《[參考范文]房地產(chǎn)開發(fā)項目融資模式論文》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《[參考范文]房地產(chǎn)開發(fā)項目融資模式論文（7頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資模式論文 摘 要 現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式還存在許多的不足，其中對銀行貸款的依賴就是最主要的問題，銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例大，容易使企業(yè)喪失發(fā)展壯大的主動權(quán)，在宏觀調(diào)控的干預(yù)下停住了前進(jìn)的步伐，雖然經(jīng)過長期的市場引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資手段逐步多樣化，但是企業(yè)實際的運用度并不高，無法充分地利用其為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。 一、前言 近年來，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度日益加大，致使多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng)，甚至出現(xiàn)少數(shù)開發(fā)商資金斷鏈后跑路現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場環(huán)境不容樂觀。特別是國家相關(guān)政策壓制著銀行的信貸制度，沒有信貸制度的支持，項目開發(fā)資金來

2、源也被進(jìn)一步壓制，因此，應(yīng)如何解決開發(fā)項目資金問題刻不容緩。為了使資金鏈得以正常運行，企業(yè)當(dāng)務(wù)之急不僅要加強(qiáng)銷售，還要做好融資。 二、我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中的資金概貌分析 （一）房地產(chǎn)開發(fā)中的資金流動 在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，往往前期投入大，而后期的資金回收漫長，甚至有一定的風(fēng)險性。這需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須擁有足夠雄厚的資本才能讓其正常運行，因為房地產(chǎn)行業(yè)自身的資金密集型特殊性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資手段通常是根據(jù)企業(yè)的運營過程來調(diào)節(jié)計劃的[1]。 （二）規(guī)模不同的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇 房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大小往往決定了其融資模式的選擇。對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，因為自身的實力雄厚，無論是

3、何種融資模式都可以采用，雖然現(xiàn)在國家壓制了銀行的信貸，但是大型的房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度依舊偏高，信貸的壓制對其并未有太大的影響。反而，對于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，信貸的壓制直接關(guān)系著資金的運轉(zhuǎn)，因為中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模不大，對于風(fēng)險的預(yù)防和應(yīng)對不成熟，使得其在銀行的授信額度低，貸款只能緩解一部分資金需求量，大部分都必須企業(yè)利用其他資金來解決。 三、對政策影響下的開發(fā)項目融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析 （一）房地產(chǎn)開發(fā)中的貸款融資問題 隨著物價的飛漲，我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本也大大增加，因此資金的來源就成了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)心的問題。據(jù)統(tǒng)計，2014年上半年房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.04萬億元，同比增長了

4、23.7%，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金來源仍然還是向銀行貸款。融資結(jié)構(gòu)過于單一，容易受制于國家的調(diào)控，不利于企業(yè)的發(fā)展[2]。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)中的融資困境 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資上面格外的依賴銀行的信貸，政府為了鉗制房價的過快增長，對銀行的信貸制度進(jìn)行了限制，從根源上壓制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，同時政府還頒布了限購令，對購買房產(chǎn)的顧客根據(jù)其現(xiàn)有的房產(chǎn)數(shù)實行差別貸款，從而控制了房產(chǎn)的銷售。這兩個措施使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金回流慢，項目因此滯后，還有融資受阻的情況，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。 四、完善調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)項目中融資模式的具體對策 在房地產(chǎn)開發(fā)的初期必須投入大量的資金以保證工

5、程的順利開展，而一系列政策的出臺明確了政府對于銀行的信貸政策不會讓步的決心，因此，為了尋求出路，除了銀行的放貸之外房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該開拓新的融資渠道，以保證資金鏈的正常運行。 （一）規(guī)模不同的企業(yè)選擇不同的融資渠道 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的大小往往決定了其融資渠道的寬度，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點優(yōu)勢，開拓適合自己的融資渠道。在國家宏觀調(diào)控的壓制下，學(xué)會逐漸擺脫依賴銀行的貸款，尋求新的出路。 1.中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇。 中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為自身的資金有限，不足以公開募集發(fā)行股票，因而格外地依賴銀行的項目開發(fā)貸款。在嚴(yán)峻的市場形勢下，這不利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此

6、企業(yè)應(yīng)該把目光多多放在其他融資渠道上。比如，通過抵押擔(dān)保來進(jìn)行融資。這種融資方式的評級方式簡便，資金回流快，對企業(yè)的財務(wù)要求也不太高，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也能符合要求，而且只有借款人違約后受托人才會把抵押擔(dān)保物進(jìn)行拍賣，使債權(quán)人的優(yōu)先求償權(quán)得到保障。再比如，通過建筑商和供應(yīng)商墊資建設(shè)開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)給建筑商和供應(yīng)商以適當(dāng)讓利的融資模式也是一種很好的選擇。又比如，尋找委托銀行貸款的企業(yè)，通過受托銀行放貸進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資也可行。還有，開發(fā)企業(yè)也可以利用向合作企業(yè)借款、向股東增資或內(nèi)部職工集資等融資渠道進(jìn)行項目開發(fā)融資?？傊?，目前中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資雖說是比較辛苦，但也是有多樣選擇性。

7、2大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇. 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資渠道有很多的選擇，比如項目開發(fā)銀行貸款、資產(chǎn)重組、利用外資、發(fā)行債券、上市融資等。 因為資本雄厚，所以大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行的授信度上沒有太大的受到國家宏觀調(diào)控的影響，不過如果只把目光投注在銀行的貸款上面，很容易會處于被動狀態(tài)。萬科集團(tuán)的深圳子公司曾經(jīng)采用過利用外資的方式獲取資金的投入，它與新華信托簽訂了年利率為4%的貸款合同，以保證深圳的雙月灣項目順利進(jìn)行，4%年利率遠(yuǎn)低于同期銀行貸款年利率，為萬科每年節(jié)省了好幾百萬元，推動了萬科企業(yè)的發(fā)展，因此，不是只有銀行貸款可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求。 信托基金也

8、是一種很好的選擇。在2011年上海復(fù)地集團(tuán)宣布退出了證券市場，選擇信托基金，而其原因就是為了融資。因為復(fù)地集團(tuán)的負(fù)債過高，其在證券市場上的發(fā)展受到了限制，根據(jù)上市規(guī)則，復(fù)地集團(tuán)的母公司不能因此而注資進(jìn)去，所以復(fù)地集團(tuán)毅然選擇了退市，一方面既可以讓母公司的注資不受到限制，另一方面又可以通過信托私募基金的方式吸納投資資金。據(jù)統(tǒng)計，上海復(fù)地集團(tuán)至今已經(jīng)發(fā)行了十億元的基金，為企業(yè)的擴(kuò)大奠定了基石。由此可見，尋求開拓適合企業(yè)自身發(fā)展的融資渠道是多么的重要，如果一味的不改變，依賴原有的融資方式，只會遏制了企業(yè)的發(fā)展。 （二）上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資可以達(dá)到短期的資金回流效果，有利于公司在資金回

9、流間把企業(yè)做得更大更好。因為上市融資是通過證券市場出售可回收的股權(quán)方式來籌集資金，資金回流快，可以以最快的速度填補資金鏈的缺口，讓房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運營。萬科深圳子公司主要是通過上市融資的方式籌集資金，從1990年開始，為了籌集房地產(chǎn)項目資金，通過上市發(fā)行股權(quán)，營業(yè)收入由最初的年度2億不斷增長，到2013年已經(jīng)達(dá)到了年度96億的驚人成績。萬科旗下子公司遍布中國，一躍成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的龍頭。如今，上市公司的旗號代表著公司的規(guī)模與信譽，通過上市融資有利于提高人們對企業(yè)的認(rèn)可度，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金吸納，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。 （三）應(yīng)鼓勵更多具有較強(qiáng)發(fā)展適應(yīng)的夾層融資 夾層融資，是一種在債權(quán)債

10、務(wù)和上市融資之間的融資方式，屬于沒有抵押品的長期債務(wù)，因為債務(wù)人的自有資產(chǎn)無法做出擔(dān)保，從而設(shè)立的債權(quán)保障制度。這種方式避開了銀監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限制規(guī)定，使企業(yè)不需“四證”具備也能進(jìn)行項目開發(fā)融資，企業(yè)本身的資金也不用必須達(dá)到百分之三十五，減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力。例如，上海國際信托投資有限公司使用股權(quán)投資信托的方式，提前發(fā)布了“麗水馨庭房產(chǎn)投資的信托計劃（固定收益）”。當(dāng)年籌資了5.2億元，使上海新弘大置業(yè)有限公司得到充足資金進(jìn)行了工程的開展。該項夾層融資，使得企業(yè)本身以較少的資金就完成了大項目。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然夾層融資的利率偏高，但是所能融到的項目開發(fā)投資款也高。這樣，減少了

11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身資金投入量，提高了資金的使用度[4]。 五、結(jié)束語 現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式還存在許多的不足，其中對銀行貸款的依賴就是最主要的問題，銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例大，容易使企業(yè)喪失發(fā)展壯大的主動權(quán)，在宏觀調(diào)控的干預(yù)下停住了前進(jìn)的步伐，雖然經(jīng)過長期的市場引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資手段逐步多樣化，但是企業(yè)實際的運用度并不高，無法充分地利用其為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。因此，為了改變現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷根據(jù)自身實際開拓適合自己的融資渠道，借鑒優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的融資經(jīng)驗，不斷發(fā)展自己，完善自己。 參考文獻(xiàn)： [1] 張晨，國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺問題探討[D].江西財經(jīng)大學(xué)，2012.11（20）：67-68. [2] 陳蔚瑤.Y銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范研究[D].華南理工大學(xué)，2012.05（11）：112-113. [3] 浦強(qiáng)，孫云成.銀行信貸高增長潛藏管理風(fēng)險需全力糾偏[J].中國房地產(chǎn)金融，2010.10（03）：25-26. [4] 宋守鵬.馬克思地租理論視角下的我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題研究[D].河南科技大學(xué)，2011.12（25）：56-57.