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1、- 烏鎮(zhèn)雅園 一、工程概述 綠城烏鎮(zhèn)雅園是綠城集團發(fā)力養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)領域的首發(fā)巨作，工程擇址國家5A級景區(qū)烏鎮(zhèn)。烏鎮(zhèn)雅園所處的綜合性安康養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)占地面積約1平方公里，規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老、頤樂學院、養(yǎng)老示區(qū)、醫(yī)療公園、特色商業(yè)區(qū)和度假酒店區(qū)六大板塊于一體。 工程于2012年10月正式開工建立，地理位置優(yōu)越，有滬杭高鐵、滬杭高速、申嘉湖高速連接，交通便利。 工程定位：依托國際安康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的高端學習型綜合養(yǎng)老社區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套： 特色商業(yè)區(qū)的規(guī)劃創(chuàng)意來自于烏鎮(zhèn)東柵和西柵景區(qū)的模式，延續(xù)了烏鎮(zhèn)特有的婉約與靈動，將濕地公園與商業(yè)休閑體驗相結(jié)合，營造一處具有江南水鄉(xiāng)特色的高品質(zhì)水韻風格的商業(yè)街

2、區(qū)。 Alila精品酒店作為世界最高端的精品酒店之一，將為烏鎮(zhèn)量身定制一款水鄉(xiāng)風情度假酒店，一款融合公園、生態(tài)濕地環(huán)境，提供高端商務休閑和度假旅游配套效勞的五星級酒店。 烏鎮(zhèn)雅園是烏鎮(zhèn)國際安康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園其中的一局部，規(guī)劃約650畝，面向?qū)ο笠曰顫娎先藶橹鳎o以少量半自理老人。 烏鎮(zhèn)雅園居住單元建筑風格和室風格整體上采用新民國風，整體給人以民國時期書院的氣氛。為了營造這樣的民國風，烏鎮(zhèn)雅園的立面設計借鑒了清華園、復旦園、北大燕園和武大校園等著名高校的風格，沉穩(wěn)、大氣、厚重又充滿了濃濃的文化味。設計中借鑒了校園中典型的聯(lián)橋、拱廊，再借由屋檐的精巧和校園草坪那種平靜祥和的意境，讓人一進入社區(qū)就

3、回想起那段理想飽滿、躊躇滿志的青春年少，那段人生中最美好的大學時光。 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)類型ê 烏鎮(zhèn)雅園產(chǎn)品設計ê 核心配套：頤樂學院ê 耗資2.5億的3.5萬㎡的頤樂學院，能同時容納3000人，是中國規(guī)模最大的“老年大學〞，分為社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲效勞區(qū)、老年大學教學區(qū)、運動娛樂休閑區(qū)等區(qū)域，包括教室、運動館、大禮堂、展覽廳等設施。頤樂學院各區(qū)域之間建有風雨連廊，在方便老人出行與各區(qū)域間溝通的同時創(chuàng)造一種亭臺樓閣、古色古香的江南園林詩畫美感。 烏鎮(zhèn)雅園獨創(chuàng)學院式養(yǎng)老模式，涵蓋頤、樂、學、為四個維度，把對老年人的精神效勞作為重點和特點打造： 2 頤：通過精心設計的安康管理、醫(yī)療護理、居家生活

4、三重效勞體系，建立一種全新的養(yǎng)生系統(tǒng)。讓老年人身心安康，青春煥發(fā)。 2 樂：精心設計符合老年人特點的文化娛樂活動，每天、每周、每月、每年層出不窮，讓老年人快樂常在。 2 學：用學校的組織形式，重新規(guī)劃老年人的退休生活，使其在自主的學習中，獲得充分的交流和愉悅。 2 為：通過園區(qū)外途徑，幫助老年人發(fā)揮余熱，重回社會，獲得自我價值,贏得尊重，真正實現(xiàn)“老有所為〞。 頤樂學院依托師大學的教育合作支持，設立了五大課程體系：安康養(yǎng)生系、人文社科系、藝術(shù)系、休閑體育系和生活系，并設有書法、繪畫、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動容。 核心配套：雅達國際康復醫(yī)院ê 雅達國際康復醫(yī)院占地13萬平米，總

5、建筑規(guī)模超過7.3萬㎡，由雅達國際投資運營，設計引入德國高端康復醫(yī)療品牌Medical park 的商業(yè)模式和管理理念，由德國醫(yī)療專家組成的運營團隊負責醫(yī)院運營。但目前合作遇到困難，雅達正在轉(zhuǎn)向當?shù)貙で蠛献麽t(yī)療資源。主要提供神經(jīng)系統(tǒng)病患和亞安康人群安康管理等康復治療、老年全科門診和專業(yè)體驗等效勞。350個床位提供五星級診療待遇。 二、盈利模式 產(chǎn)權(quán)出售+效勞提供 多層、別墅、高層物業(yè)70年產(chǎn)權(quán)出售： 2 公寓：11800-14000元/㎡〔5000余戶〕 2 精裝修：13500-14000元/㎡ 2 小獨棟：35000-40000元/㎡〔60棟〕 2 沿湖：3房2廳，200㎡，約

6、700-800萬元 2 部：3房2廳，170㎡，約500-600萬元 根底的物業(yè)效勞，根底的安康管理效勞〔僅包含年度體檢、日常血壓監(jiān)測等，無護理效勞〕，綠城頤樂學院相關課程及部設施使用費用： 2 頤樂學院年費：3000元 2 物業(yè)費：每年2.5元/㎡ 銷售情況ê ?數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2014.6 到2016年10月時，前期2000多套養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品已經(jīng)全面售罄，售價上漲了50%。 開盤時間ê 綠城烏鎮(zhèn)雅園目前在售11-18層帶裝修全配〔含軟裝和硬裝〕小高層。75、95㎡兩房戶型，115㎡三房戶型，均價21000元。 三、借鑒意義 1、拿地模式：分業(yè)態(tài)、分用地性質(zhì)、分期的拿

7、地策略降低本錢； 烏鎮(zhèn)國際安康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園是一個典型的大體量、多業(yè)態(tài)養(yǎng)老地產(chǎn)工程。其用地性質(zhì)包括居住用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、科教文衛(wèi)用地、商業(yè)用地等。綠城在拿地時進展了用地性質(zhì)分割，防止了大體量地塊性質(zhì)綜合引起的問題。 2、配套規(guī)模：配套定位與規(guī)模方面存在一定問題； 頤樂學院投資2.5億元，體量達3.5萬㎡，業(yè)主每年個人學費3000元。但綠城對于購置者并無年齡限制，導致實際購置人群年齡達不到養(yǎng)老社區(qū)要求。 醫(yī)院總建筑規(guī)模超過7.3萬㎡，規(guī)模過大、定位過高，從早期引入德國高端康復醫(yī)療品牌到近期轉(zhuǎn)與當?shù)蒯t(yī)院洽談合作。 以上帶來學院進入運營階段后存在目標客群缺乏的運營風險和方案資源無法到位造成的

8、運營風險，得到的啟示是，在形成工程核心井真理的配套標準下，需結(jié)合市場需求，充分考慮配套設施的投入及運營本錢，適當控制規(guī)模。 3、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位過高引起去化緩慢。 產(chǎn)品定位為高端養(yǎng)老社區(qū)，主力面積56-128㎡，方案推出公寓5000余套，實際細分市場消化能力缺乏，首期推出的400多套去化尚可，主要客戶為綠城老業(yè)主，之后銷量大幅度減緩，目前銷售情況較為困難。 桃春風 一、工程概述 綠城·桃春風，位于市遠郊的臨安市，距離主城區(qū)武林廣場約40公里，鄰地鐵5號線村站〔預計2019年通車〕，地處64.5平方公里的青山湖國家森林公園，奢享10平方公里瀲滟水域。工程緊鄰省千億級規(guī)劃的“森林硅谷〞

9、——青山湖科技城，坐享一站式SHOPPING MALL、酒店等城市地標。周邊暫無產(chǎn)業(yè)支撐，典型的遠郊旅游度假板塊。2015年4月10日，綠城集團收購交通投資集團旗下子公司臨安金基房地產(chǎn)開發(fā)的51%股權(quán)，共同合作開發(fā)“青山湖板塊頤養(yǎng)小鎮(zhèn)〞工程。 開創(chuàng)中國極小別墅之先河，深具逸格的中式建筑風骨，代表千年來國人的審美意趣，通透的空間布局輔以豐富而私密的體院布局，形成林中有墅、墅中有園的居住形制，讓四季景致成為別墅設計的點金之處。實行帶地暖的全精裝交付標準，同步引入智能化家居設施，以現(xiàn)代科技升華田園墅居。 工程當中設計概念是處在郊區(qū)的別墅，和我們以往所想象的別墅完全不同，以小鎮(zhèn)的模式營造全新的、安

10、康、娛樂、休閑社區(qū)。除了別墅區(qū)有居住的別墅以外，還有最關鍵的小鎮(zhèn)中心，這個小鎮(zhèn)中心能夠提供城市生活，在郊區(qū)當中能夠提供城市生活。 工程定位：全齡化頤樂生活小鎮(zhèn) 小區(qū)配套ê 小鎮(zhèn)商業(yè)中心，規(guī)劃有菜場、超市等生活配套；咖啡吧、酒吧等慢生活配套；民俗、農(nóng)家樂等度假配套；水系、垂釣等休閑配套；禮堂、進修堂等信仰配套；頤樂學院給老人提供課堂學習、興趣班等文娛活動配套；食堂、恒溫泳池、小劇場、壁球館、高爾夫球練習場等生活效勞配套；引進幼兒園等學區(qū)配套。 桃春風以綠城安康醫(yī)療資源為基石，攜手胡慶余堂等優(yōu)質(zhì)資源，打造安康促進中心，配備國際一流的安康管理理念和檢測儀器，長期促進業(yè)主的身體安康和身心活力。

11、除此之外，設有社區(qū)診所、日間照料中心，滿足家庭根本的就醫(yī)、配藥、輸液等需求，還可為長者提供藥物管理等上門定制效勞。 不止于此，綠城自2014年組建藍熙安康，啟動安康O2O效勞模式的探索。融合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實現(xiàn)社區(qū)醫(yī)療、居家養(yǎng)老、安康管理的全新效勞模式，有望于今年在桃春風落地。 未來，家人們不僅能夠通過多種穿戴式設備，實時觀測家中長者的動態(tài)生理指標；還能通過APP等智能手段搭建的效勞平臺，享有實時更新的安康數(shù)據(jù)庫，在家人間實現(xiàn)安康信息互通；甚至可以在安康運動中心，根據(jù)自身狀況獲得定制健身方案等。 綠城進軍教育領域已有近16年歷史。在杭城，能就讀綠城育華學校，早就是眾多人士拼

12、學區(qū)的頭號籌碼。在2004年，綠城教育集團就已躋身五大名校教育集團之列，旗下?lián)碛芯G城育華學校、綠城育華小學、綠城育華幼兒園等十四所學校。桃春風，為了在融合自然環(huán)境的優(yōu)越條件下因才施教，綠城甚至動用全球資源引入自然課堂理念。 農(nóng)業(yè)是綠城自2012年開場深耕以來結(jié)出的另一顆果實。只需一鍵，就能在家吃到由省農(nóng)科院和藍城農(nóng)業(yè)生產(chǎn)監(jiān)制的蔬菜、水果、禽蛋魚肉乃至油鹽醬醋。綠城一貫對膳食安康和食材挑選的重視，讓桃春風的園區(qū)食堂成為客戶到訪時體驗的一個環(huán)節(jié)。園區(qū)食堂日常配備新鮮有機的四季時蔬，通過營養(yǎng)師科學配餐，提供家庭廚房難以滿足的營養(yǎng)均衡的飲食搭配，讓家人們吃出安康。此外，近期綠城農(nóng)業(yè)還在竭力推進“都市

13、農(nóng)莊〞的研究和開發(fā)，依托山林、田園、湖畔等自然資源，人們可以在其中進展生產(chǎn)加工、旅游觀光、農(nóng)事體驗、餐飲住宿等多項活動。 戶型設計ê 主臥和衛(wèi)生間充分考慮老年人輪椅的轉(zhuǎn)彎半徑，設計相對寬闊；廚房為半封閉式設計，對于中國人煎炒等多油煙的烹飪習慣來說，更易于清潔；連廊設計，在下雨天無需撐傘，帶來較多便捷；客廳帶室外小露臺設計，最大限度滿足老年人愛曬太陽的習慣。只是83平米戶型相對緊湊，冰箱可放置客廳；130平米戶型客臥套間離客廳相對較遠，需經(jīng)過5米的長廊。 小面積中式圍合 1:1庭院贈送全精裝交付 2 為了控制總價，別墅的建筑面積僅83-180㎡，83-150㎡戶型僅一層，180㎡戶型僅

14、兩層，無地下室，也減少**本錢投入，每戶門口贈送一個地面停車位。 2 規(guī)劃布局、園林、建筑均采用傳統(tǒng)中式，打造契合案名“桃春風〞的意境；樣板間裝修風格采用新中式。 2 每家每戶均采用粉墻黛瓦進展圍合，中式傳統(tǒng)的“獨門獨院〞。 2 每戶擁有接近1:1的庭院面積贈送，入戶小院、主院、測院、天井、邊院。 2 全精裝交付解決遠郊工程客戶一大痛點，室配備地暖、中央空調(diào)、新風系統(tǒng)等先進設備，融入適老化設計、小夜燈、衛(wèi)生間無障礙設計，緊急呼叫系統(tǒng)，適度降低吊頂和開關等的高度。 二、銷售情況 〔備注：40歲以下占30%，40-50歲占35%，50-60歲占30%〕 桃春風預計下半年再推洋房房源，

15、戶型面積為50-110平米，預計均價18000元/㎡，共600多套房源，具體開盤時間和價格待定。目前無房源可售。 三、借鑒意義 1、定位轉(zhuǎn)變 由“頤養(yǎng)〞到“頤樂〞，由老年人到全齡化，客群基數(shù)擴大。 2、配套完善 作為遠郊度假類工程的痛點，綠城集團用品牌和宋衛(wèi)平個人信用背書，承諾配建完善的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、社區(qū)商業(yè)、公園等配套，商業(yè)自持招商，別墅精裝交房，解決遠郊工程客戶的兩大后顧之憂。 3、產(chǎn)品創(chuàng)新 首次開盤推出建筑面積83-180㎡裝修中式合院小獨棟，高單價約25000元/㎡，低總價210萬-320萬，土地價值加總價控制。 4、營銷創(chuàng)新 推廣由微信和線下活動為主，傳統(tǒng)渠道只投過一個戶外、一周電臺、兩篇報紙軟文。 . z.