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1、單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,2019/11/22,#,中國高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)專項研究,2013.07.24,2024/12/13,1,目 錄,2024/12/13,2,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)基本模式,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)建筑設計要點,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)智能化配置方案,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)管理營運及服務,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)盈利模式,2024/12/13,1,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)基本模式,“十二五”規(guī)劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養(yǎng)老服務機構(gòu)。,2024/12/13,4,（,1,）家庭養(yǎng)老：,傳統(tǒng),的養(yǎng)老模式；,（,2,）養(yǎng)老院養(yǎng)老：,社會化,的養(yǎng)老模式；,（,3,）社區(qū)居家養(yǎng)老：,兼顧家庭和社會的,養(yǎng)老模式。,1,、

2、我國目前養(yǎng)老基本模式,“十二五”規(guī)劃,“,以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐,”,為基本模式。,（,1,）德國,與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的,1/4,截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?24%,入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為,82,歲的老年女性為主,20,世紀,90,年代德國倡導,“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式,“,照料護理式住宅,”,的典范,不來梅老年住宅,強調(diào)的是,“,護理、環(huán)境、設計,”,的理念。,2,、發(fā)達國家的養(yǎng)老模式,（,2,）美國,60,年代末美國進入老齡社會，截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已

3、占美國總?cè)丝诘?16%,。,經(jīng)濟實力強，,70,年代中開始社會養(yǎng)老設施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。,據(jù)統(tǒng)計，與家人同居的老人很少，,75,的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養(yǎng)老設施。,獨立式住宅,老年公寓（集合住宅）,養(yǎng)老院,護理院,老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）,美國老年住房五種模式,截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?24%,，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。,目前，,90,以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標準高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，,95.5,的老人在家中養(yǎng)老，,4.2,的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設施

4、中。,日本雖有與子女同住的習慣，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三種模式,在宅養(yǎng)老,機構(gòu)養(yǎng)老,“兩代居”,（,3,）日本,3,、理解和認識,有人說養(yǎng)老地產(chǎn)與中國傳統(tǒng)文化相差很遠，讓老人住得遠不符合孝道，但現(xiàn)在事情已發(fā)生了很大的變化。,現(xiàn)在人們對這一領域的產(chǎn)品和服務的需求已經(jīng)慢慢出現(xiàn)。,養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)生命周期處于成長期，機會眾多。,競爭初步形成，但與一般的商品房市場相比，這一領域集中度與競爭度都不大,。,一定時間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)市場的進入門檻尚比較低。,最為核心的競爭無疑是圍繞商業(yè)模式進行。,業(yè)內(nèi)人士均認為，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)各類模式處于比較初級的階段，但是一定程度上，,“,已經(jīng)有模有樣,”,。,養(yǎng)老地

5、產(chǎn)至少涉及兩個產(chǎn)業(yè)，一是房地產(chǎn)行業(yè)，二是服務行業(yè)。,任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。,在行業(yè)尚屬于初級階段之時，進軍養(yǎng)老地產(chǎn)無疑要理清初創(chuàng)期的眾多頭緒。,4,、研究內(nèi)容,(,建議集團市場營銷部）,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)應該是一個集居住、飲食、醫(yī)療、康復、健身、學習、娛樂、交友等為一體的“老年社會”，這是一種生活方式的創(chuàng)新。從基礎模式上我們研究涉及以下內(nèi)容：,市場調(diào)查,客群定位,項目選址,國外成功案例解析,國內(nèi)同類項目分析,2024/12/13,2,養(yǎng)生養(yǎng)老項目建筑設計要點,1,、規(guī)劃要求,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū),-,開發(fā)單個項目的配套設施應齊備但規(guī)模要適度，配套設施建設,面積占到住宅建設面積比例合理，

6、公共活動空間較大并相對集,中,自住型公寓,-,開發(fā)項目布局較分散，規(guī)模適度，檔次分開,護理型公寓,-,開發(fā),項目布局較分散，,規(guī)模較小,，,靠近醫(yī)院,2,、養(yǎng)生養(yǎng)老住宅的建筑設計,（,1,）,在空間布局上,：消除室內(nèi)地面高差，樓梯臺階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下穩(wěn)，燈具開關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如：連廊公寓的空間設計）,（,2,）在通行能力上,：多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L廊相連,（,3,）在特殊裝置上,：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，

7、安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。,研究成果,（,4,）從視覺能力上,：,適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。,（,5,）在配套設施上：,健康老年人日?；顒影霃降脑O置為,450,米，以此設置服務設施。小區(qū)內(nèi)專為老年服務的公用建筑的設置。例如：護理室：護理與日常監(jiān)護活動基地。機能恢復訓練室。醫(yī)務室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設施。,研究成果,規(guī)劃設計標準,建筑設計標準,水、暖、電設計標準,公共配套設計標準,環(huán)境設施設計標準,3,、研究方向（建議集團研發(fā)設計部）,2024

8、/12/13,3,智能化配置方案,1,、配置方案,在建造特色的養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)上應考慮社區(qū)必須為居住者提供高端的服務設施與硬件配套，正在興起的養(yǎng)老地產(chǎn)中智能居家養(yǎng)老、遠程醫(yī)療等高科技養(yǎng)生養(yǎng)老設施應被廣泛應用。養(yǎng)老養(yǎng)生智能化配置標準的研討方向是：,采用世界領先的智能物聯(lián)網(wǎng)解決方案,健康管理,醫(yī)療中心（全面體檢、遠程會診、急救）,人性化服務、節(jié)能環(huán)保,電視監(jiān)控系統(tǒng),周界報警系統(tǒng),無線求助定位系統(tǒng),室內(nèi)紅外線監(jiān)控系統(tǒng),緊急呼叫系統(tǒng),智能,“,一卡通,”,系統(tǒng),樓宇自動化控制系統(tǒng),(BA),企業(yè)資源計劃管理系統(tǒng),(ERP),。,2,、系統(tǒng)配置內(nèi)容簡介,。,一卡通集門禁、消費、儲存、報警功能于一身,智能一卡

9、通,：,集識別樓號、打開門鎖、儲蓄消費、緊急呼叫功能為一體。,親情、社交,極為易用的聯(lián)網(wǎng)服務,一鍵式場景控制（離家、睡眠等）、節(jié)能環(huán)保,23,人性化服務,養(yǎng)生音樂、視頻播放、點播,隨身智能終端具有“一卡通”,功能,：,門卡、餐卡、購物卡等,與家人、親友一鍵視頻通話,人性化,觸摸屏,推送式數(shù)碼相框,班車、專車,預定,虛擬社區(qū),自動觸發(fā)醫(yī)療數(shù)據(jù)測量、記錄、上傳,電子購物、訂餐、配送,燈光控制,遙控,溫度控制,家電,紅外傳感觸,發(fā)場景控制,ERP,信息管理系統(tǒng)：,1,、查詢餐飲信息并訂餐；,2,、查詢消費信息并打印消費明細；,3,、了解最新的活動信息，通過,ERP,系統(tǒng)報名參與；,4,、查看家庭醫(yī)生

10、給會員的營養(yǎng)、保健信息；,5,、評估生活照料、醫(yī)療保健、文化娛樂服務的質(zhì)量；,6,、進行服務投訴或提出改進的意見、建議；,7,、查詢會員定制服務的反饋情況。,緊急呼叫：,社區(qū)采用先進的無線定位系統(tǒng)，通過住區(qū)人員隨身攜帶的智能卡準確定位人員在社區(qū)公共區(qū)域活動的位置，如出現(xiàn)異常情況，可按動智能卡上的報警按鈕進行緊急呼叫。公寓內(nèi)，在客廳、臥室、衛(wèi)生間、陽臺等處都設有緊急呼叫按鈕。,智能監(jiān)控：,社區(qū)應設有大型電子顯示器監(jiān)控室，配備專人,24,小時值班，綜合利用無線定位、紅外線監(jiān)測、緊急呼叫、巡更等系統(tǒng)，為住區(qū)人員提供安全保障,常規(guī)體檢,遠程頂級專家會診,急救,家人參與,2024/12/13,27,社區(qū)

11、的醫(yī)療服務系統(tǒng)：,常規(guī)體檢,、急救、遠程會診,隨身智能終端一鍵報警；摔倒報警；自動通知急救中心；全社區(qū)室內(nèi)外精準定位；急救人員社區(qū)內(nèi)及時趕到。,與專職醫(yī)護人員隨時通話。,醫(yī)療中心具備急救中心的醫(yī)護、設備條件,拍片、抽血驗血、,B,超、,聽診,等,專家遠程指導急救,與美國、歐洲、國內(nèi)頂級醫(yī)院、科室遠程會診；,與專家遠程共享檢測數(shù)據(jù)；視頻會診、診斷。,家人遠程共享、參與,2024/12/13,28,3,、研究方向（建議集團科技公司）,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)設計標準,智能化設計的標準,遠程醫(yī)療及監(jiān)控的設計標準,2024/12/13,29,4,管理營運及服務內(nèi)容,2024/12/13,30,1,、組織構(gòu)

12、架,根據(jù)發(fā)達國家贏利性養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的管理經(jīng)驗，他們都是由獨立的、專業(yè)的管理公司負責運營管理，所以養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建成后，要成立獨立的管理公司（或與國外管理公司合作、合資），由專業(yè)人士領導管理公司負責社區(qū)的運營管理。,通常應設置四大板塊：,（,1,）行政部：日常行政、信息溝通、協(xié)調(diào)好各部門之間的關(guān)系，處理,來自內(nèi)外部的投訴。,（,2,）服務部,房務部：主要負責房間及公共部位的打掃清潔。,護理部：負責對不同情況的老人的護理工作。,餐飲部：負責日常標準餐的供應及送餐服務等。,活動部：負責策劃、組織老人活動、旅行等。,2024/12/13,31,（,2,）內(nèi)務部,財務部：負責管理社區(qū)所有的財物活動。,

13、采購部：各部門的所需用品的采購。,工程部：社區(qū)內(nèi)設備、設施的日常維修。,保安部：負責社區(qū),24,小時的安全保衛(wèi)工作。,人事部：負責人員招聘、培訓，職工福利制度的制定等,（,3,）外務部,營銷部：市場調(diào)查、銷售方案。,公關(guān)部：建立多渠道的公眾溝通聯(lián)系網(wǎng)絡，除了傳統(tǒng)的與媒體的溝,通聯(lián)系，還要通過策劃并舉辦各種在老年社區(qū)的開放性社,會聯(lián)誼活動，開拓以現(xiàn)有客戶群體為中心的與潛在客戶的,溝通渠道。,分包商管理部：管理所有的分包商。,2024/12/13,32,開展居家養(yǎng)老服務相對于機構(gòu)養(yǎng)老，更為適應老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合實際。,醫(yī)療和護理重點也是

14、難點。,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)服務項目主要內(nèi)容應包括：,第一，生活護理照料,第二，醫(yī)療和保健,第三，文化和,心理支持,第四，,物質(zhì)支援,第五，群體關(guān)懷,3,、研究方向（建議集團公司會所）,營運管理構(gòu)架,服務內(nèi)容（收費及免費）,服務標準,員工培訓體系,2024/12/13,5,盈 利 模 式,2024/12/13,35,1,、盈利模式,由于養(yǎng)老地產(chǎn)與一般住宅產(chǎn)品不同，它要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項目盈利模式將比其他物業(yè)類型產(chǎn)品更為復雜。養(yǎng)老住宅的后續(xù)經(jīng)營的周期長，盈利點除產(chǎn)品銷售外，更多的在于物業(yè)服務。,目前國內(nèi)外的盈利模式有以下幾種,：,（,1,）出售房屋產(chǎn)權(quán),（,2,

15、）出售會員證,（,3,）出租房屋,（,4,）舊房置換,（,5,）房屋居住置換,（,6,）交押金居住,2024/12/13,36,（,1,）出售房屋產(chǎn)權(quán),通過出讓方式獲得土地，開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)或老年公寓，開發(fā)的產(chǎn)品與一般的房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的銷售一樣，只是由于設計中注重了老年社區(qū)的特點，更適合養(yǎng)老人員居住，開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容和市場銷售對象與一般性房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品略有不同,特點：,出售房屋產(chǎn)權(quán)能給開發(fā)商盡快帶來利潤和現(xiàn)金流，但這種形式不能保證居住者都是老人，將來產(chǎn)權(quán)的繼承也帶來更多的年輕人與老年人混居。,（,2,）出售會員證,通過居住、醫(yī)療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引養(yǎng)老人員繳納會費入住社區(qū)。執(zhí)行會員章

16、程，會費有多種金額和形式，可退還。交費后可免費享受一些服務（住房），可優(yōu)惠享受一些服務（護理），付費享受一些服務（餐飲和醫(yī)療）。,特點：,繳納會費的方式目前在國內(nèi)高檔老年公寓比較多，主要原因開發(fā)商建設的住宅沒產(chǎn)權(quán)，同時回收資金快，但經(jīng)營時應注意避免出現(xiàn)一些法律障礙。,2024/12/13,37,（,3,）出租房屋,可出租公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為從,3,個月至,15,年。入住時交納三個月租金或,15,年租金作為押金逐月或逐年減扣。同時為老年人提供各種收費和免費社區(qū)服務項目。,特點：,出租方式靈活多樣，不同的租金標準和房屋檔次就能保證對入住者的服務標準的統(tǒng)一性，方便管理，但出租形式讓開發(fā)商的投資回收期較長。,（,4,）舊房置換,舊房置換類似一種房屋銀行業(yè)務。即客人或老年人將將其市區(qū)的舊房交給開發(fā)商處置，開發(fā)商根據(jù)置換者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區(qū)的資格，可根據(jù)自己舊房的處理形式?jīng)Q定是購買還是租用老年公寓。,特點：,開發(fā)商在經(jīng)營老年公寓的同時，還增加了其它房屋中介業(yè)務。,2024/12/13,38,（,5,）房屋居住置換,通過房屋置換機構(gòu)或中介公司的擔保