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1、房地產市場分析 最新第四章第四章 房地產市場分析房地產市場分析房地產市場分析 最新內容提要內容提要l一 房地產市場分析的思路和基本內容l二 宏觀經濟分析與地區(qū)經濟分析l三 房地產市場總體趨勢分析l四 房地產供求分析l五 房地產項目市場分析l案例房地產市場分析 最新一、一、 房地產市場分析的思路房地產市場分析的思路 和基本內容和基本內容l（一）分析思路l1、三個層次l地區(qū)市場（影響所有類型房地產市場行情的市場環(huán)境）l專業(yè)物業(yè)市場（影響某類型房地產市場行情的市場環(huán)境）l項目物業(yè)市場（針對某個開發(fā)項目或個案，是房地產市場分析的最終目標） 地區(qū)市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析競爭對手分析消費者分析房地

2、產市場分析 最新l2、兩個方面分析供給與需求，分層次分析各種影響因素l3、三個時段過去、現在、未來l4、五個影響因素經濟人口區(qū)位環(huán)境條件地點的自然條件法律，人文心理房地產市場分析 最新l（二）基本內容l1 供給分析l2 需求分析l3 市場租售情況分析l4 市場趨勢分析l5市場競爭分析房地產市場分析 最新二二 宏觀經濟分析與地區(qū)經濟分析宏觀經濟分析與地區(qū)經濟分析l（一）房地產業(yè)市場行情與地區(qū)經濟周期的 關系1、經濟周期定義：經濟活動的波動2、房地產業(yè)的周期：l美國：18年l日本：10年l香港：7-8年l臺灣：5-6年l中國：4-5年房地產市場分析 最新l（二）如何進行宏觀經濟分析常規(guī)研究與專題研

3、究結合定期分析與不定期分析結合l1 收集各種宏觀經濟分析成果配合專業(yè)研究成果進行有關的定期分析總趨勢預測政策分析房地產市場分析 最新l2 進行宏觀經濟分析應關注：l兩個視角：從時間連續(xù)性上分析從時間的橫斷面上進行分析l內容：經濟發(fā)展速度國家和地區(qū)經濟政策的動態(tài)專家的政策建議重大事件的發(fā)展及其影響房地產市場分析 最新l3 可借鑒的宏觀經濟及地區(qū)經濟分析成果專家分析成果企業(yè)調查報告景氣分析預測（房地產指數）價格指數：單一指標指數。用于微觀分析例如：中房指數，偉業(yè)指數，西安40指數，中原城市指數房地產綜合景氣指數：合成指標，用于宏觀經濟分析例如：國房指數，中房預警指數，房地產業(yè)景氣指數房地產市場分析

4、 最新l4 基本數據的獲得l（1）統(tǒng)計數據l（2） 調查數據 l（3）參考資料房地產市場分析 最新l社會經濟統(tǒng)計指標： 總量指標：GDP、人口、進出口； 結構指標：一、二、三產業(yè)結構 水平指標：職工平均工資，人均居住面積 動態(tài)指標：零售價格指數、固定資產投資、價格指數、通貨膨脹率等注：分全國和地方兩個層面的宏觀經濟。l房地產業(yè)統(tǒng)計指標：投資；資金；開發(fā)量；銷售；注：分全國和地方兩個層面房地產市場分析 最新l5分析報告的內容(1)宏觀經濟與地區(qū)經濟運行總體狀況 (2)房地產市場總體分析基本走勢分析 包括：總量指標；結構指標政策法規(guī)動向及其影響（對價格，開發(fā)熱點分布，開發(fā)產品形式，政策的時間滯后）

5、房地產市場分析 最新三三 房地產市場總體趨勢分析房地產市場總體趨勢分析l（一）房地產市場供求關系的變動機制與房地產價格l1、供求關系決定價格l2、供求關系變化影響價格的變化房地產市場分析 最新（二）市場行情波動的分析方法（二）市場行情波動的分析方法l1、指數分析法l價格指數的應用：（判斷總體價格走勢；不同區(qū)位的物業(yè)的價格走勢） i=1，2，12itittiYYCI, 1,房地產市場分析 最新l2、景氣分析法l（1）房地產景氣指標的設置l 三種觀點房地產市場分析 最新觀點一：觀點一：l先行指標：固定資產投資增長率，房地產新開工面積增長率，土地與樓宇供給量。l同步指標：國民經濟增長率，物價結構比重

6、與物業(yè)類型變化l滯后指標：投資收益率，資金利潤率，就業(yè)率，股地聯動關系。房地產市場分析 最新觀點二觀點二直接指標間接指標地產價格和資金，投資收益率國民經濟增長率交易量，資金利潤率中長期貸款利率空置率，就業(yè)率樓宇按揭利率房地產新開工面積增長率，股地聯動關系固定資產投資增長率房地產投資增長率物價指數與通貨膨脹率房地產市場分析 最新觀點三：觀點三：l綜合景氣指數包括：土地供應指數（城市周邊新征用地指數，舊區(qū)重新用地指數，批租土地指數）土地價格指數（新征用地價格指數，批租用地價格指數）建筑業(yè)價格指數房地產市場分析 最新房地產公司指數（銷售額，房地產投資，股本利潤率）內外銷房產價格指數（內銷房價格，外銷

7、房價格，租賃價格）投資指數（GDP增長指數，固定資產投資增長指數，住宅建設投資增長指數，商品房建設投資增長指數）物業(yè)均價指數（住宅銷售均價指數，寫字樓銷售均價指數，商業(yè)用房銷售均價指數房地產市場分析 最新l（2）景氣動向指數與景氣觀測lDI在t時刻擴張的變量個數/變量總數100l擴散指數用于描述綜合考慮宏觀市場的行情波動。房地產市場分析 最新l（3）例子：國房景氣指數l8類分類指數加權平均，以1995年3月為基期得到的百分比綜合指數。l選擇房地產開發(fā)投資、資金來源、土地轉讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格 房地產市場分析 最新l指數法和景氣分析法的對比價格指數

8、：反映市場行情波動更直接，及時景氣指數：對價格波動的原因更有解釋性房地產市場分析 最新四四 房地產供求分析房地產供求分析分析的關鍵點：找到供求規(guī)律性的關系l什么樣的住戶需要什么樣的房屋l什么樣的商家需要什么樣的商鋪？l什么行業(yè)的辦公室需要什么樣的辦公室？房地產市場分析 最新（一）供給量及供給結構分析方法（一）供給量及供給結構分析方法l管道分析法l潛在供給量分析方法l現有市場商品住宅存量的分析方法l供給量結構分析方法房地產市場分析 最新規(guī)劃用地分區(qū)規(guī)劃用地三通一平用地獲建設用地規(guī)劃許可證用地獲國有土地使用證用地獲建設工程規(guī)劃許可證用地獲建設工程開工許可證用地領商品房預售許可證用地竣工前未預售量竣

9、工后待銷售量132541、 管道分析法管道分析法房地產市場分析 最新l假設獲得每個許可證的時間為1年，從獲得預售證到售完時間為2年。則：l未來2年的供給量5+4l未來3年的供給量5+4+3l未來4年的供給量5+4+3+2l未來5年的供給量5+4+3+2+1房地產市場分析 最新2、潛在供給量的分析方法、潛在供給量的分析方法l潛在土地供給量來源：l新建城區(qū)的土地供給量規(guī)劃城區(qū)面積已開發(fā)建成區(qū)的面積已出讓的面積l舊城區(qū)改造可供開發(fā)的土地量規(guī)劃改造面積已改造面積l改變用途可供開發(fā)的土地量房地產市場分析 最新3、現有市場商品住宅存量的分析方、現有市場商品住宅存量的分析方法法l主要分析對象：獲得銷售許可證

10、的商品住宅l現有市場商品住宅存量新增商品住宅面積總量l 商品住宅施工面積+歷年在售面積l市場潛在供給量存量/N+未出讓土地使用權的土地供給量房地產市場分析 最新4、供給量結構分析方法、供給量結構分析方法l某區(qū)域房地產供給量結構l戶型結構l總價水平結構房地產市場分析 最新（二）需求量分析方法（二）需求量分析方法l需求潛力分析l需求偏好分析房地產市場分析 最新1、 需求潛力分析需求潛力分析l（1）人口增長與住宅需求潛力l住房面積需求新增人口需求面積原有人口需求增加面積年拆遷面積l（2）人口結構與住戶規(guī)模變動對商品住宅需求的影響房地產市場分析 最新2、需求偏好分析、需求偏好分析l（通過調查發(fā)現消費者

11、的基本特征）l可承受總價l首付款l月供款l樓型首選l最看重的因素l典型戶型房地產市場分析 最新l總面積l客廳面積l書房面積l餐廳面積l廚房面積l衛(wèi)生間面積l主陽臺面積l次陽臺面積l車位房地產市場分析 最新五五 房地產項目市場分析房地產項目市場分析l（一）房地產項目一般特性的分析l（二）對不同物業(yè)特性的分析l（三）評價房地產項目與競爭對手的方法l (四) 消費者研究房地產市場分析 最新（一）房地產項目一般特性的分析（一）房地產項目一般特性的分析l1、法律特性分析l2、經濟特性分析l3、項目所在地點自然條件的分析l4、項目的關聯性分析房地產市場分析 最新（二）對不同物業(yè)特性的分析（二）對不同物業(yè)特

12、性的分析財務特性建筑特性地點特性環(huán)境特性房地產市場分析 最新財務特性財務特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、每月租金或價格2、停車空間的租金3、所有者與租賃者間的分配比例4、空間或單位的吸納率5、付款方式及折扣6、物業(yè)管理費1、每平米租金或售價2、租金折扣3、可用于出租的面積4、可用的年限5、物業(yè)管理費房地產市場分析 最新建筑特性建筑特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、使用年期2、建筑物的條件3、單位的面積4、房間的數量與種類5、特殊設計1、標準層面積2、各功能面積的設置及比例3、可分割性4、智能化水平5、裝修水平6、交通設計房地產市場分析 最新地點特性地點特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、娛樂性設施2

13、、景觀質量3、停車場的設施1、停車場實施2、配套設施3、對外交通設計4、景觀質量房地產市場分析 最新環(huán)境特性環(huán)境特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、與就業(yè)中心的接近程度及沿途的環(huán)境2、與商業(yè)中心的接近3、與娛樂文化設施的接近程度4、與主要干道和交通樞紐的接近5、與停車場和空曠地的接近程度6、與學校的接近及學校質量7、與醫(yī)院、消防、公安部門的接近程度，沿途環(huán)境1、與主干道，各交通樞紐和設施的接近程度2、與日間行人密集區(qū)的接近程度3、商業(yè)設施4、周邊商業(yè)區(qū)的年限和租金條件房地產市場分析 最新（三）評價房地產項目與競爭對手的方法（三）評價房地產項目與競爭對手的方法l步驟：l1、主要特性的分解（可測量的因

14、素的確定）l2、因素的作用或重要程度（權重的確定）l3、評分l4、分析項目地點的最佳用途，得出競爭對手的競爭特色。房地產市場分析 最新例子：地點區(qū)位的評價例子：地點區(qū)位的評價l1、 地區(qū)的通達性 主要干道（數量、方向，新建和擴建）主要干道的設計特征（行車道數量，寬度，設計通行能力，交通管制）主要干道的運行特征（車流量，高峰時間，阻塞和發(fā)生事故頻率）道路的物質性條件（路表和車道寬）大型交通設施（線路的使用成本，位置，利用水平）房地產市場分析 最新l2、一般區(qū)位特征l關聯性的模式：決定項目所在地理位置的特定要素以及這個區(qū)位中對該地點上的活動及其與周圍地區(qū)的關系有影響的因素。l接近性：時間、距離和線

15、路市場或交易區(qū)的中心點，邊界競爭者和競爭地點互補性活動活動中心房地產市場分析 最新l3、地點的通達性（目的：評價影響車和行人的自由流動的特殊條件）出入口的數量、位置和功能出入口的規(guī)模、容量及阻塞水平標的物及其基本活動地點的距離和線路與停車場地的距離和路線與內部流通網絡的距離和路線與出入口的外部交通條件房地產市場分析 最新l4、可視性（目的：評價影響地點可視性的要素和附近視覺接觸的特殊條件）近地點的可視水平（與附近設施的距離）觀察點的可視水平（通向地點的可視點，從人行道的起視點）房地產市場分析 最新l5、主要特征與設計要素（評價地點上的特定條件，這些條件影響房地產的設計能力的發(fā)揮）地點布局自然特

16、征內部循環(huán)停車設施建筑狀況其他地點品質地點的特殊服務和設施的可用性控制條件政府規(guī)定和法律條件房地產市場分析 最新評分評分ABCD1 地區(qū)區(qū)位主干道連接43212 一般區(qū)位接近機場34233 地點通達性空間容量54324可視性觀察點可視水平32455 設計要素停車設施4543房地產市場分析 最新權重權重ABCD1 地區(qū)區(qū)位主干道連接0.10.10.10.12 一般區(qū)位接近機場0.10.10.10.13 地點通達性空間容量0.40.40.40.44可視性觀察點可視水平0.20.20.20.25 設計要素停車設施0.20.20.20.2房地產市場分析 最新結果結果ABCD0.40.30.20.10.

17、30.40.20.321.61.20.80.60.40.810.810.80.630%27%23%20%房地產市場分析 最新(四四) 消費者研究消費者研究l1 市場細分的多層次與多維度 認識消費者特征的工具市場定位和產品定位房地產市場分析 最新第一輪市場細分第一輪市場細分 針對房地產市場總的供求關系而進行，以確定擬投資商品房的性質（住宅、商場、寫字樓、倉庫等等）及區(qū)位（城市、地區(qū)）而進行的。 第二輪市場細分第二輪市場細分 是針對消費者而進行的，以確定擬投資商品房的市場定位。 第三輪市場細分第三輪市場細分 在初步擬訂了細分市場后進行的。調研的焦點是顧客的消費偏好，消費行為及其他個性特征。 房地產

18、市場分析 最新 2 購房者的九種心理 求實求實主要追求的是實惠、實用、實效求新求新時髦、新穎、奇特求美求美以追求美觀為主要目的求廉求廉價格敏感、以買“便宜”貨為樂事求方便求方便管理、使用方便求名貴求名貴以顯示和夸耀為主要目的為儲備為儲備預期房價還要上漲，保值增值的需要求惠顧求惠顧出于義氣或感恩，知心朋友的影響而產生好感、信任隨眾隨眾無主見，隨大流，怕吃虧房地產市場分析 最新六六 不同物業(yè)市場分析不同物業(yè)市場分析l（一）住宅物業(yè)市場分析(案例)l（二）商業(yè)物業(yè)市場分析l（三）寫字樓物業(yè)市場分析房地產市場分析 最新（二）商業(yè)物業(yè)市場分析（二）商業(yè)物業(yè)市場分析l1、商業(yè)物業(yè)的細分l按區(qū)域分（小區(qū)、區(qū)

19、級、市級、）l按規(guī)模分（小、中、大、超大）l按經營方式分（超市、百貨店、連鎖、便利、專賣、折扣店、購物中心、免稅）l按產品類型分l按服務對象分（老年店、兒童店、）l按建筑物的特點分l按商鋪的聚集方式分房地產市場分析 最新2 零售商業(yè)物業(yè)市場分析內容零售商業(yè)物業(yè)市場分析內容l1） 城市經濟環(huán)境和區(qū)域經濟條件分析l2） 商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃和政策研究l3 ）初步確定零售物業(yè)類型l4 ）明確商圈范圍l5）零售商品和零售業(yè)物業(yè)供給分析l6） 零售商品和服務的需求分析l購買力分析；消費支出模式分析；零售業(yè)空間的需求面積估計l7）選址研究l8）確定主力商店及物業(yè)特征l9 ）選擇合理的運營模式房地產市場分析 最

20、新3 零售業(yè)物業(yè)市場分析框架零售業(yè)物業(yè)市場分析框架經濟環(huán)境分析經濟環(huán)境分析空間供給空間供給消費者調查消費者調查空間需求空間需求商業(yè)調查商業(yè)調查開發(fā)多少開發(fā)多少開發(fā)什么開發(fā)什么如何開發(fā)如何開發(fā)業(yè)種業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建成項目建成項目在建項目在建項目計劃項目計劃項目收入收入年齡構成年齡構成消費偏好消費偏好支出模式支出模式出行方式出行方式城市背景，經濟形勢城市背景，經濟形勢消費水平和結構消費水平和結構商業(yè)情況商業(yè)情況是否開發(fā)是物業(yè)類型業(yè)種選擇業(yè)態(tài)選擇物業(yè)規(guī)模業(yè)種配比業(yè)態(tài)配比融資選擇招商方案管理模式房地產市場分析 最新4 零售商業(yè)物業(yè)供需分析零售商業(yè)物業(yè)供需分析l4.1需求預測步驟：商圈內不同收入階層對不同商

21、品的購買力計算不同商品的銷售額與營業(yè)面積的比計算總的商業(yè)物業(yè)需求用總需求減去商業(yè)物業(yè)可供給量得到商業(yè)物業(yè)的需求缺口房地產市場分析 最新零售活動單位面積的銷售額（美元/天）珠寶185酒店200工藝品62玩具76禮品74書店100來源：美國商業(yè)統(tǒng)計房地產市場分析 最新l4.2供給量分析確定商圈競爭性物業(yè)的數量及其營業(yè)面積確定計劃期和在建的項目的營業(yè)面積確定擴建面積（自身和附近）房地產市場分析 最新5、零售商業(yè)空間的設計（1）商業(yè)空間包括：l展示空間l銷售空間l存儲空間l交通空間：流動，半流動，靜空間l娛樂空間l餐飲空間l文化交流空間l表演空間l。房地產市場分析 最新l（2） 商業(yè)空間的設置營業(yè)廳收

22、貨準備設備 辦公 休息庫房冷藏顧客工作人員貨物房地產市場分析 最新l（3） 商業(yè)交通的設計 商場交通流線類型l顧客的觀賞購物活動流線l貨物的進銷流線l工作人員的工作流線房地產市場分析 最新 為三條流線提供適宜的設計l目標：建立和調整行為和空間的關系l具體實施：機能設計規(guī)模設計配置設計流線設計經營設計房地產市場分析 最新l附：對設計有用的研究成果：l描述步行狀況的指標：平均步行速度人流量（單向，相向，交叉，停滯）人流密度l間隔和人流密度的關系房地產市場分析 最新l交通設計的一般原則不在人流密度大的區(qū)域產生交叉人流避免出現四叉以上的通道交叉口針對停滯人流空間的設計：l購物區(qū)空間厚度（面對貨柜40c

23、m，80cm）l交款區(qū)的位置l公共空間房地產市場分析 最新(三三) 寫字樓物業(yè)市場分析寫字樓物業(yè)市場分析l1 寫字樓市場的特點l（1）市場波動大l（2）需求變動大，調整迅速（供給滯后于需求）l（3）供給周期的獨立性供給與宏觀經濟相關性不大，價格彈性大，受以往租金售價的影響大房地產市場分析 最新寫字樓市場分析內容寫字樓市場分析內容l（1）寫字樓市場背景分析l（2）寫字樓的區(qū)域市場分析l區(qū)域劃分l確定競爭區(qū)域l區(qū)域發(fā)展條件(項目所在城市，所在區(qū)域，所在地點)房地產市場分析 最新（3）寫字樓市場細分）寫字樓市場細分對寫字樓使用者經濟活動的認識l上海的寫字樓用戶：l金融保險，貿易貨運，生長制造，消費品

24、零售，高科技，咨詢服務房地產市場分析 最新（4）市場供求分析）市場供求分析l需求：沒有明顯的市場邊界由商務，專門職業(yè)、管理和寫字樓空間使用者決定，房地產市場分析 最新需求量的預測方法一需求量的預測方法一按行業(yè)預測就業(yè)人口辦公室使用者人數（管理和專業(yè)人員，技術服務管理服務）人均占用面積房地產市場分析 最新需求量的預測方法二需求量的預測方法二l通過分析區(qū)域內不同寫字樓物業(yè)的出租情況和凈吸納量的變化情況來預測寫字樓需求量。l租賃率l凈吸納率l以上指標反差大，說明市場不穩(wěn)定，波動意味著供應量過剩，租金將下降。l如果租賃率很高，凈吸納率很低，說明市場不穩(wěn)定。房地產市場分析 最新供給量的分析供給量的分析l已被使用的寫字樓供給量l空置的可供出租的寫字樓供給量l在建的供給量l竣工的供給量l預立項的寫字樓面積l可能擴建和改建的寫字樓面積l方法：現場調查政府信息管道分析房地產市場分析 最新供給分析供給分析l（1）建筑物的外觀特點（層數，交通，外觀，停車場等）l（2）內部公共部分（服務設施，大廳，廊道，樓層）l（3）租戶和租約（行業(yè)，信譽，租約錯期）l（4）轉租物業(yè)（對競爭形勢的判斷很重要）l（5）空置物業(yè)：穩(wěn)定使用率（93-95%）指項目啟動后的年度使用率。l方法：定性分析對比分析