《房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿[共36頁(yè)]》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿[共36頁(yè)]（37頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿 作者王越，王是王越的王，越是王越的越，不能倒過(guò)來(lái)，倒過(guò)來(lái)就是越王勾踐了！ 題外話:二套房貸首付五成了,如何理解這個(gè)政策含義,房地產(chǎn)這個(gè)東西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再漲了,政府希望的就是四平八穩(wěn)的慢慢漲,去年一年把以后幾年好日子過(guò)完了,今年還想再撈一把,就有點(diǎn)挑戰(zhàn)政府底線了,房地產(chǎn)啊還是悠著點(diǎn),中國(guó)人有句話叫中庸之道,過(guò)猶不及,你跑的太快了和跑的太慢是一樣的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以資本主義會(huì)有經(jīng)濟(jì)周期四環(huán)節(jié),真這么漲下去,只能快速的擠滅泡沫,帶來(lái)的是災(zāi)難,所以房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)感謝政府,勒緊疆繩,馬兒你

2、悠著點(diǎn)跑. 房地產(chǎn)業(yè)稅政這一塊也是熱點(diǎn),我是個(gè)房地產(chǎn)門外漢,但我畢竟呆稅務(wù)局,信息優(yōu)勢(shì)強(qiáng),加之努力肯鉆研,也知道點(diǎn)道道,在此不揣水平太低端出來(lái)給大伙嘗嘗,希望有用,現(xiàn)在不少財(cái)務(wù)人員不懂,稅官們也有不少不懂的,但稅官比較強(qiáng)勢(shì),忽悠下財(cái)務(wù)人員,財(cái)務(wù)人員被賣了還得給稅官數(shù)錢,希望借此文為信息對(duì)稱工作做點(diǎn)貢獻(xiàn). 本文引用了不少大家的資料,便基本上是原創(chuàng),僅供參考,引用本文最好注明一下南通地稅局王越,尊重一下本人的版權(quán). 例：A房地產(chǎn)企業(yè)有資質(zhì)，B企業(yè)沒(méi)有資質(zhì)，但B企業(yè)有本事搞到地搞通關(guān)系，于是B掛靠在A名下， 如果B的開(kāi)發(fā)應(yīng)稅行為以A名義對(duì)外且由A來(lái)負(fù)擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，那么營(yíng)業(yè)稅納稅人

3、就是A，B向A交納的承包費(fèi)屬于內(nèi)部資金往來(lái)不需要交納營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)然如果不符合這一規(guī)定，納稅人就是B，其實(shí)這種情況不存在，因?yàn)锽不可能這么干，沒(méi)有資質(zhì)是開(kāi)發(fā)不了房產(chǎn)的。 例：新?tīng)I(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)支付境外企業(yè)或個(gè)人提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)、咨詢勞務(wù)不再區(qū)分是否在境內(nèi)發(fā)生，需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅，但因?yàn)橥鈬?guó)企業(yè)不需要交納城建稅及教育費(fèi)附加，所以只需要代扣營(yíng)業(yè)稅，如果勞務(wù)完全在國(guó)外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務(wù)以歸屬地來(lái)判斷所得來(lái)源地，不需要扣交預(yù)提所得稅，如果勞務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)生，構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的，不需要扣交，由外國(guó)企業(yè)申報(bào)繳納。 例：房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用問(wèn)題，代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)如果符合營(yíng)業(yè)稅新條例的3個(gè)條

4、件，不必作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應(yīng)稅收入處理。 代收的住房專項(xiàng)維修基金依然免稅，其實(shí)這個(gè)住房專項(xiàng)維修基金就是政府性基金，其他的代煤氣、自來(lái)水、電視臺(tái)、電信局代收的費(fèi)用如果作為售價(jià)或由房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的話，作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，最好處理成代收代付，由相關(guān)公司直接和購(gòu)房人打交道，房地產(chǎn)公司置身事外，別沾惹其中惹了一身騷。 例：房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低不一定就得調(diào)整，營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額，注意這里是個(gè)并且條件，同樣的一套房，售給富二代和售給低保戶，開(kāi)發(fā)商完全可以一房二價(jià)，因?yàn)槠髽I(yè)

5、也有社會(huì)責(zé)任，給低保戶售價(jià)低點(diǎn)符合社會(huì)公共利益，但注意別把住房低價(jià)售給房產(chǎn)局副局長(zhǎng)弟弟，這個(gè)就是無(wú)正當(dāng)理由了。間接行賄嘛，現(xiàn)在行賄手段發(fā)達(dá)的很，A找B辦事，C是中介人，B不直接收錢，而是由C找一家飯店一起吃飯，500塊錢的菜由飯店收了50000，爾后飯店給B，曲線受賄！ 例：銷售退回營(yíng)業(yè)稅金可退稅，銷售折扣營(yíng)業(yè)稅金退不了，房子售出去，購(gòu)房戶不要了，把發(fā)票退回來(lái)作廢，營(yíng)業(yè)稅可退還，房子質(zhì)量有問(wèn)題，發(fā)票退回來(lái)作廢，重新開(kāi)具，營(yíng)業(yè)稅也可撈回來(lái)。 房子出售前找人，便宜個(gè)1-2%，屬于商業(yè)折扣，直接按折扣后的額度開(kāi)票交營(yíng)業(yè)稅，但覺(jué)得便宜少了，于是找關(guān)系人，房產(chǎn)商抹不開(kāi)面子，又給了2%折扣，但因?yàn)闋I(yíng)業(yè)

6、稅有規(guī)定，銷售折扣必須在銷售時(shí)與銷售金額在同一張發(fā)票上注明，所以這售后再給的折扣2%就不能沖減營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)因?yàn)樵瓉?lái)發(fā)票已經(jīng)開(kāi)具，再開(kāi)紅字發(fā)票也不合理，稅務(wù)局也不會(huì)讓，（但是企業(yè)所得稅沒(méi)強(qiáng)調(diào)同一張發(fā)票注明，企業(yè)所得稅可以沖收入）所以企業(yè)遇到這種情況，干脆以房屋質(zhì)量有問(wèn)題為名退回原有發(fā)票，重新開(kāi)具發(fā)票，但估計(jì)買房的也不愿這樣干了，省個(gè)幾千塊錢得把人折騰死，必竟閑暇也是種財(cái)富。 例：房地產(chǎn)業(yè)之間融通資金不收利息怎么辦？ 是不是無(wú)償提供應(yīng)稅金融保險(xiǎn)勞務(wù)？筆者認(rèn)為應(yīng)從合理性上判斷，如果是短期的資金融通，正如商業(yè)信用一樣，不需要認(rèn)為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低（低到不收利息了），但如果金額巨大期限很長(zhǎng)，那就要核定

7、征收營(yíng)業(yè)稅了。對(duì)于企業(yè)所得稅來(lái)說(shuō)沒(méi)什么影響，這邊調(diào)增利息所得，那邊調(diào)減利息支出，只要稅率一致，總體稅負(fù)沒(méi)少。 價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由如何理解，無(wú)償提供零價(jià)格是偏低嗎？這哪是偏低，簡(jiǎn)直就是到底了，所以說(shuō)稅法對(duì)無(wú)償提供勞務(wù)且無(wú)正當(dāng)理由也應(yīng)當(dāng)修正一下，可以核定，否則沒(méi)有正當(dāng)理由的無(wú)償提供勞務(wù)到底要不要交稅？ 例：代銷還是自銷的區(qū)別， 房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)票給中介，中介開(kāi)發(fā)票給購(gòu)房人并代辦產(chǎn)權(quán)證，雖然中介和房產(chǎn)商簽的合同是按基價(jià)代銷，實(shí)際上不屬于代銷，房地產(chǎn)商按基價(jià)結(jié)算銷售不動(dòng)產(chǎn)收入，中介按購(gòu)銷差價(jià)同樣按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，見(jiàn)國(guó)稅函（2005）917號(hào)，但如果說(shuō)發(fā)票由房地產(chǎn)商直接開(kāi)給購(gòu)房戶呢，中介就按代理

8、業(yè)來(lái)納稅，稅率一樣，稅目不致。 例：賣房贈(zèng)手機(jī)問(wèn)題，混合銷售不屬于，視同銷售也不對(duì)，贈(zèng)與又不是無(wú)償?shù)?，筆者想來(lái)想去，認(rèn)為手機(jī)就是房地產(chǎn)商提供的設(shè)備，此設(shè)備和房產(chǎn)組合銷售，如果有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為手機(jī)是原材料，那就并入建筑方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額吧，這個(gè)問(wèn)題，想想就腦子疼。 例：轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)差額還是全額納稅？ 財(cái)稅［2003］16號(hào)文件規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”。 單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價(jià)是指購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款，不包括購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使

9、用權(quán)過(guò)程中支付的各種費(fèi)用和稅金。 針對(duì)何謂“土地使用權(quán)的受讓原價(jià)”，筆者發(fā)現(xiàn)了三個(gè)版本。 一、西部某省地稅局接到某請(qǐng)示內(nèi)容：納稅人轉(zhuǎn)讓從政府(國(guó)土部門)取得的土地，對(duì)原按有關(guān)規(guī)定繳納的各類稅、費(fèi)(即：契稅、土地出讓金、統(tǒng)征規(guī)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷費(fèi))在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí)是否可以扣除。 給出的批復(fù)內(nèi)容是：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中，繳納的上述各類稅、費(fèi)不屬(財(cái)稅[2003]16號(hào))規(guī)定的扣除范圍，在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)不得扣除。 二、某計(jì)劃單列市地稅局給出的規(guī)定是：納稅人轉(zhuǎn)讓其受讓或抵債所得的土地使用權(quán)，以全部收入減去該土地使用權(quán)的受讓原價(jià)或抵債價(jià)格后的余額為營(yíng)業(yè)額。這里所稱“受讓”是指納稅人通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式

10、取得土地使用權(quán)，且該納稅人在轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)，是轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的剩余年限內(nèi)的使用價(jià)值，對(duì)受讓后再重新申請(qǐng)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)，重新計(jì)算使用年限再轉(zhuǎn)讓的，不按本條款征收營(yíng)業(yè)稅，而應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓價(jià)的全額征收營(yíng)業(yè)稅；納稅人轉(zhuǎn)讓通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)的，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不按本條款征收營(yíng)業(yè)稅，而應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓價(jià)的全額征收營(yíng)業(yè)稅。 三、某自治區(qū)地稅局的規(guī)定： 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅［2003］16號(hào)文件關(guān)于“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”的規(guī)定，經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，區(qū)局意見(jiàn)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部

11、收入減去受讓土地使用權(quán)所支付的出讓金或轉(zhuǎn)讓金的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)不得扣除。 我們不難發(fā)現(xiàn)這三個(gè)文件的歧異處，假設(shè)某企業(yè)經(jīng)出讓方式獲得某宗土地1000畝，繳納土地出讓金7000萬(wàn)元，契稅280萬(wàn)元，其他拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等1000萬(wàn)元，該企業(yè)并未對(duì)該宗土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是炒地皮，一年后以14000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓該宗土地。我們可以發(fā)現(xiàn)如果這個(gè)企業(yè)位于統(tǒng)一的中國(guó)內(nèi)的不同省級(jí)行政區(qū)會(huì)享有不同的營(yíng)業(yè)稅待遇。 假設(shè)這家企業(yè)位于西部某省或某計(jì)劃單列市，則得不到任何扣除，但是如果位于某自治區(qū)，則可獲得減除土地出讓金按差額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的待遇，前

12、者需要交納140005%=700萬(wàn)元，而后者只需要交納（14000-7000）5%=350萬(wàn)元。同樣的應(yīng)稅行為的稅負(fù)卻差了一倍。 為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況了？筆者認(rèn)為是某省與某計(jì)劃單列市賦予了營(yíng)業(yè)稅調(diào)節(jié)收入的功能，而歪曲了財(cái)稅［2003］16號(hào)文件的本意，這兩個(gè)地方的稅務(wù)當(dāng)局大約認(rèn)為炒地皮行為罪不可赦，故而采取不予扣除土地出讓金的政策以打擊這種炒買炒賣土地的投機(jī)行為，其實(shí)土地增值稅已經(jīng)具有了這種抑制投機(jī)的功能，對(duì)不進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地，土地增值稅是享受不了20%的加計(jì)扣除的。 既然土地增值稅已經(jīng)有此功能，為什么還要再次賦予營(yíng)業(yè)稅這種功能呢？這給納稅人一種以營(yíng)業(yè)稅越俎代皰（土地增值

13、稅）的嫌疑。而某自治區(qū)地稅局的文件則相對(duì)體現(xiàn)了財(cái)稅［2003］16號(hào)文件的原意，且文件中特別標(biāo)明“并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局”，顯見(jiàn)這種處理方式才是國(guó)家財(cái)稅主管部門首肯的。 例：新舊合同銜接問(wèn)題。財(cái)稅（2009）112號(hào)規(guī)定，應(yīng)稅行為和計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。 A和B08年1月1日簽3年租房合同，當(dāng)時(shí)就收了360萬(wàn)租金，老營(yíng)業(yè)稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制，08年每個(gè)月10萬(wàn)來(lái)交營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)楹贤?0年12月31日到期，因?yàn)榧{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅率、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號(hào)要按新?tīng)I(yíng)業(yè)稅來(lái)，所以09年1月1日租賃合同納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)

14、收款的當(dāng)天，所以2月15號(hào)前得把240萬(wàn)租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅12萬(wàn)交了。 A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當(dāng)天就收了180萬(wàn)咨詢費(fèi)，那么08年一年的120萬(wàn)因?yàn)槭蔷惩獾牟恍枰欢悾?9年呢？因?yàn)?9年6月30日早于09年12月31日，所以應(yīng)稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢不用交。 再換一種思路，如果當(dāng)初這個(gè)B沒(méi)有未卜先知的本領(lǐng)（他再突發(fā)奇想，也不會(huì)想到中國(guó)的營(yíng)業(yè)稅改革成屬人征收呢，時(shí)至今日增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)仍以勞務(wù)發(fā)生地屬地原則確定，同時(shí)流轉(zhuǎn)稅，差別哪這么大呢？）合同簽到了2010年6月31日，假設(shè)租金是300萬(wàn)，08年不征稅，但因?yàn)楹贤狡谕碛?9年12月31日

15、，應(yīng)稅行為按新稅法來(lái)，屬于應(yīng)稅行為了，好了，09年1月1日因?yàn)閯趧?wù)是連續(xù)提供的，而錢早就收了，所以還是2月15日前把180萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅金交到稅務(wù)局，否則。。。。。。稅務(wù)局自有辦法。 例：村委會(huì)的土地如果辦理了政府征用改為國(guó)有土地，村委會(huì)收到的補(bǔ)償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營(yíng)業(yè)稅。如果村委會(huì)私下與開(kāi)發(fā)商搞小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，集體土地還是那個(gè)集體土地，還在村委會(huì)名下，那么取得的開(kāi)發(fā)商給的鈔票應(yīng)當(dāng)作為租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，什么時(shí)候收到什么時(shí)候產(chǎn)生納稅義務(wù)。 如果是農(nóng)民房屋被拆遷取得的補(bǔ)償費(fèi)呢？是否需要按照國(guó)稅函（1997）87號(hào)規(guī)定：對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著

16、物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)-其他土地附著物稅目征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人認(rèn)為不能這么干！你稅務(wù)局這么干了，非被農(nóng)民打出狗腦子來(lái)，本來(lái)補(bǔ)償就比城里的低，加之城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)是不交營(yíng)業(yè)稅的。其實(shí)拆遷費(fèi)暫免營(yíng)業(yè)稅是有道理的，現(xiàn)在都是強(qiáng)勢(shì)拆遷，沒(méi)幾個(gè)人愿意主動(dòng)拆遷的，主動(dòng)拆遷嘛征個(gè)營(yíng)業(yè)稅還有道理，這推土機(jī)不經(jīng)我同意就把我家平了，我拿點(diǎn)拆遷費(fèi)還要交稅？ 例：B房地產(chǎn)商以零價(jià)格銷售給C一套房產(chǎn)，從政府處取得100萬(wàn)收入，營(yíng)業(yè)稅怎么辦？ 根據(jù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅，將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與企業(yè)或個(gè)人需要視同銷售申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅也需要視同銷售處理，對(duì)于從政府處取得的100萬(wàn)因?yàn)闆](méi)有為政府提供應(yīng)稅行為，所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)

17、作為企業(yè)所得稅的收入。 例：誠(chéng)意金需要交納營(yíng)業(yè)稅？ 一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開(kāi)盤，每位欲購(gòu)房戶需交納一萬(wàn)元誠(chéng)意金，才享有搖號(hào)選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號(hào)并正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如簽訂合同則此誠(chéng)意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有，那么房地產(chǎn)公司收取誠(chéng)意金時(shí)需要交納營(yíng)業(yè)稅嗎？簽訂合同時(shí)因購(gòu)房戶不簽合同導(dǎo)致的違約金要交營(yíng)業(yè)稅嗎？ 首先我們來(lái)了解一下誠(chéng)意金的具體涵義，析其實(shí)質(zhì)來(lái)解決問(wèn)題，誠(chéng)意金這一概念系來(lái)自港臺(tái)地區(qū)，我國(guó)法律上并沒(méi)有誠(chéng)意金之說(shuō)。 根據(jù)新修訂的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納

18、稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，那么誠(chéng)意金是否屬于預(yù)收帳款呢？我們?cè)賮?lái)了解一下預(yù)收帳款的定義，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收帳款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的，對(duì)應(yīng)于本例，即納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，所收到的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)建立在購(gòu)房合同基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠(chéng)意金時(shí)，顯然是尚未簽訂購(gòu)房合同的。 有的同志認(rèn)為此項(xiàng)誠(chéng)意金屬于訂金或定金性質(zhì)，我們認(rèn)為所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒(méi)有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預(yù)收帳款。那么另一個(gè)概念“訂金”呢？其實(shí)訂

19、金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠(chéng)意金屬于預(yù)付款嗎？購(gòu)房戶尚沒(méi)有決定購(gòu)房，何來(lái)的預(yù)付款？ 由上述分析可見(jiàn)本例的誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠(chéng)意金不應(yīng)作為預(yù)收帳款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，如果3月10日購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，則建立在購(gòu)房合同上的此一誠(chéng)意金便符合了預(yù)收帳款的性質(zhì)，此時(shí)應(yīng)與其他房屋銷售價(jià)格與價(jià)外費(fèi)用合并征收營(yíng)業(yè)稅，如果購(gòu)房者放棄簽訂合同，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)稅范圍，房地產(chǎn)公司取得的此項(xiàng)收入并不

20、屬于營(yíng)業(yè)稅法所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒(méi)收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不予征收營(yíng)業(yè)稅，至于購(gòu)房戶是否可以索回誠(chéng)意金，則是相關(guān)民事法律的問(wèn)題，購(gòu)房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預(yù)付款，因?yàn)楸纠蟹康禺a(chǎn)商規(guī)定的不購(gòu)房即沒(méi)收違約金的合同本質(zhì)上違背了合同法。 例：合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。 合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四種模式，我們分別舉例來(lái)論述營(yíng)業(yè)稅的處理辦法，給大家提供一個(gè)思路，由于本文屬于商榷性質(zhì)，因此歡迎大家提出寶貴意見(jiàn)． 一、甲企業(yè)提供5000平方米

21、的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬(wàn)元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為800萬(wàn)元，其余留作自用。 分析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第３２條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書． 由此可見(jiàn)，房屋產(chǎn)權(quán)是離不開(kāi)土地使用權(quán)的，沒(méi)有所謂的只擁有房產(chǎn)權(quán)而不擁有土地使用權(quán)的＂空中樓閣＂．

22、 我們注意到國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定的合作建房有這樣一句話＂土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)．＂對(duì)照城市房地產(chǎn)管理法不難發(fā)現(xiàn)其中矛盾之處，即不擁有土地使用權(quán)的房屋是不可能有房屋所有權(quán)的，則根本談不上以房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)來(lái)交換之舉． 為此在國(guó)稅函（２００５）１００３號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房． 無(wú)獨(dú)有偶的是我們?cè)趪?guó)稅發(fā)（２００９）３１號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

23、企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》中發(fā)現(xiàn)了類似的影子，３１號(hào)文第３６條有如下規(guī)定：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，如開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作合資方）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額．如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理． 因此乙企業(yè)支付的２０００萬(wàn)應(yīng)視同甲企業(yè)的預(yù)收款項(xiàng)，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對(duì)甲企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按

24、５％的稅率計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅２０００５％＝１００萬(wàn)元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬(wàn)的購(gòu)房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時(shí)即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生．申報(bào)交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅２０００３％＝６０萬(wàn)元． 甲方在建成后又出售的５０％部分應(yīng)當(dāng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅８００５％＝４０萬(wàn)元． 二、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬(wàn)元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物

25、并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 分析：如例一所分析的那樣，乙方出資的１０００萬(wàn)元可以理解為租賃甲方建筑物的預(yù)付租金，根據(jù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此對(duì)甲方應(yīng)當(dāng)在建筑工程開(kāi)工時(shí)視同收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅１０００５％＝５０萬(wàn)元．而乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來(lái)確定稅目，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無(wú)論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，如

26、果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅． 因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬(wàn)元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費(fèi)作為服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)． 三、甲方以土地使用權(quán)10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬(wàn)元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷售400套，每套售價(jià)16萬(wàn)元，年終按照董事會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后

27、甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)。 分析：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅．因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍． 當(dāng)年合營(yíng)企業(yè)銷售的４００套房屋，共計(jì)銷售額６４００萬(wàn)元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅６４００５％＝３２０萬(wàn)元． 對(duì)投資各方采取實(shí)物分配利潤(rùn)的方式可以理解為合營(yíng)公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤(rùn)，也可以理解為合營(yíng)公司以銷售不動(dòng)產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)合營(yíng)企業(yè)對(duì)甲乙雙方分配的房屋充作利潤(rùn)分配按照納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，征收銷售不動(dòng)

28、產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅（５＋８）１６５％＝１０.４萬(wàn)元. 四、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營(yíng)企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬(wàn)元，甲方取得投資收益200萬(wàn)元。 分析：根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅． 因此應(yīng)當(dāng)

29、對(duì)甲方按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅２００５％＝１０萬(wàn)元，對(duì)合營(yíng)企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅１０００５％＝５０萬(wàn)元. 但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開(kāi)始執(zhí)行的《中華人民共和國(guó)公司法》第３５條規(guī)定：有限責(zé)任公司股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規(guī)定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外． 因此我們認(rèn)為隨著新修訂公司法的執(zhí)行，對(duì)于甲方按照公司章程約定取得的不按照出資比例或持有股份進(jìn)行分配的紅利股息是否也應(yīng)認(rèn)同為以不動(dòng)產(chǎn)投資入股、參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，而不予征收

30、營(yíng)業(yè)稅呢．因?yàn)榧追胶鸵曳皆诮M建合營(yíng)企業(yè)后事實(shí)上存在著共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的事實(shí)，甲方不會(huì)因?yàn)檎鲁碳s定取得固定收入而不承擔(dān)公司破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)． 例：拆了80000平米，補(bǔ)了90000平米，超過(guò)的10000平米收了3000萬(wàn)，總可售20萬(wàn)，除拆遷成本外還有3億，問(wèn)營(yíng)業(yè)稅處理？ （X+30000）208=X，X=20000，成本價(jià)20000+貨幣補(bǔ)償3000=23000算營(yíng)業(yè)稅，國(guó)稅函發(fā)（1995）549號(hào)精神，面積內(nèi)按成本算，超面積按市場(chǎng)價(jià)算。但是如果拆遷戶和房地產(chǎn)商達(dá)成協(xié)議，以房換房約定售價(jià)30000萬(wàn)，則不需要再核定，直接按30000作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。 例：房地產(chǎn)商賣房后承諾每平方米100元替

31、購(gòu)房戶租出去，如果以120元租出去的話，因?yàn)樽赓U合同是購(gòu)房戶和租戶簽的，房地產(chǎn)商以20元差價(jià)按代理業(yè)納稅，如果只租了80元，房地產(chǎn)商虧了，自然沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅，但倒找給購(gòu)房戶的20元差價(jià)因?yàn)闆](méi)有向購(gòu)房戶提供應(yīng)稅行為所以不涉及營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)商沒(méi)錢了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產(chǎn)商20萬(wàn)，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬(wàn)，房地產(chǎn)商屬于租賃業(yè)按20萬(wàn)貸款利率核定征收，小王這20萬(wàn)里面肯定含本利，就利錢再核定征收小王的金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，小王轉(zhuǎn)租的部分營(yíng)業(yè)稅不得差額扣除，統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅。 例：無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)免稅的例外。 財(cái)稅（2009）111號(hào)，離婚財(cái)產(chǎn)剖析，無(wú)償贈(zèng)與配偶

32、父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現(xiàn)了男女平等），承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人（撫養(yǎng)是大養(yǎng)小，贍養(yǎng)是小養(yǎng)大），房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。這里的死亡應(yīng)當(dāng)包括宣告死亡。 例：銷售毛坯房簽個(gè)合同，再簽個(gè)精裝修合同，想撈點(diǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)的稅率差。 是不是一項(xiàng)銷售行為？是的，屬不屬于兼營(yíng)？不屬于，好，按銷售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)征稅，就別想歪點(diǎn)子了，當(dāng)然房地產(chǎn)公司可以找個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，專門搞裝修的去玩這一套，房地產(chǎn)公司就別玩了。 國(guó)稅函（2007）606《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

33、 可見(jiàn)裝修費(fèi)用是視同為轉(zhuǎn)移為產(chǎn)權(quán)價(jià)格的，當(dāng)然買個(gè)毛坯房再請(qǐng)人裝修，這個(gè)裝修費(fèi)就不必交契稅了。 例：免租期的營(yíng)業(yè)稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬(wàn)租金，前兩年無(wú)償提供勞務(wù)且有正當(dāng)理由，不需要交營(yíng)業(yè)稅，后三年收到時(shí)就產(chǎn)生租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)，房產(chǎn)稅前兩年納稅人無(wú)租使用，由實(shí)際使用人按房產(chǎn)余值交房產(chǎn)稅，后三年看各省的規(guī)定，有的規(guī)定分年算，有的規(guī)定一次預(yù)收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)租使用的，由實(shí)際使用人來(lái)交。 例、房地產(chǎn)公司購(gòu)入土地，直接作為開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不需要作為無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)處理，如果作為土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)調(diào)增攤銷價(jià)值作為納稅調(diào)增。房地產(chǎn)公司

34、天生就是蓋房的料，不是制造業(yè)企業(yè)準(zhǔn)備打萬(wàn)年樁，就是買地建房高價(jià)售房，打一槍換一個(gè)地方的。 例、土地閑置費(fèi)問(wèn)題，最近報(bào)載廣東某企業(yè)拿了地沒(méi)開(kāi)發(fā)，結(jié)果白白損失了預(yù)交的土地保證金1個(gè)多億，這個(gè)錢可以作為損失稅前扣除（其實(shí)扣不扣這企業(yè)都算虧死了），但如果土地未按合同要求開(kāi)發(fā)而被征收了土地閑置費(fèi)怎么辦？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作為開(kāi)發(fā)成本來(lái)處理，如果最終這塊地就沒(méi)開(kāi)發(fā)，再將土地閑置費(fèi)作為損失沖管理費(fèi)用。如果交了費(fèi)用后又開(kāi)發(fā)了，當(dāng)然還是當(dāng)初就作為開(kāi)發(fā)成本處理的較好。 例：A是開(kāi)發(fā)商，B是中介，C是購(gòu)房戶，B要求中介費(fèi)為最低房屋銷售基價(jià)的1.5%，超過(guò)基價(jià)部分，A拿55%，B拿45%，銷售基價(jià)3000元

35、每平米。 C掏了3500元：銷售合同中有A的身影，A確認(rèn)收入3500，B確認(rèn)收入30001.5%+50045%=270元，B的銷售費(fèi)用（中介費(fèi)）也是270.假如銷售合同中沒(méi)有A的身影，A的收入=3000+50055%=3275元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用也是270，B的收入=270， C掏了2800，銷售合同中有A的身影，A確認(rèn)收入3000，銷售費(fèi)用30001.5%=45元，B賣虧了200-45=155元，如果沒(méi)有A的身影，A確認(rèn)收入3000，銷售費(fèi)用45，B虧了155。 例：房地產(chǎn)租金收入，既可按合同約定日期確認(rèn)收入，也可按權(quán)責(zé)發(fā)生制來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的，據(jù)說(shuō)上市

36、公司只有18家這樣搞，可見(jiàn)這種情況在中國(guó)還是很少出現(xiàn)的，如果按公允模式來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，折舊或攤銷應(yīng)當(dāng)可以調(diào)減，稅法必須兼顧公平，不能只調(diào)增不調(diào)減。 例：房地產(chǎn)買地后收到的政府補(bǔ)貼怎么辦？我們知道土地使用權(quán)出讓不是市場(chǎng)上買菜，可以打個(gè)折扣，明碼標(biāo)價(jià)，售后不容退貨，因此如果政府賣了地后又返還，根本不可能開(kāi)出“返還出讓金”這種票據(jù)來(lái)，只能是以其他名義給的補(bǔ)貼，因此這種補(bǔ)貼只能算政府補(bǔ)助計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，不能作為銷售折扣或折讓沖土地成本，但是不少地方出臺(tái)政策，為了確保土地增值稅收入，作出了可以沖減土地成本的決定，真正是也是是，非也是是，反正稅務(wù)局就是個(gè)是。 例：視同銷售的問(wèn)題，外購(gòu)的用

37、于視同銷售用途，要看這個(gè)外購(gòu)的有沒(méi)有改變物質(zhì)形態(tài)，如果買個(gè)手機(jī)贈(zèng)送給別人，按購(gòu)進(jìn)價(jià)確認(rèn)視同銷售的收入，但如果把這個(gè)手機(jī)改裝一下（假設(shè)的，其實(shí)房地產(chǎn)商也沒(méi)這本事），就要按公允價(jià)值確認(rèn)視同銷售收入了。 例：代扣稅費(fèi)的手續(xù)費(fèi)收入處理，現(xiàn)在不少地方均將其作為征稅收入，其實(shí)有待商榷，有這么個(gè)案例，某老板因?yàn)樨暙I(xiàn)突出，政府獎(jiǎng)了他100萬(wàn)，老板很公義，把這筆錢交到公司帳上，結(jié)果公司按捐贈(zèng)交了25%的稅，這個(gè)老板又因?yàn)閭€(gè)稅未交補(bǔ)了20萬(wàn)的稅，總共從政府那拿了100萬(wàn)，結(jié)果稅交了45萬(wàn)，加上罰款，沒(méi)撈幾個(gè)錢。 如果這個(gè)老板不把這個(gè)錢入在帳上，稅務(wù)局也不會(huì)發(fā)現(xiàn)，這100萬(wàn)就算是個(gè)人的合法收入了。

38、 例：商住樓應(yīng)當(dāng)分為兩個(gè)成本對(duì)象來(lái)處理，因?yàn)榘凑粘杀緦?duì)象確定原則中的功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則，商鋪和住宅都有很大差異，但實(shí)踐中同為一棟樓，這個(gè)成本如何區(qū)分是個(gè)大問(wèn)題，福建省按照建筑面積來(lái)平攤，廣東省設(shè)計(jì)了個(gè)指數(shù)，我覺(jué)得廣東省的方法比較科學(xué)，另外土地增值稅要分別確認(rèn)收入額和扣除額，以爭(zhēng)取住宅部分未超20%免稅待遇。 例：一塊宗地上分兩期開(kāi)發(fā)，可售面積15萬(wàn)，已售12萬(wàn)，自用1萬(wàn)，未售2萬(wàn)，二期可售10萬(wàn)，有個(gè)共用的幼兒園成本50萬(wàn)， 這個(gè)配套設(shè)施幼兒園應(yīng)當(dāng)由一期負(fù)擔(dān)的50(15+10)15=30, 例：在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本

39、，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本，對(duì)于房地產(chǎn)商而言是吃虧的， 假如07年有100萬(wàn)成本沒(méi)有取得，如果取得的話可以抵33萬(wàn)所得稅，現(xiàn)在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25萬(wàn)，不僅不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制，企業(yè)還吃個(gè)悶虧。 例：職工免費(fèi)午餐問(wèn)題，財(cái)企（2009）242號(hào)規(guī)定：企業(yè)給職工發(fā)放的未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理，而國(guó)稅函（2009）3號(hào)福利費(fèi)中的職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼是給食堂的，所以企業(yè)這種補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)并入工資，不要放在福利費(fèi)里面，因?yàn)楣べY合理就可扣除，而福利費(fèi)有14%限額。當(dāng)然有的地方稅務(wù)局要求將其放入職工福利費(fèi)，那就現(xiàn)官不如現(xiàn)管，聽(tīng)稅務(wù)局的。 例：補(bǔ)充養(yǎng)

40、老保險(xiǎn)和補(bǔ)充年金保險(xiǎn)的問(wèn)題。 一、兩險(xiǎn)的重要前提是符合相關(guān)政府出臺(tái)的法律、法規(guī)、規(guī)章，如果沒(méi)有這個(gè)前提，哪怕冠以兩險(xiǎn)之名，也不能享受兩險(xiǎn)的稅收待遇，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕27號(hào)）規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，分別在不超過(guò)職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除；超過(guò)的部分，不予扣除。可見(jiàn)前提是“國(guó)家有關(guān)政策”，目前補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)（年金）的國(guó)家政策是2004年5月1日開(kāi)始施行的《企業(yè)年金試行辦法》，而補(bǔ)充

41、醫(yī)療保險(xiǎn)則由各地省市政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。無(wú)論是哪項(xiàng)政策，都強(qiáng)調(diào)了兩險(xiǎn)需分別以社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)為基礎(chǔ)，即只有在繳納了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)后才可以參保兩險(xiǎn)，比如《企業(yè)年金試行辦法》第2條規(guī)定：本辦法所稱企業(yè)年金，是指企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。某市《補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)管理辦法》第2條規(guī)定：本辦法適用于本市基本醫(yī)療保險(xiǎn)統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)已參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)或住院和特殊門診醫(yī)療保險(xiǎn)（以下統(tǒng)稱基本醫(yī)療保險(xiǎn)）的單位及人員。 值得關(guān)注的是盡管27號(hào)文對(duì)于“國(guó)家有關(guān)政策”概念模糊，但是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔20

42、09〕694號(hào)）第6條則規(guī)定：本通知所稱企業(yè)年金是指企業(yè)及其職工按照《企業(yè)年金試行辦法》的規(guī)定，在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)。印證了上述觀點(diǎn)。因此企業(yè)如未參保社會(huì)保險(xiǎn)，卻投保了相應(yīng)商業(yè)機(jī)構(gòu)的兩險(xiǎn)，這樣的兩險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第36條規(guī)定：除企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，不得扣除。 二、兩險(xiǎn)是普及性的福利而非個(gè)別人的盛宴，新企業(yè)所得稅法充分體現(xiàn)了尊重勞動(dòng)付出、保障員工權(quán)益的精神，比如廢除計(jì)稅工資辦法、應(yīng)付福利費(fèi)實(shí)際發(fā)生允許扣除等，因此2

43、7號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)了“全體員工”，即參保兩險(xiǎn)的必須是全體員工，而非只為公司中高層投保，只為一部分人投保的兩險(xiǎn)不得根據(jù)27號(hào)文限額扣除，而應(yīng)視作商業(yè)保險(xiǎn)，不得扣除，作納稅調(diào)增處理。另外根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第35條規(guī)定：企業(yè)為投資者或者職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予扣除。結(jié)合27號(hào)文分析，如果僅為投資者投保兩險(xiǎn)，盡管符合實(shí)施條例35號(hào)文要求，（35號(hào)文用了“或者”）但卻與27號(hào)文“全體員工”相悖，因此投保的兩險(xiǎn)至少要包括全體職工。投資者如果在企業(yè)任職或者受雇，應(yīng)當(dāng)視為職工處理。 三、兩險(xiǎn)扣除并非真正意義上的所得扣除，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

44、第9號(hào)-職工薪酬》將兩險(xiǎn)納入了職工薪酬的范疇，在確認(rèn)和計(jì)量上要求在職工為企業(yè)提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對(duì)象，將應(yīng)確認(rèn)的職工薪酬計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)為應(yīng)付職工薪酬。 例：2008年某企業(yè)支付補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)6萬(wàn)元，工資薪金總額100萬(wàn)元，其中歸屬直接生產(chǎn)工人3萬(wàn)元，管理人員3萬(wàn)元。（為說(shuō)明問(wèn)題，例題簡(jiǎn)化處理） 計(jì)提并繳納補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)分錄： 借：生產(chǎn)成本30000 借：管理費(fèi)用30000 貸：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000 借：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000 貸：銀行存款60000

45、根據(jù)27號(hào)文規(guī)定，企業(yè)作納稅調(diào)增所得額10000元（60000-100萬(wàn)5%）。其實(shí)企業(yè)真正進(jìn)入當(dāng)期損益的只有30000元，如果按照進(jìn)入損益的30000元調(diào)整，只需調(diào)整5000元（30000-50萬(wàn)5%）。類似于對(duì)固定資產(chǎn)折舊的處理。 四、兩險(xiǎn)的個(gè)人所得稅處理不同，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人所得稅處理適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕694號(hào)），而補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)則應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險(xiǎn)繳納個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕318號(hào)）的規(guī)定處理，即對(duì)企業(yè)為員工支付各項(xiàng)免稅之外的保險(xiǎn)金，應(yīng)在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí)（即該保險(xiǎn)落到

46、被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)帳戶）并入員工當(dāng)期的工資收入，按“工資薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅款由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳。另外由于兩險(xiǎn)均不屬于免稅保險(xiǎn)險(xiǎn)種，個(gè)人工薪所得不得扣除個(gè)人繳付的兩險(xiǎn)支出。 例：雇主責(zé)任險(xiǎn)能否稅前扣除？ 這種險(xiǎn)主要是為公司投保的，而不是為員工投保的，員工出事了由保險(xiǎn)公司賠付給公司，因此這種險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)理解為可以扣除。具體參見(jiàn)楊文國(guó)大俠的解釋。 例：預(yù)售收入在稅法上就是銷售收入，因此可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)，但扣一不扣二，結(jié)轉(zhuǎn)為收入時(shí)不能再重復(fù)扣除。 例：房地產(chǎn)綠化這一塊很難核實(shí)，一棵樹(shù)動(dòng)輒上百萬(wàn)？如果是從農(nóng)民處購(gòu)買，一方面農(nóng)民代開(kāi)發(fā)票免稅，實(shí)際上很少代開(kāi)的，另

47、一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)商不存在增值稅抵扣問(wèn)題也不可能有農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)憑證，但一般為了憑證的合法性，房地產(chǎn)商都從農(nóng)產(chǎn)品小規(guī)模納稅人處購(gòu)綠化產(chǎn)品，這一塊核實(shí)很困難。 例：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)可以扣除以前年度符合規(guī)定的虧損，可見(jiàn)國(guó)稅函（2008）635號(hào)，將利潤(rùn)總額改成“實(shí)際利潤(rùn)額”，而且也符合常理，如果不允許扣除，匯算清繳時(shí)還要退稅，沒(méi)有必要搞這一套，損害納稅人權(quán)益。 例：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款3500萬(wàn)元，拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬(wàn)元?？偨ㄔ烀娣e75000㎡，建造成本7000萬(wàn)元。平均售價(jià)3000元/㎡。另外，在本項(xiàng)目中，需要按

48、照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套150㎡）。 　　1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000（萬(wàn)元） 　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　5000 　　貸：貨幣資金　　5000。 　　2.第一期回遷房40套建造支出（700075000）40150=560（萬(wàn)元） 　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　560 　　貸：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)　　560。 　　4.土地成本合計(jì)5000＋560＝5560（萬(wàn)元） 　　5.單位可售建筑面積土地成本5560（75000－40150）=805.80 6.單位可售建筑面積建筑成本（7000－56

49、0）（75000－40150）=933.33（元/㎡） 商品房的計(jì)稅成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。本案例中包含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償兩種方式，作價(jià)補(bǔ)償比較簡(jiǎn)單，產(chǎn)權(quán)調(diào)換則成為計(jì)稅成本確定的難點(diǎn)。 　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)

50、產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋? 　　（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。 　　（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。 　　（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 　　回遷房視同銷售處理，銷售收入為401503000=1800（萬(wàn)元）。另外，對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時(shí)涉及換入資產(chǎn)（土地）的計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處

51、理： 　　1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 　　2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 　　本

52、案例中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不確認(rèn)計(jì)稅成本，40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷售收入1800萬(wàn)元計(jì)入土地計(jì)稅成本。 　　該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬(wàn)元）。 單位可售建筑面積土地成本為680075000=906.67（元/㎡） 單位可售建筑面積建筑成本為700075000=933（元/㎡）。 　　以上計(jì)稅成本高于會(huì)計(jì)入賬成本，主要是土地成本視同銷售的結(jié)果。 例：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫(kù)、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

53、例：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過(guò)合同總金額的10%，且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以

54、前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提并稅前扣除。 除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明文期限外

55、，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)準(zhǔn)予在稅前扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率已預(yù)繳的，2008年度匯繳時(shí)暫不調(diào)整。待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)利潤(rùn)之間的差額。 從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。 外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文件按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費(fèi)用，在2008年度匯繳時(shí)可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2008年

56、以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)，新稅法實(shí)施后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除。 例：捐贈(zèng)支出的問(wèn)題，因?yàn)樾路ㄒ髮?duì)捐贈(zèng)票據(jù)必須按照公允價(jià)值確認(rèn)，因此筆者認(rèn)為捐贈(zèng)這種視同銷售直接采取作銷售并結(jié)轉(zhuǎn)成本方式來(lái)處理。 2009年某企業(yè)通過(guò)某慈善機(jī)構(gòu)(列名)向?yàn)?zāi)區(qū)捐贈(zèng)一批成本80萬(wàn)的毛毯,同期同類售價(jià)100萬(wàn), 企業(yè)作會(huì)計(jì)處理:借:營(yíng)業(yè)外支出97 貸:庫(kù)存商品80 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額17 所得稅處理應(yīng)當(dāng)視同銷售,調(diào)增收入100,調(diào)增

57、成本80,調(diào)增所得額20,同時(shí)營(yíng)業(yè)外支出應(yīng)當(dāng)調(diào)增20,最終無(wú)調(diào)增所得額. 財(cái)稅(2009)124號(hào)規(guī)定出來(lái)了!!!!!公益性群眾團(tuán)體接受捐贈(zèng)的非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值,應(yīng)當(dāng)以其公允價(jià)值計(jì)算,捐贈(zèng)方在向公益性群眾團(tuán)體捐贈(zèng)時(shí),應(yīng)當(dāng)提供注明捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值的證明,如果不能提供證明上述證明,公益性群眾團(tuán)體不得向其開(kāi)具公益性捐贈(zèng)票據(jù)或非稅收入一般繳款書收據(jù)聯(lián).新設(shè)立的基金會(huì)在申請(qǐng)獲得捐贈(zèng)稅前扣除資格后，原始基金的捐贈(zèng)人可憑捐贈(zèng)票據(jù)依法享受稅前扣除。 公允價(jià)值我們知道其實(shí)就是市場(chǎng)價(jià)格,既然124號(hào)文出來(lái)了,原始票據(jù)要求按公允價(jià)來(lái),那么直接做收入就省得調(diào)增調(diào)減. 借:營(yíng)

58、業(yè)外支出117 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額17 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本80 貸:庫(kù)存商品80 按公允價(jià)確認(rèn)捐贈(zèng)額其實(shí)對(duì)企業(yè)沒(méi)啥好處,無(wú)非多個(gè)虛名,捐了市價(jià)多少多少物品,但卻使捐贈(zèng)額離12%越來(lái)越近了! 例: 累計(jì)的具體做法： 【2007年沒(méi)有任何收入，招待費(fèi)支出20萬(wàn)元：○1帳載欄＝20萬(wàn)元，○2稅收欄＝0，調(diào)增20萬(wàn)元】 【2008年預(yù)售收入9000萬(wàn)元，招待費(fèi)支出50萬(wàn)元： ○1帳載欄＝50萬(wàn)元，○2稅收欄

59、＝（20+50）60%﹤9000萬(wàn)元0.5%＝42萬(wàn)元，調(diào)增8萬(wàn)元】 【2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入9000萬(wàn)元，預(yù)售收入2000萬(wàn)元，招待費(fèi)支出15萬(wàn)元：○1帳載欄＝15萬(wàn)元，○2稅收欄＝15萬(wàn)元60%﹤（9000萬(wàn)元-9000萬(wàn)元+2000萬(wàn)元）0.5%=9萬(wàn)元，調(diào)增6萬(wàn)元】 綜合：招待費(fèi)限額＝（20+50+15）60%﹤110000萬(wàn)元0.5%＝51萬(wàn)元 應(yīng)調(diào)增總額＝85萬(wàn)元-51萬(wàn)元＝34萬(wàn)元 歷年調(diào)增額＝20+8+6＝34萬(wàn)元 例：一個(gè)成本對(duì)象部分損毀，作為成本不必調(diào)整，但要報(bào)批，如果整個(gè)成本對(duì)象全磚了，比如上海的樓脆脆，廣西的樓歪歪，則可以全部報(bào)批后作為資產(chǎn)損失扣除。 例：企業(yè)開(kāi)

60、發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用，其實(shí)是一句廢話。 08年12月31號(hào)一項(xiàng)在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)240萬(wàn)， 借固定資產(chǎn)240貸在建工程240， 提了6個(gè)月折舊，借管理費(fèi)用（按24年折舊期來(lái)）5萬(wàn)，貸累計(jì)折舊5萬(wàn)，賣了300萬(wàn)，借固定資產(chǎn)清理235借累計(jì)折舊5貸固定資產(chǎn)240， 借銀行存款300貸固定資產(chǎn)清理300， 借固定產(chǎn)清理65貸營(yíng)業(yè)外收入65， 會(huì)計(jì)利潤(rùn)=65-5=60萬(wàn)，應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入300-計(jì)稅成本240=60萬(wàn)，一模一樣。如果跨年度也不過(guò)是前調(diào)增后調(diào)減的問(wèn)題，意義不大，屬于暫時(shí)性差異，而非永久性差異。 例：籌辦期是

61、不是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，與不與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)？ 國(guó)稅函（2010）79號(hào)《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》規(guī)定：企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開(kāi)始計(jì)算損益的年度，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照國(guó)稅函2009（98）號(hào)第九條規(guī)定執(zhí)行。 可見(jiàn)籌辦期與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，既然無(wú)關(guān)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)（其實(shí)籌辦期也沒(méi)有業(yè)務(wù)，哪有什么招待費(fèi)，即使用吃吃喝喝送送的，也是籌辦經(jīng)費(fèi)）不需要調(diào)整。 那么不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，就應(yīng)當(dāng)理解為以前年度虧損，以前年度虧損有個(gè)五年期限，如果籌辦期超過(guò)五年，超過(guò)五年的籌辦費(fèi)應(yīng)當(dāng)理解為不允許稅前扣除。還有籌辦期的固定資產(chǎn)和利息資本化

62、部分，會(huì)計(jì)上可以提取折舊，折舊部分理解為籌辦經(jīng)費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在五年內(nèi)可以扣除，從寬從寬。 例：31號(hào)文的適用問(wèn)題。 適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，而不是適用于房地產(chǎn)企業(yè)，也就是說(shuō)哪怕不是房地產(chǎn)企業(yè)，只要從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也需要按31號(hào)文來(lái)執(zhí)行。 例：預(yù)租問(wèn)題，31號(hào)文規(guī)定：與承租人簽訂預(yù)約租賃協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租人取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，也就是說(shuō)企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時(shí)，才可以按租金確認(rèn)收入，但是營(yíng)業(yè)稅呢？營(yíng)業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是收到預(yù)收款的當(dāng)天，這個(gè)預(yù)收款前提是有合同，那么1月1號(hào)簽合同，當(dāng)天收到租金10萬(wàn)，當(dāng)天就產(chǎn)生了營(yíng)

63、業(yè)稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅到2月1號(hào)交付時(shí)才產(chǎn)生納稅義務(wù)。應(yīng)當(dāng)這么理解。 例：房地產(chǎn)企業(yè)老板有錢，以公司名義在美國(guó)租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個(gè)租金需要扣交預(yù)提所得稅，但如果不是房地產(chǎn)企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉(cāng)儲(chǔ)，在芝加哥也租了一套，則因?yàn)閭}(cāng)儲(chǔ)租賃不屬于租賃而屬于勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生在美國(guó)，不需要代扣預(yù)提所得稅。 例：捐款時(shí)注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農(nóng)村義務(wù)教育、通過(guò)紅十字會(huì)總會(huì)、中華慈善總會(huì)捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因?yàn)楣久x只能按利潤(rùn)總額的12%來(lái)扣

64、。 例：為職工買團(tuán)體保險(xiǎn)也得交個(gè)稅，雖然說(shuō)是團(tuán)體險(xiǎn)，但這個(gè)經(jīng)濟(jì)利益還是給團(tuán)體中的個(gè)人的，所以這個(gè)險(xiǎn)要平均分給每個(gè)個(gè)人作為工資薪金所得，同時(shí)企業(yè)所得稅前也不得扣除。 例：生活補(bǔ)助費(fèi)的問(wèn)題。 例：旅游的問(wèn)題。根據(jù)2008年2月18日國(guó)務(wù)院令第519號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例〉的決定》規(guī)定：第十條由“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券”修改為“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，將其他形式的經(jīng)濟(jì)利益納入了個(gè)人所得稅的征收范圍。而單位為員工提供免費(fèi)旅游恰恰屬于“其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，因此應(yīng)當(dāng)和員工當(dāng)月其他工資薪金所得合并代扣代繳個(gè)人所

65、得稅。 而在此國(guó)務(wù)院令519號(hào)生效的2008年3月1日之前，單位為員工組織的旅游則只有符合財(cái)稅（2004）11號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費(fèi)旅游方式提供對(duì)營(yíng)銷人員個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》中：對(duì)商品營(yíng)銷活動(dòng)中，企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。 因此，2008年3月1日之前只有符合財(cái)稅（2004）11號(hào)的人員才能代扣代繳個(gè)人所得稅，而2008年3月1日之后，無(wú)論是否系

66、財(cái)稅（2004）11號(hào)所述情況，均應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。 但筆者在現(xiàn)實(shí)工作中卻發(fā)現(xiàn)鮮有稅務(wù)局對(duì)2008年3月1日之前的員工旅游不征稅的，而納稅人往往也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)上述的政策點(diǎn)，一方自以為是征稅，一方糊里糊涂納稅，竟致這旅游稅冤案在各地方興未艾。 例：贈(zèng)送禮品的問(wèn)題。贈(zèng)送禮品不一定一概代扣個(gè)人所得稅，現(xiàn)在稅務(wù)評(píng)估或檢查中，稅務(wù)部門往往只要看到相關(guān)發(fā)票上注明禮品，則不管三七二十一，一律要求代扣代繳“其它所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，其實(shí)這是對(duì)相關(guān)稅收政策的誤解。 根據(jù)國(guó)稅函[2000]57號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：部分單位和部門在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來(lái)及其它活動(dòng)中，為其它單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券的，對(duì)個(gè)人所得的該項(xiàng)所得應(yīng)按照“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。 我們注意到這里的有關(guān)人員是有限定范圍的，即“其它單位和部門的有關(guān)人員”，應(yīng)當(dāng)這樣理解，首先扣繳義務(wù)人與其它單位和部門有業(yè)務(wù)往來(lái)、業(yè)務(wù)合作等事項(xiàng)，爾后因此前提而給予的現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)