酒店可研報(bào)告
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1、 XXXXXX大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 本報(bào)告主要編制依據(jù) 一、《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究編制辦法》 二、《貴州國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展綱要》 三、《“九五”期間貴州統(tǒng)計(jì)年鑒》 四、《貴州旅游發(fā)展規(guī)劃》 五、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 六、《建設(shè)工程投資估算編制方法》 七、《貴州建設(shè)工程造價(jià)信息》 二零一三年六月 第一章:總 論 一.項(xiàng)目建設(shè)單位概況: ※ 項(xiàng)目建設(shè)單位一一銅仁公
2、司 ※ 單位地址:貴州XXX縣木黃鎮(zhèn) ※ 注冊(cè)資本:200萬 ※ 企業(yè)類型:民營企業(yè) ※ 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人:楊秀春 二.項(xiàng)目簡介與評(píng)價(jià): ——項(xiàng)目名稱:XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目, ——XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目坐落在貴州XXX縣貴州木黃鎮(zhèn)(西南地區(qū)最大的交通樞紐)側(cè),由原“軍供大廈”項(xiàng)目改造升級(jí)而成。酒店總建筑面積7000平方米。酒店按準(zhǔn)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置,富有時(shí)代氣息,集商務(wù)會(huì)議、住宿、餐飲與娛樂為一體。建成后將成為貴州木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈中規(guī)模較大、檔次較高、功能齊全的酒店之一。 ——酒店樓層服務(wù)功能分布說明 1、 負(fù)1F設(shè)備機(jī)房、后勤用房、地下商場、KTV、車庫; 2、 一
3、層酒店大堂、商務(wù)中心、KTV慢搖吧、精品商場、軍人服務(wù)社等; 3、 二層大型茶餐廳、棋牌包房、多功能會(huì)議大廳、中小型會(huì)議室等; 4、 三層中餐廳、中餐包房、宴會(huì)廳; 5、 四層和五層桑拿休閑中心(含美容美發(fā)、健身室); 6、 經(jīng)濟(jì)型客房; 7、 十四至十六層商務(wù)型客房; 8、 十六至十八層行政套房; 2、 建設(shè)地點(diǎn)介紹: ——本項(xiàng)目位于XXX縣貴州木黃鎮(zhèn)旁,周邊主要為商業(yè)商貿(mào)區(qū)與新式住宅區(qū),環(huán)境質(zhì)量、交通條件,適于興辦中高檔酒店項(xiàng)目。 3、 建設(shè)目標(biāo): ——XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)是建成融匯山城風(fēng)韻與時(shí)代精神的新型商務(wù)酒店、生態(tài)酒店和綠色酒店,成為貴州木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈中
4、旅游服務(wù)功能的重要組成部分,酒店將引進(jìn)國際管理模式與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),為來黔的商旅客人提供更為優(yōu)質(zhì)與舒適的服務(wù)。 4、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 1 建設(shè)規(guī)模 1.1 建筑面積 平方米 7000㎡ 1.2 占地面積 畝 10 1.3 主要購置設(shè)備 臺(tái)/套 20 1.4 年用電量 萬度 500 變壓器6400KVA 1.5 日用水量 噸 400 管徑DN200 1.6 日污水處理能力 噸 400 1.7 項(xiàng)目定員 人 483 2 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2.1
5、 項(xiàng)目總投資 萬元 5000 2.1.1 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 3938.7 2.1.2 流動(dòng)資金 萬元 400 2.2 總投資資金來源 萬元 / 2.2.1 自有資金 萬元 / 2.2.2 銀行貸款 萬元 / 2.3 運(yùn)營收入 萬元 5209.2 正常年 2.4 總成本費(fèi)用支出 萬元 4589.2 正常年 2.5 稅后利潤 萬元 620 營業(yè)稅后 2.6 投資回收率ROI % 14 2.7 投資回報(bào)期RRI 年 3.54 (不含建設(shè)期) 三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性:
6、 1、 符合XXX縣—木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略目標(biāo): ——根據(jù)貴州木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展規(guī)劃,XXX縣將逐步建成以木黃鎮(zhèn)為核心,以山城文化、山城風(fēng)情為特色,集商貿(mào)、觀光、購物、娛樂、旅游于一體的新型中心區(qū),木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店的興建符合區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃目標(biāo),是完善區(qū)域服務(wù)設(shè)施的一個(gè)必要項(xiàng)目; 2、 符合貴州木黃鎮(zhèn)商旅接待能力發(fā)展的需要: ——貴州木黃鎮(zhèn)作為西南地區(qū)最大的交通樞紐工程正在日趨完善之中,目前周邊區(qū)域的酒店設(shè)施較少,無法滿足不斷增多的商旅客人的住宿與餐飲需求,因此木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店的興辦將有助于進(jìn)一步增強(qiáng)貴州木黃鎮(zhèn)區(qū)域的商旅接待服務(wù)能力。 3、 符合周邊社區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)水平提升與發(fā)展的需
7、要: ——隨著人們生活水平的提高,高檔次酒店的餐飲、娛樂休閑項(xiàng)目正在受到都市人的青睞,因之本項(xiàng)目符合XXX縣區(qū)域消費(fèi)者不斷提升的消費(fèi)需求。 4、 符合城市文化建設(shè)與傳播的需要: ——木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店將以宏揚(yáng)貴州的美食,傳播貴州的好客文化為已任,為市民以及來黔的旅客提供一個(gè)欣賞貴州文化、享受貴州美食的好地方。 5、 是提高XXX縣區(qū)域旅游接待服務(wù)水平的需要: ——本項(xiàng)目將引國際先進(jìn)的酒店管理模式與人才,致力創(chuàng)辦優(yōu)秀的綠色酒店,因此將有助于提升本區(qū)域的商旅接待服務(wù)水平; 6、 是配合區(qū)域發(fā)展,促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的需要: ——本項(xiàng)目有助于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地和物業(yè)使用價(jià)值的最大提
8、升,并能接納社會(huì)就業(yè)500人左右。 第二章:市場分析與預(yù)測 一、項(xiàng)目背景: 1、 中國旅游市場發(fā)展迅速、前景廣闊: ——近年來我國旅游業(yè)呈現(xiàn)出入境游、國內(nèi)游、商務(wù)游全面增長的勢頭。據(jù)世界旅游組織預(yù)測:中國到2015年將成為世界第一旅游大國。與此同時(shí),作為世界第一人口大國的國內(nèi)游市場亦不可小覷,國內(nèi)旅游出游人數(shù)平均每年以18.5%的增長速度發(fā)展,城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的出游率不斷上升。旅游業(yè)的增長空間與發(fā)展?jié)摿薮蟆? 2、 XXX經(jīng)濟(jì)增長勢頭正旺、前景看好: 1) XXX縣概況
9、: XXX土家族苗族自治縣地處貴州東北部、銅仁市西部,云貴高原向湘西丘陵和四川盆地過渡的大斜坡地帶??h人民政府駐峨嶺鎮(zhèn)。 “八山一水一分田”,為典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣。位于縣境東部的國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)——梵凈山,是世界人與生物圈網(wǎng)成員,是中國五大佛教名山之一,是唯一的彌勒佛道場,是地球北回歸線上唯一的綠洲。全縣總?cè)丝?2萬,土家族苗族占總?cè)丝诘陌俜种呤陨?。土家族自稱“畢滋卡”,有“土家趕年”、“六月六”、“土家女兒會(huì)”等民族節(jié)慶,有土家擺手舞、土家金錢竿、土家紅棺葬等獨(dú)特的民俗活動(dòng)。 XXX土家族苗族自治縣位于貴州省黔東北、銅仁市西部,云貴高原向湘西丘陵和四川盆地過渡的大斜坡
10、地帶。縣人民政府駐峨嶺鎮(zhèn)。地處武陵山脈主峰、佛教名山、國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)----梵凈山西麓,全縣總面積1969平方公里,轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),總?cè)丝?3.2萬人。 2012年,XXX縣木黃鎮(zhèn)被省委、省政府列為全省30個(gè)小城鎮(zhèn)建設(shè)示范城鎮(zhèn)之一。該鎮(zhèn)以“千年古木黃、紅軍首會(huì)師”為城鎮(zhèn)建設(shè)定位,以發(fā)揮木黃歷史文化名鎮(zhèn)潛在優(yōu)勢,挖掘和開發(fā)魚泉河自然生態(tài)資源,努力構(gòu)建梵凈山佛教文化和梵凈山旅游資源平臺(tái),以建設(shè)特色旅游精品小城鎮(zhèn)為抓手,結(jié)合304省道提級(jí)改造,印秀高速公路規(guī)劃,提出“一中心、兩軸、三線”總體規(guī)劃布局。以集鎮(zhèn)建設(shè)中心,重點(diǎn)建設(shè)河濱大道、會(huì)師廣場、農(nóng)貿(mào)市場、停車場、污水處理廠、集鎮(zhèn)人飲工程等基
11、礎(chǔ)設(shè)施;建設(shè)具有土家民族風(fēng)情特色的生態(tài)移民小區(qū);挖掘開發(fā)魚泉河自然生態(tài)資源及拆遷改造;全面實(shí)施集鎮(zhèn)舊城鎮(zhèn)立面改造、美化、亮化工程,同時(shí)做好3013年銅仁第二屆旅發(fā)大會(huì)木黃分會(huì)場的規(guī)劃和景點(diǎn)建設(shè)。按照“一年打基礎(chǔ)、兩年搞建設(shè)、三年見成效”的工作思路,努力將木黃建成集鎮(zhèn)面積3.5平方公里的土家特色精品旅游小城鎮(zhèn)。 2) 貴州旅游資源與旅游收入狀況: 梵凈山(Mount Fanjing),原名“三山谷”,位于XXX、松桃、江口的交界處,得名“梵天凈土[1] ”,國務(wù)院于1986年將其確定為國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)[2] 。梵凈山乃“武陵正源,名山之宗”,曾榮膺2008年度和200
12、9年度的“中國十大避暑名山[3] ”,是全國著名的彌勒菩薩道場,是與山西五臺(tái)山、浙江普陀山、四川峨眉山、安徽九華山齊名的中國第五大佛教名山,在佛教史上具有重要的地位。[4] 梵凈山是聯(lián)合國人與自然保護(hù)圈成員單位之一。梵凈山不僅是中國著名的彌勒菩薩道場,同時(shí)也是世界重要保護(hù)區(qū)和聯(lián)合國教科文組織“人與生物圈”保護(hù)網(wǎng)成員之一,是中國少有的佛教道場和自然保護(hù)區(qū)兩者重合的名山,成為中國佛 教文化與生態(tài)和諧共存的重要典范之一。 3) 貴州會(huì)議經(jīng)濟(jì)全面啟動(dòng)——商務(wù)會(huì)議消費(fèi)大增: ——綜上所述,我們認(rèn)為從大環(huán)境來講,作為旅游明星城市的貴州,具有獨(dú)特的少數(shù)民族文化與豐富的旅游資源,隨著旅游設(shè)施的不斷完善
13、與旅游資源的深入開發(fā),必將成為國內(nèi)眾多旅游者青睞的目的地之一,而已經(jīng)踏上快車道的貴州經(jīng)濟(jì)建設(shè)亦必會(huì)為貴州帶來大量的商務(wù)、商貿(mào)客源。這些都必將成為貴州酒店業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的有力保證。 二、XXX縣區(qū)域市場條件分析: 1、 XXX縣區(qū)位條件分析: 2、 XXX縣區(qū)域客源市場分析: ——我們分析XXX縣木黃鎮(zhèn)區(qū)域未來的酒店客源主要由以下幾類客源構(gòu)成: ——地方政府機(jī)構(gòu)及XXX縣區(qū)域的各種企事業(yè)單位; ——外地來黔抵達(dá)木黃鎮(zhèn)的各種商旅客人; ——XXX縣區(qū)域各高尚住宅小區(qū)居民的消費(fèi); ——各種旅游及商務(wù)會(huì)議團(tuán)隊(duì)客人。 3、 XXX縣區(qū)域酒店競爭市場調(diào)查: ——XXX縣區(qū)域
14、(15分鐘車程圈)與本項(xiàng)目有競爭關(guān)系的酒店如下: 4、 XXX縣區(qū)域旅游接待市場存在的主要問題: 1) 高檔次接待酒店數(shù)量偏少,尤其是以商務(wù)、會(huì)議與中高層旅游客為接待目標(biāo)的高星商務(wù)酒店明顯不足。 2) 區(qū)域內(nèi)有一定知名度的四星級(jí)酒店價(jià)格偏高。 3) 以中低層賓客為對(duì)象的三星級(jí)酒店則管理水平與服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高,不能滿足日益提高的商旅客人及區(qū)域居民的消費(fèi)需求。 三、對(duì)XXX縣區(qū)域酒店需求發(fā)展的預(yù)測: ——隨著XXX縣片區(qū)開發(fā)的進(jìn)行,貴州木黃鎮(zhèn)客運(yùn)開通、XXX縣公園動(dòng)工等,其商圈必會(huì)日趨成熟,據(jù)預(yù)測:XXX縣梵凈山,匯合已形成的公路交通、城際快車以及即將開通的輕軌,將形成的
15、日均流動(dòng)人群多達(dá)百萬,人氣、地段將合力引領(lǐng)XXX縣城市新商圈的迅速崛起。 1、 客房項(xiàng)目的需求預(yù)測: ——按貴州木黃鎮(zhèn)未來的商旅客日流量預(yù)測,貴州木黃鎮(zhèn)的客運(yùn)量將占到70%以上,由北而來的客人均在此下車,屆時(shí)每日抵達(dá)的客人將達(dá)到 3 萬人次,以木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店緊臨木黃鎮(zhèn)的有利地理位置,可以優(yōu)先承按車站客源,因之有理由相信酒店客房將會(huì)獲得理想的開房率與收益。 2、 餐飲設(shè)施的需求預(yù)測: ——按貴州木黃鎮(zhèn)每日抵達(dá)的客人將到 3 萬人次,加上周邊社區(qū)50余萬的居民,以木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店的有利地理位置,餐飲項(xiàng)目的經(jīng)營前景有望看好。 3、 康樂項(xiàng)目的需求預(yù)測: ——作為酒店配套的桑拿休閑與娛樂項(xiàng)目
16、,除了可滿足酒店住客需求外,還可以滿足周邊企業(yè)機(jī)構(gòu)的商務(wù)應(yīng)酬與居民的娛樂消費(fèi)需求,由于XXX縣區(qū)域大型康娛設(shè)施不多,因之可以相信康娛項(xiàng)目有良好的經(jīng)營前景。 四、市場分析結(jié)論與建議: ——根據(jù)貴州的工商貿(mào)經(jīng)濟(jì)與旅游發(fā)展的增長情況及龍頭木黃鎮(zhèn)站前經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展前景來看,在未來十年內(nèi)該區(qū)域?qū)χ懈邫n次酒店將會(huì)保持比較旺盛的需求。特別是貴州木黃鎮(zhèn)站前經(jīng)濟(jì)圈目前缺少價(jià)位適中的商務(wù)酒店項(xiàng)目與餐飲設(shè)施,因之存在著很大市場空間機(jī)會(huì)。有鑒于此,我們的結(jié)論是在XXX縣區(qū)域興辦高星級(jí)商務(wù)酒店項(xiàng)目當(dāng)前機(jī)遇良好。只要酒店把握好項(xiàng)目定位與項(xiàng)目優(yōu)勢的開發(fā),必能獲得理想的效益。
17、 第三章:項(xiàng)目基礎(chǔ)條件評(píng)價(jià) 一、環(huán)境與物業(yè)條件: ——本項(xiàng)目地處XXX縣貴州木黃鎮(zhèn)旁,是XXX縣木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的核心位置,發(fā)景前景看好。 ——本項(xiàng)目改造物業(yè)原為軍供大廈賓館項(xiàng)目,其物業(yè)結(jié)構(gòu)原按酒店服務(wù)功能需要而建,土建及水電空調(diào)、消防及外墻等已基本完成,投資方只需作少量的功能布局優(yōu)化調(diào)整,并進(jìn)行二次裝修亦可。 二、地理位置: ——酒店位置除了緊臨貴州木黃鎮(zhèn)、貴州汽車站外,周邊還規(guī)劃有18條公交線路和3條輕軌線,四通八達(dá)的城市快速干
18、道密布其間。從酒店至觀音橋商圈僅5分鐘車程/距解放碑約15分鐘車程 /至江北僅20分鐘車程。交通十分便利。 三、項(xiàng)目SWOT分析: 1、 優(yōu)勢: ——緊臨西南最大的貴州木黃鎮(zhèn),可以直接承接大量的抵黔旅客; ——以木黃鎮(zhèn)為中心的站前經(jīng)濟(jì)圈,目前尚缺乏中高檔次酒店與餐飲、娛樂競爭項(xiàng)目,本項(xiàng)目開業(yè)后具有獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)越性; ——交通及停車條件良好:酒店四周道路環(huán)繞,交通便捷,且酒店還擁有良好的停車條件; 2、 劣勢: ——酒店原客房設(shè)計(jì)面積過小,檔次不高; ——貴州木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈作為新開發(fā)區(qū)域,周邊環(huán)境配套與商務(wù)設(shè)施的成熟尚有待時(shí)間完善。而由于目前站前環(huán)境未成熟,客人的居停生活有所不便,
19、因此抵黔的客人將會(huì)選擇周邊條件更完善地區(qū)的酒店入??; ——由于車站區(qū)域人流量大,人員復(fù)雜、環(huán)境衛(wèi)生、治安等條件會(huì)較差; 3、 機(jī)會(huì): ——貴州木黃鎮(zhèn)的客運(yùn)能力不斷提高,將帶來大量的商旅客人; ——木黃鎮(zhèn)商圈和經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展成熟將形成龐大消費(fèi)市場; ——XXX縣區(qū)域居住小區(qū)的開發(fā)將匯聚更多的居民性消費(fèi); 4、 威脅: ——木黃鎮(zhèn)的商旅客人會(huì)面臨XXX縣區(qū)域及周邊其他星級(jí)酒店的積極競爭; ——XXX縣區(qū)域的企業(yè)機(jī)構(gòu)類消費(fèi)將面臨周邊其他地區(qū)優(yōu)勢酒店的競爭; 四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論與建議: ——目前主要面臨的問題是木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展成熟尚待時(shí)日,酒店開業(yè)后將歷經(jīng)一個(gè)客源稀缺的過渡時(shí)期,而
20、且考慮到車站區(qū)域的客流層次以中低收入為主,因之酒店的定位不適于過高,以準(zhǔn)四的配置標(biāo)準(zhǔn)、簡潔時(shí)尚的風(fēng)格,以面向中高層次客源及周邊的公司機(jī)構(gòu)客戶為目標(biāo)市場的適中價(jià)位經(jīng)營為宜。 第四章:項(xiàng)目規(guī)劃方案 一、建設(shè)規(guī)模: ——項(xiàng)目總建筑面積:7000平方米,其中用于商業(yè)經(jīng)營面積為1943平方米(設(shè)一間超市和旅游精品商場),軍供自用B2區(qū)兩層面積1940平方米.酒店自用總面積為:29002平方米。 二、項(xiàng)目市場定位: ——本項(xiàng)目將按國家旅游局2013版的星評(píng)標(biāo)準(zhǔn)要求,
21、結(jié)合貴州木黃鎮(zhèn)及XXX縣區(qū)域的市場需求特點(diǎn),將原軍供大廈改造升級(jí)為一座新概念的準(zhǔn)四星檔次的現(xiàn)代商務(wù)主題型酒店。 ——酒店的目標(biāo)市場鎖定來黔旅游、商務(wù)及會(huì)議類中高層次消費(fèi)賓客以及XXX縣周邊區(qū)域的公司企業(yè)類商務(wù)消費(fèi)和社區(qū)居民家庭消費(fèi)市場。客人類別將包括中外客商、旅游者、企業(yè)、政府部門、社區(qū)富裕的居民等。 三、總體概念與設(shè)計(jì)原則: ——XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目將以“時(shí)尚、商務(wù)”作為酒店的主題概念,時(shí)尚體現(xiàn)在酒店文化裝飾風(fēng)格上(如氛圍色調(diào)明快、裝飾多采用玻材、家私較時(shí)尚化),商務(wù)文化則主要體現(xiàn)在酒店完善的“OFFICE”功能與“E”智能化功能設(shè)施上(如:商務(wù)中心除了傳統(tǒng)的功能外還設(shè)有貴州商業(yè)
22、資訊中心、股票、金融服務(wù)等;客房專設(shè)大量配有電腦辦公設(shè)備商務(wù)型客房;并有專為商務(wù)客人休逸而設(shè)的網(wǎng)絡(luò)咖啡廳等); 四、項(xiàng)目主要服務(wù)功能與服務(wù)設(shè)施: ——XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目將具備:住宿、商務(wù)、會(huì)議、餐飲、文化娛樂、休閑、康體、商品零售八大功能,為賓客提供全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)選擇。 01、大堂:綜合接待+休息區(qū); 02、經(jīng)濟(jì)餐廳:酒店一層C1區(qū)設(shè)為面向重北車站旅客經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)型快餐廳,經(jīng)濟(jì)餐廳與酒店實(shí)行分離經(jīng)營; 備選項(xiàng)目——網(wǎng)絡(luò)咖啡吧:酒店大堂左裙樓一層設(shè)為網(wǎng)絡(luò)咖啡吧,以咖啡飲品+網(wǎng)吧模式經(jīng)營,突破傳統(tǒng)大堂吧的單純休息功能,以滿足現(xiàn)代商旅客人的休逸加信息需求; 03、商務(wù)中心:設(shè)于
23、酒店大堂后,除提供打字、復(fù)印、票務(wù)、旅游咨詢等服務(wù)外,還可為旅客提供商業(yè)、金融及股票方面的服務(wù); 04、多功能會(huì)議大廳:酒店設(shè)大型多功能會(huì)議廳一間(C2區(qū)二三層),并在二層A區(qū)、C1區(qū)改建中型會(huì)議室和小型會(huì)議室六間,供周邊企業(yè)機(jī)構(gòu)舉辦各型會(huì)議使用; 05、俱樂部(慢搖吧+KTV):酒店右裙樓B2區(qū)一層設(shè)為俱樂部接待廳+慢搖酒吧,B2及B1區(qū)地下負(fù)一層全部改為KTV包房,以吸引酒店客人及XXX縣周邊居民的娛樂消費(fèi)為主; 06、桑拿水療中心:設(shè)于酒店主樓四至五層,其中四層為三溫暖休息廳、沐足區(qū),五層為貴賓按摩房; 07、大型港式茶餐廳:設(shè)于酒店主樓二樓B1 區(qū),茶餐廳以經(jīng)營各類中西港式套餐
24、為主,在出品上有別于傳統(tǒng)的西餐廳,又高檔于普通快餐廳,適合于中高層次商旅及辦公人士的簡餐需要。B2區(qū)則改造為茶藝棋牌包房; 08、中餐食府(大廳+包房):酒店主樓三層設(shè)為經(jīng)營川粵菜為主的中餐廳,其中:A區(qū)為廚房,左側(cè)C1區(qū)設(shè)為宴會(huì)廳,B1區(qū)零點(diǎn)餐廳,B2區(qū)全部改造為中餐貴賓雅間; 09、經(jīng)濟(jì)客房樓層:經(jīng)濟(jì)客房樓層設(shè)于酒店主樓六至十三層,保留原隔間規(guī)劃,因客房面積較小因此價(jià)格定位面向?qū)嵒菪偷纳搪每腿耍⒆鳛槌薪訒?huì)議和旅游的團(tuán)隊(duì)用房; 10、商務(wù)客房樓層:商務(wù)樓層客房設(shè)于酒店主樓十四至十六層,對(duì)原規(guī)劃客房進(jìn)行3并2改造,可得面積較大的寬間豪華客房,所有商務(wù)樓層客房均配置上網(wǎng)電腦,以滿足中
25、高層商務(wù)人士需要; 11、行政客房樓層:行政樓層設(shè)于酒店主樓十七樓和十八樓,對(duì)原規(guī)劃客房進(jìn)行2并1的套間改造,以滿足高層次公商務(wù)人士及公司長住辦公用房需要,另十八層改造5開間豪華總統(tǒng)套房一套。 ——酒店樓層服務(wù)功能分布說明 樓 層 功能分配 使用面積 功能說明 位置 負(fù)一層 6897㎡ 地下停車場 1820㎡ / 車位合計(jì)48個(gè) 主樓設(shè)備房 895㎡ / A棟主樓負(fù)一層 B區(qū)酒店夜總會(huì) 1598㎡ 改造為夜總會(huì)包房可設(shè)包房35間 B棟裙樓負(fù)一層 C區(qū)地下商場 1310㎡ / C棟裙樓負(fù)一層 酒店辦公后勤區(qū) 670㎡ 酒店辦公室+
26、員工食堂+后勤用房 負(fù)一層A-C柱(7-8) 負(fù)一層A-B 柱(7-14) 地面 停車 893㎡ 停車位122個(gè) 酒店外圍停車場 一 層 酒店大堂 300㎡ 住宿及服務(wù)接待 一層B1區(qū) 車站快餐廳 337㎡ 面向車站旅客經(jīng)營 設(shè)120個(gè)餐位 A棟主樓一層 商務(wù)服務(wù)中心 66㎡ 商務(wù)與訂票服務(wù) 一層B1區(qū)后部 夜總會(huì)慢搖吧 609㎡ 設(shè)接待廳+慢搖吧 慢搖吧設(shè)200個(gè)位 一層B2區(qū) 精品商場 91㎡ / 一層C2區(qū) 軍人服務(wù)社 633㎡ / 二 層 3511㎡ 大型港式茶餐廳 736㎡ 以中西式套餐為主
27、設(shè)250個(gè)餐位 茶藝棋牌房 340㎡ 設(shè)茶藝及棋牌包房 12間 二層B2區(qū) 茶餐廳廚房 120㎡ 茶餐廳用廚房 多功能會(huì)議大廳 730㎡ / C2棟裙樓二—三層 中小會(huì)議室 812㎡ 隔中小型會(huì)議室5間 容納30—100人會(huì)議 二層A區(qū)+C2區(qū) 三 層 2754㎡ 中餐宴會(huì)廳 548㎡ 宴會(huì)大廳共設(shè)28桌 三層A區(qū) 中餐零點(diǎn)廳 536㎡ 設(shè)餐位200個(gè) 三層CI +A+ B1+B2 中餐雅座間 890㎡ 設(shè)雅間15間 四 層 895㎡ 桑拿休閑中心 895㎡ 凈桑休息區(qū)60人 足浴廳共容30人 四層A區(qū)
28、 五 層 895㎡ 桑拿休閑中心 895㎡ 設(shè)桑拿貴賓按摩房 16間 五層A區(qū) 六—十三層 經(jīng)濟(jì)客房 7160㎡ 保留原間隔客房 設(shè)144間 A區(qū)6-15F 十四—十六層 商務(wù)客房 2685㎡ 客房進(jìn)行3并2改造 設(shè)36大開間2標(biāo)準(zhǔn)間 A區(qū)16-17F 十七—十八層 行政客房 1790㎡ 客房進(jìn)行2并1改造 設(shè)1總套15雙套房 A區(qū)18F 第五章:項(xiàng)目建設(shè)方案
29、 一、改造建設(shè)內(nèi)容: ——項(xiàng)目建設(shè)按照四星級(jí)酒店的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,圍繞著接待服務(wù)系統(tǒng)、組織管理系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)、輔助服務(wù)系統(tǒng)四個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行建設(shè)。 1、 主要設(shè)施改造裝修規(guī)模: 序號(hào) 工程名稱 改造說明 工程量㎡ 備注 1 土建隔墻改造 主要為營業(yè)區(qū)的間隔改造 10695㎡ 2 地板澆鑄 主樓二三層框架進(jìn)行地板澆鑄 600㎡ 3 二次裝修 各營業(yè)部門裝修 21808㎡ 4 環(huán)境綠化 三樓樓頂綠化 十八樓頂花園 1568㎡ 2、 主要設(shè)備方案: ——綜合考慮項(xiàng)目的主要功能、以及接待服務(wù)工作的設(shè)計(jì)安排,參
30、照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及其他四星級(jí)酒店的設(shè)備配備情況,定本項(xiàng)目所需設(shè)施設(shè)備如下: 序號(hào) 設(shè)備名稱 單位 數(shù)量 備注 1 中央空調(diào)主機(jī) 套 2 / 2 鍋爐設(shè)備 臺(tái) 1 / 3 發(fā)電設(shè)備 臺(tái) 1 / 4 通訊與程控交換機(jī) 套 1 如使用電信虛擬網(wǎng)則無需 5 酒店經(jīng)營管理系統(tǒng) 套 1 酒店經(jīng)營管理軟件 6 中央監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng) 套 1 監(jiān)控中心+各營業(yè)處攝像頭 7 自動(dòng)報(bào)警滅火系統(tǒng) 套 1 / 8 電子門鎖系統(tǒng) 付 200 酒店客房使用 9 電腦運(yùn)行系統(tǒng) 套 1 包括酒店主機(jī)及運(yùn)營管理電腦 10 廚房設(shè)備 套
31、 4 中餐/茶餐廳/快餐廳/食堂 11 洗衣房設(shè)備 套 1 如酒店洗滌外包則無需 12 燈光招牌系統(tǒng) 套 1 店外招牌及樓體燈光裝飾 13 電梯 臺(tái) 5 包括客用及服務(wù)梯 14 內(nèi)部電視系統(tǒng) 套 1 酒店自建頻道使用 15 弱電智能化系統(tǒng) 套 1 / 三、公用輔助工程: 1) 給排水——主要采用市政給水; 2) 供電——采用市電網(wǎng)雙回路供電,自備600 KW發(fā)電機(jī),突發(fā)停電后可以保證照明、電梯、廚房設(shè)備的正常使用; 3) 通信工程——根據(jù)對(duì)客服務(wù)的需要,設(shè)置程控交換機(jī)房和一套廣播系統(tǒng),以及內(nèi)部電視播放系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。 四
32、、節(jié)能、節(jié)水措施: 1、 能源消耗: ——現(xiàn)代酒店每年約支出總營業(yè)收入的12%--15%作為能源消耗,酒店的能源消耗主要有水、電、燃油、燃?xì)馑念悾? 2、 節(jié)能措施: ——節(jié)能是酒店控制經(jīng)營成本的關(guān)鍵,木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮到環(huán)保與節(jié)能的問題,悉心導(dǎo)入節(jié)能設(shè)計(jì),核算節(jié)能投入和能耗成本的比較值,做到一次性完成酒店設(shè)施的節(jié)能定位和設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目的節(jié)能降耗設(shè)計(jì),主要包括以下方面: ——在功能布局和房間布局上充分利用自然采光。 ——在人流進(jìn)出頻繁的地方安裝專用設(shè)備,阻斷內(nèi)外氣流交換,減少室內(nèi)冷暖氣的消耗。 ——在建筑材料上使用保溫、隔聲、節(jié)能、防水等新型材料。 ——在照明方面,采
33、用節(jié)能電光源, ——供水系統(tǒng)在設(shè)計(jì)中選用節(jié)水用具和設(shè)備。 ——空調(diào)系統(tǒng)除選擇節(jié)能制冷機(jī)組和新型制冷劑外,還采用蓄冰制冷設(shè)備。 ——餐廳、宴會(huì)廳等營業(yè)場所的照明和空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)可以根據(jù)營業(yè)時(shí)間的規(guī)律控制啟動(dòng)和關(guān)閉時(shí)間。 五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度: ——第一階段:完成所有的現(xiàn)場的勘測并繪制施工圖。 ——第二階段:安裝系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施,裝修裝飾 ——第三階段:完成系統(tǒng)的調(diào)試和驗(yàn)收工作。 進(jìn)度計(jì)劃橫線圖 所有的現(xiàn)場勘測變繪施工圖 安裝系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施,裝修裝飾
34、 調(diào)試驗(yàn)收 2008 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 (月) 第六章:項(xiàng)目經(jīng)營管理方案 一、組織機(jī)構(gòu): 1. 項(xiàng)目法人組建方案:略 2. 管理機(jī)構(gòu)組織
35、方案和體系圖: ——根據(jù)XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)劃與接待要求,酒店將設(shè)立十一個(gè)職能部門,其中六個(gè)屬營業(yè)部門,五個(gè)后勤部門,所有職能部門均在酒店總經(jīng)辦及董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)調(diào)工作: 二、人力資源配置: 序號(hào) 崗位 人數(shù) 備注 1 服務(wù)人員 309人 按酒店?duì)I規(guī)模與接待量需求計(jì)算。具體人員分配見各部門人員組織表 2 技術(shù)人員 107人 3 行政管理人員 34人 4 后勤服務(wù)人員 31人 5 合計(jì) 483人 總經(jīng)辦、人事部(19 人) 總經(jīng)理1人,總經(jīng)辦主任:1人,人事
36、經(jīng)理1人,文員1人,司機(jī)2人,后勤管理員1人,食堂領(lǐng)班1人,廚師2人,廚工3人; 后勤PA員6人 財(cái)務(wù)部(25 人) 經(jīng)理1人,會(huì)計(jì)2人,出納1人,查核2人,倉管2人,收銀主管1人,收銀員14人;采購2人 銷售部(9人) 經(jīng)理1人,銷售人員6人, 美工2人; 前廳部(23人) 經(jīng)理1人,大堂副理2人,接待領(lǐng)班2人,總機(jī)領(lǐng)班1人,禮賓領(lǐng)班1人,接待員7人,接線員3人,禮賓員5人,預(yù)訂員1人, 客房部(69人) 經(jīng)理1人,主管2人,領(lǐng)班6人,服務(wù)員40人;PA員20人; 娛樂部(56人) 經(jīng)理1人,樓面主管2人,酒吧主管1人,領(lǐng)班4人,服務(wù)員30
37、人, 酒吧員4人,DJ 2人,咨客6人,雜工6人 中餐廳(131人) 餐飲總監(jiān)1人,經(jīng)理1人,主管2人,部長4人,咨客6人,服務(wù)員:40人,洗碗工:6人,酒吧員6人,中餐總廚1人,大廚4人,砧板6人,水臺(tái)6人,頭鍋4人,二鍋4人 三鍋4人,四鍋4人,打荷8人,燒味大廚1人,上什6人,點(diǎn)心部大廚1人,熟籠4人,煎炸4人,點(diǎn)心部中案板4人,拌餡4人 茶餐廳(49人)——含棋牌室 經(jīng)理1人,樓面主管:2人,領(lǐng)班4人,咨客5人,服務(wù)員20人,酒吧員4人,西廚主廚1人,西廚廚師4人,西廚廚工4人,面包師1人,糕餅師1人,面點(diǎn)師2人。 快餐廳(24人) 主管:1人,領(lǐng)班2
38、人,服務(wù)員8人,酒吧員4人, 廚師2人,西廚廚工4人,雜工3人 電腦音響燈光部(4人) 經(jīng)理1人,硬件維護(hù)員1人,燈光1人,音響師1人; 工程部(17人) 經(jīng)理1人,主管1人,領(lǐng)班2人,值班工程師1人,運(yùn)行、維修員12人; 桑拿部(28人) 經(jīng)理1人,主管2人,領(lǐng)班4人,服務(wù)員15人,保健醫(yī)生2,咨客4人 保安部(27人) 經(jīng)理1人,主管2人(教官、消防中心),領(lǐng)班4人,保安員20人 2. 職工工資及福利: 職務(wù)級(jí)別 工資水平 授薪人數(shù) 其他福利 備注 總 經(jīng) 理 18000元 1人 食宿及職務(wù)費(fèi)用 常務(wù)副總 10000
39、元 / 食宿及職務(wù)費(fèi)用 總 監(jiān) 8000元 1人 食宿及職務(wù)費(fèi)用 含中餐行政總廚、 經(jīng) 理 5000元 12人 食宿及職務(wù)費(fèi)用 含中西主廚 副 經(jīng) 理 3500元 4人 食宿及職務(wù)費(fèi)用 含主辦主任、總出納、 主 管 2500元 107人 食宿及職務(wù)費(fèi)用 含中西廚師、會(huì)計(jì)等職 副 主 管 2000元 22人 食宿及職務(wù)費(fèi)用 含采購、網(wǎng)絡(luò)師、醫(yī)技師 領(lǐng) 班 1500元 36人 提供食宿 技工、司機(jī) 技 工 1200元 42人 提供食宿 含文員、咨客、普技、保安 員 工 1000元
40、 223人 提供食宿 試用期六個(gè)月過后員工 實(shí) 習(xí) 工 800元 35人 提供食宿 試用期前員工 工資總額 ¥76.7萬元 4. 員工來源及培訓(xùn): ——本項(xiàng)目主要管理團(tuán)隊(duì)由董事會(huì)聘任的酒店總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建。 ——普通員工通過社會(huì)招聘及聯(lián)系旅游及技學(xué)批量輸入。 二、經(jīng)營管理方案: 1、 酒店管理模式: ——酒店的管理分為五個(gè)層次:一是以董事局為代表的決策層;二是總經(jīng)理經(jīng)營管理層;三是以部門經(jīng)理為代表的中層貫徹執(zhí)行層;四是主管、領(lǐng)班為代表的督導(dǎo)層;五是以服務(wù)員及其他技術(shù)人員構(gòu)成的操作層。 ——酒店實(shí)行董事局領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和部門經(jīng)理責(zé)任制,實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)、垂直管理。
41、 ——董事局負(fù)責(zé)制定酒店經(jīng)營方針,發(fā)展規(guī)劃,審批年度預(yù)算,定期檢查執(zhí)行過程等。 ——總經(jīng)理主要職責(zé)是在董事局領(lǐng)導(dǎo)下全權(quán)負(fù)責(zé)酒店經(jīng)營管理中的一切事務(wù),執(zhí)行酒店董事局的各項(xiàng)決策和議項(xiàng),對(duì)董事局負(fù)責(zé)。 ——部門總監(jiān)和經(jīng)理是酒店高層和中、基層管理之間,上通下達(dá),全面貫徹總經(jīng)理的經(jīng)營意圖和管理思路,組織部門業(yè)務(wù)活動(dòng)的中堅(jiān),實(shí)施部門業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng),完成預(yù)算目標(biāo)。 ——部門經(jīng)理下設(shè)主管,主要負(fù)責(zé)營運(yùn)具體事項(xiàng),對(duì)服務(wù)人員的各項(xiàng)工作和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行具體指導(dǎo)。 ——主管下設(shè)領(lǐng)班,這是酒店管理層中的基礎(chǔ)部份,執(zhí)行主管布置的工作任務(wù)和服務(wù)員一起按崗位服務(wù)程序、操作規(guī)程,為客人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 二、經(jīng)營理念與模式
42、: 1、 以創(chuàng)新設(shè)施和服務(wù)模式取勝: ——加強(qiáng)酒店硬件產(chǎn)品的新穎化、個(gè)性化、超前化設(shè)計(jì),以創(chuàng)新的設(shè)施規(guī)劃領(lǐng)選同業(yè),提高酒店核心競爭優(yōu)勢; 2、 以酒店的性價(jià)比優(yōu)勢取勝: ——針對(duì)車站旅客的特點(diǎn)以及酒店銷售區(qū)域內(nèi)四星級(jí)酒店價(jià)格較高的狀況,采取高調(diào)的定位(準(zhǔn)四星)、實(shí)惠的價(jià)格(三星)策略競爭市場; 3、 以魅力新產(chǎn)品取勝: ——酒店各部門在營銷上、服務(wù)形式上將不斷開發(fā)出具有個(gè)性化、特色化\合適客人需求的新產(chǎn)品,以保持酒店的新穎感,保持酒店競爭力與吸引力; 4、 以關(guān)系營銷、客戶管理取勝: ——通過建立忠誠客戶群并堅(jiān)持推行走訪回訪客戶,推行回饋型銷售與激勵(lì)銷售等措施,以真正禮誠的服務(wù)
43、來鞏固客源、贏取口碑、實(shí)現(xiàn)效益; 5、 以服務(wù)質(zhì)量取勝: ——我們將參照著名五星酒店的服務(wù)模式與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),致力打造最具特色的服務(wù)團(tuán)隊(duì),通過各部門專業(yè)的服務(wù)程序和熱情禮貌的待客,讓客人加深印象,倍感親切溫馨,從而樂于再次光臨; 6、 以出品質(zhì)量取勝: ——酒店餐廳每項(xiàng)出品必須一絲不茍、精益求精,特別是經(jīng)常性消費(fèi)的中低菜價(jià)菜式更要粗料精制,經(jīng)精心泡制后變?yōu)榧央?。所有出品要求達(dá)到“人無我有,人有我好“,實(shí)現(xiàn)酒店餐飲以出品取勝的目標(biāo)。 第七章:項(xiàng)目投資估算
44、 一、投資估算說明: 1、 投資估算依據(jù): ——貴州工程調(diào)價(jià)有關(guān)文件《工程投資估算編制估算辦法》; ——酒店行業(yè)專用設(shè)備與投資有關(guān)標(biāo)準(zhǔn); 2、 工程費(fèi)用: ——根據(jù)工程建設(shè)方案,本項(xiàng)目土建改造約為10964㎡。土建改造工程主要是磚混墻體間隔,按每平方60元計(jì)算,裝修工程按800元㎡估算;地板澆濤按每平方米350元計(jì)算;環(huán)境綠化按每平方米200元計(jì)算; 3、 功能系統(tǒng)與營業(yè)設(shè)施設(shè)備費(fèi)用 ——本項(xiàng)目需安裝酒店專用設(shè)備與系統(tǒng),按行業(yè)預(yù)價(jià)估算。 序號(hào) 設(shè)備系統(tǒng)名稱 數(shù)量 單價(jià) 金額(萬) 備注 01 燈光招牌系統(tǒng) 1 / 50萬元 02 廚房設(shè)備
45、 4 / 120萬元 03 洗衣房設(shè)備 1 / 50元 04 電腦主機(jī)及運(yùn)行分機(jī) 60 3500元/臺(tái) 21萬元 05 電子門鎖系統(tǒng) 200 300/付 6萬元 06 中央監(jiān)控系統(tǒng) 1 / 30萬元 07 酒店經(jīng)營管理軟件 1 / 10萬元 08 通訊及程控交換機(jī) 1 / 25萬元 09 內(nèi)部電視VOD 1 / 30萬元 10 弱電智能化系統(tǒng) 1 / 50萬元 11 電梯 5 350000元/臺(tái) 175萬元 12 發(fā)電設(shè)備 2 100000元 200
46、萬元 13 合計(jì) 767萬元 ——本項(xiàng)目需購置各種酒店?duì)I業(yè)設(shè)備(家具\(yùn)電器\用品及備用品),估價(jià)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及酒店各功能項(xiàng)目規(guī)劃的數(shù)量計(jì)算。 序號(hào) 部門 間/位數(shù) 設(shè)施投資標(biāo)準(zhǔn) 金額(萬) 備注 01 經(jīng)濟(jì)客房 144 25000元/間 360萬元 02 商務(wù)客房(E客房) 36 35000元/間 126萬元 03 行政套房 15 50000元/間 75萬元 04 總統(tǒng)套房 1 200000元/間 20萬元 05 桑拿貴賓房 16 30000元/間 48萬元 06 凈桑 60 20
47、00元/位 12萬元 07 沐足按摩 30 2000元/位 6萬元 08 中餐雅間 15 30000元/間 45萬元 09 中餐零點(diǎn)廳 200 500元/位 10萬元 10 中餐宴會(huì)廳 280 500元/位 14萬元 11 多功能會(huì)議大廳 1 8000000元/間 80萬元 含燈光音響 12 中會(huì)議室 2(130平方) 150000元/間 30萬元 13 小會(huì)議室 5(80-100平方) 100000元/間 50萬元 14 茶藝棋牌房 12 25000元/間 30萬元 15
48、港式茶餐廳 250 500元/位 12.5萬元 16 慢搖吧 200 500元/位 10萬元 17 慢搖吧音響燈光 1 600000元/套 60萬元 18 夜總會(huì)包房 35 50000元/間 175萬元 含房內(nèi)燈光音響 19 商務(wù)中心 1 30000元/間 3萬元 含各種辦公設(shè)備 20 網(wǎng)球場(C2)區(qū)三樓頂 1 40000元/個(gè) 4萬元 含鋪地及設(shè)施 合計(jì) 1170.5萬元 二、項(xiàng)目投資總額: 項(xiàng)目投資總額估算表(保留至千位) 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 建筑工程 設(shè)備購置 其它費(fèi)用
49、小計(jì) 固定資產(chǎn)投資 l 工程費(fèi)用 1.1 主體土建改造-10695㎡ 64.2萬元 1.2 樓板澆鑄-600㎡ 21萬元 1.3 裝修工程-21808㎡ 1744.6萬元 1.4 綠化工程-1568㎡ 31.4萬元 2 第一部分費(fèi)用合計(jì) 1861.2萬元 2 設(shè)施設(shè)備費(fèi)用 2.1 功能設(shè)備系統(tǒng)購置及安裝 767萬元 2.2 營業(yè)設(shè)備(家具/電器/衛(wèi)浴等) 1170.5萬元 2.3 營業(yè)用品(布草/工衣
50、/易耗) 50萬元 2.4 交通工具(小車/客車/貨車) 45萬元 2.5 辦公設(shè)施設(shè)備與用品 30萬元 2.6 后勤設(shè)施設(shè)備與用品 15萬元 2 第二部分費(fèi)用合計(jì) 2077.5萬元 3 2 其他費(fèi)用 3.1 士地及物業(yè) / 3.2 勘察設(shè)計(jì)及前期工程咨詢費(fèi) 20萬元 3.3 工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費(fèi) 20萬元 3.4 部分地方期及開辦費(fèi) 50 第三部分費(fèi)用合計(jì) 90萬元 第一、二、三部分
51、費(fèi)用合計(jì) 4028.7萬元 3 預(yù)備費(fèi)用 3.1 流動(dòng)預(yù)備費(fèi) 200萬元 3.2 鋪底預(yù)備費(fèi) 200萬元 建設(shè)期利息 / ★ 合計(jì)(1+2+3+4) 5000萬元 三、流動(dòng)資金: ——本項(xiàng)目流動(dòng)資金按酒店運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算,正常年流動(dòng)資金需求量為400萬元,其中:投入鋪底流動(dòng)資金50%共200萬元。 四、投資總額: ——項(xiàng)目總投資包括固定資產(chǎn)投資總額與鋪底流動(dòng)資金。總投資5000萬元,其中固定資產(chǎn)投資總額3938.7萬元 (不含土地使用權(quán)出讓費(fèi)及物業(yè)建造成本),開辦費(fèi)
52、用90萬,流動(dòng)資金400萬元(含鋪底備貨200萬元)。 五、資本金籌措: ——自有資金 萬元,中用于固定資產(chǎn)投資為 萬元,占項(xiàng)目總投資的 %;用于鋪底流動(dòng)資金 萬元, 占項(xiàng)目總投資的 %;。 ——債務(wù)資金籌措:本項(xiàng)目需銀行貸款 萬元,其中用于固定資產(chǎn)投 萬元,占項(xiàng)目總投資的 %;流動(dòng)資金貸款 萬,占項(xiàng)目總投資的 %. ——資金籌措表 資金籌項(xiàng)目 籌措金額 項(xiàng)目總投資(萬元) 5000萬元 甲方企業(yè)自籌 (萬元) 乙方企業(yè)自籌 (萬元) 銀行貸款 (萬元) 其 它
53、 第八章:項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、評(píng)價(jià)依據(jù): ——本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要以酒店?duì)I業(yè)收入預(yù)測值與經(jīng)營成本費(fèi)用預(yù)測值進(jìn)行比較,得出投資回報(bào)率及投資回收期兩個(gè)主要投資參考指標(biāo),其他經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)暫略。 ——酒店各部門消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 序號(hào) 部門 間/位數(shù) 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 日消費(fèi)次數(shù) 預(yù)測經(jīng)營率 1 經(jīng)濟(jì)客房 144 220元/天 1 開房率80% 2 商務(wù)客房(E客房) 36 280/天 1 開房率70% 3 行政套房 15 500元/天 1 開房率60% 4
54、總統(tǒng)套房 1 3000元/天 1 開房率20% 5 桑拿貴賓房 16 180元/雙鐘 3 開房率70% 6 凈桑 60 60元/人 3 上座率70% 7 沐足按摩 30 50元/人 3 上座率70% 8 中餐雅間 15 500元/間 2 開房率80% 9 中餐零點(diǎn)廳 200 30元/位 2 上座率60% 10 中餐宴會(huì)廳 280 50元/位 1 使用率50% 11 多功能會(huì)議大廳 1 5000元/天 2 使用率30% 12 中會(huì)議室 2(130平方) 3000元/天 2 使用率30% 13
55、 小會(huì)議室 5(80-100平方) 2000元/天 2 使用率30% 14 茶藝棋牌房 12 25元/鐘 8 開房率70% 15 港式茶餐廳 250 30元/位 2 上座率60% 16 快餐廳 120 10元/位 3 上座率70% 17 慢搖吧 150 50元/位 1 上座率70% 18 夜總會(huì)包房 35 1000元/間 1 開房率70% 19 商務(wù)中心 1000元/天 30 20 其他收入 100000元/月 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià): 1、 項(xiàng)目營運(yùn)收入: ——本項(xiàng)目收入主要分兩部份:商業(yè)
56、面積的租賃收入與酒店的經(jīng)營收入。 1) 商業(yè)面積的租賃收入: ——略: 2) 酒店收入: ■ 客房部: —— 共有客房196間: —— 經(jīng)濟(jì)層標(biāo)準(zhǔn)房 144間220元80%開房率365天12月=770800元/月 —— 商務(wù)層 E 客房 36間280元70%開房率365天12月=214620元/月 —— 行政層套房 15間500元60%開房率365天12月=136875元/月 —— 總統(tǒng)套房 1套3000元20%開房率365天12月=18250元/月 —— 客房月營業(yè)收入預(yù)計(jì):114萬元 ■ 桑拿休閑中心: —— 五樓貴賓房:16間180元/雙鐘70%開房率3次/日
57、365天12月=183960元/月 —— 四樓凈桑區(qū):60位60元/票70%上座率3次/日365天12月=229950元/月 —— 四樓按足區(qū):30間50元/雙鐘70%上座率3次/日365天12月=95812元/月 —— 桑拿月營業(yè)收入預(yù)計(jì):51萬元 ■ 中餐廳: —— 設(shè)雅間15間、零點(diǎn)廳200位、宴會(huì)廳280位 —— 雅座間:15間500元/間平均消費(fèi)80%開房率2餐365天12月=36.5萬元/月 —— 零點(diǎn)廳:200位30元/位平均消費(fèi)60%上座率2餐365天12月=21.9萬元/月 —— 宴會(huì)廳:280位50元/位平均消費(fèi)50%上座率2餐365天12月=42.6萬元
58、/月 —— 中餐廳月營業(yè)額預(yù)計(jì):101萬元 ■ 會(huì)議室: —— 多功能大廳:1間5000元/天30%使用率365天12月=4.6萬元/月 —— 中會(huì)議室:2間3000元/天30%使用率365天12月=5.5萬元/月 —— 小會(huì)議室:5間2000元/天30%使用率365天12月=9.1萬元/月 —— 會(huì)議室月營業(yè)額預(yù)計(jì):19.2萬元; ■ 茶餐廳: —— 棋牌間:12間25元/鐘70%開房率8個(gè)鐘/天365天12月=5.1萬元/月 —— 茶餐廳:250位30元/位平均消費(fèi)60%上座率2餐365天12月=27.4萬元/月 —— 茶餐廳月營業(yè)額預(yù)計(jì):32.5萬元 ■ 快餐
59、廳: —— 快餐廳:120位10元/位平均消費(fèi)70%上座率3餐365天12月=7.6萬元/月 —— 快餐廳月營業(yè)額預(yù)計(jì):7.6萬元 ■ 俱樂部: —— 慢搖吧200個(gè)位,KTV包房35間, —— KTV包房:35間1000元/平均消費(fèi)70%開房率365天12月=74.5萬元/月 —— 慢搖吧:200位50元/平均消費(fèi)70%上座率365天12月=21.3萬元/月 —— 俱樂部月營業(yè)收入預(yù)計(jì):95.8萬元 ■ 商務(wù)中心: —— 商務(wù)中心月營業(yè)收入預(yù)計(jì):3萬元 ■ 其他收入: —— 其他月營業(yè)外收入預(yù)計(jì):10萬元 XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)收入預(yù)測總表 部門
60、 營業(yè)項(xiàng)目 月營業(yè)收入 年?duì)I業(yè)收入 客房部 196間客房 114萬元 1368萬元 桑拿部 水療廳+16間房 51萬元 612萬元 餐飲部 中餐廳 101萬元 1212萬元 茶餐廳 32.5萬元 390萬元 快餐廳 7.6萬元 91.2萬元 娛樂部 慢搖吧 21.3萬元 255.6萬元 包房35間 74.5萬元 894萬元 會(huì) 議 會(huì)議廳/會(huì)議室 19.2萬元 230.4萬元 商 務(wù) 商務(wù)中心 3萬元 36萬元 其 他 營業(yè)外收入 10萬元 120萬元 合 計(jì) 434.1萬元 5209.2萬元
61、 2. 成本費(fèi)用估算: ——本項(xiàng)目正常年經(jīng)營成本及費(fèi)用概算標(biāo)準(zhǔn); 1) 營業(yè)成本: ——客房成本,主要是客房物耗,低值易耗品攤銷,按收入的10%計(jì)算; ——餐飲成本,按收入的45%測算; ——娛樂成本, 按收入的25%測算; ——桑拿成本,按收入的15%測算; ——會(huì)議成本,按收入的10%計(jì)算 2) 營業(yè)費(fèi)用: ——員工工資按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算; ——水電燃料費(fèi),按營業(yè)總收入的12%計(jì)算; ——固定資產(chǎn)折舊,采取平均年限法,裝修按6年攤銷,設(shè)備按8年攤銷; ——福利、保險(xiǎn)及員工生活費(fèi)等,按營業(yè)總收入的5%計(jì)算; ——餐飲住宿營業(yè)稅率按綜合稅率5.45%測算;
62、 ——娛樂桑拿營業(yè)稅率按綜合稅率20%測算; ——開辦費(fèi)為遞延資產(chǎn),分5年平均攤銷; XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目正常年成本費(fèi)用預(yù)測總表 成本費(fèi)用項(xiàng)目 基值 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 成本費(fèi)用額 客 房 1368萬元 10% 136.8萬元 桑 拿 部 612萬元 15% 91.8萬元 餐 飲 1693.2萬元 45% 761.94萬元 娛 樂 部 1149.6萬元 25% 287.4萬元 會(huì) 議 230.4萬元 10% 23萬元 商 務(wù) 36萬元 15% 5.4萬元 其他營業(yè)外收入 120萬元 / / 小計(jì)
63、 1306.34萬元 福利/保險(xiǎn)/員工生活費(fèi) 5209.2萬元 5% 260.46萬元 辦公管理費(fèi)用 5209.2萬元 2% 104.2萬元 清潔與維修雜支 5209.2萬元 2% 104.2萬元 宣傳促銷費(fèi)(含折扣贈(zèng)送) 5209.2萬元 2% 104.2萬元 水電動(dòng)力燃料費(fèi) 5209.2萬元 12% 625.1萬元 人工成本 76.7萬元 12 920.4萬元 小計(jì) 2118.56萬元 固定資產(chǎn)折舊(物業(yè)) /萬元 20年分?jǐn)? /萬元 設(shè)備折舊 2027.5萬元 8年分?jǐn)? 253.4萬元 裝修折舊 1861.2
64、萬元 6年分?jǐn)? 310.2元 易耗品攤銷(布草) 50萬元 2年分?jǐn)? 25萬元 酒店建設(shè)開辦費(fèi) 90萬元 5年分推 18萬元 籌備培訓(xùn)費(fèi)攤銷(2個(gè)月) 120萬元 5年分推 24萬元 小計(jì) 630.6萬元 住宿餐飲會(huì)服類營業(yè)稅 3327.6萬元 5.45% 181.35萬元 娛樂桑拿營業(yè)稅 1761.6萬元 20% 352.32萬元 資本金利息 /萬元 5.31% / 貸款利息 /萬元 5.31% / 貸款還本 萬元 分5年還清 合計(jì) 4589.2萬元 3 清債能力分析: 1)
65、 盈利水平的測算: ——正常年?duì)I業(yè)利潤=營業(yè)總收入5209.2萬元-營業(yè)總成本-營業(yè)總費(fèi)用-營業(yè)稅金=(企業(yè)所得稅)稅前凈利潤620萬元 2) 清償能力分析:(略) 3) 財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià): ■ 投資回收期(RRI)為3.54年 ——總投資5000(稅前凈利+折舊攤銷)1250.6=3.54 ■ 投資回報(bào)率(ROI)為14%。 ——稅前年凈利620總投資5000=13.99 三、不確定性分析: ——略 1. 敏感性分析: ——略 ——項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析計(jì)算表 變化因素 變化率 內(nèi)含報(bào)酬率 其它基本方案增減 總投資 經(jīng)營成果
66、 經(jīng)營收入 2. 盈虧平衡分析: ——略 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論: ——從酒店?duì)I業(yè)收入預(yù)測值與經(jīng)營成本費(fèi)用預(yù)測值進(jìn)行比較,得出XXXXXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率(ROI)為14%、投資回收期(RRI)3.54年兩個(gè)主要投資參考指標(biāo),從這兩個(gè)指標(biāo)我們可以初步得出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行的結(jié)論,其ROI指標(biāo)高于國內(nèi)一般行業(yè),而RRI指標(biāo)亦顯示出本項(xiàng)目的投資回收期較快,風(fēng)險(xiǎn)較低的特點(diǎn)。即表明木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店以準(zhǔn)四星的定位與配置投資,僅以稍高于三星級(jí)酒店,大大低于XXX縣周邊區(qū)域四星酒的價(jià)格競爭客源將具有強(qiáng)大的競爭力與生命力。 第九章:項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分險(xiǎn) 一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別: ——酒店是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的經(jīng)營項(xiàng)目,酒店的
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