。按照規(guī)定，國(guó)家提倡通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 ??? 問(wèn)39、業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？ ??? 答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 ??? 問(wèn)40、

26、業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ ??? 答：業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 ??? 問(wèn)41、業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處？ ??? 答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)。 ??? 問(wèn)42、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？ ??? 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)： ??? （1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組

27、織招標(biāo)； ??? （2）確定采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式； ??? （3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人； ??? （4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。 ??? 問(wèn)43、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？ ??? 答：業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料： ??? （1）業(yè)主大會(huì)決議； ??? （2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)； ??? （3）招標(biāo)文件； ??? （4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書(shū)。 ??? 問(wèn)44、業(yè)主委

28、員會(huì)組織招標(biāo)過(guò)程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ ??? 答：應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)： ??? （1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； ??? （2）評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開(kāi)的方式，業(yè)主可參加旁聽(tīng)； ??? （3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示； ??? （4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。 ??? 問(wèn)45、業(yè)主委員

29、會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ ??? 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。 ??? 問(wèn)46、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？ ??? 答：業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。 ??? 問(wèn)47、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企業(yè)的交接？ ??? 答：業(yè)主大會(huì)依法重

30、新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動(dòng)由業(yè)主委員會(huì)組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： ??? （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； ??? （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； ??? （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； ??? （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。 ??? 問(wèn)48、如何與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

31、？ ??? 答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 ??? 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國(guó)土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。 五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用 ??? 問(wèn)49、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？ ??? 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的

32、維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車(chē)管理服務(wù)等。 ??? 問(wèn)50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ ??? 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 ??? 特約性服務(wù)指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶(hù)內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。 ??? 問(wèn)51、：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定電梯服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？ ??? 答：：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

33、為： ??? （1）主梯6：00--24：00不間斷運(yùn)行，0：00--6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話(huà)或房號(hào)，凡是樓層中設(shè)有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客； ??? （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)-8點(diǎn)、17點(diǎn)-19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行； ??? （3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)?nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案； ??? （4）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。 ??? （5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。 ??? 問(wèn)52、

34、《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？ ??? 答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外；服務(wù)內(nèi)容為： ??? （1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； ??? （2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專(zhuān)用）樓、站、箱、桶及垃圾進(jìn)行管理； ??? （3）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物； ??? （4）對(duì)樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃； ??? （5）按政府有關(guān)規(guī)定向

35、服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑； ??? （6）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。 ??? （7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 ??? 問(wèn)53、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？ ??? 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括： ??? （1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專(zhuān)人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施； ??? （2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非

36、機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車(chē)位置進(jìn)行管理，保持車(chē)輛行駛通暢； ??? （3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等； ??? （4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄； ??? （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。 ??? 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對(duì)業(yè)主人身和戶(hù)內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 ??? 問(wèn)54、物

37、業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司？ ??? 答：可以，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 ??? 問(wèn)55、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？ ??? 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制

38、止或按業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)采取其他處理措施。 ??? 問(wèn)56、車(chē)輛停放時(shí)停車(chē)人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？ ??? 答：車(chē)輛停放時(shí)停車(chē)人有權(quán)按照停車(chē)管理協(xié)議的約定向收停車(chē)管理服務(wù)。同時(shí)停車(chē)人應(yīng)遵守停車(chē)管理制度，交納停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)用，在指定的區(qū)域停放車(chē)輛，停放車(chē)輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。 ??? 問(wèn)57、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ ??? 答：目前，按照2000年3月市物價(jià)局和市國(guó)土房管局頒布的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）》（京價(jià)房字[2000]163號(hào)），經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用分為兩部分： ??? 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯水

39、泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，電梯水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。 ??? 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.50元/平方米.月（綠化率30%以下），0.52元/平方米.月（綠化率30%以上）。 ??? 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。 ??? 問(wèn)58、普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ ??? 答：目前，按照市物價(jià)局、市房地局1997年6月頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)房[1997]196號(hào)），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為兩部分： ??? 一、住戶(hù)個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目

40、 ???? 1. 裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi) ???? 2. 保潔費(fèi) ???? 3. 保安費(fèi) ???? 4. 各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi) ???? 5. 車(chē)輛存車(chē)費(fèi)（自行車(chē)、三輪車(chē)、兩輪摩托車(chē)、三輪摩托車(chē)） ???? 6. 機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi) ??? 二. 產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目 ???? 1. 綠化費(fèi) ???? 2. 化糞池清掏費(fèi) ???? 3. 管理費(fèi) ???? 4. 小修費(fèi) ???? 5. 中修費(fèi) ???? 6. 大修費(fèi) ???? 7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi) ???? 8. 電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線(xiàn)費(fèi) ??? 問(wèn)59、公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎么交納？ ??? 答：公房

41、、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費(fèi)項(xiàng)目由購(gòu)房人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目包括綠化、管理、公共設(shè)施維護(hù)、化糞池清掏費(fèi)用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔(dān)，安居房由職工所在單位承擔(dān)。 ??? 問(wèn)60、高檔住宅、非住宅類(lèi)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定？ ??? 答：高檔住宅、非住宅類(lèi)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的定價(jià)形式。在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立前，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約）約定的價(jià)格收取費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)。 ??? 問(wèn)61、交了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？ ??? 答：交了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋

42、共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用。 ??? 問(wèn)62、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？ ??? 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。 ??? 問(wèn)63、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)交納？ ??? 答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 ??? 問(wèn)64、開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ ??? 答：開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 ??? 問(wèn)65、公房上市后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何交納？ ?

43、?? 答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。 ??? 問(wèn)66：電梯費(fèi)用如何交納？首層要交電梯費(fèi)嗎？ ??? 答：電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?，首層住?hù)也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 ??? 問(wèn)67、物業(yè)管理企業(yè)收取停車(chē)管理費(fèi)的，在停車(chē)管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ ??? 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車(chē)輛的看管和停車(chē)秩序的維護(hù)，具體包括：有機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)管理制度和管理方案；對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行；保證停車(chē)有序，24小事設(shè)專(zhuān)人看管；長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車(chē)協(xié)

44、議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 ??? 問(wèn)68、裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？ ??? 答：裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。對(duì)于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒(méi)有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)： ??? 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的包

45、行政管理部門(mén)；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。 ??? 問(wèn)69、因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？ ??? 答：不可以。開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過(guò)協(xié)商或訴訟解決糾紛。 ??? 問(wèn)70、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？ ??? 答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。 ??? 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)

46、主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對(duì)物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)機(jī)構(gòu)由雙方共同委托，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對(duì)雙方都有約束力。 六、專(zhuān)項(xiàng)維修基金 ??? 問(wèn)71、建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么？ ??? 答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金?！薄皩?zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！? ??? 問(wèn)72、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的用途是什么？ ??? 答：專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿(mǎn)后的

47、維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 ??? 問(wèn)73、誰(shuí)應(yīng)交納商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金？ ??? 答：凡是1999年 1月 1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營(yíng)或自用的開(kāi)發(fā)商也應(yīng)交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 ??? 問(wèn)74、不交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的怎么辦？ ??? 答：不繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)管理部門(mén)將不予辦理其立契過(guò)戶(hù)手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。 ??? 問(wèn)75、業(yè)主交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ ??? 答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專(zhuān)項(xiàng)維修資金按房屋買(mǎi)賣(mài)合同中表明的購(gòu)房款的2%交納（

48、實(shí)測(cè)面積后有變化的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。此外，非異產(chǎn)毗連住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由購(gòu)房者按購(gòu)房款1%的比例交納。 ??? 問(wèn)76、業(yè)主買(mǎi)房時(shí)是歸集起來(lái)的維修資金由誰(shuí)代為管理？ ??? 答：商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會(huì)成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財(cái)政部門(mén)指定的維修資金專(zhuān)用銀行賬戶(hù)，保證專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計(jì)息。 ??? 問(wèn)77、小區(qū)里公有住房建立過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金嗎？ ??? 答：公有住房售后維修資金由售房單位負(fù)責(zé)歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。公有住房出售后，其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，原代收

49、（售房）單位應(yīng)將維修資金移交給業(yè)委會(huì)管理，市住房資金管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 ??? 問(wèn)78、專(zhuān)項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？ ??? 答：業(yè)委會(huì)成立后，市小區(qū)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)辦行）開(kāi)戶(hù)存儲(chǔ)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)委會(huì)應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。 ??? 按照“專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，按幢設(shè)帳，核算到戶(hù)”的原則進(jìn)行管理。 ??? 問(wèn)79、維修資金的支取使用程序是什么？ ??? 答：總體來(lái)說(shuō)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循“年度普算-

50、-制定維修計(jì)劃--編制工程預(yù)算--批準(zhǔn)預(yù)算--委托施工--工程驗(yàn)收--分?jǐn)傎M(fèi)用與支取資金--公布賬目”的程序。 ??? 問(wèn)80、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ ??? 答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業(yè)主）原則分?jǐn)偸褂镁S修資金。 ??? 問(wèn)81、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ ??? 答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌?；I集的標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分?jǐn)?，由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計(jì)入業(yè)委會(huì)賬戶(hù)和業(yè)主明細(xì)戶(hù)。 七、物業(yè)使用和維護(hù) ?

51、?? 問(wèn)81、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ ??? 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿(mǎn)足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂(lè)場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 ??? 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 ??? 問(wèn)82、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ ??? 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

52、按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿(mǎn)足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂(lè)場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 ??? 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 ??? 問(wèn)83、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地怎么辦？ ??? 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需

53、臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。 ??? 問(wèn)84、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ ??? 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。 ??? 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 ??? 問(wèn)85、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？ ??? 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。如需經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦

54、理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充納入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 ??? 問(wèn)86、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌? ??? 答：一幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無(wú)特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)用維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 ??? 問(wèn)87、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚？ ??? 答：封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適

55、，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚時(shí)，都應(yīng)遵守《業(yè)主（臨時(shí)）公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。 ??? 問(wèn)88、鄰居占用了公共樓道怎么辦？ ??? 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 ??? 問(wèn)89、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備由誰(shuí)負(fù)責(zé)維護(hù)？ ??? 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣

56、、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。 ??? 問(wèn)90、物業(yè)管理公司需要入戶(hù)維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？ ??? 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會(huì)業(yè)主、使用人，還會(huì)影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會(huì)影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)行入戶(hù)維修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。 ??? 問(wèn)91、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的，是否需要賠償？ ??? 答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)

57、主委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。 ??? 問(wèn)92、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用該由誰(shuí)承擔(dān)？ ??? 答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 ??? 如果責(zé)任不明確的，維修費(fèi)用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。 ??? 問(wèn)93、為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為？ ??? 答：我國(guó)住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)

58、影響到整幢樓、整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，需要對(duì)房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 ??? 問(wèn)94、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？ ??? 答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時(shí)，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定

59、對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。 ??? 問(wèn)95、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？ ??? 答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實(shí)施期限，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用，違約責(zé)任等。 ??? 問(wèn)96、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？ ???

60、答：按照建設(shè)部第110令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為： ??? （1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； ??? （2）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房； ??? （3）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； ??? （4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； ??? （5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開(kāi)門(mén)、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 ??? （6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 ??? 問(wèn)97、業(yè)主裝飾裝

61、修房屋過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進(jìn)行入戶(hù)檢查？ ??? 答：業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。 ??? 問(wèn)98、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時(shí)間如何規(guī)定？ ??? 答：按照市建委、市規(guī)委、市國(guó)土房管局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行）》（京建法[2001]616號(hào)），每日12時(shí)至14時(shí)，18時(shí)至次日8時(shí)，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動(dòng)。 ??? 問(wèn)99、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？ ??? 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。 ??? 問(wèn) 100、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長(zhǎng)時(shí)間？ ??? 答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。