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1、柳葉湖國際會展（中心）酒店?項目可研報告 第一章??????總論 一、項目名稱 柳葉湖國際會展（中心）酒店 二、項目承辦單位及基本情況 1、項目承辦單位名稱 常德市新城投資有限公司 2、項目承辦單位基本情況 常德市新城投資有限公司由湖南維一實業(yè)集團組建，于2002年8月經(jīng)工商注冊登記成立，注冊資金1億元人民幣。法人代表肖勇。公司主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)投資、酒店建設(shè)投資、建筑材料、裝飾材料、機電設(shè)備及配件經(jīng)銷。 投資方湖南維一實業(yè)集團成立于1997年，由湖南五強產(chǎn)業(yè)集團公司和長沙維一置業(yè)有限公司共同組建，注冊資本1.5億元。三年來，集團依托雄厚的資金實力、人才實力

2、和技術(shù)實力，按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范企業(yè)運作，相繼開發(fā)出一系列符合市場需求，滿足消費者需要的房產(chǎn)精品，取得了驕人業(yè)績。公司成功開發(fā)運作了航空母艦、白沙苑、維一星城等項目。公司已躍居湖南省民營企業(yè)500強（列房地產(chǎn)類第一名）。 三、項目提出背景 常德市旅游資源豐富，是正在建設(shè)和發(fā)展中的國家優(yōu)秀旅游城市。常德經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，綜合經(jīng)濟實力排在全省第二位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，發(fā)展酒店業(yè)的前景十分廣闊。柳葉湖省級旅游度假區(qū)是常德市重要的開發(fā)建設(shè)地段，因其得天獨厚的自然條件，良好的區(qū)域優(yōu)勢，無可爭議的投資經(jīng)商環(huán)境，從94年開發(fā)建設(shè)以來，已先后建成了比賽起點、終點、觀禮臺、禮賓廣場、高標(biāo)準(zhǔn)賽道等體育運動設(shè)施，還建

3、成了湖心島娛樂城、金柳葉度假中心、柳葉湖賓館等旅游服務(wù)設(shè)施，已初步具有集吃、游、娛于一體的綜合服務(wù)功能。但同時柳葉湖度假區(qū)的開發(fā)尚未形成足夠的市場牽引力，綜合性的、上檔次、上規(guī)模的綜合旅游服務(wù)設(shè)施還是一個空白。常德市新城投資有限公司在廣泛的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，為加快柳葉湖旅游度假區(qū)的開發(fā)速度，完善旅游服務(wù)設(shè)施，擬在常德市柳葉湖旅游度假區(qū)戴家崗地段，建設(shè)柳葉湖國際會展（中心）酒店。 四、研究依據(jù)及范圍 1、研究依據(jù) 1.1常德市規(guī)劃局四分局規(guī)劃設(shè)計要點及土地藍線圖； 1.2旅游涉外飯店星級的劃分及評定； 1.3旅館建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ62-90）； 1.4《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》

4、； 1.5工業(yè)與民用建筑可行性研究深度及要求； 1.6建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。 2、研究范圍 依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)的內(nèi)外部條件、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 M2 164502 折合247畝 2 總建筑面積 M2 110272 3 容積率 0.67 4 綠化系數(shù) % 40 5 建設(shè)工期 年 4 6 建設(shè)投資 萬元 18446 六、研究結(jié)論與建議 1、研究結(jié)

5、論 1.1項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，能有效地促進常德市建設(shè)國家級優(yōu)秀旅游城市的步伐，開發(fā)常德市旅游資源，提高旅客接待能力，更好地滿足游客餐飲、住宿、娛樂、購物的需求。 1.2項目建設(shè)是以旅游帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，能有效地促進常德市的經(jīng)濟發(fā)展，改善投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟振興。 1.3本項目建設(shè)條件成熟，客源市場充足，從財務(wù)分析結(jié)果看，項目具有良好的經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力。 2、建議 從建設(shè)項目的諸多方面的研究情況表明，本項目的投資開發(fā)切實可行，建議有關(guān)部門對該項目的建設(shè)給予大力支持，為該項目的建設(shè)營造一個寬松的外部環(huán)境，以吸引更多的外商來常德投資興業(yè)。 第二章??????項目建設(shè)必要性

6、一、發(fā)展旅游娛樂休閑業(yè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策 發(fā)展旅游業(yè)是當(dāng)今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，伴隨著生活品質(zhì)的提升，旅游、休閑進入?人們的生活。我國已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略地位，國務(wù)院和湖南省政府已制定了關(guān)于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)有關(guān)決定，把旅游列入重要發(fā)展行業(yè)，要求辦成“三頭”（龍頭、帶頭、牽頭）產(chǎn)業(yè)，并出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵發(fā)展。這為開發(fā)建設(shè)柳葉湖國際會展（中心）酒店帶來了良好的契機。 二、項目建設(shè)能促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會的發(fā)展 柳葉湖國際會展（中心）酒店的營業(yè)收入由娛樂、住宿、餐飲及其他服務(wù)項目構(gòu)成

7、，通過豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實實在在的高品位的消費。上述服務(wù)項目均是高效經(jīng)濟的項目，均易獲得較好的經(jīng)濟效益。同時柳葉湖國際會展（中心）酒店建設(shè)在市區(qū)，可為市民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟的振興。 三、項目建設(shè)是常德市創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市，開發(fā)常德市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要 常德市委、市政府把旅游業(yè)作為一個重要的新興產(chǎn)業(yè)，決心花大力氣建設(shè)國家級優(yōu)秀旅游城市。為此必須大力發(fā)展酒店業(yè)、旅游業(yè)，完善服務(wù)設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，吸引外地客人前來休閑、娛樂、觀光、購物，擬建項目地處

8、柳葉湖畔是常德市柳葉湖省級旅游度假區(qū)的重點建設(shè)地段，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，能很好地帶動度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 第三章??????市場分析與預(yù)測 一、常德市旅游賓館設(shè)施現(xiàn)狀 常德市位于洞庭湖西岸，轄6縣2區(qū)1市，人口600萬左右。改革開放以來，以“長沙的后花園，張家界的生活服務(wù)基地”為旅游發(fā)展坐標(biāo)的常德旅游賓館設(shè)施有了較快的發(fā)展。 1、星級酒店的數(shù)量 現(xiàn)在全市共有星級酒店20家，其中四星級2家，三星級5家，兩星級13家。客房總數(shù)為1599間，床位總數(shù)為3115個。 常德市市區(qū)主要星級酒店一覽表 名稱 地理位置 星級標(biāo)準(zhǔn) 客房數(shù) 床位數(shù) 華天大酒店 市武陵大道南段 4 218 410

9、 芙蓉大酒店 市洞庭大道西段 4 125 235 華都大酒店 市人民中路 3 112 215 金海大酒店 市建設(shè)路 3 98 174 宏大賓館 市武陵大道中段 3 99 164 八百里大酒店 市武陵大道北段 3 63 126 芷園賓館 市芷園路 2 107 235 桃林賓館 市建設(shè)東路 3 63 126 凱利大酒店 建設(shè)西路 2 88 174 星宇大酒店 市人民西路 2 48 98 華云賓館 市人民中路 2 91 187 金宇宙大酒店 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 50 105 朗州賓館 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 79 240 金葉賓館 市武陵大道南段 2 44 88 交通賓館 市洞庭

10、大道西段 2 64 120 橋南賓館 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 41 90 金山賓館 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 33 73 金鳳賓館 鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn) 2 33 51 玉園賓館 市建設(shè)西路 2 60 110 2、客房出租率高于同行業(yè)水平，常德市酒店市場的平均出租率為75%，2001年呈現(xiàn)高峰。目前呈持續(xù)上升發(fā)展的趨勢。 常德市近年酒店平均出租率 年份 1997年前 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 平均出租率 40-50% 50-60% 55-60% 70-75% 70-75% 70-80% 3、經(jīng)營價格情況 常德市星級酒店客房平均價 星級 客房平均價（元/間.天）

11、 4 318 3 268 2 208 常德市酒店平均房價變化表 年份 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 平均房價上漲率% 15 15 8.6 3.7 7.4 7.6 常德市在1996年、1997年和1998年處于酒店建設(shè)的高潮期，在這三年間新建和新開漲的酒店星級較高，規(guī)模較大，因此對酒店整體房價的提升作用較大。 4、區(qū)域分布情況 常德市的酒店主要集中在常德市江北城區(qū)，分布集中，本項目所處的柳葉湖度假區(qū)位于常德市城區(qū)東北的城鄉(xiāng)結(jié)合部，正逐漸成為常德市民旅游休閑的新興地帶，但缺乏高水準(zhǔn)的酒店物業(yè)。 二、常德市旅游量的現(xiàn)狀情況 1、游客

12、2000年全年接待國內(nèi)旅游者249.5萬人次，比上年增長19.3%，接待入境旅游者1.5萬人次，增長49.6%；2001年全年接待國內(nèi)旅游者301萬人次，比上年增長20.6%，接待入境旅游者1.82萬人次，增長21.3%。 2、旅游收入 2000年全年旅游總收入12.5億元，增長11.6%，旅游創(chuàng)匯670萬美元，增長21.8%；2001年全年旅游總收入15.7億元，增長25.6%，旅游創(chuàng)匯830萬美元，增長23.9%。 3、客源 根據(jù)常德市旅游局提供的數(shù)據(jù)表明，常德市旅游客源的構(gòu)成基本上為常德市本地游客、國內(nèi)其他地市游客和港澳臺、國外入境游客，結(jié)構(gòu)比為50%、30%、20%。 4、花

13、費 ??????????????????花費表???????????單位：元 常德市內(nèi)旅游者 國內(nèi)其他地市旅游者 入境旅游者 返鄉(xiāng)旅游者 人均天花費 50 300 500 300 5、停留時間 2001年常德市外來旅游者平均停留時間為1.6天，其中團體旅游者停留1.8天，散客平均停留3.7天。 6、行程特點 常德市本地游客主要行程特點為當(dāng)天出游，當(dāng)天返回，并且出游地點主要集中于市內(nèi)的幾大城市公園和常德市境內(nèi)的花巖溪、桃花源、太陽山等景點。國內(nèi)游客主要為過境游旅客居多，多為途徑常德的旅游團在常德市區(qū)酒店逗留一天，其他為直接去常德市的下屬縣市的旅游景點旅游。入境旅游者與國內(nèi)游客的行程

14、特點相似。 7、住宿設(shè)施的選擇特點 由于本地游客的逗留時間在一天以內(nèi)，因此不會選擇住宿設(shè)施。國內(nèi)和入境游客多選擇常德市內(nèi)的高星級酒店，主要原因是旅行社與這些酒店有協(xié)議，其次是這些酒店客房數(shù)較其他酒店客房數(shù)較多些，有足夠的能力來接待團體游客。 8、現(xiàn)有景區(qū)接待情況 桃花源：53萬人次/年；花巖溪：12萬人次/年；柳葉湖：47萬人次/年。 2001年接待國內(nèi)旅游者301萬人次，大部分為長沙客源。接待入境旅游者18200人次。 二、市場需求預(yù)測 常德市酒店業(yè)的客源主要有以下幾個方面： 1、常德市區(qū)的客源 常德市區(qū)現(xiàn)有人口40多萬，加上外來人口達50多萬。根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃，到2

15、020年常德將成為100萬人口的大城市。市區(qū)住戶1999年的實際收入為5650元/人，其中用于文化娛樂的66.5元/人，全年賓館收入3.5億元。 常德素有“魚米之鄉(xiāng)”的美譽，歷來是國家重要的農(nóng)產(chǎn)品基地，糧、棉、油、干鮮水果產(chǎn)量居全省首位，工業(yè)已形成煙業(yè)、酒業(yè)、米業(yè)、制造業(yè)、紡織業(yè)和造紙等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。常德卷煙廠、中國糧食第一股金健米業(yè)、中國淡水養(yǎng)殖第一股洞庭水殖及德山酒業(yè)、國人啤酒、恒安紙業(yè)等一系列特大型企業(yè)和企業(yè)集團為城市的發(fā)展注入強勁的活力。1999年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值31.6億元，經(jīng)濟總量位于全省第二，僅次于省會長沙。市民對餐飲文化娛樂休閑的需求較高，目前僅武陵區(qū)就有各類茶樓、餐廳千

16、余家，全市出租車的人均占有量和營業(yè)收益也列全省首位，這些都為常德市柳葉湖國際會展（中心）酒店的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 2、外地來常德旅游的客源 旅游經(jīng)濟正成為第三產(chǎn)業(yè)中引入注目的經(jīng)濟增長點，旅游消費正成為一種時尚。以旅游、娛樂、休閑為明顯特征的新經(jīng)濟走勢強勁，其中起龍頭作用的是旅游。所以旅游作為朝陽產(chǎn)業(yè)正日益被各地所倚重，常德的旅游也隨著這種氣候熱了起來。 常德位于湖南省城幾大旅游熱點的中心，距張家界、衡山、韶山、長沙、岳陽都只有百余公里，是各旅游點之間的中轉(zhuǎn)站。常德市區(qū)域也具有豐富的旅游資源，包括有地處武陵區(qū)深腹，與世隔絕世外桃源——桃花源；有風(fēng)光旖旎、湖面開闊、湖岸逶迤曲

17、折，面積達17平方公里的柳葉湖；有湖光山色、林豐葉茂、白鷺起舞的花巖溪風(fēng)景名勝區(qū)；有佛教禪宗祖庭，李自成禪隱山夾山寺風(fēng)景名勝區(qū)；有江澤民主席題詞的城頭山古文化遺址；有“生物基因”寶庫湖南屋脊壺瓶山森林公園；常德人還擁有全長3公里，撰詩一萬余首，刻嵌壁畫43幅，榮獲吉尼斯紀(jì)錄的中國常德詩墻?？梢栽O(shè)想，不遠的將來，來常德觀光?的游客將絡(luò)繹不絕。 常德市的旅游業(yè)這幾年得到了飛快的發(fā)展： 年份游客類別 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 年平均增長率 接待入境旅游者（人次） 3200 5000 6100 10028 15000 18200 35% 接待國內(nèi)旅

18、游者（萬人次） 120 140 168 209 249.5 301 20% 按上述增長速度預(yù)測到2006年[柳葉湖國際會展（中心）酒店營業(yè)之際]，常德市接待入境旅游者為6萬人次，接待國內(nèi)旅游者為624萬人次，必將形成較大的旅游市場，為柳葉湖國際會展（中心）酒店提供了可靠的客源。 3、商務(wù)客商及會展、運動會帶來的客源 目前常德市“三資企業(yè)”已達200多家，主要是與港澳臺商合作，這些客商勢必帶來可觀的境外商務(wù)客源，據(jù)統(tǒng)計常德去臺人員7000余人，加上第二、三代人數(shù)已達3萬人左右，形成了較大的境外客源市場。 常德市有一流的國際標(biāo)準(zhǔn)的水上運動場地，每年在柳葉湖都要舉辦國際、國內(nèi)的比賽。常德市還

19、有一流的體育場地設(shè)施，先后承辦省全運會和國內(nèi)單項比賽，因體育比賽每年帶來的客源有5萬人次左右。 常德市每年都要舉辦大型的桃花節(jié)和承辦一些物資交易會。節(jié)展會展吸引外地客商，每年帶來的客源有20萬人次左右。 三、本項目利弊分析 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)勢：柳葉湖度假區(qū)作為常德市旅游業(yè)發(fā)展的重要依托，位于常德城郊接合部，風(fēng)光優(yōu)美，距市區(qū)僅3公里之遙，將成為常德市民與外來游客旅游度假的重要去處，而擬建項目是目前柳葉湖地區(qū)包括常德地區(qū)唯一的五星級酒店。因此，地理位置的優(yōu)越性和一定時期的壟斷性和稀缺性是未來客房出租率的有利保障。 客源優(yōu)勢：柳葉湖離市區(qū)近，是休閑度假和商務(wù)活動的良好平臺，柳葉湖酒店的高品

20、質(zhì)可以保證吸引足夠的客源。 政策優(yōu)勢：柳葉湖的開發(fā)得到了常德市政府的重視，政策給予極大扶持，而開發(fā)商擁有柳葉湖地塊土地一級開發(fā)的權(quán)利。 產(chǎn)品優(yōu)勢：柳葉湖酒店式公寓作為常德尚未出現(xiàn)的具備休閑度假功能投資產(chǎn)品，具備一定的市場吸納力。 劣勢 柳葉湖度假區(qū)的建設(shè)投資目前尚未形成規(guī)模優(yōu)勢，市場潛力尚未充分挖掘，而且商業(yè)配套有待完善。目標(biāo)市場中的會議份額在前期可能需要較高的營銷投入來獲得市場的認(rèn)知。在項目開業(yè)前期，對隨機性的目標(biāo)客源尚有一段時間的認(rèn)知過程。 機會 在我國進入WTO的大背景下，隨著常德市的經(jīng)濟發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，常德的城市品味將得到極大的提升，大規(guī)模接待散客旅

21、游者的條件日趨成熟。常德市區(qū)（包括武陵區(qū)、鼎城區(qū)）酒店數(shù)量供不應(yīng)求，在未來競爭環(huán)境中，仍會有實體不斷尋求市場機會進入酒店業(yè)。本項目具有一定的時效性，但目前仍有從容騰挪的時間來準(zhǔn)確確立自身的市場競爭策略?？紤]到柳葉湖成功舉辦國際賽事的經(jīng)驗，未來也具備舉辦國際賽事的可能，帶來入境客源的增加；隨著柳葉湖開發(fā)過程中新型旅游產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保柳葉湖酒店的出租率持續(xù)攀升。 競爭對手 目前常德市內(nèi)部分酒店（如華天、芙蓉）由于?長時間的知名度，會在項目經(jīng)營前期吸納部分潛在客源。近年內(nèi)出現(xiàn)的其他投資者興建的五星級酒店將以競爭姿態(tài)出現(xiàn)。 四、小結(jié) 1、市

22、場調(diào)研情況表明。到2005年常德市應(yīng)接待國內(nèi)外游客630萬人次，其中過夜旅游者按50%計，則過夜旅游者315萬人次。平均停留16天，有效需求為504萬人次。柳葉湖旅游度假區(qū)距常德市區(qū)僅3公里之遙，具備輻射常德市區(qū)的潛力。如預(yù)計吸納常德市15%的有效需求，則其市場發(fā)展空間有75.6萬人次，可見柳葉湖國際會展中心具備較大的市場潛力。 2、目前，常德市區(qū)雖有星級賓館20家，但高檔賓館較少，僅有四星賓館兩家，且規(guī)模不大，配套設(shè)施不完善，由于?柳葉湖國際會展中心周邊環(huán)境優(yōu)美，同時具備會議會展、商務(wù)接待、娛樂休閑的功效，隨著常德市企業(yè)、政府接待規(guī)格的提升，高級商務(wù)會議也將考慮在高標(biāo)準(zhǔn)酒店舉行。本項目的建

23、設(shè)彌補了常德市在五星級酒店的欠缺，有望成為常德市酒店業(yè)的新“明星和龍頭”企業(yè)。 3、隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國家地位的加強及中國加入世貿(mào)組織，國際國內(nèi)商務(wù)活動的日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展推動常德旅游業(yè)，尤其是酒店業(yè)繼續(xù)繁榮、興旺。 4、隨著常德市城市化進程的加快，在2020年以前常德將為擁有城市人口100萬的大城市，縱觀國內(nèi)現(xiàn)有的大城市，基本上都建有多座五星級酒店，因而做為新興發(fā)展的城市，常德建設(shè)一座五星級酒店是必要的也是可行的。 第四章??????建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模 一、建設(shè)內(nèi)容 1、建產(chǎn)權(quán)式酒店（度假別墅）。 2、建五星級賓館 2.1建設(shè)原則 a、完善柳葉湖度假區(qū)

24、的服務(wù)功能； b、與周邊自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，具備文化內(nèi)涵； c、確保軟硬件的一流水準(zhǔn)，具備舉辦大型會展、休閑度假的功能，要求功能齊全、便利、舒適。 2.2經(jīng)營內(nèi)容 a、會議服務(wù)。為國際、國內(nèi)不同規(guī)模的會議提供全方位、全過程服務(wù)。產(chǎn)品設(shè)計上考慮大、中、小會議中心。會議類型具體包括：⑴商務(wù)會議⑵技術(shù)交流與推廣會議⑶學(xué)術(shù)會議⑷政務(wù)會議⑸新聞發(fā)布會； b、客房服務(wù)⑴為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）⑵為短期國際、國內(nèi)商務(wù)客人服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）⑶為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）⑷為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）⑸為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級套房）⑹為國家首腦與世界性組織機構(gòu)首腦服

25、務(wù)（總統(tǒng)套房）； c、餐飲服務(wù)⑴為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)⑵為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)⑶經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧⑷特色經(jīng)營：風(fēng)味廳、食街等； d、康體娛樂經(jīng)營⑴為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)⑵為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)⑶經(jīng)營主業(yè)：游泳、垂釣、網(wǎng)球、壁球、臺球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等⑷根據(jù)市場變化開展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂與健身服務(wù)。如：近期流行的沙壺球； e、其他服務(wù)⑴美容、美法服務(wù)⑵保健服務(wù)（桑那、按摩等）⑶商務(wù)中心⑷金融服務(wù)⑸交通服務(wù)⑹旅游代理。 二、建設(shè)規(guī)模 擬建項目總占地247畝，總建筑面積110272平方米。擬建項目由度假別墅和賓館兩

26、部分組成。其中度假別墅占地121817平方米（折合182畝），總建筑面積85272平方米；賓館占地43290平方米，總建筑面積25000平方米。 第五章??????項目建設(shè)條件 一、區(qū)域位置 柳葉湖國際會展（中心）酒店位于柳葉湖畔戴家崗地區(qū)，柳林路與柳明路的東南角，處于柳葉湖的中心地段，地理位置優(yōu)越，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。因為距城區(qū)較近，風(fēng)光旖旎而成為常德市的一個良好的旅游休閑去處，適宜建設(shè)酒店。 二、自然條件 1、氣象條件 年平均氣溫16.7℃，極端最低氣溫-13.2℃，極端最高氣溫40.1℃，年平均總降雨量1372.8mm，相對濕度平均79%，風(fēng)速年均3.4m/s，常

27、德夏天主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)。 2、地形地貌 常德市城區(qū)屬平原崗地類型，江北城區(qū)及近郊地形平坦，為河流崗地沖積平原，平原區(qū)是構(gòu)成常德市城區(qū)最主要的地貌類型。擬建的項目位于常德市城區(qū)的東部，地勢平坦，海拔高層31米左右，現(xiàn)狀主要為稻田和魚塘，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級階地范疇。地表上無古樹名木和其他文物古跡。 3、水文地質(zhì) 擬建項目場地內(nèi)有賦薦于雜填土中的滯水及賦薦于圓礫-卵石層的孔隙潛水兩種。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補給源。潛水賦薦于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場地內(nèi)主要地下水類型，但場地內(nèi)地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕，但地下水位較高，應(yīng)注意對地下室的防

28、水處理。 4、工程地質(zhì) 擬建場地尚未進行地質(zhì)勘探，參考臨近場地的地質(zhì)資料，地基土層由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土、粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)粉土、圓礫卵、卵石組成。圓礫石作為建筑物的持力層，fk=300kpa。 5、工程抗震 常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建項目按基本烈度七度抗震設(shè)防。 三、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施 擬建場地現(xiàn)有地形平坦，臨柳林路呈矩形，已完成三通一平等前期工作，道路網(wǎng)絡(luò)和給排水管及電力、電訊均可依托柳林路配套齊全。 第六章??????主要技術(shù)方案 一、總平面布置方案 1、柳葉湖國際會展（中心）酒店

29、綜合體設(shè)計上綜合考慮別墅區(qū)（產(chǎn)權(quán)式酒店）與賓館的功能要求，力圖成為一個綜合性區(qū)域，道路應(yīng)根據(jù)每個單元的布局來設(shè)計?？梢钥紤]其明顯的特征在于，整個酒店區(qū)被分割成圍繞一個巨大中心區(qū)的不同的建筑個體，從而營造一個富于親情的綜合環(huán)境。設(shè)計一個象島一樣的環(huán)繞所有建筑物的開放空間。柳葉湖酒店的建造位置位于柳葉湖地區(qū)戴家崗一帶，緊鄰柳葉湖的西岸線，一個鮮明的特點是地塊內(nèi)水面較多且臨近柳葉湖西岸線。柳葉湖酒店的設(shè)計可以考慮創(chuàng)造一個會議、住宿、餐飲、康體娛樂等集聚的小世界，一組覆蓋不同區(qū)域開放空間、同時圍繞著游泳池、或湖面的各式各樣的大廈，而碧波蕩漾的游泳池與天然池塘是酒店為各方游客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的標(biāo)志。根據(jù)對這

30、個建筑綜合體巨大體量的嚴(yán)格限制，可以選擇建設(shè)成為兩個中心區(qū)：其中一個中心區(qū)建一個大型游泳池，周邊建筑包括會議與餐飲中心、綜合商務(wù)樓、旅館客房等等；而另外一個區(qū)域根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的需求可以設(shè)計成一個傳統(tǒng)的花園，并布置風(fēng)格各樣的別墅群。 2、基地內(nèi)賓館的客房、會議、休閑中心、歌舞廳、餐廳均設(shè)有單獨的分區(qū)，并有明顯的獨立出入口，各功能區(qū)均可單獨對外，互不干擾。 3、在主樓的東側(cè)設(shè)有1500平方米的停車場。 4、做好綠化設(shè)計，基地綠地率不低于45%。 二、建筑方案 1、賓館 1.1賓館建筑物擬建12層（不包括地下一層），總建筑面積25000平方米，床位250張，按五星級標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計建設(shè)。

31、1.2建筑物地下層為設(shè)備用房層，設(shè)置空調(diào)機房、發(fā)電機房、配電室、鍋爐房、水泵房、中水處理間、消防水池等，第一層設(shè)商場、賓館大堂、餐廳；第二層設(shè)女賓桑拿洗浴中心和卡拉0K歌廳；第三層設(shè)男賓桑拿洗浴中心和舞廳；第四層設(shè)健身中心和美容美發(fā)中心；第五層為中心的辦公層；建筑物的第六層——第十二層為客房部。 1.3建筑物總高度45米。建筑物1-4層層高4.5米，5-12層層高3.5米。 1.4建筑物外觀充分體現(xiàn)濱湖城市的景觀特征。象座正在行駛的豪華客輪，使建筑風(fēng)格既有時代氣息又有地域特點。在色彩上不求過多的變化，以白色和灰藍色相間為主調(diào)。 2、度假別墅（產(chǎn)權(quán)式酒店） 2.1公寓式花園洋房有獨體和聯(lián)

32、排別墅兩種形式。 2.2公寓式花園洋房采用現(xiàn)代歐式風(fēng)格，創(chuàng)造一種異國情調(diào)。 2.3公寓式花園洋房層數(shù)為二—三層。 三、結(jié)構(gòu)方案 1、地震烈度按七度進行抗震設(shè)防。 2、賓館采用框架、剪力墻結(jié)構(gòu)，度假別墅采用磚混結(jié)構(gòu)。 3、所有樓面為鋼筋混凝土現(xiàn)澆板。 4、基礎(chǔ)采用樁基。 四、供電 1、用電負(fù)荷等級為二級，并自備應(yīng)急發(fā)電機組，其發(fā)電機容量應(yīng)能滿足消防用電設(shè)備及事故照明的使用負(fù)荷?？偟挠秒娯?fù)荷約為5000KVA。 2、照度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按現(xiàn)行的《民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。 3、走道、門廳、餐廳、宴會廳、電梯廳等公共場所應(yīng)設(shè)供清掃設(shè)備使用的插座。插座回路（包括客房插座）宜設(shè)漏電保護開關(guān)。供

33、移動電器使用時，應(yīng)選用帶接地孔的插座。 4、照明裝置選用高效光源及燈具。 5、重視建筑物的外觀照明，設(shè)置建筑輪廊燈和泛光照明燈具。 五、弱電工程 1、大樓設(shè)自動交換機，每間客房裝設(shè)電話分機，其分機號碼宜與房間號一致。建筑物的門廳、餐廳、宴會廳等公共場所及各設(shè)備用房值班室宜設(shè)電話分機。裝機容量為500門。 2、大樓內(nèi)設(shè)廣播系統(tǒng)，其緊急廣播應(yīng)符合現(xiàn)行的《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)程》的規(guī)定。廣播系統(tǒng)饋電回路按用戶的性質(zhì)分配，應(yīng)急廣播線路應(yīng)按樓層和消防區(qū)分配。 3、大樓內(nèi)設(shè)有線電視系統(tǒng)，并應(yīng)能接收VHF及UHF全部電視頻道的節(jié)目，并能調(diào)頻廣播。 4、大樓內(nèi)設(shè)閉路電視設(shè)備，有使用要求時可設(shè)自播節(jié)

34、目設(shè)備及節(jié)目制作用房。 5、大樓內(nèi)設(shè)保安監(jiān)視閉路電視系統(tǒng)。 6、大樓內(nèi)設(shè)電子計算機管理系統(tǒng)。 六、給排水工程 1、水源來自城市市政管網(wǎng)，大樓內(nèi)設(shè)水泵站。 2、采用生活和消防用水共用系統(tǒng)，并在大樓內(nèi)調(diào)置蓄水池。 3、用水定額按400升/最高日.每床計算。 4、排水系統(tǒng)采用雨污分流制。 5、大樓內(nèi)的生活廢水應(yīng)經(jīng)過生物處理達到國家排放標(biāo)準(zhǔn)后再排入水體。 6、大樓集中供應(yīng)熱水，熱水定額按65℃，熱水150升/最高日.床計算。 七、暖通空調(diào) 1、大樓內(nèi)設(shè)集中式空調(diào)系統(tǒng)； 2、采用溴化鋰吸收式制冷機； 3、大樓內(nèi)設(shè)防排煙系統(tǒng)。 八、消防工程 1、室外設(shè)消防栓6座。 2、大樓

35、內(nèi)的客房、大型廳室、疏散走道及重要的公共用房等處的建筑裝修材料，采用非燃燒材料和難燃材料。并嚴(yán)禁使用用燃燒時產(chǎn)生有毒氣體及窒息性氣體的材料。 3、大樓內(nèi)設(shè)火災(zāi)事故照明及明顯的疏散指示標(biāo)志。 4、電力及照明系統(tǒng)應(yīng)按消防分區(qū)進行配置，以便在火災(zāi)情況下進行分區(qū)控制。 5、大樓內(nèi)設(shè)消防報警、自動噴淋系統(tǒng)。 6、各樓層按規(guī)定配置干粉滅器和室內(nèi)消防栓。 第七章??????環(huán)境保護與節(jié)能 一、環(huán)境保護 本項目為民用項目，屬非生產(chǎn)性項目，在建設(shè)和使用過程中，只有少量的建筑垃圾、辦公和生活垃圾及生活污水。固定廢棄物通過在大樓內(nèi)調(diào)置密閉式垃圾收集點，然后送至城市的垃圾處理場集中處理。生活廢水排入

36、城市市政管網(wǎng)后，統(tǒng)一送到城市污水凈化中心處理。鍋爐采用油鍋爐。 二、節(jié)能 為減少能源消耗，建議采取以下措施： 1、采用無功補償功能措施，減少線路中無功電流傳輸，降低電能損耗。 2、選用節(jié)能電氣產(chǎn)品，節(jié)電、發(fā)電效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。 第八章???????項目組織管理、勞動定員與培訓(xùn) 一、組織管理機構(gòu) 為了對柳葉湖國際會展（中心）酒店進行管理，提高經(jīng)營效率，規(guī)劃建立一個由投資公司直接領(lǐng)導(dǎo)的管理機構(gòu)，堅持精簡、高效的企業(yè)管理原則，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，所屬員工實行按事定崗、按崗定員、全部實行聘任制。以下是管理組織機構(gòu)示意圖。 二、勞動定員 項目定員500人，除技術(shù)

37、人員外，其余人員從項目所在地?fù)駜?yōu)錄用。 三、人員培訓(xùn) 為保證服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平和經(jīng)濟效益，所有經(jīng)營管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)員都要經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，并具有一定的文化水平，所有人員在上崗前計劃安排接受培訓(xùn)，確保項目建成后能順利高效地運行。 第九章??????實施進度計劃 本項目擬按工期進行工程建設(shè)，一期建設(shè)度假別墅（產(chǎn)權(quán)式酒店），二期建設(shè)賓館部分。度假別墅2003年開始建設(shè)，至2006年銷售完畢，賓館部分2004年開始建設(shè)，2006年底試運營。 一、具體進度計劃安排 具體進度計劃安排見下表。 ??????????????????????????????????具體進度計劃表

38、序號 工程項目 2002 2003 2004 2005 2006 12 1 2 3 4 5 6 7 8 … 11 12 1 2 3 4 5 … 11 12 1 2 3 4 … 10 11 12 1 … 12 1 可研及審批 2 設(shè)計及審批 3 征地拆遷 4 度假別墅建設(shè) 5 賓館建設(shè) 6 竣工驗收 7 職工培訓(xùn)及試營業(yè) ? 第十章??????投資估算與資金籌措 一、投資估算 1、投資概況 本投資估算為柳葉湖國際會展（中心）酒店項目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、其他費用以及不可預(yù)見費用等。 項目總投資

39、為18446萬元，其中賓館總投資9703萬元，度假別墅總投資8743萬元。詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。 2、編制依據(jù) 2.1土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價。 2.2安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。 2.3土地取得費用參照本市目前土地出讓價格。 2.4銷售費用、管理費用并列。 2.5財務(wù)費用按同期銀行貸款利率估算。 2.6其它費用根據(jù)常德市相關(guān)政策計列。 二、資金籌措 本項目估算總投資額為18446萬元，其具體資金籌措方式如下： 1、開發(fā)公司自籌13446萬元； 2、銀行貸款5000萬元； 賓館投資估算表 序號 項目名稱 建筑面積（平方米） 估算價

40、值（萬元） 備?????注 一 主要工程(設(shè)備) 1 主要建筑工程 25000 6700 1.1 土建工程 25000 2500 1000元/m2 1.2 精裝修 25000 2000 800元/m2 1.3 給排水工程（消防） 25000 125 50元/m2 1.4 電氣工程 25000 100 40元/m2 1.5 采暖通風(fēng)控制 25000 75 30元/m2 1.6 弱電工程 25000 50 1.7 電梯工程 600 6部電梯?? 2 酒店家具費 1250 二 附屬工程 650 1 公用工程 150 2 停車場、道路 120 3 綠化工程

41、 200 4 圍墻大門（m） 30 5 大市政工程費 150 配套建設(shè)柳明路 三 土地開發(fā)費 1 征地、拆遷、安置費 817 折合65畝 四 其他費用 788 1 市政設(shè)施配套費 183 2 勘察設(shè)計費 120 3% 3 工程監(jiān)理費 60 1%（占工程費用） 4 報建費 305 5% 5 職工培訓(xùn)費 120 五 基本預(yù)備費 448 5% 六 鋪底流動資金 300 共????計 9703 度假別墅投資估算表 序號 項目名稱 建筑面積（平方米） 估算價值（萬元） 備注 1 工程費用 85272 5104 1.1 土建 85272

42、3837 450元/平方米 1.2 給排水（消防） 85272 426 50元/平方米 1.3 電氣工程 85272 341 40元/平方米 1.4 弱電工程 85272 200 1.5 停車場、道路、圍墻 300 2 其它費用 3223 2.1 土地費用 2293 折合182畝 2.2 市政配套費 191 2.3 報建費 319 2.4 勘察設(shè)計費 120 2.5 監(jiān)理費 100 2.6 綠化 200 3 預(yù)備費 416 4 合???計 8743 第十一章??????經(jīng)營方式與經(jīng)營策略 一、經(jīng)營方式 1、整體經(jīng)營方式 度假別墅采取全部

43、銷售的經(jīng)營方式，賓館部分將按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建有限責(zé)任公司。企業(yè)整體經(jīng)營方式，是在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下、監(jiān)事會的監(jiān)督下實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。企業(yè)整體將實行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營與承租經(jīng)營方式。 2、分體經(jīng)營方式 客房經(jīng)營：委托“××酒店管理集團”按照國際化的管理集團經(jīng)營模式進行總包式的管理經(jīng)營。 會議經(jīng)營：引進高水準(zhǔn)的國際會議經(jīng)營方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進行分包式的一體化管理經(jīng)營。 商業(yè)經(jīng)營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進行承包式的管理經(jīng)營。 餐飲經(jīng)營：主營餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進行承包式的管理經(jīng)營；特色餐飲在企業(yè)監(jiān)督管理下進行隨租式管理經(jīng)營。 娛樂經(jīng)營：在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進行承包式

44、管理經(jīng)營；時尚性項目在企業(yè)監(jiān)督管理下進行承租經(jīng)營。 其他服務(wù)項目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進行分包式的管理經(jīng)營。 二、經(jīng)營策略 1、產(chǎn)品策略（經(jīng)營項目選擇） 在保障經(jīng)營主業(yè)（客房、餐飲、會議）一體化運行的前提下根據(jù)市場需求變化，適時推出時尚性項目。 2、價格策略 該項目市場定位為高檔位，在主業(yè)之外適當(dāng)設(shè)定中檔位消費項目，以為高消費新生代預(yù)留價格空間。 3、促銷策略 利用本公司以往房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的良好業(yè)績，影響市場、親近顧客、樹立形象。 利用項目所在地的區(qū)位優(yōu)勢，在周邊進行項目功能性、效用性宣傳。 采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊機會）、分價制、優(yōu)惠制、會員制、加盟制的

45、方式吸引客戶和培養(yǎng)長期固定的消費群體。 三、產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假（度假別墅出售后考慮其功能而謀劃未來的經(jīng)營方式） 1、產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì)70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”（中文譯為“泰慕賽爾”），即“時空共享”，其共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種既是消費又是薦儲，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物

46、，無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機。 2、產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)在于所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店與普通商品住宅和商務(wù)寫字樓又有明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險小，回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。 3、分時度假業(yè)在我國的發(fā)展 我國分時度假業(yè)起步要比歐美地區(qū)的

47、發(fā)達國家晚20-30年，這決定了不可能完全重復(fù)西方國家的發(fā)展歷史，在發(fā)展階段上會形成自己的特色。根據(jù)特殊的發(fā)展環(huán)境和對國內(nèi)分時度假企業(yè)的調(diào)查了解，分時度假在我國會經(jīng)歷“概念主導(dǎo)、法規(guī)主導(dǎo)和市場主導(dǎo)”的“三步曲”。 3.1概念主導(dǎo)階段：90年代后期，分時度假開始在一些旅游業(yè)發(fā)達的省區(qū)出現(xiàn)。發(fā)展之初，消費者對分時度假概念還很陌生，嘗試引入這一經(jīng)營機制的企業(yè)首先要學(xué)習(xí)和了解分時度假概念，向消費者推廣時，也要在要在概念傳播方面投入很多的時間和精力。新聞媒體也集中對分時度假新概念進行了一輪輪介紹和推廣。在概念主導(dǎo)階段，企業(yè)只要立足于引入新概念就能形成創(chuàng)新優(yōu)勢，也就是“人無我有”優(yōu)勢，或通過將度假村房產(chǎn)

48、改造，推出符合國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)，或干脆代理銷售國外的分時度假地。有些企業(yè)甚至將分時度假與傳統(tǒng)經(jīng)營模式中的概念分拆，創(chuàng)造出基于分時度假概念之上的相關(guān)產(chǎn)品，也打著分時度假的旗號對外宣傳和銷售。概念主導(dǎo)階段也是分時度假業(yè)發(fā)展的教育和啟蒙階段。引入分時度假業(yè)務(wù)的企業(yè)多出于嘗試的心態(tài)，分時度假產(chǎn)品與國際市場“形似神不似”，市場規(guī)模較小。 3.2法規(guī)主導(dǎo)階段：市場開發(fā)前期，分時度假在沒有相應(yīng)法規(guī)的環(huán)境中發(fā)展，引發(fā)了一系列的問題，在消費者當(dāng)中產(chǎn)生不良影響。政府管理部門開始關(guān)注分時度假行業(yè)，并醞釀建立法律規(guī)范。在法規(guī)出臺前后的這一階段，分時度假管理法規(guī)本身成為對行業(yè)發(fā)展主導(dǎo)作用的因素。 3.

49、3市場主導(dǎo)階段：我國的分時度假業(yè)將全面融入世界分時度假業(yè)大潮當(dāng)中，分時度假會員國際性流動更加自由。產(chǎn)業(yè)銷售不僅覆蓋全國主要城市，而且延伸到周邊地區(qū)。分時度假的經(jīng)營模式也和國際接軌，整個行業(yè)進入平穩(wěn)增長時期。 4、柳葉湖產(chǎn)權(quán)式酒店投資開發(fā)模式 4.1產(chǎn)品形態(tài)柳葉湖產(chǎn)權(quán)式酒店主要建筑形態(tài)主要為花園洋房公寓及其他配套設(shè)施等。根據(jù)別墅的市場銷售情況，預(yù)備部分別墅納入產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營范疇內(nèi)的可能性。由200套花園式多層公寓（3-4層小戶型公寓）組成。 4.2投資經(jīng)營模式，純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分

50、為商務(wù)型及度假型。在柳葉湖會展中心酒店規(guī)劃中，考慮在一部分產(chǎn)品形態(tài)采用，主要是花園洋房。但也不排除根據(jù)市場的需求狀況，進行有效的動態(tài)調(diào)整，這部分產(chǎn)品將采用產(chǎn)權(quán)分割后實行市場銷售的方法，消費者通過購買產(chǎn)權(quán)式酒店的單位，可以選擇委托酒店經(jīng)營或者選擇自住。選擇自住的可以獲得酒店提供的高檔酒店服務(wù)，享受高質(zhì)生活。 第十二章??????招投標(biāo)方案 一、招標(biāo)范圍 勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理，以及重要設(shè)備、材料采購等方面為擬招標(biāo)的范圍；涉及招標(biāo)資金金額為13054萬元，占項目固定資產(chǎn)投資總額的70.77%。 二、招標(biāo)組織形式 對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料采購等各項招標(biāo)活動擬采用委托招標(biāo)。

51、 三、招標(biāo)方式 對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料采購等各項招標(biāo)活動擬采用公開招標(biāo)。 四、招標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)國家招投標(biāo)法，擬在省、地市級媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)。 五、如果該項目經(jīng)有關(guān)部門特批后，也可以采取議標(biāo)的形式。 第十三章??????經(jīng)濟評價 一、度假別墅部分經(jīng)濟分析 1、經(jīng)濟評價主要依據(jù)： 1.1《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》； 1.2國家有關(guān)商品房政策； 1.3項目設(shè)計方案； 1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查。 2、營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算 根據(jù)本項目設(shè)計方案，結(jié)合有關(guān)國家有關(guān)商品房定價原則，確定除物業(yè)管理房外采取全部出售的經(jīng)營方式。 2.1

52、營業(yè)收入估算 項目新建建筑面積85272平方米。參照項目周圍商品房的銷售行情，住宅及商業(yè)網(wǎng)點銷售價平均按1425元/平方米估算，總的銷售營業(yè)收入為12151萬元。 2.2營業(yè)稅金及附加估算 根據(jù)現(xiàn)行財稅制度，項目須繳納5%的營業(yè)稅，城市維護和教育費附加分別按營業(yè)稅的5%和2%征收。 項目開發(fā)完成后，總營業(yè)稅及附加為650萬元。 3、總成本費用估算 項目成本費用主要有開發(fā)建設(shè)成本、管理費用等。 3.1開發(fā)建設(shè)成本 項目開發(fā)建設(shè)成本包括建安工程費及其它費用，詳細(xì)內(nèi)容構(gòu)成見投資估算一章。 3.2管理費用 管理費用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用，主要包括銷售廣告費、工資及其它管

53、理費。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合常德的實際情況綜合按收入的1%估算，計121萬元。 3.3項目總成本費用 上述一、二之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用8864萬元。 4、財務(wù)效益分析 4.1利潤估算 項目的營業(yè)收入扣除總成本費用及營業(yè)稅、即得利潤總額。項目計算期內(nèi)利潤總額為2637萬元。 據(jù)此計算項目投資利潤率、投資利稅率和銷售利潤率。 投資利潤率=利潤總額/總投資 ??????????=2637/8743 ??????????=30.16% 投資利稅率=利稅總額/總投資 ??????????=（2637+650）/8743 ??????????=37.60% 銷

54、售利潤率=利潤總額/總收入 ??????????=2637/12151 ??????????=21.70% 5、經(jīng)濟評價結(jié)論 綜上分析，項目主要財務(wù)評價指標(biāo)如下： 投資利潤率：30.16% 投資利稅率：37.60% 銷售利潤率：21.70% 因此，項目財務(wù)能自我平衡，有一定的經(jīng)濟效益，具有償還能力。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，其財務(wù)上基本可行。 二、賓館部分經(jīng)濟分析 1、經(jīng)濟效益估算與分析 1.1本次可研按相應(yīng)的投資、成本計算經(jīng)濟效益。 1.2固定資產(chǎn)投資9403萬元，流動資金300萬元，年經(jīng)營成本費用5110萬元。 1.3計算期為16年，其中基建期4年，經(jīng)營期12年。 1

55、.4生產(chǎn)負(fù)荷：投產(chǎn)第1年80%，其余各年100%。 1.5?稅率：取綜合稅率5.65%。 2、銷售收入及稅金 正常年營業(yè)收入為7300萬元，正常年需繳納稅金412萬元。 3、財務(wù)盈利能力計算分析 3.1損益分析 項目投資利潤率為18.32%，投資利稅率為22.57%。 3.2現(xiàn)金流量分析 項目全部投資回收期（所得稅前）9.52年（含基建期4年），財務(wù)內(nèi)部收益率為11.9%。? 賓館部分現(xiàn)金流量分析????????????????????????????單位：萬元 序號 經(jīng)營期 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 … 20

56、18 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 0 5840 7300 7300 7300 7300 7300×6 8548 1.1 營業(yè)收入 0 0 0 0 5840 7300 7300 7300 7300 7300×6 7300 1.2 回收固定資產(chǎn)余值 948 1.3 回收流動資金 300 2 現(xiàn)金流出 3703 2000 2000 2000 4718 5522 5522 5522 5522 5522×6 5522 2.1 固定資產(chǎn)投資 3703 2000 2000 2000 2.2 流動資金投資 300 2.3 經(jīng)營成本 0 0 0 0 4088 5110 5110 5110 5110 5110×6 5110 2.4 稅金 0 0 0 0 330 412 412 412 412 412×6 412 3 凈現(xiàn)金流量（稅前） -3703 -2000 -2000 -2000 1778 1778 1778 1778 1778 1778×6 3026 4 累計凈現(xiàn)金流量 -3703 -5703 -7703 -9703 -7925 -6147 -4369 -2591 -813 9855 12881 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）：11.19%；??投資回收期9.52年；?? ?