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1、 吉安市建材裝飾及家居類市場(chǎng) 調(diào)/查/分/析/報(bào)/告 2007/08/10 深圳天駟行投資策劃有限公司 內(nèi)容概要 1、調(diào)查時(shí)間 2、調(diào)查范圍 3、調(diào)查方法 4、調(diào)查目的 5、調(diào)查分析 （1）建材類市場(chǎng)分布及商業(yè)特征分析 （2）家居類市場(chǎng)分布及商業(yè)特征分析 （3）商戶訪談?wù)? 6、調(diào)查總結(jié) 7、市場(chǎng)運(yùn)作建議 上策——聯(lián)姻大戶 中策——品牌連鎖 下策——外地圍攻 一、調(diào)查時(shí)間：2007年8月8日——10日 二、調(diào)查范圍：吉安市建材家居類經(jīng)營(yíng)戶

2、 三、調(diào)查方法： 抽樣入戶訪談、問(wèn)詢式調(diào)查（對(duì)象為大型店面老板或負(fù)責(zé)人） 四、調(diào)查目的 通過(guò)與建材經(jīng)營(yíng)戶溝通，了解他們目前經(jīng)營(yíng)狀況以及行業(yè)動(dòng)態(tài)，切合市場(chǎng)實(shí)際的需要，制定天立花園建材家居商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)策略。 五、市場(chǎng)調(diào)查分析 （一）目前吉安市建材類經(jīng)營(yíng)片區(qū)分布及商業(yè)特征分析： （１）以中山建材商業(yè)街； （2）以香江家居城一層為中心的建材商業(yè)市場(chǎng)； （3）城北片區(qū)四方圓建材家居廣場(chǎng)、凱震建材大市場(chǎng)等新市場(chǎng)； （4）以河?xùn)|貿(mào)易廣場(chǎng)為中心的建材商業(yè)市場(chǎng)； （１）中山西路建材街 中山路是吉安歷史最久的建材街，該片區(qū)呈帶狀沿街分布，經(jīng)營(yíng)戶自發(fā)性組合，中山東路2001年初始經(jīng)營(yíng)，由于

3、入駐經(jīng)營(yíng)戶多市場(chǎng)成形周期較快，在2003年市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成了一定氣候，中山西路為東路的延伸，在吉安市消費(fèi)者心中形成了很深印象。 以板材、照明燈具、衛(wèi)浴、陶瓷、五金為主，現(xiàn)有商戶141戶，商戶經(jīng)營(yíng)時(shí)間久、實(shí)力雄厚，是吉安建材商戶的主力所在。經(jīng)營(yíng)大部分為外來(lái)商戶，約占90%。以福建、吉安下面的縣市客戶居多，部分為省內(nèi)其它城市。 該地屬吉安市中心城區(qū)，人流量大，目前經(jīng)營(yíng)形勢(shì)較好，是吉安居建材消費(fèi)首選地，但是由于沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街經(jīng)營(yíng)零亂，沒(méi)有停車場(chǎng)地。加之租金也是不斷上漲，商戶因此怨言頗多，部分商戶開始考慮外遷，換一個(gè)更規(guī)范、環(huán)境較好，比較集中的地方。 租金：30——60元/平米/月，平均45元/

4、平米/月 （2）香江家居城 吉安首個(gè)銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪的專業(yè)市場(chǎng)，由開發(fā)商與知名家具品牌運(yùn)營(yíng)商——香江集團(tuán)合作。總建筑面積23000平方米，共有一樓商鋪214間，是集中低檔家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金等裝飾材料綜合性專業(yè)大市場(chǎng)。由香江集團(tuán)對(duì)市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一配貨、統(tǒng)一售后服務(wù)，經(jīng)過(guò)五年的市場(chǎng)運(yùn)作，已經(jīng)形成吉安家居行業(yè)的龍頭。 其中一層以建材裝飾類約為主約占總市場(chǎng)品類的70%，主營(yíng)鋁合金管材及門窗、地板類，聚集了包裝圣象、德爾等品牌地板；二層及部分一層為辦公及居家家具為主，數(shù)量不是很多約10余家商戶，除了紅蘋果等少數(shù)幾個(gè)品牌外，其它為一般產(chǎn)品。 租金:

5、一層約24元/平米/月；二層約為15元/平米/月。 銷售：每平方米單價(jià)2700-4300元左右，每年7%的返租回報(bào)。 （3）城北新市場(chǎng)片區(qū) 凱震建材市場(chǎng)： 以建材與家居綜合業(yè)態(tài)定位，建筑格局為底商，一層為建材，二層為家居；目前一層共有100多間店面，招商率較高約為95%，已有陶瓷、潔具、油漆等35家商戶進(jìn)場(chǎng)裝修；二層為家居，招商正進(jìn)行中。 租金：一層15——20元/平米/月，二層9元/平米/月；租2間其中1間免2年，押金3000元。 四方圓建材市場(chǎng)： 是吉安首個(gè)以建材市場(chǎng)為規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模較大，總建筑面積約16萬(wàn)平米，其中商鋪約7萬(wàn)平米，據(jù)悉一層約有100多間店鋪,以

6、陶瓷類建材為主,自去年九月開始招商已全部招滿；二層以家具為主，招商正在進(jìn)行中。由于工程尚未完工，目前尚未有商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，實(shí)際情況不明了。 租金：一層24元/平米/月；二層16元/平米/月。免租0.5年，租2間送1間，押金：5000元。 其與凱震建材市場(chǎng)處于同一片區(qū)，同一路段，相距三四百米，相互競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，特別在進(jìn)場(chǎng)政策方面相互壓價(jià)。相比較而言，凱震建材市場(chǎng)商鋪面積較少（包括二層共約為3萬(wàn)平米），較為集中，且臨街面大，沿吉州大道，幾乎全部能看得到，也是通鋪?zhàn)杂山M隔。單店面積在412米，適合中小商戶進(jìn)駐。再者開發(fā)商決心大，敢于在招商之初率先樹起“凱震建材大市場(chǎng)”形象牌，令部分跟風(fēng)的商戶心動(dòng)，

7、所以易于形成市場(chǎng)。 （4）河?xùn)|貿(mào)易廣場(chǎng)片區(qū) 市場(chǎng)自96年開始運(yùn)作市場(chǎng)，市場(chǎng)包涵行業(yè)較多，綜合批發(fā)市場(chǎng)形態(tài)，有食品批發(fā)、服裝批發(fā)、建材批發(fā)、飲食等，建材類市場(chǎng)沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)劃，介入有飲食、美容、電動(dòng)車銷售等。建材類市場(chǎng)現(xiàn)有商戶約130余戶，以管材類、陶瓷、鋁合金門窗類為主，檔次較低、經(jīng)營(yíng)零散，沒(méi)有形成全面建材家裝市場(chǎng)。值得一提的是，貿(mào)易廣場(chǎng)三期即站前路與青原花苑相隔，開始有燈具、油漆、管材等商戶入駐，零星的約有十余家，有成長(zhǎng)之勢(shì)。該路鋪面全部臨街、鋪面較多，距天立花園項(xiàng)目?jī)H數(shù)百米。 96年市場(chǎng)初始運(yùn)作時(shí)，采用免租二~三年，以及政府強(qiáng)制性規(guī)劃搬遷，免收稅費(fèi)等策略。市場(chǎng)運(yùn)作有近十年，初步形成一

8、定影響，但人氣不夠旺盛，市場(chǎng)以批發(fā)為主，檔次較低。 管理費(fèi)65元/月/鋪，租金約15-25元/平方米，且在不斷上漲。 （二）目前吉安市家居類經(jīng)營(yíng)片區(qū)分布及商業(yè)特征分析： （1）天一圓家居市場(chǎng)： 是吉安影響力較大的家居類專業(yè)市場(chǎng)，以中高檔居家家具為主，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約三四年。從位于邵山路，總面積約1萬(wàn)平米,是小區(qū)底商（一二層）建筑格式，大開間、通鋪?zhàn)杂山M合。入駐品牌較多，有全友、聯(lián)邦、皇朝、星港等知名度品牌，店面規(guī)模較大，在100——1000平米。共有商戶30多家，以外地經(jīng)營(yíng)戶為主，外地商戶約為70%，本地商戶約為30%。 租金較低：一層14——24元/平米/月，二層6——8元/月/平米

9、。這對(duì)一個(gè)處于市中心地段的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，租金明顯偏低。 （2）太平洋家居城：約8000平米，目前以低檔家具為主，由原易初東方老板樓上聯(lián)邦家居城老板個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)。 （3）東方家居城：約4000平米，位于吉安大橋橋頭原影城，以中低檔仿古家具、家飾為主；由于城建拆遷，正在清倉(cāng)貨物。 租金一年約為五六萬(wàn)元，平均1.25元/月/平米。(注:此物業(yè)較老,為國(guó)有物業(yè),可能由經(jīng)營(yíng)者自行改建而成) 吉安市建材家居類市場(chǎng)分布概況結(jié)論： 建材類市場(chǎng)在河?xùn)|河西均已完成市場(chǎng)布局，且中高檔搭配錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)發(fā)展空間較小。 家居類市場(chǎng)相對(duì)空白，特別中低檔的家具類市場(chǎng)。 青原區(qū) 吉州區(qū)

10、建材類市場(chǎng)（商戶總數(shù)約130家） 貿(mào)易廣場(chǎng)建材街——低檔市場(chǎng) 管材、磁磚、板材、石材等為主 站前路——低檔市場(chǎng) 以油漆、燈具、五金等為 建材類市場(chǎng)（總商戶約200家） 中山路建材街——高檔市場(chǎng) 以板板、燈具、瓷衛(wèi)、油漆為主 香江家居城建材區(qū)——中高檔市場(chǎng) 以鋁合金門窗、管材、地板為主 城北片新市場(chǎng)——中高檔市場(chǎng) 以陶瓷、衛(wèi)浴、油漆等為主 家居類市場(chǎng)（商戶總數(shù)約10家）： 貿(mào)易廣場(chǎng)——低檔市場(chǎng) 以辦公家具為主 家居類市場(chǎng)（商戶總數(shù)約50家）： 天一圓家居廣場(chǎng)——高檔市場(chǎng) 以高檔居家家具為主

11、 香江家居城家具區(qū)——中高檔市場(chǎng) 以辦公家具、居家家具為主 （三）、商戶訪談?wù)? 1、政策要優(yōu)惠，（最好免租2——3年；提供地、頂裝修） 2、認(rèn)為河?xùn)|較遠(yuǎn)，人氣不足，周邊居民購(gòu)買力低，以中低檔家居消費(fèi)為主。 3、不愿意搬，新市場(chǎng)待其形成后可考慮開分店。新店裝修等投入較大，對(duì)新市場(chǎng)選擇很慎重，對(duì)于四方圓及凱震建材市場(chǎng)等新市場(chǎng)的招商，很多人處于觀望狀態(tài)。 4、已與四方圓、凱震簽約者大部分是開分店，老店短期并沒(méi)考慮撤。簽約者約占老城區(qū)總數(shù)的75%。 5、對(duì)于天立花園與四方圓、凱震的比較選擇，

12、寧可選擇四方圓、凱震。理由：1、規(guī)模大，規(guī)劃好適合建材裝飾業(yè)。2、畢竟是老城區(qū)，相對(duì)方便。 六、調(diào)查總結(jié) 吉安建材類市場(chǎng)以中山路（老建材街）、香江家居城、凱震建材市場(chǎng)（已有部分商戶進(jìn)場(chǎng)裝修）、四方圓家居城（在建，商戶約10月份進(jìn)場(chǎng)裝修）為代表，總商戶有300多戶，以中山路與貿(mào)易廣場(chǎng)各占半壁江山。目前凱震、四方圓及贛州等外地建材市場(chǎng)正在積極招商宣傳，以分流吸引中山路及市內(nèi)其它分散的建材商戶進(jìn)駐。據(jù)了解，四方圓與凱震兩家已吸引共約75%的建材商戶簽約進(jìn)駐。它們的二層均定位于家具市場(chǎng)，招商工作已于上月展開，但效果不明。 家居類市場(chǎng)相對(duì)數(shù)量較少，共約60余戶。其中天一圓、香江為主，是中高

13、檔家居集中地。而其它零散的則為中低檔，如貿(mào)易廣場(chǎng)、河西區(qū)沿江家具店、東方家居、太平洋家具等。 總體來(lái)說(shuō)，目前建材家居市場(chǎng)供過(guò)于求，商戶普遍反映經(jīng)營(yíng)困難，利潤(rùn)空間低。對(duì)于新市場(chǎng)的興趣一般，大部分商戶處于觀望狀態(tài)，哪個(gè)市場(chǎng)的商戶多、政策優(yōu)惠，會(huì)考慮開分店或轉(zhuǎn)移。由于市場(chǎng)較多，相互競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致建材類市場(chǎng)的租金普遍偏低，一般水平為15元/平米/月。投資回報(bào)率較低，所以香江家居的鋪面銷售不是很理想。 對(duì)于河?xùn)|建設(shè)新建材家居市場(chǎng)，不是很看好，認(rèn)為距離較遠(yuǎn)，吉安現(xiàn)有建材類市場(chǎng)較多，分散難于經(jīng)營(yíng)。 調(diào)查結(jié)論： 1、 現(xiàn)有建材市場(chǎng)較多，供大于求，商鋪?zhàn)饨鹚降汀? 2、吉安建材市場(chǎng)處于新一輪

14、的洗牌過(guò)程，新市場(chǎng)正積極瓜分市場(chǎng)原有商戶，大部分商戶由于經(jīng)營(yíng)困難，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境差等原因有改變經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)意向，但處于觀望狀態(tài)。從發(fā)展角度看，四方圓、凱震建材市場(chǎng)的岷起是必然的，因其大規(guī)模、專業(yè)市場(chǎng)化的設(shè)計(jì)定位及較早的招商切入等，已在建材商戶心中建立建材市場(chǎng)形象，其它地方很難與之抗衡。 3、本項(xiàng)目由于現(xiàn)階段商鋪體量較小，不適合作一站式購(gòu)全的綜合性建材市場(chǎng)，且招商動(dòng)作已落后于現(xiàn)在新市場(chǎng)。 4、本項(xiàng)目地理位置不為商戶們看好，包括建筑格局（進(jìn)深短、柱子多，不適合家具類擺放產(chǎn)品），本地招商抗性較大。 5、簽于本項(xiàng)目做建材市場(chǎng)的以上抗性，本案商業(yè)定位可改變方向——美食街或汽配街；如定位做建材裝飾類市

15、場(chǎng)，建議舍大求小，細(xì)分市場(chǎng)。定位于做專業(yè)性的家具廣場(chǎng)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)各類家具，以中低檔為主，以適應(yīng)河?xùn)|不是很高的購(gòu)買力，同時(shí)與河西的中高檔家具市場(chǎng)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 七、 市場(chǎng)運(yùn)作建議 1、上策——聯(lián)姻大戶： 與當(dāng)?shù)卮髴袈?lián)姻，聘其為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理者，由其利用自身在行業(yè)內(nèi)的影響力及人脈關(guān)系，負(fù)責(zé)招商。開發(fā)商方面提供廣告宣傳等支持。 此方案有一定操作可行性，原因?yàn)榈谝唬捍笊虘粝雱?chuàng)自已的品牌，搶占市場(chǎng)份額，但又想在房租等成本上少投入；第二：與開發(fā)商合作，易于形成合力，特別是在青原區(qū)本項(xiàng)目有較大影響力，易爭(zhēng)取政策支持，雙方有打造品牌商業(yè)的共同利益點(diǎn)。 2、中策——品牌連鎖： 引進(jìn)國(guó)

16、內(nèi)知名建材家居類商家，如吉安家、百安居、家特福等，合作經(jīng)營(yíng)。我方以扣點(diǎn)提成的方式提供場(chǎng)地，由其負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，其自營(yíng)一部分，出租一部分。 知名品牌的引進(jìn)，利用其在品牌的質(zhì)量保證、集中采購(gòu)的價(jià)格低等優(yōu)勢(shì)，改變當(dāng)?shù)鼐用裨诶铣菂^(qū)的建材消費(fèi)習(xí)慣，并借其品牌提升我們的物業(yè)形象與價(jià)值。但本項(xiàng)目的體量及建筑格局可能不具備其選址要求，建議開發(fā)商盡快確定小高層的開發(fā)時(shí)間，將小高層的商業(yè)部分一并納入建材家居類的市場(chǎng)規(guī)劃中，供其選擇。 3、下策——外地圍攻： 由開發(fā)商自行組建招商團(tuán)隊(duì)，赴吉安周邊城市包括各縣級(jí)城市吉水、泰和、安福等，及宜春、豐城、萍鄉(xiāng)或省城南昌，引入本地市場(chǎng)沒(méi)有的家居品牌，或想擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍的經(jīng)營(yíng)戶，或縣城里想升級(jí)經(jīng)營(yíng)戶，以輸入外地經(jīng)營(yíng)戶為市場(chǎng)血液，通過(guò)他們的不同的經(jīng)營(yíng)思路、不同的產(chǎn)品，來(lái)改變吉安家居建材市場(chǎng)的消費(fèi)格局，壓迫本地經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)。 目前吉安本地的家居類商戶有很大一部分是外地人，他們也是基于上述原因而來(lái)的，但招商工作量較大，難度也較大，以市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力方面也有待管理。 9 / 9