嘉興房地產行研究咨詢報告
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1、 浙江省嘉興市房地產市場分析報告 目 錄 一、2008年至2009年上半年嘉興市土地市場概況 (二)地價分析:均價持續(xù)下落,價格競爭缺乏活力 (三)區(qū)塊分布:集中于傳統(tǒng)中心城區(qū) 二、2008年至2009年上半年嘉興市土地市場解析 (一)政府態(tài)度:拯救、扶持、控制 (二)宏觀調控:保增長、擴內需、調結構 (三)資本市場:從資金鏈危機到流動性過剩 三、2009年下半年嘉興市土地市場走勢判斷 (一)通脹預期,泡沫再現(xiàn) (二)政府調控“冷”與“熱”,看好看空共存 (三)振蕩、重構、發(fā)展——房產、土地“盆地”的出路 四、結語
2、 2008年-2009年上半年嘉興市土地市場分析報告 嘉興市位于長江三角洲南翼經濟最發(fā)達的杭嘉湖平原,東鄰上海、蘇州,西接杭州、湖州,東南濱杭州灣,與舟山、寧波及紹興三市隔江相望,區(qū)位優(yōu)勢顯著。嘉興全市幅員面積5828平方公里,其中陸域3965平方公里,占總面積68%,占全省的3.79%;杭州灣海域、錢塘江河口面積1863平方公里;全市總人口328.06萬人,占全省7.45%,平均每平方公里827人,人口密度高出全省近一倍,是浙江人口密度最高、人均擁有土地資源最少的市。 表1 嘉興市土地利用現(xiàn)狀分類面積表 單位:公頃 利用類型 面積 % 土地總面積
3、 396479 100 耕 地 219412 55.34 園 地 48969 12.35 林 地 5182 1.31 居民點及工礦地 54117 13.65 交通用地 12970 3.27 水 域 53961 13.61 未利用地 1868 0.47 盡管作為浙江房地產市場的“盆地”或“洼地”,然而無異于幾年前縱橫全國的房產熱浪,嘉興市房產行業(yè)的火熱態(tài)勢也燃起了土地市場的高溫。土地交易作為衡量地產市場的重要標尺之一,不僅反映房產開發(fā)商的信心,也反映了政府土地供應信心,關乎未來房產市場的土地供應問題。2008金融風暴的洗
4、禮終于讓土地市場得以暫時的安靜和冷卻,理性回歸成味后危機時代的重要話題。顯然,危機不僅意味著危險,同時也為房產行業(yè)、土地市場帶來了產業(yè)重組、資源整合的重要機遇。2009年上半年,隨著救市政策的發(fā)力,我國一些主要城市的房產市場迎來了新的轉機,開發(fā)商緊繃的資金鏈得以松緩,房產市場信心回升,土地市場也開始走出冰冷的寒冬。 一. 2008年至2009年上半年嘉興市土地市場概況 市場概況:市場尚未回暖,謹慎理性投資 統(tǒng)計數(shù)據顯示,2008年全年嘉興市共成交經營性房地產土地18宗,完成交易金額7.55億元,總成交面積為44.39萬平方米。與07年68宗成交量、151.86萬平方米成交面積和30.06
5、億元的成交金額相比,在成交數(shù)量上減少了73.53%,成交土地面積減少70.77%,成交金額降了74.88%。08年土地市場基本指標無一例外地超過70%的大幅下降,毫無疑問地昭示了2008年嘉興市土地市場的嚴重萎縮。07年的土地均價為1979.56元/平方米,相對于此,08年1700.72元/平方米的土地均價也下降了14.09%。 表2 嘉興市2007-2009上半年土地交易情況 時間 土地宗數(shù) 土地面積 成交金額 2007 68 1518608方 300618萬 2008 18 443930方 75500萬 2009上半 5 150214方 24491萬 2
6、009年上半年,嘉興市共成交經營性房地產土地5宗,共完成交易金額2.45億元,總成交面積15.02萬平方米,成交均價為1630.47元/平方米。顯然,2007年持續(xù)的土地市場火爆走勢在2008年年初戛然而止,金融危機在大范圍的全面爆發(fā)讓嘉興市房地產市場深受影響,土地交易由熱轉冷。據統(tǒng)計,嘉興市全年實際成交量只完成年計劃土地供應的63%。而2009年上半年也并不樂觀,延續(xù)了08年的頹勢。 看2008年的土地交易數(shù)據,上半年10宗土地交易雖在數(shù)量上略勝于下半年的8宗成交量,然而,從統(tǒng)計數(shù)據可以看到,下半年少量的幾宗交易卻完成了5.29億元的成交金額,占全年成交金額的70%之多。相應的,成交土地面
7、積也大大提高,33.72萬平方米的成交面積占全年的75.95%。盡管土地市場的變動未能在數(shù)量上有明顯的體現(xiàn),但是在成交土地面積和成交金額上的增量提升,仍很大程度可以反映下半年土地市場信心的初步回升。半年的低迷態(tài)勢帶來的行業(yè)洗牌和市場整合,政府一系列救市政策的發(fā)力,盡管沒有最終改變08年全年的市場縮水甚至是萎縮的狀態(tài),但仍在后半年的土地交易市場讓人看到了一絲轉機。09年上半年5宗的成交宗數(shù)顯然并不能讓人滿意,在不甚明朗的整體氛圍之下,土地市場保持著謹慎的理性態(tài)度。 從土地用途上來看,08年成交的土地交易中,純住宅用地2宗;商業(yè)住宅綜合用地6宗,占土地成交總數(shù)的1/3;商業(yè)用地10宗,占了一大半
8、,是08年嘉興市成交土地的主要去向。09年上半年5宗土地交易中,有4宗為商業(yè)用地,占了絕大多數(shù)。而在2007年同期,純住宅用地為4宗,商業(yè)住宅綜合用地28宗,商業(yè)用地36宗,占了52.94%。查看2007年整年的成交數(shù)據,可以發(fā)現(xiàn),嘉興市土地市場從07年下半年就開始出現(xiàn)了縮水的跡象。在2007年成交的28宗商住綜合用地中,上半年成交19宗,而下半年只成交了9宗;下半年商業(yè)用地的劃地比例同樣明顯下降,為11宗,而上半年的數(shù)據為25宗。 此外,在嘉興市2007年土地成交數(shù)據中,大量公建用地用途成交宗數(shù)也成為區(qū)別于2008年和09年上半年土地市場的一個特征。據統(tǒng)計,2007年嘉興市土地市場完成了1
9、5宗公建用地的交易,而在此后的1年半時間內,出讓為公建用地的土地宗數(shù)為1宗。 據不完全統(tǒng)計,2008年上半年,全國流標、流拍的土地達到出讓總數(shù)的10%,上半年全國土地供應總量比2007年同期減少25.27%。其中北京市上半年共出讓住宅土地676.5萬平方米,僅相當于全年供地計劃的1/3。此外,國家統(tǒng)計局數(shù)據表明,1-11月,全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米,同比下降5.9%;完成土地開發(fā)面積2.1億平方米,同比下降2.7%。以上海為例,2008年前11個月流標的住宅用地比例高達38%。各大重要城市頻繁的土地流標打擊了市場信心,觀望氣氛加重。 盡管09年局部地區(qū)的高價土地拍賣
10、帶來了土地市場能否升溫的疑問,然而國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院對于2009年第一和第二季度的地價動態(tài)監(jiān)測結果顯示,全國一季度商住用地地價與2008年底水平相比全面下降,第二季度地價同比仍在下降和基本保持不變的還會占大多數(shù),上漲幅度較大的現(xiàn)象僅在個別城市發(fā)生。市場土地存量充足現(xiàn)狀并為改變,政府對于土地市場和房產行業(yè)的調整也遠未結束。 (二)地價分析:均價持續(xù)下落,價格競爭缺乏活力 2008年嘉興市18宗商業(yè)土地的成交均價為1700.72元/平方米,相對于07年的土地均價1979.56元/平方米,下降了14.09%。2009年上半年成交均價為1630.47元/平方米,同比下降4.13%,降幅略
11、微收窄,卻仍無回天之力。 圖1 2007—2009年上半年嘉興市土地市場成交均價走勢 從交易總額上來看,2008年嘉興市中心城區(qū)的土地交易共計6.11億元,占總成交金額7.55億元的80.96%;09年上半年的土地市場答卷中,所有成交土地都位于中心城區(qū)。08年淮南礦業(yè)新地產投資發(fā)展責任有限公司以3.79億元拍下的富潤路東側、文賢路南側19.43萬平方米土地,09年嘉興創(chuàng)新園1.16億元的大額成交交易,在頗為冷清的市場氛圍下尤其引人矚目。相較于此,在2007年的土地交易市場,單宗土地交易過億的數(shù)量為9宗。在習慣“地王”和“天價”的土地市場上,近一年半以來嘉興市的土地成交現(xiàn)場只可謂門可羅雀
12、。 相較于2007年干勁十足的拿地沖動,開發(fā)商們顯然更為深思熟慮。2007年,參與同一塊土地競價拍賣的企業(yè)有本地老牌開發(fā)商企業(yè)、外來新興企業(yè)等,商業(yè)用地交易企業(yè)包括食品、絲綢、汽車、醫(yī)院等各個行業(yè)。競爭是市場經濟的生命源泉,而失去了價格競爭的交易,會讓一個市場失去了生存的活力和信心。,作為浙江省房產行業(yè)的“盆地”,也是土地市場的“盆地”,2008年至2009年上半年的嘉興市土地交易市場,更是真正意義地第一次陷入了“盆地”谷底。 (三)區(qū)塊分布:集中于傳統(tǒng)中心城區(qū) 嘉興市下設南湖區(qū)、秀洲區(qū),轄嘉善、海鹽2個縣以及平湖、海寧、桐鄉(xiāng)3個市(縣級市),共有建制鎮(zhèn)53個、鄉(xiāng)1個、街道21 個、城市
13、社區(qū)(居委會)187個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)111個。其中南湖區(qū)有鎮(zhèn)5個、街道6個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)7 個;秀洲區(qū)有鎮(zhèn)5個、街道2個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)22個;嘉興經濟開發(fā)區(qū)有街道3個、社區(qū)居委會17個;嘉興港區(qū)有鎮(zhèn)1個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)11個;嘉善縣有鎮(zhèn)11個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)15個;平湖市有鎮(zhèn)6個、街道3個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)9 個;海寧市有鎮(zhèn)8個、街道4個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)22個;海鹽縣有鎮(zhèn)8個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)1個;桐鄉(xiāng)市有鎮(zhèn)9個、鄉(xiāng)1個、街道3個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)24個。 根據嘉興市2008年10月18日公布的市區(qū)基準地價更新成果,嘉興市中心城區(qū)片土地按照區(qū)塊分為七級。 表3 嘉興市區(qū)片區(qū)基準地價表 區(qū)域 片區(qū) 片區(qū)號 商業(yè)用地 基準地價 住宅用
14、地 基準地價 工業(yè)用地 基準地價 中心城區(qū) 中心城區(qū)片 1-Ⅰ 4465 2480 650 1-Ⅱ 2790 2125 480 1-Ⅲ 1735 1450 360 1-Ⅳ 1130 815 320 1-Ⅴ 750 540 305 南湖區(qū) 余新鎮(zhèn)片 2-Ⅳ 1180 705 320 2-Ⅴ 750 540 305 2-Ⅵ 595 450 295 2-Ⅶ 470 380 290 大橋鎮(zhèn)片 3-Ⅳ 1130 690 320 3-Ⅴ 750 540 305 3-Ⅵ 595 450 2
15、95 3-Ⅶ 470 380 290 新豐鎮(zhèn)片 4-Ⅳ 1130 630 315 4-Ⅴ 750 540 305 4-Ⅵ 595 450 295 4-Ⅶ 470 380 290 七星鎮(zhèn)片 5-Ⅴ 750 540 305 5-Ⅵ 595 455 295 鳳橋鎮(zhèn)片 6-Ⅴ 615 490 310 6-Ⅵ 540 430 295 6-Ⅶ 470 380 290 6-Ⅷ 390 335 288 秀洲區(qū) 洪合鎮(zhèn)片 7-Ⅳ 1290 725 320 7-Ⅴ 750 540 305 7-Ⅵ
16、595 450 295 7-Ⅶ 470 380 290 王江涇鎮(zhèn)片 8-Ⅳ 1290 725 320 8-Ⅴ 750 540 305 8-Ⅵ 595 450 295 8-Ⅶ 470 380 290 8-Ⅷ 390 335 288 油車港鎮(zhèn)片 9-Ⅳ 1055 755 320 9-Ⅴ 750 540 305 9-Ⅵ 595 450 295 9-Ⅶ 470 380 290 王店鎮(zhèn)片 10-Ⅴ 1020 590 315 10-Ⅵ 665 465 300 10-Ⅶ 470 380 290
17、 10-Ⅷ 390 335 288 新塍鎮(zhèn)片 11-Ⅴ 905 560 315 11-Ⅵ 620 460 300 11-Ⅶ 470 380 290 11-Ⅷ 390 335 288 2008年成交的18宗商業(yè)土地共完成了達44.39萬平方米的土地交易。其中,除桐鄉(xiāng)市兩個建制鎮(zhèn)上完成的7313平方米土地交易,其他交易都分布在嘉興中心城區(qū)以及南湖區(qū)、秀洲區(qū)下屬的鎮(zhèn)片。其中,中心城區(qū)成交土地面積31.46萬平方米,加上南湖新區(qū)、秀洲新區(qū)成交的土地,共計41.55萬平方米,占總成交面積的93.58%。中心城區(qū)仍然是商業(yè)土地出讓的核心地帶。此外,在南湖區(qū)七星鎮(zhèn)、
18、大橋鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn),有少量面積的土地出讓。2009年上半年的成交更是全部集中于秀洲新區(qū)工業(yè)園區(qū)。 從2008年的交易金額上來看,毫無疑問也是在中心城區(qū)完成了最大金額的土地交易,共計6.11億元,占總成交金額7.55億元的80.96%。中心城區(qū)的8宗土地出讓記錄中,2008年8月淮南礦業(yè)新地產投資發(fā)展責任有限公司以3.79億元拍下的富潤路東側、文賢路南側19.43萬平方米土地的交易尤其引人矚目,成交均價為1950元/平方米。2007年,單宗土地交易過億的宗數(shù)為9宗,而在08年,過億交易金額的唯此一宗。 二、2008年至2009年上半年嘉興市土地市場解析 2008年,“流標”幾乎成了替代于昔日“
19、地王”的土地市場關鍵詞。克爾瑞中國研究中心在2008年監(jiān)控的30個大中城市中,經營性土地有248幅流標或未成交,流標率達到13%,其中,上半年的數(shù)據為8.6%,下半年上升至17.4%,退地風潮也在全國蔓延。 據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示,2008年1至11月,全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米,同比下降5.9%;完成土地開發(fā)面積2.1億平方米,同比下降2.7%;全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為98.46,比去年同期回落8.13點。最壞的階段出現(xiàn)在2008年1月到8月間,北京、上海等重要城市紛紛報告房地產開發(fā)投資出現(xiàn)負增長。而嘉興市2008年土地市場的整體形勢,不論從成交宗數(shù)、成交金額還是土地面
20、積上來看,降幅都超過了70%,出現(xiàn)土地流拍的情況,用“萎縮”一詞來形容市場的大縮水毫不為過。 2009年上半年,全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積達到13644萬平方米,仍然保持著下降的趨勢,同比減少26.5%,但是降幅在逐步縮小。土地市場開始出現(xiàn)微弱的回暖信號,開發(fā)企業(yè)拿地信心恢復似乎值得期待。 (一)政府態(tài)度:拯救、扶持、控制 以豬肉價格的飆升為導火索,居民消費價格出現(xiàn)了始料未及的大幅度上漲,2007年經濟運行的超高速開始讓世人感受到了過熱的壓力。為了防止經濟發(fā)展過快過熱,“兩防”成為2008年年初政府工作的重點。當火熱的中國經濟遭遇來自華爾街的冷風,前期宏觀調控成效與內需縮減的夾
21、擊,2008年初,中國房地產市場和土地市場開始進入調整期。房產行業(yè)已經習慣于傳統(tǒng)的供大于求的市場狀況不得不陡然逆轉,而很多樓盤又因為資金回收的壓力不得不倉促開工。 07年的瘋狂所帶來的擴大版開工面積、大量土地儲備以及開發(fā)成本激增的歷史問題,面臨2008年年初企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素,房產開發(fā)商資金鏈的緊張開始蔓延開來,讓所有與之牽連的人都惶惶不可終日。 這種情況延續(xù)到下半年,伴隨國內經濟的明顯下滑和促進內需的急切需要,中央救市政策開始出臺。10月22日,國務院下發(fā)了五大類十四項房地產“救市”政策,其中包括相關住房稅費方面的減免,個人首次購買普通住房的金融支持等,
22、并提出地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。在中央政策出臺前后,各地方政府紛紛出臺相關政策。杭州市政府的房地產“二十四條《杭州市人民政府出臺若干意見促進杭州房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展》與2008年10月13日正式出臺。 與周邊城市相比,嘉興市房地產市場是傳統(tǒng)的價格“盆地”,處于一個較低的價位段。據有關部門統(tǒng)計,2007年一季度,嘉興市的商品住宅銷售平均價格為3815元/平方米,比杭州市場同期商品住宅銷售平均價格10193元/平方米足足低了6378元/平方米,即嘉興房價僅是杭州房價的37.43%。來自市統(tǒng)計局城調隊的房地產價格調查也顯示,2007年1至3季度,嘉興市房屋銷售價格累計上漲3.4
23、%,漲幅較上年同期提高僅0.5個百分點。同時,據銷售總額計算,2007年嘉興房屋均價每平方米上漲僅200多元。07年底的一系列國家調控政策實施后,嘉興也沒有如其他城市般出現(xiàn)“量減價降”的狀況,房價永遠四平八穩(wěn)。似乎不管這個世界有多瘋狂,在這一個角落,永遠保持著平靜而沉穩(wěn)的狀態(tài)。 然而,房產市場和土地市場在08年還是出現(xiàn)了“齊跌”狀況,盡管沒有能讓人跌破了眼鏡,觀望的態(tài)度和情緒卻充斥了整個市場,讓房產行業(yè)和土地市場一度萎靡不振。2008年8月,無法抵擋的全球危機加上傳統(tǒng)淡季和奧運月影響,嘉興市房產市場銷量銳減;而9月份,正應是樓市銷售的傳統(tǒng)旺季,嘉興市房產價格卻出現(xiàn)了0.4%的微降,這也是20
24、08年初以來房價月環(huán)比首次出現(xiàn)下降。事實上,受房產市場濃重的觀望氛圍影響,各大開發(fā)商搞的變相促銷活動比比皆是。正如有說法說,開發(fā)商不會因為賣不出房子而降價,只會因為沒有錢而降價。然而,促銷和降價也未能拉動銷量的回升,截至08年9月底,嘉興市市區(qū)商品房銷售101.7萬平方米,同比下降了11%。 08年10月,商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大、最低首付比例調整、公積金貸款利率下調、住房交易稅費減免等“組合拳”的出臺,大大減緩了嘉興市民購房尤其是首次購房的資金壓力?!熬仁小闭咴谝欢ǔ潭壬洗碳ち耸袌鰟傂孕枨蟮尼尫牛欢麄€樓市的回暖依然依靠于宏觀經濟和市場前景態(tài)勢的回升。據統(tǒng)計,11月份,嘉興市區(qū)房
25、價較上月又下跌0.4%,同比上漲2.8%,漲幅較上月回落1.3個百分點。這是嘉興市房價連續(xù)3個月的環(huán)比下跌?!熬仁小蔽茨芸刂谱?008年9月起開始加速的價格回落。2008年年底,“第二套房”信貸放寬、營業(yè)稅減免等政策的出臺,房產新規(guī)的再次放松,具有更強可操作性的政策更是顯示了政府的扶持態(tài)度。 剛性需求集中釋放、寬松信貸政策、大量對經濟提前復蘇和通脹到來抱有預期的市民為資產保值購房等因素的結合,終于讓嘉興市的房產行業(yè)同樣遞交了一份讓人頗為滿意的小陽春“答卷”。2009年上半年,嘉興市共成交各類商品房11197套,6月成交量突破3000套,達3177套,同比增長238%;普通住宅成交均價達每平
26、方米4994.88元,同比上漲327.61元,漲幅約7%。從2008年下半年的“急剎車”到09年上半年的“量價齊升”,政府政策的拯救和扶持是促使樓市短期“暴暖”的重要因素。 不過,顯然,房產市場的政策利好刺激的剛需、改善性需求抑或是投資性需求的爆發(fā),并沒有迅速傳遞至土地市場。從嘉興市2009年上半年土地市場的交易來看,顯然,土地市場并沒有跟隨房產市場驟然升溫,更沒有出現(xiàn)某些媒體所預言的“搶購潮”。除了表明目前土地市場仍然保持著較為保守的心態(tài),以及房產商手中的充分存量土地的事實,更為重要的是,房產市場的震蕩和調整并未結束,政府加大土地供應,控制囤地等投機行為,防止房產市場的泡沫再度積累真是這個
27、階段所必須履行的基本宗旨。 (二)宏觀調控:保增長、擴內需、調結構 房產與金融信貸千絲萬縷的關系,讓整個行業(yè)與目前的貨幣政策和信貸政策緊密關聯(lián)。國家宏觀經濟環(huán)境的下行,以及以次帶來的貨幣、信貸調整,正是造成2008年房產市場、土地市場整體轉淡、動蕩不安的根本原因。 美國華爾街金融風暴的波及讓2008年下半年中國出口貿易形勢急轉直下,經濟從過熱走向平穩(wěn),繼而發(fā)生下滑,CPI增幅在11月只有2.4%,回到了兩年前的水平。面對不可避免的經濟衰退,“保增長”被提上中央行動議程。2008年8月7日,央行放松商業(yè)銀行信貸規(guī)模。9月下調1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點;10月17日國務院常務會
28、議指出,將采取靈活審慎的宏觀經濟政策,盡快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿等政策措施,繼續(xù)保持經濟平穩(wěn)較快增長(即“保增長”);11月出臺4萬億元投資計劃、擴大內需四項實施措施,把保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經濟工作的首要任務。然而,從10月到年底的一系列“救市”政策仍然回天無力,2008年的房產、土地市場整體黯淡無法扭轉。 09年的宏觀調控仍然保持了同樣的基調,延續(xù)了進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制,合理擴大信貸規(guī)模,寬松的信貸政策最終形成7.37億元天量信貸數(shù)據。2009年7月15日,央行公布了我國2009年上半年金融數(shù)據,外匯儲備增長加快并首次突破2萬
29、億美元,廣義貨幣供應量增速再次沖刺到28%的歷史高位,而反映經濟活躍程度的狹義貨幣供應量(M1)同比增幅也達到了24.79%。6月份主要反映住房按揭貸款的居民中長期消費性貸款增長1800多億元,而在去年11月份這一數(shù)據曾一度萎縮至40多億元。 金融數(shù)據反映了我國經濟的回升,然而也正在考驗著我國政府的宏觀調控能力。在保增長的基本思路之下,控制物價上行風險,控制信貸風險,將政策指向從“量”轉為“質”,是目前需要審慎選擇和思考的問題。同樣,在房貸領域,保證房地產市場的復蘇與抑制房產泡沫再起,也是考驗政府宏觀調控能力的關鍵。央行認為,09年是政府宏觀調控最難的一年,實不為過。 (三)資本市場:從資
30、金鏈危機到流動性過剩 2008年,房地產企業(yè)遇到的最大問題,就是“錢從哪里來”的問題。隨著2008年上半年宏觀調控的影響,多家房地產上市公司通過股市融資的渠道也日愈艱難。07年的房產熱潮中,大多數(shù)房產企業(yè)都紛紛擴大開工面積、增加土地儲備,同時開發(fā)成本激增;從2008年年初開始,企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮、民間拆借成本上漲,房產開發(fā)商資金鏈緊張的問題開始顯現(xiàn);到08年下半年,幾乎擴展成為了整個行業(yè)的危機。如恒大地產,過去一年里儲地量暴增8倍,而截至2009年1月,恒大未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元,除此外還向機構投資者融得的10億美元資金。其實早在2008年9月,恒大地產資產負債率
31、就高達95%以上。 面對2008年不斷下降的商品房銷量,商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積不斷呈增長趨勢上升,供過于求的市場失衡最終導致房產企業(yè)資金鏈斷裂和爛尾樓的出現(xiàn)。2008年年底國務院常務會議提出,要加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度,對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目,提供融資支持和相關金融服務。 寬松的信貸政策明顯地緩解了開發(fā)商資金鏈緊張的局面。據統(tǒng)計,2009年1月至5月,嘉興市市房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源125.34億元,同比增長14.2%。其中,國內貸款同比增長31.5%。 同樣的,個人住房貸款的利好政策不斷刺激剛需
32、、改善性需求和投資性需求的入市。人民銀行嘉興市中心支行統(tǒng)計顯示,截至5月末,2009年今年全市已新增個人住房貸款14.71億元。2009年上半年,嘉興市共成交各類商品房11197套,6月成交量突破3000套,達3177套,同比增長238%;普通住宅成交均價達每平方米4994.88元,同比上漲327.61元,漲幅約7%。小陽春逐漸發(fā)展成了大規(guī)模的量價齊升,房產去存量化讓提心吊膽的房產商們收回了一定資本,甚至出現(xiàn)了某些房產商疑似捂盤的現(xiàn)象。 三、2009年下半年嘉興市土地市場走勢判斷 (一)通脹預期,泡沫再現(xiàn) 銀行貸款放松解開了緊緊勒住房產商們脖子的那根繩索。從2008年開始的“寬松”政策,
33、政府與銀行對土地出讓金和開發(fā)貸款的延期收繳,緩解了許多房地產企業(yè)的資金鏈,剛性需求、改善性需求在不斷促銷和降價的威逼利誘下急劇釋放,小陽春的暖意洋洋灑灑地遍布全國;從5月份開始,投資性需求入市,帶領房市沖向了瘋狂的巔峰。2009年4月,北京期房日均成交量沖到2007年以來的最高峰值;09的房市不顧業(yè)內尚未全面回暖的警告,5月,部分樓盤價格飆漲至2007年底到2008年初的最高位。全國其他重要城市也紛紛呈現(xiàn)從“小陽春”轉型為“大陽春”的趨勢。隨著房價的上漲,剛性需求將會被再次拋棄,只剩下改善性和投資性的需求。持續(xù)高燒的房產市場讓開發(fā)商們紛紛捂盤,購房者的觀望態(tài)度也逐漸明朗開來,交易量的下跌帶來泡
34、沫的再次出現(xiàn)。 事實上,盡管CPI、PPI仍然在持續(xù)下降,但是關注經濟的人們早已看到了另外一些不容忽視的問題。股市的直沖而上讓股民歡欣卻也不免讓人心悸;國際市場上,大宗商品的價格出現(xiàn)巨大反彈,大幅上漲的態(tài)勢令人驚訝;國內成品油價格上調,國家發(fā)改委在近日的回應中承認國內油價高于美國;有色金屬、鋼材等市場價格明顯上揚;我國生產資料價格逐漸抬頭; 美國金融危機爆發(fā)以來,美聯(lián)儲主要采取了兩個方面的貨幣政策:一是減息,二是對信貸市場投放流動性。3月,美聯(lián)儲宣布在之后幾個月內收購3000億美元的長期美國國債。幾乎與此同時,日本、德國、英國的央行也都購入債券、增加金融市場的貨幣供應,全球流動性泛濫。 再
35、看國內,我國上半年新增貸款數(shù)額為7.37萬億元,貨幣信貸擴張速度已超過了計劃的一倍多。通脹預期帶來的投資客重新入市,各種炒房團的存在釋放了中端、低端住宅市場。5月份美元又一次較大幅度的貶值,更是吸引了境外投資客的回歸,促成上海5月上月環(huán)比增長近七成的二手豪宅成交量。 09年6月,全國70個大中城市房屋銷售價格除環(huán)比上漲0.8%外,同比也上漲0.2%,這是08年12月以來房價首度出現(xiàn)同比上漲。房產市場的止跌回升迅速地反映至土地市場。截止2009年7月9日,嘉興市土地市場已經完成23宗經營性土地交易,比去年同期增長了52.17%。從全國范圍看,2009年上半年,全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積
36、13644萬平米,同比減少26.5%,降幅在逐步縮小。 (二)政府調控“冷”與“熱”,看好看空共存 土地市場、房地產業(yè)與中國宏觀經濟形勢緊密相關。2008年,金融危機的不期而遇、貿易順差加大、人民幣升值、國內高通脹等的風險使我國經濟道路顛簸不已,房地產業(yè)和土地市場也遭遇寒流。全球經濟危機的擴散增加了我國整體宏觀經濟發(fā)展的不確定性,當前局勢下引發(fā)出臺的國際國內貨幣金融政策更讓局勢蒙上了一片迷霧;另一方面,在將近一年的時間里,我國房產行業(yè)便走過了大半個躺著的S形,房產行業(yè)大起大落的大幅振蕩無法避免地帶來了行業(yè)洗牌和資產整合,同樣意味著產業(yè)調整契機的到來。 毫無疑問,2008帶來的陰暗讓擴大內
37、需成為2009年保持中國經濟平穩(wěn)較快增長的必然選擇,擴大投資,增加基礎設施建設,以此拉動國內需求已經成為中央目前工作的重點。從08年11月“十項措施”的第十條“加大金融對經濟增長的支持力度”,擴大信貸規(guī)模,到國務院《關于促進房地產市場健康發(fā)展的意見》再到2010年底預計投資4萬億元與投資工程建設,無一不是振興房產和土地市場的利好消息。 事實上,人們還未從房價下降、不計血本地給房市下猛藥的階段清醒過來,現(xiàn)在的房價已經是日日新地在飛漲了。據宜居城市網提供的數(shù)據,2009年上半年,嘉興市共成交各類商品房11197套,6月成交量突破3000套,達3177套,比增長238%;普通住宅成交均價達每平方米
38、4994.88元,同比上漲327.61元,漲幅約7%,讓向來以安靜著稱的嘉興房產也熱鬧了一回?!邦嶔ず蟮寞偪瘛背蔀槟壳皹鞘械淖罴研稳?,究竟是回暖還是過熱的虛假瘋狂,或者在這場狂歡的背后,隱藏著更為艱辛的冷冬,是目前的房產市場和土地市場上最為人所關注的話題。 2009年1月至6月,嘉興市成交的各類商品房中,每平方米單價在3000元至4000元的銷售面積逐月遞減,而每平方米單價在4000至5000元的則有所增長,顯示了不少改善型購房者、投資性投放者的入市。6月,嘉興市區(qū)普通商品住宅的成交均價已達每平方米4994.88元,幾乎可以完全天平09年初開發(fā)商讓利促銷時留出的價格空間。當然,市場上對于房產
39、09年下半年走勢的看法并非清一色的樂觀。投資性購房群體的深入排擠了普通置業(yè)者,“好戲不長”成為一部分較為消極的市場觀察者的看法,看好和看空同時并存。 短期內反復的市場變化讓人提高了警惕。近日,杭州首先放出了收緊二套房貸,首付4成,基準利率上浮10%的消息,在省內掀起了軒然大波。業(yè)內討論,杭州可售房源的下降是促成此項政策的一個主要目的,因此,杭州出臺的這則規(guī)定,被認為不能代表新一輪的房市收緊。值得關注的是,上海也開始發(fā)出了類似的聲音:上海銀監(jiān)局于4月下旬向滬上銀行發(fā)文,明確要求銀行嚴格執(zhí)行此前國務院、央行、銀監(jiān)會等公布的有關首付款比例和利率的相關規(guī)定,除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住
40、房外,貸款首付款比例不得低于40%,且貸款首付款比例應隨套數(shù)的增加而提高。同時,世界銀行《2009全球發(fā)展金融》也向我們提出了預警融資入樓市的行為;業(yè)內關于通貨膨脹的上升和貨幣政策轉向緊縮是市場在未來面臨的主要風險的警告也此起彼伏。從目前來看,支撐房價上漲的一切都處于懸而未決的狀態(tài),房價拐點在2009年下半年的出現(xiàn)也并非沒有可能。不論是開發(fā)商、購房者,或者是政府部門,都仍需謹慎、理智。無法否認,政府在面對房產行業(yè)和土地市場越演越烈的火爆場面,必須該出手時就出手。 (三)振蕩、重構、發(fā)展——房產、土地“盆地”的出路 嘉興成為浙江省的“房市盆地”由來已久。嘉興房產市場從上世紀90年代初開始起步
41、,到90年代末,就已經形成了明顯的“房市盆地”。與周邊城市相比,嘉興市房地產價格、土地價格都處于低位。盡管從2002年開始,嘉興的房市價格開始出現(xiàn)連續(xù)的上漲,但是僅僅一年,“盆地”現(xiàn)象再度形成。 “盆地”現(xiàn)象的形成需要從嘉興市的整體經濟發(fā)展歷史尋找原因。在房地產行業(yè)起步的初始,嘉興市就遭到了迅猛發(fā)展的南方軍團的猛烈夾擊。傳統(tǒng)經營機制的牽絆讓嘉興市房產行業(yè)沒能順利地大規(guī)模發(fā)展起來,反而在最困難時期,全市國有、集體企業(yè)的虧損面高達60%。2002年國民經濟的回升在房產上投射了美麗的影像,然而好景不長,2005年下半年開始,能源、土地、資金等多種要素再次制約了嘉興經濟發(fā)展速度,“房市盆地”再度凸顯
42、。 除了與整體經濟形勢密不可分的關系,市民經濟收入、房產開發(fā)商資質與策略問題,都是嘉興市“房產盆地”的成因。 嘉興的“房市盆地”保證了當?shù)氐土木幼r格和生活成本,也日益吸引著炒房團和投資性購房者的目光。不難看到,只要嘉興房市有一點點與周邊城市靠攏的跡象,就存在收益的可能。在房產投資熱望攀升的時節(jié),警惕房市的“虛高泡沫”,進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序,加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管,制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價以及5年內轉手交易的二手房征收全額營業(yè)稅等規(guī)定,以保證嘉興市房產行業(yè)的健康發(fā)展尤其重要。 然而,除了保證健康,最重要的是實現(xiàn)房產行業(yè)真正意義上的發(fā)展。既要通過城
43、市發(fā)展規(guī)劃控制房地產開發(fā)的規(guī)模,又要引導房地產開發(fā)調整結構、促進商品房的供求平衡,以需求拉動市場。在價格“盆地”的深層,隱藏的是嘉興市房地產市場質量、環(huán)境和品牌的“盆地”。據2007年有關部門提供的數(shù)據,嘉興全市房地產開發(fā)企業(yè)共有法人單位351家,其中具有一級資質的企業(yè)1家,二級資質企業(yè)有3家,一、二級資質企業(yè)占全部房地產開發(fā)企業(yè)的比重僅為1.1%。這在全省的次序是倒數(shù)第二。低水平、低資質的房產開發(fā)商帶來最常見的結果就是,打一槍換一個地方,做一個樓盤改一個名號,虛炒概念,粗制濫造甚至偷工減料。 對于此,2008-2009樓市的振蕩不能不說是一個福音。多數(shù)品質“低劣”的房產開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭
44、中被一一淘汰。面對目前的行業(yè)形勢,在品質上做足功夫,力爭在房市上行的空間中獲取更大的收益,成為目前仍然活躍在嘉興房地產市場上的“佼佼者”們共同的想法。1月至6月的成交數(shù)據肯定了這樣的行為,單價在每平3000元至4000元的的樓盤銷售量逐月遞減,而每平單價在4000至5000元的樓盤則有所增長。改善性需求和投資性需求刺激著目前的嘉興房產市場,開發(fā)商們在品質提升上嘗到了甜頭。09年前半年成交均價緊靠5000元/平方,6月前半月嘉興市區(qū)成交高達1569套,而交易均價也升至5040元/平方米,這似乎也讓人看到了房產價格“盆地”的出路。 盡管09前半年的樂觀數(shù)據讓人歡欣鼓舞,然而事實上,房地產開發(fā)投資
45、卻同比下降了8.3%。不論從土地購置、完成開發(fā)面積和新開工面積上來看,開發(fā)商仍然沒擺脫謹慎的觀望態(tài)度,這與我國其他重要城市火爆的土地市場仍然存在區(qū)別。保持冷靜的全局觀,從產業(yè)長期發(fā)展和企業(yè)戰(zhàn)略入手,考量投資開發(fā)的策略,保證投資開發(fā)質量,正是目前嘉興市房地產商需要完成的使命。 結語 在2009年上半年樓市交易回暖,房價止跌回升的大環(huán)境下,如何保持房產事業(yè)的健康發(fā)展勢頭,提升房產品質、品味,充分利用“盆地”優(yōu)勢,推動嘉興市房地產行業(yè)、土地市場的長期發(fā)展,是擺在相關人士面前的一個重要課題。地方政府在面對國際金融形勢突變,國內“冷”“熱”變幻的市場中,保持前瞻性和迅速反應地頭腦。2008的黯淡已然過去,2009下半年能否維持住清醒理智和穩(wěn)定發(fā)展?2009下半年的圖景正在徐徐展開……
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