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1、word Time will pierce the surface or youth, will be on the beauty of the ditch dug a shallow groove ; Jane will eat rare!A born beauty, anything to escape his sickle sweep .-- Shakespeare 模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)估價(jià)問題上的應(yīng)用與評(píng)估 魏傳濤 吳鷹 吳建棟 摘要: 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開展與壯大，房地產(chǎn)交易案例的急劇增加，房地產(chǎn)估價(jià)在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作，并且

2、國(guó)家實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)制度。如何運(yùn)用適宜模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成，演化機(jī)理，價(jià)格評(píng)估與如何有效地抑制價(jià)格上揚(yáng)等已成為擺在我們面前的問題。本文利用初等模型解釋房地產(chǎn)價(jià)格形成與演化機(jī)制，將模糊數(shù)學(xué)運(yùn)用于房地產(chǎn)估價(jià)中，引進(jìn)了隸屬函數(shù)、貼近度、擇近原如此的概念，研究了權(quán)重確定方法，應(yīng)用了“快速遞減加權(quán)〞理論，將比擬法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)選取可比案例以與權(quán)重確定的科學(xué)理論依據(jù)運(yùn)用于實(shí)際項(xiàng)目中，很好地解決了比擬法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)的難題。從而防止了以往對(duì)可比案例與權(quán)重選取的主觀隨意性問題。該方法對(duì)大宗房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估具有廣泛的推廣應(yīng)用價(jià)值。本文注重影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素——土地價(jià)格的，原材料，人均收入，供求關(guān)系，

3、利率水平；大膽假設(shè)他們與房地產(chǎn)的關(guān)系依次為指數(shù)關(guān)系，正比，二次曲線，反比關(guān)系。忽略了很屢次要的與相對(duì)微弱因素。建立的模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1λD*G+|V2K1B/RQ+V3aeΨ+V4K2P+r,G為綜合評(píng)判后的建設(shè)本錢，V1···V4為各因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的權(quán)重，為0到1X圍內(nèi)的常量。在估價(jià)出單座建筑價(jià)格后，再與其同類建筑比擬，利用模糊數(shù)學(xué)理論估價(jià)出相對(duì)均穩(wěn)的價(jià)格。通過模型中的主要因數(shù)與房?jī)r(jià)的關(guān)系可采取如下措施來抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)：一﹑政府通過控制建材、上調(diào)利率水平、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等手段進(jìn)展宏觀調(diào)控。二﹑加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控和信息化建設(shè)。三﹑充分發(fā)揮市場(chǎng)化對(duì)資源的配置作用，促使房地產(chǎn)

4、 市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平穩(wěn)。這些政策符合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。對(duì)房地產(chǎn)管理者起到一定的政策導(dǎo)向作用。 一、 闡述問題 近幾年來，我國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍持續(xù)高漲、高居不下的現(xiàn)象。 房?jī)r(jià)的上漲使生活本錢大副增加，導(dǎo)致許多中低收入人群買房難。因此如何有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是一個(gè)備受關(guān)注的社會(huì)問題。現(xiàn)在請(qǐng)你就以下方面的問題進(jìn)展討論： 問題一 建立一個(gè)城市房?jī)r(jià)的數(shù)學(xué)模型，通過這個(gè)模型對(duì)房?jī)r(jià)的形成、演化機(jī)理進(jìn)展深入細(xì)致的分析； 問題二 通過分析找出影響房?jī)r(jià)的主要因素； 問題三 給出抑制房?jī)r(jià)的政策建議； 問題四 對(duì)你的建議可能產(chǎn)生的效果進(jìn)展科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)

5、。 二、模型假設(shè) ① 假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)需求成二次曲線關(guān)系； ② 房?jī)r(jià)與銀行利率成反比關(guān)系； ③ 房?jī)r(jià)與土地價(jià)格成指數(shù)關(guān)系； ④ 房?jī)r(jià)與人均收入、建材費(fèi)用成正比關(guān)系； ⑤ 忽略外來投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響； ⑥ 忽略樓盤地理位置與周圍交通、區(qū)域聚合度、社區(qū)成熟程度的影響； ⑦ 不考慮房屋拆遷與家庭分裂、重組的影響； ⑧ 國(guó)家政策與進(jìn)入該地區(qū)的外來人口在所考慮的時(shí)間段內(nèi)穩(wěn)定； ⑨ 在模型中不考慮商家炒作對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響； ⑩ 房屋價(jià)格是在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下確定的； ? 對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)是建立在公平、通明、合法的原如此上的。

6、 三、符號(hào)說明 B 表示該房的便利程度〔購物、交通、教育、醫(yī)療等〕； E 表示房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格； M 表示所考慮地區(qū)內(nèi)的住房需求 P 表示其他的人均收入； T 表示土地價(jià)格； R 表示距市中心的距離； G 所考慮的房地產(chǎn)的面積； Q 表示所考慮時(shí)期內(nèi)的銀行利率； D 為建筑物每平方米的造價(jià)； X 表示房地產(chǎn)的需求量； Di 表示與所考慮房地產(chǎn)同類型建筑每平方米的價(jià)格； Ei 表示所考慮的同類型不同房地產(chǎn)的價(jià)格； 四、模型建立 問題一二： 根據(jù)房地產(chǎn)最有效、相類比擬、預(yù)測(cè)、估價(jià)

7、時(shí)點(diǎn)、公平、合法原如此建立房地產(chǎn)估價(jià)模型。 （一） 先考慮房地產(chǎn)建設(shè)本錢對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，建造不同類型房地產(chǎn)如醫(yī)院，教學(xué)樓，廠房等受許多不同因素的影響。在估價(jià)單一種建筑時(shí)考慮其的同類型建筑的生產(chǎn)本錢，利用模糊理論來估計(jì)比擬均衡的建設(shè)本錢費(fèi)用。 1． 快速估價(jià)線性加權(quán)數(shù)學(xué)模型 a. 建立 step 1 : 構(gòu)造工程特征樹形編碼 工程特征編碼的樹形結(jié)構(gòu)是對(duì)擬估工程特征的詳細(xì)描述。 如圖2所示： 特征編碼 建筑工程 安裝工程 市政工程 …… 一般建筑工程 土石方工程 打樁工程

8、教學(xué)樓 廠房 家屬樓 …… 結(jié)構(gòu)特征 根底特征 外墻特征 …… 箱形根底 …… 圖2 工程特征編碼樹形結(jié)構(gòu) 工程特征編碼向量t=(t1,t2,…,t30) 工程特征編碼分段描述: t1 :工程大類 t2 :工程分類 t3 :工程用途 t4 :工程結(jié)構(gòu)特征 t5－t20 :工程詳細(xì)特征 t21－t30 :調(diào)整參數(shù)編碼,分別代表層數(shù),層高,進(jìn)深,抗震裂度,外形,戶居住面積

9、等 外部參數(shù) 根本段 :t1－t3位編碼 置換段 :t5－t20位編碼 可調(diào)整段 :t21－t30位編碼 step 2 :建立同類工程特征矩陣 根據(jù)特征向量t ,在已完工程文件中工程大類，工程分類和工程用途一樣的n個(gè)工程為同類工程,要求根本段一樣。 n個(gè)同類工程的特征向量構(gòu)成了同類工程特征矩陣TZn×30 。 t1,1 t1,2 ... t1,30 t2,1 t2,2 ... t2,3

10、0 TZn,30= . . . . . . tn,1 tn,2 ... tn,30 step 3 : 隸屬度與隸屬函數(shù) 擬估工程與某個(gè)同類工程在某一位特征編碼位上的相似程度即為隸屬度。擬估工程中，第i位編碼與第j個(gè)同類工程的第i位編碼的相似程度表示為uij。 隸屬度用隸屬函數(shù)計(jì)算： uij=1－|(xi－xij×ci

11、)/xi| 公式 〔1〕 xi :擬估工程第i位特征編碼值 xij :第j個(gè)同類工程的第i位特征編碼值 ci :xi與xij的相似系數(shù) step 4 : 建立隸屬矩陣 用隸屬函數(shù)可求得擬估工程x與其同類工程的相似程度描述矩陣—隸屬矩陣U30×n u1,1 u1,2 ... u1,n u2,1 u2,2 ... u2,n . . u =

12、 . . . . u30,1 u30,2 ... u30,n =T×TZT t1,1 t1,2 ... t1,n t2,1 t2,2 ... t2,n =(t1,t2,…,t30)× . . . .

13、 . . t30,1 t30,2 ... t30,n 我們利用模糊數(shù)學(xué)中的歐氏距離公式： n dp(x,y)=( ∑|xi－yi|p)1/p i=1

14、公式 〔2〕 x=(x1,…,xn) ,y=(y1,…,yn)∈Rn ,p>0是固定的參數(shù)〔當(dāng)p=2 時(shí)，即為歐氏距離?！? 和貼近度計(jì)算公式： (A,B)=1－c(dp(A,B)α)1/α , 公式 (3〕 其中c,a是適當(dāng)選取的參數(shù)，并保證0≤〔A，B〕≤1〔A,B為模糊集合〕 來計(jì)算同類工程的貼近度。 為方便起見，我們把各位工程特征的隸屬度計(jì)算簡(jiǎn)化為線性關(guān)系：

15、 令α=1， c=1/n， 如此擬估工程x和同類工程y特征編碼的歐氏距離為 n d(x,y)=∑|ux(xk)－uy(xk)| k=1 (x,y)=1－1/n×d(x,y) 公式 〔4〕 step 5 : 給出特征編碼線性權(quán)重向量 由預(yù)算人員對(duì)每位詳細(xì)特征編碼，按其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所占造價(jià)比重等因素，給出線性權(quán)重向量。 r=(r1，r2，．．．，r30) 20 而 ∑ri=1

16、 i=5 〔公式 5〕 step 6 : 建立線性加權(quán)偏離度矩陣 P(A,B)=r×u =(r1,r2,…,r30). U30×n =(p1,p2,…,p30) 30 Pj=∑ri×uij

17、 i=1 公式 〔6〕 利用模糊線性加權(quán)變換，對(duì)隸屬矩陣u進(jìn)展模糊權(quán)重向量的偏移計(jì)算。如此p(A,B)即為擬估工程A與同類工程B的貼近度。 Step 7 : 確定參照工程 選p中最大值 p1〔A，B1〕，次大值p2〔A，B2〕，第三大值p3〔A，B3〕，如此同類工程B1，B2，B3為參照工程。 b. 方法評(píng)價(jià)與檢驗(yàn)①利用樹形工程特征編碼，科學(xué)地涵蓋了工程全貌； ②采用簡(jiǎn)化了的歐氏距離計(jì)算法，表現(xiàn)了快捷的特點(diǎn)； ③經(jīng)實(shí)驗(yàn)室原型系統(tǒng)測(cè)試，確定參照工程快速準(zhǔn)確，調(diào)整方便，非常實(shí)用有效。 2. 公式法模型 (1) 公式 設(shè)n個(gè)同類工程相對(duì)于擬估工程的貼近度為pi, i=1

18、,2,…,n,滿足p1≥p2≥…≥pn 對(duì)應(yīng)同類工程平米造價(jià)分別為D1,D2,…,Dn, D1:貼近度為p1的同類工程平米造價(jià) D2:貼近度為p2的同類工程平米造價(jià) ． 　 　． 　 ?。? Dn:貼近度為pn的同類工程平米造價(jià) 擬估工程平米造價(jià) D＊=p1d1＋p2(1－p1)d2＋p3(1－p1)(1－p2)d3＋…＋1/n(1－p1)(1－p2)…(1－pn)(d1＋…dn 〔公式 7〕 (2) 分析簡(jiǎn)化 貼近度越大，權(quán)重也

19、越大，調(diào)整作用就大；反之，就小。 權(quán)重呈指數(shù)級(jí)遞降，衰減很大，所以取最貼近的三個(gè)同類工程作為參照工程，上式簡(jiǎn)化為 D＊=p1D1＋p2D2(1－p1)＋p3D3(1－p1)(1－p2)＋(1－p1)(1－p2)(1－p3)(D1＋D2＋D3)/3 〔公 式 8〕 (3) 系數(shù)調(diào)整 參照工程與擬估工程畢竟只是相似而不是一樣,所以應(yīng)該對(duì)估價(jià)進(jìn)展調(diào)整,乘上擬估工程的工程規(guī)模(建筑面積),并乘以調(diào)整系數(shù)： E=λ?D＊?G =λ?G ?[p1D1＋p2D2(1－p1)＋p3D3(1－p1)(1－p2)＋1/3(D1＋D2＋D3)(1－P1)(1-P2)(1－P3)]

20、 〔公式 9〕 G ：擬估工程規(guī)模(建筑面積) λ：調(diào)整系數(shù) 由于工程建設(shè)地點(diǎn)、功能要求和設(shè)計(jì)風(fēng)格有所不同，有關(guān)工程主要特征總是在變化，需要對(duì)不同特征的工程造價(jià)變化情況進(jìn)展比擬分析，估算出調(diào)整系數(shù)λ，比如： ① 一般建筑結(jié)構(gòu)不同層高每增減10cm對(duì)平米造價(jià)的影響： 結(jié)構(gòu)類型 磚混 現(xiàn)繞框架 磚木 影響系數(shù) 1.2％ 1％ 1.8％ ②　一般民用建筑根底埋深每增加10cm,平米造價(jià)相應(yīng)增減1.3％； ③　住宅樓不同建筑面積對(duì)平米造價(jià)的影響： 戶均平米 40 45 50

21、55 60 70 80 90 影響系數(shù) 3% 2% 1% 0 -1% -2% -3% -4% 以戶均55m2 作為比擬的基準(zhǔn) 上面所列僅是工程特征變化對(duì)工程造價(jià)影響情況的一局部。需要指出的是，隨著建筑工程新工藝和新材料的應(yīng)用，上述影響系數(shù)也是動(dòng)態(tài)變化的。各種影響系數(shù)確實(shí)定，有利于對(duì)擬估工程造價(jià)進(jìn)展有效的換算和修正。 (二) 分析測(cè)算模型組 本模型組主要對(duì)工程技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)展分析和測(cè)算，用模擬仿真的方法提供用戶所需的分析和預(yù)測(cè)結(jié)果。 其一，可對(duì)單位工程或?qū)Ψ诸惞こ痰馁M(fèi)用比重，造價(jià)比重，工

22、程構(gòu)成比重與材料比重等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加以分析； 其二，可由預(yù)算人員人材機(jī)單價(jià)和主要費(fèi)用進(jìn)展調(diào)整，全面觀察分析各項(xiàng)因素的變化對(duì)工程造價(jià)的影響，并根據(jù)調(diào)整結(jié)果進(jìn)展預(yù)測(cè)。 1、房地產(chǎn)開發(fā)商所生產(chǎn)房屋數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，數(shù)量的增加必然價(jià)格的下滑，在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格是由市場(chǎng)上的供給量決定的。一個(gè)時(shí)期，由于某種商品的上市量大于需求而銷售不暢，造成價(jià)格下跌，銷售者無利可圖，轉(zhuǎn)而經(jīng)銷其他商品。經(jīng)過一段時(shí)間以后，商品上市量大減，又導(dǎo)致價(jià)格上升。這種供求關(guān)系決定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格和數(shù)量的振蕩關(guān)系。這種振蕩會(huì)導(dǎo)致兩種結(jié)果：一是振蕩幅度逐漸減小，最終趨于平衡；二是振蕩幅度越來越大，最終導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。 下面借助經(jīng)

23、濟(jì)模型來研究數(shù)量與房?jī)r(jià)的關(guān)系，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，每種商品存在兩個(gè)不同的函數(shù)。 〔1〕需求函數(shù)X=g〔e〕，她是價(jià)格的單減函數(shù)，其圖形稱為需求曲線； f g X(E) H f 〔2〕供給函數(shù)M=f〔E〕它是價(jià)格的單增函數(shù)，其圖形稱為供給曲線，圖形如上圖所示。 它所表達(dá)的含義是，只有在H點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)上房屋的數(shù)量和價(jià)格才趨于穩(wěn)定，而在其他點(diǎn)是不穩(wěn)定的，一種可能是逐漸趨于穩(wěn)定，另一種可能是更加混亂。這種方法在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為蛛網(wǎng)理論。 2 平均銷售價(jià)格與利率水平，便利程度與距市中心的距離的關(guān)系： 根據(jù)根本假設(shè)，我們可得到如下數(shù)學(xué)表達(dá)式： E

24、b=k1B/RQ+c 我們雖然無法定量分析，但可以通過它定性研究。下面我們以某某市為例來說明其有用性，某某市各區(qū)房?jī)r(jià)與其起落趨勢(shì)的數(shù)據(jù)如下： 2004年10月某某市新建商品住宅價(jià)格增漲圖〔單位：元/平米〕2004年6月至10月某某市存量房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)〔單位：元/平米〕 2003年8月-2004年6月某某市新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)〔單位：元/平米〕 可以承受的最高總價(jià) 2004年第三季度 按照單戶120平米面積根據(jù)總價(jià)承受 〔元/套〕 需求比例 能力換算的理想單價(jià)〔元/平米〕

25、 20萬元 18.20% 1667 30萬元 15.50% 2500 40萬元 35.10% 3333 50萬元 14.50% 4167 60萬元 10.50%

26、 5000 80萬元 6.20% 6667 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2004 年 6 月 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以某某市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出 2004 年 6 月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為 4813 元 / 平米，七大片區(qū)均價(jià)如上圖所示。 由以上表格明顯可以看出：城中區(qū)，河西區(qū)，房?jī)r(jià)較高，上漲趨勢(shì)較明顯，這是因?yàn)槠湮挥谀衬呈兄行母浇瑩碛斜憷臈l件，即B較大，R較小，從而E較大。符合實(shí)際情況，因此上式

27、具有可用性。下面就利率因素進(jìn)展討論。 加息有利于房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最突出的問題從房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快成為房地產(chǎn)行業(yè)開展最大的風(fēng)險(xiǎn)因素，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲導(dǎo)致新一輪的房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論日益激烈，我們認(rèn)為抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)是國(guó)家出臺(tái)加息政策所考慮因素之一，只有房?jī)r(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能保持長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 家息將抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)：加息最直接的影響是既提高了購房者的購房本錢和按揭支出，也增加了開發(fā)商的融資本錢，從而從需求和供給兩個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響，加息將抑制房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)速度，消除行業(yè)的不利行為。 加息對(duì)需求的影響大于對(duì)供給

28、的影響：加息直接導(dǎo)致購房者的購房行為的變化，而對(duì)供給的影響如此較為復(fù)雜，一是開發(fā)商進(jìn)展項(xiàng)目開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)是只要能夠盈利就不會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)，而當(dāng)前的房?jī)r(jià)過快上漲已經(jīng)給開發(fā)商帶來了較高的利潤(rùn)空間，其供給不會(huì)有較大的抑制；二是對(duì)供給的影響具有滯后性。 住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)還很低：盡管從2000年到2004年上半年，我國(guó)的住房抵押貸款都以54﹒9%的增長(zhǎng)速度飛速開展，2003年總抵押貸款額只占總貸款的8﹒5%，占GDP的11﹒1%，某某的相關(guān)數(shù)據(jù)分別為34﹒3%和50%。中國(guó)各銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)都認(rèn)為抵押貸款是唯一最好的放貸方式，其資產(chǎn)質(zhì)量高〔壞帳比例低于1﹒5%〕，而且有很大的增漲潛力〔2004年上半年，

29、抵押貸款的同期增長(zhǎng)率為57%〕。此外，因1998年以來住房私有化使個(gè)人有機(jī)會(huì)積累大量財(cái)富，所以抵押貸款在總房產(chǎn)中只占很小比例。抵押貸款的發(fā)放額為1﹒3萬億元人民幣，約占城市居民房產(chǎn)總價(jià)值的5%〔居民房產(chǎn)總價(jià)值由居民總住房占地面積120億平方米乘以估計(jì)每平方米平均價(jià)格2000元人民幣〕。 根據(jù)以上分析可知，隨著銀行利率的提高，將導(dǎo)致投資者本錢的增加，購房者 也會(huì)考慮是否近期買房，這就造成近期需求的相對(duì)減少，由此可見，利率的影響與房?jī)r(jià)可認(rèn)為成反比關(guān)系，這在實(shí)際生活當(dāng)中也是符合實(shí)際情況的。所以，上式是成立的。 3、土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的最根本的生產(chǎn)資料，與房?jī)r(jià)有著密切的聯(lián)系。商品房銷售價(jià)格上漲，且

30、上漲幅度較大。企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年在本地區(qū)商品房銷售價(jià)格：上漲、根本持平、下降〞問題時(shí)，認(rèn)為“上漲〞的212人，占76﹒5%；其中認(rèn)為上漲的212人，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的53人，占25%。 土地購置價(jià)格也有較大幅度的上漲。據(jù)估計(jì)，企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年本地區(qū)的土地購置價(jià)格：上漲、根本持平、下降〞問題時(shí)，認(rèn)為“上漲〞的209人，占75﹒5%；其中認(rèn)為上漲的209人中，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的77人，占36﹒8%。 《2005年第一季度城市低價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，今年一季度全國(guó)主要城市地價(jià)水平為每平方米1212元，與去年第四季度末相比增長(zhǎng)1﹒21％每平方米20

31、06元、1184元和482元，與2004年第四季度末相比增長(zhǎng)率分別為0﹒91%、1﹒58%和0﹒19%。 分區(qū)域看，一季度華北區(qū)﹑東北區(qū)﹑華南區(qū)﹑中南區(qū)﹑西南區(qū)﹑西北區(qū)平均地價(jià)水平為每平方米1309元﹑1066元﹑1171元﹑1239元和780元 ；與2004年第四季度末相比，除西南區(qū)增速上升外，其他區(qū)域增速均有所放慢。 長(zhǎng)江三角洲﹑珠江三角洲 ﹑京津地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域平均地價(jià)水平分別為每平方米2019元﹑1425元和2019元，與2004年第四季度末比增長(zhǎng)率分別為2.37%﹑0.93%和0.50%，與去年同期相比增幅均有所上升。 許多城市房?jī)r(jià)的上漲與土地本錢增加有直接關(guān)聯(lián)。從國(guó)家利

32、益最大化的角度來看，政府對(duì)土地的壟斷是地價(jià)順利的轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的本錢，制度因素使地價(jià)中包含了壟斷地租，直接表現(xiàn)為地價(jià)上漲 。2004年上半年數(shù)字顯示土地招牌掛實(shí)現(xiàn)了地方政府利益最大化，同時(shí)抬高了地價(jià).后者同時(shí)作用于前者。房?jī)r(jià)上漲還同時(shí)帶來了拆遷標(biāo)準(zhǔn)的提高。例如，2004年度某某市城市房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在2003年度標(biāo)準(zhǔn)根底上進(jìn)展了修改，最新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同比大幅提高，市中心地塊的單價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上漲了2000元-3000元/平方米。另外，土地一級(jí)市場(chǎng)土地本錢走高帶動(dòng)了二級(jí)市場(chǎng)，原先的土地持有者不可能廉價(jià)賣地，而是獲取了超額利潤(rùn)。因此，綜合來看，新增項(xiàng)目的土地本錢確實(shí)是提高了。 土地本錢的增加也影

33、響了房?jī)r(jià)。例如，某某由于土地資源的極端稀缺和有限性，房地產(chǎn)用地本錢昂貴。土地交易價(jià)格增長(zhǎng)今年1季度為22﹒6%，增幅僅次于35個(gè)大中城市中的某某；2季度更是超過某某，增幅升至24﹒8%；3季度雖然降到14﹒9%，但增幅比全國(guó)平均水平和最低的省市分別高3﹒3和14﹒9個(gè)百分點(diǎn)，與全市房?jī)r(jià)持平。據(jù)某某有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年某某公開出讓的1200多公頃土地中，平均中標(biāo)價(jià)達(dá)105﹒4萬元/畝，比2002年上漲124﹒3%，其中盧灣區(qū)的一塊地地價(jià)達(dá)1527萬/畝，即使近郊區(qū)縣的局部住宅土地中標(biāo)價(jià)也已超過300萬元/畝。 由以上分析可知，房?jī)r(jià)與土地價(jià)格并非線性關(guān)系。假設(shè)為指數(shù)關(guān)系如下： Ec=aex

34、+b， 0〈x〈1， x=〔T2-T1〕/T1， T1，T2為不同時(shí)期的土地價(jià)格。B為一定時(shí)期的平均價(jià)格，a是根據(jù)房?jī)r(jià)而調(diào)整的一個(gè)系數(shù)。在現(xiàn)實(shí)中，地價(jià)持續(xù)上升時(shí)，房?jī)r(jià)并不會(huì)伴隨上漲，漲幅很小。 4，人均收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響很容易理解。只有有了貨幣，才能購置房。37大城市平均房?jī)r(jià)與人均收入排行榜如下表： 平均房?jī)r(jià)排名 城市 每平方米商品房平均房?jī)r(jià)〔元〕 2004年居民家庭人均可支配收入〔元〕 人均收入排名 1 某某 9278 17727 2 2 某某 8627 16683 4 3 某某 7210 14565 7 4 6232 15638

35、 6 5 某某 6037 27596 1 6 某某 5900 15882 5 7 某某 5660 16884 3 8 某某 5156 14443 9 9 某某 4960 11602 11 10 某某 4760 11467 12 11 某某 4639 11089 14 12 某某 4460 14451 8 13 某某 4241 10378 17 14 某某 3368 11436 13 15 某某 3172 12005 10 16 某某 3150 9045 24 17 某某

36、 3100 8989 25 18 某某 3050 9353 22 19 某某 3007 8544 33 20 某某 2926 8880 29 21 某某 2868 10394 16 22 某某 2858 9564 20 23 某某 2825 11021 15 24 某某 2817 8060 34 25 某某 2777 8690 30 26 某某 2732 9221 23 27 某某 2650 9364 21 28 某某 2574 8940 27 29 某某 2470 862

37、2 31 30 某某 2438 7684 36 31 某某 2330 8981 26 32 烏魯木齊 2280 9729 19 33 某某 2220 8610 32 34 某某 2191 8900 28 35 呼和浩特 1960 10166 18 36 某某 1930 7984 35 37 某某 1821 7626 37 37城市平均 3802 11357 —— 由上表可知人均收入越高，所能購置的房?jī)r(jià)承受能力越高，可將其與房?jī)r(jià)的關(guān)系假設(shè)為線性關(guān)系。 Ed=K2+S S為常數(shù) 6．綜

38、合各因素考慮房地產(chǎn)價(jià)格。建立模型為 E=f(P,B,R,Q,T,C) = V1ΛD*G+V2k1B/RQ+V3a exV4k2P +r r為常數(shù)，V1…V4為各個(gè)因素的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的權(quán)重，可用層次分析法確定。當(dāng)該因素對(duì)價(jià)格影響相對(duì)其他因素較為強(qiáng)烈時(shí)，如此取較大值，否如此取較小值。通過層次分析法來確定，并通過一致性檢驗(yàn)。 由于具體數(shù)據(jù)在各個(gè)地區(qū)有很大差異，估價(jià)時(shí)需考慮是針對(duì)全國(guó)平均水平還是具體某個(gè)城市。下面就模糊理論在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格中的應(yīng)用進(jìn)展仔細(xì)考慮。模糊理論的主要特點(diǎn)是能定量的處理定性確定的種種模糊因素. 模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)比擬法評(píng)估中的應(yīng)用，其擇近原如此尤為重要 設(shè)在

39、論域U={ x1,x2,…,xn}上有m個(gè)模糊子集 (m個(gè)模型)，構(gòu)成了標(biāo)準(zhǔn)模型庫。被識(shí)別的對(duì)象也是一個(gè)模糊集，與 中的哪一個(gè)最貼近？這就是一個(gè)模糊集對(duì)標(biāo)準(zhǔn)模糊集的識(shí)別問題。因此，這里涉與到兩個(gè)模糊集的貼近程度問題。 1、貼近度 先把模糊向量的內(nèi)積與外積推廣到無限論域U上，內(nèi)積與外積的簡(jiǎn)單性質(zhì)對(duì)無限論域U上的模糊集也成立。 由模糊集的內(nèi)積與外積的性質(zhì)可知，單獨(dú)使用內(nèi)積或外積還不能完全刻劃兩個(gè)模糊集、之間的貼近程度。模糊集的內(nèi)積與外積都只能局部地表現(xiàn)兩個(gè)模糊集的靠近程度。現(xiàn)在從直觀上進(jìn)一步說明這一點(diǎn)。在圖1中所表示的兩個(gè)模糊集、交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)越大時(shí)，如此與越靠近，而內(nèi)積正是表現(xiàn)了模

40、糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度μ)。在圖2中所表示的兩個(gè)模糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度μ)越小時(shí)，如此與越靠近，而外積⊙=正好表現(xiàn)了這一點(diǎn)。 綜上所述，內(nèi)積越大，模糊集越靠近；外積越小，模糊集也越靠近。因此，可用二者相結(jié)合的“貼近度〞來刻劃兩個(gè)模糊集的貼近程度較為適合。設(shè)，是論域U上的模糊子集，如此稱 為與的貼近度。可見，當(dāng)s0(A,B)越大(從而·越大，⊙越小)時(shí)，與越貼近。 貼近度描述了模糊集之間彼此貼近的程度，實(shí)際上，由于所研究問題的性質(zhì)不同，進(jìn)一步研究還有其他的貼近度方法。但是，經(jīng)過多宗估價(jià)實(shí)例的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)式〔1〕的表示方法更適用于房地產(chǎn)的估價(jià)。 2、擇近原如此 設(shè)論

41、域U上有m個(gè)模糊集，構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模型庫,?Γ(U)為待識(shí)別的模型。假如存在i0?{1，2,…， m }，使得 (2) 如此稱與最貼近，或者說把歸并到類。 3、多個(gè)特性的擇近原如此 設(shè)論域U上有兩個(gè)模糊向量集合族 如此與的貼近度定義為 〔3〕 三、關(guān)于公式中的問題 上期的論文研究了正確運(yùn)用比擬法時(shí)，估價(jià)師所面臨的兩個(gè)需要解決的棘手問題：一是如何選擇與待估房地產(chǎn)條件相似的交易實(shí)例，二是如何確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。而模糊數(shù)學(xué)在對(duì)象的相似程度識(shí)別方面，引進(jìn)了貼近度的概念，對(duì)象越相近，貼近度越大，這樣可以解決比擬法中如何選擇與待估

42、房地產(chǎn)最相似的交易實(shí)例的問題。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的貼近度的大小轉(zhuǎn)化為權(quán)數(shù)，并成功地建立了“快速遞減加權(quán)式〞，獨(dú)創(chuàng)性地解決比擬法的第二個(gè)難題。所述內(nèi)容具有充分的理論依據(jù)和較強(qiáng)的應(yīng)用價(jià)值，對(duì)拓展房地產(chǎn)估價(jià)方法，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值具有推廣應(yīng)用價(jià)值。 1、關(guān)于計(jì)算符號(hào) 設(shè)已有n個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的資料用表示第i個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的特征向量，，即各相關(guān)資料的分值，可用“評(píng)估設(shè)想結(jié)果法〞進(jìn)展逐項(xiàng)控制〔在《房地產(chǎn)估價(jià)方法的拓展》專著中表示，施建剛著〕。為內(nèi)積運(yùn)算；⊙為外積運(yùn)算；為取大運(yùn)算，如：=0.9；為取小運(yùn)算，如：=0.8。 2、公式中的注意點(diǎn) 利用貼近度計(jì)算公式可計(jì)算待

43、估房地產(chǎn)的與房地產(chǎn)交易實(shí)例的貼近度為。有可能出現(xiàn)一樣的數(shù)值，這時(shí)可利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來排序： 〔4〕 然后從大到小排序，記為，一般情況下，，但必須。相應(yīng)的房地產(chǎn)交易實(shí)例價(jià)格〔修正后〕為。即與待估房地產(chǎn)最相似的〔貼近度最大〕交易實(shí)例的價(jià)格為，次相似的為，依次類推，最不相似的為。 相似程度高的交易實(shí)例，其權(quán)值就大，因而所起的調(diào)整作用也大；相似程度低的交易實(shí)例，其權(quán)值就小，因而所起的調(diào)整作用也小。用相似程度的大小來控制相應(yīng)交易實(shí)例的調(diào)整作用，這顯然是非常有道理的。 在實(shí)際工作中，考慮到權(quán)值是呈指數(shù)級(jí)遞降的，衰減非

44、常大，貼近度為第四的交易實(shí)例的權(quán)值已經(jīng)相當(dāng)小，一般可以忽略，所以通常只要取最相似的三個(gè)交易實(shí)例就完全滿足要求了。這就使得評(píng)估模型大為簡(jiǎn)化為：???????〔5〕???????? 式中，為修正系數(shù)，由于待估房地產(chǎn)與各交易實(shí)例之間只是相似，而不是完全一樣，即存在著差異，且確定特征向量的隸屬函數(shù)時(shí)也有誤差，所以應(yīng)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)展修正。這種修正主要是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)主要是評(píng)估策略上的修正，如政策變化、市場(chǎng)供求狀況、顧客成交的迫切程度，愿承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)大小因素，均應(yīng)作為決定評(píng)估結(jié)果需要考慮的因素 原因分析： 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房屋消費(fèi)是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。但近年來不斷上

45、漲的房地產(chǎn)價(jià)格影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康開展，也引發(fā)了一些社會(huì)問題，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。近期國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的有關(guān)問題屢次批示，要求有關(guān)部門加強(qiáng)研究，采取有效措施穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康開展。本文就房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快的原因、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響以與如何穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展，作了初步的分析。 房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快的主要原因是目前正處在房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的關(guān)鍵和敏感期。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較高，是需求拉動(dòng)、本錢推動(dòng)和管理不力三方面主要因素綜合作用的結(jié)果。具體分析有以下幾點(diǎn)： 一、居民消費(fèi)水平提高、城市化進(jìn)程加快和城市功能提升，使房屋需求加大，供需矛盾緊

46、X，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格較快上漲。 中國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)5.43億。上世紀(jì)90年代以來，我國(guó)城鎮(zhèn)人口每年增加1000多萬，成為人類歷史上最大規(guī)模的人口城市化現(xiàn)象。如某某、某某全市年度增加的人口分別超過10萬和5萬人；某某、某某等城市改建和居民拆遷規(guī)模都很大；農(nóng)民工大量進(jìn)城，使城市流動(dòng)人口不斷增加。這些因素推動(dòng)了房屋被動(dòng)需求的釋放，導(dǎo)致了房屋一二三級(jí)市場(chǎng)的需求增加，房屋銷售價(jià)格較大幅度上漲，房屋租賃價(jià)格也在提高。反過來，房屋銷售價(jià)格的上漲又刺激需求釋放，進(jìn)一步推動(dòng)需求增加。這樣，房屋銷售市場(chǎng)需求和房屋銷售價(jià)格相互推動(dòng)，一起攀升。 二、房屋銷售價(jià)格和土地銷售價(jià)格相互推波助瀾。首先，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)

47、化建設(shè)推進(jìn)，大量土地資源被占用，使土地資源減少。加之房屋建設(shè)市場(chǎng)土地的需求增加，使土地的供需矛盾緊X，土地交易價(jià)格不斷上漲。其次，實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓〞政策后，土地價(jià)格大幅上漲，局部城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。如：某某2000年主城區(qū)住宅樓面地價(jià)約300元∕每平面米，目前已漲到1000元∕每平面米。土地交易價(jià)格上漲自然增加了房屋開發(fā)本錢，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。一些開發(fā)商甚至可能把預(yù)期中因土地價(jià)格上漲而引起的本錢增加提前消化，轉(zhuǎn)嫁到現(xiàn)期的房屋銷售中，使房屋銷售價(jià)格上漲。 三、房屋銷售價(jià)格和建筑材料價(jià)格相互作用。建筑裝飾材料等價(jià)格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)本錢不斷提高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成了

48、推動(dòng)力，2004年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲8.2%、材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價(jià)格上漲17.4%。在房屋銷售價(jià)格中，作為本錢的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重不斷增加，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。房屋銷售價(jià)格的上漲刺激開發(fā)商和投資者逐利而至，推動(dòng)房屋開發(fā)投資增加，從而自然擴(kuò)大了對(duì)建筑裝飾材料的需求，而反過來拉動(dòng)建筑裝飾材料價(jià)格的上漲。 四、城市建設(shè)配套費(fèi)和稅收增加。近兩年來，城市建設(shè)配套費(fèi)大幅提高，局部城市成倍增加，在一定程度上提高了房屋開發(fā)本錢，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。 五、消費(fèi)者的金融意識(shí)和投資意識(shí)不斷增強(qiáng)，而可供

49、選擇的 投資品種少。由于價(jià)格不斷上漲，2004年的存款實(shí)際利率為負(fù)2%，使存款失去了實(shí)際意義，加之股市一直低迷，投資渠道狹窄，選擇品種少，所以近期價(jià)格大幅穩(wěn)步上漲的房地產(chǎn)成了各類投資者金融資產(chǎn)增值、保值的首選。投資者的進(jìn)入增加了房屋市場(chǎng)的投資性需求，使供需矛盾加劇，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。反之，房屋價(jià)格的上漲又吸引越來越多的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 六、局部地區(qū)有房屋炒作現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)體制、供給體制、融資體制尚不完善，個(gè)人房貸過松和供需信息不公開、不對(duì)稱、不透明，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響，房屋消費(fèi)存在一定的盲目性，局部地區(qū)房屋銷售市場(chǎng)炒作現(xiàn)象比擬嚴(yán)重。如去年報(bào)道最多的某某炒房團(tuán)的炒作現(xiàn)象，

50、使房屋銷售市場(chǎng)存在一定比例的不和理需求，導(dǎo)致局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快。 問題三： 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該從控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，并且要注重調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和配套性，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)為主，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的配置作用和各級(jí)政府的調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需總量根本平衡、供需結(jié)構(gòu)根本合理、銷售價(jià)格根本穩(wěn)定的目標(biāo)。 政府調(diào)控的重點(diǎn)是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)投資的速度和結(jié)構(gòu)、建立統(tǒng)一的市場(chǎng)規(guī)X和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、增加投資風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)正常消費(fèi)、保持地區(qū)間開展的平衡和市場(chǎng)信息的對(duì)稱與透明、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健協(xié)調(diào)開展。 一、 發(fā)揮中央政府的宏觀調(diào)控

51、功能，采取積極調(diào)控措施，降低本錢〔包括建材價(jià)格，土地價(jià)格〕，平抑房?jī)r(jià)職能。必要時(shí)，政府可以適度間接地干預(yù)房地產(chǎn)價(jià)格。通過控制地價(jià)，以方案競(jìng)標(biāo)為主的項(xiàng)目招標(biāo)方法，向社會(huì)公開招標(biāo)，根據(jù)本錢加微利的原如此確定房?jī)r(jià)。以本錢核算和限制利潤(rùn)空間，間接的干預(yù)房屋的市場(chǎng)價(jià)格。通過整體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，有效的調(diào)空房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)并使其開展速度保持在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)；制定連續(xù)穩(wěn)定高效的調(diào)空政策，防止“一刀切〞和“急剎車〞，保持合理結(jié)構(gòu)，供需平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定。 二、 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息化建設(shè)，發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計(jì)部門的信息主渠道作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需信息對(duì)稱，透明，使調(diào)空，投資，消費(fèi)決策有與時(shí)可靠的

52、參考信息，以保證決策的科學(xué)與正確，防止盲目性。要通過準(zhǔn)確與時(shí)的信息披露和市場(chǎng)監(jiān)控機(jī)制的完善，利用需求的變化，調(diào)空供給結(jié)構(gòu)。正確處理好房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的關(guān)系，保護(hù)培育合理的房屋消費(fèi)需求，積極引導(dǎo)合理房屋消費(fèi)需求的釋放。 三、 發(fā)揮地方政府在調(diào)空中的積極作用。房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的區(qū)域性很強(qiáng)， 要逐步規(guī)X地方政府的行為，防止地方保護(hù)主義和政績(jī)沖動(dòng)，使國(guó)家的政策能得到具體落實(shí)。要科學(xué)制定城市開展規(guī)劃和房屋建設(shè)計(jì)劃，建立和完善本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和住房保障體系，維護(hù)市場(chǎng)運(yùn)行秩序。 四、 調(diào)整銀行利率，利用財(cái)稅、金融等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整利潤(rùn)分配，增加投資風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控市場(chǎng)準(zhǔn)入。通過信貸、稅收調(diào)控一二級(jí)市場(chǎng)的

53、交易門檻和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配，提高購房的首付比重，加大投資風(fēng)險(xiǎn)，控制投資性和不正常的房屋需求。 五、 修建“不含土地使用金〞的住宅，將土地使用基金改為按期、按測(cè)算金額由房屋的業(yè)主交納。變“暗補(bǔ)為明補(bǔ)〞，取消經(jīng)濟(jì)使用房建設(shè)，增加廉租房建設(shè)，建立完善的居住保障機(jī)制，保證中低收入群體的住房需求。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和機(jī)制，控制投機(jī)行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)在有序的競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步健康開展。 六、 要加大經(jīng)濟(jì)適用房投資力度，積極增加有效供給，并加快戶型革命步伐，以滿足不同層次消費(fèi)需要。 作為先導(dǎo)行業(yè)，房地產(chǎn)的開展速度要調(diào)控好，調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要堅(jiān)持科學(xué)開展觀，政策應(yīng)有保有壓，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是把好土地和

54、信貸關(guān)口，控制被動(dòng)需求和投資性需求釋放，扼制不正常需求釋放。財(cái)稅和金融政策應(yīng)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)矛盾的解決，有利于保護(hù)合理住房需求的釋放。 五、 模型檢驗(yàn) 這里僅以某某某某某廠一車間〔建筑物〕為例進(jìn)展評(píng)估，該廠欲將一車間合資入股，申請(qǐng)進(jìn)展價(jià)格評(píng)估。該車間建于1998年，建筑面積1813m2,耐用年限50年，現(xiàn)場(chǎng)勘估評(píng)定為磚混一等結(jié)構(gòu)、一級(jí)〔八成〕完好、七級(jí)地段、單層廠房?，F(xiàn)以結(jié)構(gòu)特征、質(zhì)量等級(jí)、地理位置、層數(shù)這四個(gè)特征向量作為評(píng)判的基準(zhǔn)組成論域，以表示之，并在[0，1]中取值。經(jīng)過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，得出已估的一號(hào)、二號(hào)、三號(hào)、四號(hào)廠房和待估廠房的有關(guān)資料如下表1

55、： 表1 評(píng)估資料與隸屬函數(shù)值表 ? 結(jié)構(gòu)特征 質(zhì)量等級(jí) 地理位置 層數(shù) 建 筑 面 積m2 估價(jià)值 元/m2 建 成 日 期 已 ? 估 磚混二等 一級(jí)(九成) 六、七間地段 0.9 單層 1.0 2437 706.38 1998年 磚混一等 二級(jí)(七成) 七級(jí)地段 0.8 單層 1.0 1532 697.18 1999年 鋼混結(jié)構(gòu) 一級(jí)(九成) 六級(jí)地段 1.0 雙層 0.8 2994

56、 741.80 1998年 磚混一等 二級(jí)(六成) 七級(jí)地段 0.8 單層 1.0 1511 680.32 1998年 待估 t 磚混一等 一級(jí)(八成) 七級(jí)地段 0.8 單層 1.0 1813 ? 1998年 注：使用年限均為50年 由表1可知，已估廠房的特征矩陣為： 待估廠房在論域U上的模糊子集為： 〔1〕計(jì)算貼近度 ①與的貼近度 內(nèi)積： 外積： ⊙ 貼近度:⊙ ②與的貼近度 ⊙ ③與的貼近度 ⊙ ④和的貼近度 ⊙ 按

57、照擇近原如此,當(dāng)貼近度一樣時(shí),再利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來排序。由于已估房地產(chǎn)T2與T4的模糊關(guān)系系數(shù)分別為： 因?yàn)?，故對(duì)應(yīng)的已估房地產(chǎn)排序?yàn)門2，T4，T1，T3，對(duì)應(yīng)的貼近度按大小排序?yàn)椋科椒矫坠纼r(jià)向量相應(yīng)為E1=697.18, E2=680.32, E3=706.38，〔取前3個(gè)〕。 〔2〕估價(jià)計(jì)算 ①根據(jù)式〔6〕的“快速遞減加權(quán)式〞計(jì)算， 考慮到本例為房地產(chǎn)入股估價(jià)，取=1。如此： =693.76〔元/m2〕 根據(jù)待估房地產(chǎn)的建筑面積，得到總價(jià)為 〔萬元〕 ②根據(jù)模糊確權(quán)計(jì)算，假如取貼近度，并進(jìn)展歸一化處理，如此 E*706.38=694.29〔元/m2〕 總價(jià)為 〔萬元〕 可見，以上兩種計(jì)算結(jié)果非常接近，但①方法取前3個(gè)，由于權(quán)重連乘，從而數(shù)值快速遞減，故比②方法取前3個(gè)更為科學(xué)合理。 六、 模型預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)〔略〕 參考文獻(xiàn)〔略〕 21 / 21