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1、奇跡置業(yè)。奇跡置業(yè)。2010.12.152010.12.15MIRACLE PROPERTIES CO,LTD本報告僅做本次提案使用。在未獲得奇跡置業(yè)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。一山一世界，一宅一天地攀枝花金泰炳三區(qū)項目營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行提案攀枝花攀枝花陽光之城陽光之城p 攀枝花的氣候特征p 攀枝花整體城市規(guī)劃p 炳三區(qū)的承載的城市功能1楔楔子子. .北緯北緯2727 攀枝花攀枝花,地球的華麗表情地球的華麗表情攀枝花，北緯攀枝花，北緯27，副熱帶，副熱帶Panzhihua Chinap北緯27度，攀枝花位于神奇的低緯副熱帶，屬亞熱帶氣候；p中國鋼城，釩鈦之都 ，著名

2、工業(yè)城市，經(jīng)濟綜合實力川內排名第三，僅次于成都、綿陽；p攀枝花全域常駐人口約120萬，主城區(qū)人口約50萬，政府預期至2015年主城區(qū)人口將達80萬。 神奇低緯副熱帶神奇低緯副熱帶p在全球，北緯27，這條低緯副熱帶，是地球神奇的活力線風情地中海，浪漫的夏威夷、秀麗的邁阿密、絢爛的沖繩、神秘的香格里； p充沛的陽光雨露、廣袤的大地、湛藍的天空、活力無限自在的人、絢爛的建筑、快速生長的城市。 神奇低緯副熱帶神奇低緯副熱帶Mediterranean Sea /地中海南岸 shangri-la /中國香格里拉OkinawaNaha Apt / /日本沖繩Miami /美國邁阿密北緯北緯2727, ,攀枝

3、花攀枝花, , 陽光之城陽光之城盡管攀枝花不是世界級的但在攀枝花人心中，她是神圣的、至高無上的,這里是陽光城。和地球上，其他北緯27一樣，這里陽光雨露充沛、山川廣袤、天空湛藍、人活力無限自在、城市快速生長陽光雨露充沛、山川廣袤、天空湛藍、人活力無限自在、城市快速生長“一心兩軸四片一心兩軸四片”組團式組團式，城市空間格局城市空間格局1、攀枝花城市受山地限制，以仁和溝、金沙江為軸向南延伸；2、城市空間布局結構為“一心兩軸四片”的組團式城市空間格局：（“一心”：以機場為中心的城市綠核；“兩軸”：以沿金沙江的東西向軸線和沿仁和溝的南北向軸線為發(fā)展軸線；“四片”：由炳草崗-仁和的江南片區(qū)、弄弄坪-瓜子坪

4、的江北片區(qū)、格里坪-清香坪的城西片區(qū)和金江團山馬店河迤資的城東片區(qū)組成的組團式城市空間。）四四片區(qū)，功能及產(chǎn)業(yè)分設，片區(qū)中心制片區(qū)，功能及產(chǎn)業(yè)分設，片區(qū)中心制序號序號片區(qū)片區(qū)片區(qū)結構片區(qū)結構城市功能規(guī)劃城市功能規(guī)劃1江南由炳草崗、渡仁、仁和等組成城市中心區(qū)，重點發(fā)展行政、商貿(mào)金融、文化娛樂等，炳草崗、干壩塘、那招設片區(qū)中心2江北由弄弄坪、攀密組成 以選礦業(yè)、稀有金屬冶金、集生活、生產(chǎn)、物流等功能于一體的綜合型城市片區(qū)。片區(qū)中心設在東風3城西清香坪以西城市規(guī)劃用地該區(qū)西部重點發(fā)展煤化工和建材工業(yè)，東部以改善居住環(huán)境、完善服務配套為主。片區(qū)中心清香坪4城東由金江-團山馬店河一線用地以釩鈦和電冶化工

5、發(fā)展為主，是未來城市工業(yè)發(fā)展的重要載體。片區(qū)中心規(guī)劃在金江鎮(zhèn)炳草崗，炳草崗，攀枝花攀枝花“商業(yè)、行政、文化中心商業(yè)、行政、文化中心”1、炳草崗，聚集著目前攀枝花最完整的城市文化功能，商業(yè)、辦公、行政、教育、醫(yī)療、文化等功能均聚集于此，2、但是，隨著可開發(fā)用地的稀缺，炳草崗的主城拓展，主要沿著機場路發(fā)展，熱點區(qū)域集中在炳三區(qū)。炳三區(qū)，鋼城的城市炳三區(qū)，鋼城的城市“價值最高地價值最高地”1、區(qū)域依托“機場大道、政府規(guī)劃和房產(chǎn)開發(fā)” ，成為鋼城當前最大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)板塊；2、 金泰/金海/陽城等一線開發(fā)商的進入與高檔定位，使之成為鋼城最高檔的房地產(chǎn)開發(fā)板塊；3、攀枝花學院、甲級寫字樓、五星級酒店、

6、新政務中心、文化宮、大劇院，群山為背景、攬看全城，縱觀江山。價值高地已成，但無論政府還是開發(fā)商，并未對該區(qū)域給予價值高地已成，但無論政府還是開發(fā)商，并未對該區(qū)域給予“具備廣泛影響力、城市發(fā)展推動力具備廣泛影響力、城市發(fā)展推動力”的定義和宣傳。的定義和宣傳。n攀枝花未來的政務、商務中心、一座新城n品牌開發(fā)商爭相逐鹿獻禮，最高檔、最大規(guī)模的房地產(chǎn)板塊，中高檔項目成集群式發(fā)展n得天獨厚的居住環(huán)境和區(qū)域形象，大批中高檔客戶趨之若鶩區(qū)域價值呈現(xiàn)，是炳三區(qū)未來區(qū)域價值呈現(xiàn)，是炳三區(qū)未來2-32-3年的發(fā)展核心年的發(fā)展核心攀枝花房攀枝花房產(chǎn)市場產(chǎn)市場p 攀枝花房產(chǎn)市場整體概況p 攀枝花當前主要項目個案調查p

7、 總結：攀枝花的大盤時代（發(fā)展趨勢和特征）2中級市場，發(fā)展周期中級市場，發(fā)展周期2-32-3年，未來年，未來1-21-2年內攀枝花房地產(chǎn)競爭格局將發(fā)生年內攀枝花房地產(chǎn)競爭格局將發(fā)生較大的變化：較大的變化：全面進入全面進入“品質和品牌品質和品牌”競爭時代競爭時代4-64-6年年2-32-3年年3-53-5年年原始積累階段一般周期時間較長積蓄待發(fā)，發(fā)展快速，周期短暫 不斷調整，但變化不大，周期較長可能出現(xiàn)升級或衰退攀枝花房地產(chǎn)市場所處：攀枝花房地產(chǎn)市場所處：中級階段市場：客戶對產(chǎn)品關注不僅限于實用性，相對舒適度類軟性要求越來越高，對高端、品質、服務的趨向性增加客戶生活半徑受城市發(fā)展限制局限于越來越

8、小，但此區(qū)位價值仍然尤為重要。房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場- -發(fā)展階段發(fā)展階段房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場- -各區(qū)域劃分及特征各區(qū)域劃分及特征攀枝花房地產(chǎn)市場板塊價值梯度分明，隨著與城市中心交通距離的增攀枝花房地產(chǎn)市場板塊價值梯度分明，隨著與城市中心交通距離的增加以及空氣質量、環(huán)境等因素，項目價值之間差距較大。加以及空氣質量、環(huán)境等因素，項目價值之間差距較大。1 12 27 74 45 56 63 3仁和區(qū)，城市發(fā)展中重要的兩個居住區(qū)之一，攀枝花城區(qū)中空氣質量最好最適合居住的區(qū)域西區(qū)，攀枝花重型企業(yè)的集中地，居住環(huán)境惡劣，空氣質量差，少數(shù)住宅項目為因工作等原因無法離開此區(qū)域人而造炳三區(qū)城市未來的政務中心也是攀枝花

9、城市發(fā)展重點打造的區(qū)域。發(fā)展前景巨大。五十四片區(qū)，以小商品市場等商業(yè)為主的區(qū)域，連接市中心和仁和，配套成熟但缺品質東區(qū)、早些年的城市中心區(qū)域，配套較為成熟，隨著炳草崗區(qū)域成熟，以及新區(qū)不斷拓展，逐漸落寞五十四，連接市中心和西區(qū)之間的區(qū)域，空氣質量較差，區(qū)域吸引力不大。炳草崗，城市政治、經(jīng)濟、文化中心，區(qū)域受空間的限制，后期的發(fā)展將以舊城改造為主。區(qū)域區(qū)域居住環(huán)境居住環(huán)境距市中心距市中心價格平價格平臺臺炳草崗中中心4000炳三區(qū)良5分鐘4500東風中下8分鐘3000五十四中12分鐘3200西區(qū)下20分鐘3000仁和優(yōu)20分鐘3200攀枝花攀枝花7 7大居住版塊綜合評價，大居住版塊綜合評價，以以“

10、地段、以環(huán)境、以開發(fā)品質地段、以環(huán)境、以開發(fā)品質”論論版塊版塊空氣質量空氣質量居住成熟度居住成熟度代表項目代表項目綜合評述綜合評述炳草崗中心區(qū)域中擁有城市最完善的生活配套，成熟度極高曼哈頓依托市中心的商業(yè)、行政、地段、豐富配套和生活便捷等城市價值優(yōu)勢占據(jù)市場炳二/炳三區(qū)版塊優(yōu)居住生活配套成熟，引導攀枝花人居方向學府花園/泊林郡/花溪谷通過近年的發(fā)展區(qū)域逐漸成熟，隨著城市化進程持續(xù)推進，區(qū)域將成為城市新的核心區(qū)。東風版塊中下生活配套較成熟，但缺乏品質感無作為連接城市中心區(qū)域和西區(qū)的通道，生活配套豐富，但配套品質不夠。東區(qū)中心版塊中生活居住配套成熟，但區(qū)域拓展空間有限。無作為城市早年的中心區(qū)域，生

11、活居住配套較成熟，但中心區(qū)域拓展空間有限。五十四版塊中生活配套較城市，但區(qū)域雜亂，無品質感。無作為連接炳草崗和仁和片區(qū)的重要通道，也作為攀枝花小商品批發(fā)市場，生活配套較為成熟，但區(qū)域嘈雜，配套也不具備品質感。西區(qū)版塊下生活配套較成熟，但空氣質量對生活影響無法回避。藍湖國際攀枝花主要重工礦業(yè)集中地，空氣質量成為影響居住的重要因素，雖然西區(qū)中心區(qū)域配套較成熟，但居住品質無法跟進。仁和版塊良居住配套成熟，發(fā)展?jié)摿薮笊虾；▓@/春天花園因良好空氣質量，平坦的土地成為攀枝花最適宜居住的主城區(qū)，隨著炳仁路開通，區(qū)域發(fā)展空間不可估量房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場- -各區(qū)域劃分及特征各區(qū)域劃分及特征房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場- -

12、各區(qū)域劃分及特征各區(qū)域劃分及特征炳三區(qū)作為城市未來的政務中心區(qū)，有攀大、文化宮等人文因素，加之攀枝花公園等自然配套，必然成為未來最高檔次、最大規(guī)模的核心居住區(qū)。仁和作為城市發(fā)展適宜居住的兩個區(qū)域之一，也是空氣質量最好的城區(qū)，居住環(huán)境良好，發(fā)展空間巨大板塊板塊代表項目代表項目市場影響力市場影響力現(xiàn)狀現(xiàn)狀客戶客戶炳三炳三區(qū)區(qū)花溪谷項目依托金海品牌、泊林郡的熱賣效應、大力度的廣告推廣，成為2010年攀枝花最強勢地產(chǎn)項目項目整體銷售良好，進入尾盤期銷售期覆蓋攀枝花全域學府花園項目依托金海品牌、部分高端產(chǎn)品、大力度的廣告推廣，成為近期的明星項目高單價、大面積、高總價，導致銷售相對緩慢金甌廣場自身商業(yè)配套

13、為項目享受打下強力的基礎、市場影響巨大，加之沃爾瑪?shù)娜腭v和開業(yè)，項目價值進一步拔高、市場地位鞏固、客戶認可度高住宅已售罄，商業(yè)即將對外銷售仁和仁和片區(qū)片區(qū) 上?；▓@ 配套完善的高端住宅社區(qū)，對整個攀枝花市場人居環(huán)境的發(fā)展都有著一定的影響力。已入住區(qū)域內和西區(qū)客戶為主、部分炳草崗和東區(qū)客戶波爾卡城邦17萬，超大規(guī)模的法國南部地中海風情小鎮(zhèn)，定位為”區(qū)域最高端項目、攀枝花一線”項目二期水晶座已售罄峻臨天下 項目體量20余萬平米，大力度推廣、區(qū)域內競爭空白、合理的銷售價格等優(yōu)勢，奠定了其良好的市場影響力、銷售業(yè)績。一批次熱銷，二批次即將銷售未來兩大核心居住區(qū)：炳三區(qū)、仁和區(qū)將作為未來攀枝花的兩大居住

14、核心未來兩大核心居住區(qū)：炳三區(qū)、仁和區(qū)將作為未來攀枝花的兩大居住核心區(qū)得以迅猛發(fā)展。其中，區(qū)得以迅猛發(fā)展。其中，炳三區(qū)占據(jù)更大優(yōu)勢，是毋庸置疑的炳三區(qū)占據(jù)更大優(yōu)勢，是毋庸置疑的NO1NO1板塊板塊房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場- -各區(qū)域及板塊當前的供應情況各區(qū)域及板塊當前的供應情況1)攀枝花三城區(qū)房產(chǎn)供給中，東區(qū)以其主城優(yōu)勢，占據(jù)50%強的供給量，其次，仁和以良好的居住 環(huán)境居第二，最末位為西區(qū)。 2)在各片區(qū)中，炳二區(qū)、炳三區(qū)、仁和、五十四是當前的核心供給片區(qū)。攀枝花房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，目前同時在售樓盤超過30個，10萬平米以上大盤10個以上，還有部分樓盤整體開發(fā)規(guī)模近50萬平米,競爭激烈。20112

15、011年，市場整體放量大，供給項目近年，市場整體放量大，供給項目近3030個，競爭激烈個，競爭激烈房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場- -樓盤分布樓盤分布學府花園峻嶺天下金海項目陽城地塊力山地塊金泰地塊曼哈頓龍江明珠波爾卡城邦房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場- -主要樓盤情況一覽表主要樓盤情況一覽表2010-20112010-2011年攀枝花即將推出的主要樓盤一覽年攀枝花即將推出的主要樓盤一覽表表項目名項目名基礎信息基礎信息預計推出時間預計推出時間陽城200畝地塊總建筑面積約470000平方米預計推出時間2011年上旬力山地塊總建筑面積約100000平方米預計推出時間2011年上旬金海世紀城項目占地500余畝（含五星級酒店）建

16、筑面積約600000平方米預計推出時間2010年底金海學府花園占地120畝建筑面積約170000平方米推出時間2010年7月份君臨江山占地200余畝推出時間2010年11月份曼哈頓3期總建筑面積約100000平方米預計推出時間2010年底仁和彎腰樹天宇公司地塊總建筑面積約100000平方米預計推出時間2011年上旬51公路建設公司地塊項目總建筑面積約110000平方米預計推出時間2010年底峻嶺天下總建筑面積約200000平方米推出時間2010年9月份波爾卡城邦總建筑面積170000平方米預計推出時間2011年上旬小結：攀枝花房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，對項目運作、營銷推廣、展小結：攀枝花房地產(chǎn)市場

17、的逐漸成熟，對項目運作、營銷推廣、展示服務、產(chǎn)品設計提出了越來越高的要求。示服務、產(chǎn)品設計提出了越來越高的要求。攀枝花房地產(chǎn)市場處于產(chǎn)品發(fā)力階段，產(chǎn)品以使用價攀枝花房地產(chǎn)市場處于產(chǎn)品發(fā)力階段，產(chǎn)品以使用價值論價值，客戶以本區(qū)域和老城區(qū)為主力。值論價值，客戶以本區(qū)域和老城區(qū)為主力。攀枝花房地產(chǎn)市場的價值梯度分明，炳草崗為核心區(qū)攀枝花房地產(chǎn)市場的價值梯度分明，炳草崗為核心區(qū)域，目前炳三區(qū)為房地產(chǎn)的第一熱點板塊域，目前炳三區(qū)為房地產(chǎn)的第一熱點板塊隨著幾大開發(fā)商新項目的起動，占位高端的項目增加，隨著幾大開發(fā)商新項目的起動，占位高端的項目增加，使得市場的營銷水平穩(wěn)步提升，各個項目在競爭中比使得市場的營銷

18、水平穩(wěn)步提升，各個項目在競爭中比拼從地段、價格擴展到推廣、產(chǎn)品、展示等。拼從地段、價格擴展到推廣、產(chǎn)品、展示等。市場供給大都以市場供給大都以70-9070-90兩房，兩房，90-11090-110平米三房為主，平米三房為主，贈送面積，可變空間成為必須，總價抗性集中在贈送面積，可變空間成為必須，總價抗性集中在45-45-5050萬左右，客戶主要以主城區(qū)客戶為主。萬左右，客戶主要以主城區(qū)客戶為主。 項目項目解讀解讀3p 區(qū)域價值解讀p 項目地塊價值分析及屬性界定 p 項目產(chǎn)品體系建議p 項目展示區(qū)建議炳三區(qū)：炳三區(qū)： 根據(jù)攀枝花市規(guī)劃和建設局二根據(jù)攀枝花市規(guī)劃和建設局二九年十月二十二日九年十月二十

19、二日炳三區(qū)炳三區(qū)用地控制性詳細規(guī)劃調整公示說明用地控制性詳細規(guī)劃調整公示說明 ，炳三區(qū)是我市新規(guī)劃的集，炳三區(qū)是我市新規(guī)劃的集為一體的多元化區(qū)域。為一體的多元化區(qū)域。 區(qū)域價值解讀區(qū)域價值解讀- -概況概況炳三區(qū)、機場大道、攀枝花大學、政務中心、五星級酒店、甲級寫字樓、炳三區(qū)、機場大道、攀枝花大學、政務中心、五星級酒店、甲級寫字樓、品牌開發(fā)商、高檔樓盤齊聚，品牌開發(fā)商、高檔樓盤齊聚，一個全興的城市價值高地正在形成一個全興的城市價值高地正在形成區(qū)域價值解讀區(qū)域價值解讀- -概況概況學府花園金海項目陽城地塊金泰地塊力山地塊金泰集資項目金海五星酒店甲級寫字樓攀枝花學院攀枝花學院政務服務中心政務服務中

20、心機場路機場路攀枝花公園攀枝花公園山景霞光山景霞光大象生態(tài)園大象生態(tài)園電業(yè)局區(qū)域價值解讀區(qū)域價值解讀- -現(xiàn)狀現(xiàn)狀規(guī)劃前景明朗，但尚處于起步開發(fā)階段，僅有電業(yè)局及小區(qū)、金海五星酒規(guī)劃前景明朗，但尚處于起步開發(fā)階段，僅有電業(yè)局及小區(qū)、金海五星酒店、學府花園進入開發(fā)期，店、學府花園進入開發(fā)期，其他配套類設施無實施，未來其他配套類設施無實施，未來2-32-3年該區(qū)域均年該區(qū)域均將處于非成熟區(qū)域將處于非成熟區(qū)域區(qū)域屬于攀枝花當前最大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，因區(qū)域開發(fā)剛起步，且先區(qū)域屬于攀枝花當前最大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，因區(qū)域開發(fā)剛起步，且先期開發(fā)商和政府期開發(fā)商和政府對區(qū)域的包裝和推廣力度較小，區(qū)域的市場

21、認知尚未達到對區(qū)域的包裝和推廣力度較小，區(qū)域的市場認知尚未達到其應有的高度。具體到房產(chǎn)項目，未來同質化競爭激烈其應有的高度。具體到房產(chǎn)項目，未來同質化競爭激烈金泰、力山、金海、陽城四大開 發(fā)商，顯在項目7個，總開發(fā)面 積將逾200萬平米，且四大開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗均較成熟。產(chǎn)品規(guī)劃上，大部分項目乃至全部項目均有可能采用高低配模式，檔次上均走“中偏高檔”，對產(chǎn)品品質的重視度較高。四大開發(fā)商，均為鋼城營銷意識最強的幾大地產(chǎn)企業(yè)，未來項目推廣力度均不會弱，營銷競爭激烈。區(qū)域價值解讀區(qū)域價值解讀- -競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢學府花園陽城地塊金泰地塊力山地塊金泰集資項目金海五星酒店甲級寫字樓金海世紀城區(qū)域價值解讀區(qū)

22、域價值解讀- -競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢項目名項目名基礎信息基礎信息預計推出時間預計推出時間陽城200畝地塊總建筑面積約470000平方米預計推出時間2011年上旬力山地塊總建筑面積約100000平方米預計推出時間2011年上旬金海世紀城項目占地500余畝（含五星級酒店）建筑面積約600000平方米預計推出時間2010年底金海學府花園占地120畝建筑面積約170000平方米推出時間2010年7月份君臨江山占地200余畝推出時間2010年11月份地塊現(xiàn)狀及山景資源地塊現(xiàn)狀及山景資源地塊條件：熟地、背山面城，遠觀大黑山山色、緩坡地勢，地塊不規(guī)地塊條件：熟地、背山面城，遠觀大黑山山色、緩坡地勢，地塊不規(guī)則，

23、則，山居資源優(yōu)勢明顯山居資源優(yōu)勢明顯項目地塊價值分析項目地塊價值分析- -經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標1 1、占地：70931.29 容積率：2.5 建筑密度28% 限高：無 總建面：1773282 2、屬于當前攀枝花大規(guī)模用地及大規(guī)模建筑項目，屬一線大盤行列。屬于當前攀枝花大規(guī)模用地及大規(guī)模建筑項目，屬一線大盤行列。粗紅線內為宗地粗紅線內為宗地地塊四至：除待建市政公園、山麓、農(nóng)貿(mào)市場配套之外，地塊內部地塊四至：除待建市政公園、山麓、農(nóng)貿(mào)市場配套之外，地塊內部及周界無明顯優(yōu)劣勢及周界無明顯優(yōu)劣勢項目地塊價值分析項目地塊價值分析- -四至分析四至分析1、較力山地塊與山擁有更佳的距離，眺望鋼城，無任何視野遮攔

24、；2、與金海和陽城項目比較，有更寧靜居住感受（不受機場大道影響），更親近山，居住視野更高更開遠。3、在未來展示和客戶引導上，金海、陽城項目具備更好的昭示和客戶攔截性，后期營銷中需重點考慮。粗紅線內為宗地粗紅線內為宗地新政務中心、新政務中心、2.5中容積率、低建筑中容積率、低建筑密度、密度、17萬平米山居大盤萬平米山居大盤新政務中心新政務中心, ,山景資源豐富，區(qū)域城市功能及公共山景資源豐富，區(qū)域城市功能及公共配套短期較為缺乏，地塊無明顯有劣勢的、一線規(guī)配套短期較為缺乏，地塊無明顯有劣勢的、一線規(guī)模大盤模大盤項目地塊價值分析項目地塊價值分析- -屬性界定屬性界定別墅別墅+（5+1花園洋房）花園洋

25、房）+板式電梯大宅板式電梯大宅基于區(qū)域內和攀枝花全域的房產(chǎn)供給態(tài)勢基于區(qū)域內和攀枝花全域的房產(chǎn)供給態(tài)勢, ,基于項目良好的基于項目良好的經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標, ,采取采取 “差異化定位差異化定位”措施措施, ,將將產(chǎn)品定位為高產(chǎn)品定位為高低配產(chǎn)品低配產(chǎn)品( (別墅別墅+ +花園洋房花園洋房+ +高層高層), ),項目地塊價值分析項目地塊價值分析- -產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位別墅，為項目的價值標桿，也是項目高端的標榜手段之一；將5+1洋房和電梯公寓都總稱為“山居洋房”：5+1洋房稱為“墅質花園洋房”；電梯公寓稱為“空中花園洋房”。物業(yè)物業(yè)搭配搭配純粹、奢侈的高低配純粹、奢侈的高低配具體見后具體見后規(guī)劃規(guī)劃原

26、理原理依山就勢，自然生長依山就勢，自然生長具體見后具體見后項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式1、高度尊重山景資源，充分利用山景資源，天人合一，依山就勢，自然生長，通過旋轉建筑角度、錯位布局等方式，實現(xiàn)戶戶見山；2、高層、洋房嚴格分區(qū)，并且實現(xiàn)非建筑用地的最大化，為景觀及公共空間預留奢華的用地，營造大規(guī)模園林優(yōu)勢，貢獻項目高檔價值。規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢，自然生長依山就勢，自然生長規(guī)劃形式見下圖規(guī)劃形式見下圖項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式1物業(yè)平行分區(qū)物業(yè)平行分區(qū)規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢，自然生長依山就勢，自然生長規(guī)劃形式見下圖規(guī)劃形式見下圖項目產(chǎn)品

27、體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式2開敞半圍合開敞半圍合規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢，自然生長依山就勢，自然生長規(guī)劃形式見下圖規(guī)劃形式見下圖項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式3物業(yè)分段分區(qū)物業(yè)分段分區(qū)物業(yè)分段分區(qū)物業(yè)分段分區(qū)規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢，自然生長依山就勢，自然生長規(guī)劃形式見下圖規(guī)劃形式見下圖項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式123主推規(guī)劃形式主推規(guī)劃形式3 3至于樓間距、朝向采光、地勢高差、降土等建筑專業(yè)要素，設計院深入分析和調整物業(yè)平行分區(qū)物業(yè)平行分區(qū)開敞半圍合開敞半圍合物業(yè)分段分區(qū)物業(yè)分段分區(qū)規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢，自然生長依山

28、就勢，自然生長項目規(guī)劃與山景的項目規(guī)劃與山景的關系表現(xiàn)見下圖關系表現(xiàn)見下圖項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式產(chǎn)品布局建議產(chǎn)品布局建議1 1、藍色高層、藍色高層 2 2、紅色四孖屋、紅色四孖屋/ /花園洋房花園洋房 3 3、綠色為公園及前期展、綠色為公園及前期展示區(qū)示區(qū)規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢，自然生長依山就勢，自然生長規(guī)劃形式見下圖規(guī)劃形式見下圖31121項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢，自然生長依山就勢，自然生長規(guī)劃形式見下圖規(guī)劃形式見下圖粗紅線內為宗地圖，綠色部分為兩大核心園林景觀節(jié)點粗紅線內為宗地圖，綠色部分為兩大核心園林

29、景觀節(jié)點1 1為借助市政公園綠地造就核心景觀，為借助市政公園綠地造就核心景觀，2 2為項目自建的核心景觀。為項目自建的核心景觀。211戶型設計，以戶型設計，以“可變空間、贈送面積、空中花園、公攤控制可變空間、贈送面積、空中花園、公攤控制”等等產(chǎn)品細節(jié)手段，提升戶型價值，提高單方利潤產(chǎn)品細節(jié)手段，提升戶型價值，提高單方利潤1 1、花園洋房，通過產(chǎn)品的、花園洋房，通過產(chǎn)品的“高端形態(tài)高端形態(tài)”打造項目的高端品質，以高端打造項目的高端品質，以高端形象入形象入市，快速建立領袖地位，拉動項目的整體推售。市，快速建立領袖地位，拉動項目的整體推售。2 2、高層，以、高層，以“高端項目高端項目+ +百變空間概

30、念百變空間概念”，實現(xiàn)銷售。，實現(xiàn)銷售。項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型高層高層戶型戶型盡贈送之利：以入戶花園、可變空間、寬景盡贈送之利：以入戶花園、可變空間、寬景陽臺、凸窗、步入式飄窗等方式提高價值。陽臺、凸窗、步入式飄窗等方式提高價值。面積嚴格控制在：面積嚴格控制在：66-11066-110平米。平米。百變空間概念百變空間概念著名藍光系：常規(guī)戶型價值提高手段洋房洋房戶型戶型5+15+1花園洋房，底樓贈送地面花園、頂樓躍層贈送花園洋房，底樓贈送地面花園、頂樓躍層贈送屋頂花園，中間樓層常規(guī)贈送，面積嚴格控制：屋頂花園，中間樓層常規(guī)贈送，面積嚴格控制：126126平米以內。平米以內

31、。純粹洋房概念純粹洋房概念常規(guī)洋房戶型價值提高手段戶型設計，以戶型設計，以“可變空間、贈送面積、空中花園、公攤控制可變空間、贈送面積、空中花園、公攤控制”等等產(chǎn)品細節(jié)手段，提升戶型價值，提高單方利潤產(chǎn)品細節(jié)手段，提升戶型價值，提高單方利潤高層高層戶型戶型盡贈送之利：以入戶花園、可變空間、寬景盡贈送之利：以入戶花園、可變空間、寬景陽臺、凸窗、步入式飄窗等方式提高價值。陽臺、凸窗、步入式飄窗等方式提高價值。面積嚴格控制在：面積嚴格控制在：66-11066-110平米。平米。百變空間概念百變空間概念著名藍光系：常規(guī)戶型價值提高手段項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型洋房洋房戶型戶型5+15

32、+1花園洋房，底樓贈送地面花園、頂樓躍層贈送花園洋房，底樓贈送地面花園、頂樓躍層贈送屋頂花園，中間樓層常規(guī)贈送，面積嚴格控制：屋頂花園，中間樓層常規(guī)贈送，面積嚴格控制：126126平米以內。平米以內。純粹洋房概念純粹洋房概念常規(guī)洋房戶型價值提高手段公園大地戶型配比（總面積約公園大地戶型配比（總面積約177000177000）物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間（）套型分項面積（）套數(shù)（套）面積配比（%）電梯66.00 1變2設計25050.00 380 14.15%電梯80-942變3設計97350.00 1132 55.00%電梯100-1103變4設計35400.00 337 20.00%花園洋房126以內4

33、房設計16000.00 133 9.04%別墅200內四孖屋3200.00 16 1.81%177000.00 1998 地塊一地塊一別墅（四孖屋），以四房、五房奢擴大戶型為主。四套別墅呈田字形布局，別墅（四孖屋），以四房、五房奢擴大戶型為主。四套別墅呈田字形布局，三層，均獨門獨戶。面積控制在三層，均獨門獨戶。面積控制在150-200150-200平米，充分挖掘平米，充分挖掘“地下室、地下室、1F1F花園、花園、空中平臺、頂層平臺贈送、有天有地、獨門獨戶的豪宅價值空中平臺、頂層平臺贈送、有天有地、獨門獨戶的豪宅價值項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型地塊一地塊一花園洋房，以四房舒適型

34、戶型為主，面積控制在花園洋房，以四房舒適型戶型為主，面積控制在126126平米以內主，充分平米以內主，充分挖掘挖掘“1F/1F/頂層平臺贈送、中間樓層可變空間、頂層平臺贈送、中間樓層可變空間、1F1F地面花園價值地面花園價值項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型地塊一地塊一電梯戶型控制面積，以主流暢銷、低總價戶型為主，實現(xiàn)良好的居住功能即可，電梯戶型控制面積，以主流暢銷、低總價戶型為主，實現(xiàn)良好的居住功能即可，以以66-11066-110小套二、中套二、小套三、中套三變套四產(chǎn)品為主，以小套二、中套二、小套三、中套三變套四產(chǎn)品為主，以“面積贈

35、送、公面積贈送、公攤控制攤控制”提升戶型價值提升戶型價值項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型高層高層戶型戶型高層高層戶型戶型項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -建筑風格建筑風格新古典主義，內斂、華貴、典雅時尚，具備濃厚都市感受新古典主義，內斂、華貴、典雅時尚，具備濃厚都市感受項目產(chǎn)品體系建議項目產(chǎn)品體系建議- -園林風格園林風格現(xiàn)代簡約園林，以現(xiàn)代簡約園林，以草地、硬質鋪裝、灌木、亭榭為主，高大喬木為主，以水景、草地、硬質鋪裝、灌木、亭榭為主，高大喬木為主，以水景、景觀小品進行點綴，景觀小品進行點綴，植物搭配上盡量選用攀枝花當?shù)乜刹少彽闹参?，季?jié)及色彩植物搭配上盡量選用攀枝花當?shù)乜?/p>

36、采購的植物，季節(jié)及色彩考慮上，搭配出四季有景、四季有花香的效果，達到視覺、嗅覺的雙重享受?？紤]上，搭配出四季有景、四季有花香的效果，達到視覺、嗅覺的雙重享受。景觀游泳池景觀游泳池異域風味濃烈的觀景亭異域風味濃烈的觀景亭坡地綠植坡地綠植小型噴泉與坡地天然結合小型噴泉與坡地天然結合漂亮的行道樹陣及硬質鋪裝漂亮的行道樹陣及硬質鋪裝巧妙的高巧妙的高差處理差處理人行動線處理方式人行動線處理方式項目展示區(qū)建議項目展示區(qū)建議前期展示策略：前期展示策略：依托市政公園進行大規(guī)模展示，以“前場園林、會所（銷售中前場園林、會所（銷售中心）、小品雕塑布景、廣告包裝、樣板房等心）、小品雕塑布景、廣告包裝、樣板房等”情景

37、營造為主。后期展示策略：后期展示策略：以“花園洋房實景呈現(xiàn)、洋房區(qū)園林景觀、會所（銷售中心）、外圍景觀”展示為主，實景呈現(xiàn)，打動客戶。規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢，自然生長依山就勢，自然生長規(guī)劃形式見下圖規(guī)劃形式見下圖前期展示區(qū)前期展示區(qū)項目展示區(qū)建議項目展示區(qū)建議- -銷售中心風格銷售中心風格與項目建筑及園林風格相匹配，建造與項目建筑風格整體一致的銷售中心與項目建筑及園林風格相匹配，建造與項目建筑風格整體一致的銷售中心, ,為項目營造為項目營造標志性昭示符號，標志性昭示符號，區(qū)隔其他項目，進而給客戶提上鮮明的項區(qū)隔其他項目，進而給客戶提上鮮明的項目標簽，氣質不同方為大不同。目標簽，氣質不同方為大

38、不同。大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想走的地方走的地方前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客會所內部會所內部華麗效果華麗效果（前期做銷售中心，后期做社區(qū)商業(yè)配套）大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想走的地方走的地方前場園林、會所、樣板房、園林、實景后，廣告包裝再開門迎客前場園林、會所、樣板房、園林、實景后，廣告包裝再開門迎客會所后期商會所后期商業(yè)效果呈現(xiàn)業(yè)效果呈現(xiàn)示意示意（以社區(qū)基本商業(yè)和高檔商業(yè)混搭服務業(yè)主）大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想大開眼界，震撼

39、心靈，一個來了就不想走的地方走的地方前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客展示區(qū)園林展示區(qū)園林（繁花似錦，紅黃藍綠紫，一片花卉的王國，一個身心的舒展圣地）大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想走的地方走的地方前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客景觀泳池景觀泳池（緊鄰會所而建，后期一組團景觀。清澈的疊水聲，和山風一同清唱）大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想走的地方走的地方前場園林、會所廣告包裝

40、、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客休閑布景休閑布景（圍繞景觀泳池、樣板房、展示區(qū)景觀充分布置場景，營造華麗的生活氣息）大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想大開眼界，震撼心靈，一個來了就不想走的地方走的地方前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客前場園林、會所廣告包裝、樣板房，實景呈現(xiàn)后，再開門迎客展示區(qū)園林動線展示區(qū)園林動線及銜接方式及銜接方式（以汀步、人行小道等方式連接會所、泳池、樣板房及園林體驗）項目展示區(qū)建議項目展示區(qū)建議- -樣板房風格樣板房風格選用選用3 3套主力戶型（套主力戶型（2 2個亮點戶型，個亮點戶型，1 1個非

41、明星量多的戶型），建造情個非明星量多的戶型），建造情景樣板房，與銷售中心同步開放，開啟攀枝花的房產(chǎn)體驗營銷先河。景樣板房，與銷售中心同步開放，開啟攀枝花的房產(chǎn)體驗營銷先河。三套戶型，三種風格，迎合不同客戶口味三套戶型，三種風格，迎合不同客戶口味風格風格1 1：現(xiàn)代現(xiàn)代奢華奢華項目展示區(qū)建議項目展示區(qū)建議- -樣板房風格樣板房風格風格風格2 2：美式美式鄉(xiāng)村鄉(xiāng)村選用選用3 3套主力戶型（套主力戶型（2 2個亮點戶型，個亮點戶型，1 1個非明星戶型），建造情景樣板個非明星戶型），建造情景樣板房，與銷售中心開放同步開放，開展攀枝花的房產(chǎn)體驗營銷先河。房，與銷售中心開放同步開放，開展攀枝花的房產(chǎn)體驗營

42、銷先河。三三套戶型，三種風格，迎合不同客戶口味套戶型，三種風格，迎合不同客戶口味項目展示區(qū)建議項目展示區(qū)建議- -樣板房風格樣板房風格選用選用3 3套主力戶型（套主力戶型（2 2個亮點戶型，個亮點戶型，1 1個非明星戶型），建造情景樣板個非明星戶型），建造情景樣板房，與銷售中心開放同步開放，開展攀枝花的房產(chǎn)體驗營銷先河。房，與銷售中心開放同步開放，開展攀枝花的房產(chǎn)體驗營銷先河。三三套戶型，三種風格，迎合不同客戶口味套戶型，三種風格，迎合不同客戶口味風格風格3 3：簡約簡約歐式歐式 營銷營銷定位定位4p 項目開發(fā)目標設定p 項目營銷定位p 項目競爭戰(zhàn)略p 項目開發(fā)節(jié)奏鋪排p 項目營銷執(zhí)行鋪排 開

43、發(fā)目標開發(fā)目標開發(fā)目標開發(fā)目標品牌目標品牌目標利潤目標利潤目標本項目綜合運營目標分解本項目綜合運營目標分解彰顯實力國企人文人文關懷和社會責任感關懷和社會責任感。 通過本項目開發(fā)，鞏固和提升金泰品牌地位，實現(xiàn)企業(yè)客戶的持續(xù)經(jīng)營，為后續(xù)開發(fā)提供品牌和客戶基礎建鋼城山居第一盤建鋼城山居第一盤 未來4年，開展項目規(guī)劃、動工，推廣、營銷、服務等工作，完成項目17萬平米總體銷售建設快速銷售與良好收益快速銷售與良好收益 通過2-3年營銷周期，平均每年6-8.5萬平米、約600-850套銷售目標，實現(xiàn)高利潤 設定項目運營的綜合目標，站在企業(yè)長遠發(fā)展的宏觀層面，指導項目的開發(fā)設定項目運營的綜合目標，站在企業(yè)長遠

44、發(fā)展的宏觀層面，指導項目的開發(fā)建設和營銷工作，同時，完成項目運營綜合層面的市場占位建設和營銷工作，同時，完成項目運營綜合層面的市場占位項目開發(fā)目標設定項目開發(fā)目標設定結合我司多年在攀枝花的操盤經(jīng)驗，以及炳三區(qū)競爭項目的客結合我司多年在攀枝花的操盤經(jīng)驗，以及炳三區(qū)競爭項目的客群調研，分析和定位我們的客戶特征如下：群調研，分析和定位我們的客戶特征如下：來源區(qū)域：三城區(qū)轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶人群構成：35-50歲以上，生意人、工業(yè)區(qū)廠主和合伙人、置業(yè)目的：進城置業(yè)投資，改善居住、家庭終極住所關注焦點：地段、環(huán)境、價格置業(yè)特征：容易被社會輿論所左右，認同親戚朋友的推薦重要客戶群重要客戶群來源區(qū)域：攀枝花三城區(qū)客

45、戶為主，其中東區(qū)客戶所占比例最大，其次是仁和與西區(qū) 人群構成：30-50歲，私營企業(yè)/廠礦主、高收入工薪階層、泛公務員、周邊教師、富裕原住民置業(yè)目的：身份地位彰顯、改善居住條件，同時兼顧增值保質作用關注焦點：地段及居住環(huán)境、項目品牌及檔次、物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品、營銷表現(xiàn)、未來增值潛力 置業(yè)特征：經(jīng)濟實力較強，有一定見識、想法、生活態(tài)度和品位，希望自己與眾不同，易接受創(chuàng)新產(chǎn)品，望改變目前生活狀態(tài)。核心客戶群核心客戶群重要客戶游離客戶核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶游離客戶游離客戶攀枝花轄區(qū)其他區(qū)域隨機客戶攀枝花轄區(qū)其他區(qū)域隨機客戶項目營銷定位項目營銷定位- -客戶定位客戶定位客戶精神客戶精神氣質描摹氣

46、質描摹他們，是攀枝花的主流精英人群,內心充滿了磅礴的氣勢,但是卻暗藏著柔美的情感,迷戀都市又尋覓安寧攀枝花是移民之城,經(jīng)歷數(shù)十年的積淀,家庭和家族觀念逐漸形成,幾代同堂將是這個城市的向往客戶精客戶精神氣質神氣質描摹描摹項目定位項目定位- -市場占位市場占位攀枝花首席山居大盤攀枝花首席山居大盤結合報告前述的結合報告前述的“建筑風格、產(chǎn)品定位、客戶定位及建筑風格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神描摹、市場空白、項目先天地段及條件精神描摹、市場空白、項目先天地段及條件”，市場占位：市場占位：以山之名，感受人生，立于天下。以大盤之名，獲得“一流品質”的居住享受。項目定位項目定位- -檔次定位檔次定位別墅級的高

47、端復合社區(qū)別墅級的高端復合社區(qū)結合報告前述的結合報告前述的“產(chǎn)品定位、物業(yè)搭配、建筑風格和產(chǎn)品定位、物業(yè)搭配、建筑風格和市場占位市場占位”，項目的檔次定位如下：項目的檔次定位如下：1、醇正豪宅“四孖屋”，獨門獨戶，有天有地。2、5+1花園洋房，別墅級的洋房，龍湖的弗萊明戈洋房級別的3、空中花園洋房（電梯），空中巴比倫，一種生活奢享。4、形象包裝上包裝為攀枝花最高檔的大型社區(qū)。一山一世界，一宅一天地一山一世界，一宅一天地結合報告前述的結合報告前述的“建筑風格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神建筑風格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神描摹、市場空白、項目先天地段及條件描摹、市場空白、項目先天地段及條件”，擬定項目

48、，擬定項目形象定位：形象定位：項目定位項目定位- -形象定位形象定位備選：山居歲月，洋房人生1、擁有山，以山的磅礴和寬廣胸懷，聆聽和穿行于世界，2、戶戶擁有天地景致，人生于外循百律而行，歸家則自由爛漫自主天地城中央，公園上，山居大邸城中央，公園上，山居大邸結合報告前述的結合報告前述的“建筑風格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神建筑風格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神描摹、市場空白、項目先天地段及條件描摹、市場空白、項目先天地段及條件”，擬定項目，擬定項目物理屬性定位：物理屬性定位：項目定位項目定位- -物理定位物理定位1、城中央：城市新中心，直接訴求“城中央”的地段價值。2、公園：超萬平米市政公園、攀枝花公

49、園、一山一城，也是大公園。3、大宅是每個家庭的夢想，依山而居的大宅，一定是精英和高尚家庭的夢想。結合項目產(chǎn)品定位、客戶定位、項目形象及檔次定位、市場占位，結合項目產(chǎn)品定位、客戶定位、項目形象及檔次定位、市場占位，推薦案名如下：推薦案名如下：公園大地項目定位項目定位- -案名推薦案名推薦1、三大公園簇擁：超萬平米市政公園、攀枝花公園、一山一城大公園2、以“三大公園體系”價值和“山居”作為案名提煉的核心元素，擬定項目案名。3、上口、易記，簡介清晰傳遞項目的三大生活主張：生態(tài)、公園、山居。被選案名： 金泰云庭 金泰山頂?shù)?號攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盤大盤新中心山居洋房生活項目項目競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)

50、略板塊板塊檔次檔次1、山居大盤、別墅級洋山居大盤、別墅級洋房生活：房生活：差異化定位，差異化定位，占位高端，從項目整體占位高端，從項目整體立意上將競爭對手甩開。立意上將競爭對手甩開。2、營銷推廣上，以高端和高調姿態(tài)入市，前期以花園洋房作為主打，形成優(yōu)勢品牌競爭力。1、田忌賽馬的競爭策田忌賽馬的競爭策略略：前期以創(chuàng)新別墅、花園洋房的產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢打擊競爭項目的別墅類和高層產(chǎn)品；2、后期以電梯洋房的品質優(yōu)勢,打擊競爭項目的電梯類產(chǎn)品。1、攀枝花全域競爭攀枝花全域競爭占先天之利，炳三占先天之利，炳三區(qū)新政務中心價值區(qū)新政務中心價值高地高地，地產(chǎn)開發(fā)最熱點板塊；2、具備吸納攀枝花全域客戶的基礎。全域全域

51、項目競爭戰(zhàn)略項目競爭戰(zhàn)略攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盤大盤新中心山居洋房生活項目項目競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略板塊板塊檔次檔次1、人文大盤、山居洋房：人文大盤、山居洋房：差異化定位，占位高端，從項目整體立意上，將競爭對手甩開。2、營銷推廣上，以高端和高調姿態(tài)入市，前期以花園洋房作為主打，形成優(yōu)勢品牌競爭力。1、田忌賽馬的競爭策田忌賽馬的競爭策略略：前期以花園洋房的產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢打擊競爭項目的別墅類和高層產(chǎn)品；2、后期以電梯洋房的品質優(yōu)勢,打擊競爭項目的電梯類產(chǎn)品。1、攀枝花全域競爭攀枝花全域競爭占先天之利，炳三占先天之利，炳三區(qū)新政務中心價值區(qū)新政務中心價值高地高地，地產(chǎn)開發(fā)最熱點板塊；2、具備吸納攀枝

52、花全域客戶的基礎。全域全域項目競爭戰(zhàn)略項目競爭戰(zhàn)略我們的我們的市場競爭戰(zhàn)略市場競爭戰(zhàn)略: :實力國企實力國企別墅級洋房別墅級洋房山居大盤山居大盤從“企業(yè)品牌、項目別墅級檔次和大盤的規(guī)模優(yōu)勢、客戶心理需求”三大點出發(fā)，建立項目、“派他性的、獨一無二的”項目品牌優(yōu)勢。項目項目競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略項目競爭戰(zhàn)略項目競爭戰(zhàn)略攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盤大盤新中心山居洋房生活項目項目競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略板塊板塊檔次檔次1、人文大盤、山居洋房：人文大盤、山居洋房：差異化定位，占位高端，從項目整體立意上，將競爭對手甩開。2、營銷推廣上，以高端和高調姿態(tài)入市，前期以花園洋房作為主打，形成優(yōu)勢品牌競爭力。1、田忌賽馬

53、的競爭策田忌賽馬的競爭策略略：前期以花園洋房的產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢打擊競爭項目的別墅類和高層產(chǎn)品；2、后期以電梯洋房的品質優(yōu)勢,打擊競爭項目的電梯類產(chǎn)品。1、攀枝花全域競爭攀枝花全域競爭占先天之利，炳三占先天之利，炳三區(qū)新政務中心價值區(qū)新政務中心價值高地高地，地產(chǎn)開發(fā)最熱點板塊；2、具備吸納攀枝花全域客戶的基礎。全域全域 我們的我們的銷售競爭戰(zhàn)略銷售競爭戰(zhàn)略: : 田忌賽馬田忌賽馬, ,以長擊短以長擊短前期以別墅、花園洋房樹立項目的高端品牌以及競爭銷售,后期以高品質電梯的檔次差距打擊競爭項目的同業(yè)態(tài)高層產(chǎn)品。項目項目7 7大核心價值體系大核心價值體系公公園園大大地地金泰金泰：專注城市人居改善的具有高度

54、社會責任感的實力國企項目理念項目理念：“生態(tài)的山居生活主張，一個世界的人生視野”無敵公園無敵公園：依山觀城，群山環(huán)繞，大象生態(tài)園、市政公園，生態(tài)棲居項目地段項目地段：新政務中心，未來城市中央，配套高端且齊全項目檔次項目檔次：別墅級洋房社區(qū)，高檔園林/銷售中心/樣板房及體驗項目品牌：項目品牌：別墅級社區(qū)高品質和創(chuàng)新營銷帶來的項目品牌價值提煉價值提煉價值,以項目價值約束和指導項目全程營銷以項目價值約束和指導項目全程營銷世界級物管：世界級物管：聘五大行做前期物管顧問，創(chuàng)造金泰金牌物管項目項目7 7大核心價值體系大核心價值體系公園公園大地大地金泰金泰：專注城市人居改善的具有高度社會責任感的實力國企提煉

55、價值提煉價值,以項目價值約束和指導項目全程營銷以項目價值約束和指導項目全程營銷實力國企，金泰2011年鼎力巨獻，奉獻一座城金泰的企業(yè)品牌和國企社會責任理念，需貫穿項目傳播的始終，也是充分利用企業(yè)客戶的良好方式。項目項目7 7大核心價值體系大核心價值體系公園公園大大地地項目地段項目地段：新政務中心，未來城市中央，配套高端且齊全提煉價值提煉價值,以項目價值約束和指導項目全程營銷以項目價值約束和指導項目全程營銷地產(chǎn)的價值和增值更多依托的是城市價值，站在城市高度營銷項目區(qū)域價值，需貫穿項目傳播的始終，“描述未來、搭建夢想，喚起客戶的沖動和向往”。項目項目7 7大核心價值體系大核心價值體系公園公園大地大

56、地無敵資源無敵資源：依山觀城，群山環(huán)繞，最生態(tài)最宜居，置業(yè)首先提煉價值提煉價值, ,以項目價值約束和指導項目全程營銷以項目價值約束和指導項目全程營銷擇良木而棲。居住更是這樣，選擇最佳的居住環(huán)境，對于家來說，比選擇地段更重要。項目項目7 7大核心價值體系大核心價值體系公園公園大地大地項目理念項目理念：“生態(tài)的山居生活主張，一個世界的人生視野”提煉價值提煉價值,以項目價值約束和指導項目全程營銷以項目價值約束和指導項目全程營銷鮮明的主張、項目的開發(fā)核心理念、營銷的核心指導思想和品牌核心一山一世界，一宅一天地。依山觀城，群山環(huán)繞優(yōu)雅人生視野，一壺清茶，慵懶如詩的寫意人生項目項目7 7大核心價值體系大核

57、心價值體系公園公園大地大地項目檔次項目檔次：別墅級洋房社區(qū)，高檔園林/銷售中心/樣板房展示及體驗提煉價值提煉價值,以項目價值約束和指導項目全程營銷以項目價值約束和指導項目全程營銷別墅級洋房社區(qū)，攀枝花高端領袖，一套完整的高端展示體系5+1墅質洋房、空中花園洋房、奢侈銷售中心和樣板房體驗，豪宅般的園林示范區(qū)和尊榮客服服務項目項目7 7大核心價值體系大核心價值體系公園公園大地大地項目品牌項目品牌：高檔社區(qū)的高品質和創(chuàng)新營銷帶來的項目品牌價值提煉價值提煉價值,以項目價值約束和指導項目全程營銷以項目價值約束和指導項目全程營銷通過連續(xù)性的營銷動作，營造攀枝花最高檔的房地產(chǎn)項目品牌2011年，完成項目營銷

58、任務的同時，成型項目品牌，反哺企業(yè)母品牌，也為2012年的營銷奠定基礎。項目項目7 7大核心價值體系大核心價值體系公園公園大地大地世界級物管：世界級物管：聘五大行做前期物管顧問，創(chuàng)造金泰金牌物管提煉價值提煉價值,以項目價值約束和指導項目全程營銷以項目價值約束和指導項目全程營銷通過五大行物業(yè)品牌導入和高品質物管服務實現(xiàn)居住差異化建議以本項目，引入世界五大行之一的物業(yè)公司做前期物管顧問，倡金牌物業(yè)服務，增加金泰品牌。1 1）項目實施整體規(guī)劃，分三期開發(fā)的原則，總開發(fā)周期4年；2 2）分三期進行銷售，先花園洋房+高層物業(yè)的搭配推盤；3 3）在推售上，三期各期可以根據(jù)客戶的實際蓄積情況，分批次推售，保

59、證每批次均開盤熱銷。開發(fā)節(jié)開發(fā)節(jié)奏鋪排奏鋪排項目開發(fā)節(jié)奏鋪排項目開發(fā)節(jié)奏鋪排一期一期2 2批次批次三期三期 一期一期1 1批次批次三期三期二期二期一期一期2 2批次批次項目營銷傳播策略的三大導向項目營銷傳播策略的三大導向本項目欲實現(xiàn)成功傳播，近而推動項目的成功銷售，需從如本項目欲實現(xiàn)成功傳播，近而推動項目的成功銷售，需從如下三方面思考和行動：下三方面思考和行動：如何利用自身差異化優(yōu)勢，從同質市場中脫如何利用自身差異化優(yōu)勢，從同質市場中脫穎而出，超越競爭項目，建立競爭壁壘穎而出，超越競爭項目，建立競爭壁壘Q2Q2如何快速解決市場占位，建立鮮明項目品牌如何快速解決市場占位，建立鮮明項目品牌的形象，

60、創(chuàng)造最大市場影響力的形象，創(chuàng)造最大市場影響力Q1Q1如何快速、有效挖掘和積蓄客戶，保證如何快速、有效挖掘和積蓄客戶，保證銷售速度與利潤的最大化銷售速度與利潤的最大化Q3Q3從競爭中脫穎而從競爭中脫穎而出建立競爭壁壘出建立競爭壁壘實現(xiàn)快速銷售和實現(xiàn)快速銷售和利潤目標的追求利潤目標的追求項目品牌和市項目品牌和市場影響力塑造場影響力塑造項目品牌構項目品牌構成核心要素成核心要素項目鮮明的形象傳播項目鮮明的形象傳播項目鮮明的生活主張傳播項目鮮明的生活主張傳播項目產(chǎn)品屬性傳播和解析項目產(chǎn)品屬性傳播和解析項目現(xiàn)場展示及客服服務項目現(xiàn)場展示及客服服務項目立體媒體項目立體媒體/ /活動組合的推活動組合的推廣力度

61、廣力度項目品牌構成的核心要素項目品牌構成的核心要素項目品牌和市場影響力塑造貫穿始終，也遵照此體系規(guī)項目品牌和市場影響力塑造貫穿始終，也遵照此體系規(guī)范、約束和指導項目的全程營銷工作。范、約束和指導項目的全程營銷工作。Q1項目品牌和市場影響力塑造：項目品牌和市場影響力塑造：項目品牌的營造步驟項目品牌的營造步驟項目鮮項目鮮明的明的形形象象傳播傳播實力實力國企國企金泰金泰全新全新力作力作奉獻奉獻一座一座城城項目鮮明項目鮮明的的生活主生活主張張傳播傳播項目項目產(chǎn)產(chǎn)品屬性品屬性傳播和傳播和解析解析項目項目現(xiàn)場現(xiàn)場展示展示及客及客服服務服服務項目項目品牌品牌形成形成市場市場影響影響力形力形成成項目品牌的營造

62、步驟項目品牌的營造步驟 Q2從競爭中脫穎而出建立競爭壁壘：從競爭中脫穎而出建立競爭壁壘：超越競爭和建立競爭壁壘的步驟超越競爭和建立競爭壁壘的步驟鮮明的廣鮮明的廣告主題和告主題和形象形象節(jié)奏分明、節(jié)奏分明、新穎的營新穎的營銷手法銷手法鮮明的鮮明的優(yōu)勢產(chǎn)優(yōu)勢產(chǎn)品屬性品屬性現(xiàn)場展現(xiàn)場展示和客示和客戶服務戶服務的充分的充分表現(xiàn)表現(xiàn)強力度推廣強力度推廣（交通要道、城市核心地段、區(qū)域戶外強勢攬客）項目競爭策略實施步驟項目競爭策略實施步驟 2011.52011.52012.52012.52011.92011.92012.32012.32011.112011.11市內形象展示中心開放入市推廣-品牌塑造項目現(xiàn)場

63、銷售中心-樣板房開放一期一批次開盤一期二批次開盤二期一批次開盤二期二批次開盤2012.122012.12三期一批次開盤項目整體營銷階段劃分項目整體營銷階段劃分Q3節(jié)奏清晰的營銷節(jié)奏和階段主題節(jié)奏清晰的營銷節(jié)奏和階段主題：拔高形象：拔高形象提高客戶預期以市場價格實現(xiàn)熱銷提高客戶預期以市場價格實現(xiàn)熱銷第一階段：市內形象展示中心開放前：第一階段：市內形象展示中心開放前：懸念期及公信力營造懸念期及公信力營造 【2011年4月-2011年5月。媒體：金泰社區(qū)廣告+戶外大牌+報紙硬廣+新聞報道+軟文報道】階段主題：階段主題：（案名和項目啟動信息告知）項目各營銷階段主題項目各營銷階段主題不識廬山真面目實力國

64、企，金泰2011年鼎力巨獻，奉獻一座城肩負一座城的人居夢想，金泰公園大地,開啟攀枝花山居生活和公園地產(chǎn)之先河，昨日這里是一片大山地，明日，這里是一座大公園地點：酒店型宴會廳時間：市內形象展示中心啟動前邀請人員：200-300人 政府相關部門領導及人員、各媒體單位、關聯(lián)單位朋友、金泰老業(yè)主第二階段：市內形象展示中心開放及前期客戶續(xù)集第二階段：市內形象展示中心開放及前期客戶續(xù)集：拔高形象拔高形象【2011年5月-8月。媒體：金泰社區(qū)廣告+戶外大牌+報紙硬廣+新聞/軟文報道+短信+路演/派單。 2011年是攀枝花地產(chǎn)競爭激烈的一年，炳三區(qū)尤其激勵，為此建議營銷前置，廣納客戶】階段主題：階段主題：（項

65、目價值體系的完整演繹和客戶蓄積）鮮明居住主張、區(qū)域價值的深度解構、高端地產(chǎn)的價值解構、排號信息城市新中心。山居。洋房。高端。排號?？蛻糇放醯汝P鍵詞，形成廣泛的城市口碑和傳播話題。項目各營銷階段主題項目各營銷階段主題第三階段：項目現(xiàn)場銷售中心開放及前期客戶續(xù)集：第三階段：項目現(xiàn)場銷售中心開放及前期客戶續(xù)集：強蓄客且熱銷強蓄客且熱銷（2011年8月-9月。媒體：開放活動+報紙硬廣+新聞/軟文報道+短信+金泰社區(qū)廣告+戶外大牌）階段主題：階段主題：（實景呈現(xiàn)/強勢蓄客/一批次開盤熱銷）只愿生在此山中1、名模齊聚的攀枝花奢尚大典、攀枝花最高檔社區(qū)，實景呈現(xiàn)，并輔之以開放活動和前期客戶基礎，吸引客戶到現(xiàn)

66、場、篩選、開盤。2、現(xiàn)場展示、別墅、洋房、電梯一齊高調推售，別墅制造天價輿論，整體制造狂銷新聞。項目各營銷階段主題項目各營銷階段主題或者或者大活動開園，大型音樂焰火晚會大活動開園，大型音樂焰火晚會借助人們對音樂煙火晚會的喜好，吸引全城關注，借以炒作項目，擴大知名度，使得項目迅速在全城傳播。因項目地處高地，故焰火晚會的效果會很容易影響全城?；顒雍髮顒有ЧM行炒作。第四階段：項目持續(xù)強銷期：第四階段：項目持續(xù)強銷期：強勢客戶蓄積和快速推售強勢客戶蓄積和快速推售（2011年10月-11月。媒體：豐富銷售措施和小活動+報紙硬廣+短信+金泰社區(qū)廣告+戶外大牌）階段主題：階段主題：（借一批次熱銷，創(chuàng)造二批次熱銷效應）公園大地，領舞一座城公園大地，一批次開盤售罄,二批次緊急加推排號公園大地,一批次開盤當日狂銷售罄,二批次緊急加推,肩負一座城市的居住理想,以山的名義棲居.項目各營銷階段主題項目各營銷階段主題目的：目的：增加接待中心人氣，給予客戶重復上門的理由，并給新客戶留下深刻的印象，停留時間更長。時間：時間：每月一次,選擇周末舉行要點：以低成本的活動形式為主，注重客戶的參與和互動性。寵物沙龍寵物沙