房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載！ 仙女山旅游地產(chǎn) 市 場 調(diào) 研 報 告 營銷策劃部 前 言 目前仙女山房地產(chǎn)主要是以旅游地產(chǎn)為主。旅游地產(chǎn)是旅游和地產(chǎn)完美結(jié)合的產(chǎn)品，它依托非常豐富的旅游資源，在其之上更有完善的配套設(shè)施，形成有特色的房地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)在中國最早起源于海南，并呈現(xiàn)欣欣向榮的景象。 (%〣，Х；買房搜房業(yè)主論壇重慶搜房網(wǎng)看房購房$促使旅游地產(chǎn)在重慶發(fā)展壯大的當(dāng)屬武隆仙女山，仙女山作為國家森林公園，國家AAAA級景區(qū)，擁有其他地區(qū)不可超越的旅游價值，此前也已經(jīng)成為重慶地區(qū)核心的旅游地產(chǎn)區(qū)域；已享有“世界自然遺產(chǎn)”美譽。通過對仙女山開發(fā)項目實地考察，結(jié)合現(xiàn)有環(huán)境調(diào)查，為更全面的了解仙女山投資環(huán)境，更好的把握仙女山旅游房地產(chǎn)市場動態(tài)，特做此報告，以供領(lǐng)導(dǎo)參考決策。 洪信 ? 地產(chǎn) 營銷策劃部 目錄 第一章 市場背景及發(fā)展動態(tài)———————————————p4 第一節(jié) 旅游市場發(fā)展背景 第二節(jié) 武隆旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢 第二章 仙女山概括———————————————————p5 第一節(jié) 仙女山簡介 第二節(jié) 仙女山特色 第三節(jié) 仙女山游客年接待預(yù)測表 第三章 項目相關(guān)背景——————————————————p8 第一節(jié) 項目簡介 第二節(jié) 周邊配套 第三節(jié) 交通狀況 第四節(jié) 生態(tài)環(huán)境 第四章 項目分析————————————————————p9 第一節(jié) 已開發(fā)項目分析 第二節(jié) 項目S W O T分析 第五章 客戶分析———————————————————p16 第一節(jié) 目標(biāo)客戶 第二節(jié) 客戶心理分析 第三節(jié) 本項目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉與分析 總結(jié)：————————————————————————p18 第一章 市場背景及發(fā)展動態(tài) 第一節(jié) 旅游市場發(fā)展背景： 目前我國人均GDP已經(jīng)達(dá)到3000美元，這是世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段。我國剛剛實現(xiàn)每年人均出游1次的目標(biāo)，而世界上的發(fā)達(dá)國家人均出游均在7次以上，因此我國旅游市場成長潛力巨大。 目前，發(fā)展旅游業(yè)已成為擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的必然選擇。長期以來，我國經(jīng)濟(jì)增長主要依靠投資和外貿(mào)拉動，消費不足、服務(wù)業(yè)比重過低，第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量比重僅為48.6％，不僅低于發(fā)達(dá)國家70％左右的水平，也低于64％的世界平均水平。因此，旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的龍頭，將成為拉動第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。 旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重點，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，目前我國旅游業(yè)增加值占GDP的比重超過了4％，旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用日益明顯。數(shù)據(jù)顯示，旅游消費對住宿業(yè)的貢獻(xiàn)率超過90％，對民航和鐵路客運業(yè)的貢獻(xiàn)率超過80％，對文化娛樂業(yè)的貢獻(xiàn)率超過50％，對餐飲業(yè)和商品的貢獻(xiàn)率超過40％。 第二節(jié) 武隆旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢： 隨著近年來重慶旅游經(jīng)濟(jì)的不斷提升，旅游對于住房、購物、餐飲的消費需求進(jìn)一步增強(qiáng)，以武隆仙女山為代表的旅游地產(chǎn)的興起正受到越來越多的關(guān)注。 近幾年，各大城市的房價持續(xù)上漲與城市污染已成為公認(rèn)的問題。很多人紛紛定居房價低、環(huán)境好的城市。重慶主城區(qū)夏季氣溫的升高，從而促使人們暑期離開重慶到外地避暑，甚至直接在外地購房。武隆仙女山以優(yōu)美的環(huán)境、適宜的氣候成為重慶人的“后花園”，更是人們理想的居住地。 武隆提出了“旅游二次創(chuàng)業(yè)”的目標(biāo)和打造“休閑度假勝地、戶外運動天堂”的戰(zhàn)略部署，到2009年，仙女山新區(qū)接待游客已達(dá)到470萬人次。越來越大的游客量也為仙女山帶來了新的活力，私家房屋出租、酒店式公寓、高檔賓館等配套商業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，充分彰顯示了“旅游地產(chǎn)”的價值優(yōu)勢。在仙女山新區(qū)購房的置業(yè)者，既可以供家人、朋友度假休閑居住，又可以在閑時用于經(jīng)營，還可以實現(xiàn)房產(chǎn)增值。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，仙女山部分旅游地產(chǎn)項目每平米售價已經(jīng)漲到了4000元-6000元，新一輪旅游地產(chǎn)投資已經(jīng)呈現(xiàn)“炙手可熱”的形勢。仙女山必將成為中 國西南地區(qū)旅游地產(chǎn)的一塊熱土。 第2章 仙女山概括 第一節(jié) 仙女山簡介： 仙女山位于三峽旅游區(qū)武隆縣烏江北岸雙河鄉(xiāng)，距縣城35千米,西鄰涪陵市，北抵豐都縣。地屬武陵山脈，海拔1991.7米，占地35萬畝。平均海拔1800多米，最高峰2033米。山上為高原草坪，偶有淺丘。 仙女山屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，森林覆蓋率80%，年平均氣溫17.9度，烏江航道、319國道、渝懷鐵路和渝湘高速縱通其境，目前即將修建仙女山旅游支線機(jī)場。以1994年5月1日芙蓉洞正式對外開放為標(biāo)志，政府充分發(fā)揮旅游資源十分富集的優(yōu)勢，堅持把做大盤強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)作為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略任務(wù)來抓，經(jīng)過多年的培育和大力發(fā)展，旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，旅游景區(qū)產(chǎn)品不斷升級，旅游宣傳推廣特色鮮明，旅游地產(chǎn)開發(fā)成效顯著，旅游行業(yè)管理強(qiáng)勁有力。現(xiàn)為中國優(yōu)秀旅游城區(qū)、國家?guī)r溶地質(zhì)公園和中國戶外運動基地，擁有了1個世界自然遺產(chǎn)、3個國家4A級旅游區(qū)（包括國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園，其中仙女山景區(qū)正在申創(chuàng)國家5A級旅游區(qū)），建有5星級旅游飯店1座、4星級旅游飯店4座、3星級旅游飯店2座、2星級旅游飯店2座，旅游市場定位由“省內(nèi)、國內(nèi)旅游勝地”拓展成為“國際旅游目的地”，是重慶新農(nóng)村建設(shè)示范片和全國生態(tài)旅游接待基地和戶外運動中心。 第2節(jié) 仙女山特色： 仙女山作為武隆旅游產(chǎn)業(yè)的品牌項目，不僅僅因為美麗風(fēng)光讓旅客流連忘返，還用別具風(fēng)格的特色旅游、娛樂項目使旅客留戀，甚至成為仙女山的永久居住者。 日常娛樂項目：跑馬、遛馬、山地越野車、卡丁車、彩彈射擊、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江過江速滑、滑翔傘、滑草、高爾夫、狩獵等。 冬季娛樂項目：雙板滑雪、單板滑雪、雪上飛碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轎、滑雪船、雪爬犁、雪地遛馬、雪地摩托、雪地自行車、雪地彩彈射擊等。 特色娛樂項目：土家族風(fēng)情表演、苗族歌舞表演、民風(fēng)民俗篝火晚會、擺手舞等。 仙女山雪景：雪景是仙女山的極品景觀，無垠的林海和草原被冰雪所籠罩，呈現(xiàn)出一派林海雪原的圣潔美景，白雪皚皚，銀裝素裹；霧松、冰瀑令人情潮涌動。每當(dāng)此時，仙女山就成為重慶周邊觀賞雪景、開展雪上運動的絕佳旅游運動休閑勝地。 第三節(jié) 仙女山游客年接待預(yù)測表 年份 增長率 人數(shù)（萬人次/年） 備注 2006 14.32% 110 發(fā)展階段 2007 18.65% 130.5 2008 20% 170.7 2009 24% 213.3 2010 24% 270 2011 24% 334.8 2012 24% 415 2013 24% 514.6 2014 24% 638.1 2015 24% 770 2016 20% 924 鞏固階段 2017 20% 1108.8 2018 20% 1330.56 2019 20% 1596.6 2020 20% 1915.9 （數(shù)據(jù)來源重慶武隆仙女山旅游局） 第三章 項目概況 第一節(jié) 項目簡介 該項目位于被譽為“東方瑞士”的武隆仙女山新區(qū)，武隆喀斯特世界自然遺產(chǎn)地邊緣,占地235余畝，為新區(qū)進(jìn)入仙女山景區(qū)的必經(jīng)之地，在仙女山最大地產(chǎn)“隆鑫.花漾的山谷”項目上行200米。是目前規(guī)劃范圍內(nèi)離仙女山風(fēng)景區(qū)最近的一塊地，其地理位置得天獨厚，周邊景點有： ◇ 烏江山水畫廊 ◇ 芙蓉洞豎井群 ◇ 仙女山國家森林公園 ◇ 水上喀斯特原始森林，芙蓉江 ◇ 4A級世界最大的天生橋群，天生三橋 ◇ 500米谷深地質(zhì)奇觀，龍水峽地縫 ◇ 1200多種植物的生物基因庫，白馬山自然保護(hù)區(qū) ◇ 7公里黃柏渡漂流 第二節(jié)：周邊配套 本案處于一個相對成熟地塊，處于不斷發(fā)展完善中的仙女山鎮(zhèn)，周邊配套有：仙女山旅游汽車站、醫(yī)院、銀行、學(xué)校、超市等；規(guī)劃中的仙女山機(jī)場也在本案10公里范圍內(nèi)。五大主題公園更是為項目增色： 森林公園——徒步道、電瓶車道、峰頂練拳場:ЧЬ重慶業(yè)主論壇重慶搜房網(wǎng)搜房論壇購房搜房業(yè)主論壇看房房產(chǎn)論壇買房搜房`Γ〞 懸崖公園——觀山谷景臺、木棧道、原生態(tài)灌木，懸崖沙灘休息區(qū)、燒烤區(qū)、光的教堂 月光營地——帳篷旅館、懸崖草坡劇場、自助野餐 運動公園——6個網(wǎng)球場（含兩個錦標(biāo)級）、山地自行車道、 10個室外羽毛球場、1個籃球場、2個沙灘排球場、徒步道、兒童生態(tài)游戲場 青青農(nóng)場——無污染蔬菜及家禽、寄養(yǎng)農(nóng)田 第三節(jié) 項目交通 ?公路：已經(jīng)通車的渝湘高速，將從重慶至武隆的路程縮短到128公里，只需要90分鐘即可到達(dá)。 ?鐵路：183公里，到達(dá)武隆只需2個小時左右。 ?水路：三峽蓄水完成后，500噸的郵輪可直達(dá)武隆，重慶到武隆乘水翼船只需兩個小時即可到達(dá)。 ?航空：正在規(guī)劃建設(shè)中的仙女山旅游支線機(jī)場，將形成直達(dá)仙女山的空中走廊。便利的空中交通更近一步拉近了仙女山與全國各地的交流。 第四節(jié) 生態(tài)環(huán)境 ◆ 森林覆蓋率達(dá)80%以上，珍稀植物20余種各種草木本植物1300余種，其中國家保護(hù)的珍稀植物20余種。 ◆ 年平均氣溫17.4℃，平均日照1121小時。月均溫在20℃左右，最熱的7、8月，最高溫度也不超過30℃。 ◆ 人類居住最佳緯度20-30度，仙女山新區(qū)處于北緯29.2度，海拔在1100米—1200 第四章 項目分析 第一節(jié) 仙女山已開發(fā)項目分析 花漾的山谷 開 發(fā) 商：重慶隆鑫集團(tuán) 外 展 場：重慶市高九路花漾湖旁 占地面積：1600畝 建筑面積：33.9萬平米 建筑密度：30% 容 積 率：0.6 綠 地 率：42% 總 戶 數(shù)：4000余戶 一期開盤：800戶左右 建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格 配套體系：精裝修（配家電）、3個酒店 物管模式：酒店式物業(yè)管理 物管費用：獨棟、聯(lián)排度假別墅：3元/平方；獨棟、聯(lián)排度假公寓：1.8元/平方 優(yōu)勢：相對而言此項目是各樓盤中品質(zhì)最高的，面山臨崖具備較大的景觀優(yōu)勢，該項目用800畝綠地打造5個公園，3個酒店做為配套，外觀立面沿襲隆鑫慣用的西班牙風(fēng)格，較為純熟。銷售部裝修豪華，給客戶感覺強(qiáng)烈。 劣勢：所有房型均未考慮電視墻的位置，開發(fā)者認(rèn)為“以電視為核心的渡假屋顯然毫無情趣”。這一點在與消費者的溝通上值得商榷。 銷售狀況 工程進(jìn)度 一期08年底開盤；洋房價位：3800/㎡ 聯(lián)排別墅價位6000/m2 一期洋房800套已售罄，聯(lián)排別墅37套僅剩1套 二期預(yù)計本年8月份左右開盤； 開盤預(yù)計價位： 精裝公寓5000/㎡左右 疊層別墅6000/㎡左右 獨棟別墅10000/㎡左右 分三期開發(fā) 一期已交房，竣工200畝 二期主體已完工80%（開發(fā)面積300畝） 三期狀況不詳 約300畝 雪嶺仙山 開發(fā)商：重慶芳草地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 外展場：江北區(qū)觀音橋未來國際大廈 占地面積：1030畝 建筑面積：35萬平米 容 積 率：0.6 綠地率：40% 一期開盤：約600套 配套設(shè)施：啤酒廣場、網(wǎng)球場、小型高爾夫 管理模式：酒店式物業(yè)管理 優(yōu)勢：目前仙女山新區(qū)規(guī)模最大的開發(fā)項目。6個超大組團(tuán)，營建集休閑、度假、旅游、商業(yè)配套、戶外運動為一體的大型高端復(fù)合社區(qū)，為都市精英打造“第二居所”。 劣勢：項目分六期開發(fā)，開發(fā)周期過長，導(dǎo)致客戶消費信心不足。外墻色彩搭配不當(dāng)，咖啡色略顯沉悶。 銷售狀況 工程進(jìn)度 一期在08年底開盤； 洋房價位3800/㎡ 聯(lián)排別墅6000/㎡ 一期洋房（600套）已售罄； 別墅五棟，屬專屬簽訂。 二期預(yù)計本年7月中旬開盤； 開盤預(yù)計價位： 洋房4100/㎡ 精裝公寓5000/㎡ 項目規(guī)劃分6期開發(fā) 一期600套已交房（開發(fā)面積約200畝） 二期主體已竣工（開發(fā)面積200畝） 三至六期開發(fā)情況未定 仙山流云 開 發(fā) 商：重慶千鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 外 展 場：江北觀音橋紅鼎國際旁 占地面積：400畝 建筑面積：58000平方 建筑密度：29% 容 積 率：0.59 綠 地 率：45% 總 戶 數(shù)：1064戶 一期開盤：600戶左右 停車位：204個 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約式?平屋頂 配套體系：酒店、會所、運動設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施 商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)約700平方，周邊商業(yè)有農(nóng)貿(mào)市場，風(fēng)情農(nóng)莊 物業(yè)管理體系：家政服務(wù)、事務(wù)代辦、商務(wù)服務(wù) 優(yōu)勢：仙女山首個啟動樓盤，戶型較小，也較為適合重慶旅游地產(chǎn)起步階段，對面積和總價控制較好，主力目標(biāo)客戶群為重慶市中老年群體，前期銷售較好，二期銷售老帶新客戶較多，已形成一定的口碑效應(yīng)。 劣勢：仙女山的大環(huán)境配套目前還在規(guī)劃階段，建筑外觀不夠豐富，缺乏變化。 所有戶型均為花園洋房，客戶可選擇性較低。 銷售狀況 工程進(jìn)度 一期07年開盤 開盤價位：2700元/平方米 一期400套已售罄 二期08年開盤 開盤價位：3500元/平方米 二期600套已售罄 三期預(yù)計開盤時間今年10月底； 開盤預(yù)計價位： 4000元/平方米 項目分四期開發(fā)； 目前已開發(fā)建設(shè)的為其一、二期，占地146畝 一、二期已于09年底交房 三期主體已竣工（開發(fā)面積約100畝） 四期狀況未定 依云美鎮(zhèn) 開 發(fā) 商：中坤地產(chǎn) 外 展 場：解放碑國貿(mào)中心麥樂迪中華巷步行 街， 江北北城天街2號2---6 占地面積：200余畝 建筑面積：近10萬平方 容 積 率：0.6 綠 地 率：45% 總 戶 數(shù)：1800戶 一期開盤：420戶左右 停 車 位：438個 建筑風(fēng)格：純歐式別墅群落 配套體系：依云養(yǎng)生俱樂部、產(chǎn)權(quán)式酒店 優(yōu)勢：組院別墅式設(shè)計，外觀立面豐富多變； 劣勢：部分戶型廚房在客廳里面沒有獨立功能的廚房，項目地理位置較偏。 銷售價格 工程進(jìn)度 一期09年開盤；開盤價位：洋房3300/㎡ 別墅5000/㎡ 一期洋房400套已銷售90% 二期預(yù)計開盤時間本年7月中旬 開盤預(yù)計價位： 洋房4000/㎡ 別墅6500/㎡ 一期已交房（開發(fā)面積100畝） 二期主體已完成90%左右；（開發(fā)面積100畝左右） 仙女山1號 開 發(fā) 商：重慶普度置業(yè)有限公司 外 展 場：江北區(qū)北城天街“星巴克”斜對面 占地面積：200余畝 建筑面積：14.4萬平米 建筑密度：30% 容 積 率：0.65 綠 地 率：53% 總 戶 數(shù)：1600戶 一期開盤數(shù)：不詳 建筑風(fēng)格：歐洲瑞士風(fēng)格 配套體系：100畝多功能體育場，GOLF球場2個 酒店式物業(yè)管理： 別墅，組院別墅 優(yōu)勢：四星級度假酒店以山景特色為主題，推廣方式及消費者認(rèn)同度較高，戶型設(shè)計上有所創(chuàng)新， 劣勢：但是部分戶型功能上存在一定問題和不足。地理位置較偏 銷售價格 工程進(jìn)度 一期09年開盤；開盤價位：洋房4000/㎡ 聯(lián)排別墅6000/㎡ 一期洋房已銷售80%左右， 別墅總棟數(shù)為28套，剩3套 二期預(yù)計8月左右開盤； 預(yù)計價位： 洋房5000/㎡ 別墅80000/㎡ 一期已交房（開發(fā)面積約100畝） 二期在建，主體完成85%（開發(fā)面積約100畝） 第3節(jié) 項目S W O T分析 優(yōu)勢 (Strength) 劣勢 (Weakness) S1離仙女山風(fēng)景區(qū)最近地塊 S2位臨主要交通干道,交通便利 S3項目地塊無附著物，有利開發(fā) S4 周邊自然環(huán)境優(yōu)美 W1仙女山的大環(huán)境配套目前還在規(guī)劃階段。 W2本案規(guī)模相對較小 機(jī)會 Opportunity 威脅 Threaten O1仙女山喀斯特地貌被列入世界自然遺產(chǎn)名錄 O2仙女山目前周邊項目已形成規(guī)模 O3 仙女山土地政策嚴(yán)緊，形成了地塊的珍貴性。 O4 規(guī)劃中的機(jī)場離本案10公里內(nèi) T1周邊大盤有一定的體量與附屬配套商業(yè)優(yōu)勢，會分流部分客戶，市場競爭較大 T2因房地產(chǎn)政策不斷變動，導(dǎo)致部分客戶持觀望態(tài)度 小結(jié)： 本案擁有著得天獨厚的地理位置、開發(fā)時機(jī)。仙女山旅游地產(chǎn)目前正處于上升階段，未來市場空間與土地增值空間極大。區(qū)域內(nèi)項目的一期開發(fā)已為仙女山配套及市場推廣打好了堅實的基礎(chǔ)，整個區(qū)域已初具規(guī)模。伴隨著相應(yīng)開發(fā)項目的二期、三期工程進(jìn)度，本項目的優(yōu)勢會水漲船高，會越來越明顯。我們只要抓住機(jī)會點，尋找出與其他產(chǎn)品的不同特色點，產(chǎn)品設(shè)計做到精益求精，營銷推廣做到揚長避短，打造出一個高品質(zhì)、有特色的項目，定能在仙女山旅游地產(chǎn)中占領(lǐng)一席之地。 第五章 客戶分析 第一節(jié) 目標(biāo)客戶分析 類別 家庭年收入水平 職業(yè)背景 購房支付特點 產(chǎn)品偏好 生活調(diào)性 生活偏好 富裕型 30-100萬 外資企業(yè)中高層、國內(nèi)上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員、大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。 低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。 投資型 擁有型 奢華型 運動型 休閑型 贍養(yǎng)型 進(jìn)取、炫耀 享受、個性 時髦 追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進(jìn)行休閑娛樂消費和健身。擁有私車，喜歡旅游。 中產(chǎn)型 10-30萬 外資企業(yè)部門經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、企事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校教授等。 首付能力不很強(qiáng)。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。貸款年限可以較長。 投資型 生活型 工作型 教育型 贍養(yǎng)型 休閑型 運動型 健康型 事業(yè)、積極 前瞻、快捷 個性、品味 家庭 善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計劃性很強(qiáng)，生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。 第2節(jié) 客戶心理分析： ●休閑度假型心理： 中產(chǎn)階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點的需求。高收入者不僅要物質(zhì)享受，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費心理。 ●投資型心理： 旅游房產(chǎn)具有投資價值的兩個原因：一是客觀的市場需求，市場需求的急劇膨脹必然帶來資產(chǎn)的升值；二是資源的不可再生性。旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和土地，而這些自然環(huán)境和土地會隨著知名度的升高與有限資源的減少而升值。 ●養(yǎng)老型心理： 旅游房產(chǎn)比較偏遠(yuǎn)，難以邊工作邊居住。但退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。因此在年輕時買一棟旅游房產(chǎn)作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。 ●商務(wù)交際型心理： 商務(wù)交際和談判需要一個相對好的環(huán)境，對于一些高檔次的別墅群，房產(chǎn)購買人可以形成一個交際平臺，有利于促進(jìn)事業(yè)的發(fā)展。 ●禮品型心理： 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游度假將成為一種時尚，旅游房產(chǎn)也將會成為一種禮品。前期主要是子女送給父母，后期將擴(kuò)散到成為一種普通的禮品，從而形成一個禮品需求市場。 第三節(jié) 本項目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉與分析： 吸引因素： ★ 項目地理位置優(yōu)越，為靠近仙女山風(fēng)景區(qū)最近地塊 ★ 項目周邊已形成高檔住宅氛圍，彰顯身份尊貴 ★ 區(qū)域內(nèi)已有成功開發(fā)樓盤，客戶投資信心充足 ★ 位臨主干道，交通便捷 流失因素： ◆ 周邊配套項目多，客戶選擇過多 ◆ 未在當(dāng)?shù)赜谐晒﹂_發(fā)經(jīng)歷，品牌信譽度不高 ◆ 房地產(chǎn)政策變化性太大，客戶持觀望態(tài)度 總結(jié)： 旅游地產(chǎn)做為新興地產(chǎn)，其興起與第三產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，必會伴隨旅游業(yè)的興起而蓬勃發(fā)展。仙女山旅游景區(qū)以其獨特的自然資源優(yōu)勢得到政府大力扶持，使其旅游地產(chǎn)發(fā)展前景不可限量。本項目從區(qū)域競爭來看，周邊項目的開發(fā)對本項目會形成一定威脅，但同時也可因多個樓盤的啟動而形成板塊規(guī)模效應(yīng)，構(gòu)成雙贏。 通過有效整合項目在地理位置、自然環(huán)境、配套設(shè)施等方面的競爭力，可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域的標(biāo)志性項目。 洪信 ?地產(chǎn) 營銷策劃部 2010年7月 貨到付款《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》 QQ：1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸：http://www.tuanyuan.tv 鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款?。?！ 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式：WORD、PPT、PDF、EXCEL、JPG、PSD、CDR、AI全套容量：600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出2009年以及2010年網(wǎng)站更新的資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系QQ1323556639驗證！ 內(nèi)容簡介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計師的精華設(shè)計源文件! 完全矢量化CDR格式,高質(zhì)量源文件,張張為經(jīng)典之作! 內(nèi)容豐富、針對性高.是造型與色彩都設(shè)計得新穎、震撼、大方! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計工作室、設(shè)計師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品! <研究報告2010年09月更新>《2010年城建威尼斯項目滕州市場調(diào)研報告》--89頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年7月淮南房地產(chǎn)市場月報》--27頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月?？谑泻５閸u項目可行性研究報告》--46頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年4月?？谑蟹康禺a(chǎn)報告》--21頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年1-7月淮安市土地市場供應(yīng)與成交分析》--1頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年成都九里堤地塊論證報告》--34頁 <研究報告2010年09月更新>《中原地產(chǎn)周刊（2010.08.23-2010.08.29）》--16頁 <研究報告2010年09月更新>《鑒略咨詢2010年8月23日新政視角下的長沙小戶型投資分析》--3頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場分析》--10頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年衡水房地產(chǎn)市場調(diào)研及別墅項目可行方案》--24頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》--5頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年6月20日玉溪市德安湖濱碧海園項目可行性研究報告》--49頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》--14頁 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<研究報告2010年09月更新>《2010年8月福州正榮潤城市場周報》--167頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》--15頁 <研究報告2010年09月更新>《中航國際2008年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》--62頁 <研究報告2010年09月更新>《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》--22頁 <研究報告2010年09月更新>《前線機(jī)構(gòu)2009年福建南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入可行研判》--54頁 <研究報告2010年09月更新>《北大縱橫開發(fā)區(qū)運營模式研究報告》--95頁 <研究報告2010年09月更新>《2007年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地項目可行性研究報告》--101頁 <研究報告2010年09月更新>《遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年12月低碳技術(shù)與綠色建筑》--178頁 <研究報告2010年09月更新>《中原2010年8月13日—8月19日新房市場周報》--1頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月無錫房地產(chǎn)市場月報》--15頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月杭州房地產(chǎn)市場月報》--10頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月北京房地產(chǎn)市場月報》--42頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年6月國家調(diào)控政策對市場的影響》--8頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年6月北京房地產(chǎn)市場月報》--43頁 <研究報告2010年09月更新>《世邦魏理仕2010年2季度中國物業(yè)市場指數(shù)簡介》--24頁 <研究報告2010年09月更新>《瑞銀不動產(chǎn)2010年鄭州鄭東新區(qū)市場簡報》--34頁 <研究報告2010年09月更新>《恒達(dá)2010年1-5月蘇州房地產(chǎn)運行狀況》--13頁 <研究報告2010年09月更新>《合富輝煌2010年6月天津房地產(chǎn)市場月報》--25頁 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<研究報告2010年09月更新>《2010年6-7月宜昌房地產(chǎn)市場形勢分析》--5頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月房地產(chǎn)政策解讀與點評》--9頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年2季度中國購房者消費調(diào)查分析報告》--38頁 <研究報告2010年09月更新>《2007-2009年初有關(guān)房地產(chǎn)政策專輯》--609頁 <研究報告2010年09月更新>《新聚仁2010年5月21日政策調(diào)控綜合研究》--100頁 <研究報告2010年09月更新>《蘇寧置業(yè)2010年6月滬寧城際沿線掘金機(jī)遇》--59頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年05月10日新政解讀及市場放映》--12頁 <研究報告2010年09月更新>《中原2010年7月成都房地產(chǎn)市場簡報》--17頁 / <研究報告2010年09月更新>《新景祥2010年5月1日-5月31日岳陽市房地產(chǎn)市場月報》--26頁 <研究報告2010年09月更新>《同致行2010年6月漳州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》--53頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月蘇州房地產(chǎn)市場月報》--17頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月全國房地產(chǎn)市場月報》--26頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年6月天津房地產(chǎn)市場發(fā)展概況》--19頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年5月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》--41頁 <研究報告2010年09月更新>《克而瑞2010年01月長沙房地產(chǎn)市場研究報告》--61頁 <研究報告2010年09月更新>《創(chuàng)典全程2010年5月西安市房地產(chǎn)市場信息月度簡報》--108頁 <研究報告2010年09月更新>《長城地產(chǎn)2010年6月天津土地市場研究報告》--11頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》--26頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年徐州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研》--56頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展分析報告》--16頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年廈門房地產(chǎn)市場回顧與展望》--19頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年瀘州市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析》--6頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年淮北房地產(chǎn)市場研究》--114頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年濱海中洲新城12-14片區(qū)5、6號商住地塊研判》--5頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年北京各商圈寫字樓盤點及行業(yè)選址》--22頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年8月滕州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》--47頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年8月13日哈爾濱土地交易公示》--10頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年7月淄博市沂源縣地塊市場及可行性報告》--24頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年6月衡水市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》--36頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月武漢房地產(chǎn)內(nèi)參》--20頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月成都大邑縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》--12頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年4月中旬成都牧馬山片區(qū)別墅市調(diào)報告》--31頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年1季度婁底市房地產(chǎn)市場分析》--10頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年1-7月合肥政務(wù)區(qū)樓市運行情況簡報》--6頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年1-5月寧波江東房地產(chǎn)市場簡報》--20頁 <研究報告2010年09月更新>《德思勤中國知名會所案例介紹》--55頁 <研究報告2010年09月更新>《CBD專題及芝加哥、紐約、北京CBD案例研究》--71頁 <研究報告2010年09月更新>《2009年六安市舒城楓丹歐洲華城市場研究報告》--60頁 <研究報告2010年09月更新>《置業(yè)國際2010年6月10日長沙精裝修房（小戶型）調(diào)查報告》--17頁 <研究報告2010年09月更新>《華潤置地2010年5月上海商業(yè)規(guī)劃及租務(wù)部市場月報》--69頁 <研究報告2010年09月更新>《中銀國際2010年6月17日商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)研究報告》--54頁 <研究報告2010年09月更新>《真觀堂2010年05月哈爾濱房地產(chǎn)市場月報》--18頁 <研究報告2010年09月更新>《新景祥2010年5月長沙房地產(chǎn)市場月報》--29頁 <研究報告2010年09月更新>《克而瑞2010年02月長沙房地產(chǎn)市場研究報告》--51頁 <研究報告2010年09月更新>《華星2010年5月寧波房地產(chǎn)市場研究報告》--24頁 <研究報告2010年09月更新>《合富輝煌2010年7月長沙房地產(chǎn)市場月報》--80頁 <研究報告2010年09月更新>《豪斯中國2010年5月份淮南樓市分析》--21頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年肇慶市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析》--10頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年大連房地產(chǎn)市場分析報告》--22頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年泉州房價TOP14樓盤個案調(diào)研》--44頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場走勢分析（住宅）》--19頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年8月16日-22日中國主要城市土地市場交易周報》--25頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年7月貴陽未來房地產(chǎn)市場月報》--45頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年7月份沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告》--67頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月沈陽市和平區(qū)市場分析報告》--28頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月綿陽房地產(chǎn)市場月報》--39頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月哈爾濱房地產(chǎn)市場月報》--20頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月份鄭州市房地產(chǎn)市場監(jiān)控報告》--41頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月份西安開盤項目盤點》--48頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年4月烏魯木齊房地產(chǎn)市場分析報告》--100頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年03月長沙房地產(chǎn)市場研究報告》--56頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年7月咸寧住宅競爭項目動向監(jiān)測》--5頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年04月長沙房地產(chǎn)市場研究報告》--57頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年5月昆明房地產(chǎn)市場研究報告》--60頁 <研究報告2010年09月更新>《陽光100：2010年4月政策出臺背景與市場現(xiàn)實環(huán)境》--63頁 <研究報告2010年09月更新>《博思堂2010年4.14系列政策分析》--29頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年6月天津響鑼灣商務(wù)區(qū)全部項目調(diào)研專題》--51頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年呼和浩特市房地產(chǎn)市場分析及下半年走勢》--19頁 <研究報告2010年09月更新>《綠城2010年1月寧波寫字樓市場分析報告》--37頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年6月11日南京別墅市場報告》--42頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年房地產(chǎn)政策分析及走勢展望》--20頁 <研究報告2010年09月更新>《迪森2010年6月23日沈陽皇姑區(qū)市場調(diào)查報告》--21頁 <研究報告2010年09月更新>《戴德梁行2010年第一季度大連房地產(chǎn)市場報告》--9頁 <研究報告2010年09月更新>《高通智庫2010年7月25日房企競爭情報周報》--33頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年6月珠海金碧麗江媒體監(jiān)測報告》--5頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年7月洛陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》--13頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年阜陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告》--8頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年3月望都縣市場調(diào)研報告》--43頁 <研究報告2010年09月更新>《2009年慈溪房地產(chǎn)市場報告》--45頁 <研究報告2010年09月更新>《2009年1-10月北京千萬級別墅成交分析》--51頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年8月丹陽市濱江國際新城A、B地塊項目可行性研究報告》--105頁 <研究報告2010年09月更新>《中原2010年5月刊杭州地產(chǎn)研究》--49頁 <研究報告2010年09月更新>《中瑞2010年4月海口西海岸項目市場研究報告》--28頁 <研究報告2010年09月更新>《中金2010年4月26日房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告》--15頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年7月北京住宅市場月報》--41頁 <研究報告2010年09月更新>《博思堂2010年5月17日－5月21日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》--80頁 <研究報告2010年09月更新>《Wind資訊2010年8月16日-8月22日房地產(chǎn)行業(yè)情報匯編》--12頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年武漢全市拆遷地圖》--5頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年8月合肥政務(wù)文化新區(qū)商業(yè)項目一覽》--49頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年8月16日-8月22日成都房地產(chǎn)市場一周分析》--8頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年7月淮安市某項目二期市場調(diào)研報告》--27頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年7月房地產(chǎn)新建住宅市場分析報告》--9頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年1月上海寫字樓市場近期報告與展望（英文）》--46頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年1-7月岳陽房地產(chǎn)市場簡析》--7頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年1-7月北京朝陽房地產(chǎn)市場運行分析》--6頁 <研究報告2010年09月更新>《思源顧問2009年蘇州圓融時代廣場專題案例研究》--40頁 <研究報告2010年09月更新>《南京市工人文化宮改擴(kuò)建項目可行性研究報告》--16頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年都江堰項目發(fā)展研究報告》--531頁 <研究報告2010年09月更新>《京倫置業(yè)2010年臨沂市河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告》--36頁 <研究報告2010年09月更新>《中原地產(chǎn)2010年上半年惠州房地產(chǎn)市場分析報告》--100頁 <研究報告2010年09月更新>《中地行2010年7月1日－7月31日廣州市房地產(chǎn)市場監(jiān)控報告》--55頁 <研究報告2010年09月更新>《融道機(jī)構(gòu)2010年7月徐州房地產(chǎn)市場報告》--33頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年太倉太古城競爭項目階段性市場調(diào)查報告》--24頁 <研究報告2010年09月更新>《置業(yè)通2010年7月長沙房地產(chǎn)市場月報》--33頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年重點城市房地產(chǎn)新房市場分析》--11頁 <研究報告2010年09月更新>《中原2010年7月寫字樓月報》--4頁 <研究報告2010年09月更新>《博思堂2010年5月31日-6月6日昆明樓市周簡報》--10頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年上半年衡陽房地產(chǎn)市場分析報告》--12頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年1-5月衡陽房地產(chǎn)市場分析報告》--9頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年2季度平頂山房地產(chǎn)市場分析報告》--5頁 <研究報告2010年09月更新>《2010年8月16日-8月22日昆明一周樓市市快報》--4頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年第33周（8.16-8.22）無錫房地產(chǎn)市場周報》--5頁 <研究報告2010年09月更新>《世聯(lián)2010年第33周（8.16-8.22）上海房地產(chǎn)市場周報》--6頁 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