《房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2005年壽光市幸福路綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2005年壽光市幸福路綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（62頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 目 錄 第一部分、壽光概述 第二部分、市場(chǎng)環(huán)境分析 1）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀(guān)環(huán)境分析 2）山東省大型市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 3）綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)市場(chǎng)情況分析 第三部分、項(xiàng)目概況與分析 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2）項(xiàng)目自身軟件優(yōu)勢(shì) 3）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 4）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 5）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 第四部分、項(xiàng)目定位 1）項(xiàng)目功能定位 2）項(xiàng)目形象定位 3）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 4）銷(xiāo)售手段定位 第五部分、銷(xiāo)售執(zhí)行計(jì)劃 1）銷(xiāo)售階段 2）業(yè)務(wù)策略 3）企化策略 第六部分、開(kāi)發(fā)投資回報(bào)與創(chuàng)造社會(huì)效益分析 第一部分、壽光概述 壽光

2、市地處山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，距青島、濟(jì)南各150公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)56公里，總面積2180平方公里，人口108萬(wàn)。壽光歷史文化悠久，漢字鼻祖?zhèn)}頡在這里創(chuàng)造了象形文字，世界上第一部農(nóng)學(xué)巨著《齊民要術(shù)》的作者賈思勰就誕生于此。改革開(kāi)放以來(lái)，壽光這片古老而年輕的土地發(fā)生了翻天覆地的變化。2004年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值193億元；財(cái)政總收入12.8億元，地方財(cái)政收入7.3億元，農(nóng)民人均純收入5016元，壽光已連續(xù)7次躋身“中國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”行列，目前列第53位，農(nóng)業(yè)增加值列全國(guó)第19位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)第38位。 壽光是胡錦濤總書(shū)記保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)聯(lián)系點(diǎn)。20

3、05年4月總書(shū)記百忙之中親臨壽光視察，并發(fā)表了重要講話(huà)，對(duì)壽光提出了“四點(diǎn)殷切希望”。 物產(chǎn)資源豐富 壽光美麗富饒，南部沃野平疇，水源豐沛，是糧食、蔬菜、果品生產(chǎn)基地；北部鹵水儲(chǔ)量豐富，宜鹽面積260萬(wàn)公畝，是全國(guó)三大重點(diǎn)鹽業(yè)產(chǎn)區(qū)之一和重要的鹽化工基地；西北部石油和天然氣儲(chǔ)量豐富；沿海灘涂達(dá)15萬(wàn)畝，主要經(jīng)濟(jì)魚(yú)類(lèi)20余種。 交通方便快捷 濟(jì)青高速公路橫貫東西，青羊鐵路縱貫?zāi)媳?，濰高、羊臨等省道、國(guó)道縱橫交錯(cuò)。北部二類(lèi)開(kāi)放口岸羊口港可直通周邊國(guó)家和地區(qū)。距離濟(jì)南、青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)各150公里，距濰坊機(jī)場(chǎng)50公里。 農(nóng)業(yè)水平較高 壽光是冬暖式蔬菜大棚的發(fā)祥地、著名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”，農(nóng)業(yè)產(chǎn)

4、業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、國(guó)際化走在了全國(guó)前列。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)的蔬菜集散中心、價(jià)格形成中心和信息交流中心。 依托蔬菜品牌優(yōu)勢(shì)，由農(nóng)業(yè)部、科技部、商務(wù)部、國(guó)家旅游局等國(guó)家十一部委和山東省人民政府聯(lián)合主辦的“中國(guó)（壽光）國(guó)際蔬菜科技博覽會(huì)”已連續(xù)成功舉辦了六屆，有來(lái)自世界70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的來(lái)賓參觀(guān)了博覽會(huì)，參會(huì)人數(shù)超過(guò)了319萬(wàn)人，擴(kuò)大了壽光的對(duì)外交流與合作。 工業(yè)實(shí)力雄厚 壽光初步形成了造紙包裝、海洋化工、機(jī)械制造、紡織服裝、蔬菜加工、新型建材六大支柱產(chǎn)業(yè)，培育起了晨鳴紙業(yè)、巨能電力、聯(lián)盟化工、墨龍機(jī)械、魯麗板材、富康制藥等一批骨干企業(yè)，全市擁有晨鳴A股、B股，墨龍H股，凱馬B股4只上市股票

5、。2004年，銷(xiāo)售收入過(guò)億元的企業(yè)達(dá)到30家，過(guò)10億元的4家，其中晨鳴集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入85.7億元。國(guó)際化戰(zhàn)略不斷推進(jìn)，全市已引進(jìn)外商投資企業(yè)120家，并先后在美國(guó)、日本、俄羅斯等13個(gè)國(guó)家創(chuàng)辦了海外企業(yè)；自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)138家，出口商品發(fā)展到12大類(lèi)，銷(xiāo)往70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 三產(chǎn)商貿(mào)繁榮 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、市場(chǎng)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、新興服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，凝聚了人氣，創(chuàng)造了商機(jī)。市百貨大樓成為山東省惟一進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)的縣級(jí)零售商店。農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源豐富，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)了中華牡丹園、彌河生態(tài)農(nóng)業(yè)觀(guān)光園等景區(qū)，壽光蔬菜高科技示范園和林海生態(tài)博覽園是全國(guó)首批“工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”。 城市功能完

6、善 積極創(chuàng)建“國(guó)家衛(wèi)生城市、全國(guó)環(huán)保模范城市、全國(guó)文明城市、全國(guó)園林城市”，城市面貌日新月異，城市功能不斷完善。在全省率先實(shí)現(xiàn)了村村通等級(jí)柏油路，公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)2040公里，公路密度達(dá)到每百平方公里93公里。對(duì)城區(qū)道路進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)綠化美化亮化，城市綠化覆蓋率達(dá)到39％。建設(shè)了一批現(xiàn)代化商住小區(qū)和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，居民生活品質(zhì)不斷提升，是“山東省園林城市”和“山東省最適宜人居環(huán)境城市”。 社會(huì)文明和諧 科技服務(wù)體系健全，實(shí)現(xiàn)了科技與經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展，被評(píng)為“全國(guó)科技工作先進(jìn)市”。壽光有自己的大學(xué)，濰坊科技職業(yè)學(xué)院是全國(guó)兩所縣辦大學(xué)之一。教育事業(yè)不斷創(chuàng)新，全市現(xiàn)有各類(lèi)職業(yè)學(xué)校在校生2萬(wàn)多人，人才資

7、源豐富，每年可為企業(yè)輸送充足的技術(shù)工人和管理人員。積極推進(jìn)“平安菜鄉(xiāng)”和“誠(chéng)信菜鄉(xiāng)”建設(shè)，市民文明素質(zhì)和城鄉(xiāng)文明程度不斷提高，是“全國(guó)創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)市”和“全省精神文明建設(shè)工作先進(jìn)市”。 熱情奔放、誠(chéng)實(shí)守信的壽光人民誠(chéng)摯歡迎有識(shí)之士前來(lái)投資興業(yè)！ 第二部分、 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀(guān)環(huán)境分析： 今年3月份，商務(wù)部在全國(guó)所作的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2004年全國(guó)大中城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)投資額超過(guò)1000億，同比增長(zhǎng)40%，局部有過(guò)熱現(xiàn)象，但市場(chǎng)總體形勢(shì)仍然不足，過(guò)熱現(xiàn)象主要表現(xiàn)為同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。商務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)在最近的講話(huà)中說(shuō)仍要加快市場(chǎng)體制建設(shè)，研究吸引投資的政策

8、，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面對(duì)市場(chǎng)建設(shè)的積極性，引導(dǎo)各方面資本進(jìn)入市場(chǎng)，加大對(duì)商品市場(chǎng)建設(shè)的投入，同時(shí)也指出，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)要分類(lèi)指導(dǎo)，防止重復(fù)建設(shè)和盲目投資。 二、山東省大型市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析： 山東省目前已建或在建的大型市場(chǎng)項(xiàng)目投資過(guò)億元的已達(dá)幾十個(gè)，以下幾家為主要代表： 山東濟(jì)北國(guó)際物流中心 山東濟(jì)北國(guó)際物流中心是山東省30個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，濟(jì)南北跨第一座超大型物流園，首家導(dǎo)入現(xiàn)代管理模式的批發(fā)城，西起京福高速公路，南接308國(guó)道，氣勢(shì)磅礴，規(guī)模宏大。 該項(xiàng)目由數(shù)家外資財(cái)團(tuán)攜手打造，香港大世紀(jì)公司投資，旗下山東齊齊發(fā)大市場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，計(jì)劃投入百億巨資，分六年打造成為

9、中國(guó)北方最具規(guī)模的國(guó)際性物流中心。 項(xiàng)目包括：超大型批發(fā)市場(chǎng)、大型汽車(chē)交易市場(chǎng)、大型物流倉(cāng)庫(kù)（公信倉(cāng)庫(kù)）、大型客貨聯(lián)運(yùn)市場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、物流配套寫(xiě)字樓、司機(jī)旅店、加油站及修理廠(chǎng)、物流配套住宅區(qū)、B2B電子商務(wù)交易平臺(tái)等。 該項(xiàng)目位于齊河黃河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，目前一期工程已進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)封頂階段。項(xiàng)目一經(jīng)推出便吸引了眾多商家的目光，浙江、江蘇、廣東、上海、河北、河南等15省市商家紛紛表達(dá)強(qiáng)烈的加盟意向，日本、韓國(guó)、中亞、東南亞等地近百組客商致電致函咨詢(xún)。濟(jì)南北跨和現(xiàn)代物流成為了社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)，目前一期銷(xiāo)售狀況良好。目前大型批發(fā)市場(chǎng)鋪位（均為2層）均價(jià)：￥4800.00/㎡

10、（40年產(chǎn)權(quán)） 香江光彩大市場(chǎng) 香江光彩大市場(chǎng)坐落于聊城建設(shè)西路北側(cè)，東倚客運(yùn)總站，西靠京九鐵路，北接濟(jì)館高速公路，貨運(yùn)中心就在其中，聊城香江光彩大市場(chǎng)占地5000畝、總建筑面積約為300多萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)種類(lèi)包括服裝鞋帽、輕紡、小商品、日雜百貨、副食、建材裝飾材料、家電、五金機(jī)電、汽車(chē)、農(nóng)機(jī)、生產(chǎn)資料等若干個(gè)超大型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。其目標(biāo)是輻射山東、河北、河南、山西數(shù)省方圓500公里范圍的逾億人口，使聊城成為華北地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)物流批發(fā)基地。特點(diǎn)：第一，兼具大商貿(mào)中心和大物流中心兩大功能；第二，規(guī)模龐大，商品種類(lèi)齊全。國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)，屬?lài)?guó)家級(jí)超大型；第三，裝備現(xiàn)代信息系統(tǒng)。 市場(chǎng)有

11、著幾近完美的配套設(shè)施：大型廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、電信、銀行、郵政、超市、美食街等生活配套一應(yīng)俱全，還提供保安、維修、保潔、日常管理服務(wù)，定期舉辦各種商品博覽會(huì)及文化活動(dòng)等等。以后的開(kāi)發(fā)還將陸續(xù)配備居住小區(qū)，托兒所，學(xué)校等，整個(gè)市場(chǎng)可 視為一個(gè)完全開(kāi)放又相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)城鎮(zhèn)。電話(huà)、光纖、寬帶網(wǎng)的接入、小區(qū)局域網(wǎng)的建立，為開(kāi)拓電子商務(wù)提供了硬件上的支持、使大市場(chǎng)及入場(chǎng)商戶(hù)能真正做到立足北方、輻射全國(guó)乃至全球。 一期均價(jià)￥1600.00/㎡（2002年10月開(kāi)盤(pán)）已清盤(pán) 二期目前銷(xiāo)售價(jià)已升至￥2800.00/㎡，銷(xiāo)售已超過(guò)60% 明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng) 以國(guó)際頂級(jí)商業(yè)模式——Shoppingma

12、ll打造的明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)是由山東建工集團(tuán)獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)的大型一站式購(gòu)物中心，地處長(zhǎng)清區(qū)新城區(qū)與大學(xué)園區(qū)中心地段，北臨新拓寬的長(zhǎng)清大道、魯能工業(yè)園，東倚鳳凰路、文昌山；東南是大型別墅區(qū)文昌山莊，西臨文昌路、文昌小區(qū)，交通十分便利。明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)占地106畝，建筑面積為6萬(wàn)余平米，商業(yè)部分面積為5萬(wàn)平米，將建成濟(jì)南市最大的SHOPPINGMALL，填補(bǔ)新城區(qū)缺乏大型購(gòu)物中心的市場(chǎng)空白，它集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游于一體，又特別委托德國(guó)著名的D+J建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格的外觀(guān)令人耳目一新，將成為長(zhǎng)清區(qū)的標(biāo)志性建筑物。 快樂(lè)購(gòu)物的休閑態(tài)度、以人為本的增值服

13、務(wù)、豐厚的旅游資源、大學(xué)園區(qū)的人文優(yōu)勢(shì)——明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)，呈現(xiàn)在市民面前的將是最流行的時(shí)尚發(fā)布地、最與眾不同的休閑中心、最具人文特色的旅游商業(yè)巨無(wú)霸。建成后不但為大學(xué)園區(qū)的數(shù)十萬(wàn)人口服務(wù)，更將吸引數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的濟(jì)南市區(qū)消費(fèi)者、外地游客前往購(gòu)物消費(fèi)與游樂(lè)。起價(jià)￥4999.00/㎡ 山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)有限公司位于著名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”---壽光市，始建于1984年3月，是首批151家“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”、“全國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)五十強(qiáng)”、“全國(guó)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)十強(qiáng)”、“農(nóng)業(yè)部首批定點(diǎn)鮮活農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)”之一，是全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。公司

14、注冊(cè)資本1.1億元，是銀行系統(tǒng)“AAA”級(jí)信用企業(yè)。 市場(chǎng)以規(guī)模大、檔次高、品種全聞名全國(guó)。規(guī)劃占地面積600畝，年成交蔬菜15億公斤，交易額28億元。年上市蔬菜品種300多個(gè)，全國(guó)20多個(gè)省、市、自治區(qū)的蔬菜來(lái)此大量交易，是中國(guó)北方最大的蔬菜集散中心、價(jià)格形成中心和信息交流中心。在國(guó)家開(kāi)通的四條主要蔬菜運(yùn)輸綠色通道中，其中“壽光--北京”、“壽光--哈爾濱”兩條綠色通道的源頭就是壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。“買(mǎi)全國(guó)，賣(mài)全國(guó)”、“沒(méi)有買(mǎi)不到的菜，沒(méi)有賣(mài)不出去的菜”是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界人士對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)。 市場(chǎng)配套設(shè)施完善，建有近10萬(wàn)平方米的交易服務(wù)大廳和大棚，設(shè)有冷凍、冷儲(chǔ)、電視監(jiān)

15、控、微機(jī)信息聯(lián)網(wǎng)、市場(chǎng)管理中介經(jīng)營(yíng)等配套機(jī)構(gòu)和設(shè)施；市場(chǎng)交易方式領(lǐng)先，交易流程實(shí)行“一卡通”結(jié)算方式，蔬菜交易實(shí)現(xiàn)了全程電子化；2003年10月，市場(chǎng)投資4000萬(wàn)元，建立了國(guó)內(nèi)第一家蔬菜電子拍賣(mài)市場(chǎng)，以其“包裝規(guī)格化、重量標(biāo)準(zhǔn)化、質(zhì)量等級(jí)化、客戶(hù)會(huì)員化、交易電子化”的五化模式引領(lǐng)了中國(guó)蔬菜流通史上的又一次革命；市場(chǎng)檢測(cè)手段先進(jìn)，投資1500多萬(wàn)元建立了一處大型農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)中心，每周定期對(duì)上市蔬菜抽檢，保證了交易蔬菜的安全；市場(chǎng)治安措施得力，有一支經(jīng)山東省公安廳批準(zhǔn)的護(hù)衛(wèi)中隊(duì)，配合市場(chǎng)公安分局晝夜在市場(chǎng)巡邏，為廣大客戶(hù)創(chuàng)造了放心、省心、安心的交易秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 目前鋪面價(jià)格起價(jià)￥230

16、0.00/㎡，最佳位置16000.00㎡ 三、綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)市場(chǎng)情況分析： 中國(guó)自上世紀(jì)九十年代開(kāi)始發(fā)展綠色食品，勢(shì)頭越來(lái)越好。特別是近幾年來(lái)，綠色食品的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)種類(lèi)及數(shù)量更是每年以百分之三十的速度遞增。到二00四年底，中國(guó)內(nèi)地獲得綠色食品認(rèn)證的企業(yè)有二千八百三十六個(gè)，產(chǎn)品有六千四百九十六種。去年，全國(guó)有價(jià)值八百六十億元人民幣共計(jì)四千六百萬(wàn)噸的綠色食品投放市場(chǎng)。其中，綠色食品出口總值十二億五千萬(wàn)美元。 其中山東省有16個(gè)市68個(gè)縣（市、區(qū)）綠色食品原料種植面積達(dá)350萬(wàn)畝，綠色食品年產(chǎn)量達(dá)420萬(wàn)噸，銷(xiāo)售收入50多億元，出口創(chuàng)匯4億多美元，創(chuàng)匯額占全國(guó)1/4強(qiáng)，位居

17、全國(guó)第一。 在山東省綠色食品發(fā)展中，深加工產(chǎn)品占所有綠色食品的60%，比去年增加20%。傳統(tǒng)名牌產(chǎn)品如山東大花生、冬棗等，在全國(guó)一些大中城市及出口國(guó)家和地區(qū)享有很高聲譽(yù)。 近幾年，我國(guó)的種子、有機(jī)肥等綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，國(guó)外大型農(nóng)資公司也不斷涌入，每年僅種子貿(mào)易額就達(dá)300億元，而山東省作為我國(guó)農(nóng)業(yè)科技第一強(qiáng)省，是目前該類(lèi)產(chǎn)業(yè)最密集和活躍的地區(qū)，種子公司全部在壽光設(shè)立了營(yíng)銷(xiāo)中心和示范基地。國(guó)內(nèi)外大型農(nóng)業(yè)機(jī)械化企業(yè)80%在山東設(shè)有工廠(chǎng)或營(yíng)銷(xiāo)中心。 由于以上綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，目前山東省尚無(wú)相關(guān)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)有市場(chǎng)多為傳統(tǒng)的小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，產(chǎn)品雜、質(zhì)量低、規(guī)模小。2002年出現(xiàn)的德農(nóng)農(nóng)資超市

18、可算是首家現(xiàn)代化農(nóng)資市場(chǎng)，鼎盛時(shí)期在山東擁有超過(guò)500家連鎖店，但其是以連鎖店形式經(jīng)營(yíng)，并且沒(méi)有綠色食品項(xiàng)目，而近年來(lái)隨著母公司德隆的崩潰而陷入困境。山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)作為國(guó)內(nèi)最大的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)也有部分綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)戶(hù)在經(jīng)營(yíng)，但由于該市場(chǎng)的定位是蔬菜批發(fā)，以上業(yè)戶(hù)尚無(wú)法形成較大規(guī)模。 第三部分： 項(xiàng)目概況與分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目 項(xiàng)目申辦單位：壽光圣方達(dá)建材化工有限公司 申辦單位情況介紹： 項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目定位：依托壽光已形成的國(guó)際蔬菜之都的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)環(huán)境，打造國(guó)內(nèi)第一家大型國(guó)際性綠色經(jīng)濟(jì)物流商貿(mào)中心。 經(jīng)

19、營(yíng)范圍：蔬菜精加工、綠色食品、農(nóng)副農(nóng)資、倉(cāng)儲(chǔ)、內(nèi)銷(xiāo)及出口；國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)種子、綠色有機(jī)肥、農(nóng)用機(jī)械展示及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等多元化市場(chǎng)交易及市場(chǎng)中介配套服務(wù)。 交易方式：傳統(tǒng)的市場(chǎng)交易與互聯(lián)網(wǎng)貿(mào)易。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地1000畝，計(jì)劃投資6.8億元。 一期開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容：一期開(kāi)發(fā)面積約300畝，主要為市場(chǎng)交易區(qū)，分A、B、C、D四個(gè)功能區(qū)，可銷(xiāo)售單位總計(jì)704個(gè)。 二、項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu) 董事會(huì) 總經(jīng)理 行 政 管 理 中 心 財(cái)務(wù)管理中心 工程管理中心 資本運(yùn)營(yíng)中心 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心 項(xiàng)目招商中心(銷(xiāo)售部)

20、 相關(guān)部門(mén)： 行政管理中心所屬部門(mén) （一）總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)行政管理中心的日常工作 （二）項(xiàng)目公關(guān)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的對(duì)外公共關(guān)系 （三）人力資源部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目人才的聘用和培訓(xùn)等 （四）勞動(dòng)工資部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工資支出等 （五）保衛(wèi)部：負(fù)責(zé)保衛(wèi)工作 財(cái)務(wù)管理中心所屬部門(mén) （一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃 （二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督管理部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的監(jiān)督管理 （三）項(xiàng)目資金管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)管理事宜 工程管理中心 （一）項(xiàng)目預(yù)算部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算工作 （二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的設(shè)計(jì) （三）項(xiàng)目監(jiān)理部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督管理 （四）

21、項(xiàng)目建設(shè)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目所有施工建設(shè)事宜 （五）物資供應(yīng)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目物資供應(yīng)工作 （六）工程質(zhì)量部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的質(zhì)量保證 （七）工程安全部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的安全事宜 （八）總工程師辦公室：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程管理中心的日常工作 （九）項(xiàng)目招標(biāo)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招標(biāo)、議標(biāo)等工作 資本運(yùn)營(yíng)中心：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資本有效運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目招商中心（銷(xiāo)售部） （一）國(guó)內(nèi)項(xiàng)目招商部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目國(guó)內(nèi)的選商工作 （二）國(guó)外項(xiàng)目招商部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目國(guó)外的選商工作 （三）客戶(hù)服務(wù)中心：負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商接待事宜 （四）策劃宣傳部：銷(xiāo)售總監(jiān)直管，委托專(zhuān)業(yè)廣告策劃公司具體策劃執(zhí)行 （五）營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)辦公室：負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商的日常工作 項(xiàng)目

22、開(kāi)發(fā)中心 （一）項(xiàng)目科研部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目科研的開(kāi)發(fā)研究工作 （二）項(xiàng)目論證部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性論證等工作 三、項(xiàng)目SWOT分析 （一）、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 隨著中國(guó)加入WTO，與國(guó)際市場(chǎng)接軌，現(xiàn)階段的市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已滿(mǎn)足不了現(xiàn)代化國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)需求。山東省的精裝蔬菜及綠色食品已實(shí)現(xiàn)大量出口，而境外的綠色食品和保健食品也將大量涌入，中國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難以適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)的需求，鑒于壽光已成為中國(guó)蔬菜之都，綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)已形成規(guī)模，創(chuàng)建現(xiàn)代化綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目即可填充國(guó)內(nèi)空白，又可與國(guó)內(nèi)綠色蔬菜基地形成資源互動(dòng)。 壽光市是綠色蔬菜資源地，具有品牌形象，隨著人們生活質(zhì)量的提高，改變了飲食結(jié)構(gòu)、追

23、求無(wú)公害綠色蔬菜食品，從而滿(mǎn)足對(duì)長(zhǎng)壽與健康的追求。而壽光市是無(wú)公害蔬菜基地，在全國(guó)人們心目中，已樹(shù)立起壽光市良好品牌形象，為此把綠色國(guó)際品牌交易市場(chǎng)建立在壽光市，具有一定影響，有助于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。 壽光市已初步具備國(guó)際市場(chǎng)氛圍，“國(guó)際蔬菜博覽會(huì)”建立在壽光市，壽光市是名副其實(shí)蔬菜基地。為此，壽光市已具備了國(guó)際綠色食品市場(chǎng)氛圍。 壽光位于濟(jì)青高速大動(dòng)脈中心點(diǎn)，距濟(jì)南、青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)各150公里，擁有兩條國(guó)際特批綠色通道（北京、哈爾濱），青羊鐵路縱貫?zāi)媳?、各?lèi)省道、國(guó)道縱橫交錯(cuò)，北部國(guó)家二級(jí)港可直通周邊國(guó)家。壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目位于壽光經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，交通環(huán)境優(yōu)良，以上各交通環(huán)節(jié)均可第一時(shí)間到達(dá)

24、，物流環(huán)境無(wú)可比擬。政府為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、深加工項(xiàng)目等提供優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好軟環(huán)境，領(lǐng)導(dǎo)決策開(kāi)明。為項(xiàng)目定址壽光市提供了寬松的軟環(huán)境。 （二）、項(xiàng)目自身軟件優(yōu)勢(shì) 1、開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚 該項(xiàng)目由濰坊市圣方達(dá)建材化工有限公司與英屬維爾京群島地區(qū)鼎峰投資有限公司合作設(shè)立的壽光圣豐管理服務(wù)有限公司具體實(shí)施。該公司注冊(cè)資金980萬(wàn)美元，計(jì)劃總投資8000萬(wàn)美元。濰坊市圣方達(dá)建材化工有限公司在壽光具有良好的社會(huì)聲譽(yù)與豐富的管理經(jīng)驗(yàn)；鼎峰投資有限公司已有十多年的成功投資歷史，資金實(shí)力雄厚，資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富。在壽光市加強(qiáng)招商引資力度之時(shí)，把目光放在了壽光，所以該項(xiàng)目占據(jù)著天時(shí)與地利。 2、智能化

25、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)全面應(yīng)用 項(xiàng)目采用專(zhuān)統(tǒng)交易模式加現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)的手段，使入住業(yè)戶(hù)有更大盈利空間。項(xiàng)目投入使用后，開(kāi)發(fā)商將在信息中心設(shè)獨(dú)立服務(wù)器、大型交易顯示屏，并建立大型門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，為所有業(yè)戶(hù)免費(fèi)開(kāi)設(shè)網(wǎng)上商鋪。同時(shí)免費(fèi)為所有業(yè)戶(hù)安裝開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)的尖端信息軟件，該軟件可使用戶(hù)在與異地客戶(hù)交流時(shí)實(shí)現(xiàn)視頻交流（含國(guó)外客戶(hù)），但通訊費(fèi)幾乎為零，這將大大降低業(yè)戶(hù)出差和聯(lián)絡(luò)成本，提高效益。 壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心智能化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的搭建具體如下： A：建立大型B2B、B2C網(wǎng)上交易平臺(tái) 建立網(wǎng)站是信息化建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，也是將“壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心”網(wǎng)下業(yè)務(wù)，搬到網(wǎng)上讓世界眾多商家共同參與的重要手段。

26、 該網(wǎng)站的定位應(yīng)立足于山東濰坊豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源和供求信息，本著“讓山東走向世界、讓世界了解山東”的高度，建設(shè)成為大型交易平臺(tái)，開(kāi)辟英文、韓語(yǔ)等多語(yǔ)種版本，滿(mǎn)足國(guó)際商家需求。 B：遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng) 基于國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)的通訊系統(tǒng)，可以順利的完成和國(guó)際、國(guó)內(nèi)商家的通訊問(wèn)題，而不必?fù)艽騼r(jià)格昂貴的國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途，通過(guò)該系統(tǒng)既可以解決：電話(huà)、視頻、文件傳輸、召開(kāi)討論會(huì)議等商務(wù)需求。而且可以和網(wǎng)上交易平臺(tái)緊密結(jié)合，網(wǎng)上反饋的合作信息，很方便的通過(guò)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)得到回應(yīng)和確認(rèn)。及時(shí)把握商業(yè)機(jī)會(huì)。 C：建立業(yè)戶(hù)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng) 1、）視頻監(jiān)控：建立安防、消防預(yù)警機(jī)制，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)及時(shí)將室內(nèi)外經(jīng)營(yíng)狀況反饋到主控

27、室和總經(jīng)理辦公室。 2、）業(yè)戶(hù)管理：包括租用期限，經(jīng)營(yíng)狀況等相關(guān)內(nèi)容，建立信用推薦系統(tǒng)，維護(hù)企業(yè)信譽(yù)提高管理水平。 3、）財(cái)務(wù)管理：根據(jù)商場(chǎng)流程開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理系統(tǒng)。 3、增值潛力大 項(xiàng)目具有很強(qiáng)的保值、升值、增值魅力。 （三）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目不僅在山東，即使在全國(guó)也具有一定的唯一性，其同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)對(duì)手較少。 （四）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 1、期房 期房預(yù)售在目前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，與現(xiàn)房相比普遍處于劣勢(shì)地位，所以本 項(xiàng)目將必須在“項(xiàng)目包裝”上狠下功夫，宣傳要到位。 2、商業(yè)氛圍 壽光是縣級(jí)市，人口只有二十多萬(wàn)，整體商業(yè)氛圍稍弱，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有

28、一定影響。 3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后將不可避免的與壽光蔬菜市場(chǎng)、種子市場(chǎng)、農(nóng)資市場(chǎng)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，因此必須在經(jīng)營(yíng)手段、價(jià)格、政府政策三方面形成自己的優(yōu)勢(shì) （五）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 1、政府支持、政策扶持 從目前研究中，壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目本身在壽光屬于跨時(shí)代的標(biāo)志性項(xiàng)目，政府應(yīng)本著特事特辦的態(tài)度予以政策扶持。 A.業(yè)戶(hù)方面（以下政策僅供參考）： 凡入住或投資壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心的業(yè)戶(hù)或企業(yè)，落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)政策（國(guó)有商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)分割，綠證到戶(hù)，可上市交易）；外商獨(dú)資、合資、合作企業(yè)或業(yè)戶(hù)可享受?chē)?guó)家“二免三減半”（第一、第二年免征所得稅，第三年減半征收所

29、得稅），國(guó)內(nèi)企業(yè)或業(yè)戶(hù)可享受增值稅優(yōu)惠10%，所得稅、營(yíng)業(yè)稅按留地方稅額總數(shù)的50%的財(cái)稅獎(jiǎng)勵(lì)；業(yè)戶(hù)營(yíng)業(yè)房且注冊(cè)當(dāng)?shù)氐墓荆赊k理壽光市居住證，子女入學(xué)、報(bào)名當(dāng)兵、上當(dāng)?shù)仄?chē)牌照；外地業(yè)戶(hù)可辦理一戶(hù)三口壽光市戶(hù)口；壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心對(duì)入住企業(yè)工商登記等進(jìn)行一站式審定，提供“一條龍”服務(wù)；金融機(jī)構(gòu)對(duì)入住企業(yè)或業(yè)戶(hù)在開(kāi)戶(hù)、結(jié)算、貸款申請(qǐng)等方面實(shí)行就近報(bào)送，并核發(fā)特快報(bào)關(guān)證。 B、合資開(kāi)發(fā)商方面（以下政策僅供參考）： 在土地使用方面。外商以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)一次性支付征地補(bǔ)償費(fèi)、上交省里的出讓金。外商投資在3000萬(wàn)元人民幣（含3000萬(wàn)元）或年繳納增值稅100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元

30、）以下的項(xiàng)目，市、縣收取的土地出讓金可在簽訂合同5年內(nèi)分期支付；商投資在3000萬(wàn)元人民幣以上或年繳納增值稅100萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，由市、縣政府先行提供項(xiàng)目用地，市、縣應(yīng)收取的土地出讓金由企業(yè)自投產(chǎn)之日起5年內(nèi)以其繳納稅款中地方財(cái)政所得部分折抵；期滿(mǎn)不足抵交的，用地企業(yè)應(yīng)補(bǔ)足出讓金。實(shí)行稅款折抵出讓金的，不再享受地方財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策。 凡外商購(gòu)買(mǎi)我市企業(yè)和投資新辦企業(yè)，外資額達(dá)到該企業(yè)注冊(cè)資本25％以上的，均可批準(zhǔn)、注冊(cè)成為外商投資企業(yè)，享受相應(yīng)政策。 經(jīng)批準(zhǔn)，可給外商出讓已建成或在建的交通、能源和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目股權(quán)和一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)。 凡外商來(lái)我市投資所需土地，統(tǒng)一由

31、市縣人民政府土地管理部門(mén)代征后出讓給投資者。 外商投資額在1000萬(wàn)美元（含1000萬(wàn)美元）以上的項(xiàng)目，土地出讓金全額返還；外商投資額在500萬(wàn)美元以上，1000萬(wàn)美元以下的項(xiàng)目，返還土地出讓金50％；外商投資在500萬(wàn)美元以下的項(xiàng)目，返還土地出讓金30％。 凡在我市興辦的外商投資企業(yè)，免征城市房地產(chǎn)稅和車(chē)船使用牌照稅。 對(duì)屬于國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)外商投資企業(yè)，所得稅免二減三，執(zhí)行期滿(mǎn)后的三年內(nèi)，可減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期限在10年以上的項(xiàng)目，從獲利年度起，由財(cái)政返還所得稅5年。 外商投資企業(yè)在境內(nèi)融資時(shí)，允許中資銀行接收外方股東的擔(dān)保。允許外商投資企業(yè)以外匯質(zhì)押

32、方式向境內(nèi)中資外匯指定銀行申請(qǐng)人民幣貸款。外商投資企業(yè)所有外匯資金均可抵押；對(duì)外匯擔(dān)保下人民幣貸款，可由境外金融機(jī)構(gòu)或境內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)提供信用保證；取消外匯抵押、外匯擔(dān)保項(xiàng)目下的登記手續(xù)和提供外匯擔(dān)保的外資銀行信用等級(jí)的特別限制。 外商投資企業(yè)可以其外方投資者的海外資產(chǎn)向境內(nèi)中資銀行的海外分行提供抵押，由中資商業(yè)銀行的海外分行或國(guó)內(nèi)分行向其發(fā)放貸款。 允許外商投資企業(yè)用現(xiàn)匯或固定資產(chǎn)做抵押，向商業(yè)銀行申請(qǐng)借貸人民幣資金。 C、經(jīng)營(yíng)支持： 可要求政府效仿其他項(xiàng)目關(guān)閉并拆遷部分臟、亂、差并且年限已老的小型市場(chǎng)，并將該部分業(yè)戶(hù)集中遷移至本項(xiàng)目?jī)?nèi)。 2、市場(chǎng)前景好，目標(biāo)客戶(hù)群體充分 A、目

33、標(biāo)客戶(hù)分析： 經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織和聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織星期二聯(lián)合發(fā)表了《2005至2014年農(nóng)業(yè)展望》，這是兩個(gè)機(jī)構(gòu)第一次合作出版《農(nóng)業(yè)展望》。由發(fā)達(dá)國(guó)家組成的經(jīng)合組織認(rèn)為糧農(nóng)組織的加入使報(bào)告對(duì)發(fā)展中國(guó)家的農(nóng)業(yè)作出更準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)。報(bào)告說(shuō)發(fā)展中國(guó)家未來(lái)十年在世界基本農(nóng)產(chǎn)品的貿(mào)易中將起舉足輕重的作用。糧農(nóng)組織官員克拉夫以中國(guó)為例說(shuō)明發(fā)展中國(guó)家巨大的進(jìn)口市場(chǎng)。 CUT 1 Cluff： “Ontheimportside,forexample,justlookattherolethatChina…在世界基本農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口市場(chǎng)，

34、以中國(guó)為例，報(bào)告說(shuō)到2014年，就基本農(nóng)產(chǎn)品而言，中國(guó)要進(jìn)口小麥將近一千萬(wàn)噸，進(jìn)口其它谷物五百萬(wàn)到一千萬(wàn)噸，而含油種子的進(jìn)口將達(dá)到四千八百萬(wàn)噸。中國(guó)正在世界市場(chǎng)上扮演越來(lái)越重要的角色。” 通過(guò)該報(bào)告我們不難看出，未來(lái)幾年仍會(huì)有大量的外資食品及農(nóng)貿(mào)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)。這些大批進(jìn)入中國(guó)的企業(yè)若要在中國(guó)打開(kāi)市場(chǎng)，就必須在中國(guó)農(nóng)業(yè)最發(fā)達(dá)的核心地區(qū)展示并交易他們的產(chǎn)品，而壽光作為中國(guó)農(nóng)業(yè)科技水平最高、外資農(nóng)資公司密集的地區(qū)，無(wú)疑將成為他們的首選，而綠色品牌經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心以其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化交易管理模式則為他們提供了最佳舞臺(tái)。 我國(guó)綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)正以空前的速度發(fā)展，每一次的“壽光國(guó)際蔬菜博覽會(huì)”和“哈洽

35、會(huì)”都為眾多企業(yè)帶來(lái)大量訂單，但也有其時(shí)間短，延續(xù)性差的缺點(diǎn)，而壽光作為全國(guó)目前最大的蔬菜、農(nóng)資、種子交易市場(chǎng)已得到全國(guó)同類(lèi)商家認(rèn)可，因此壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心這個(gè)窗口將使入駐廣大中資公司可以更加長(zhǎng)久的展示與交易，并利用這一平臺(tái)極大的擴(kuò)大國(guó)際國(guó)內(nèi)客戶(hù)接觸量，在擴(kuò)大品牌、增加效益的同時(shí)又節(jié)省了大量資金，通過(guò)高水平專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間集中展示并交易產(chǎn)品已成為大勢(shì)所趨。 B、潛在客戶(hù)群分析： 在調(diào)查中我們還發(fā)現(xiàn)一個(gè)并未經(jīng)營(yíng)以上項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)群體，他們一般具有以下特征： 職業(yè)：中小企業(yè)主或其他高收入者 投資觀(guān)：“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀(guān)念在這一群體中十分有市場(chǎng)。 購(gòu)買(mǎi)目的：投資、盈利 地域性：以壽光

36、及濰坊本地人為主 動(dòng)機(jī)分析：帶租約銷(xiāo)售使項(xiàng)目有較高的投資回報(bào)率 C、目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)份額估算： 外資目標(biāo)客戶(hù) 省外目標(biāo)客戶(hù) 省內(nèi)目標(biāo)客戶(hù) 濰坊及壽光 本地目標(biāo)客戶(hù) 潛在 客戶(hù) 占市場(chǎng) 入駐比例 10% 20% 25% 35% 10% 以租約 形式入駐 60% 60% 40% 20% 0% 以購(gòu)買(mǎi) 形式入駐 40% 45% 60% 80% 100% 第四部分、項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目功能定位： 壽光市綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目是集蔬菜精加工、綠色食品、農(nóng)副農(nóng)資、倉(cāng)儲(chǔ)、內(nèi)銷(xiāo)及出口；國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)種子、

37、綠色有機(jī)肥、農(nóng)用機(jī)械展示及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等多元化市場(chǎng)交易及市場(chǎng)中介配套服務(wù)，并將作為壽光國(guó)際蔬菜博覽會(huì)分會(huì)場(chǎng)產(chǎn)生巨大會(huì)展經(jīng)濟(jì)商貿(mào)效益。 二、項(xiàng)目形象定位： 視覺(jué)形象（Logo及VI） + 廣告推廣主題 廣告推廣主題（暫定）：“中國(guó)綠色經(jīng)濟(jì)商貿(mào)之都，齊魯首席創(chuàng)富旺地！” 釋義：該推廣主題對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)重點(diǎn)烘托，同時(shí)體現(xiàn)了項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)的訴求，易于傳播，可引發(fā)消費(fèi)者共鳴。 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位： 價(jià)格是衡量項(xiàng)目?jī)r(jià)值的唯一量化指標(biāo)，商業(yè)行為的目標(biāo)是在付含市場(chǎng)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)利益最大化。 山東省大型市場(chǎng)價(jià)格參考數(shù)據(jù)： 濟(jì)北國(guó)際物流中心 市場(chǎng)鋪位（均為2

38、層）均價(jià)：￥4800.00/㎡ 香江光彩大市場(chǎng) 一期均價(jià)￥1600.00/㎡（2002年10月開(kāi)盤(pán)）已清盤(pán) 二期目前銷(xiāo)售價(jià)已升至￥2800.00/㎡，銷(xiāo)售已超過(guò)60% 明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng) 起價(jià)￥4999.00/㎡ 壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 目前鋪面價(jià)格起價(jià)￥2300.00/㎡，最佳位置16000.00㎡ 通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，同城同等位置商鋪價(jià)格一般較住宅高出20%-40%，再結(jié)合壽光本地情況可將各區(qū)價(jià)格暫定為： A區(qū)（商鋪）均價(jià)：￥2380.00/㎡ A區(qū)（寫(xiě)字間）均價(jià)：￥2000.00/㎡ B區(qū)（商鋪）均價(jià)：￥2000.00/㎡ C區(qū)（商鋪）均價(jià)：￥2000.00/㎡ 備

39、注：市場(chǎng)需求與價(jià)格是動(dòng)態(tài)的，價(jià)格定位要結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化靈活掌握定價(jià)范圍，做到“月月有新價(jià)，季季不同值”，并永遠(yuǎn)堅(jiān)持“一房一價(jià)，一鋪一價(jià)”的價(jià)值分析。 四、銷(xiāo)售手段定位： 1、帶租約銷(xiāo)售——允許客戶(hù)將商鋪購(gòu)買(mǎi)后在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)返租給開(kāi)發(fā)商。 這一銷(xiāo)售手段目前在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中得到廣泛認(rèn)可，對(duì)投資性購(gòu)買(mǎi)群體產(chǎn)生較大的誘惑力。開(kāi)發(fā)商可將其出租給部分不會(huì)購(gòu)買(mǎi)商鋪的運(yùn)營(yíng)商來(lái)增加項(xiàng)目的客戶(hù)入住率，實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)。 2、招商性銷(xiāo)售——購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目商鋪后注冊(cè)公司，可享受地方政府招商引資優(yōu)惠政策。 3、利益幫助性銷(xiāo)售——所有進(jìn)入市場(chǎng)的客戶(hù)均可免費(fèi)使用項(xiàng)目建立的國(guó)際網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)等多項(xiàng)超值服務(wù)，利用項(xiàng)目自主開(kāi)發(fā)

40、軟件及大型交易平臺(tái)，使客戶(hù)降低業(yè)務(wù)成本并提高效益。 4、以著名品牌提前入駐拉動(dòng)式銷(xiāo)售——前期以?xún)?yōu)惠價(jià)格先吸引一批知名企業(yè)入駐（此類(lèi)企業(yè)本身也起到很強(qiáng)的廣告效應(yīng)），以此為宣傳點(diǎn)突出項(xiàng)目的認(rèn)可度，吸引觀(guān)望中的中小品牌和潛在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。 5、銀行按揭——為客戶(hù)提供盡可能低的首付和盡可能多的還款年限，以減少客戶(hù)資金壓力。 6、壽光國(guó)際蔬菜博覽會(huì)分會(huì)場(chǎng)——以會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) Ⅴ 銷(xiāo)售執(zhí)行計(jì)劃 A、銷(xiāo)售階段 銷(xiāo)售執(zhí)行進(jìn)度表： 持續(xù)期 公開(kāi)期 引導(dǎo)期 準(zhǔn)備期 一個(gè)月 二個(gè)月 半年

41、 一年 Ⅰ、準(zhǔn)備期(1個(gè)月) 1、人員架構(gòu)、銷(xiāo)售部成立 （公司決定、組建時(shí)間約為1—3周） 專(zhuān)案組構(gòu)成：總監(jiān)、副總監(jiān)、銷(xiāo)售助理、銷(xiāo)售主管、業(yè)務(wù)員、客服專(zhuān)員、廣告合作伙伴（專(zhuān)業(yè)廣告策劃?rùn)C(jī)構(gòu)） 銷(xiāo)售總監(jiān) 副總監(jiān) 主 管 主 管 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 客戶(hù)服務(wù)中心 客服專(zhuān)員 客服專(zhuān)員 銷(xiāo)售助理理 廣告合作伙伴（專(zhuān)業(yè)廣告 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)）

42、 2、人員招聘、系統(tǒng)培訓(xùn) （總監(jiān)聯(lián)系并負(fù)責(zé)、為期1—2個(gè)月） 對(duì)于項(xiàng)目的銷(xiāo)售主管、業(yè)務(wù)員、客服專(zhuān)員由公司統(tǒng)一面試招聘，擇優(yōu)錄取。 在培訓(xùn)上： ⑴由項(xiàng)目分管副總進(jìn)行公司的介紹及公司文化方面的培訓(xùn)（1—2課時(shí)）； ⑵由公司總部調(diào)派專(zhuān)業(yè)人員以及對(duì)外聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行基礎(chǔ)培訓(xùn)，其中包括儀容儀表、人際交流、消費(fèi)心理等（1周左右）。 ⑶根據(jù)各部門(mén)的分工，分類(lèi)進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)新員工的專(zhuān)業(yè)度，提高自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì) （1—2個(gè)月帶教培訓(xùn)）。 3、市場(chǎng)調(diào)查 （組長(zhǎng)負(fù)責(zé)、為期1—2周） “知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”。只有掌握了周邊市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的具體情況，

43、才能出色完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作。整個(gè)市調(diào)工作，除了需要在前期進(jìn)行周密市場(chǎng)調(diào)查之外，整個(gè)市場(chǎng)調(diào)查工作貫穿于整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中，案場(chǎng)會(huì)在各個(gè)階段不間斷的對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，以便取得第一手市場(chǎng)信息。 4、產(chǎn)品需求測(cè)試問(wèn)卷（附表2） （組長(zhǎng)負(fù)責(zé)、為期1—2周） 組織人員盡可能多的了解消費(fèi)者考慮經(jīng)營(yíng)的行業(yè)、需要的面積、房型（開(kāi)間、進(jìn)深等）、總價(jià)承受能力、單價(jià)反應(yīng)、區(qū)位要求、特殊要求等。制作問(wèn) 卷調(diào)查表，由被詢(xún)問(wèn)者進(jìn)行填寫(xiě)，并贈(zèng)于被詢(xún)問(wèn)者小禮品（如有“LOGO”標(biāo)志的圓珠筆等），既可以刺激被詢(xún)問(wèn)者的積極性又可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。 5、配合開(kāi)發(fā)公司完善規(guī)劃及設(shè)計(jì) （總監(jiān)負(fù)責(zé)、以規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間而定） ⑴提供

44、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化 ⑵提供目前的商業(yè)數(shù)量以及各個(gè)行業(yè)的比重 ⑶商業(yè)布局 ⑷樓盤(pán)附近的未來(lái)城市規(guī)劃 6、收集銷(xiāo)講資料 （副總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期20—30天） 銷(xiāo)講資料用于對(duì)業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)，通過(guò)銷(xiāo)講資料可以使業(yè)務(wù)員充分了解該項(xiàng)目的具體情況，包括工程知識(shí)、抗性說(shuō)辭、優(yōu)勢(shì)說(shuō)辭、政府政策、貸款知識(shí)等，使業(yè)務(wù)員在以后的接待過(guò)程中能統(tǒng)一說(shuō)辭，充分體現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)度。銷(xiāo)講資料要求內(nèi)容要詳盡、全面，可以分為以下幾個(gè)部分：開(kāi)發(fā)商介紹、環(huán)境篇、產(chǎn)品篇、市場(chǎng)篇、本案賣(mài)點(diǎn)與說(shuō)明及抗性檢討、銷(xiāo)售篇、答客問(wèn)、政策及法規(guī)。 7、確定外省市招商工作 ①籌備新聞發(fā)布會(huì) 地點(diǎn)：北京人民大會(huì)堂、香港國(guó)際會(huì)展中心 ②

45、確定省內(nèi)外主目標(biāo)市場(chǎng)銷(xiāo)售處選址（北京、哈爾濱、濟(jì)南、煙臺(tái)、青島） 8、廣告合作伙伴進(jìn)入工作狀體 （銷(xiāo)售總監(jiān)負(fù)責(zé)、廣告合作機(jī)構(gòu)具體策劃執(zhí)行） ⑴項(xiàng)目包裝手法：包括CF、RD、MG、NP、DM、SP、POP、DS ⑵案名、LOGO設(shè)計(jì) ⑶媒體計(jì)劃 ⑷廣告預(yù)算 ⑸分階段廣告企劃重點(diǎn) ⑹對(duì)外媒體主題及發(fā)布 Ⅱ、引導(dǎo)期（開(kāi)盤(pán)前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，二個(gè)月） 1、制定當(dāng)月行銷(xiāo)計(jì)劃 （總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期1—2周） 在銷(xiāo)售過(guò)程中，以月為單位， 定期對(duì)案場(chǎng)的來(lái)人、來(lái)電、媒體反應(yīng)、成交量及成交客戶(hù)特征進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。根據(jù)上月情況，確定下階段的推介重點(diǎn)與銷(xiāo)量預(yù)估。對(duì)房源進(jìn)行銷(xiāo)控、對(duì)媒體安排進(jìn)行調(diào)整、對(duì)

46、價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，保證整個(gè)銷(xiāo)售工作的順利開(kāi)展。 2、人員上崗銷(xiāo)售培訓(xùn) （總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期2—3周） 在公開(kāi)期前應(yīng)對(duì)各崗位人員進(jìn)行培訓(xùn)與考核，業(yè)務(wù)員應(yīng)熟練掌握案場(chǎng)銷(xiāo)售流程的每個(gè)細(xì)節(jié)以及本案產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)與抗性。首先自己對(duì)將要銷(xiāo)售的產(chǎn)品有綜合的了解甚至深知其抗性與缺點(diǎn)，其他崗位人員應(yīng)充分了解自己所處崗位的作用與工作職責(zé)，案場(chǎng)所有人員在引導(dǎo)期都應(yīng)對(duì)公司、案場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)章制度有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同、了解并落實(shí)到每天的工作中。案場(chǎng)專(zhuān)案經(jīng)理在引導(dǎo)期應(yīng)每隔2～3天對(duì)各崗位人員的基本工作職責(zé)進(jìn)行抽查，每天在日常工作中留意各人員的工作規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)指出糾正。 3、銷(xiāo)售流程制定、模擬演練 （副總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期2—3周）

47、 銷(xiāo)售接待中心：流程：洽談—銷(xiāo)售—工地—洽談—成交 客戶(hù)到、歡迎參觀(guān)—入座—寒暄、交換名片—環(huán)境篇—模型—入座—樣板房—入座—付款方式—喊柜臺(tái)—成交 以上流程在引導(dǎo)期讓業(yè)務(wù)員掌握了解并熟知熟練操作，每?jī)商炷M演練一次。在每個(gè)細(xì)節(jié)上都做到盡善盡美，在不足之處加以強(qiáng)化，以求公開(kāi)后每天銷(xiāo)售的順暢進(jìn)行。 4、銷(xiāo)控表制作 （副總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期1—2周） 根據(jù)項(xiàng)目平面圖及可售套數(shù)和實(shí)際位置制作銷(xiāo)控表。一張準(zhǔn)確的銷(xiāo)售表是決定個(gè)案能否順利銷(xiāo)售的關(guān)鍵。只有準(zhǔn)確的做好銷(xiāo)控表，才能在實(shí)際操作中避免一房?jī)少u(mài)等情況的發(fā)生。 5、表價(jià)、付款方式制作 （總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期2周） 表價(jià)制作：依據(jù)工程部提供的成本價(jià)及

48、各項(xiàng)前期費(fèi)用以及預(yù)計(jì)利潤(rùn)確定整個(gè)個(gè)案的總銷(xiāo)金額及均價(jià)，依照各戶(hù)位置、樓層、大小等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行表價(jià)制作。 根據(jù)實(shí)際情況及公司資金情況確定付款方式如下： 付款方式一： （待定） 付款方式二： （待定） 付款方式三： （待定） 6、銷(xiāo)售道具制作 （總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期4—6周） 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的模型、燈箱、裱板、樓書(shū)、DM、名片、銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售夾、計(jì)算器、鐳射筆、銷(xiāo)售桌椅等購(gòu)買(mǎi)與制作。銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)確合理使用能使銷(xiāo)售工作取得事半功倍的效果。 7、銷(xiāo)售文案表格編制 （銷(xiāo)助負(fù)責(zé)、為期1周） 銷(xiāo)售文案表格包括營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表、營(yíng)業(yè)周報(bào)表、綜合周報(bào)表、綜合月報(bào)表、月銷(xiāo)售報(bào)表、排班表、月簽到表、月簽到統(tǒng)計(jì)表、

49、人事行政報(bào)表等。以上報(bào)表需銷(xiāo)助每日、每周、每月按時(shí)完成存檔并傳真至相關(guān)部門(mén)，以便于公司各部門(mén)了解銷(xiāo)售情況做出對(duì)應(yīng)的調(diào)整以及企劃部門(mén)指定媒體方向。 8、與財(cái)務(wù)部協(xié)調(diào)，財(cái)務(wù)人員培訓(xùn) （副總監(jiān)負(fù)責(zé)、為期1—2周） 與財(cái)務(wù)部建立表單聯(lián)系方式、優(yōu)惠確認(rèn)方式、資金回籠表和貸款銀行聯(lián)系單。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)收款人員進(jìn)行房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)以及財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。 9、所有廣告工作投入開(kāi)展 （總監(jiān)負(fù)責(zé)、專(zhuān)業(yè)廣告策劃?rùn)C(jī)構(gòu)執(zhí)行） Ⅲ、公開(kāi)銷(xiāo)售期（開(kāi)盤(pán)后頭半年） 1、現(xiàn)場(chǎng)接待銷(xiāo)售執(zhí)行 （總監(jiān)負(fù)責(zé)） 明確分工，確定工作范圍 ⑴對(duì)案場(chǎng)業(yè)務(wù)員進(jìn)行分組 ⑵以組為單位安排輪排接待 ⑶統(tǒng)一整個(gè)銷(xiāo)售流程、有

50、效提高殺傷力 ⑷統(tǒng)一業(yè)務(wù)員的說(shuō)辭，提高可信度，增強(qiáng)客戶(hù)的信任度 ⑸貸款方面有關(guān)的政策、收費(fèi)等知識(shí)的培訓(xùn) 2、媒體表現(xiàn)信息反饋 （銷(xiāo)助統(tǒng)計(jì)） 根據(jù)營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表以及月報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷(xiāo)助每月整理統(tǒng)計(jì)來(lái)電、來(lái)人。將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存檔并反饋給銷(xiāo)售總監(jiān)，便于后階段媒體的選擇和SP活動(dòng)方案的制定。 3、價(jià)格承受度反饋 （銷(xiāo)助統(tǒng)計(jì)） 根據(jù)營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表以及月報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷(xiāo)助每月整理統(tǒng)計(jì)已購(gòu)客戶(hù)集中于哪個(gè)價(jià)格層次以及未購(gòu)客戶(hù)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)和承受能力。作為后階段價(jià)格調(diào)整的重要依據(jù)。同時(shí)，將統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)存檔并傳送公司，使公司能根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況在一定幅度內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)價(jià)以利于后階段的銷(xiāo)售。 4

51、、消費(fèi)者區(qū)域反饋 （銷(xiāo)助統(tǒng)計(jì)） 根據(jù)營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表以及月報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷(xiāo)助應(yīng)每月整理統(tǒng)計(jì)出來(lái)電、來(lái)人的集中區(qū)域和空白區(qū)域。將統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)存檔并傳送企劃部門(mén)，以便于后階段的媒體投放和SP活動(dòng)的區(qū)域選擇。 5、銷(xiāo)控執(zhí)行 （總監(jiān)負(fù)責(zé)） 根據(jù)銷(xiāo)售情況及來(lái)人、來(lái)電的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為使個(gè)案均衡、平穩(wěn)的進(jìn)行銷(xiāo)售，縮短銷(xiāo)售周期，減少“坑子戶(hù)”對(duì)全案的影響，對(duì)房源進(jìn)行適當(dāng)控制，好、壞結(jié)合，有節(jié)奏銷(xiāo)售。 6、一周數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) （副總監(jiān)負(fù)責(zé)） 每周對(duì)案場(chǎng)所反饋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)做全面細(xì)致的統(tǒng)計(jì)（周報(bào)表）。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析出當(dāng)周來(lái)人相對(duì)集中的年齡層、區(qū)域、媒體、認(rèn)可的樓層、戶(hù)型以及職業(yè)、對(duì)本案價(jià)格的反

52、應(yīng)和考量因素等綜合數(shù)據(jù)指標(biāo)，并對(duì)已購(gòu)客戶(hù)的數(shù)據(jù)加以整理統(tǒng)計(jì)，為企劃部門(mén)提供相對(duì)較為準(zhǔn)確的客層反應(yīng)及媒體方向和主題。也可為公司對(duì)本案一周的銷(xiāo)售情況有較為系統(tǒng)的了解提供有力的數(shù)據(jù)，使公司能及時(shí)掌握產(chǎn)品銷(xiāo)售的狀況并對(duì)下個(gè)銷(xiāo)售周期有個(gè)較為準(zhǔn)確的研判。 7、月度銷(xiāo)售走勢(shì)分析 （總監(jiān)負(fù)責(zé)） 在一個(gè)月的時(shí)間段內(nèi)對(duì)案場(chǎng)銷(xiāo)售的綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（月報(bào)表）。在把每個(gè)工作日的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)加以整合后能準(zhǔn)確清晰的反應(yīng)出這一段時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售情況。通過(guò)分析月報(bào)表，能得出來(lái)人、來(lái)電量的多少及變化與媒體表現(xiàn)的時(shí)間是否一致以及成交率與媒體表現(xiàn)的客觀(guān)聯(lián)系。通過(guò)曲線(xiàn)圖，公司也能一目了然的知道案場(chǎng)一月的銷(xiāo)售狀況，也為企劃部提供了強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)

53、證明。 8、業(yè)務(wù)能力提高培訓(xùn) （副總監(jiān)負(fù)責(zé)） 定期對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行培訓(xùn)，針對(duì)上一階段表現(xiàn)出的不足，進(jìn)行訓(xùn)練及強(qiáng)化，提高殺傷力。 9、案場(chǎng)全體人員團(tuán)隊(duì)能力提高 （總監(jiān)負(fù)責(zé)） 案場(chǎng)銷(xiāo)售總體以團(tuán)隊(duì)協(xié)作及配合為宗旨，原則上不提倡個(gè)人英雄主義。在案場(chǎng)整體力量提高的基礎(chǔ)上，也可適當(dāng)培養(yǎng)有潛力人員的單兵作戰(zhàn)能力。 10、針對(duì)忠實(shí)購(gòu)房者擬定優(yōu)先定購(gòu)協(xié)議 （副總監(jiān)負(fù)責(zé)） ⑴保證前期的銷(xiāo)量，確保前期資金的回籠，減輕開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金的壓力； ⑵形成熱銷(xiāo)的氣氛，逼迫未購(gòu)客戶(hù)盡快下定。 Ⅳ、持續(xù)期（一年） 1、整理銷(xiāo)控 （總監(jiān)負(fù)責(zé)） 在公開(kāi)期過(guò)后，房源的大半已經(jīng)去化。為減少“坑子戶(hù)”對(duì)剩余

54、房源進(jìn)行整理。控制位置理想、面積適中、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房源的銷(xiāo)售速度。加大對(duì)銷(xiāo)售難度大的房源的介紹，降低后期的銷(xiāo)售壓力與資金壓力。 2、定單、合同整理 （銷(xiāo)助負(fù)責(zé)） 案場(chǎng)應(yīng)定時(shí)整理定單及銷(xiāo)售合同。檢查定單是否有遺漏、作廢定單是否收回、定單上約定的簽約時(shí)間已過(guò)但仍未簽約的客戶(hù)應(yīng)通知業(yè)務(wù)員查明原因并催其前來(lái)簽約；檢查合同是否有遺漏或錯(cuò)誤之處，通過(guò)合同上的地址對(duì)已購(gòu)客戶(hù)進(jìn)行回訪(fǎng)，了解客戶(hù)的最新動(dòng)向及銷(xiāo)售人員的意見(jiàn)和建議。 3、催繳房款 （組長(zhǎng)負(fù)責(zé)） 案場(chǎng)應(yīng)配合財(cái)務(wù)室對(duì)約定付款時(shí)間但逾期未付款的客戶(hù)進(jìn)行催繳。一方面有利于公司資金的及時(shí)回籠和緩解后續(xù)資金的壓力；另一方面提醒客戶(hù)及時(shí)前來(lái)付款，也

55、能避免客戶(hù)支付不必要的違約金。 4、業(yè)務(wù)人員心態(tài)調(diào)整 （副總監(jiān)負(fù)責(zé)） 公開(kāi)期的來(lái)人量、成交量較大，業(yè)務(wù)員激情高漲；進(jìn)入持續(xù)期，來(lái)人量降低，相應(yīng)的成交速度也放緩。業(yè)務(wù)員會(huì)表現(xiàn)出急噪心理，情緒會(huì)隨之低落。適時(shí)的對(duì)業(yè)務(wù)員心理進(jìn)行調(diào)試，有利于后階段業(yè)務(wù)工作的展開(kāi)。 5、潛在客戶(hù)的挖掘 （組長(zhǎng)負(fù)責(zé)） 在銷(xiāo)售進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定持續(xù)的階段時(shí)，應(yīng)回顧強(qiáng)銷(xiāo)期中遺留的潛在有效客戶(hù)，進(jìn)行追蹤挖掘。對(duì)一些存在一定購(gòu)買(mǎi)力但持觀(guān)望態(tài)度的客層加大宣傳力度，把他們與已購(gòu)客戶(hù)進(jìn)行相同性的比較，使之認(rèn)同本案產(chǎn)品。 6、未購(gòu)客戶(hù)、回頭客拜訪(fǎng) （組長(zhǎng)負(fù)責(zé)） 案場(chǎng)應(yīng)對(duì)未購(gòu)客戶(hù)及多次回頭仍未下定的客戶(hù)進(jìn)行電話(huà)追蹤以及上門(mén)

56、拜訪(fǎng)。了解客戶(hù)的未購(gòu)原因，化解客戶(hù)的心中疑慮。一方面能讓客戶(hù)盡早購(gòu)到滿(mǎn)意的產(chǎn)品不致于錯(cuò)失良機(jī)，另一方面也有利于公司的收益以及業(yè)務(wù)員個(gè)人業(yè)績(jī)的提高。 7、價(jià)格調(diào)整 （總監(jiān)負(fù)責(zé)） 根據(jù)銷(xiāo)售情況，利用價(jià)格杠桿對(duì)房源進(jìn)行控制，引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)；同時(shí)，也可以提高公司的利潤(rùn)空間。 8、剩余產(chǎn)品功能修正、改造 （總監(jiān)負(fù)責(zé)） 通過(guò)銷(xiāo)控與價(jià)格杠桿無(wú)法促進(jìn)部分產(chǎn)品的銷(xiāo)售，專(zhuān)案組根據(jù)市場(chǎng)的反饋數(shù)據(jù)，向工程部提出對(duì)產(chǎn)品功能進(jìn)行修正和改造。 9、注意競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的動(dòng)向 （副總監(jiān)負(fù)責(zé)） 案場(chǎng)將定期（兩周或一月）對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案開(kāi)展市調(diào)工作，了解其工程進(jìn)度、產(chǎn)品的定位、價(jià)格以及銷(xiāo)售情況和一些與本案相似問(wèn)題的情況。

57、 10、定期對(duì)已購(gòu)客戶(hù)回訪(fǎng)呵護(hù)（如致客戶(hù)信、生日賀卡） （組長(zhǎng)負(fù)責(zé)） 利用節(jié)假日、客戶(hù)生日，對(duì)已購(gòu)客戶(hù)發(fā)出《致客戶(hù)信》、《生日賀卡》，傳遞關(guān)心與問(wèn)候。讓客戶(hù)認(rèn)同業(yè)務(wù)員的專(zhuān)業(yè)度、工作態(tài)度和親和力。使已購(gòu)客戶(hù)成為本案產(chǎn)品的耳語(yǔ)媒介，在其親友中為本案產(chǎn)品做一定的宣傳，培養(yǎng)產(chǎn)品的知名度、樹(shù)立口碑。 11、建議規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)，提高施工質(zhì)量 （副總監(jiān)負(fù)責(zé)） ⑴樹(shù)立規(guī)范操作、文明施工的企業(yè)形象 ⑵加強(qiáng)隱蔽工程質(zhì)量管理 ⑶統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)建筑施工人員答客戶(hù)問(wèn) ⑷設(shè)立專(zhuān)用看房路線(xiàn)，作好安全措施 B、業(yè)務(wù)策略 Ⅰ、策略擬定 （總監(jiān)負(fù)責(zé)為期2—3周） 1、闡述本案的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)值觀(guān)定位、概念

58、定位、行業(yè)種類(lèi)定位。 強(qiáng)調(diào)本案的立地條件、投資環(huán)境、投資回報(bào)率。 3、分析本案消費(fèi)群體的區(qū)域、年齡、職業(yè)、收入、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)習(xí)性。 Ⅱ、通路擬定 （總監(jiān)負(fù)責(zé)、專(zhuān)業(yè)廣告策劃?rùn)C(jī)構(gòu)配合、為期1—2月） 1、引導(dǎo)期（市場(chǎng)炒作、聚集人氣） ⑴海報(bào)、橫幅、戶(hù)外看板、報(bào)紙稿、DM派發(fā) ⑵現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) ⑶流動(dòng)展示車(chē)巡回宣傳 2、公開(kāi)期（有效客源把握與成交） ⑴運(yùn)用CF擴(kuò)展影響力，輻射周邊地區(qū) ⑵NP軟性文案的側(cè)面闡述 ⑶主題性大型促銷(xiāo)活動(dòng) ⑷選擇當(dāng)?shù)赜绊懥^大的報(bào)紙，密集發(fā)布 3、持續(xù)期（潛力挖掘，調(diào)整方向） ⑴給有意向的客戶(hù)寫(xiě)信拜訪(fǎng) ⑵舉行大型現(xiàn)場(chǎng)演奏會(huì)、酒會(huì)，答謝已購(gòu)客

59、戶(hù) ⑶海報(bào)、DM頻繁派遞，NP稿發(fā)布 ⑷口碑效應(yīng) C、企劃策略 Ⅰ、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售 1、接待點(diǎn)包含 ⑴影音系統(tǒng) ⑵精巧展示板 ⑶精巧項(xiàng)目模型 ⑷售樓資源等 2、免費(fèi)看房專(zhuān)車(chē)計(jì)劃（供參考，根據(jù)項(xiàng)目定位不同選擇性設(shè)置） 由內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期起，逢節(jié)假日免費(fèi)提供看樓車(chē)，吸引及方便消費(fèi)者前往現(xiàn)場(chǎng)?？礃擒?chē)的線(xiàn)路需根據(jù)當(dāng)?shù)厝肆鞣植继攸c(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)?；驹瓌t： ⑴線(xiàn)路絕不可以太復(fù)雜，可多設(shè)幾條線(xiàn)路 ⑵車(chē)身上要有明顯的“樓盤(pán)免費(fèi)看樓車(chē)”字樣 ⑶車(chē)上放置飲料、銷(xiāo)售資料供索取 ⑷各線(xiàn)看樓車(chē)經(jīng)過(guò)人流較集中的主要街道，招手即停 ⑸各停車(chē)點(diǎn)為各區(qū)的主要商業(yè)中心或標(biāo)識(shí)性建筑 3、各類(lèi)費(fèi)用的分配比例 媒體

60、廣告比例：準(zhǔn)備期10%， 引導(dǎo)期20%， 公開(kāi)期50%， 持續(xù)期20%。 整體策劃（含公關(guān)及媒介費(fèi)用）占項(xiàng)目整體銷(xiāo)售額比例1.5% 第六部分、開(kāi)發(fā)投資回報(bào)與社會(huì)效益分析 一、投資回報(bào)分析 根據(jù)市場(chǎng)與項(xiàng)目分析，鑒于項(xiàng)目體量巨大，為節(jié)省資金、降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，綜合考慮，宜采取分期分批開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)的300畝，應(yīng)該以經(jīng)營(yíng)蔬菜等為主，因?yàn)閴酃馑劽谑赖木褪鞘卟耍⑶沂窃a(chǎn)地，經(jīng)營(yíng)蔬菜比其他類(lèi)別更具有優(yōu)勢(shì)，先期經(jīng)營(yíng)還是比較穩(wěn)妥地方式，逐步開(kāi)展后可根據(jù)市場(chǎng)情況逐漸增加規(guī)模與經(jīng)營(yíng)相關(guān)、互補(bǔ)的產(chǎn)品、配套，即使市場(chǎng)效果不好，也可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)更改經(jīng)營(yíng)也相對(duì)較容易。 開(kāi)發(fā)

61、期間，宜采取銷(xiāo)售招商并舉的方式，開(kāi)發(fā)前期主要以銷(xiāo)售為主，推出針對(duì)投資客戶(hù)和自營(yíng)客戶(hù)的銷(xiāo)售措施，針對(duì)投資客戶(hù)銷(xiāo)售鋪位，為減少總價(jià)可以進(jìn)行分割，以達(dá)到快速回籠資金的目的，隨著工程的進(jìn)度與宣傳的大量展開(kāi)，逐步加大招商的力度，結(jié)合類(lèi)似市場(chǎng)與項(xiàng)目綜合分析，銷(xiāo)售與招商的比例分別為40%和60%。 隨著市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)與經(jīng)營(yíng)，投資回報(bào)呈逐年遞增的趨勢(shì)，初步估算投資回收期為8年。不過(guò)，若推廣情況良好，能吸引更多的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，投資回收期將會(huì)更短。 二、社會(huì)效益分析 1、該項(xiàng)目的創(chuàng)建促進(jìn)了國(guó)際綠色農(nóng)資的優(yōu)化配置。 世界經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，特別是中國(guó)進(jìn)入世貿(mào)，中國(guó)將成為國(guó)際商家投資的熱點(diǎn)，而該項(xiàng)目的創(chuàng)建以此為中心

62、市場(chǎng)，與國(guó)內(nèi)外創(chuàng)建的市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，由此，將促進(jìn)各國(guó)之間的綠色農(nóng)資資源優(yōu)化配置。 2、創(chuàng)建現(xiàn)代資源配置模式，促進(jìn)流通。 信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加速了商業(yè)模式的改革，該項(xiàng)目采用了“電子商務(wù)框架的網(wǎng)絡(luò)交易及傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的模式”，構(gòu)筑了國(guó)際綠色農(nóng)資優(yōu)化配置提供了平臺(tái)，有利于加速市場(chǎng)流通。 3、為境內(nèi)外的食品廠(chǎng)家提供一個(gè)品牌展示的舞臺(tái)。 該項(xiàng)目不僅采用了現(xiàn)代規(guī)?；墓潭ㄊ袌?chǎng)對(duì)國(guó)際化品牌食品進(jìn)行展示，同時(shí)，通過(guò)在專(zhuān)用網(wǎng)與因特網(wǎng)對(duì)入市的食品品牌進(jìn)行展示，由此，為國(guó)內(nèi)外的廠(chǎng)家提供了一個(gè)集中展示綠色農(nóng)資品牌的舞臺(tái)。并為其食品進(jìn)行全球性覆蓋提供條件與機(jī)遇。 4、該項(xiàng)目有效地拉動(dòng)了內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)有種植業(yè)產(chǎn)業(yè)

63、結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 通過(guò)該項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)境內(nèi)的食品資源進(jìn)行市場(chǎng)覆蓋，從而拉動(dòng)內(nèi)需，也以市場(chǎng)需求調(diào)整了境內(nèi)種植業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 5、該項(xiàng)目建設(shè)，不僅為政府創(chuàng)造了稅源。同時(shí)，也為投資者提供了低投入、高回報(bào)的機(jī)遇。 6、為社會(huì)提供了近千個(gè)工作崗位，幫助政府分憂(yōu)解難。 7、促進(jìn)壽光市的消費(fèi)。 通過(guò)該項(xiàng)目的建設(shè)，引進(jìn)境內(nèi)外的用戶(hù)進(jìn)入市場(chǎng)，從而促進(jìn)了壽光市的消費(fèi)，拉動(dòng)了壽光市相應(yīng)行業(yè)的發(fā)展。 8、為壽光市布景增加了新的景點(diǎn)，同時(shí)為地方增添了現(xiàn)代化國(guó)際市場(chǎng)氛圍。 貨到付款《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 QQ：1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸：http://ww

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66、年7月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》--27頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《2010年5月?？谑泻５閸u項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》--46頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《2010年4月海口市房地產(chǎn)報(bào)告》--21頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《2010年1-7月淮安市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析》--1頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《2010年成都九里堤地塊論證報(bào)告》--34頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《中原地產(chǎn)周刊（2010.08.23-2010.08.29）》--16頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《鑒略咨詢(xún)2010年8月23日新政視角下的長(zhǎng)沙小戶(hù)型投資分析》--3頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《2010年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析》--10頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《2010年衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及別墅項(xiàng)目可行方案》--24頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《2010年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》--5頁(yè) <研究報(bào)告2010年09月更新>《2010