《經(jīng)典X聯(lián)東莞厚街湖景花園項(xiàng)目定位報(bào)告89頁(yè)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《經(jīng)典X聯(lián)東莞厚街湖景花園項(xiàng)目定位報(bào)告89頁(yè)（116頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、“厚街湖景花園厚街湖景花園”項(xiàng)目定位溝通匯報(bào)項(xiàng)目定位溝通匯報(bào)25/3/200425/3/2004占地占地539539畝畝容積率容積率0.60.6總建筑面積總建筑面積2020萬(wàn)萬(wàn)m2 2項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況總占地：總占地：539畝畝 別墅用地：別墅用地：443畝畝 洋房用地：洋房用地：98畝畝總?cè)莘e率：總?cè)莘e率：0.6 容積率：容積率：0.4 容積率：容積率：11.5同時(shí)開(kāi)工，分期銷(xiāo)售，同時(shí)開(kāi)工，分期銷(xiāo)售，2004年年12月月5日開(kāi)始銷(xiāo)售別墅日開(kāi)始銷(xiāo)售別墅分項(xiàng)研究分項(xiàng)研究1 1：競(jìng)爭(zhēng)聚焦：競(jìng)爭(zhēng)聚焦 20052005年?yáng)|莞年?yáng)|莞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)莞城約莞城約1616個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目厚街約厚街約7 7

2、個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目莞城莞城厚街厚街從客戶角度看競(jìng)爭(zhēng)：從客戶角度看競(jìng)爭(zhēng)：莞城客戶基本不考慮在鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)莞城客戶基本不考慮在鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)部分鎮(zhèn)區(qū)客戶會(huì)到莞城置業(yè)部分鎮(zhèn)區(qū)客戶會(huì)到莞城置業(yè)厚街與莞城之間的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在厚街與莞城之間的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在“少數(shù)跨區(qū)置業(yè)的厚街人少數(shù)跨區(qū)置業(yè)的厚街人”初步結(jié)論：初步結(jié)論：東莞市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)具有相對(duì)封閉性，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是東莞市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)具有相對(duì)封閉性，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是厚街內(nèi)項(xiàng)目厚街內(nèi)項(xiàng)目東逸翠苑東逸翠苑加州陽(yáng)光加州陽(yáng)光海逸豪庭海逸豪庭豐泰項(xiàng)目豐泰項(xiàng)目從片區(qū)屬性看競(jìng)爭(zhēng)：從片區(qū)屬性看競(jìng)爭(zhēng)：厚街鎮(zhèn)中心發(fā)展為都市繁華區(qū)域，價(jià)值在于便利性；厚街鎮(zhèn)中心發(fā)展為都市繁華區(qū)域，價(jià)值在于

3、便利性；橫崗水庫(kù)片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離喧鬧，價(jià)值在于休閑；橫崗水庫(kù)片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離喧鬧，價(jià)值在于休閑；深入結(jié)論：在厚街內(nèi)部，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在水庫(kù)周邊深入結(jié)論：在厚街內(nèi)部，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在水庫(kù)周邊分項(xiàng)研究分項(xiàng)研究1 1：競(jìng)爭(zhēng)聚焦：競(jìng)爭(zhēng)聚焦 厚街內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)厚街內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)世紀(jì)綠洲世紀(jì)綠洲匯景豪苑匯景豪苑厚街鎮(zhèn)中心片區(qū)厚街鎮(zhèn)中心片區(qū): :廠房、村屋、商鋪、酒店集中。廠房、村屋、商鋪、酒店集中。配套、交通完善。商品房基本配套、交通完善。商品房基本為洋房，主要分布在為洋房，主要分布在康樂(lè)路康樂(lè)路附附近，主要吸引中等收入客戶。近，主要吸引中等收入客戶。水庫(kù)片區(qū)：水庫(kù)片區(qū)：廠房、村屋少，自然環(huán)境

4、好。廠房、村屋少，自然環(huán)境好。正在逐步形成高檔住宅區(qū)，對(duì)正在逐步形成高檔住宅區(qū)，對(duì)高收入階層有較強(qiáng)吸引力。交高收入階層有較強(qiáng)吸引力。交通、配套稍差，不易吸引中等通、配套稍差，不易吸引中等收入客戶。收入客戶。本項(xiàng)目本項(xiàng)目分項(xiàng)研究分項(xiàng)研究1 1：競(jìng)爭(zhēng)聚焦：競(jìng)爭(zhēng)聚焦海逸豪庭海逸豪庭加州陽(yáng)光加州陽(yáng)光豐泰豐泰資源資源優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)分析分析水庫(kù)北案水庫(kù)北案鄰高爾夫球會(huì)鄰高爾夫球會(huì)可獲贈(zèng)高爾夫會(huì)籍可獲贈(zèng)高爾夫會(huì)籍和記黃埔的品牌資源和記黃埔的品牌資源自然資源難分高下自然資源難分高下高爾夫資源被對(duì)手控制高爾夫資源被對(duì)手控制品牌差距短時(shí)間難以改變品牌差距短時(shí)間難以改變離鎮(zhèn)中心稍近離鎮(zhèn)中心稍近水庫(kù)西北案水庫(kù)西北案水岸

5、線多為東南水岸線多為東南總?cè)莘e率：總?cè)莘e率：1.381.38具有指標(biāo)優(yōu)勢(shì)具有指標(biāo)優(yōu)勢(shì)水庫(kù)北案水庫(kù)北案鄰學(xué)校鄰學(xué)校本項(xiàng)目本項(xiàng)目總?cè)莘e率：總?cè)莘e率：0.60.6水庫(kù)南岸水庫(kù)南岸水庫(kù)北岸水庫(kù)北岸鄰高爾夫球會(huì)鄰高爾夫球會(huì)鄰學(xué)校鄰學(xué)校具有朝向優(yōu)勢(shì)具有朝向優(yōu)勢(shì) 和人文優(yōu)勢(shì)和人文優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比從優(yōu)勢(shì)對(duì)比看競(jìng)爭(zhēng)：從優(yōu)勢(shì)對(duì)比看競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目對(duì)加州陽(yáng)光和豐泰項(xiàng)目有明顯的優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目對(duì)加州陽(yáng)光和豐泰項(xiàng)目有明顯的優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目對(duì)海逸豪庭有一定劣勢(shì)；本項(xiàng)目對(duì)海逸豪庭有一定劣勢(shì)；最終結(jié)論：海逸豪庭是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最終結(jié)論：海逸豪庭是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總占地約總占地約70007000畝畝其中其中GolfGolf占

6、地約占地約20002000畝畝一期由東莞冠亞公司一期由東莞冠亞公司開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)，20002000年年20022002年銷(xiāo)售，均價(jià)約年銷(xiāo)售，均價(jià)約30003000元元/M/M2 2；二期二期“倚湖名居倚湖名居”占占地約地約500500畝，共畝，共197197套套別墅，由和記黃埔開(kāi)別墅，由和記黃埔開(kāi)發(fā)。發(fā)。銷(xiāo)售均價(jià)約為銷(xiāo)售均價(jià)約為1.21.2萬(wàn)元萬(wàn)元/M/M2 2，目前已銷(xiāo)售約，目前已銷(xiāo)售約100100套；套；海逸概況海逸概況一期一期二期二期高爾夫高爾夫鄰水鄰水3030套套面積面積50050011001100平米平米單價(jià)單價(jià)1.41.4萬(wàn)萬(wàn)1.61.6萬(wàn)萬(wàn)總價(jià)總價(jià)700700萬(wàn)萬(wàn)17001700萬(wàn)萬(wàn)

7、水邊第二排水邊第二排3030套套面積面積400400500500平米平米單價(jià)單價(jià)1.41.4萬(wàn)左右萬(wàn)左右總價(jià)總價(jià)500500萬(wàn)萬(wàn)700700萬(wàn)萬(wàn)中間中間123123套套面積面積230230400400平米平米單價(jià)單價(jià)1 1萬(wàn)萬(wàn)1.21.2萬(wàn)萬(wàn)總價(jià)總價(jià)230230萬(wàn)萬(wàn)570570萬(wàn)萬(wàn)臨路臨路1414套套面積面積300300平米左右平米左右單價(jià)單價(jià)1 1萬(wàn)左右萬(wàn)左右總價(jià)總價(jià)300300萬(wàn)左右萬(wàn)左右本項(xiàng)目本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究海逸批判海逸批判1 1：偽社區(qū)：偽社區(qū)海逸豪庭將產(chǎn)品生硬的堆砌在一起，不重海逸豪庭將產(chǎn)品生硬的堆砌在一起，不重視建筑、環(huán)境和人的和諧，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有視建筑、環(huán)境和人的和諧

8、，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有中心，缺乏場(chǎng)所精神，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)中心，缺乏場(chǎng)所精神，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)缺乏缺乏人氣，缺少生氣人氣，缺少生氣海逸批判海逸批判2 2：不深入挖掘產(chǎn)品價(jià)值：不深入挖掘產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒(méi)有充分利用地勢(shì)的起伏變化產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒(méi)有充分利用地勢(shì)的起伏變化，產(chǎn)品單調(diào)，缺乏創(chuàng)新與亮點(diǎn)以吸引客戶產(chǎn)品單調(diào)，缺乏創(chuàng)新與亮點(diǎn)以吸引客戶極少附送面積極少附送面積，減少了產(chǎn)品的附加值，沒(méi)，減少了產(chǎn)品的附加值，沒(méi)有給到客戶實(shí)惠、超值的滿足感有給到客戶實(shí)惠、超值的滿足感海逸批判海逸批判3 3：客戶層面窄：客戶層面窄港臺(tái)客戶比例較大，說(shuō)明市場(chǎng)關(guān)注港臺(tái)客戶比例較大，說(shuō)明市場(chǎng)關(guān)注度不足，客戶來(lái)源主要依靠高爾夫度不足，客戶來(lái)源主要依

9、靠高爾夫球會(huì)球會(huì)公司和港臺(tái)客戶占公司和港臺(tái)客戶占8383，休閑度假，休閑度假為主要購(gòu)買(mǎi)目的為主要購(gòu)買(mǎi)目的總價(jià)較低（低于總價(jià)較低（低于300300萬(wàn)）萬(wàn)）和記黃埔的品牌效應(yīng)使厚街本地客和記黃埔的品牌效應(yīng)使厚街本地客戶的比例大幅增加，戶的比例大幅增加，休閑度假仍為主要購(gòu)買(mǎi)目的?？們r(jià)休閑度假仍為主要購(gòu)買(mǎi)目的?？們r(jià)提升使公司客戶的購(gòu)買(mǎi)趨于謹(jǐn)慎提升使公司客戶的購(gòu)買(mǎi)趨于謹(jǐn)慎價(jià)格提升，出現(xiàn)千萬(wàn)元以上產(chǎn)品價(jià)格提升，出現(xiàn)千萬(wàn)元以上產(chǎn)品公司購(gòu)買(mǎi)公司購(gòu)買(mǎi)19%19%本地客戶本地客戶17%17%港臺(tái)客戶港臺(tái)客戶64%64%一期客戶結(jié)構(gòu)一期客戶結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土部門(mén)登記資料數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土部門(mén)登記資料公司購(gòu)買(mǎi)公司購(gòu)買(mǎi)5%

10、5%港臺(tái)客戶港臺(tái)客戶30%30%本地客戶本地客戶65%65%二期客戶結(jié)構(gòu)二期客戶結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查二期戶均面積約二期戶均面積約400M2400M2，戶均總價(jià)約為，戶均總價(jià)約為450450萬(wàn)（含高爾夫會(huì)籍價(jià)萬(wàn)（含高爾夫會(huì)籍價(jià)3737萬(wàn)）?？們r(jià)偏高，萬(wàn)）?？們r(jià)偏高，導(dǎo)致客戶層面偏窄，只能導(dǎo)致客戶層面偏窄，只能坐等客戶坐等客戶成長(zhǎng)。成長(zhǎng)。海逸批判海逸批判4 4：私密性差：私密性差沒(méi)有前院，廳、房直接面對(duì)道路；大多數(shù)沒(méi)有前院，廳、房直接面對(duì)道路；大多數(shù)單位的院落是與鄰居緊密相連的，容易有單位的院落是與鄰居緊密相連的，容易有被人窺視的感覺(jué)，私密性差。被人窺視的感覺(jué)，私密性差。對(duì)手研

11、究對(duì)手研究海逸批判海逸批判批判海逸并不是最終目的，它可以使我們避免一些不必要的批判海逸并不是最終目的，它可以使我們避免一些不必要的營(yíng)銷(xiāo)誤區(qū)，以及有針對(duì)性的尋找本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的差異化方向營(yíng)銷(xiāo)誤區(qū)，以及有針對(duì)性的尋找本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的差異化方向地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式解析解析贗品模式（深圳波托菲諾贗品模式（深圳波托菲諾/ /四季花城）四季花城）產(chǎn)品附送模式（送空間產(chǎn)品附送模式（送空間/ /送面積）送面積）香港模式（孤立發(fā)展香港模式（孤立發(fā)展/ /促銷(xiāo)）促銷(xiāo)）海逸豪庭海逸豪庭嫁接模式（教育嫁接模式（教育/ /體育體育/ /旅游）旅游）海逸豪庭海逸豪庭客戶差異化客戶差異化（爭(zhēng)奪對(duì)手客戶）（爭(zhēng)奪對(duì)手客戶）（擴(kuò)大客

12、戶范圍）（擴(kuò)大客戶范圍）產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化（主力產(chǎn)品面積差異化）（主力產(chǎn)品面積差異化）（產(chǎn)品多樣化）（產(chǎn)品多樣化）建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)策略建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)策略形象差異化形象差異化（地產(chǎn)模式探討）（地產(chǎn)模式探討）（建立社區(qū)形象）（建立社區(qū)形象）（全面展示）（全面展示）進(jìn)行有效的差異化定位進(jìn)行有效的差異化定位香港明星香港明星董事級(jí)富商董事級(jí)富商本地頂級(jí)富豪本地頂級(jí)富豪10001000萬(wàn)元以上萬(wàn)元以上鄰水鄰水坡頂坡頂高爾夫高爾夫公司客戶公司客戶香港富商香港富商本地富人本地富人500500萬(wàn)萬(wàn)100100萬(wàn)萬(wàn)鄰水或第二排鄰水或第二排遠(yuǎn)水區(qū)域地勢(shì)高或遠(yuǎn)水區(qū)域地勢(shì)高或視野開(kāi)闊處視野開(kāi)闊處高爾夫高爾夫東莞

13、高端客戶的分級(jí)東莞高端客戶的分級(jí)總價(jià)總價(jià)客戶類(lèi)型客戶類(lèi)型產(chǎn)品資源產(chǎn)品資源面積區(qū)間面積區(qū)間500500平方米以上平方米以上400400500500平方米平方米300300萬(wàn)萬(wàn)500500萬(wàn)萬(wàn)公司客戶公司客戶港商、臺(tái)商港商、臺(tái)商本地富人本地富人企業(yè)主企業(yè)主港人、臺(tái)商港人、臺(tái)商本地富人本地富人企業(yè)主企業(yè)主高級(jí)公務(wù)員高級(jí)公務(wù)員300300萬(wàn)以下萬(wàn)以下遠(yuǎn)水，社區(qū)園遠(yuǎn)水，社區(qū)園林景觀，視野林景觀，視野較開(kāi)闊較開(kāi)闊300300400400平方米平方米230230300300平方米平方米遠(yuǎn)水，社區(qū)園遠(yuǎn)水，社區(qū)園林景觀林景觀代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)海逸豪庭海逸豪庭御花苑御花苑海逸豪庭海逸豪庭峰景高爾夫峰景高爾夫海逸豪庭

14、海逸豪庭峰景高爾夫峰景高爾夫江南世家江南世家景湖花園景湖花園峰景高爾夫峰景高爾夫江南世家江南世家景湖花園景湖花園世紀(jì)城世紀(jì)城來(lái)源來(lái)源分類(lèi)分類(lèi)特征特征購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)與本項(xiàng)目契與本項(xiàng)目契合度合度厚街厚街 原住民原住民土地為其帶來(lái)原始財(cái)富，開(kāi)有或土地為其帶來(lái)原始財(cái)富，開(kāi)有或大或小的企業(yè)，關(guān)心自己享受和大或小的企業(yè)，關(guān)心自己享受和子女的前途子女的前途教育、環(huán)境、教育、環(huán)境、交通、物管交通、物管9090臺(tái)商臺(tái)商需要往返臺(tái)灣需要往返臺(tái)灣環(huán)境、交通、配套環(huán)境、交通、配套7070其他企業(yè)主其他企業(yè)主通過(guò)機(jī)遇和奮斗獲得財(cái)富，有限通過(guò)機(jī)遇和奮斗獲得財(cái)富，有限度的爭(zhēng)取享受，關(guān)心財(cái)富和子女度的爭(zhēng)取享受，關(guān)心財(cái)富

15、和子女教育、環(huán)境、交通、升值教育、環(huán)境、交通、升值潛力潛力8080企業(yè)管理層企業(yè)管理層事業(yè)小有成就，希望機(jī)遇的降臨事業(yè)小有成就，希望機(jī)遇的降臨使自己變成老板使自己變成老板價(jià)格、環(huán)境、價(jià)格、環(huán)境、升值潛力升值潛力5050目標(biāo)客戶特征分析目標(biāo)客戶特征分析厚街厚街以外以外莞城企業(yè)主莞城企業(yè)主對(duì)現(xiàn)狀基本滿足，關(guān)注子女的前對(duì)現(xiàn)狀基本滿足，關(guān)注子女的前途途教育、環(huán)境、交通、位置教育、環(huán)境、交通、位置3030莞城白領(lǐng)莞城白領(lǐng)為了房、車(chē)而奮斗為了房、車(chē)而奮斗價(jià)格、交通、配套、升值價(jià)格、交通、配套、升值潛力潛力1010其它鎮(zhèn)區(qū)企其它鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主業(yè)主通過(guò)機(jī)遇和奮斗獲得財(cái)富，有限通過(guò)機(jī)遇和奮斗獲得財(cái)富，有限度的爭(zhēng)取享

16、受，關(guān)心財(cái)富和子女度的爭(zhēng)取享受，關(guān)心財(cái)富和子女教育、環(huán)境、交通、升值教育、環(huán)境、交通、升值潛力、配套潛力、配套4040GolfGolf客戶客戶港人占有很大比例，到東莞主要港人占有很大比例，到東莞主要是為了度假休閑是為了度假休閑環(huán)境、配套環(huán)境、配套60%60%高端產(chǎn)品的市場(chǎng)驗(yàn)證高端產(chǎn)品的市場(chǎng)驗(yàn)證海逸豪庭海逸豪庭世紀(jì)城二期世紀(jì)城二期深圳熙園深圳熙園產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征戶均面積約戶均面積約400400平方米；平方米；純別墅，產(chǎn)品類(lèi)型單一；純別墅，產(chǎn)品類(lèi)型單一；不送或少送建筑面積；不送或少送建筑面積；戶均面積約戶均面積約250250平方米；平方米；多產(chǎn)品組合；多產(chǎn)品組合；送建筑面積；送建筑面積；TOHOT

17、OHO贈(zèng)送面積占銷(xiāo)贈(zèng)送面積占銷(xiāo)售面積的售面積的4040市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)銷(xiāo)售不溫不火銷(xiāo)售不溫不火缺少人氣缺少人氣4 4個(gè)月銷(xiāo)售個(gè)月銷(xiāo)售7070客戶認(rèn)可度高客戶認(rèn)可度高造成客戶搶購(gòu)造成客戶搶購(gòu)單價(jià)提升單價(jià)提升采取減小可售面積，多產(chǎn)品組合策略，采取減小可售面積，多產(chǎn)品組合策略，不遺余力的送面積，是我們致勝的法寶不遺余力的送面積，是我們致勝的法寶附送面積的做法附送面積的做法送泳池送泳池/ /閣樓閣樓/ /內(nèi)院內(nèi)院縮小可售面積縮小可售面積增加贈(zèng)送面積增加贈(zèng)送面積提高單價(jià)提高單價(jià)降低總價(jià)降低總價(jià)附送面積的做法附送面積的做法附送面積附送面積送夾層送夾層/ /送閣樓送閣樓建筑面積：建筑面積：300平米平米（送

18、（送40%建筑面積）建筑面積）附送建筑面積附送建筑面積120平米平米附送庭院面積附送庭院面積200平米平米 約約70平方米半地下（低于平方米半地下（低于2.2米）米） 附屬功能用房附屬功能用房(含車(chē)庫(kù)含車(chē)庫(kù)) 約約10平方米內(nèi)院平方米內(nèi)院戶內(nèi)花園戶內(nèi)花園20平米平米 約約30平方米露臺(tái)平方米露臺(tái) 約約200平方米前后庭院平方米前后庭院附送面積的做法附送面積的做法深圳熙園深圳熙園尋找差異化發(fā)展模式尋找差異化發(fā)展模式地產(chǎn)模式地產(chǎn)模式第一居所第一居所第二居所第二居所房子是為人們的生活服務(wù)的，不同的生活方式需房子是為人們的生活服務(wù)的，不同的生活方式需 要不同的地產(chǎn)模式來(lái)容納和滿足要不同的地產(chǎn)模式來(lái)容納

19、和滿足2 運(yùn)動(dòng)休閑型（高爾夫）運(yùn)動(dòng)休閑型（高爾夫）1 度假型（海濱）度假型（海濱）第二居所的四種模式第二居所的四種模式區(qū)位選擇：區(qū)位選擇：位于旅游度假區(qū)，屬于旅游區(qū)開(kāi)位于旅游度假區(qū)，屬于旅游區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)項(xiàng)目/交通便利交通便利/擁有與眾不同擁有與眾不同的休閑商業(yè)的休閑商業(yè)/商務(wù)商務(wù)/居住的綜合性居住的綜合性區(qū)域區(qū)域發(fā)展規(guī)模：發(fā)展規(guī)模：10萬(wàn)平米萬(wàn)平米區(qū)位選擇：區(qū)位選擇：高爾夫球場(chǎng)附近高爾夫球場(chǎng)附近發(fā)展規(guī)模：發(fā)展規(guī)模：10萬(wàn)平米以上萬(wàn)平米以上 國(guó)內(nèi)類(lèi)比區(qū)域：觀瀾高爾夫國(guó)內(nèi)類(lèi)比區(qū)域：觀瀾高爾夫/海海逸豪庭逸豪庭國(guó)內(nèi)類(lèi)比區(qū)域：深圳大梅沙國(guó)內(nèi)類(lèi)比區(qū)域：深圳大梅沙4 特定圈層型（權(quán)利）特定圈層型（權(quán)利）第

20、二居所的四種模式第二居所的四種模式3 商務(wù)需求型（社會(huì)資源）商務(wù)需求型（社會(huì)資源）區(qū)位選擇：區(qū)位選擇：都市繁華地區(qū)，擁有便利的交通都市繁華地區(qū)，擁有便利的交通條件和齊全的生活配套條件和齊全的生活配套發(fā)展規(guī)模：發(fā)展規(guī)模：10萬(wàn)平米萬(wàn)平米 以下以下類(lèi)比項(xiàng)目：酒店式公寓類(lèi)比項(xiàng)目：酒店式公寓區(qū)位選擇：區(qū)位選擇：都市繁華地區(qū)，擁有便利的交通都市繁華地區(qū)，擁有便利的交通條件和齊全的生活配套條件和齊全的生活配套發(fā)展規(guī)模：發(fā)展規(guī)模：10萬(wàn)平米萬(wàn)平米 以下以下類(lèi)比項(xiàng)目：博鰲類(lèi)比項(xiàng)目：博鰲本項(xiàng)目本項(xiàng)目不做不做第二居所的理由第二居所的理由本項(xiàng)目做第二居所的理由本項(xiàng)目做第二居所的理由毗鄰高爾夫球會(huì)毗鄰高爾夫球會(huì) 不能

21、與海逸豪庭形成差異不能與海逸豪庭形成差異1 海逸豪庭和高爾夫的關(guān)系更密切海逸豪庭和高爾夫的關(guān)系更密切2 東莞客戶對(duì)高爾夫的喜愛(ài)程度有待商榷東莞客戶對(duì)高爾夫的喜愛(ài)程度有待商榷3厚街高端客戶置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素調(diào)查厚街高端客戶置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素調(diào)查 世聯(lián)客戶訪談世聯(lián)客戶訪談厚街人為了子女的厚街人為了子女的教育教育而在莞城購(gòu)房；而在莞城購(gòu)房；厚街原住民對(duì)厚街原住民對(duì)價(jià)格價(jià)格不敏感；不敏感；厚街的企業(yè)主希望住在優(yōu)美的厚街的企業(yè)主希望住在優(yōu)美的環(huán)境環(huán)境中，希望住所的周?chē)灰恢?，希望住所的周?chē)灰?廠房和農(nóng)民房包圍；廠房和農(nóng)民房包圍；厚街人到世紀(jì)城和凱旋成購(gòu)房是因?yàn)檫@里的厚街人到世紀(jì)城和凱旋成購(gòu)房是因?yàn)檫@里的交

22、通交通也很方便；也很方便；厚街人看重厚街人看重CBDCBD區(qū)域附近的區(qū)域附近的升值潛力升值潛力；厚街原住民的財(cái)富的主要來(lái)源是地租房租，他們擁有多處別墅他厚街原住民的財(cái)富的主要來(lái)源是地租房租，他們擁有多處別墅他 們的別墅不是用來(lái)投資，而是供自己們的別墅不是用來(lái)投資，而是供自己居住、度假居住、度假；臺(tái)商和外來(lái)企業(yè)主在購(gòu)房時(shí)顯得更謹(jǐn)慎，更臺(tái)商和外來(lái)企業(yè)主在購(gòu)房時(shí)顯得更謹(jǐn)慎，更注重價(jià)格注重價(jià)格；訪談對(duì)象：世紀(jì)城、凱旋城的成交與未成交客戶訪談對(duì)象：世紀(jì)城、凱旋城的成交與未成交客戶厚街高端客戶到莞城購(gòu)房的最主要原因是：厚街高端客戶到莞城購(gòu)房的最主要原因是：教育、環(huán)境、位置教育、環(huán)境、位置厚街客戶購(gòu)買(mǎi)別墅的

23、主要目的是：厚街客戶購(gòu)買(mǎi)別墅的主要目的是：居住、休閑居住、休閑東莞高端客戶對(duì)高爾夫的理解：東莞高端客戶對(duì)高爾夫的理解：可以障顯尊貴；可以障顯尊貴；可以展示實(shí)力；可以展示實(shí)力；可以享有權(quán)益；可以享有權(quán)益；有一些壓力和束縛：有一些壓力和束縛：必須遵守嚴(yán)格復(fù)雜的禮儀必須遵守嚴(yán)格復(fù)雜的禮儀必須嚴(yán)格遵守比賽規(guī)則；必須嚴(yán)格遵守比賽規(guī)則；力爭(zhēng)勝利，至少不能輸?shù)奶珣K；力爭(zhēng)勝利，至少不能輸?shù)奶珣K；東莞高端客戶對(duì)生活的要求：東莞高端客戶對(duì)生活的要求：他們喜歡他們喜歡自由自由，不希望有太多，不希望有太多的拘束；的拘束；他們希望得到真正徹底的他們希望得到真正徹底的放松放松，而不必顧忌什么規(guī)則；而不必顧忌什么規(guī)則；他們

24、喜歡豐富多彩的他們喜歡豐富多彩的休閑休閑活動(dòng)；活動(dòng)；他們喜歡熱鬧，喜歡自己的親他們喜歡熱鬧，喜歡自己的親朋好友都能朋好友都能分享分享自己的幸福；自己的幸福；他們關(guān)心他們關(guān)心子女子女的成長(zhǎng)；的成長(zhǎng)；差異化方向差異化方向以美國(guó)精神造中國(guó)房子以美國(guó)精神造中國(guó)房子以附送面積打贏高爾夫會(huì)籍以附送面積打贏高爾夫會(huì)籍迎合客戶需求形成有效差異化的迎合客戶需求形成有效差異化的8個(gè)住區(qū)案例研究個(gè)住區(qū)案例研究 （7個(gè)美國(guó)個(gè)美國(guó)+1個(gè)澳洲）個(gè)澳洲）傳統(tǒng)低密度社區(qū)傳統(tǒng)較高密度社區(qū)傳統(tǒng)美國(guó)小鎮(zhèn)濱水社區(qū)傳統(tǒng)獨(dú)立住宅濱水社區(qū)舊改復(fù)合體傳統(tǒng)城市中心區(qū)q杰斐遜中心（奧斯汀/德克薩斯州）q迪斯尼慶典新城（佛羅里達(dá)州）q北園社區(qū)（圣

25、何塞/加利福尼亞州）q蘇珊城（舊金山/加利福尼亞州）qFairway&The Sound（Twin Waters/澳州）q第四區(qū)（休斯敦/得克薩斯州）資源倒向型社區(qū)城市公共空間q第三大街（圣莫尼卡/加利福尼亞州）新社區(qū)城市綜合體q卡拉馬祖商業(yè)街（卡拉馬祖市/密歇根州）杰斐遜中心杰斐遜中心（奧斯?。▕W斯汀/ /德克薩斯州）德克薩斯州）形象形象規(guī)模規(guī)模總占地總占地/46萬(wàn)平米萬(wàn)平米啟動(dòng)區(qū)占地啟動(dòng)區(qū)占地/9.2 萬(wàn)平米萬(wàn)平米設(shè)計(jì)時(shí)間設(shè)計(jì)時(shí)間/1999 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)/BC&TA市場(chǎng)取向市場(chǎng)取向/在新住宅社在新住宅社區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中引入了傳區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中引入了傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計(jì)概念統(tǒng)街區(qū)設(shè)計(jì)概念開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)/具有獨(dú)

26、特個(gè)具有獨(dú)特個(gè)性的多戶性的多戶TOHO住宅區(qū)住宅區(qū)增值舉措增值舉措社區(qū)廣場(chǎng)社區(qū)廣場(chǎng)城市街道景觀城市街道景觀小區(qū)良好的步行環(huán)境小區(qū)良好的步行環(huán)境多功能的零售空間多功能的零售空間幾處幾處PocketParks (小小 型社區(qū)花園型社區(qū)花園)11社區(qū)步行系統(tǒng)社區(qū)步行系統(tǒng)杰斐遜中心增值舉杰斐遜中心增值舉措措典型社區(qū)內(nèi)街剖面典型社區(qū)內(nèi)街剖面城市街道景觀城市街道景觀傳統(tǒng)街傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計(jì)區(qū)設(shè)計(jì)概念概念1杰斐遜中心杰斐遜中心增值舉措增值舉措步行環(huán)境步行環(huán)境/小品小品PocketParks多功能多功能零售空零售空間間2迪斯尼慶典新城迪斯尼慶典新城（佛羅里達(dá)州）（佛羅里達(dá)州）形象形象規(guī)模規(guī)模增值舉措增值舉措總規(guī)?？?/p>

27、規(guī)模/1300公頃公頃啟動(dòng)區(qū)占地啟動(dòng)區(qū)占地/50萬(wàn)萬(wàn) 平米平米容積率容積率/約約0.8設(shè)計(jì)時(shí)間設(shè)計(jì)時(shí)間/1995設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)/EDWA市場(chǎng)取向市場(chǎng)取向/以美國(guó)小鎮(zhèn)以美國(guó)小鎮(zhèn)為范本的居住新城為范本的居住新城開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)/具有美國(guó)傳具有美國(guó)傳統(tǒng)小鎮(zhèn)親切氛圍的新型統(tǒng)小鎮(zhèn)親切氛圍的新型社區(qū)社區(qū)傳統(tǒng)的美式建筑風(fēng)格傳統(tǒng)的美式建筑風(fēng)格一處集中的功能完善的一處集中的功能完善的零售和商業(yè)中心零售和商業(yè)中心沿中心湖周?chē)膶掗煵窖刂行暮車(chē)膶掗煵降啦贾玫啦贾米獯幾獯?步行街步行街傳統(tǒng)美式建傳統(tǒng)美式建筑筑/ /園林小品園林小品2迪斯尼慶典新城增迪斯尼慶典新城增值舉措值舉措多戶住宅多戶住宅/ /組組團(tuán)綠化團(tuán)綠化公

28、共綠地公共綠地中心湖中心湖/ /租租船處船處3北園社區(qū)北園社區(qū)（圣何塞（圣何塞/ /加利福尼亞州）加利福尼亞州）形象形象規(guī)模規(guī)模增值舉措增值舉措總占地總占地/25萬(wàn)平米萬(wàn)平米設(shè)計(jì)時(shí)間設(shè)計(jì)時(shí)間/1995設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)/ROMA事物所事物所市場(chǎng)取向市場(chǎng)取向/較高密較高密度緊湊型多功能社度緊湊型多功能社區(qū)中心區(qū)中心中央綠地中央綠地統(tǒng)一的建筑風(fēng)格統(tǒng)一的建筑風(fēng)格注重步行尺度的街道注重步行尺度的街道公共開(kāi)放的空間公共開(kāi)放的空間精心組織的社區(qū)環(huán)境精心組織的社區(qū)環(huán)境3北園社區(qū)增北園社區(qū)增值舉措值舉措網(wǎng)格型規(guī)劃網(wǎng)格型規(guī)劃/ /公共綠地公共綠地注重步行尺度的注重步行尺度的街道街道/ /社區(qū)環(huán)境社區(qū)環(huán)境統(tǒng)一的美式建筑統(tǒng)一

29、的美式建筑風(fēng)格風(fēng)格4蘇珊城蘇珊城（舊金山（舊金山/ /加利福尼亞州）加利福尼亞州）形象形象規(guī)模規(guī)模增值舉措增值舉措啟動(dòng)區(qū)規(guī)模啟動(dòng)區(qū)規(guī)模/10萬(wàn)平米萬(wàn)平米設(shè)計(jì)時(shí)間設(shè)計(jì)時(shí)間/2002設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)/ROMA事物所事物所市場(chǎng)取向市場(chǎng)取向/新市鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)計(jì)劃計(jì)劃開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)/圍繞河圍繞河濱，形成傳統(tǒng)的獨(dú)濱，形成傳統(tǒng)的獨(dú)立住宅濱水社區(qū)立住宅濱水社區(qū)游船碼頭游船碼頭/散步道散步道/公共開(kāi)公共開(kāi)放空間放空間統(tǒng)一的沿街商業(yè)店面統(tǒng)一的沿街商業(yè)店面形成城市起居室的公共形成城市起居室的公共空間空間社區(qū)廣場(chǎng)社區(qū)廣場(chǎng)/會(huì)所會(huì)所4蘇珊城增值舉措蘇珊城增值舉措游船碼頭游船碼頭社區(qū)標(biāo)志性建筑社區(qū)標(biāo)志性建筑社區(qū)廣場(chǎng)公共開(kāi)放空間社區(qū)

30、廣場(chǎng)公共開(kāi)放空間濱水社區(qū)的規(guī)劃濱水社區(qū)的規(guī)劃5第四區(qū)第四區(qū)（休斯敦（休斯敦/ /得克薩斯州）得克薩斯州）形象形象規(guī)模規(guī)模增值舉措增值舉措總規(guī)?？傄?guī)模/50萬(wàn)平米萬(wàn)平米設(shè)計(jì)時(shí)間設(shè)計(jì)時(shí)間/1997設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)/Stull&Lee市場(chǎng)取向市場(chǎng)取向/舊城改舊城改造，取得新舊建筑造，取得新舊建筑的平衡，保持原有的平衡，保持原有城市肌理城市肌理建筑形式建筑形式/材料的統(tǒng)一材料的統(tǒng)一沿街商業(yè)沿街商業(yè)+住宅復(fù)合功能住宅復(fù)合功能方格型布局方格型布局5第四區(qū)增值舉第四區(qū)增值舉措措方格型規(guī)劃方格型規(guī)劃沿街商業(yè)沿街商業(yè)+ +住住宅復(fù)合功能宅復(fù)合功能建筑形式建筑形式/ /材材料的統(tǒng)一料的統(tǒng)一6Fairway&The Sou

31、nd （Twin Waters澳州）澳州）形象形象規(guī)模規(guī)模造鎮(zhèn)舉措造鎮(zhèn)舉措總規(guī)?？傄?guī)模/157萬(wàn)平米萬(wàn)平米在自然湖面上與高在自然湖面上與高爾夫球場(chǎng)中的居住的爾夫球場(chǎng)中的居住的小區(qū)小區(qū)在自家露臺(tái)上釣魚(yú)在自家露臺(tái)上釣魚(yú)/在自家庭院打高爾夫在自家庭院打高爾夫/在自家花園玩耍在自家花園玩耍沖浪沙灘沖浪沙灘高爾夫高爾夫原始植被原始植被根據(jù)資源不同而形成多根據(jù)資源不同而形成多種戶型種戶型不同類(lèi)型不同類(lèi)型的房子的房子Villa Courtyard Premium & Traditional 6Fairway&The Sound 增值舉措增值舉措不同不同資源資源的房的房子子水畔型水畔型公園型公園型高爾夫生活型

32、高爾夫生活型6Fairway&The Sound 增值舉措增值舉措水岸意象水岸意象7形象形象規(guī)模規(guī)模造鎮(zhèn)舉措造鎮(zhèn)舉措街區(qū)改造項(xiàng)目街區(qū)改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)間設(shè)計(jì)時(shí)間/1998設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)/EDWA美國(guó)第一個(gè)市區(qū)步行街美國(guó)第一個(gè)市區(qū)步行街街道景觀多樣化街道景觀多樣化街景立面街景立面/建筑立面設(shè)建筑立面設(shè)計(jì)概念的提煉計(jì)概念的提煉公共藝術(shù)公共藝術(shù)/裝飾藝術(shù)裝飾藝術(shù)路標(biāo)和指示系統(tǒng)路標(biāo)和指示系統(tǒng)社區(qū)感和場(chǎng)所感的氛社區(qū)感和場(chǎng)所感的氛圍營(yíng)造圍營(yíng)造卡拉馬祖商業(yè)街卡拉馬祖商業(yè)街（卡拉馬祖市（卡拉馬祖市/密歇根州）密歇根州）卡拉馬祖商業(yè)街卡拉馬祖商業(yè)街 增增7道路道路系統(tǒng)系統(tǒng)/ /場(chǎng)所場(chǎng)所感的感的營(yíng)造營(yíng)造標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)系統(tǒng)/

33、/標(biāo)志標(biāo)志便利便利的交的交通通8第三大街第三大街（圣莫尼卡（圣莫尼卡/加利福尼亞州加利福尼亞州）形象形象規(guī)模規(guī)模造鎮(zhèn)舉措造鎮(zhèn)舉措街區(qū)改造項(xiàng)目街區(qū)改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)間設(shè)計(jì)時(shí)間/1990設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)/ROMA濱海區(qū)零售商業(yè)街區(qū)濱海區(qū)零售商業(yè)街區(qū)零售零售/餐飲餐飲/娛樂(lè)作為城娛樂(lè)作為城市復(fù)興的重要策略市復(fù)興的重要策略創(chuàng)造良好的場(chǎng)所體驗(yàn)創(chuàng)造良好的場(chǎng)所體驗(yàn) 宜人的設(shè)計(jì)空間尺度宜人的設(shè)計(jì)空間尺度街景立面街景立面/建筑立面設(shè)建筑立面設(shè)計(jì)概念的提煉計(jì)概念的提煉公共藝術(shù)公共藝術(shù)/裝飾藝術(shù)裝飾藝術(shù)路標(biāo)和指示系統(tǒng)路標(biāo)和指示系統(tǒng)8第三大街增值舉措第三大街增值舉措統(tǒng)一的道路統(tǒng)一的道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)標(biāo)識(shí)系標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)/ /標(biāo)志標(biāo)

34、志室內(nèi)外室內(nèi)外的融合的融合項(xiàng)目定位的差異化方向項(xiàng)目定位的差異化方向 通過(guò)參照國(guó)際案例，以美國(guó)通過(guò)參照國(guó)際案例，以美國(guó)精神打造適合東莞人日常居住的社區(qū)，精神打造適合東莞人日常居住的社區(qū)，并通過(guò)不遺余力的贈(zèng)送面積來(lái)給客戶并通過(guò)不遺余力的贈(zèng)送面積來(lái)給客戶提供價(jià)值，從而提供價(jià)值，從而在地產(chǎn)發(fā)展模式和營(yíng)在地產(chǎn)發(fā)展模式和營(yíng)銷(xiāo)模式上與對(duì)手形成差異化銷(xiāo)模式上與對(duì)手形成差異化，最終實(shí)，最終實(shí)現(xiàn)超越競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)超越競(jìng)爭(zhēng)。VSVS贗品附送贗品附送第一居所第一居所港式港式GOLFGOLF第二居所第二居所Action：造鎮(zhèn)計(jì)劃造鎮(zhèn)計(jì)劃短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng)短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng)建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目啟動(dòng)模

35、式項(xiàng)目啟動(dòng)模式實(shí)現(xiàn)原則一：高端入市。樹(shù)立形象，原則一：高端入市。樹(shù)立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。制造價(jià)格標(biāo)桿。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤(pán)啟動(dòng)的原則：作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤(pán)啟動(dòng)的原則： 競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)聚焦差異化定位差異化定位啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)后續(xù)延展后續(xù)延展如何造鎮(zhèn)如何造鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品案例案例標(biāo)準(zhǔn)化住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化住宅區(qū)占地面積：約占地面積：約5.4萬(wàn)平米萬(wàn)平米容積率：容積率：1.4建筑面積：約建筑面積：約7.

36、56萬(wàn)平米萬(wàn)平米建筑類(lèi)型：洋房（建筑類(lèi)型：洋房（12層）層）高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū)占地面積：占地面積：4.0萬(wàn)平米萬(wàn)平米建筑容積率：建筑容積率：1建筑面積：建筑面積：4.0萬(wàn)平米萬(wàn)平米建筑類(lèi)型：多層（建筑類(lèi)型：多層（3-5層）層）濱水住區(qū)濱水住區(qū)占地面積：占地面積：26.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米 容積率：容積率： 0.4建筑面積：約建筑面積：約10.3萬(wàn)平米萬(wàn)平米建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：HOUSE造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)用地分析用地分析容積率分解容積率分解造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)用地分析用地分析規(guī)劃布局組團(tuán)的確立規(guī)劃布局組團(tuán)的確立地塊地塊特征特征容積率限制容積率限制產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式價(jià)值排序價(jià)值排序Block1南面臨水南面臨水/視野開(kāi)闊視野開(kāi)

37、闊0.4別墅別墅2Block2臨路臨路/位于地塊邊緣位于地塊邊緣0.4別墅別墅4Block3南邊部分有水景南邊部分有水景0.4別墅別墅3組團(tuán)的確立原則組團(tuán)的確立原則資源條件資源條件容積率限制容積率限制區(qū)域的位置性區(qū)域的位置性區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)用地分析用地分析地塊價(jià)值地塊價(jià)值價(jià)值分區(qū)原則價(jià)值分區(qū)原則權(quán)重權(quán)重B1B2B3B4B5B6進(jìn)入性進(jìn)入性15%10121281015昭示性昭示性15%1012128815可展示性可展示性25%201520201520資源限制性資源限制性20%20121520128容積率限制性容積率限制性25%252525252015啟

38、動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)期主產(chǎn)品區(qū)啟動(dòng)期主產(chǎn)品區(qū)價(jià)值最大化原則價(jià)值最大化原則原則一：高端入市。樹(shù)原則一：高端入市。樹(shù)立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。大盤(pán)啟動(dòng)的原則：大盤(pán)啟動(dòng)的原則： 原則四：控制規(guī)模，制原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。造稀缺。造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)用地分析用地分析地塊價(jià)值地塊價(jià)值啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品大盤(pán)啟動(dòng)的原則：大盤(pán)啟動(dòng)的原則： 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶層面。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場(chǎng)。層面。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場(chǎng)。啟動(dòng)期展示區(qū)啟動(dòng)期展示

39、區(qū)啟動(dòng)期擴(kuò)展產(chǎn)品啟動(dòng)期擴(kuò)展產(chǎn)品聚焦人氣原則聚焦人氣原則擴(kuò)大客戶群原則擴(kuò)大客戶群原則造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)提高進(jìn)入性提高進(jìn)入性組團(tuán)與路網(wǎng)規(guī)劃組團(tuán)與路網(wǎng)規(guī)劃啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)入口入口啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品路網(wǎng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)劃獨(dú)立獨(dú)立整體整體 分組團(tuán)形分組團(tuán)形成獨(dú)立路網(wǎng)系統(tǒng)成獨(dú)立路網(wǎng)系統(tǒng)主路展示優(yōu)先主路展示優(yōu)先統(tǒng)一所有統(tǒng)一所有可展示元素（主入口商業(yè)街可展示元素（主入口商業(yè)街/ /廣場(chǎng)廣場(chǎng)/ /雙會(huì)所雙會(huì)所/ /啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)/ /碼頭碼頭/ /臨水棧道臨水棧道多入口（多入口（2323個(gè)）個(gè)）/ /人車(chē)分流人車(chē)分流原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則一：高端入市。原則一：高端入市。樹(shù)立形象樹(shù)立

40、形象。大盤(pán)啟動(dòng)的原則：大盤(pán)啟動(dòng)的原則： 成為項(xiàng)目增值舉措成為項(xiàng)目增值舉措具有展示價(jià)值具有展示價(jià)值利潤(rùn)的重要來(lái)源利潤(rùn)的重要來(lái)源商業(yè)對(duì)項(xiàng)目的意義商業(yè)對(duì)項(xiàng)目的意義造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)聚焦人氣聚焦人氣關(guān)于商業(yè)關(guān)于商業(yè)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)規(guī)模造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)關(guān)于商業(yè)關(guān)于商業(yè) 概念借鑒概念借鑒多功能零售空間多功能零售空間社區(qū)廣場(chǎng)社區(qū)廣場(chǎng)廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)中心會(huì)所會(huì)所居住居住/ /工作單元工作單元首層作為零售或首層作為零售或工作空間，以上用于居住工作空間，以上用于居?。═radition Neighborhood DesignTND）啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)規(guī)模 造

41、鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 街區(qū)氛圍營(yíng)造街區(qū)氛圍營(yíng)造美國(guó)拉菲特風(fēng)格廣場(chǎng)，設(shè)置具有可識(shí)別性的標(biāo)志物，為廣場(chǎng)賦予了一種美國(guó)拉菲特風(fēng)格廣場(chǎng)，設(shè)置具有可識(shí)別性的標(biāo)志物，為廣場(chǎng)賦予了一種場(chǎng)所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)場(chǎng)所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)/ /讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸核心交匯點(diǎn)（核心交匯點(diǎn)（Theme Room）強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊標(biāo)志點(diǎn)標(biāo)志點(diǎn)/ /入口廣場(chǎng)入口廣場(chǎng) 造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 街區(qū)氛圍營(yíng)造街區(qū)氛圍營(yíng)造動(dòng)感、趣味動(dòng)感、趣味/ /生活生活/ /文文化化廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所/ /與會(huì)所相結(jié)合，提供與會(huì)所相結(jié)合，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的

42、展示空間/ /給街區(qū)公民提給街區(qū)公民提供一種供一種“人居人聚人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值實(shí)用的公共設(shè)施實(shí)用的公共設(shè)施特色街區(qū)指示特色街區(qū)指示/ /街名街名景觀元素景觀元素造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 街區(qū)氛圍營(yíng)造街區(qū)氛圍營(yíng)造通過(guò)設(shè)計(jì)街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招通過(guò)設(shè)計(jì)街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計(jì)和建筑立面的形式牌設(shè)計(jì)和建筑立面的形式同時(shí)設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng)同時(shí)設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng)敞廊提供臨時(shí)展示空間敞廊提供臨時(shí)展示空間/ /成為城市公共空間藝術(shù)成為城市公共空間藝術(shù)/ /與美國(guó)新與美國(guó)新奧爾良

43、的奧爾良的Bourbon街和莫非斯的街和莫非斯的Beale街類(lèi)似街類(lèi)似造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 開(kāi)放的街道開(kāi)放的街道便捷的步行距離便捷的步行距離特色街區(qū)指示特色街區(qū)指示/ /街名街名開(kāi)放的街道開(kāi)放的街道實(shí)用的公共設(shè)施實(shí)用的公共設(shè)施動(dòng)感、趣味動(dòng)感、趣味/ /生活生活/ /文化文化自然的步行系統(tǒng)自然的步行系統(tǒng)標(biāo)志點(diǎn)標(biāo)志點(diǎn)景觀元素景觀元素核心交匯點(diǎn)核心交匯點(diǎn)原版美國(guó)時(shí)尚原版美國(guó)時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)風(fēng)情街區(qū)開(kāi)放的街道、集中的商店、實(shí)用的公共設(shè)施、自然的步行系開(kāi)放的街道、集中的商店、實(shí)用的公共設(shè)施、自然的步行系統(tǒng)、便捷的步行距離、特色街區(qū)指示，都是對(duì)嚴(yán)格劃分功能統(tǒng)、便捷的步行距離、特色街區(qū)指示，都是對(duì)嚴(yán)格劃分功能區(qū)域的美國(guó)居住

44、方式的合理建造。區(qū)域的美國(guó)居住方式的合理建造。造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)關(guān)于商業(yè)關(guān)于商業(yè) 街區(qū)元素街區(qū)元素啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)入口入口啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)規(guī)模獨(dú)立命名獨(dú)立命名椰林大道椰林大道（COCO STREET)COCO STREET)造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)聚焦人氣聚焦人氣公共系統(tǒng)公共系統(tǒng) 橋橋在小區(qū)島與島之間、在小區(qū)島與島之間、水與水之間的道路以水與水之間的道路以主題橋連接主題橋連接 在展示在展示中營(yíng)造一種另人興奮中營(yíng)造一種另人興奮的穿越體驗(yàn)的穿越體驗(yàn) 尋求水概念的升華和突尋求水概念的升華和突破將水概念做到極至破將水概念做到極至環(huán)境環(huán)境人文人文橋橋橋居橋居橋生活橋生活水化率水化率 造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)聚焦人氣聚焦人

45、氣公共系統(tǒng)公共系統(tǒng) 水上會(huì)所水上會(huì)所會(huì)所與水景的相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引會(huì)所與水景的相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所入會(huì)所/ /會(huì)所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都體現(xiàn)會(huì)所與水景的會(huì)所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都體現(xiàn)會(huì)所與水景的互生相融互生相融水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的獨(dú)特的“水幕電影水幕電影” ” 水上私家會(huì)所水上私家會(huì)所/ /結(jié)合水體的廣場(chǎng)和棧道結(jié)合水體的廣場(chǎng)和棧道/ /標(biāo)志物（鐘樓標(biāo)志物（鐘樓/ /雕塑）雕塑）啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)規(guī)模關(guān)于配套關(guān)于配

46、套設(shè)施設(shè)施造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)聚焦人氣聚焦人氣公共系統(tǒng)公共系統(tǒng) 長(zhǎng)灘長(zhǎng)灘水的邊緣與開(kāi)敞水的邊緣與開(kāi)敞空間體系空間體系連續(xù)的步行系統(tǒng)連續(xù)的步行系統(tǒng)盡可能地提供親水盡可能地提供親水 的條件的條件 面水側(cè)面水側(cè)下沉式處理（剛好高過(guò)洪下沉式處理（剛好高過(guò)洪 水最高水位）形水最高水位）形成場(chǎng)所成場(chǎng)所/ /更更 親近水體親近水體背水側(cè)背水側(cè)小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑/ /荔枝林荔枝林/ /廣場(chǎng)廣場(chǎng)環(huán)環(huán) 境境標(biāo)志性鋪地標(biāo)志性鋪地/ /噴泉噴泉/ /街道家街道家具具 / /招貼招貼/ /燈塔燈塔/ /伸出水面的碼伸出水面的碼 頭和棧道頭和棧道景觀命名景觀命名長(zhǎng)灘長(zhǎng)灘(Longbeach)(Longbeach)飽覽全湖景的步

47、飽覽全湖景的步行系統(tǒng)行系統(tǒng)造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)聚焦人氣聚焦人氣公共系統(tǒng)公共系統(tǒng) 長(zhǎng)灘長(zhǎng)灘啟動(dòng)區(qū)位最終確立啟動(dòng)區(qū)位最終確立造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)位的最終確立啟動(dòng)區(qū)位的最終確立啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)區(qū)下的產(chǎn)啟動(dòng)區(qū)下的產(chǎn)品規(guī)劃品規(guī)劃原則一：高端入市。樹(shù)立形象，原則一：高端入市。樹(shù)立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。制造價(jià)格標(biāo)桿。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶層面。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場(chǎng)。層面。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場(chǎng)。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。大盤(pán)啟動(dòng)的原則：大盤(pán)啟動(dòng)的原則：?jiǎn)?dòng)期產(chǎn)

48、品區(qū)啟動(dòng)期產(chǎn)品區(qū)啟動(dòng)展示區(qū)啟動(dòng)展示區(qū)造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)基于價(jià)值最大化的產(chǎn)品研究基于價(jià)值最大化的產(chǎn)品研究 規(guī)劃原則規(guī)劃原則最大限度利用地形的坡度最大限度利用地形的坡度/ /確保建筑良好的視野確保建筑良好的視野戶型面積受控于建筑體塊距離水面的距離，距離水面越近的戶型景觀資戶型面積受控于建筑體塊距離水面的距離，距離水面越近的戶型景觀資源最好，面積越大源最好，面積越大在致高點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)志物在致高點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)志物“水化率水化率”概念的創(chuàng)新是居于大面積水景概念的創(chuàng)新是居于大面積水景/ /活水系締造而引發(fā)的考慮活水系締造而引發(fā)的考慮 啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品鄰水第一排鄰水第一排占地約占地約

49、2萬(wàn)萬(wàn)17套套戶均面積戶均面積450主產(chǎn)品：主產(chǎn)品：92套套/戶均面積：戶均面積：332鄰水第二排鄰水第二排占地占地1.9萬(wàn)萬(wàn)22套套戶均面積戶均面積300山頂山頂占地約占地約70008套套戶均面積戶均面積350占地約占地約3.4萬(wàn)萬(wàn)45套套戶均面積戶均面積300TOHO、雙拼別墅、雙拼別墅占地約占地約7000容積率容積率0.824套套戶均面積戶均面積230基于價(jià)值最大化的主產(chǎn)品研究基于價(jià)值最大化的主產(chǎn)品研究基于擴(kuò)大客戶范圍的產(chǎn)品延展基于擴(kuò)大客戶范圍的產(chǎn)品延展特色特色/ /亮點(diǎn)產(chǎn)品啟動(dòng)亮點(diǎn)產(chǎn)品啟動(dòng) TREE in HOUSETREE in HOUSE唯一性唯一性保留百年樹(shù)種，建筑形態(tài)圍繞樹(shù)木、

50、道路自保留百年樹(shù)種，建筑形態(tài)圍繞樹(shù)木、道路自由形成的不規(guī)則建筑形體由形成的不規(guī)則建筑形體居住模式居住模式Tree in House.Tree in House.利用院落利用院落/ /連廊連廊/ /吹拔吹拔/ /天井天井等傳統(tǒng)的元素符號(hào)更好的將環(huán)境與建筑融為一體等傳統(tǒng)的元素符號(hào)更好的將環(huán)境與建筑融為一體價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。大盤(pán)啟動(dòng)的原則：大盤(pán)啟動(dòng)的原則：特色特色/ /亮點(diǎn)產(chǎn)品啟動(dòng)亮點(diǎn)產(chǎn)品啟動(dòng) TREE in HOUSETREE in HOUSE設(shè)計(jì)元素關(guān)鍵詞：天井設(shè)計(jì)元素關(guān)鍵詞：天井/ /院落院落/ /吹拔吹

51、拔/ /平臺(tái)平臺(tái)/ /坡頂坡頂/ /生生態(tài)態(tài)融合保留樹(shù)種融合保留樹(shù)種的個(gè)性化豪宅的個(gè)性化豪宅價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿啟動(dòng)區(qū)的完全展示啟動(dòng)區(qū)的完全展示啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)配置啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品長(zhǎng)灘長(zhǎng)灘飽覽全湖景的步行系統(tǒng)飽覽全湖景的步行系統(tǒng)價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿TREE in HOUSETREE in HOUSE啟動(dòng)產(chǎn)品（占地啟動(dòng)產(chǎn)品（占地7 7萬(wàn)，容積率萬(wàn)，容積率0.4)0.4)山頂山頂致高點(diǎn)標(biāo)志致高點(diǎn)標(biāo)志主入口主入口售樓處售樓處/ /原版美國(guó)時(shí)尚原版美國(guó)時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)風(fēng)情街區(qū)/ /廣場(chǎng)廣場(chǎng)內(nèi)湖內(nèi)湖/ /棧橋棧橋水岸會(huì)所水岸會(huì)所景觀軸線上的視覺(jué)景觀軸線上的視覺(jué)呼應(yīng)呼應(yīng)造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)后續(xù)銷(xiāo)售建議后續(xù)

52、銷(xiāo)售建議1、啟動(dòng)、啟動(dòng)B1，高端入市（輔以前，高端入市（輔以前廣場(chǎng)廣場(chǎng)/雙會(huì)所雙會(huì)所/碼頭碼頭/園林作為展示）園林作為展示）2、利用啟動(dòng)區(qū)形成的市場(chǎng)效應(yīng)、利用啟動(dòng)區(qū)形成的市場(chǎng)效應(yīng)和慣性，帶動(dòng)資源相對(duì)較差的和慣性，帶動(dòng)資源相對(duì)較差的B2+B6地塊；地塊；3、保留資源較好的、保留資源較好的B3+B4+B5地地塊作為后續(xù)亮點(diǎn)，最后開(kāi)發(fā)；塊作為后續(xù)亮點(diǎn)，最后開(kāi)發(fā)；造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)后續(xù)產(chǎn)品后續(xù)產(chǎn)品 2 2期：期：B2+B6B2+B6占地占地:5.4萬(wàn)萬(wàn)總套數(shù)：總套數(shù)：481套套戶均面積：戶均面積：1574房：房：170190 192套（套（40）大三房：大三房：130170 192套（套（40）小三房：小三房：

53、120130 97套（套（20）占地約占地約7.5萬(wàn)萬(wàn)總建面：總建面：2.76萬(wàn)萬(wàn)容積率容積率： 0.36總套數(shù)：總套數(shù)：92套套面積區(qū)間：面積區(qū)間：230350戶均面積戶均面積300造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)后續(xù)產(chǎn)品后續(xù)產(chǎn)品 3 3期：期：B3+B4+B5B3+B4+B5 占地：占地：4萬(wàn)萬(wàn)總套數(shù)：總套數(shù)：160套套面積區(qū)間：面積區(qū)間：200-300戶均面積戶均面積250占地占地1.5萬(wàn)萬(wàn)建面建面0.42萬(wàn)萬(wàn)套數(shù)套數(shù)6戶均面積戶均面積700占地面積：約占地面積：約7.6萬(wàn)萬(wàn)容積率容積率0.32套數(shù)：套數(shù)：83套套戶均面積戶均面積300TOHO、雙拼、雙拼占地面積：約占地面積：約1萬(wàn)萬(wàn)容積率容積率0.8套數(shù)：套

54、數(shù)：35套套戶均面積戶均面積230造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū) 建筑立面建筑立面退臺(tái)式設(shè)計(jì)退臺(tái)式設(shè)計(jì)住宅平均高度為住宅平均高度為4 4層（安排緊湊）層（安排緊湊）/ /退臺(tái)式設(shè)計(jì)退臺(tái)式設(shè)計(jì)/ /屋頂為平臺(tái)花園式屋頂為平臺(tái)花園式/ /屬于美式傳統(tǒng)設(shè)計(jì)屬于美式傳統(tǒng)設(shè)計(jì)采取采取 “退臺(tái)式退臺(tái)式”設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)，上一層都退縮，使下一層上一層都退縮，使下一層都能有一個(gè)露臺(tái)花園。都能有一個(gè)露臺(tái)花園。造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū) 產(chǎn)品創(chuàng)新：戶內(nèi)花園產(chǎn)品創(chuàng)新：戶內(nèi)花園景觀自足性景觀自足性空間內(nèi)向性空間內(nèi)向性功能多樣性功能多樣性根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園園/ /形成豐富的

55、空間形式形成豐富的空間形式/ /同時(shí)賦予空間同時(shí)賦予空間不同的功能不同的功能造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū) 建筑立面參考建筑立面參考傳統(tǒng)美式退臺(tái)式類(lèi)傳統(tǒng)美式退臺(tái)式類(lèi)TOHO設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū) 建筑立面參考建筑立面參考現(xiàn)代風(fēng)格退臺(tái)式類(lèi)現(xiàn)代風(fēng)格退臺(tái)式類(lèi)TOHO/多層設(shè)計(jì)多層設(shè)計(jì)造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 濱水樓濱水樓王王 （牛鼻子）（牛鼻子） 建筑博覽建筑博覽套數(shù)套數(shù)5套套建筑面積建筑面積5001000建筑形式建筑形式公建化公建化/開(kāi)放式處理開(kāi)放式處理模糊用途模糊用途居住居住/辦公辦公/酒吧酒吧/咖啡廳咖啡廳/ 企業(yè)別墅企業(yè)別墅/Club 設(shè)計(jì)有私家碼頭的豪華住宅設(shè)計(jì)有私家碼頭的豪華住宅景觀命名景觀

56、命名發(fā)現(xiàn)島發(fā)現(xiàn)島（Discovery IslandDiscovery Island） 私家碼頭私家碼頭景觀命名景觀命名王子碼頭王子碼頭（Prince WharfPrince Wharf） 唯一門(mén)牌唯一門(mén)牌/ /獨(dú)立命名獨(dú)立命名客戶定制客戶定制大師全球版權(quán)大師全球版權(quán)豪華私家碼頭豪華私家碼頭公建化處理公建化處理美金定價(jià)美金定價(jià)拍賣(mài)拍賣(mài)分城市專(zhuān)賣(mài)分城市專(zhuān)賣(mài)稀缺供給稀缺供給樹(shù)立產(chǎn)品地位樹(shù)立產(chǎn)品地位建筑師走廊建筑師走廊招標(biāo)式銷(xiāo)售招標(biāo)式銷(xiāo)售十大體驗(yàn)點(diǎn)十大體驗(yàn)點(diǎn)接待團(tuán)體接待團(tuán)體/ /個(gè)人參觀個(gè)人參觀形成展示區(qū)形成展示區(qū)設(shè)計(jì)有私家碼頭的豪華住宅設(shè)計(jì)有私家碼頭的豪華住宅發(fā)現(xiàn)島（發(fā)現(xiàn)島（Discovery Is

57、landDiscovery Island） 造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 濱水樓濱水樓王的營(yíng)銷(xiāo)方向王的營(yíng)銷(xiāo)方向（牛鼻子）（牛鼻子） 持續(xù)制造獨(dú)特亮點(diǎn)持續(xù)制造獨(dú)特亮點(diǎn)大盤(pán)后續(xù)開(kāi)發(fā)的原則：大盤(pán)后續(xù)開(kāi)發(fā)的原則： 造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 產(chǎn)品總規(guī)劃產(chǎn)品總規(guī)劃洋房洋房總套數(shù)：總套數(shù)：481481套套戶均面積：戶均面積：157157平方米平方米戶均附送：戶均附送：3030平方米平方米TOHOTOHO、雙拼別墅、雙拼別墅總套數(shù)：總套數(shù)：5959套套戶均面積：戶均面積：230230平方米平方米戶均附送：戶均附送：8080平方米平方米別墅別墅總套數(shù)：總套數(shù)：267267套套戶均面積：戶均面積：311311平方米平方米戶均附送：戶均附送：1501

58、50平方米平方米濱水樓王濱水樓王總套數(shù)：總套數(shù)：6 6套套戶均面積：戶均面積：700700平方米平方米退臺(tái)式類(lèi)退臺(tái)式類(lèi)TOHOTOHO總套數(shù)：總套數(shù)：160160套套戶均面積：戶均面積：250250平方米平方米戶均附送：戶均附送：100100平方米平方米別墅別墅TOHOTOHO雙拼別墅雙拼別墅退臺(tái)式類(lèi)退臺(tái)式類(lèi)TOHOTOHO洋房洋房濱水樓王濱水樓王套數(shù)套數(shù)戶均面積戶均面積套數(shù)套數(shù)戶均面積戶均面積套數(shù)套數(shù)戶均面積戶均面積套數(shù)套數(shù)戶均面積戶均面積套數(shù)套數(shù)戶均面積戶均面積造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 產(chǎn)品銷(xiāo)售分期組合產(chǎn)品銷(xiāo)售分期組合1 1期期929233233224242302309292300300481481157

59、1572 2期期838330030035352302301601602502506 67007003 3期期總總2672674814811571576 67007001601602502505959230230311311產(chǎn)品規(guī)劃的銷(xiāo)售檢驗(yàn)產(chǎn)品規(guī)劃的銷(xiāo)售檢驗(yàn)別墅與別墅與TOHOTOHO的價(jià)格實(shí)現(xiàn)的價(jià)格實(shí)現(xiàn)6 6套頂級(jí)產(chǎn)品套頂級(jí)產(chǎn)品總建面總建面4200M4200M2 2單價(jià)單價(jià)1.81.8萬(wàn)元萬(wàn)元/M/M2 2總價(jià)：總價(jià)：75607560萬(wàn)萬(wàn)鄰水鄰水 第一排第一排 第二排第二排總建面：總建面：1.31.3萬(wàn)萬(wàn)M M2 2 1.31.3萬(wàn)萬(wàn)M M2 2 單價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：1.21.2萬(wàn)元萬(wàn)元/M/M2

60、2 1 1萬(wàn)元萬(wàn)元/0M/0M2 2 總價(jià)：總價(jià)：1560015600萬(wàn)萬(wàn) 1300013000萬(wàn)萬(wàn)近水高地近水高地總建面：總建面：2600M2600M2 2單價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：1.31.3萬(wàn)元萬(wàn)元/M/M2 2總價(jià)：總價(jià)：33803380萬(wàn)萬(wàn)視野開(kāi)闊視野開(kāi)闊總建面：總建面：3000M3000M2 2單價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：1.11.1萬(wàn)元萬(wàn)元/M/M2 2總價(jià)：總價(jià)：33003300萬(wàn)萬(wàn)景觀較少景觀較少總建面：總建面：6.426.42萬(wàn)萬(wàn)M M2 2單價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：0.90.9萬(wàn)元萬(wàn)元/M/M2 2總價(jià)：總價(jià)：5778057780萬(wàn)萬(wàn)地勢(shì)高視野開(kāi)闊地勢(shì)高視野開(kāi)闊總建面：總建面：3000M3000M2 2單價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：

61、1.21.2萬(wàn)元萬(wàn)元/M/M2 2總價(jià)：總價(jià)：39603960萬(wàn)萬(wàn)最終實(shí)現(xiàn)別墅最終實(shí)現(xiàn)別墅TOHO:TOHO:總銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售面積10.310.3萬(wàn)萬(wàn)M M2 2總銷(xiāo)售額總銷(xiāo)售額10.410.4億元億元平均單價(jià)平均單價(jià)1010010100元元/M/M2 2長(zhǎng)長(zhǎng) 灘灘LongbeachLongbeach發(fā)現(xiàn)島發(fā)現(xiàn)島（Discovery IslandDiscovery Island） 王子碼頭王子碼頭（Prince WharfPrince Wharf） 星光大道星光大道Walk of FameWalk of Fame拉菲特廣場(chǎng)拉菲特廣場(chǎng)Lafayette SQ.Lafayette SQ. 競(jìng)爭(zhēng)聚焦

62、競(jìng)爭(zhēng)聚焦差異化定位差異化定位啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)定位延展定位延展如何實(shí)現(xiàn)權(quán)威造鎮(zhèn)模式如何實(shí)現(xiàn)權(quán)威造鎮(zhèn)模式元素元素的提取的提取椰林大道椰林大道（COCO Street)COCO Street)源自美國(guó)的源自美國(guó)的景觀命名景觀命名區(qū)域命名區(qū)域命名競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)聚焦差異化定位差異化定位啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)定位延展定位延展如何實(shí)現(xiàn)權(quán)威造鎮(zhèn)模式如何實(shí)現(xiàn)權(quán)威造鎮(zhèn)模式元素元素的提取的提取康橋水莊康橋水莊伊薩維拉伊薩維拉水岸社區(qū)水岸社區(qū)Ithaca villaIthaca villa源自美國(guó)紐約州康耐爾大學(xué)旁的伊薩卡小鎮(zhèn)源自美國(guó)紐約州康耐爾大學(xué)旁的伊薩卡小鎮(zhèn) 其它命名其它命名伊薩維拉伊薩維拉水岸社區(qū)的完美演繹水岸社區(qū)的完美演繹

63、一個(gè)標(biāo)志性的入口廣場(chǎng)一個(gè)標(biāo)志性的入口廣場(chǎng)拉菲特廣場(chǎng)拉菲特廣場(chǎng)一條融入街區(qū)設(shè)計(jì)概念的商業(yè)街一條融入街區(qū)設(shè)計(jì)概念的商業(yè)街椰林大道（美國(guó)傳統(tǒng)街區(qū)概念椰林大道（美國(guó)傳統(tǒng)街區(qū)概念TNDTND） 一組風(fēng)格化一組風(fēng)格化/ /多種產(chǎn)品組合的建筑群多種產(chǎn)品組合的建筑群美式莊園建筑美式莊園建筑/TOHO+/TOHO+別墅別墅+ +空中別墅空中別墅一個(gè)具有規(guī)?；闹笜?biāo)一個(gè)具有規(guī)?；闹笜?biāo)539539畝畝/ /容積率容積率0.60.6幾組人聚人居的公共空間幾組人聚人居的公共空間王子碼頭王子碼頭/ /雙會(huì)所雙會(huì)所/ /長(zhǎng)灘長(zhǎng)灘一所國(guó)際化、高水準(zhǔn)的學(xué)校一所國(guó)際化、高水準(zhǔn)的學(xué)校湖景學(xué)校湖景學(xué)校一套完善的一套完善的DISDI

64、S（區(qū)域標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（區(qū)域標(biāo)識(shí)系統(tǒng)) )系統(tǒng)系統(tǒng)一套完善的一套完善的DSSDSS（社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)（社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)) )系統(tǒng)系統(tǒng)一條具有符號(hào)意義的軸線一條具有符號(hào)意義的軸線星光大道星光大道6723451892344446666伊薩維拉伊薩維拉水岸社區(qū)造鎮(zhèn)的實(shí)施綱要水岸社區(qū)造鎮(zhèn)的實(shí)施綱要開(kāi)放空間展示開(kāi)放空間展示產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃資源利用資源利用中央商業(yè)街中央商業(yè)街/水上水上CLUB 空中別墅空中別墅私家碼頭私家碼頭增值體系增值體系產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃資源利用資源利用產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃開(kāi)放空間展示開(kāi)放空間展示資源利用資源利用區(qū)域界定區(qū)域界定泛會(huì)所泛會(huì)所/臨水棧道臨水棧道主題區(qū)主題區(qū)/水岸會(huì)所水岸會(huì)所/商業(yè)街商業(yè)街別

65、墅別墅/Tree in House建筑方案建筑方案 啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)第二階段第二階段 第三階段第三階段DIS系統(tǒng)（小鎮(zhèn)標(biāo)識(shí)）系統(tǒng)（小鎮(zhèn)標(biāo)識(shí)） DSS系統(tǒng)系統(tǒng)/綱領(lǐng)性文件綱領(lǐng)性文件TOHO/ /濱水樓王濱水樓王發(fā)現(xiàn)島發(fā)現(xiàn)島伊薩維拉無(wú)疑將成為東莞最受矚目的地產(chǎn)明星伊薩維拉無(wú)疑將成為東莞最受矚目的地產(chǎn)明星我們不是試圖用象征城市我們不是試圖用象征城市的裝飾品去裝點(diǎn)我們的產(chǎn)的裝飾品去裝點(diǎn)我們的產(chǎn)品，而為此去積極搜集紀(jì)品，而為此去積極搜集紀(jì)念品包裝盒般引人注目的念品包裝盒般引人注目的建筑形式，我們需要建立建筑形式，我們需要建立一個(gè)權(quán)威的造鎮(zhèn)模式。一個(gè)權(quán)威的造鎮(zhèn)模式。The EndThe End。以高端產(chǎn)品入市

66、，利于制造市場(chǎng)轟動(dòng)，帶以高端產(chǎn)品入市，利于制造市場(chǎng)轟動(dòng)，帶動(dòng)后期中端產(chǎn)品的銷(xiāo)售，并實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升動(dòng)后期中端產(chǎn)品的銷(xiāo)售，并實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升以高端產(chǎn)品以高端產(chǎn)品Toho入市入市/制制造市場(chǎng)稀缺造市場(chǎng)稀缺,火爆銷(xiāo)售火爆銷(xiāo)售/提提升社區(qū)形象升社區(qū)形象多層、小高在多層、小高在Toho之后之后推出推出/均價(jià)均價(jià)8000元元/平米平米/并逐漸攀升并逐漸攀升8500元元/平米平米深圳深圳 中旅中旅國(guó)際公館國(guó)際公館案例借鑒案例借鑒TownhouseTownhouse、多層住宅、會(huì)所、多層住宅、會(huì)所高層高層中高層住宅、學(xué)校中高層住宅、學(xué)校以香密湖為中心圓點(diǎn)，由內(nèi)以香密湖為中心圓點(diǎn)，由內(nèi)向外擴(kuò)環(huán)，開(kāi)發(fā)順序依次為向外擴(kuò)環(huán)，開(kāi)發(fā)順序依次為二期產(chǎn)品規(guī)劃小學(xué)、幼兒園等配套，營(yíng)二期產(chǎn)品規(guī)劃小學(xué)、幼兒園等配套，營(yíng)造一個(gè)完整的、健康的社區(qū)氛圍。造一個(gè)完整的、健康的社區(qū)氛圍。深圳深圳 水榭花都水榭花都案例借鑒案例借鑒香蜜湖香蜜湖用最佳產(chǎn)品（用最佳產(chǎn)品（THTH、多層）做為啟動(dòng)產(chǎn)品，、多層）做為啟動(dòng)產(chǎn)品，樹(shù)立高檔的社區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化。樹(shù)立高檔的社區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化。產(chǎn)品規(guī)劃的銷(xiāo)售檢驗(yàn)產(chǎn)品規(guī)劃的銷(xiāo)售檢驗(yàn) 別墅的定價(jià)