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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,*,萬(wàn)聯(lián)行,專業(yè)創(chuàng)新責(zé)任專注,鄰里中心介紹,源自新加坡，落地蘇州，是一種全新的生活模式規(guī)范，代表著更先進(jìn)的都市文明，建立了一種全新的社會(huì)公共管理體系。,蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于1997年11月，,是目前中國(guó)最大的社區(qū)商業(yè)投資商。,經(jīng)過(guò)12年的探索與發(fā)展，鄰里中心公司已經(jīng)在國(guó)內(nèi)形成了獨(dú)特的鄰里中心開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念，得到了中新兩國(guó)政府的一致肯定，成為蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡公共管理經(jīng)驗(yàn)的成功典范之一，并多次受到中新兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人贊譽(yù)。,鄰里中心介紹,鄰里中心先

2、后被納入蘇州工業(yè)園區(qū)20052010年服務(wù)業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)、蘇州市商貿(mào)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要、蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃等指導(dǎo)性文件，2006年7月，,國(guó)家商務(wù)部發(fā)布國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃，在“發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)，改造和調(diào)整傳統(tǒng)零售業(yè)”的任務(wù)中，“發(fā)展鄰里中心”成為內(nèi)容之一。,鄰里中心是中國(guó)的創(chuàng)新商業(yè)服務(wù)體系。,鄰里中心介紹,在蘇州工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑等7座鄰里中心，總資產(chǎn)近5億元，總建筑面積超過(guò)13萬(wàn)平方米，每個(gè)項(xiàng)目均已成為區(qū)域性商業(yè)服務(wù)亮點(diǎn)，,并帶動(dòng)了周邊住宅品質(zhì)的提升。每一座鄰里中心都是一個(gè)集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育等于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心，,不僅較好

3、地滿足了居民的日常生活需要，完善了園區(qū)商業(yè)功能布局，也為,中國(guó)新型商業(yè)服務(wù)模式,的改革與發(fā)展做出了探索、積累了經(jīng)驗(yàn)，,成為國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的知名品牌，并多次接待了來(lái)自國(guó)內(nèi)許多地區(qū)政府和企業(yè)的指導(dǎo)、參觀和學(xué)習(xí)。,營(yíng)造和諧居住區(qū)消費(fèi)環(huán)境,的探索和實(shí)踐成效得到了各級(jí)政府的肯定和支持。,鄰里中心介紹,鄰里中心優(yōu)勢(shì)歸納,是國(guó)家“十一五”規(guī)劃倡導(dǎo)的新型零售業(yè)態(tài)，代表著生用物業(yè)未來(lái)最先進(jìn)的發(fā)展方向。,鄰里中心有利于建立和諧社會(huì)，為區(qū)域居民提供,商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育等于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。,為廣大高新區(qū)工作人員提供物質(zhì)消費(fèi)與精神消費(fèi)的場(chǎng)所，滿足和諧社會(huì)的訴求。,鄰里中心看似是一個(gè)樸實(shí)的社區(qū)商業(yè)體，但

4、是，他從高新區(qū)客戶的消費(fèi)需求特點(diǎn)出發(fā)，營(yíng)造最切合實(shí)際的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所。,有別于當(dāng)下概念滿天飛的商業(yè)地產(chǎn)操作思路，鄰里中心是最沒(méi)有泡沫，最有生存能力的商業(yè)模式。由于該商業(yè)模式能滿足高新區(qū)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)，因此，該商業(yè)模式是最有商業(yè)價(jià)值，最有投資前景的商業(yè)業(yè)態(tài)。,鄰里中心具有先規(guī)劃、后建設(shè)、長(zhǎng)效后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，并且該業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)先取得地區(qū)政府認(rèn)可，從而使鄰里中心主動(dòng)成為區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的一部分，得到獨(dú)占性的優(yōu)勢(shì)，因而具有很強(qiáng)的生存能力。,鄰里中心不單單是商業(yè)功能的提供，它還滿足了社區(qū)各個(gè)層面的需求，從而滿足住戶、辦公客戶獲得各個(gè)層面的需求，使整體項(xiàng)目的用戶獲得了交流的空間，更滿足了精神消費(fèi)的需求，

5、從而幫助整體項(xiàng)目獲得有別于輕軌沿線物業(yè)、高新區(qū)其他物業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,鄰里中心將成為項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆,鄰里中心的設(shè)置，將使肇慶高新區(qū)的建設(shè)拔高一個(gè)檔次，成為比肩蘇州工業(yè)園及中新知識(shí)城的高起點(diǎn)國(guó)家級(jí)高新區(qū)生活示范區(qū)；,鄰里中心的建立，將為肇慶高新區(qū)招商引資錦上添花，良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)是大旺的硬件優(yōu)勢(shì)，鄰里中心的規(guī)劃理念更為高新區(qū)提供了優(yōu)良的軟環(huán)境，使大型企業(yè)進(jìn)駐更具信心；,鄰里中心的建設(shè)理念是超前的高新區(qū)規(guī)劃手法，將形成良好示范效應(yīng)，國(guó)內(nèi)其他高新區(qū)或者東南亞政府都會(huì)到本項(xiàng)目參觀考察，從而使項(xiàng)目形成很好的口碑，有助于營(yíng)銷上的事件營(yíng)銷；,鄰里中心的建設(shè)理念將得到政府的認(rèn)可與重視，有利于項(xiàng)目成為政府重點(diǎn)項(xiàng)

6、目，獲得更多的政策支持；比如借鑒新加坡的規(guī)劃手法，鄰里中心采用多渠道與公共交通系統(tǒng)無(wú)縫連接的手法，本項(xiàng)目與輕軌等公共交通體系的天橋連接，政府將順理成章的主動(dòng)倡導(dǎo)，從而減輕發(fā)展商的溝通成本。,生活形態(tài)描述,復(fù)合型都市生活綜合體,商務(wù)辦公,商務(wù)應(yīng)酬,居住,購(gòu)物,休閑、娛樂(lè)、就餐,學(xué)習(xí),體育鍛煉,社交溝通,完善的生活生態(tài)系統(tǒng),居住、辦公、購(gòu)物、休閑、餐飲都在一座生活之城內(nèi)解決，現(xiàn)代人夢(mèng)寐以求的0距離便捷生活體系。,完善商業(yè)鏈,居住、辦公客戶、酒店、公寓的商務(wù)客戶為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)穩(wěn)定客流；豐富的商業(yè)配套，又為居住、商務(wù)、辦公客戶提供了豐富的配套，促進(jìn)居住的優(yōu)勢(shì)。,業(yè)種組合設(shè)計(jì)的前提條件,1，符合業(yè)態(tài)定

7、位原則,2，符合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意圖與目標(biāo),3，契合區(qū)域商業(yè)競(jìng)合態(tài)勢(shì),4，符合消費(fèi)客源特征,各業(yè)種經(jīng)營(yíng)特性,業(yè)種競(jìng)合分析一,業(yè)種競(jìng)合分析二,業(yè)種競(jìng)合分析三,A，商務(wù)配套組團(tuán)結(jié)構(gòu),可售比例：91.3%,B，商務(wù)消費(fèi)組團(tuán)結(jié)構(gòu),可售比例：0,C，家居生活組團(tuán)結(jié)構(gòu),可售比例：100%,D，休閑生活組團(tuán)結(jié)構(gòu),可售比例：44.4%,可售面積與業(yè)態(tài)組合的協(xié)調(diào),四個(gè)商業(yè)組團(tuán)的經(jīng)營(yíng)面積,63050,平方米，可銷售面積合計(jì),49050,平方米,，占77.8%,。不可售面積占,14000,平方米。,可售面積比例較低的原因是商務(wù)消費(fèi)組團(tuán),可售面積為0,，休閑生活組團(tuán),可售面積比例為44%,。但是正是這兩個(gè)商業(yè)組團(tuán)支撐了項(xiàng)目整體的高檔次形象，承托了住宅房?jī)r(jià)，所以作為戰(zhàn)略考慮，建議依然開(kāi)發(fā)這兩個(gè)商業(yè)組團(tuán)。,這兩個(gè)組團(tuán)租金收入不高，但是經(jīng)營(yíng)收入的現(xiàn)金流可觀，開(kāi)發(fā)商可以考慮與戰(zhàn)略伙伴合作經(jīng)營(yíng)，而不是出租場(chǎng)地。,對(duì)于某些必須組建的商業(yè)經(jīng)營(yíng)單元，例如藥房，面積300平方米，便利店面積250平方米，建議將銷售單元面積劃分為50平方米，由若干產(chǎn)權(quán)單元組合成一個(gè)經(jīng)營(yíng)單元，帶租約出售。須知沒(méi)有合理的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合，就無(wú)法啟動(dòng)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)。,商用物業(yè)開(kāi)發(fā)策劃尚待：投資效益分析；商家反饋意見(jiàn)；同類案例佐證。,