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以劃撥土地上的房屋為標(biāo)的物的買賣協(xié)議的法律效力( 來源： 作者： 時(shí)間：2011/01/19 推薦房地產(chǎn)律師： 點(diǎn)評：房屋買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因之一。暫時(shí)沒有取得產(chǎn)權(quán)證明，并不能否定合同的效力。 除非是法律禁止的交易行為。但是各個(gè)法院的判例標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。比如河北燕郊房屋買賣合同的效力認(rèn)定就和北京有差別。 【案情】 2004年12月11日，原告于某與被告董某簽訂了一份房 點(diǎn)評：房屋買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因之一。暫時(shí)沒有取得產(chǎn)權(quán)證明，并不能否定合同的效力。 除非是法律禁止的交易行為。但是各個(gè)法院的判例標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。比如河北燕郊房屋買賣合同的效力認(rèn)定就和北京有差別。 【案情】 　　2004年12月11日，原告于某與被告董某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定：于某將其位于廣漢市某處在劃撥取得的土地上建筑的房屋賣于董某，價(jià)金20萬元；于某協(xié)助董某進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，房屋買賣中發(fā)生的，由于某負(fù)擔(dān)；稅金及過戶費(fèi)，由董某負(fù)擔(dān)；公證費(fèi)雙方各負(fù)擔(dān)一半；雙方應(yīng)當(dāng)遵守協(xié)議，如一方違約，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金5000元。同日雙方辦理了房屋買賣協(xié)議的公證手續(xù)，被告董某付給原告于某現(xiàn)金20萬元，于某出具收條后將房屋交給董某。后于某以其與董某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效為由，將董某訴至法院。 　　在法院審理中，原告于某訴稱：其按照房屋買賣協(xié)議，履行了交房義務(wù),其后多次尋找被告未果，致使房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)至今未辦理。鑒于該房屋占用的土地是劃撥土地，依法不能轉(zhuǎn)讓，且房屋產(chǎn)權(quán)仍未變更，所以請求法院確認(rèn)原、被告之間的房屋買賣協(xié)議無效，判令被告返還系爭房屋并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。被告董某答辯并反訴稱：其已按照房屋買賣協(xié)議履行了付款義務(wù)，后因原告搬家不通知被告，導(dǎo)致與原告失去聯(lián)系，致使該房屋的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)至今仍未辦理。原告的違約行為，侵害了被告合法權(quán)益，所訴房屋買賣協(xié)議無效的理由不能成立，協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。反訴請求判令原告向被告支付違約金5000元，履行辦理該房屋所占用土地的使用權(quán)變更登記義務(wù)，并依約繳納土地使用權(quán)出讓金。 　　法院經(jīng)審理，最后判令于某繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。 【評析】 　　本案主要涉及劃撥取得的土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓以及房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的法律效力問題。 　　該案中原告于某主張房屋買賣協(xié)議無效的理由主要有兩個(gè)，一個(gè)理由是系爭房屋使用的土地是劃撥取得的，依法不能轉(zhuǎn)讓；另一理由是未到相關(guān)行政部門辦理變更登記手續(xù)。下面對原告于某的這兩個(gè)理由進(jìn)行分析，看其能否成立。 　　首先，《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。你看勞動(dòng)。”依該法可知，目前我國的“建設(shè)用地使用權(quán)”的取得方式主要有兩種：一種是以“土地使用權(quán)劃撥”的方式取得的，所謂土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為；另一種是以“土地使用權(quán)出讓”的方式取得的，所謂土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。本案系爭房屋所使用的土地為“劃撥方式”取得的土地。 我國《物權(quán)法》第一百四十三條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外?！薄吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱我國《房地產(chǎn)管理法》）第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”同時(shí)該法第六十一條第三款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！币罁?jù)上述法律可知，我國法律并不禁止將以“劃撥方式”取得的土地使用權(quán)予以轉(zhuǎn)讓，只要當(dāng)事人履行了相關(guān)的法定手續(xù)，我不知道勞動(dòng)。仍然可以將其轉(zhuǎn)讓。該案中，雙方當(dāng)事人已經(jīng)在合同中明確的約定了土地產(chǎn)權(quán)變更以及繳納事宜，且依據(jù)上述法律該約定并不違反法律規(guī)定，所以于某以簽訂協(xié)議時(shí)尚未取得土地使用權(quán)以及該宗土地是劃撥取得不能轉(zhuǎn)讓為由，主張房屋協(xié)議無效，其理由是不能成立的。 　　其次，于某以沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張房屋買賣協(xié)議無效的理由也不能成立。主要理由如下： 　1、該合同已經(jīng)有效成立。《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱我國《民法通則》）第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件： ?。ㄒ唬┬袨槿司哂邢鄳?yīng)的民事行為能力； ?。ǘ┮馑急硎菊鎸?shí)； 　（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。 　　第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。”于某與董某簽訂協(xié)議時(shí)雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容為買賣法律允許買賣的私有財(cái)產(chǎn)，且對辦理土地出讓手續(xù)作了約定，不損害國家和社會(huì)公共利益，因此雙方所簽協(xié)議依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對方同意，都不能擅自解除該協(xié)議。 　2、是否進(jìn)行房地產(chǎn)變更登記不影響合同的效力。 　　該案中，當(dāng)事人訂立合同的目的，就是為了轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，進(jìn)行房地產(chǎn)變更登記是當(dāng)事人一方的合同義務(wù)，如果允許當(dāng)事人以合同的義務(wù)沒有履行為由來主張合同無效的話，那么成立合同就沒有任何意義了，因?yàn)檫@樣的合同對當(dāng)事人沒有任何約束力，任何人在被要求履行合同是都可以說“我沒有履行義務(wù)，所以該合同無效”。 　　因此合同中的所謂“房屋的轉(zhuǎn)讓應(yīng)進(jìn)行變更登記方為有效”一語，是指雙方通過簽訂協(xié)議，雖然買賣房產(chǎn)的意向能夠成立，但是若不登記，則不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不是指買賣協(xié)議本身不能成立。在房屋買賣協(xié)議成立后，房產(chǎn)所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移前，雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在。因此原告于某以產(chǎn)權(quán)沒有進(jìn)行變更登記為由主張房屋買賣協(xié)議無效，其理由不能成立。 　　綜上可知，于某請求法院確認(rèn)合同無效的理由皆不能成立，法院依據(jù)合法有效的合同要求其繼續(xù)履行合同義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任的判決是于法有據(jù)的。 在國有劃撥土地上的自建房屋買賣合同是否有效？ 作者：撫州市臨川區(qū)人民法院 帥美琴 發(fā)布時(shí)間：2012-10-30 16:09:44 -------------------------------------------------------------------------------- 【案情】 王某因拆遷安置以國家劃撥的形式獲得一塊150平方米的土地，該塊土地位于撫州市臨川區(qū)文昌大道東側(cè)，并辦理了國有土地使用證，2007年王某在該土地上建房，并分別辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書。2007年8月，被告王某分別與李某、鄭某、陳某簽訂了三份搭建房屋的協(xié)議書。協(xié)議簽訂后，王某依照約定開工，并于2008年4月28日前竣工，王某也將房屋交付給了該三購房人使用，該三購房人也將房款給付了王某。之后，三購房人要求王某按照協(xié)議約定辦理房產(chǎn)證，但王某遲遲未辦理。之后，三購房人提起訴訟，要求確認(rèn)合同有效并要求王某依照協(xié)議約定辦理產(chǎn)權(quán)證。 【分歧】 對在國有土地上的自建房屋買賣是否有效，能否辦理房產(chǎn)證，有兩種意見。 第一種意見認(rèn)為：在國有土地上的自建房屋買賣合同一律無效。 第二種意見認(rèn)為：若在國有土地上的自建房屋是合法建造，則房屋買賣合同是有效的，至于能否辦理房產(chǎn)證，要看是否符合行政審批的手續(xù)。 【分析】 筆者同意第二種意見，理由如下： 本案爭議的焦點(diǎn)是雙方簽訂房屋搭建協(xié)議的性質(zhì)、效力，及李某等人要求王某辦理房產(chǎn)證的訴請能否支持？ 一、李某等三人與王某簽訂的雖然是房屋搭建協(xié)議，但從該協(xié)議的內(nèi)容來看，其實(shí)際內(nèi)容涉及房屋的買賣協(xié)議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是房屋買賣合同關(guān)系。 二、王某的房屋雖然是在國有劃撥土地上建造的，但已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)，國有土地使用證上明確了該塊土地為住宅用地，并且該房屋的建造分別辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書，王某取得了自建房的合法手續(xù)，王某基于合法建房的事實(shí)取得該房屋所有權(quán)，對該建筑物依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。王某與三購房人簽訂的搭建房屋協(xié)議書中的標(biāo)的是地上建筑物，即地上的房屋，王某在辦理了三證一書后，收取了三購房人的建房款，并將建好的房屋實(shí)際交付，依照《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。根據(jù)地隨房走的原則，轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。也就是說王某的國有土地使用權(quán)是隨房屋以其轉(zhuǎn)讓的，故李某等三人與王某簽訂的協(xié)議應(yīng)屬有效協(xié)議。 三、對于國有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓國家法律規(guī)定并不是禁止性的規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，國有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。而本案中，所涉及的國有土地上的自建房轉(zhuǎn)讓雖未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，且在起訴前也未辦理相關(guān)審批手續(xù)，但并不當(dāng)然認(rèn)定該房屋買賣合同無效。只不過該涉訴房在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。但沒有審批并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效。另外，依照《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。王某因合法建造取得對房屋的所有權(quán)，其對房屋的處分權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)，其與他人簽訂的買賣協(xié)議并不違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。 四、至于三購房人要求王某辦理房屋的分戶產(chǎn)權(quán)證的問題。雖然在雙方的協(xié)議中約定了由王某辦理，并由王某支付辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用。但筆者認(rèn)為，因該土地屬于國有劃撥土地，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和辦證過程中應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，故在政府未審批前，行政審批手續(xù)不齊全，而在本案民事訴訟中并不能代行行政審批權(quán)，故對三購房人要求辦理分戶產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求暫時(shí)無法解決，在本案中不宜做出直接判決，應(yīng)駁回該訴訟請求。 劃撥土地性質(zhì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力探討 作者：華佳　 發(fā)布時(shí)間：2010-09-28 09:14:19 -------------------------------------------------------------------------------- 〔案情〕 2004年3月，吳某與DL公司簽訂一份購房合同，約定DL公司將其承建的一套建筑面積140㎡房屋轉(zhuǎn)讓給吳某，于2004年12月交接，交付使用后90日內(nèi)吳某將辦理權(quán)屬登記相關(guān)資料報(bào)DL公司登記備案，由DL公司報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證。協(xié)議簽訂后，吳某向DL公司繳付了180000元房款。DL公司未按期交房。吳某以DL公司無資質(zhì)開發(fā)商品房，建房的宗地為劃撥國有工業(yè)用地，無法辦理相關(guān)房產(chǎn)及土地權(quán)屬證書為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的購房合同無效，判令DL公司返還購房款180000元，并賠償損失。經(jīng)主審法官組織調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。 〔評析〕 雖然是調(diào)解結(jié)案，但本案審理中的爭議焦點(diǎn)購房合同書的效力問題仍值得探討?！斗康禺a(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。DL公司未經(jīng)有權(quán)政府審批就與吳某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。這份合同是否有效？ 意見一：這份合同是無效合同。被告在無相關(guān)建房及售房手續(xù)的情況下出賣房屋，一直到起訴前都未能取得相關(guān)商品房預(yù)售資質(zhì)，違反了商品房買賣合同法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 意見二：這份合同已成立但未生效。被告未請示有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批。受讓方無法獲知政府是否準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，未能辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金，在法院判決之前如獲得相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)方可認(rèn)定合同生效，否則合同不能生效。 意見三：這份合同依法成立并已生效。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥土地性質(zhì)的房地產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的。合同效力和物權(quán)是兩個(gè)概念。被告與原告簽訂房屋買賣協(xié)議不違反法律的禁止性規(guī)定。被告應(yīng)按約定履行合同義務(wù)。 筆者同意第三種意見。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條并未規(guī)定合同必須在辦理登記報(bào)批手續(xù)后才生效，該第40條規(guī)定不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此本案中的房屋轉(zhuǎn)讓合同即使暫時(shí)沒有履行報(bào)批、登記手續(xù)，仍不影響其效力。只是暫時(shí)未履行報(bào)批、登記手續(xù)而不能發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移。這屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，仍屬于債權(quán)合同，其成立、生效應(yīng)依債權(quán)法和合同法的規(guī)定。根據(jù)合同約定，被告有義務(wù)為原告辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。 房屋買賣合同效力的幾點(diǎn)認(rèn)定 作者：王峻 發(fā)布時(shí)間：2009-09-09 08:19:01 -------------------------------------------------------------------------------- 房屋買賣合同，是指公民之間、法人之間、公民和法人之間就買賣房屋達(dá)成的協(xié)議。房屋買賣合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對等的，出賣人承擔(dān)交付所賣房屋給買受人的義務(wù)，享有收取價(jià)金的權(quán)利，買受人則承擔(dān)交付一定數(shù)額房屋價(jià)金的義務(wù)，享有取得該房屋所有權(quán)的權(quán)利。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵照《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)定。只有依法成立的合同，才具有法律約束力；只有依法成立的合同，才具有法律效力。非依法成立的合同，通常不具有法律效力。如何界定房屋買賣合同的效力，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面把握。 一、房屋買賣合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力 　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：……(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?！痹趯徟袑?shí)務(wù)中，買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，對有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍。筆者認(rèn)為，此舉不妥：一是依法成立的房屋買賣合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記程序不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移。而買賣合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。二是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”， 其未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效，且《物權(quán)法》第十五條對此作出明確規(guī)定，即：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！卑凑蘸蠓▋?yōu)于前法的原則，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》的規(guī)定。據(jù)此，房屋買賣合同簽訂后，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也是有效的。當(dāng)事人雙方所簽訂的房屋買賣合同未辦理登記手續(xù)，只是不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身的法律效力。 二、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力 　　筆者認(rèn)為，該款未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效，在事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要行使的是行政管理職責(zé)，至多是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力。如果起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效；或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。對未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時(shí)予以審批與否。對轉(zhuǎn)讓在劃撥土地上的房屋所有權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認(rèn)定為有效，如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。 三、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)民居民房屋合同效力的判斷 　　近年來，隨著城市與農(nóng)村界限的淡化，特別是與城市毗鄰的部分農(nóng)村，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)業(yè)居民和村民的農(nóng)村房屋數(shù)量日益增多，因此而產(chǎn)生的糾紛也逐年增加。受訴法院在房屋買賣合同效力的認(rèn)定上認(rèn)識(shí)不一：第一種意見認(rèn)為合同無效。理由是違反了《土地管理法》規(guī)定的“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和國辦發(fā)〔1999〕39號(hào)中“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”的規(guī)定；第二種意見認(rèn)為合同有效。理由是房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，對當(dāng)事人雙方具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。 　　筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)不得購置農(nóng)村宅基地，也不得購買農(nóng)戶住房。當(dāng)事人之間非依法定程序辦理審批手續(xù)，雙方所簽訂的房屋買賣合同違反法律法規(guī)規(guī)定的精神，應(yīng)認(rèn)定為無效。片面地從尊重當(dāng)事人的契約自由及鼓勵(lì)交易、物盡其用原則出發(fā)確認(rèn)合同有效不妥，國家法律法規(guī)明確規(guī)定，禁止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通，其目的是為了防止集體土地流失，保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵害。從另一個(gè)角度講，當(dāng)事人出售自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無任何障礙，但由于農(nóng)村房屋的特殊性，非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享有農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。房屋不是空中樓閣，而是依附于一定土地之上的建筑物，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果此類房屋買賣成立，與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這勢必將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大，且無法律依據(jù)。因此，對于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)居民購買農(nóng)業(yè)居民、村民房屋，不依法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，其房屋買賣合同屬無效合同。 四、房屋買賣合同的無效情形 1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 由于房屋與其與占有范圍的土地具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這種買賣合同無效。 2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。 　　出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。部分共有人出賣共有房屋時(shí)，該合同屬效力待定的合同，事后如其他共有人不予追認(rèn)的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。 3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。 房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。但如果買受人為善意第三人，且已支付合理房屋價(jià)款，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)，對此，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，認(rèn)定房屋買賣合同有效。 4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。 主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形