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1、 邢臺房產(chǎn)整體市場調(diào)研報(bào)告 一、引言： （一）調(diào)查目的 1、通過客觀深入的市場調(diào)查，充分了解市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，供需空間和價(jià)格趨勢，合理規(guī)劃，明確項(xiàng)目定位，對下一步邢臺市房產(chǎn)走勢做一個(gè)客觀的預(yù)測。 （二）調(diào)查內(nèi)容 1、對邢臺市以及全國宏觀環(huán)境的調(diào)查 （1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃 （2）邢臺房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2、 需求市場調(diào)查 （1）購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） （2） 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序） （3） 購買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式） （4） 價(jià)格支付能力 （5） 對物業(yè)

2、配套的需求 （6）購買人群 3、競爭市場調(diào)查（個(gè)案對比） （1）基本情況 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、公開銷售日期、銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率、付款方式、銀行按揭安排、物業(yè)管理公司及費(fèi)用。 （三）調(diào)查方法 1、宏觀調(diào)查 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析 2、競爭市場調(diào)查 現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析 二、宏觀環(huán)境分析 1、全國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房產(chǎn)市場狀況分析 （1） 全國2010第一季度經(jīng)濟(jì)狀況分析 ● 一季度經(jīng)濟(jì)快速增長，但仍存在不確定因素。 今年以來,在國內(nèi)外良好

3、的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持下,我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)延續(xù)和保持去年四季度以來較快的增長趨勢。一季度GDP同比增長11.9%較去年同期僅６．２％的增長率加快５．７個(gè)百分點(diǎn)。與去年第四季度相比加快１．２個(gè)百分點(diǎn)。政府要把握8%的目標(biāo)后幾季度會出臺政策措施穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速。世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇存在不確定性，國內(nèi)通脹預(yù)期強(qiáng)化，財(cái)政金融潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，就業(yè)壓力總體上持續(xù)增加與結(jié)構(gòu)性用工短缺矛盾并存。 ● 一季度國民經(jīng)濟(jì)開局良好 增速較快但仍屬合理 2010年一季度，中國CPI同比上漲2.2%，PPI同比上漲5.2%。其中3月當(dāng)月CPI同比上漲2.4%，PPI同比上漲5.9%。雖未超出通貨膨脹界限，但明顯呈現(xiàn)熱度的狀態(tài)。 月份

4、CPI PPI 2010-03 2.2% 5.2% 2010-02 2.7% 5.4% 2010-01 1.5% 4.3% 2009-12 1.9% 1.7% 2009-11 0.6% -2.1% 2009-10 -0.5% -5.9% 2009-09 -0.8% -7.0% 2009-08 -1.2% -7.9% 2009-07 -1.8% -8.2% 2009-06 -1.7% -7.8% 2009-05 -1.4% -7.2% 2009-04 -1.5% -6.6% 2009-03 -1.2% -6.

5、0% 2009-02 -1.6% -4.5% 2009-01 1.0% -3.4% 2010年一季度，全社會固定資產(chǎn)投資增長２５．６％，增幅較去年同期回落３．２個(gè)百分點(diǎn)；而社會消費(fèi)品零售總額則同比增長１７．９％，增幅上升２．９個(gè)百分點(diǎn)。所以一季度內(nèi)需增長比較穩(wěn)定。 2010年一季度，外貿(mào)順差同比又減少近八成，３月份更是出現(xiàn)了六年來首次單月貿(mào)易逆差７２．４億美元。與去年同期出口下降１９．７％相比，今年一季度出口同比增長２４．３％，增速呈加快勢頭。與此同時(shí)，進(jìn)口增長迅猛，一季度同比增長６４．６％。但隨著 中國在外貿(mào)領(lǐng)域著力于“拓市場、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡”，貿(mào)易順差規(guī)模

6、將繼續(xù)減少，對外貿(mào)易發(fā)展趨于基本平衡。 2010年一季度，新增貸款２．６萬億元。但逐月分析，繼２月新增人民幣貸款達(dá)７０００億元、較１月大幅減少后，３月我國新增信貸５１０７億元，增速進(jìn)一步回落，但市場流動(dòng)性仍較充裕。 （2） 全國2010年第一季度房產(chǎn)市場狀況分析 2010年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資一季度增長３５．１％，比上年同期加快３１個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，全國商品房銷售額亦同比增長５７．７％。“房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，再次證明房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的重要因素?！辈糠殖鞘蟹績r(jià)、地價(jià)過快上漲使房地產(chǎn)泡沫隱憂凸顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，３月份全國７０個(gè)大中城市房屋銷

7、售價(jià)格同比上漲１１．７％，其中新建商品住宅價(jià)格上漲１５．９％?！巴稒C(jī)性需求是此輪房價(jià)上漲的主要因素?！? ● 全國房地產(chǎn)行業(yè)2010年一季度總體運(yùn)行情況分析: 　　<1>消費(fèi)者觀望情緒明顯，部分城市出現(xiàn)房價(jià)小幅下挫 　　自2009年12月到2010年3月底,從二手房營業(yè)稅調(diào)整開始,一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺,同時(shí)兩會所代表的政府對房價(jià)對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應(yīng)對措施,都已經(jīng)對當(dāng)前市場產(chǎn)生影響,大陸大部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費(fèi)者觀望態(tài)勢,而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域的決心,而增加供給,成將對未來房地產(chǎn)市場的影響深遠(yuǎn)。 　　特別是

8、消費(fèi)者觀望情緒的蔓延,已經(jīng)成為影響2010年一季度明顯的市場因素,2009年的房地產(chǎn)市場井噴已經(jīng)將相當(dāng)部分自住客及投資客的購買力消化完畢,改善型買家不愿意接受目前的高房價(jià),他們要等待一個(gè)合理的價(jià)位再入市,而另外一部分比較謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)剛性買家及投資型買家擔(dān)心“高位入市”后被市場套牢,開始觀望房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。 　　<2>商品房供給不足導(dǎo)致房價(jià)下跌艱難 　　目前,自2009年底開始到2010年的3月中旬,政府出臺了多種調(diào)控措施直指高房價(jià),但從近期的效果看,已經(jīng)證明雖然有一定的效果,但沒有也不可能達(dá)到立竿見影的效果。 　　房地產(chǎn)投資和開發(fā)都有一定的周期,在短期內(nèi)市場還未完全走出悲觀預(yù)期

9、的情況下,供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數(shù)據(jù)看,當(dāng)月房屋竣工面積同比增速為10.9%,新開工面積為34.19%,分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認(rèn)為,這有可能是地產(chǎn)商預(yù)期到未來不確定性的調(diào)整,提前降低新開工面積或有意推后竣工面積,這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導(dǎo)致2010年上半年可供面積的縮小,供需缺口的擴(kuò)大將使房價(jià)繼續(xù)維持高位。從購置土地面積看,2009年12月累計(jì)為3.19億平米,同比下滑18.9%,比11月擴(kuò)大3.5%,從絕對量看,2009年的購置面積低于以往6年任何一年的面積,這說明在地價(jià)飛速上漲的情況下,開發(fā)商整體的拿地意愿并沒有充分釋放,土地購置面積的縮

10、減也影響了未來住房面積的供給。 　　2009年房地產(chǎn)市場的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速,2007年—2008年積累的庫存迅速釋放,而2009年當(dāng)年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計(jì)的8個(gè)重點(diǎn)城市的去庫存化周期數(shù)據(jù)看,2010年1月到目前為止以來,這些城市平均去庫存化速度都處于近3年來的歷史低位,經(jīng)過2009年三季度以來的充分釋放,目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期,一些房價(jià)較為合理的城市可能會加大開發(fā)投資,從而步入補(bǔ)庫存的階段,而前期房價(jià)漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程,這些城市價(jià)升量縮的態(tài)勢可能進(jìn)一步持續(xù)。 　　<3>2010年一季度投資同比增幅較大 　　由于基期因素,2

11、010年地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比有可能超過20%。 　　回顧2009年上半年“小陽春”以來,地產(chǎn)開發(fā)剛剛走出陰霾,而2010年一季度投資增速平均為3.3%,處于歷史低谷,雖然今年出臺了很多調(diào)控地產(chǎn)投資的措施,但在利率政策還未啟動(dòng)的情況下,開發(fā)商投資的行為并不會立馬變化,目前出臺的措施不會對地產(chǎn)商的資金鏈形成最嚴(yán)重的削弱,即使在未來市場不可測的情況下,開發(fā)商也可能會進(jìn)行一些必要的開發(fā),為以后的庫存做準(zhǔn)備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降,如果保障房不能有效跟進(jìn),自住的需求有所抬頭,房價(jià)飛速上漲的局面又會重啟,而這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)投資。 　　不過,由于政府的調(diào)控基調(diào),地產(chǎn)投資大幅增長的可能性

12、有限。2010年一季度中地產(chǎn)投資的增長不是開發(fā)商的主動(dòng)所為,而是得益于去年的基數(shù)原因和部分城市的補(bǔ)庫存行為,開發(fā)投資的增速更多的來源于市場空間較大的二三線城市。對于一線城市,我們認(rèn)為能維持去年的情況已經(jīng)是很樂觀了。 　　<4>銷售將逐漸回歸常態(tài) 　　2010年1月以來,新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據(jù)統(tǒng)計(jì)的13個(gè)重點(diǎn)城市周成交面積為206萬平米,雖然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢復(fù)到2009年二季度的整體水平。對于今年一季度的成交情況,我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素,預(yù)計(jì)在市場走出調(diào)控恐慌情緒后,市場成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀

13、況可能會逐步走向常態(tài),但與2009年四季度比,總量上將保持低位,由于基數(shù)原因,增速仍然保持強(qiáng)勁態(tài)勢。 　　 ● 2010年一季度重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場情況及未來預(yù)期分析 　<1>2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房價(jià)的快速攀升而逐漸受到抑制。 　　2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場已明顯惡化,居民對房價(jià)的負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)接近或超過 07 年的水平,2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價(jià)尚在居民可承受范圍以內(nèi),但一線城市的高房價(jià)正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房價(jià)將繼續(xù)快速攀升,自住型需求必

14、將因此而逐漸受到抑制。 　　<2>通脹壓力下,房價(jià)上漲預(yù)期促使投資/投機(jī)性需求活躍。 　　資金成本方面,2010年以來房貸利率已經(jīng)持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處 3-4%,且租賃價(jià)格指數(shù)處下行通道,而國際上正常收益率為 5%左右,投資需求空間非常有限。房價(jià)上漲預(yù)期方面,2010年以來金融部門繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度,資產(chǎn)價(jià)格將在一段時(shí)間的市場調(diào)整后進(jìn)一步上漲,從而促使投資/投機(jī)氣氛活躍。 　　但由于政府調(diào)控政策等的各方面因素影響,未來,特別是2010年3季度后房地產(chǎn)市場價(jià)格上揚(yáng)的幅度將不會很大,上漲速度將減緩。 　　<3>商品住宅短期靜態(tài)供

15、應(yīng)明顯不足,中長期供應(yīng)有望跟上。 　　2009年底以來份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫存去化周期明顯下降,一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面,上海去化周期已降到 1.6 個(gè)月。針對短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀,開發(fā)商加大了房地產(chǎn)開發(fā)投資,2010年一季度的1-2月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元,同比增長31.1%,增幅比去年同期提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資2233億元,同比增長32.8%,提高32.0個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.0%。長期供應(yīng)方面,2010年一季度中的1-2月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2407萬平方米,同比增長11.2%,去年全年則是下降18.

16、9%;完成土地開發(fā)面積1567萬平方米,同比下降40.8%,降幅較前期已有較大程度的縮小,后期供應(yīng)有望逐漸跟上。 　　<4>2010年以來政府對房地產(chǎn)抑制意圖明顯,優(yōu)惠適度收緊。 　　2009年很明顯表明,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)的"直接命脈"。200年12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次定調(diào),2010 年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策,這對行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù),雖然部分優(yōu)惠政策已經(jīng)收緊,但執(zhí)行力度不足,但2010年下半年將會適度收緊,但仍以寬松基調(diào)為主。 　　<5>供小于求形勢未來將有緩解,多數(shù)城市房價(jià)一季度同比小幅下跌 隨著09年四季度銷售火爆,重點(diǎn)城市商品房庫存逐

17、漸步入下行通道,隨著房地產(chǎn)市場的投資穩(wěn)步加大,以及新項(xiàng)目開盤預(yù)期,可售量呈逐月增加態(tài)勢,供小于求形勢略有緩解;房價(jià)方面,多數(shù)城市2010年一季度同比小幅下跌,雖然較大部分房價(jià)的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn),但小幅下跌以見明顯,下跌原因主要是開發(fā)商對未來預(yù)期仍謹(jǐn)慎,定價(jià)較為理性,營銷策略上多傾向于主動(dòng)優(yōu)惠促銷。 ● 短期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 　 <1> 2010 年一季度,二、三線城市房價(jià)受2009年一線城市火爆房價(jià)的波及,房價(jià)也有較大幅度的增長,房價(jià)收入比、月供/收入開始惡化并直逼一線城市,這勢必引發(fā)政策的超預(yù)期調(diào)控。 　　<2> 2010 年以來,房價(jià)大幅上揚(yáng)抑制市場需求,市

18、場重回 2008 年的有價(jià)無市狀態(tài)預(yù)期的可能更加明顯。 　　<3> 2010 年加息預(yù)期強(qiáng)烈 　　2009年11 月份以來,澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變 08 年以來所實(shí)行的低利率貨幣政策,開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息,這無疑會給中國調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。美國多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示,2010年美國加息周期預(yù)計(jì)發(fā)生在第三季度,由于人民幣實(shí)行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制,所以中國央行加息發(fā)生在明年三季度是個(gè)大概率事件。 　　加息的一個(gè)目的是抑制通脹。2009年以來,中國經(jīng)濟(jì)增速逐步加快,經(jīng)濟(jì)社會加息的另一個(gè)意圖,便是抑制資產(chǎn)價(jià)格的過度膨脹,而平抑房價(jià)正是其中的重要部分。從樓市供給

19、來看,銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升,這對房地產(chǎn)此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。 ● 對未來房地產(chǎn)發(fā)展建議與對策 　　<1>目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展,短期內(nèi)仍是一個(gè)行業(yè)信心恢復(fù)的過程。 　　<2>全國各中心城市2010年以來土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象,房地產(chǎn)投資開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑,2010年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動(dòng)態(tài)平衡,城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求,市場將迎來新一輪的變革。 　　<3>成交量疲軟行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進(jìn)一步觀察。 　　2008年壓抑

20、的剛性需求在2009年中后期釋放后,出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問題,2010年一季度后期市場的持續(xù)發(fā)展有待于進(jìn)一步挖掘改善型和投資型的潛在需求,只有調(diào)動(dòng)改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展,而無論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價(jià)比作為重要參考指標(biāo)的,特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求,降低購房進(jìn)入門檻是其必然選擇,投資型需求在2009年的市場高峰期入市,2010年一季度預(yù)期投資回報(bào)落空,必將對一季度后房地產(chǎn)價(jià)格趨向敏感。 　　<4>2010年一季度后的住宅郊區(qū)化將迎來一定的挑戰(zhàn),郊區(qū)化的未來發(fā)展趨勢,在現(xiàn)階段市場不利口碑相傳的情況下

21、被放大,因此此次2010年一季度出現(xiàn)的市場疲軟狀況,將在未來各城市郊區(qū),特別是郊區(qū)盤開發(fā)商影響巨大。 　　<5>2010年一季度后市場發(fā)展趨勢已經(jīng)市場價(jià)格的預(yù)期已經(jīng)比較明顯,小幅下挫后穩(wěn)步上揚(yáng)的可能大于持續(xù)高漲的可能,同時(shí)長期低迷狀態(tài)的預(yù)期大于快速回暖的預(yù)期。 2、邢臺宏觀環(huán)境及房產(chǎn)市場狀況分析 （1） 邢臺宏觀環(huán)境 ● 邢臺2010第一季度經(jīng)濟(jì)狀況分析 今年以來，我市深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把握政策，積極作為，科學(xué)務(wù)實(shí)，全市經(jīng)濟(jì)與全國、全省經(jīng)濟(jì)同向趨暖，回升向好勢頭得到進(jìn)一步延續(xù)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較快增長，總體開局良好。 　　工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢。規(guī)模以上工業(yè)在

22、上年生產(chǎn)穩(wěn)步回升的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢。1——2月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值54.8億元，同比增長23.5%，增幅較上年同期提高24.3個(gè)百分點(diǎn)，較2009年末提高10.4個(gè)百分點(diǎn)，基本恢復(fù)到正常年份的增長速度，較好地延續(xù)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升的良好勢頭。 　　城鎮(zhèn)投資在上年較高增長基礎(chǔ)上，繼續(xù)較快增長。在當(dāng)前政策利好和上年較高增長態(tài)勢下，進(jìn)一步激發(fā)全市投資領(lǐng)域積極性，全市投資繼續(xù)呈現(xiàn)較快增長。1——2月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成16.3億元，同比增長47.5%，較上年同期加快7.9個(gè)百分點(diǎn)，高于全省9.6個(gè)百分點(diǎn)。 　　消費(fèi)品市場繼續(xù)保持較快發(fā)展。前兩個(gè)月，在全市經(jīng)濟(jì)積極向好的大環(huán)境

23、下，受“雙節(jié)”影響，我市消費(fèi)品市場實(shí)現(xiàn)良好開局。1——2月份，全市社會消費(fèi)品零售額75.9億元，同比增長16.6%。 　　對外貿(mào)易增速實(shí)現(xiàn)負(fù)轉(zhuǎn)正。今年以來，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)復(fù)蘇，在各項(xiàng)穩(wěn)定外貿(mào)增長政策的有力推動(dòng)下，我市外經(jīng)貿(mào)開始較快增長，對外貿(mào)易速度在上年末降幅收窄的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)為正增長。今年1-2月份全市外貿(mào)進(jìn)出口總值實(shí)現(xiàn)2.24億美元，增長45.7%，比上年末提高66個(gè)百分點(diǎn)，其中出口總值1.16億美元，同比增長53.9%，比上年末提高94.1個(gè)百分點(diǎn)。高增長雖然受上年基數(shù)低的影響，但總量已超過2008年同期水平。 　　利用外資增勢較好。前兩個(gè)月，全市新批外商投資項(xiàng)目1個(gè)，注冊資本56

24、0萬美元。實(shí)際利用外資2760萬美元，同比增長38.7%，同比提高74.8個(gè)百分點(diǎn)。 　　財(cái)政收入平穩(wěn)增長。前兩個(gè)月全部財(cái)政收入完成18.8億元，同比增長9.4%；地方一般預(yù)算收入8.3億元，增長41.6%，同比提高29.7個(gè)百分點(diǎn)。 居民消費(fèi)價(jià)格同比小幅上漲。今年以來，受食品價(jià)格大幅上漲影響，居民消費(fèi)價(jià)格同比持續(xù)上行，1——2月份上漲2.7%。其中，食品類影響價(jià)格總水平的主要因素，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，八大類消費(fèi)品價(jià)格四升四降，食品類、煙酒及用品類、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類和居住類價(jià)格分別上漲10%、2.4%、0.5%和0.1%；衣著類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、交通及

25、通信類和娛樂教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格依次下降2.0%、0.8%、1.2%和1.1%。 ● 邢臺市2010城市規(guī)劃 ◆邢臺橋西區(qū)：力推三大園區(qū)建設(shè) 全力推進(jìn)三大園區(qū)建設(shè)，打造城市建設(shè)新亮點(diǎn)，推進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會事業(yè)邁上新臺階。　 （一）生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū) 生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)位于橋西區(qū)西北部，南水北調(diào)干渠西側(cè)，總占地面積28平方公里。園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三軸，兩苑，三區(qū)”。生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)將以生態(tài)綠色旅游休閑為核心，努力打造成全國知名、華北第一的城市生態(tài)文化園區(qū)，建設(shè)成為集城市綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)宜居與觀光、中華民俗、邢襄文化、休閑娛樂、會展商務(wù)等功能為一體的特色園區(qū)。 （二）生態(tài)產(chǎn)

26、業(yè)園區(qū) 該園區(qū)位于橋西區(qū)南部，西至邢都公路沙河橋，東至京廣鐵路沙河橋，北臨固坊、伍仲、西前留、東前留、中留、西北留及洛陽、西戶村、東戶村、留客，南至十里亭、大油村、高廟等村落，土地總面積32平方公里，規(guī)劃用于生態(tài)濕地公園建設(shè)3483畝，用于生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)1.1萬畝。 （三）市場物流園區(qū) 該園區(qū)位于橋西區(qū)中部，包括龍崗物流園、龍崗農(nóng)副產(chǎn)品市場和中國汽車文化名城等3個(gè)部分。 對房地產(chǎn)類項(xiàng)目，加快金牛陽光苑、燕云臺、陽光巴厘島、麒麟郡等高檔住宅小區(qū)建設(shè)，提升城市品位。對社會公益類項(xiàng)目，配合做好職業(yè)技術(shù)學(xué)院擴(kuò)建、機(jī)電學(xué)院遷建和技師學(xué)院、農(nóng)業(yè)學(xué)校、工業(yè)學(xué)校等大專院校新校區(qū)建設(shè)的拆遷

27、、進(jìn)場工作，依托職教園區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展教育配套產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，力爭完成市廣電中心、市圖書館、邢西汽車站和街道綜合服務(wù)中心等公益類項(xiàng)目建設(shè)。　 此外，培育發(fā)展新興服務(wù)業(yè)也是今年橋西區(qū)的一大亮點(diǎn)。依托達(dá)活泉公園周邊、中興大街中央商務(wù)區(qū)、西北新區(qū)、南水北調(diào)濱河新區(qū)、七里河新區(qū)為重點(diǎn)區(qū)域，橋西區(qū)將大力發(fā)展科技咨詢、信息中介、金融保險(xiǎn)、法律服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 ◆ “一城五星”10分鐘交通圈年底實(shí)現(xiàn) “一城五星”以邢臺市為中心，內(nèi)丘、任縣、南和、沙河、皇寺為輻射點(diǎn)，形成五星環(huán)繞的城市格局。該項(xiàng)目包括：新建一條北外環(huán)路，

28、升級改造3條出市路口和4條快速路，總投資8億元，建設(shè)里程約75公里，計(jì)劃兩年內(nèi)完成?！耙怀俏逍恰苯煌ǖ缆方ㄔO(shè)工程是今年本市城建“十大工程”之一，也是本市“三年大變樣”工作的重要組成部分。該工程今年還有5個(gè)項(xiàng)目，新建的北外環(huán)路和4條快速路。5個(gè)項(xiàng)目中，除邢昔線快速路正在進(jìn)行征地拆遷外，其它4個(gè)作為去年的續(xù)建項(xiàng)目全部于春節(jié)后開工建設(shè)，預(yù)計(jì)年底前完工。 　 ◆ 邢臺48個(gè)舊城片區(qū)五年內(nèi)完成改造 我市建成片區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃確定了48個(gè)舊城改造片區(qū)，并將在5年完成改造任務(wù)。 　　48個(gè)舊城片區(qū)總占地443.03公頃（6645.45畝），現(xiàn)狀建筑面積約365.87萬平方米，現(xiàn)狀容積率約0.83萬平方

29、米/公頃。其中，橋東區(qū)30個(gè)，橋西區(qū)15個(gè)，邢臺縣3個(gè)。舊城片區(qū)改造按照“三年計(jì)劃、五年完成”的思路推進(jìn)。今年計(jì)劃改造片區(qū)18個(gè)， 總占地面積約205.62公頃（3026.3畝）,現(xiàn)狀建筑面積約146.94萬平方米，規(guī)劃居住用地75.53公頃。 　 目前，已經(jīng)批準(zhǔn)總平面或規(guī)劃方案的有薄板廠片區(qū)、方圓集團(tuán)西片區(qū)、億德隆三期片區(qū)、中煤勘探局科教中心片區(qū)、豫西市場片區(qū)，占年度改造計(jì)劃舊城片區(qū)總占地面積的24.67%。 ◆ 24個(gè)城中村完成規(guī)劃改造 ■完成南水北調(diào)11座橋梁設(shè)計(jì) ■百泉公園建成南部最大生態(tài)園林 完成24個(gè)城中村改造 圍繞景觀風(fēng)貌整治，本市還將完成曹演莊、韓演莊、

30、三義廟等24個(gè)城中村的規(guī)劃改造；完成地質(zhì)11隊(duì)區(qū)片、新世紀(jì)廣場區(qū)片等18個(gè)舊城區(qū)片改造規(guī)劃；完成電纜廠、醫(yī)療器械廠等12家企業(yè)搬遷規(guī)劃；規(guī)劃建設(shè)一批專業(yè)和農(nóng)貿(mào)市場；改造20個(gè)十字路口，改善城市交通環(huán)境；規(guī)劃建設(shè)10處城市街頭游園。 （2） 邢臺2010年第一季度房產(chǎn)市場狀況分析 ●邢臺房產(chǎn)市場分區(qū)明顯 ◆橋東區(qū)——橋西區(qū) 因?yàn)闃蛭鲄^(qū)富人比較集中，所以橋西區(qū)較橋東區(qū)住房品質(zhì)要高，其樓盤的產(chǎn)品，價(jià)格、配套都有其優(yōu)越性。 ◆中心區(qū)——城市周邊區(qū) 由于中心區(qū)的成熟配套和歷史發(fā)展，在物業(yè)的形式上像投資住宅發(fā)展，而城市周邊更向著居住型物業(yè)發(fā)展。 ◆中心區(qū)——西部新區(qū)——達(dá)活泉區(qū)域——東開發(fā)

31、區(qū)——七里河新區(qū) 目前邢臺房產(chǎn)劃分出這五個(gè)區(qū)域形象的表現(xiàn)了各個(gè)區(qū)域的樓盤的主推優(yōu)勢，每個(gè)樓盤無非圍繞著所處分區(qū)做文章。 ●大盤引領(lǐng)，小盤分羹 從2010年第一季度邢臺樓市的變化，無不體現(xiàn)大盤的引領(lǐng)作用，大盤帶動(dòng)價(jià)格、品質(zhì)、配套、理念各方面使邢臺房產(chǎn)整個(gè)市場向前發(fā)展。而小盤也緊跟步伐收攏目標(biāo)客戶。 ●供需分析 <1>供應(yīng)量、需求量方法一 根據(jù)4月份市調(diào)樓盤供應(yīng)量（有數(shù)據(jù)的）共計(jì)1026.94平方米38個(gè)有數(shù)據(jù)樓盤個(gè)數(shù)≈平均數(shù)27萬平方米。 平均建筑面積數(shù)27萬平方米14個(gè)沒有數(shù)據(jù)樓盤個(gè)數(shù)≈估算沒有數(shù)據(jù)的樓盤建筑面積378萬平方米 378萬平方米＋1026.94萬平方米=1405

32、萬平方米（有數(shù)據(jù)樓盤的面積） 按2009年的消化率60%計(jì)算總2010年年初總供應(yīng)量為：140540%≈562萬平方米 2010年土地招拍掛供應(yīng)量為47.33平方米+562萬平方米≈610萬平方米（到2010一季度總應(yīng)量） 60萬人口3口人=20萬戶 邢臺人均住房標(biāo)準(zhǔn)23平方米3口人=69平米每戶住房標(biāo)準(zhǔn) 20萬69平方米=1380萬平方米 市場空缺1380-610≈770萬平方米 <2>供應(yīng)量、需求量方法二 如今邢臺市城鎮(zhèn)居民人均使用面積23平方米，市區(qū)人口約60萬，邢臺市現(xiàn)有居住面積只有1380萬平方米，與國家小康標(biāo)準(zhǔn)人均35平方米相比還有700萬平方米的市場空缺。 60

33、萬人口3口人=20萬戶 60萬人口3口人=20萬戶 23平米3口人=69平方米 35平米3口人=105平方米 2069=1380萬平方米（總需求量） 20105=2100萬平方米 市場空缺2100-1380=720 小結(jié)：從總的供求分析上邢臺房地產(chǎn)需大于供，但從有意、有實(shí)力購房百姓的數(shù)量來看供已經(jīng)大于求。如果沒有有效的政策控制房價(jià)和改善收入分配，以后邢臺市房產(chǎn)市場逐步會走向疲軟狀態(tài)。 ●市場走勢 <1>一季度主要樓

34、盤價(jià)格提升，漲幅在100—150之間。隨著全國房產(chǎn)大環(huán)境漲價(jià)和成交率的提高，邢臺市場會有一個(gè)短期的波動(dòng)，而本身邢臺市場由于其經(jīng)濟(jì)和城區(qū)改造房產(chǎn)需求量也較大，在加上主要樓盤動(dòng)工、封頂?shù)耐苿?dòng)和他們手段用于，邢臺一季度樓盤價(jià)格上漲。 <2>第一季度成交量疲軟。由于國家政策的出臺，宏觀樓市的不穩(wěn)定，一些準(zhǔn)客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者。同時(shí)年初消費(fèi)這資金的流動(dòng)性較大，所以成交量疲軟。 <3>一季度投資性購房下降。國家政策限制投資性購房，出臺了限制政策和金融信貸政策。提升了這部分人群的投資的成本。 <4>邢臺房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升 三、一季度房產(chǎn)市

35、場各因素的表現(xiàn) 1、 銷售均價(jià)繼續(xù)增長，但漲幅明顯回落 全國商品房銷售均價(jià)走勢表 2010年一季度，全國商品房銷售均價(jià)（銷售額/銷售面積）為5193元/平方米，同比上漲16.1%，漲幅較2009年下降7.4個(gè)百分點(diǎn)；較2009年全年上漲10.6%。 從各區(qū)域的銷售均價(jià)來看，北京、海南、上海等熱點(diǎn)城市和區(qū)域價(jià)格上漲幅度最快，一季度，北京銷售均價(jià)同比上漲53.1%，漲幅較2009年全年擴(kuò)大40個(gè)百分點(diǎn)。海南銷售均價(jià)同比上漲49.6%，較2009年全年擴(kuò)大34.5個(gè)百分點(diǎn)。上海銷售面積雖然出現(xiàn)同比負(fù)增長，但一季度銷售均價(jià)上漲37.5%。 邢臺2009年第四季度到2010年

36、4月價(jià)格走勢圖 從2009年11月到2010年四月邢臺住宅價(jià)格比較穩(wěn)定，漲幅較小。邢臺做為四線城市受全國政策和大環(huán)境的影響反應(yīng)較遲鈍，但后期也會有一個(gè)回落，但降幅會很平穩(wěn)。 2、全國第一季度土地供應(yīng)量同比大幅度增長，邢臺同比更是超過600% 全國土地出讓同比表（萬平方米） 10個(gè)重點(diǎn)城市1-3月累積成交量均大幅超過去年同期水平。住宅用地市場需求一向旺盛，在市場向好的情況下，只要有充足的供給，成交量就會攀升。 一線城市北京、上海累積成交量分別為151萬和287萬平方米，同比漲幅巨大；廣州、深圳受供應(yīng)偏緊影響，成交量相對較小。二線城市中，天津前3月的累積成交量為8

37、89萬平方米，同比上漲319%，為十城市之最。其次是武漢，成交住宅用地401萬平方米。重慶前3月共成交住宅用地209萬平方米，是十城市同比漲幅最大的。杭州一季度成交量為99萬平方米，同比漲幅最小 邢臺土地出讓同比表（畝）土地出讓情況見附件 邢臺2010年第一季度土地供應(yīng)量同比超過600% 附件：邢臺2009年第一季度與2010年第一季度土地出讓統(tǒng)計(jì) 一、2009年第一季度土地出讓情況 編號 土地位置 土地面積 （m2） 土地用途 規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓年限（年） 競買保證金（萬元） 掛牌起價(jià)（萬元） [2009] 02號 梁莊路與

38、紅星街交叉口 2475.00 （3.71畝） 加油站 —— 40 194 194 [2009] 03號 泉北大街與黃河二路交叉口 1302.78 （1.95畝） 加油站 —— 40 175 175 [2009] 04號 新華南路與電廠路交叉口 1691.76 （2.54畝） 加油站 —— 40 105 105 [2009] 05號 邢州路西側(cè)，花卉市場南側(cè) 1562.29 （2.34畝） 加油站 —— 40 180 180 [2009] 06號 羊市道以西，圍寨河以北 2539.67 （3.81畝） 住宅

39、見詳規(guī) 70 270 270 [2009] 07號 泉南大街以南，平安路以東，橋東檢察院綜合辦公樓南側(cè) 5436.06 （8.15畝） 住宅 70 [2009] 08號 邢臺市橋東區(qū)馬市街居民南側(cè)，牛市街居民西側(cè)，五金線材總廠北側(cè)，馬市街居民東側(cè) 9850.51 （14.78畝） 住宅 70 [2009] 09號 邢臺縣法院南側(cè)，邢臺縣編織袋廠家屬院東側(cè)、北側(cè)，冷庫街西側(cè) 7094.8 （10.64畝） 住宅 70 總計(jì) 47.92畝 2010年第一季度土地出讓情況

40、 宗地編號 土地位置 土地面積（㎡） 土地用途 規(guī)劃條件 容積率 建筑密度 綠化率 出讓年限 掛牌起價(jià) （萬元） 競買保證金（萬元） 【2010】01號 團(tuán)結(jié)路以北，順德路以西 45712.6 (68.57畝) 商業(yè) ≤2.2 ≤24% ≥35% 40 14400 6000 小黃河以北，順德路以西 68107.37 (102.16畝) 住宅 70 【2010】02號 橋東區(qū)平安路以西，牛尾河以北，規(guī)劃北街以南 8480.74（12.72畝） 住宅 ≤2.0 ≤22% ≥35% 70 1400 10

41、00 【2010】03號（南小汪舊村改造拆遷凈地） 泉南西大街以南、達(dá)活泉斜街北側(cè) 72190.54（108.28畝） 住宅 1.67 23% 35.30% 70 13000 5000 達(dá)活泉斜街南側(cè)、三環(huán)太陽能東側(cè) 11730.64（17.6畝） 住宅 70 團(tuán)結(jié)大街北側(cè)、石油巷西側(cè)、紫金泉路南側(cè) 21301.54（31.95畝） 商業(yè) 住宅 40 70 【2010】04號 橋西區(qū)建設(shè)西大街北側(cè)，北臨市運(yùn)輸公司、南大郭村耕地，東臨機(jī)械廠家屬院、南大郭村耕地，南臨建設(shè)大街，西臨太行路

42、 19575.18（29.36畝） 住宅 ≤2.7 ≤20% ≥35% 70 3100 2000 總計(jì) 338.69畝 四、邢臺重點(diǎn)板塊監(jiān)測調(diào)查 ◆七里河板塊分析 1.七里河板塊 （1）七里河板塊概況 ———位置：七里河是一條縱貫邢臺市區(qū)南部的季節(jié)性河流，全長約18.6公里，是市區(qū)主要行洪河道之一。 ———政府規(guī)劃：七里河正在進(jìn)行綜合環(huán)境治理中，政府已經(jīng)先后投入大筆資金，改善七里河的周圍環(huán)境，一心打造七里河的新面貌。與同時(shí)，政府更重要的是要發(fā)掘新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，必將導(dǎo)引邢臺經(jīng)濟(jì)商業(yè)文化向南轉(zhuǎn)移，邢臺由此打開了“南大門

43、”，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間和城市功能定位也就擁有了更廣闊的選擇舞臺。作為“十一五”標(biāo)志性工程的七里河新區(qū)建設(shè)，將形成信息流、物流、人流、資金流、文化流等強(qiáng)‘輻射場’，拉動(dòng)全市建筑、服務(wù)、物流等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長。 （2）七里河板塊各項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱 地址 開發(fā)公司 建筑面積 均價(jià) 主力戶型 東盛苑 邢州南路與百泉北大街交叉口東南角 邢臺市合豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2700 80—120的兩居 龍騰郡 邢臺市邢州南路與新興東大街交叉 邢臺市盛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 一期9萬平 2168-279

44、8 兩居或三居室 尚林苑 邢臺市邢州南路（人保大廈南行100米） 邢臺新廣建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24萬平米 2600 80—110的兩居或三居室 東城國際 邢州南路中段馮家莊 河北茂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 兩居或三居室 江南春天 緊鄰七里河南岸，新華路東側(cè) 邢臺春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 53萬平米 兩居或三居室 龍泉家園 邢南斜路與龍泉大街交叉口西南角 96—140兩居或三居室 四季花城 邢州北路南長街派出所東臨 7萬平米 3200 兩居或三居室 公園小筑B區(qū) 邢州北路 邢臺新發(fā)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

45、2900 三室 公園小筑 邢州北路與紅星東街交匯處 河北華佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3萬平 3000 93—115兩居或三居室 作品別墅 新興地道橋東口南行800米 邢臺市秦塬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7.5萬平米 富泉花園 東二環(huán)與龍泉大街交叉口 2400 100—140三室 左鄰右舍 老五金線材廠 銀基地產(chǎn) 2680 90—137三室 碧水莊園 東由留舊村 邢臺金意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 35萬平 小結(jié)： 1、 本版塊大部分項(xiàng)目都為舊村改造項(xiàng)目，回遷的住戶要占一定的房源，所以可售的房源是有限的；回遷戶的安置問題需要

46、注意。 2、 本區(qū)價(jià)格大多在3000元以下，相比本市其它地段，價(jià)位相對較低，有發(fā)展?jié)摿Γ磥矸績r(jià)有升值的空間。 3、本區(qū)兩室三室戶型為主力戶型，面積在80—140之間，是自住型房源較多，未來的發(fā)展方向?yàn)樽≌鐓^(qū)。本版塊的戶型面積一般在80—120平米，主要是滿足居住型購房需求。從選擇在這里購房也可以看出當(dāng)代城市居民對生活環(huán)境的要求在提升，喜歡臨近臨近自然，親近自然。 2、未來發(fā)展趨勢預(yù)測 七里河新區(qū)在政府的大力支持下，面貌已經(jīng)煥然一新。七里河新區(qū)開發(fā)建設(shè)工程首開邢臺市以市場化運(yùn)作的方式進(jìn)行新區(qū)建設(shè)的先河，該工程是地方政府以土地出資盤活國家資產(chǎn)，推動(dòng)城市

47、化進(jìn)程的項(xiàng)目。該項(xiàng)目充分利用城市閑散廢置土地進(jìn)行市政設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，為國家政策所支持，項(xiàng)目前景良好。 規(guī)劃目標(biāo)：建了濱水生態(tài)之城：日益嚴(yán)重的環(huán)境問題已經(jīng)給我們敲響了警鐘，在新區(qū)建設(shè)過程中，生態(tài)必須擺在首位，這是設(shè)計(jì)者和城市建造者、管理者的共同責(zé)任。 宜居宜業(yè)之城：新城必須產(chǎn)生強(qiáng)大的反磁力疏解老城壓力，實(shí)現(xiàn)綜合城市功能的互動(dòng)，體現(xiàn)城市服務(wù)的高效性，吸引高端職能。創(chuàng)造宜人居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)職住平衡，實(shí)現(xiàn)中心城的人口轉(zhuǎn)移。 3、案例分析 江南春天 位置 七里河南岸（南陳村） 占地面積 500畝 建筑面積

48、53萬平米 主力戶型 兩室、三室 樓體風(fēng)格 古典式風(fēng)格 均價(jià) 戶型比例 消費(fèi)群體 A 改善型消費(fèi)者（家庭經(jīng)濟(jì)條件好，買房以改善居住環(huán)境為目的） B 老年人（看中七里河的住居環(huán)境較好） C 追求高品質(zhì)生活（企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私企老總等） 項(xiàng)目評價(jià) 江南春天采用了新古典主義的風(fēng)格，運(yùn)用深灰色調(diào)的四坡頂、八角窗等建筑元素，形成獨(dú)具藝術(shù)魅力和生活情趣的新樣樓建筑。園區(qū)將建成休閑度假式中高檔宜居小區(qū)，營造一個(gè)優(yōu)美而靜謐的現(xiàn)代江南庭院。 消費(fèi)群及產(chǎn)品分析 產(chǎn)品：多以自住型住宅為主，產(chǎn)品以多層和電梯房為主，設(shè)計(jì)風(fēng)格能融于自然，體現(xiàn)人文氣息，能

49、襯托出環(huán)境的優(yōu)美。 消費(fèi)群：多為高收入人群，注重自己的居住環(huán)境，親近自然，如中高層管理者，私企老板等。 ◆達(dá)活泉板塊 1、達(dá)活泉板塊 （1）達(dá)活泉板塊：中華大街與太行路及鐵路與郭守敬大道圈定范圍，圍繞達(dá)活泉公園興起的新型住宅市中心 （2）達(dá)活泉板塊代表項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開發(fā)公司 建筑面積 銷售均價(jià) 主力戶型 客群定位 永輝巴黎 公園東街與泉北大街交叉口北行300米 永輝房地產(chǎn) 28萬平米 4000元 三室 城市白領(lǐng)精英階層及事業(yè)有成的人士 金域首府 鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口 河北萬峰房產(chǎn)開發(fā)公司

50、 40萬平米 3668元 兩室兩廳一衛(wèi)（100左右） 追求健康生活事業(yè)成功人士 盛世公館 泉北大街與鋼鐵北路交叉口北200米 盛世地產(chǎn) 17萬平米 3500元 兩室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 享受生活的人士與 金域首府會有沖突 天合嘉園 （燕云臺） 原炮團(tuán) 天廈 50萬平米 4500元 兩室一廳 三室兩廳 城市的上層人士 麒麟灣 鋼鐵路與中華路交叉口 華夏麒麟 17萬平米 3800元 兩室 三室 城市中層

51、 小結(jié)： 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場客群及產(chǎn)品分析： 橋西區(qū)是新興的城市區(qū)域，在十年以前橋西基本上是沒有什么建筑的。在這10 年里橋西飛速的發(fā)展?，F(xiàn)在的城市布局是西北區(qū)（達(dá)活泉板塊) 適宜人們居住東南區(qū)域?qū)儆诠I(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)建設(shè)。所以橋西的房價(jià)普遍高于橋東，就是20世紀(jì)下半期的英國和美國似地，分化嚴(yán)重。 所以現(xiàn)今橋西多是舒適居住的房子（盛世公館中的577平的別墅）而橋東多是小面積的房子，一些老邢臺人在老城區(qū)住習(xí)慣了，多數(shù)不喜歡換地方了，多會選擇在

52、橋東買房子。而橋西及新一代邢臺人多會選擇在舒服的地方（如要陪伴父母生活，在橋東工作的除外）故此，在橋西的客戶應(yīng)為事業(yè)有成的中上層人士，及有條件的年輕人。在橋東多數(shù)為經(jīng)濟(jì)條件稍弱一些的年輕人及一些“故土情結(jié)的老人”。（這其中不包括要拆遷的房子） 2、 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展 依托達(dá)活泉及政府支持，圍繞幾個(gè)重點(diǎn)小區(qū)。創(chuàng)造邢臺市的住宅是市中心，重點(diǎn) 發(fā)展人文社區(qū)及政治生活中心。 典型案例分析 （金域首府） 項(xiàng)目位置：邢臺市鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口 面積區(qū)間：90----200 銷售周期：開盤時(shí)間（2008年10月

53、-----2010年10月） 項(xiàng)目評價(jià)："一個(gè)城市規(guī)劃中的博弈者"，金域首府看中的是邢臺市日后的發(fā)展，在哪里購 房的人多是一時(shí)不急用房的人，他們在等日后房子周邊的配套齊全之后，自然 會升值。在這里購房會有暫時(shí)配套跟不上的顧慮。自身的配套不可能齊全到滿 足所有的住戶需求。 戶型配比： 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩廳兩衛(wèi) 97m 101m 138m 142m 200m 30% 20% 20% 20% 10%

54、 主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi) 銷售率：80% 銷售均價(jià)：3668元/平米 ◆東北板塊 1、東北區(qū)域分析 本區(qū)為邢臺的老城區(qū)，十年前與橋西相比屬于發(fā)展較好的地段，但從十年前開始這個(gè)區(qū)域已經(jīng)形成一定規(guī)模，那時(shí)的情形是橋西只是大片空地，相對于橋東來講開發(fā)難度低，因此，開發(fā)商開始把眼光放到橋西區(qū)域，橋西開始起步，并保持高速上升的狀態(tài)，最初是以皇家地產(chǎn)旗下的高檔小區(qū)為主，到后期形成一定規(guī)模后，一些小的開發(fā)商也開始介入這一地塊，此時(shí)，橋西區(qū)也已經(jīng)形成了一個(gè)較為完善的區(qū)域，相對來看橋西的新起建筑物較多、較為繁華，而橋東只能屈居于老城區(qū)，也導(dǎo)致了現(xiàn)在邢臺市民認(rèn)為橋西房子就應(yīng)該

55、比橋西貴的思想，同時(shí)拍地的時(shí)候就有可能出現(xiàn)橋東拍下來價(jià)位會比橋西低，而這一區(qū)域房屋陳舊，拆遷難度相對于橋西來講要小、加上一系列的舊村改造把橋東變得很活躍。而長遠(yuǎn)來看橋東區(qū)域一經(jīng)改造，也會成為現(xiàn)在的橋西，加之老的傳統(tǒng)商業(yè)中心在這一區(qū)域，人流量較大，不論從商業(yè)還是住宅的角度，這一區(qū)域都存在較大的發(fā)展?jié)摿?，故對開發(fā)商來講是一個(gè)不可多得的機(jī)會。 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元/平米） 占地面積 建筑面積 開盤時(shí)間 永康城市花園 3400—3500 195畝 24萬平米（住宅18萬平米） 一期09.03.08開盤；二期09.09.06開盤 天一城 4000 325畝 52.18萬平米

56、（其中商業(yè)18.35萬平米） 最后一期2010.3.27 盛都傾城 2800 16畝 5萬平米 08.11.15 名都陽光 2680 14萬平米 14萬平米 2010．3．27 自然城 高層2900 多層3200 23萬平米 09.11.18 泉北泉 高層2800 多層2900 130畝 31萬平米 未開盤 海大商務(wù)廣場 8.5畝 20000平米 未開盤 NO.188 （新華里188號） 159.6畝 30.48萬平米 未開盤 左岸春天 170畝 22萬平米 未開盤 拿天一城和左岸春天

57、來分析這個(gè)地塊: 1.天一城樓盤信息： 占地面積 建筑面積 住宅面積 商業(yè)面積 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 均價(jià)（住宅） 銷售率 325畝 50萬平米 30萬平米 20萬平米 08年4月 2010年6月30日 4000元 80% 2．左岸春天樓盤信息： 占地面積 建筑面積 住宅面積 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 均價(jià) 銷售量 180畝 22萬平米 22萬平米 未定 未定 未定 對比總結(jié)： （1） 左岸春天，項(xiàng)目地位于原防爆電機(jī)廠，在全部22萬平米的建筑中，多層這種當(dāng)今非常稀缺的建筑在總量中占到三分之一，其余三分之二也

58、以小高層和中高層為主。 個(gè)人預(yù)測：左岸春天的房子會很好賣，價(jià)格定在3500-4000會很合適，定在3000-3500將會很火爆。 支撐理由：（1）此項(xiàng)目距離天一城比較近，前期完全可以利用天一城較為成熟的配套， 并且天一城現(xiàn)在已處尾盤，房源有限，供不應(yīng)求。 （2）后期在這個(gè)項(xiàng)目有可能形成自己的成熟的配套，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的周邊有高等學(xué)府（邢臺學(xué)院）、市三中、市七中、市醫(yī)院、眼科醫(yī)院、口腔醫(yī)院，就差一個(gè)商業(yè)圈，但從招拍掛方面分析，在這個(gè)項(xiàng)目的北側(cè)在幾年前的時(shí)候出現(xiàn)了一塊地王（原邢臺第二造紙廠的位置），從開發(fā)商盈利角度來分析，如果該地塊建成小區(qū)，那開發(fā)商的成本價(jià)在3600左右，而銷售價(jià)位得在45

59、00左右，這樣的話只能是帶動(dòng)其周圍的小區(qū)（如：永康城市花園，北關(guān)街舊村改造等項(xiàng)目的）的銷售，而對于該開發(fā)商來講的話，其銷售狀況不會很好，縱觀這一地塊，靠近達(dá)活泉板塊，而達(dá)活泉板塊現(xiàn)階段，包括該地塊以東并無較為完善的商業(yè)圈出現(xiàn)，所以這塊地后期極有可能開發(fā)商業(yè)，從而填補(bǔ)這一空缺。 預(yù)測總結(jié)：該地塊一旦入市，會成為這一區(qū)域房地產(chǎn)市場中的一個(gè)特別關(guān)注點(diǎn)，其具有優(yōu)越的地理位置且建設(shè)成本低于周邊小區(qū)的建設(shè)成本，小區(qū)內(nèi)的建筑較為單一（均為純住宅）。甚至還會有優(yōu)于周邊小區(qū)的小區(qū)配套。所以其后期銷售基本不費(fèi)吹灰之力，完全可以跟著“天一城”的模式走，只要價(jià)位保持小額差距即可，這樣一來可以保證開發(fā)商利益，二來可以

60、省去其大量的廣告宣傳。 ◆ 中心板塊： 1中心板塊分析 （1） 本區(qū)為團(tuán)結(jié)大街對應(yīng)新興大街與郭守敬路對應(yīng)邢州路，位于邢臺市市區(qū)的中心位置，其中有老的市中心（橋 東部分）也有新的市中心（橋西部分）。 （2） 中心板塊代表項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開發(fā)公司 建筑面積 銷售均價(jià) 主力戶型 客群定位 新華里188號 新華北路188號 德龍房地產(chǎn)開發(fā)公司 小兩室 小三室 天一城 新華路與團(tuán)結(jié)路交叉口 河北家樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 500000平米 4000 兩室 三室 中產(chǎn)階層 小結(jié)：中心板塊房地產(chǎn)市場客群

61、及產(chǎn)品分析 中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場比較擁擠，在中間有天一城（家樂園） 新華里188號（德龍）等在本地區(qū)有較強(qiáng)影響力的大型企業(yè)來開發(fā)運(yùn)營。在稍遠(yuǎn)一些的地區(qū)有秀蘭水榭瀚城等外地的大型企業(yè)進(jìn)行開發(fā)利用。在邊遠(yuǎn)地區(qū)中華苑及錦苑等一些小盤在進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營。 總的來說是，本地開發(fā)商在取得地塊的時(shí)候會更有利更多一些。在項(xiàng)目上來說外地的開發(fā)商會選擇極不同的“個(gè)性化”方法進(jìn)入，精致小戶型（甜橙國際） 大塊地域（秀蘭）。本土化路程漫漫。不過一旦被認(rèn)可則會成功發(fā)展。 中心區(qū)域的配套設(shè)施比較齊全。開發(fā)出的樓盤可以很大程度上的借勢發(fā)展，本身的開發(fā)成本比較低。更易成為“熱地”。但是價(jià)位高，會使許多開發(fā)商因自身資金問

62、題止步。 樓盤眾多，但優(yōu)勢劣勢多等同，所以競爭激勵(lì)。卻因自身區(qū)位所限，會演變成“活動(dòng)戰(zhàn)”，在聲勢上一爭高下。能夠短時(shí)間的刺激一下消費(fèi)者注意。但很快又會變成觀望狀態(tài)。 中心區(qū)域的客群會有更多的選擇，這也就造成了“不知選哪個(gè)好的”的困惑。多數(shù)客戶不管是居住，經(jīng)商或是二次置業(yè)都會“貨比三家”。比起邊遠(yuǎn)地區(qū)的（下縣）會更加“狡猾”一些。 而一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的消費(fèi)者則更看重中心區(qū)域的優(yōu)勢，會成為這里的客戶。 2、中心板塊房地產(chǎn)市場未來發(fā)展分析 在邢臺市規(guī)劃之中“東西并重”的發(fā)展模式上。會因?yàn)樾碌氖袇^(qū)中心（龍崗新區(qū)等）的發(fā)展成為老牌的市中心，這其中會有居住，商業(yè)，工業(yè)，娛樂等等混雜

63、的局面，成為一個(gè)綜合體。 典型案例分析 （新華里188號） 項(xiàng)目位置：邢臺市新華北路188號 面積區(qū)間： 主力戶型：小兩室 小三室 銷售率：未開盤 銷售周期：（開盤時(shí)間未定） 五、房產(chǎn)投放媒體的監(jiān)測

64、 2010年一季度全市兩大媒體（牛報(bào)、日報(bào)）共投放各類型房地產(chǎn)廣告130次，平均每月參與投放的房地產(chǎn)項(xiàng)目為20個(gè)，月份來看，1月媒體投放情況較冷淡，2月、3月春節(jié)過后逐漸增長并且3月投放次數(shù)漲幅較大，說明春節(jié)過后入市項(xiàng)目增多，以前的項(xiàng)目也亟待出售。 2010年一季度各類型房產(chǎn)廣告媒體的投放選擇最主要的仍是牛城晚報(bào)，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過日報(bào)。 ◆ 全

65、國主要城市和邢臺房產(chǎn)市場媒體渠道的比較 全國主要城市媒體渠道 邢臺媒體主要渠道 報(bào)紙 報(bào)紙 電視 戶外（廣告牌，公交站臺，高炮，車身，路旗，圍檔，道路地面廣告） 戶外（廣告牌，公交站臺，高炮，車身，路旗，圍檔，） 人體廣告 短信 短信 相關(guān)雜志（專業(yè)雜志，時(shí)尚雜志） 房展會 房展會 網(wǎng)絡(luò)（門戶網(wǎng)站連接，專業(yè)BBS，專業(yè)網(wǎng)站連接） 物料廣告:傘 紙袋 T恤等 紙袋 DM單頁（DM派發(fā)，DM專遞，DM夾報(bào)） DM單頁（DM派發(fā)，DM夾報(bào)） 小結(jié)：從目前來看，邢臺由于其經(jīng)濟(jì)水平和人們意識觀念的原因。房產(chǎn)運(yùn)行商的媒體投

66、放渠道比較窄，而大城市的新媒體渠道多樣性和現(xiàn)代性也是值得借鑒的，不過也要注意地域時(shí)效性。 六、2010年房產(chǎn)新政策下的swot分析及房產(chǎn)走勢預(yù)測 1、2010年房地產(chǎn)新政策 ★各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé) 這一點(diǎn)主要是從政府自身的一個(gè)執(zhí)行力上的思想統(tǒng)一以卻保政策得到有力和切實(shí)的履行。 ★堅(jiān)決抑制不合理住房需求 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價(jià)