《房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求調(diào)研報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求調(diào)研報(bào)告（28頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)（論 文） 武漢市武昌區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求調(diào)研報(bào)告 摘 要 隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升，2012年中國(guó)房地產(chǎn)投資總額、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、土地購(gòu)置面積、商品房銷售面積等一系列相關(guān)指標(biāo)增幅都出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。然而,透過(guò)市場(chǎng)觀望氣氛濃重的表象,伴隨著住房市場(chǎng)化貨幣化的深入、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人均收入的提高、對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大等宏觀大環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢(shì),需求旺盛、潛力巨大仍然是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基本特征。 但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

2、問(wèn)題上表現(xiàn)卻主要是基本性需求不能有效得到保障，投機(jī)性需求嚴(yán)重導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，影響了改善性需求和投資性需求。而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求問(wèn)題的深層次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距過(guò)大、房地產(chǎn)商品在供給上的壟斷性等。針對(duì)上述原因，本文調(diào)研某一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提出一個(gè)改善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求的對(duì)策。 關(guān)鍵字：房?jī)r(jià) 需求 改善 對(duì)策 i Abstract With the upgrading of Chinas national economy, in 2012 the total investment in real es

3、tate, construction area, new construction area, completion of the area, the land acquisition area, real estate sales area of a series of relevant indicators of growth are more substantial growth. However, through the thick atmosphere of the market waiting to see the appearance, along with the deepen

4、ing of the housing market, monetization, urbanization process moves forward, the per capita income rises, the opening of the enlargement of the macro environment a good development trend, demand, has great potential is still the basic characteristics of this stage of Chinas real estate market needs.

5、 But the performance is the main basic needs can not be effectively guaranteed, speculative demand serious cause prices to remain high, affecting to improve the demand and investment demand on the issue of Chinas real estate market demand. The deep-seated reasons that cause the problems of the re

6、al estate market demand is an imperfect system, residents income gap is too large, the monopoly on the supply of real estate goods. For the above reasons, the research consumers of a regional real estate market, consumer demand, and proposed an improved countermeasures of local real estate needs.

7、 Keywords：House Needs Improvement Measures ii 目 錄 摘 要 i 目 錄 ii 1 引 言 1 2 武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2 2.1武漢市房地產(chǎn)近期政策分析 2 2.2武漢市房?jī)r(jià)一路走高 3 2.3商品房總體上供小于求 3 2.4武漢市各區(qū)域房?jī)r(jià)現(xiàn)狀 4 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 5 3.1制定問(wèn)卷調(diào)查表 5 3.2調(diào)查對(duì)象與樣本總量 5 3.3抽樣與配額 5 3.4調(diào)查實(shí)施及問(wèn)卷回收 5 4 統(tǒng)計(jì)整理分析 6 4.

8、1問(wèn)卷數(shù)據(jù)錄入 6 4.2問(wèn)卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 6 4.3 問(wèn)卷調(diào)查分析 13 5 投資項(xiàng)目分析 14 5.1小戶型特點(diǎn)分析 14 5.2市場(chǎng)小戶型銷售特點(diǎn)分析 14 5.3 市場(chǎng)小戶型例圖 15 5.4 小戶型商品房的優(yōu)勢(shì) 16 5.4.1 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 16 5.4.2 投資回報(bào)率和增值潛力 16 5.4.3 地段與交通 17 5.5 小戶型商品房的劣勢(shì) 17 5.5.1 容積率與綠化率 17 5.5.2 功能方面 17 結(jié) 論 18 參考文獻(xiàn) 19 致 謝 20 附表 21 1 引言 馬斯洛需求層次理論認(rèn)為：人類的需求水平是從低向

9、高不斷發(fā)展的，如果人類在低層次的需求長(zhǎng)期得不到滿足，則其需求水平會(huì)倒退和下降。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，居民的住房需求作為人們的最基本的生活需求之一，如果長(zhǎng)期得不到滿足，則其生活水平將不進(jìn)反退。若住房需求占用了家庭消費(fèi)的大量財(cái)富，則不利于家庭生活水平長(zhǎng)遠(yuǎn)的提高。當(dāng)今，城鎮(zhèn)家庭居民的主要開(kāi)支或需求有四大部分即：教育投資、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障和住房需求，住房需求是最基本的一項(xiàng)需求。因此，必須保障居民的基本住房需求并聯(lián)不斷改善居民的住房需求，才有利于使居民的需求水平向更高的層次發(fā)展，才有利于提高整個(gè)社會(huì)的生活水平。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商品房?jī)r(jià)格上漲速度過(guò)快，與大多數(shù)居民的實(shí)際消費(fèi)能力不相符合，房地產(chǎn)

10、市場(chǎng)投機(jī)氛圍嚴(yán)重，居民在住房消費(fèi)方面的支出占家庭總支出中的比重過(guò)高，既限制了居民在其它方面的消費(fèi)需求，也嚴(yán)重透支了家庭未來(lái)的消費(fèi)能力。本文通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求問(wèn)題進(jìn)行了分析，最后提出了相應(yīng)的對(duì)策。本文中所指房地產(chǎn)市場(chǎng)特指武漢市區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2 武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 1.武漢房地產(chǎn)近期政策分析 2012年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”），與此同時(shí)，武漢市房產(chǎn)局武漢樓市限購(gòu)令政策細(xì)則，即“限二禁三”，武漢市本地家庭禁購(gòu)第三套住房，外地人最多只能買一套住房，限制購(gòu)買第二套住房，限購(gòu)包括新房和二手房。 近期國(guó)家為明確房?jī)r(jià)

11、控制目標(biāo)頻繁出臺(tái)調(diào)控政策， 2月9號(hào)央行又相繼對(duì)于人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25%，公積金貸款利率5年期以上上調(diào)0.2%。由此可見(jiàn)一系列組合拳拉開(kāi)了2012年的調(diào)控序幕。 “8”——國(guó)八條要點(diǎn)對(duì)比解析： 內(nèi)容 2010 年“國(guó)十條”及相關(guān)配套政 2012 年“國(guó)八條” 行政手段 問(wèn)責(zé) 對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。 升級(jí) 對(duì)于政策落實(shí)不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。 限購(gòu) 地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限購(gòu)房套數(shù)。 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市

12、和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)2 套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1 套房，對(duì)非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。 經(jīng)濟(jì)手段 差別化利率 二套房貸款首付 50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 升級(jí) 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)。 稅收 買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，差額征收營(yíng)業(yè)稅。 買住房不足5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。 n 首次明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從通過(guò)行政

13、手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)。 n 行政手段繼續(xù)升級(jí)，限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲。 n 金融、稅收手段全面升級(jí)。 n 落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位。 2 、武漢市房?jī)r(jià)一路走高 　　與此同時(shí)，一個(gè)明顯的現(xiàn)象已引起政府的關(guān)注，即近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，武漢的商品房均價(jià)又上漲了。年均增長(zhǎng)過(guò)高售價(jià)與省城居民可支配收入上漲率相比，導(dǎo)致大多數(shù)市民對(duì)房?jī)r(jià)漲幅難以接受。 此外，引起政府不安的另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費(fèi)的中低價(jià)位樓盤稀缺， 80平方米以下套型的樓盤更是少之又少，全年還不到10萬(wàn)平方米，與總銷量存在巨大差距。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，雖然二手房的供給

14、會(huì)緩解部分中低收入者的住宅需求，但此舉不能從根本上解決問(wèn)題。而對(duì)于由此萌發(fā)出來(lái)的炒房現(xiàn)象，除了導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲外，也會(huì)對(duì)整個(gè)房市產(chǎn)生不利影響。好在政府已注意到這種傾向，正采取多種措施予以遏制。 3、商品房總體上供小于求 　　據(jù)武漢市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，2012年，武漢市房?jī)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購(gòu)買力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，而目前武漢市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。 　　需求快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)槲錆h城市化進(jìn)程的加快，武漢市目前的城市人口約978萬(wàn)，城市用地約8

15、00平方公里，城鎮(zhèn)化水平在80%左右。 數(shù)字的差距意味著在近幾年內(nèi)，城市將擴(kuò)大一倍，人口要增加一倍。近兩年，武漢市人口增量將很快的速度增加，這些人群形成了龐大的住房需求。 4、武漢各區(qū)域房?jī)r(jià)現(xiàn)狀 　　目前武漢房?jī)r(jià)受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯，與市中心直線距離較近的一、二環(huán)之間的房?jī)r(jià)偏高，從區(qū)域上看，東南板塊、西區(qū)板塊、新站板塊因?yàn)橄鄬?duì)成熟，房?jī)r(jià)相對(duì)較高。大部分在售樓盤的均價(jià)集中在每平方米8000－9000元之間。這樣的價(jià)格水平相對(duì)于北京、杭州、上海等發(fā)達(dá)城市是比較低的，但如果從武漢在全國(guó)的城市地位以及武漢市目前市民收入水平來(lái)看，應(yīng)當(dāng)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲的幅度與居民收入增長(zhǎng)還是有一定的

16、脫節(jié)。如果按照房?jī)r(jià)與收入比例來(lái)衡量房?jī)r(jià)高低，房?jī)r(jià)漲幅偏高。 　 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 2.1制定問(wèn)卷調(diào)查表 依據(jù)我們所學(xué)的《統(tǒng)計(jì)學(xué)》根據(jù)各方面的因素 制作了問(wèn)卷調(diào)查表，如附圖1 選擇每一個(gè)問(wèn)題都與房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求息息相關(guān)。 2.2調(diào)查對(duì)象與樣本總量 本次調(diào)查的對(duì)象為武漢市區(qū)市民。經(jīng)過(guò)幾個(gè)同學(xué)的討論，樣本總量設(shè)定為300份。為使抽選樣本更具有代表性，考慮到武漢市不同地區(qū)市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求不同，在執(zhí)行過(guò)程中，我們以武珞路和雄楚大道為界將市區(qū)范圍分為四個(gè)區(qū)域開(kāi)展調(diào)查，各區(qū)域樣本數(shù)量基本相同。 2.3抽樣與配

17、額 在抽樣和配額方面，為了使本次調(diào)研更具有針對(duì)性和涵蓋性，我們根據(jù)受訪對(duì)象工作消費(fèi)能力的情形對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行了細(xì)分。因?yàn)榭紤]到一部分人月工作較低或者沒(méi)有工作收入，于是將調(diào)查對(duì)象分為無(wú)工作無(wú)消費(fèi)能力、有工作但無(wú)消費(fèi)能力、有工作有消費(fèi)能力等消費(fèi)者的三種類型，樣本配額比例為1：1：1。 2.4調(diào)查實(shí)施及問(wèn)卷回收 為了確保問(wèn)卷完成質(zhì)量，控制調(diào)查誤差，學(xué)校幾位朋友同學(xué)一起的四名同學(xué)全程參與、跟蹤調(diào)查的每一個(gè)環(huán)節(jié)。在調(diào)查執(zhí)行進(jìn)程中根據(jù)各種配額完成情況對(duì)剩余樣本進(jìn)行控制和重新分配；對(duì)問(wèn)卷回收，漏答、多答等不符合要求及未完成的問(wèn)卷、樣本資料不全的問(wèn)卷、前后問(wèn)題答案出現(xiàn)邏輯錯(cuò)誤的問(wèn)卷全部視為無(wú)效問(wèn)卷，予

18、以剔除。 3 統(tǒng)計(jì)整理分析 3.1問(wèn)卷數(shù)據(jù)錄入 調(diào)查截止于3月18日，共完成問(wèn)卷314份，剔除無(wú)效問(wèn)卷14份，保留有效問(wèn)卷300份，實(shí)地抽樣情況基本符合樣本配額比例要求。 為了控制統(tǒng)計(jì)分析誤差，我們請(qǐng)統(tǒng)計(jì)分析專家對(duì)問(wèn)卷的三大部分分別編制數(shù)據(jù)庫(kù)。在數(shù)據(jù)錄入前，我們對(duì)所有開(kāi)放性問(wèn)題依據(jù)答案出現(xiàn)的頻次進(jìn)行整理并編碼，實(shí)現(xiàn)開(kāi)放式問(wèn)題的定量化分析；數(shù)據(jù)結(jié)果分析由商學(xué)院資深市場(chǎng)調(diào)研專家會(huì)同本次調(diào)研項(xiàng)目服務(wù)小組一起完成。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集上來(lái)之后，首先應(yīng)對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行加工整理，使之系統(tǒng)化，條理化，以符合分析的需要。我們錄入這次問(wèn)卷數(shù)據(jù)采用以下一些指標(biāo)： (1) 頻數(shù)與頻數(shù)的分布。我

19、們把問(wèn)卷調(diào)查表的各個(gè)類別及其相應(yīng)的頻數(shù)全部列出來(lái)，然后用表格的形式表現(xiàn)出來(lái)。這樣的目的是為了我們很清楚的分辨出各種問(wèn)卷答題的選項(xiàng)的概率，有利于統(tǒng)計(jì)出選項(xiàng)的人數(shù)，從而得出相應(yīng)的結(jié)論。 (2) 比例。比例是一個(gè)總體中各個(gè)部分的數(shù)量占總體數(shù)量的比重。通常用于反映總體的構(gòu)成或者結(jié)構(gòu)。 (3) 百分比。將比例乘以100就是百分比或者百分?jǐn)?shù)，他是將對(duì)比的基數(shù)抽象化為100而計(jì)算出來(lái)的，用%表示，它表示每100個(gè)分母中擁有多少個(gè)分子。百分比是一個(gè)更為標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)值，很多相對(duì)數(shù)都用百分比表示。這次調(diào)查問(wèn)卷表的數(shù)據(jù)的錄入就采用這種表示方法 3.2問(wèn)卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 您的年齡：（圖3-

20、1） 從表3-1可以依稀看出消費(fèi)者多為30歲左右，而這一消費(fèi)群體普遍沒(méi)有多少資金.而看表3-2，則表示購(gòu)房消費(fèi)者家庭月總收入還是比較低的，只有在1000～2000的居多。當(dāng)然這也就說(shuō)明。如果選購(gòu)大戶型，則投資風(fēng)險(xiǎn)大。以此可以看出投資中戶型或者小戶型比較劃算，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小 您的家庭月總收入：（圖3-2） 您的現(xiàn)在所居住的房屋里面人口有：（圖3-3） 從表3-3可以很明顯的看出目前消費(fèi)者大多數(shù)都是三口之家，而這些消費(fèi)者對(duì)房屋需求較大，同時(shí)也不需要很大的戶型面積，考慮到很多消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力，我認(rèn)為他們很多人可以參

21、考購(gòu)買小戶型。 您居住在現(xiàn)在的房屋已經(jīng)有：（圖3-4） 而從表3-4數(shù)據(jù)可以看出目前消費(fèi)者居住的房屋的時(shí)間落差不大，在3～5年居多，同時(shí)9～11年的消費(fèi)者也存在16.98%。 這個(gè)表示目前消費(fèi)者對(duì)房屋的需求還是蠻大的，社會(huì)的進(jìn)步，人們對(duì)消費(fèi)住宅的要求日益增加。 此時(shí)可以加大對(duì)房地產(chǎn)投入的資金，可以不錯(cuò)的效益 您現(xiàn)在居住的房屋的建筑面積是：（圖3-5） 從圖3-5可以看出目前的消費(fèi)者所居住的房屋建筑面積還是60平方米之下的居多，這個(gè)表明。大部分消費(fèi)者對(duì)小戶型的需求還是比較大。 如果您買房，出于哪一種考慮？（圖3-6）

22、 其實(shí)這個(gè)圖3-6的結(jié)果很容易推算到，隨著社會(huì)的進(jìn)步，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的日益增長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)理想居住的環(huán)境還是非常重要的。 圖中表示消費(fèi)者對(duì)改善住房條件居多，而且很大一部分消費(fèi)者是第一次購(gòu)置新房。 如果您 購(gòu)房，您傾向于那種？（圖3-7） 從圖3-7，可以很明顯的看出消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)房的青睞，比例高達(dá)60%之多，其次就是占有33.33%的半年期房，而二手房和一年期房目前消費(fèi)者對(duì)其熱度不高。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該加大力度投資房產(chǎn)現(xiàn)房 如果您買房，您打算買哪一類房子？（圖3-8） 從圖3-8，很明顯的看出消費(fèi)者對(duì)小高層的鐘愛(ài)，但是考慮到房地產(chǎn)容積率的大小，以

23、及綠化率。所以我覺(jué)得，房產(chǎn)公司應(yīng)該加大對(duì)高層房產(chǎn)的投資，而高層房產(chǎn)雖然僅僅占據(jù)20%，小高層也可以適量投資一部分 您能接受的住房?jī)r(jià)格(單位：平方米)：（圖3-9） 從圖3-9看出，消費(fèi)者能接受的價(jià)位大部分在于6000元以下，這個(gè)受限于消費(fèi)者月收入水平。因而大部分消費(fèi)者無(wú)能力購(gòu)買普通戶型房間，所以可以考慮投資小戶型 您購(gòu)買上題所選的樓宇面積，希望設(shè)計(jì)什么樣的戶型：（圖3-10） 從圖3-10可以看出，有33.33%消費(fèi)者傾向于二室一廳和三室一廳，剩下的二室二廳和三室二廳和四室二廳各占13.33%。而一室一廳目前還沒(méi)有人選擇

24、 您購(gòu)買的所選的樓宇面積，愿意并能夠支付的最高總房?jī)r(jià)是：（圖3-11） 從圖3-11，很容易看出消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的價(jià)位停留在30萬(wàn)左右，但是依據(jù)武漢目前房產(chǎn)情況，房產(chǎn)均價(jià)在8500每平方米左右。應(yīng)此，房產(chǎn)總價(jià)也在提升，如果消費(fèi)者售價(jià)在30萬(wàn)左右，可以考慮小戶型，所以公司需要加大對(duì)小戶型投資的力度。 您家庭在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)最看重的因素有：（圖3-12） 而從圖3-12看出，普通消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候，一般看重的是房產(chǎn)的地段、價(jià)位和公共交通條件。而價(jià)位占據(jù)居多。同時(shí)，房屋的品質(zhì)、距離學(xué)校工作的距離也占有一定的比例。 4.3問(wèn)卷調(diào)查分析 題一是

25、為了調(diào)查男性和女性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的比重，結(jié)論可以得出男士對(duì)房產(chǎn)方面的需求比女士更加迫切需要；而題二的結(jié)論可以得知，目前武漢市武昌區(qū)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的消費(fèi)群體很大部分是30左右群體。那主要部分群體集中在本科和高中學(xué)歷，他們?cè)率杖氪蟛糠种挥?000到2000。群體目前使用的房子一般都是3個(gè)人共住一套房子，而且房屋面積不大，使用的年限也有3～5年之久。所以他們對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求迫切。 在居住條件方面的需求，他們比較偏向小高層和二室一廳或者三室一廳的戶型，由于大部分人收入不高，所以相比樓盤的地段，樓盤的交通條件等等，他們一般而言更加看重價(jià)位。 在購(gòu)房作用方面，大部分消費(fèi)者還是為了改善居

26、住條件而去購(gòu)置房屋的。由調(diào)查問(wèn)卷可得知，目前還是有很多人尚未第一次購(gòu)房。為父母或者為自己購(gòu)房的占比例較少，而投資更加小。 在購(gòu)房類型方面，他們普遍選擇為現(xiàn)房，對(duì)于半年期房也有一部分人選擇，而二手房和一年期房占比例較少。 我覺(jué)得調(diào)查結(jié)果表示在武漢地區(qū)投資小戶型精裝修的可以滿足消費(fèi)者的需求，可以加大對(duì)小戶型的樓盤的開(kāi)發(fā) 5投資項(xiàng)目分析 5.1小戶型特點(diǎn)分析 通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)目前武漢小戶型有以下幾個(gè)特點(diǎn) n 在樓盤產(chǎn)品類型中，主要已挑高、平層兩種，純挑高項(xiàng)目占20%，純平層占60%，挑高和平層結(jié)合的占20%。 n 從各項(xiàng)目產(chǎn)品面積上，主力

27、戶型面積都在40-60之間。 n 從樓盤裝修情況來(lái)看，純毛坯占36%、純精裝占50%、精裝和毛坯都有占24%，其中平層產(chǎn)品主要已裝修為主，挑高產(chǎn)品多為毛坯。 n 在產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上，70年的占37%，65年占26%，50年占7%，40年占30%. n 從各項(xiàng)目小戶型價(jià)格上，小戶型價(jià)格比其周邊普通住宅要貴10-20%。 5.2市場(chǎng)小戶型銷售特點(diǎn)分析 n 產(chǎn)品設(shè)置與銷售的關(guān)系 從市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品樓盤銷售分析，目前市場(chǎng)產(chǎn)品2011年底存在集中上市，由于銷售時(shí)間較短，現(xiàn)階段整體銷售率較低，就目前市場(chǎng)銷售情況分析，挑高產(chǎn)品市場(chǎng)銷售率最高，就目前市場(chǎng)產(chǎn)品來(lái)看，挑高大多是毛坯。 n 產(chǎn)品年

28、限與銷售的關(guān)系 從市場(chǎng)產(chǎn)品年限分析，目前市場(chǎng)70年的銷售率最高，達(dá)46%，其次是50年，因此，分析認(rèn)為，小戶型產(chǎn)品40年產(chǎn)權(quán)的銷售率相對(duì)較弱。 n 產(chǎn)品面積與銷售的關(guān)系 在對(duì)各面積段上市量和銷售量的銷售率分析， 41-50產(chǎn)品市場(chǎng)銷售率最高，銷售率達(dá)到了74%。 n 產(chǎn)品功能設(shè)置與銷售的關(guān)系 通過(guò)對(duì)采樣數(shù)據(jù)分析，市場(chǎng)公寓類產(chǎn)品有陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的僅有25%，無(wú)陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的占到75%，而從銷售進(jìn)度看，有陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的銷售率達(dá)到76%，較無(wú)陽(yáng)臺(tái)設(shè)置銷售率提高了27個(gè)百分點(diǎn)。 5.3市場(chǎng)小戶型圖 目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)這種精裝修的小戶型較為受歡迎 5.4小戶型商品房的優(yōu)勢(shì)

29、 5.4.1價(jià)格優(yōu)勢(shì) 小戶型的最重要的特點(diǎn)是低總價(jià)、低首付、從而吻合了市場(chǎng)消費(fèi)者的價(jià)格需求和投資需求。其優(yōu)點(diǎn)包括：總價(jià)低、首付低、月供較少。小戶型雖 然單價(jià)不低，但由于其面積較小，從而很好地控制房屋的總價(jià)。如果選擇按揭方式付款，其首付也就相應(yīng)的較低，月供也就比較少[3]。我們可以從一套住宅在同一單價(jià)水平的總價(jià)格、銀行抵押貸款的首付款及月還款等方面來(lái)看看小戶型房地產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì). 5.4.2投資回報(bào)率和增值潛力 首先，小戶型房屋的租金與較大戶型的租金相比，單位租金更高。因此小戶型投資者可以用相對(duì)較低的投入獲得相對(duì)較高的回報(bào)率。其次對(duì)于大多數(shù)自住型客戶來(lái)說(shuō)，小戶型只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品，在若干

30、年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會(huì)或租或售，“滾動(dòng)置業(yè)”也就成了這類都市白領(lǐng)的美好設(shè)想。最后，投資小戶型房屋，相對(duì)于投資股票、債券來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)更小、收益更穩(wěn)定。 5.4.3地段與交通 目前大多數(shù)的小戶型項(xiàng)目的區(qū)位條件比較好，一般靠近城市中心位置，即使不是靠近市中心也不會(huì)距離較遠(yuǎn)，而且交通非常方便。因?yàn)樾粜偷臐撛谛枨罂蛻舳嗍悄贻p的上班族，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，尚未買車，對(duì)公共交通的依賴性比較大，因此小戶型商品房對(duì)他們的吸引力非常高。 5.5小戶型商品房的劣勢(shì) 5.5.1容積率與綠化率 由于先天原因，小戶型的容積率一般較高，綠化率較低，甚至有

31、的干脆沒(méi)有綠化，只有一幢樓。現(xiàn)在很多購(gòu)房者買房對(duì)小區(qū)的有無(wú)綠化和景觀非常在意，大一些的社區(qū)，不僅規(guī)劃到位、配套完善，最吸引人的是擁有漂亮的綠化和景觀。這正是大多數(shù)暢銷小戶型的通病，單體樓、臨街、根本談不上綠化和景觀，若用一句形容詞來(lái)描述 “生活在鋼筋混凝土中”?！? 5.5.2功能無(wú)法面面俱到 60平米以下的房子，在戶型設(shè)計(jì)上對(duì)功能的要求無(wú)法面面俱到。有限的面積注定了小戶型在某些功能上的臨時(shí)性，也注定了業(yè)主生活便利受到一定限制。比如：基本上客廳和臥室連在一起，沒(méi)有分區(qū)，很難談到舒適性。有時(shí)還會(huì)遇到家里來(lái)了客人，晚上只能睡客廳的尷尬場(chǎng)面。此外，還有一個(gè)更大的問(wèn)題是小戶型的高公攤，市場(chǎng)上低于30

32、%的公攤幾乎很少。 結(jié) 論 本論文通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求分析入手，分析其市場(chǎng)現(xiàn)狀，從而對(duì)其作出問(wèn)卷調(diào)查市場(chǎng)分析。從而發(fā)現(xiàn)小戶型商品房的市場(chǎng)需求，從而分析調(diào)查得出小戶型商品房的的優(yōu)缺點(diǎn)。并根據(jù)優(yōu)缺點(diǎn)分析了小戶型商品房的投資價(jià)值及其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。意在希望得出投資房產(chǎn)的方向，同時(shí)重視中產(chǎn)階級(jí)的購(gòu)房需求，努力增加小戶型商品房開(kāi)發(fā)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的比例，進(jìn)而使其向著更加健康的方向發(fā)展。 全文共由4個(gè)部分組成，首先介紹武漢市房地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀及分析，接著依據(jù)消費(fèi)者的市場(chǎng)需求制定問(wèn)卷調(diào)查表，并得出消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。從而得出投資發(fā)展小戶型商品房的結(jié)論，

33、并對(duì)小戶型商品房的產(chǎn)生原因、發(fā)展變化，然后指出小戶型商品房的優(yōu)勢(shì)及不足，依據(jù)在武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析了小戶型商品房的投資價(jià)值，并在該部分中加入了一些表格和圖片，用以論證相應(yīng)觀點(diǎn)。 通過(guò)收集相關(guān)資料，整理觀點(diǎn)，查找相應(yīng)觀點(diǎn)論據(jù)，最終形成該論文。同時(shí)，完成論文的全過(guò)程，也加深了我對(duì)投資小戶型商品房的認(rèn)識(shí)。  參考文獻(xiàn) [1] 張馳. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[M].東南大學(xué)出版社 [2] 王新芳. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究[M]. 西安科技大學(xué) [3] 趙文軍. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的法律問(wèn)題研究[M]. 黑龍江大學(xué) [4] 宋戈. 房地產(chǎn)

34、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究[M]. 東北農(nóng)業(yè)大學(xué) [5] 趙長(zhǎng)征. 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)研究[M]. 東南大學(xué) [6] 黃霆. 基于實(shí)物期權(quán)模型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策研究[M]. 清華大學(xué) [7] 程健. 上海復(fù)地集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究[M]. 西安理工大學(xué) [8] 汪建文. 重慶興茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略研究[M]. 重慶大學(xué) [9] 李濤. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析及評(píng)價(jià)研究[D]. 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)  致 謝 在畢業(yè)論文完成的過(guò)程中，更是走的很困難。在我實(shí)習(xí)過(guò)程中讓我對(duì)理論知識(shí)有了更大的補(bǔ)充。由于實(shí)習(xí)的問(wèn)題，導(dǎo)致完成的進(jìn)度較慢，不過(guò)還好在 老師的悉心指導(dǎo)下，我

35、完成了這篇論文。 完成了這篇論文之時(shí)，最深的感觸就是時(shí)間緊張，專業(yè)知識(shí)很是缺乏，在此感謝幫助過(guò)我的人，沒(méi)有他們的幫助，我是不可能順利完成論文的。特別是 感謝指導(dǎo)老師在完成整個(gè)畢業(yè)論文的過(guò)程中，給予我悉心的指導(dǎo)和幫助。還有幫助我的同學(xué)們，我解決了各種疑惑。值此論文完稿之際，特此向 老師和各位同學(xué)致以衷心的感謝! 簽 名:

36、 年 月 日 附表1 問(wèn)卷調(diào)查表 1.您的性別： ( ) A.男 B.女 2.您的年齡： （ ） A.30歲以下 B.30～40歲 C.40～50歲 D.50歲以上 3.您的教育水平：

37、 （ ） A.碩士 B.本科 C.高中 D.初中 E.小學(xué) F.博士及以上 4.您的家庭月總收入： （ ） A.1000～2000元 B.2001～3000元 C.3001～4000元 D.4001～6000元 E.6001～8000元 F.8001～10000元 G.10000以上 5.您現(xiàn)在所居住的房屋里面人口有： （ ） A.2個(gè)或以下 B.3個(gè) C.4～5個(gè)

38、 D.6～7個(gè) E.7～8個(gè) F.9個(gè)以上 6.您家庭里擁有房產(chǎn)數(shù)量： ( ) A.0套 B.1套 C.2套 D.3套 E.4套 F.5套或以上 7.您居住在現(xiàn)在的房屋已經(jīng)有： （ ） A.一年或以下 B.1～2年 C.3～5年 D.6～8年 E.9～11年 F.12～14年 G.15年以上 8.您現(xiàn)在居住的房屋的建筑面積是：

39、 （ ） A.60平方米 9.如果您買房，出于哪一種考慮？ （ ） A.滿足居住要求（第一次購(gòu)房） B.改善住房條件 C.為父母購(gòu)房 D.為 子女購(gòu)房 E投資 F.其他 10.您打算什么時(shí)候買房子： （ ） A.1年內(nèi) B.1～3年內(nèi) C.3～5年內(nèi)

40、 D.5年以后 11.如果您 購(gòu)房，您傾向于那種？ （ ） A.二手房 B.現(xiàn)房 C.半年期房 D.一年期房 12.如果您買房，您打算買哪一類房子？ ( ) A.多層樓房 B.小高層 C.高層 13.您希望購(gòu)買的住房戶型是： ( ) A.平層 B.躍層 C.錯(cuò)層 14.你希望住宅每層的住戶數(shù)是：

41、 ( ) A.一戶 B.兩戶 C.五至六戶 D.無(wú)所謂 15.您能接受的住房?jī)r(jià)格(單位：平方米)： ( ) A.4000以下 B.4000～6000元 C.6000～8000元 D.8000～10000元 E.10000元以上 16.您目前的居住條件是： （ ） A.出租屋 B.自購(gòu)商品房 C.經(jīng)濟(jì)適用房 D.單位福利分房 17.您心目中的理想購(gòu)

42、房面積是多少平方米？ （ ） A.60～70 B.80～90 C.90～150 D.其他 18.您購(gòu)買上題所選的樓宇面積，希望設(shè)計(jì)什么樣的戶型： （ ） A.一室一廳 B.二室一廳 C.二室二廳 D.三室一廳 E.三室二廳 F.四室二廳 19.你對(duì)上題所選的樓宇面積戶戶型，您希望是： （ ） A.廳的空間較大 B.臥室的空間較大 C.廚衛(wèi)的空間較大 20.您購(gòu)買的所選的樓宇面積，愿意并能夠支付的最

43、高總房?jī)r(jià)是： （ ） A.30萬(wàn)或以下 B.31～60萬(wàn) C.61～90萬(wàn) D.91～120萬(wàn) E.120萬(wàn)或以上 21.您家庭在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)最看重的因素有： （ ） A.地段 B.價(jià)位 C.公共交通條件 D.房屋品質(zhì)(樓層、朝向、設(shè)計(jì)、戶型) D.距離學(xué)校、工作單位的距離 E.社區(qū)環(huán)境 F.周邊娛樂(lè)設(shè)施 G.行政服務(wù) H.周邊教育配套 I.物業(yè)管理 J.其他 22.如果在環(huán)境、戶

44、型和位置幾個(gè)因素不能同時(shí)滿足時(shí)，您會(huì)選擇： （ ） A.環(huán)境一般，但戶型較好 B.環(huán)境戶型均好，但價(jià)格高 C.地段好，但環(huán)境一般 D.環(huán)境好，但戶型一般 23.您認(rèn)為今后5年內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)是： （ ） A.小幅上漲 B.大幅上漲 C.小幅下調(diào) D.大幅下調(diào) E.基本持平 24.您認(rèn)為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是： （ ） A.無(wú)問(wèn)題 B.廣告虛偽 C.面積短斤少兩 D.從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差

45、 E.合同欺詐 F.配套不到位 25.您心中的“最佳樓盤”含哪些因素： （ ） A.新規(guī)劃 B.新設(shè)計(jì) C.新材料 D.新科技 E.新環(huán)境 F.新物業(yè) 內(nèi)部資料， 請(qǐng)勿外傳！ 9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ks

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