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1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第二部分 成本控制管理 成本控制管理辦法 1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目的成本管理工作，實(shí)施項(xiàng)目成本全過程控制，增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目利潤(rùn)效益。 2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作。 3、職責(zé)： 3.1成本控制部： 3.1.1、負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實(shí)，負(fù)責(zé)各職能部門間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)； 3.1.2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的全過程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測(cè)算、開發(fā)過程控制、后期核算考核、項(xiàng)目造價(jià)管理。 3.2、采購部：負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)的招標(biāo)、采購、合同管理工作，負(fù)責(zé)各類供應(yīng)商

2、的管理工作。 3.3、財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)工程、采購中各項(xiàng)款項(xiàng)的審批、支付，負(fù)責(zé)提供相關(guān)科目目標(biāo)成本的測(cè)算、計(jì)劃、核算。 3.4、工程部：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進(jìn)度的確認(rèn)。 3.5、主管副總： 負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。 4、管理辦法： 4.1、建立全面的責(zé)任成本管理體系 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的全過程控制，明確各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制度） 4.2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程控制 4.2.1、項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段： 依據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)及現(xiàn)行的

3、政策法規(guī)，盡可能地進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目全成本估算，編制項(xiàng)目《新項(xiàng)目成本估算表》、《項(xiàng)目投資收益測(cè)算表》，制定項(xiàng)目的初步目標(biāo)成本。（支持文件：①、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序；②、目標(biāo)成本科目分類及說明；③、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引） 4.2.2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段： 1)、對(duì)入圍的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，編制《設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表》，便于最佳方案的確定。 2)、在設(shè)計(jì)方案確定后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行細(xì)化和修訂，明確工程造價(jià)的最高限額，盡可能地實(shí)行合理的限額設(shè)計(jì)，并以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 3)、加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)及施工圖的會(huì)審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價(jià)的

4、經(jīng)濟(jì)性，減少因設(shè)計(jì)變更造成的造價(jià)失控。 4)、在施工圖完成后60個(gè)工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時(shí)間）完成施工圖預(yù)算，提高目標(biāo)成本中建安成本的精準(zhǔn)度，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)成本。編制《材料、設(shè)備匯總明細(xì)表》，展開市場(chǎng)價(jià)格及產(chǎn)品性能調(diào)查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本。 4.2.3、項(xiàng)目招投標(biāo)階段： 1)、深入分析現(xiàn)行的計(jì)價(jià)定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費(fèi)系數(shù)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取費(fèi)依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。 2)、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開展項(xiàng)目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（支持文件：招標(biāo)管理

5、辦法） 3)、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴(yán)密等原因引起施工單位索賠，而造成造價(jià)失控的現(xiàn)象。（支持文件：工程合同有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會(huì)簽指引） 4)、參與監(jiān)理單位合同條款的起草,明確監(jiān)理單位的義務(wù),細(xì)劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé),要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴(yán)而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當(dāng)給施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。 5)、及時(shí)做好所有與項(xiàng)目相關(guān)合同的管理工作,并熟悉合同條款中甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文件：①、合同管理辦法） 4.2.4、項(xiàng)目施工階段 4.2.4.1、施工組織設(shè)計(jì)的審核 1)、參與施

6、工組織設(shè)計(jì)的審核工作，對(duì)大型機(jī)械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行造價(jià)分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機(jī)械選用、開挖方式、運(yùn)輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護(hù)，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的管線敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和防腐、設(shè)備的安裝工藝等。） 2)、在審批施工組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)明確已確認(rèn)的施工組織設(shè)計(jì)不能做為竣工結(jié)算依據(jù)，實(shí)際發(fā)生時(shí)應(yīng)以現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)。 4.2.4.2、施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管、配合 1)、堅(jiān)持每周最少兩次進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)

7、的全面巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。 2)、參與大型節(jié)點(diǎn)的隱蔽工程驗(yàn)收并制作、保存影像資料,對(duì)于未按圖紙施工的隱蔽工程,應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。 3)、配合工程施工進(jìn)度及時(shí)開展分包工程承包商的招標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)查和確認(rèn)工作。 4.2.4.3、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證 1)、應(yīng)詳細(xì)分析每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的功能目標(biāo)、工程量和對(duì)造價(jià)的影響，嚴(yán)格控制因設(shè)計(jì)變更而引起提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模、增加投資費(fèi)用的事件發(fā)生。 2)、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更內(nèi)容，確定是否屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認(rèn)真考察變更的原因、投資增減情況及其對(duì)工期的影響。 3）、成本控制

8、部應(yīng)參與設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核工作，有權(quán)對(duì)其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進(jìn)行復(fù)核，必要時(shí)應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。（支持文件：工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法） 4.2.4.4、工程索賠管理 1）、在合同簽約前應(yīng)反復(fù)斟酌合同條款，注重合同文件文字的嚴(yán)密性，限制或者否定承包商工期順延和費(fèi)用索賠的權(quán)利,盡量明確各種原因下的索賠條款。以防止在實(shí)施合同過程中因文字漏洞而造成索賠機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致額外投資。合同簽訂后，公司各職能部門應(yīng)注意全面、嚴(yán)格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。 2）、在設(shè)計(jì)管理方面工程部應(yīng)按合同規(guī)定索要設(shè)計(jì)圖紙、資料，并要求設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量

9、，盡可能地減少因設(shè)計(jì)原因增加工程造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中明確若因設(shè)計(jì)變更引起的工程索賠費(fèi)用，設(shè)計(jì)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3）、在物資供應(yīng)方面，應(yīng)保證甲供設(shè)備、材料的供應(yīng)按時(shí)、保質(zhì)保量。盡量避免因甲供材料的規(guī)格型號(hào)、產(chǎn)品質(zhì)量原因而造成的工程索賠。還應(yīng)在承包合同中明確甲定乙供材料的種類、付款方式、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)貨及材料保管，以及提供數(shù)量清單的時(shí)間和責(zé)任單位，防止因甲定乙供材料的供應(yīng)不及時(shí)、質(zhì)量等原因而造成的工程索賠。 4）、在處理工程索賠時(shí)：首先應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)資料，并嚴(yán)格審核資料的真實(shí)性、可信度，資料認(rèn)定后要及時(shí)地處理索賠。其次要仔細(xì)分析發(fā)生索賠的原因，以施工合同為依據(jù)確定合同雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并根據(jù)合

10、同規(guī)定的索賠條款、計(jì)價(jià)方式結(jié)合實(shí)際情況處理工期索賠和費(fèi)用索賠。　　　 4.2.4.5、工程款付款控制 1）、各合作單位應(yīng)按合同約定向工程部審報(bào)《工程款付款申請(qǐng)單》，工程部負(fù)責(zé)對(duì)其形象進(jìn)度的審核和確認(rèn)。 2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進(jìn)度，按合同約定對(duì)進(jìn)度款金額的審核和確認(rèn)。 3）、財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)付進(jìn)度款的審核、確認(rèn)及合同總價(jià)款的控制。 4）、各項(xiàng)進(jìn)度款的支付達(dá)到合同總價(jià)款的80%時(shí)應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（支持文件：①、工程進(jìn)度款審核、審批程序，②、工程款審批流程） 4.2.4.6、工程成本的進(jìn)度計(jì)劃、核算 應(yīng)配合工程進(jìn)度

11、做好建造成本的進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度核算工作,及時(shí)反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資金籌備的依據(jù)。（支持文件：工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引） 4.2.4.7、材料、設(shè)備的采購成本控制 1)、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。 2）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛的詢價(jià)，貨比三家。主要材料和大宗建材可采用招標(biāo)采購的方式，要從質(zhì)量、價(jià)格、供貨能力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購管理辦法） 3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題

12、對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。 4）、工程部負(fù)責(zé)對(duì)甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)到貨驗(yàn)收，要嚴(yán)格按合同要求對(duì)其數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗(yàn)收并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，交與施工單位妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。 5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門的檢檢合格證和工程部的驗(yàn)收證明及收料清單，經(jīng)采購部、成本控制部審核無誤后，財(cái)務(wù)部方能辦理結(jié)算。（支持文件：工程采購管理辦法） 4.2.4.8、新工藝的造價(jià)控制 8.1、在施工合同中應(yīng)明確關(guān)于新工藝（最新推廣的施工工藝、新型材料以及與現(xiàn)行定額沒有相匹配子目的工程項(xiàng)目）的結(jié)算辦法。

13、 8.2、施工單位應(yīng)在新工藝施工前1個(gè)月向工程部申報(bào)新工藝的施工方案、工程造價(jià)及市場(chǎng)信息，工程部在收到申報(bào)資料3日內(nèi)展開對(duì)其相關(guān)信息的調(diào)查考證，15日內(nèi)給予回復(fù)。若施工單位對(duì)我公司調(diào)查的工程造價(jià)不接受時(shí)，工程部可將該部分另外分包，并不予計(jì)取總承包管理費(fèi)。 4.2.4.9、工程竣工驗(yàn)收 1）、工程部應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前2日內(nèi)收集整理竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等相關(guān)資料，驗(yàn)收過程中不再受理任何單位遞補(bǔ)的工程資料。 2）、成本控制部應(yīng)參與工程竣工驗(yàn)收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程完成情況全面核查驗(yàn)收。 3）、對(duì)于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位,無論其工程量是否增減,均應(yīng)在

14、發(fā)現(xiàn)問題后3日內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),逾期未辦理簽證的,增加部分不再計(jì)取費(fèi)用,減少部分以實(shí)結(jié)算。 4）、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收后5日內(nèi)編制竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如需整改的應(yīng)限期整改，問題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后30個(gè)工作日內(nèi)向工程部申報(bào)竣工決算資料，逾期未申報(bào)的視為以甲方核算為準(zhǔn)。 10、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算及目標(biāo)成本控制 項(xiàng)目啟動(dòng)后每月前3日內(nèi)協(xié)同財(cái)務(wù)人員，按目標(biāo)成本的科目對(duì)上月份的動(dòng)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行核算，并編制的《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算表》。及時(shí)體現(xiàn)目標(biāo)成本的完成情況，便于目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)及時(shí)對(duì)各職能部門的責(zé)任成本進(jìn)行考核

15、和控制。 4.2.5、竣工結(jié)算階段 1)、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備： ①、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； ②、完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ③、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ④、工程遺留問題已處理完畢； ⑤、施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全； ⑥、工程部填寫的《工程結(jié)算資料確認(rèn)單》、《工程結(jié)算工作交接單》。 2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證只作為參考。 3）、成本控制部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。甲乙雙方核對(duì)后

16、的工程總造價(jià)要進(jìn)行內(nèi)部三級(jí)審核，總造價(jià)超過100萬元的可聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢單位進(jìn)行復(fù)審。 4）、結(jié)算審核完成后成本控制部應(yīng)按成本科目進(jìn)行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。 5）、財(cái)務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ)上，結(jié)合已付工程進(jìn)度款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核進(jìn)行工程財(cái)務(wù)結(jié)算。（支持文件：①、工程造價(jià)管理辦法，②、工程竣工結(jié)算、審批程序） 4.2.6、營(yíng)銷階段 1）、售樓部、樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、家具等應(yīng)由采購部組織單獨(dú)分包招標(biāo)，其各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)核算，編制相應(yīng)的費(fèi)用明細(xì)表和成本費(fèi)用核算表。 2）、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需要增加或調(diào)整綠化

17、、公建配套等變更項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)由策劃銷售部事先編制申請(qǐng)并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 3）、策劃銷售部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本中的銷售成本，制定合理的銷售方案、營(yíng)銷推廣計(jì)劃。并編制《銷售費(fèi)用計(jì)劃表》送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部備案。 4）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的各項(xiàng)費(fèi)用匯總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，確保動(dòng)態(tài)成本中銷售成本的準(zhǔn)確性，便于銷售成本的控制并及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃。 5）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的銷售收入?yún)R總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，便于項(xiàng)目的投資收益情況核算。 4.2.7、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 1）、盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間

18、費(fèi)用。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。 2）、財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的管理費(fèi)用金額協(xié)同項(xiàng)目工程部合理安排整個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)用計(jì)劃，并做好月度管理費(fèi)用計(jì)劃和月度管理費(fèi)用核算。 3）、財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的財(cái)務(wù)費(fèi)用金額協(xié)同公司領(lǐng)導(dǎo)制訂項(xiàng)目的總體資金計(jì)劃、年度資金計(jì)劃、工程款年度付款計(jì)劃及年度銷售計(jì)劃，以便于控制費(fèi)用開支和資金流轉(zhuǎn)。 4)、財(cái)務(wù)部門應(yīng)自項(xiàng)目啟動(dòng)后的每月3日前按目標(biāo)成本的科目對(duì)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)匯總核算并協(xié)同成本控制部完成動(dòng)態(tài)成本核算。 5、支持文件: 5.1、成本控制相關(guān)文件； 5.2、招標(biāo)管理辦法及相

19、關(guān)文件； 5.3、合同管理辦法及相關(guān)文件； 5.4、工程造價(jià)管理辦法及相關(guān)文件； 5.5、工程采購管理辦法及相關(guān)文件。 工程成本管理流程 1、目的：規(guī)范成本控制流程，提高成本控制效率。 2、范圍：適用于公司所屬項(xiàng)目的成本控制工作。 3、術(shù)語和定義： 3.1、目標(biāo)成本指導(dǎo)書:通過確定成本目標(biāo)值,用來指導(dǎo)工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件； 3.2、動(dòng)態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本； 3.3、成本控制相關(guān)文件:指“新項(xiàng)目成本估算”、 “目標(biāo)成本指導(dǎo)書”“設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析”、“責(zé)任成本

20、體系”等成本控制重要文件。 4、職責(zé)： 4.1、策劃銷售部: 4.1.1、督促設(shè)計(jì)單位完成建筑方案設(shè)計(jì),組織建筑方案會(huì)審; 4.1.2、要求設(shè)計(jì)單位為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的選擇提供決策依據(jù); 4.1.3、組織完成初步設(shè)計(jì)及會(huì)審; 4.1.4、督促設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì),組織工程部、成本控制部、采購部進(jìn)行施工圖評(píng)審; 4.1.5、組織設(shè)計(jì)單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進(jìn)行施工圖會(huì)審; 4.1.6、在工程施工過程中進(jìn)行有助于優(yōu)化工程設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)變更; 4.1.7、負(fù)責(zé)室外綠化、景觀的設(shè)計(jì)、施工合同的簽訂; 4.1.8、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的合同履行的監(jiān)督

21、和確認(rèn)及設(shè)計(jì)單位合同價(jià)款的審批和結(jié)算; 4.1.9、負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用的控制; 4.1.9、參加成本控制相關(guān)文件的評(píng)審。 4.2、綜合辦公室: 4.2.1、負(fù)責(zé)土地價(jià)款（包括土地出讓金、配套費(fèi)）的支付； 4.2.1、負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的控制; 4.2.1、負(fù)責(zé)政府性收費(fèi)的控制和支付; 4.3、成本控制部: 4.3.1、參加對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的評(píng)審,評(píng)審?fù)ㄟ^后按要求編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”； 4.3.2、招標(biāo)時(shí)編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書,并對(duì)投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行分析評(píng)審; 4.3.3、組織編制施工圖預(yù)算; 4.3.4、工程施工進(jìn)度款的審核、批復(fù); 4.3.5、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的造

22、價(jià)審核; 4.3.6、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成的核算、分析; 4.3.7、工程竣工結(jié)算的審核; 4.3.8、組織成本控制相關(guān)文件的編制和評(píng)審; 4.4、工程部: 4.4.1、負(fù)責(zé)工程從開工到竣工階段的管理; 4.4.2、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性審核; 4.4.3、竣工后辦理竣工結(jié)算交接手續(xù); 4.4.4、參與成本控制文件的評(píng)審。 4.5、采購部: 4.5.1、組織各類招標(biāo)、確定總包、分包施工單位及材料設(shè)備供貨廠家,與供貨方簽訂合同； 4.5.2、參加成本控制文件的評(píng)審。 4.6、財(cái)務(wù)部: 4.6.1、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核、支付; 4.6.2、負(fù)責(zé)資金計(jì)劃的編制、報(bào)批、下達(dá)執(zhí)

23、行; 4.6.3、參加成本控制文件的評(píng)審。 4.7、主管副總: 4.7.1、負(fù)責(zé)“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”的審核、簽批; 4.7.2、負(fù)責(zé)各類工程款項(xiàng)的審核、簽批; 4.7.3、負(fù)責(zé)相關(guān)成本控制文件的審批。 4.8、董事長(zhǎng): 4.8.1、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)扣類款項(xiàng)的支付; 4.8.2、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)相關(guān)成本控制文件的執(zhí)行。 5、工作程序： 5.1、項(xiàng)目確定前: 5.1.1、策劃銷售部確定地塊信息,并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì),成本控制部負(fù)責(zé)成本估算,財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),形成“新項(xiàng)目成本估算”交策劃銷售部; 5.1.2、公司各職能部門對(duì)“新項(xiàng)目成本估算”進(jìn)行評(píng)審。 5.2、工程開工前

24、: 5.2.1、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì),工程部對(duì)建筑方案技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審,成本控制部對(duì)建筑方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審,確定經(jīng)濟(jì)合理的建筑方案; 5.2.2、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì),工程部參與結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的確定,成本控制部對(duì)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)審; 5.2.3、初步設(shè)計(jì)完成后,成本控制部按照“目標(biāo)成本編制指引”編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”,由主管副總批準(zhǔn); 5.2.4、設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)后,策劃銷售部組織工程部、成本控制部、采購部對(duì)施工圖進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審?fù)ㄟ^后由采購部組織招標(biāo),成本控制部編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書。定標(biāo)后按 “工程合同管理制度”規(guī)定與總承包商簽訂合同; 5.2.5、與總承

25、包商簽訂合同后, 由策劃銷售部組織設(shè)計(jì)單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進(jìn)行施工圖會(huì)審; 5.2.6、成本控制部組織編制施工圖預(yù)算完成后,對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂。 5.3、工程施工中: 5.3.1、工程開工后,工程部根據(jù)工程進(jìn)展安排,通過招標(biāo)確定甲方分包工程施工單位及材料供應(yīng)商,安排施工單位進(jìn)行施工; 5.3.2、在總包和分包工程施工過程中由于工程需要,設(shè)計(jì)單位出“設(shè)計(jì)變更通知單”,按照“工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實(shí)施; 5.3.3、項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)工程需要簽發(fā)“現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單”,按照“工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實(shí)施; 5.3.4

26、、在工程施工過程中,成本控制部應(yīng)該每月對(duì)工程的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行核算分析,形成月報(bào)。 5.4、工程竣工后: 5.4.1、工程竣工后,工程部及時(shí)收集完整的結(jié)算資料并通知施工單位送報(bào)結(jié)算資料,填寫《工程結(jié)算工作交接單》和《工程結(jié)算資料確認(rèn)單》。 5.4.2、成本控制部進(jìn)行結(jié)算審核并配合造價(jià)咨詢公司對(duì)審核完畢的結(jié)果進(jìn)行復(fù)審,完成審核后填寫《工程結(jié)算定案單》,并按照結(jié)算造價(jià)進(jìn)行成本核算分析。 - 12 - - - 6、工程成本管理流程附件: 工程成本管理流程 項(xiàng) 目 決 策 和 設(shè) 計(jì) 階 級(jí) 策劃銷售部 設(shè)計(jì)單位 工程部

27、 成本控制部 財(cái)務(wù)部 采購部 總經(jīng)理 支持性文件 提供項(xiàng)目銷售費(fèi)用控制目標(biāo) 項(xiàng)目論證 目標(biāo)地塊確定 繪制施工圖 初步設(shè)計(jì) 詳細(xì)建筑方案 建筑方案 參與項(xiàng)目建安目標(biāo)成本的評(píng)審 技術(shù)方案 存檔 組織成本控制相關(guān)文件的編制、評(píng)審 編制成本指導(dǎo)書 經(jīng)濟(jì)合理性評(píng)審 經(jīng)濟(jì)合理性評(píng)審 組織成本估算 提供項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用目標(biāo) 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 提供材料目標(biāo)成本 參與材料設(shè)備選型 審核、批準(zhǔn) ①、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序 ②、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引 項(xiàng) 目 施工 階 級(jí) 及后期成本管理 策劃銷售部 設(shè)計(jì)

28、單位 工程部 成本控制部 財(cái)務(wù)部 采購部 總經(jīng)理 支持性文件 施工圖完成 工程竣工 項(xiàng)目實(shí)施 技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo) 編制技術(shù)標(biāo)書 存檔 項(xiàng)目成本核算、評(píng)估 竣工結(jié)算 項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理 施工圖預(yù)算 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo) 編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書 審核 確定施工單位 組織評(píng)標(biāo) 組織招標(biāo) 審核、簽發(fā) ①、招標(biāo)管理辦法 ②、施工圖預(yù)算編制、審批程序 ③、工程結(jié)算審核、批復(fù)程序 金華澧浦苗木城有限公司管理制度匯編 工程管理篇 責(zé)任成本管理體系制度 1、

29、目的：為提高公司成本管理水平，細(xì)劃各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，建立有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本制度。 2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項(xiàng)目。 3、職責(zé)： 3.1、成本控制部負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)，負(fù)責(zé)有關(guān)具體對(duì)接事宜。 3.2、公司所屬各開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本管理指引。 4、責(zé)任成本體系釋義： 4.1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過程，各個(gè)專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。 4.2、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作和各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。 4.3、項(xiàng)目責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職

30、責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核、評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況；旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。 5、責(zé)任成本體系的組成要素： 5.1、責(zé)任主體：以公司決策層、策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、成本控制等職能部門為責(zé)任主體，并在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門、配合部門、考核部門。 5.2、責(zé)任范圍：工程建造成本按發(fā)生順序劃分責(zé)任部門，工程建造以外成本按成本科目劃分責(zé)任范圍。 5.3、責(zé)任目標(biāo)：公司成本管理宗旨---以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的竟?fàn)幜?，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。在各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品竟?fàn)幜?、行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為成本管理所追求的目標(biāo)。 5.4、

31、反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。 5.5、考核部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)，同時(shí)在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨發(fā)評(píng)價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。 6、責(zé)任成本體系細(xì)劃 由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成本控制部組織，經(jīng)過各職能部門參與討論，劃分責(zé)任成本范圍、確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)。 附件：1、責(zé)任成本體系表 2、成本指標(biāo)明細(xì)表 附件1: 責(zé)任成本體系表 責(zé)任范圍 主

32、導(dǎo)部門 配合部門 反饋指標(biāo) 考核部門 土地費(fèi)用 決策層 策劃銷售、成本控制 每平方米地價(jià)、土地獲得時(shí)間 財(cái)務(wù)部 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 綜合辦公室 財(cái)務(wù)部 每平方米費(fèi)用及節(jié)減率 成本控制部 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 策劃銷售 采購部 每平方米設(shè)計(jì)費(fèi) 成本控制部 三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工程部 每平方米費(fèi)用 成本控制部 工程建造成本（主體建安費(fèi)+室外管網(wǎng)費(fèi)+園林綠化費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 策劃銷售 工程部 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 成本控制部 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì) 工程部 成本控制部 每平方米鋼筋、混凝土含量 成本控制部 招標(biāo)及簽約 采購部 工程

33、部、成本控制部 招標(biāo)比率、最低價(jià)定標(biāo)比率 成本控制部 材料、設(shè)備采購 采購部 成本控制部、工程部 甲供材料、甲定材料占造價(jià)比率 統(tǒng)購材料購買率 成本控制部 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)院 工程部、成本控制部 設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比率 成本控制部 現(xiàn)場(chǎng)簽證 工程部 成本控制部 現(xiàn)場(chǎng)簽證占造價(jià)的比率 成本控制部 工程款批復(fù)、支付 成本控制部、財(cái)務(wù)部門 工程部 合同執(zhí)行情況 財(cái)務(wù)部 工程竣工驗(yàn)收 工程部 成本控制部 施工完成情況 工程部 工程結(jié)算、審核 成本控制部 工程部、財(cái)務(wù)部 結(jié)算錯(cuò)漏率 財(cái)務(wù)部 工程監(jiān)理費(fèi) 采購部 工程部 每平米監(jiān)理費(fèi)

34、工程部 開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 工程部 財(cái)務(wù)部 每平方米管理費(fèi) 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 策劃銷售部 資金回收周期、利息支出 財(cái)務(wù)部 銷售費(fèi)用（營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)+銷售間期費(fèi)） 策劃、銷售部 成本控制部 每平方米銷售費(fèi)用、每方米廣告費(fèi)用、建造費(fèi) 成本控制部 行政管理費(fèi) 綜合辦公室 財(cái)務(wù)部 人均行政費(fèi)用、固定資產(chǎn)購置費(fèi) 財(cái)務(wù)部 稅金 財(cái)務(wù)部 實(shí)際交納稅率 財(cái)務(wù)部 物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益 物業(yè)管理公司 物業(yè)實(shí)際盈虧額 財(cái)務(wù)部 附件2: 成本指標(biāo)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 反饋指標(biāo) 單位 計(jì)

35、算公式 備注 土地費(fèi)用 每平方米地價(jià) 元/㎡ =土地獲得成本/總建筑面積 與相似地塊比較 土地獲得時(shí)間 天 從購地簽約到土地按約定使用功能落實(shí)到公司名下為至 與相似地塊比較 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 每平方米費(fèi)用 元/㎡ =每平方米費(fèi)用/總建筑面積 節(jié)減率 % =（按政策應(yīng)繳納費(fèi)用-實(shí)際繳納費(fèi)用）/按政策應(yīng)繳納費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 每平方米設(shè)計(jì)費(fèi) 元/㎡ =規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總額/總建筑面積 可分類計(jì)算每平米規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 三通 每平方米三通費(fèi) 元/㎡ =三通費(fèi)總額/總建筑面積 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 每平方米臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

36、 元/㎡ =臨時(shí)設(shè)施費(fèi)總額/總建筑面積 工程建造成本（主體建安費(fèi)+室外管網(wǎng)費(fèi)+園林綠化費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 天 自地地協(xié)議簽署日至施工圖完畢之日 可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實(shí)施周期 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì) 每平方米鋼筋 ㎏/㎡ =鋼筋總用量/總建筑面積 可分類計(jì)算基礎(chǔ)、地下室、上部結(jié)構(gòu)的鋼含量 混凝土含量 M3/㎡ =混凝土總用量/總建筑面積 可分類計(jì)算基礎(chǔ)、地下室、上部結(jié)構(gòu)的混凝土含量，注明混凝土標(biāo)號(hào) 招標(biāo)及簽約 招標(biāo)比率 % =通過招標(biāo)定價(jià)的合約總額/造價(jià)總額 也可以按合同次數(shù)來統(tǒng)計(jì) 最低價(jià)定標(biāo)比率 % =最低價(jià)中標(biāo)的招標(biāo)合同

37、總額/招標(biāo)合同總額 材料、設(shè)備采購 甲供材料占造價(jià)比率 % =甲供材料總額/工程總造價(jià) 甲定材料占造價(jià)比率 % =甲定材料總額/工程總造價(jià) 統(tǒng)購材料購買率 % =參與公司統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料總額 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比率 % =設(shè)計(jì)變更造價(jià)總額/工程造價(jià)總額 可分類計(jì)算高計(jì)錯(cuò)漏、市場(chǎng)變更、客戶要求的變更比率 現(xiàn)場(chǎng)簽證 現(xiàn)場(chǎng)簽證占造價(jià)的比率 % =現(xiàn)場(chǎng)簽證的造價(jià)總額/工程造價(jià)總額 費(fèi)用項(xiàng)目 反饋指標(biāo) 單位 計(jì)算公式 備注 工程款批復(fù)、支付 合同執(zhí)行情況 是否有超支現(xiàn)象，超支百分率 工程竣工驗(yàn)收

38、 施工完成情況 施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的完成情況 工程結(jié)算、審核 結(jié)算錯(cuò)漏率 % =（甲乙方結(jié)算價(jià)格審核后結(jié)算價(jià)格）/審核后結(jié)算價(jià)格 工程監(jiān)理費(fèi) 合同履行 =監(jiān)理費(fèi)用總額/總建筑面積 開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 每平方米管理費(fèi) 元/㎡ =項(xiàng)目工程管理費(fèi)總額/項(xiàng)目建設(shè)總建筑面積 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金回收周期 天 自項(xiàng)目第一筆支出日至第一筆銷售收入日 利息支出率 % =項(xiàng)目利息支出總額/項(xiàng)目投資總額 銷售費(fèi)用（營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)+銷售間期費(fèi)） 每平方米銷售費(fèi)用 元/㎡ =銷售費(fèi)用總額/當(dāng)年銷售面積 每方米廣告費(fèi)用 元/

39、㎡ =管理費(fèi)用總額/當(dāng)年銷售面積 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 元/㎡ =營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)總額/總銷售面積 行政管理費(fèi) 人均行政費(fèi)用、 元/人 =項(xiàng)目行政費(fèi)用部額/當(dāng)年加權(quán)人數(shù) 固定資產(chǎn)購置費(fèi)率 % =當(dāng)年固定資產(chǎn)購置費(fèi)/固定資產(chǎn)總額 稅金 實(shí)際交納稅率 % =實(shí)際交納稅費(fèi)總額/總銷售收入 可分類計(jì)算所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅率 物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益 物業(yè)實(shí)際盈虧額 元/㎡ =（當(dāng)年售后物業(yè)總支出-當(dāng)年物業(yè)總收八）/當(dāng)年物業(yè)服務(wù)總面積 項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序 1、目的：通

40、過對(duì)項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制，加強(qiáng)投資管理，保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 2、范圍：本程序適用于公司所屬開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和投資決策。 3、職責(zé)： 3.1、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議。 3.2、項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。 3.3、策劃銷售部負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。 3.4、財(cái)務(wù)部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可行性研究報(bào)告所需資料，對(duì)可行性研究報(bào)告從部門角度提出意見。 4、控制程序： 4.1、項(xiàng)目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作： 4.1.1、

41、由策劃銷售部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。 4.1.2、由策劃銷售部對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房?jī)r(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。 4.1.3、由財(cái)務(wù)部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制訂資金用款計(jì)劃，編制資金流量表。 4.1.4、由策劃銷售部收集整理項(xiàng)目的有關(guān)政策法規(guī)。 4.1.5、策劃銷售部根據(jù)資料匯總情況，編制項(xiàng)目建議書。對(duì)擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說明，協(xié)助成本控制部初步估算項(xiàng)目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。 4.1.6、項(xiàng)目建議書由策劃銷售部、財(cái)務(wù)部、成本控制部、工程部負(fù)責(zé)人會(huì)簽后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。 4.2、項(xiàng)目可行性研究： 4.2

42、.1、策劃銷售部依據(jù)項(xiàng)目建議書對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較，提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。 4.2.2、可行性研究主要內(nèi)容： 4.2.2.1、項(xiàng)目開發(fā)必要性分析： 1）、項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃； 2）、通過市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)供需情況及項(xiàng)目竟?fàn)幠芰M(jìn)行分析比較； 3）、分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理。 4.2.2.2、項(xiàng)目開發(fā)條件分析： 1）、項(xiàng)目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求； 2）、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運(yùn)輸是否有保證； 3）、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求； 4）、拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項(xiàng)目

43、建設(shè)。 4.2.3、由策劃銷售部負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)部和成本控制部配合，進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與評(píng)估，根據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，并計(jì)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各項(xiàng)指標(biāo)，主要內(nèi)容包括： 1)、總投資的測(cè)算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況； 2)、資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng)； 3)、各種稅金的計(jì)算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率； 4)、項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算； 5)、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)。 4.2.4、財(cái)務(wù)效益分析： 由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括： 1)、編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：

44、貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等； 2)、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算，主要有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等； 3)、財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算，主要有：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等； 4)、根據(jù)各種計(jì)算指標(biāo)，參考定性分析，做出財(cái)務(wù)分析效益評(píng)估結(jié)論。 4.2.5、策劃銷售部依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求，對(duì)不確定性進(jìn)行分析： 1)、盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利率表示的盈虧平衡點(diǎn)； 2)、敏感性分析，包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降、生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析。 4.2.6、策劃銷售部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)中可能存在的不利因素，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，預(yù)測(cè)

45、項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出回避風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的有效措施。 4.3、可行性研究報(bào)告由策劃銷售部負(fù)責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究，提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。 可行性研究包括以下主要內(nèi)容： 4.3.1、項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析； 4.3.2、項(xiàng)目開發(fā)條件分析； 4.3.3、基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與分析； 4.3.4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析； 4.3.5、項(xiàng)目不確定性分析； 4.3.6、項(xiàng)目分析結(jié)論。 4.4、項(xiàng)目開發(fā)的決策作為公司需重點(diǎn)控制的業(yè)務(wù)活動(dòng)，在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 4.4.1、由策劃銷售部組織，總經(jīng)理主持，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的論證

46、，必要時(shí)由策劃銷售部負(fù)責(zé)聯(lián)系專家，進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。 4.4.2、可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)董事長(zhǎng)做最終決策。 4.5、經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的修改，由策劃銷售部負(fù)責(zé)及時(shí)將修改情況通知有關(guān)部門。 4.6、對(duì)項(xiàng)目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄，由策劃銷售部負(fù)責(zé)收集、保管和歸檔。 目標(biāo)成本編制作業(yè)指引 1、目的：指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 2、范圍：適用于公司所屬的各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 3、術(shù)語和定義： 3.1、目標(biāo)成本：在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃

47、，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。 3.2、目標(biāo)成本形式：按照公司統(tǒng)一核算的會(huì)計(jì)科目編制的各項(xiàng)單方成本目標(biāo)和各項(xiàng)總成本目標(biāo)。（支持文件:目標(biāo)成本科目分類及說明） 3.3、目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上每個(gè)版本的制定都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常目標(biāo)成本主要分為三個(gè)版本： 第一版：可研階段（決策階段）目標(biāo)成本（投資估算）。采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目投資意向會(huì)議后。 第二版：確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本。采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后。

48、第三版：施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本。采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，在主體施工圖預(yù)算確定后對(duì)第二目標(biāo)成本的修訂。 4、職責(zé)： 4.1、成本控制部 負(fù)責(zé)本指引的制定、修改、指導(dǎo)與解釋；負(fù)責(zé)牽頭組織目標(biāo)成本的制定工作，負(fù)責(zé)編制、報(bào)批、下發(fā)年度和分期成本控制指導(dǎo)書；負(fù)責(zé)與各部門就指引有關(guān)具體事宜對(duì)接。 4.2、其他部門（策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、等部門） 負(fù)責(zé)參與相應(yīng)職能部分目標(biāo)成本的編制工作；負(fù)責(zé)提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計(jì)劃和意見。 4.3、總經(jīng)理 負(fù)責(zé)簽發(fā)“成本控制指導(dǎo)書”。 5、工作程序： 5.1、由成本控制部牽頭組織編制不同階段的目標(biāo)成本

49、，各部門（策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、等部門）提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計(jì)劃和意見。 5.2、成本控制部將目標(biāo)成本文件報(bào)公司管理層審議、通過。 5.3、成本控制部將“成本控制指導(dǎo)書”報(bào)總經(jīng)理簽發(fā)。 目標(biāo)成本科目分類及說明 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說明 （一） 土地費(fèi)用 為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 1 土地出讓金及征地補(bǔ)償金 向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、征地補(bǔ)償金等 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi) 3 大市政配套費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 合作

50、款項(xiàng) 補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金、事前協(xié)商的利潤(rùn)分紅 （二） 前期開發(fā)費(fèi)用 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 ① 勘測(cè)丈量費(fèi) 水文、地質(zhì)、文物和地基勘探費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁、驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、竣工面積丈量費(fèi)等 ② 景觀方案及設(shè)計(jì)費(fèi)用 ③ 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用 ④ 電氣施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用 2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) ① 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政度府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi) ② 人防報(bào)建費(fèi) ③ 消防審批費(fèi) ④ 墻改基金 ⑤ 規(guī)劃審核費(fèi) ⑥ 圖紙審查費(fèi) 3 場(chǎng)

51、地平整費(fèi) 基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用 4 臨時(shí)用水、電申領(lǐng)費(fèi) 臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)設(shè)備安裝及拆除費(fèi)用 5 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ① 臨時(shí)圍墻 圍墻、圍欄的建造、裝飾費(fèi)用 ② 臨時(shí)辦公室 租金、建造、裝飾費(fèi)用 ③ 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 施工臨時(shí)占首費(fèi)、臨時(shí)借用空地的租費(fèi) ④ 臨時(shí)圍板 臨時(shí)圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 6 項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi) （三） 主體建筑費(fèi)用 1 基礎(chǔ)部分 ① 樁基工程 ② 土石方工程 ③ 基坑護(hù)坡 ④ 樁基檢測(cè)費(fèi) ⑤ 降水工程 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說明 2

52、 主體建筑部分 ① 結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修 混凝土框架（含基礎(chǔ)和地下室）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高費(fèi)、散水、沉降縫、伸縮費(fèi)、樓地面基層、屋面工程、墻體保溫 ② 外墻干掛 面層和骨架 ③ 外墻面磚 ④ 公共部位精裝修 大堂、樓梯、室外臺(tái)階、坡道、電梯井、走廊等 ⑤ 外窗 ⑥ 單元門、入戶門 （四） 主體安裝工程費(fèi) 1 室內(nèi)水、電、暖、氣、通風(fēng) ① 室內(nèi)給排水 ② 室內(nèi)電氣工程 樓棟及單元配電箱、電表箱、房配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座 ③ 室內(nèi)采暖 管道系統(tǒng)、暖氣片 ④ 室內(nèi)燃?xì)? 室內(nèi)

53、燃?xì)夤艿兰霸O(shè)備安裝 ⑤ 室內(nèi)通風(fēng) 室內(nèi)通風(fēng)管道及設(shè)備安裝 2 設(shè)備及安裝 ① 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng) ② 電梯供貨及安裝 ③ 發(fā)電機(jī)供貨及安裝 發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪 ④ 消防系統(tǒng) 水、電消防系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) ⑤ 人防設(shè)備及安裝 密閉門、氣體過濾裝置 3 弱電系統(tǒng) ① 居家防盜系統(tǒng) 陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按鈕 ② 對(duì)講系統(tǒng) 包括可視及非可視對(duì)講 ③ 三表遠(yuǎn)傳 水、電、氣遠(yuǎn)程抄表 ④ 有線電視 有線電視、衛(wèi)星電視主體管道敷設(shè)、內(nèi)外布線及終端插座 ⑤ 電話 主體內(nèi)外管

54、道敷設(shè)、布線及終端插座 ⑥ 寬帶網(wǎng) 主體內(nèi)外管道敷設(shè)、布線及終端插座 (五) 室外管網(wǎng)工程費(fèi) 1 室外給排水系統(tǒng) ① 室外給水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓 ② 雨污水系統(tǒng) 管道埋設(shè)、檢查井、化糞池、隔油池等 2 室外采暖系統(tǒng) 3 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 4 室外消防系統(tǒng) 5 室外電氣及高低壓設(shè)備 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說明 ① 高低壓配電設(shè)備及安裝 紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜，箱式變壓設(shè)備 ② 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè) 室外強(qiáng)電總平線路部分 ③ 室外弱電管道埋設(shè)

55、 用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井 6 室外智能化系統(tǒng) ① 停車管理系統(tǒng) 露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng) ② 小區(qū)閉路監(jiān)控 攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝 ③ 小區(qū)門禁系統(tǒng) （六） 園林環(huán)境工程費(fèi) 1 綠化建設(shè)費(fèi) 公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、小區(qū)周邊綠化 2 建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山等 3 道路、廣場(chǎng)建造費(fèi) 道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等 4 圍墻建造費(fèi) 永久圍墻、圍欄及大門 5 室外照明 室外燈光照明工程 6 室外零星設(shè)施 兒童游樂設(shè)施、居民健身設(shè)施、指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖

56、、垃圾桶、座椅、陽傘等 7 配電房工程費(fèi) 配電房主體建筑費(fèi) （七） 開發(fā)間接費(fèi) 1 工程管理費(fèi) ① 工程監(jiān)理費(fèi) 支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用 ② 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 支付給造價(jià)咨詢公司的鄧算的編制、審核費(fèi)用 ③ 行政管理費(fèi) 直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工及行政費(fèi) ④ 施工合同外獎(jiǎng)金 趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng) ⑤ 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi) ⑥ 安全監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi) ⑦ 工程保險(xiǎn)費(fèi) 2 前期物業(yè)管理完善費(fèi) 小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用 （八） 不可預(yù)見費(fèi) 基本預(yù)備、材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 1

57、 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 各種廣告牌費(fèi)、發(fā)布費(fèi)用 2 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆等 3 接待廳裝修、裝飾費(fèi) 設(shè)計(jì)、建筑、裝飾費(fèi) 4 樣板間裝修費(fèi) 設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品、保潔、保安、維修等。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具等費(fèi)用可從總費(fèi)用中扣除。 5 銷售模型及沙盤費(fèi) 售樓沙盤、戶型模型等 （二） 銷售費(fèi)用 1 媒介廣告費(fèi) 電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告代理費(fèi)用 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說明 2 展銷費(fèi) 展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi) 3 促銷活動(dòng)費(fèi) 設(shè)備租賃

58、費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)等 4 宣傳資料及禮品費(fèi) 售樓宣傳彩頁、各種禮品 5 現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi) 紙杯、辦公文具等 6 銷售人工費(fèi) 工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等 7 看樓交通費(fèi) 看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用 8 客會(huì)費(fèi)用 9 銷售代理費(fèi)及傭金 支付專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)傭金 10 中介策劃及咨詢費(fèi) 支付的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費(fèi)用 11 總產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 政府收費(fèi) 12 分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 政府收費(fèi) 13 房屋交易費(fèi) 政府收費(fèi) 三 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 前期容資費(fèi)用 2 建設(shè)期貸款利息 3

59、 收益期貸款利息 4 其它財(cái)務(wù)費(fèi)用 四 稅費(fèi) 1 契稅 2 營(yíng)業(yè)稅 3 土地增值稅 扣除項(xiàng)目的50% 另外50% 4 教育費(fèi)附加 5 印花稅 6 城鎮(zhèn)土地使用稅 7 企業(yè)所得稅 工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引 1、目的：為了加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本的管理,規(guī)范工程成本進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度核算的編制特制定本作業(yè)指引。 2、范圍：本作業(yè)指引適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理。 3、職責(zé)： 3.1、成本控制部負(fù)責(zé)本管理指引的制定、解釋、修改和實(shí)施; 3.2、成本

60、控制部負(fù)責(zé)工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算的編制和自審工作; 3.3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)成本進(jìn)度計(jì)劃、核算內(nèi)容進(jìn)行審核; 3.4、成本控制部負(fù)責(zé)將已確認(rèn)的相關(guān)數(shù)據(jù)及時(shí)匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 4、工作程序： 4.1、工程成本進(jìn)度計(jì)劃: 4.1.1、施工單位應(yīng)在每月25日前向監(jiān)理單位送報(bào)當(dāng)月26日至次月25日的工程形象進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)理單位應(yīng)在當(dāng)日送報(bào)工程部，工程部應(yīng)及時(shí)將其復(fù)印給成本控制部。 4.1.2、在收到工程月形象進(jìn)度計(jì)劃后5日內(nèi)完成相應(yīng)工程量的預(yù)算編制，并送與財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)審。依據(jù)審核后的預(yù)算造價(jià)編制《工程成本月進(jìn)度計(jì)劃表》，報(bào)送財(cái)務(wù)部備案和公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為資金籌備參考依據(jù)。 4.1.3、根據(jù)已審批的施工

61、進(jìn)度總計(jì)劃，在每個(gè)節(jié)點(diǎn)完成后10日內(nèi)編制下一個(gè)節(jié)點(diǎn)的預(yù)算，并送與財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)審。依據(jù)審核后的預(yù)算造價(jià)編制《工程成本節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃表》，報(bào)送財(cái)務(wù)部備案及公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為資金籌備參考依據(jù)。 4.2、工程成本進(jìn)度核算: 4.2.1、依據(jù)已審批的月進(jìn)度款預(yù)算書，按照目標(biāo)成本科目編制《工程成本月進(jìn)度核算表》，并報(bào)送財(cái)務(wù)部和分管副總審批。將已審批的《工程成本月進(jìn)度核算表》送與財(cái)務(wù)部備案并復(fù)印給相關(guān)職能部門,并提出成本控制意見。（支持文件:工程進(jìn)度款審核、審批程序） 4.2.2、根據(jù)已審批的施工進(jìn)度總計(jì)劃和月進(jìn)度款預(yù)算書，在每個(gè)節(jié)點(diǎn)完成后5日內(nèi)編制該節(jié)點(diǎn)的預(yù)算，并送與財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)審。依據(jù)審核后的預(yù)算造價(jià)編制《

62、工程成本節(jié)點(diǎn)進(jìn)度核算表》，并報(bào)送財(cái)務(wù)部和分管副總審批。將已審批的《工程成本節(jié)點(diǎn)進(jìn)度核算表》報(bào)送財(cái)務(wù)部備案和公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為動(dòng)態(tài)成本控制依據(jù)。 工程進(jìn)度款審核、審批程序 1、目的：杜絕工程進(jìn)度款錯(cuò)付、超付，以確保工程進(jìn)度、控制成本,確保第一時(shí)間正確解決問題,特制定本管理程序。 2、范圍: 適用于公司所屬各開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度款審批（包括:設(shè)計(jì)、監(jiān)理、總承包施工單位、零星工程等）。 3、職責(zé): 3.1、本管理指引由成本控制部負(fù)責(zé)制定、修改、實(shí)施、監(jiān)督檢查; 3.2、成本控制部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款、公司的規(guī)定和管理程序，仔細(xì)審核相關(guān)工作單位的應(yīng)付款項(xiàng)內(nèi)容和已付款情況,并及時(shí)做好臺(tái)賬，

63、加強(qiáng)各流轉(zhuǎn)部門信息傳遞。 3.3、財(cái)務(wù)部應(yīng)按照合同條款、公司的規(guī)定和管理程序,仔細(xì)核對(duì)已付款情況，合理安排付款時(shí)間, 保障工程進(jìn)度，并及時(shí)做好付款臺(tái)帳。 4、工作程序 4.1、工程進(jìn)度款: 4.1.1、施工單位在每月25日前將上月26日至本月25日內(nèi)所完成的工程形象進(jìn)度向監(jiān)理單位申報(bào)，監(jiān)理單位應(yīng)在當(dāng)日對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)并回復(fù)給施工單位，并將原件送報(bào)工程部。 4.1.2、施工單位在每月30日前依據(jù)監(jiān)理單位回復(fù)的工程形象進(jìn)度編制工程進(jìn)度款預(yù)算書（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證部分單列）和《工程款付款申請(qǐng)單》,送報(bào)監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)在次月3日前對(duì)其預(yù)算書發(fā)生的工程量進(jìn)行審核，并轉(zhuǎn)報(bào)工程部。工程部有責(zé)任對(duì)監(jiān)

64、理審核的工程量進(jìn)行復(fù)審，并在次月5日前將預(yù)算書轉(zhuǎn)交與成本控制部。 4.1.3、成本控制部在收到預(yù)算5日內(nèi)對(duì)其工程量和單價(jià)進(jìn)行審核，如果差異過大，及時(shí)通知施工單位核對(duì)，爭(zhēng)取在次月10日前對(duì)預(yù)算造價(jià)做出審核結(jié)果。若出現(xiàn)較大的爭(zhēng)議問題，可將此部分問題暫不計(jì)取，待工程結(jié)算時(shí)匯總整理并交至公司領(lǐng)導(dǎo)或中介部門裁決。 4.1.4、在進(jìn)度款預(yù)算審核完成后當(dāng)日內(nèi)，將審核預(yù)算送至財(cái)務(wù)部復(fù)審。財(cái)務(wù)部需在3個(gè)工作日內(nèi)復(fù)審?fù)瓿刹⑥D(zhuǎn)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核，公司領(lǐng)導(dǎo)需在2個(gè)工作日內(nèi)審核完成并回復(fù)給成本控制部。成本控制部在收到復(fù)審預(yù)算3個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)合同條款編制《進(jìn)度款付款審批表》和復(fù)印已審核的預(yù)算封面，并報(bào)與工程部、財(cái)務(wù)部、公

65、司領(lǐng)導(dǎo)審核批復(fù)。 4.1.5、將已批復(fù)的《進(jìn)度款付款審批表》及附件送至各部門備案，并在2個(gè)工作日內(nèi)通知施工單位辦理付款手續(xù)。應(yīng)在表格中明確已批復(fù)的《進(jìn)度款付款審批表》及附件只作為進(jìn)度款的付款依據(jù)，不能作為工程竣工結(jié)算依據(jù)。 4.1.6、若施工合同中約定要求施工單位墊資，在約定的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)未完成前每月仍按本款1至5條規(guī)定申報(bào)月進(jìn)度預(yù)算,但不作為付款依據(jù)。等約定的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)完成后5個(gè)工作日內(nèi)向監(jiān)理單位申報(bào)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度款預(yù)算，申批程序同月進(jìn)度款。 4.1.7、其他單獨(dú)分包工程原則上不付進(jìn)度款，施工完成并驗(yàn)收合格后統(tǒng)一結(jié)算，也可視具體情況在分包合同中約定。若合同約定需支付進(jìn)度時(shí),其審批程序同上述規(guī)定。

66、 4.1.8、及時(shí)做好各施工單位的付款臺(tái)賬和網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，以供各流轉(zhuǎn)部門信息傳遞。 4.1.9、財(cái)務(wù)部根據(jù)已審批的《進(jìn)度款付款審批表》合理安排付款時(shí)間，保障工程進(jìn)度。 4.2、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位進(jìn)度款: 4.2.1、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位應(yīng)按合同約定提前一周向工程部主管工程師申報(bào)“付款申請(qǐng)單”,工程部主管工程師應(yīng)于當(dāng)日內(nèi)按照合同約定對(duì)其付款條件進(jìn)行確認(rèn),并將相關(guān)資料送報(bào)成本控制部。 4.2.2、成本控制部有責(zé)任對(duì)上報(bào)資料進(jìn)行復(fù)核,并以據(jù)合同約定核算進(jìn)度款,填寫《進(jìn)度款付款審批表》并報(bào)送財(cái)務(wù)部和公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 4.2.3、成本控制部應(yīng)將已審批的《進(jìn)度款付款審批表》送報(bào)與財(cái)務(wù)部備案及公司領(lǐng)導(dǎo)審閱,并及時(shí)做好臺(tái)賬。 4.2.3、財(cái)務(wù)部根據(jù)已審批的《進(jìn)度款付款審批表》合理安排付款時(shí)間，保障工程進(jìn)度。 5、支持文件: 開始 承包單位報(bào)形象進(jìn)度和付款申請(qǐng)（附付款依據(jù)） 監(jiān)理審核形象進(jìn)度和完成工程量 現(xiàn)場(chǎng)主管工程師復(fù)核,并經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn) 成本控制部對(duì)造價(jià)進(jìn)行審核 財(cái)務(wù)部對(duì)造價(jià)進(jìn)行復(fù)審 分管副總審批造價(jià)