《廣西南寧澳門街《項目市場調(diào)研報告》》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《廣西南寧澳門街《項目市場調(diào)研報告》（66頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、寶資通聯(lián)行 澳門街項目市場調(diào)研報告 1 項目背景與目標(biāo)設(shè)定 1.1 項目背景 項目投資商：澳門·怡華（國際）投資發(fā)展有限公司。項目發(fā)展商：廣西澳門街房地產(chǎn)有限公司。南寧·澳門街項目是投資商首個在廣西區(qū)域的房地產(chǎn)投資項目。項目位于人民路與友愛路延長線的交匯處，金朝陽商業(yè)廣場東側(cè)。 1.2 項目地塊規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)原總平方案，項目地塊的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)如表1－1： 表1－1 項目地塊規(guī)劃指標(biāo) 用地性質(zhì) 劃撥用地 使用年限 70年 建筑占地面積

2、 7086.46m2 規(guī)劃指標(biāo) 容積率 6.4 綠化率 12% 建筑密度 40.9％ 車位數(shù) 0.5個/100平方米 1.3 調(diào)研目標(biāo)設(shè)定 1.3.1 首先從國家宏觀經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)政策層面入手，對國家房地產(chǎn)發(fā)展的“基本面”有一個較準確的把控，并提出下一階段房地產(chǎn)發(fā)展的主流走勢； 1.3.2 其次從項目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀著手，對城市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀格局作一個較系統(tǒng)的判斷，并對城市房地產(chǎn)未來市場容量作出適度的預(yù)計； 1.3.3 再次從項目所在的城市區(qū)域板塊著手，展開對板塊內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展及商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀格局系統(tǒng)的調(diào)研，重點放在可競爭項目的系統(tǒng)研究上，尋

3、求該板塊房地產(chǎn)下一階段發(fā)展主流物業(yè)產(chǎn)品分析，并提出項目物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展導(dǎo)向； 1.3.4 最后從消費需求作為切入點，尋求板塊市場最有效的消費需求，確定項目的目標(biāo)客群，并提出產(chǎn)品空間發(fā)展方向。 2 宏觀產(chǎn)業(yè)政策分析 2.1 相關(guān)政策 l 金融及財政政策變動 2003年以來，中央實施以“看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施（見表2---1），房地產(chǎn)開發(fā)的重要命脈——金融政策被納入宏觀調(diào)控范圍。 表2—1 近期金融政策變動狀況 時間 “銀根”緊縮政策 2004年4月25日 央行提高存款準備金率0.5個百分點。 4月27日 國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟適用住房項目)開

4、發(fā)項目自有資本金比例由20%提高到35%以上。 6月 銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)管理流程，確定控制房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的具體指標(biāo)，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。 10月18日 銀監(jiān)會發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。 10月29日 央行上調(diào)存貸款基準利率,升至5.31% 2005年3月17日 調(diào)

5、整商行自營性個人房貸政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則；二是對房價上漲過快地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。同時，商行超額準備金存款利率由1.62％下調(diào)到0.99％，法定準備金存款利率維持1.89％不變。 4月18日 房貸逾期不還，不但對逾期款收罰息，還將對其中利息部分收復(fù)利。 5月11日 嚴禁轉(zhuǎn)讓“期房”；6月1日起個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。 資料來源：寶資通聯(lián)行整理 200

6、5年8月15日，央行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，報告建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢看，央行發(fā)布這一建議的促動因素有二：一是從控制銷售方式（實質(zhì)上是提高投資門檻）入手，化解國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險；二是從開發(fā)源頭推動樓市理性回歸。有業(yè)內(nèi)人士認為，此《報告》傳達出這樣一種信息，即未來中央對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控將由整體調(diào)控轉(zhuǎn)向分類調(diào)控。 l 土地政策變動 2003年以來，在嚴控“土地”的呼聲中，房地產(chǎn)開發(fā)的另一關(guān)鍵因素——土地也被納入宏觀調(diào)控范圍并實施了一系列緊縮“地根”的政策（見表2-2）。 表2—2 土地政策變動 時間 “地根”嚴控政策

7、 2004年4月 (1)國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出實施“三個暫停”半年，標(biāo)志著土地審批凍結(jié)半年。 2004年6月 國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對全部經(jīng)營性土地必須通過招拍掛出讓，從政策上堵住經(jīng)營性土地協(xié)議出讓之路。 2004年10月 為切實保護耕地特別是保護基本農(nóng)田，國土資源部頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于基本農(nóng)田保護中有關(guān)問題的整改意見〉的通知》。 2004年10月 為預(yù)防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化

8、改革嚴格土地管理的決定》。 2004年11月 為貫徹落實10月的決定，完善土地供應(yīng)計劃，國土資源部先后出臺《關(guān)于貫徹落實〈國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》。 資料來源：寶資通聯(lián)行整理 l 房地產(chǎn)建管及交易政策及趨勢 在建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中，對改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)等政策進行了詳盡的詮釋。商品房預(yù)售條件也在不斷改變，例如，在取得《商品房預(yù)售許可證》前須交付全額土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書，并要求投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程總投資的25%以上；國內(nèi)

9、部分城市原要求待售商品房至少完成兩層建設(shè)才允許預(yù)售，現(xiàn)在要求商品房必須完全竣工才可開始進行預(yù)售活動。其它建管政策的變化，如人防費用等配套設(shè)施支出提高，安全、消防設(shè)施的更加嚴格規(guī)范都不同程度增加了項目開發(fā)成本。 《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定，自6月1日起，炒賣“期房”等投機行為被嚴禁，個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，而6月1日后購買非普通住房的，需按3%征收契稅；2年后轉(zhuǎn)手需證明住房建筑是普通住房才可免征營業(yè)稅。同時，突出強調(diào)“先稅后證”原則，先征稅后辦證。7月19日，國家稅務(wù)總局、財政部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強土

10、地稅收管理的通知》，要求各級地方稅務(wù)、財政和國土資源管理部門進一步加強部門間的工作配合，實現(xiàn)信息共享，加強土地稅收管理。這實際上抑制了二手房市場的發(fā)展。 l 舊城改造及房屋拆遷政策 2004年國家出臺一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對房地產(chǎn)開發(fā)也帶來較大影響。 表2—3 有關(guān)舊城改造及房屋拆遷政策 時間 控制拆遷政策 2003年底 建設(shè)部關(guān)于《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》1月1日開始實施 2004年初 建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》3月1日起實施 2004年6月 國務(wù)院頒布《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價機構(gòu)、行政行為進行了

11、規(guī)范，細化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷的條款，明確了拆遷規(guī)模和城市總體規(guī)劃的關(guān)系。 資料來源：寶資通聯(lián)行整理 【寶資通觀點】 新政的調(diào)控政策主要有以下幾個手段：一是加強土地供應(yīng)管理；二是規(guī)劃調(diào)控，控制城市建設(shè)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是稅收政策，加強了住房交易環(huán)節(jié)的稅收管理，對住房投資者和投機者(炒房者)進行抑制；四是銀行信貸管理政策，中央銀行和銀監(jiān)會加強了銀行住房信貸規(guī)模和風(fēng)險管理；五是需求管理，設(shè)置交易障礙和增加各種稅率等穩(wěn)定房價，抑制購房者的非理性預(yù)期，打擊住房投資和投機；六是供應(yīng)管理政策?，F(xiàn)有市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)以中高檔商品房為主，中央政府要求地方政府加強經(jīng)濟適用房

12、、廉租房建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；七是市場秩序管理。 新政出臺以后，房地產(chǎn)投資增幅回落，房地產(chǎn)價格漲幅趨緩，供求關(guān)系有所改善，商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，投機性購房得到初步遏制，商品住房平均價格漲幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)信貸增速放緩。 2.2 新政下的南寧房地產(chǎn)市場態(tài)勢 土地政策方面，南寧土地閑置費征收條例也正在醞釀之中，此前的土地閑置費征收按國家的規(guī)定執(zhí)行；土地出讓方面，嚴格執(zhí)行“8.31”大限后對全部經(jīng)營性土地招拍掛規(guī)定，基本上堵住了新的經(jīng)營性土地協(xié)議出讓之路，但南寧一些實力開發(fā)商在大限之前已儲備相當(dāng)數(shù)量的土地，并且大都辦好證照手續(xù)，因而，土地調(diào)控政策對未來幾年的南寧土地供應(yīng)影響

13、不大，但因閑置土地強制開發(fā)壓力增大，區(qū)域商品房投放量有增大趨勢。 金融政策方面，南寧市七大商業(yè)銀行中，對于二手房屋已執(zhí)行首付3成的規(guī)定，對于一手房屋，僅有工商銀行保持首付2～3成靈活做法，其余銀行仍執(zhí)行首付2成的做法。其他金融政策均按變動后的政策規(guī)定嚴格執(zhí)行。 稅收政策、建管及交易政策在南寧市均能按國家規(guī)定執(zhí)行。 【寶資通觀點】 由于一系列政策的出臺，目前整個市場處于“觀望”中。但相對國內(nèi)其它城市而言，政策對南寧市房地產(chǎn)市場的宏觀基本面影響不大。根據(jù)國內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗判斷，政策對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的有效期一般為7～10個月。預(yù)計南寧市房地產(chǎn)市場將較快回歸到正常狀態(tài)。

14、 3城市地產(chǎn)行業(yè)分析 3.1南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 l 房地產(chǎn)行業(yè)主要的經(jīng)濟指標(biāo) 表3－1 南寧市主要的房地產(chǎn)指標(biāo)（2000－2005年上半年） 項目 單位 2000 2001 2002 2003 2004 2005上半年 投資額 億元 住宅 8.4 9.9 14.5 23 37.85 商業(yè) 1.3 1.2 1.9 3.2 14.55 商務(wù) 0.6 0.4 0.4 0.8 1.51 總 15.7 18.6 23.9 39.5 66.04 42.39 銷售額 億元 住

15、宅 8.5 20.7 22.6 36.7 80.2 25.65 總 8.9 24.4 26.8 43.3 94.53 35.42 施工面積 萬㎡ 總 320.4 360.4 477.6 726.5 1006.45 萬㎡ 住宅 237.7 283.8 374.6 577.3 1445.16 764.4 萬㎡ 新開工 112.1 126.4 243.8 383.1 445.7 240.55 竣工面積 萬㎡ 住宅 52.0 104.9 103.6 179.2 321.31 104.53 總 58.4

16、 121.8 120.5 215.0 402.43 139.87 銷售面積 萬㎡ 住宅 45.8 101.7 104.6 169.3 314.49 104.8 總 47.7 109.5 113.0 192.2 341.57 120.69 空置面積 萬㎡ 住宅 32.4 28.9 15.6 14.8 商業(yè) 11.1 101.9 6.6 8.08 商務(wù) 7.4 5.4 5.2 4.6 總 55.1 49.5 33.9 38.9 16.1 資料來源：《南寧市統(tǒng)計年鑒》、《南寧房地產(chǎn)信息

17、》 l 商品房銷售面積和價格 圖3－1 商品房銷售情況表 資料來源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期 圖3－2 商品房銷售情況表 資料來源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期 2001~2004年，南寧市房地產(chǎn)價格增長較快，消費需求旺盛，商品房銷售面積增長迅速。2005年上半年南寧城市房地產(chǎn)銷售價格同比增長4.8%，實際銷售面積達到 120.69 萬平方米。經(jīng)過前兩年需求的高速增長后，市場會進入一個相對緩和時期，加上宏觀調(diào)控的影響，預(yù)計在未來1－2年價格增長和銷售量的增速都會減緩，銷售總量甚至出現(xiàn)負增長。 l 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 圖3－3 2000－2004年

18、房地產(chǎn)投資增幅 資料來源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期 據(jù)統(tǒng)計，2005年1～6月南寧市房地產(chǎn)市場累計完成投資42.39億元，同比增長59.82%。其中住宅投資22.53億元，商業(yè)用房投資5.54億元。 南寧市近年房地產(chǎn)投資力度不斷加大，投資額持續(xù)、快速增長，幅度超過同期的GDP和固定資產(chǎn)投資增幅。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過快，將使供給過量，導(dǎo)致供過于求。 l 商品房銷售額與開發(fā)投資額 表3－2 商品房銷售額與開發(fā)投資額之比 項目 單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 上半年 房地產(chǎn)投資額

19、億元 15.7 18.6 23.9 39.5 66.04 42.39 商品房銷售額 億元 8.9 24.4 26.8 43.3 94.53 35.42 商品房銷售投資比 0.57 1.3 1.12 1.1 1.4 1.2 資料來源：南寧市房產(chǎn)局 此項指標(biāo)是反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，此比值長期小于1時，既反映該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率不高，也表明空置量可能過高，同時將影響未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開、竣工面積。2000年～2004年南寧市商品房銷售額與房地產(chǎn)投資額比，除2000年外都大于1，說明整體市場良好。05年上半年，由于宏觀層面的政策影響

20、，商品房銷售額增長較去年同期出現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)消費市場進入等待觀望期；而同時房地產(chǎn)投資速度繼續(xù)保持高速增長，這表明市場供應(yīng)方對南寧市房地產(chǎn)市場保持增長的預(yù)期。 l 商品房新開工面積與施工面積 表3－3 商品房新開工面積占施工面積情況 單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年上半年 商品房施工面積 萬㎡ 237.7 283.8 374.6 577.3 815.7 1006.45 商品房新開工面積 萬㎡ 112.1 126.4 243.8 383.1 445.7 240.55 新開工/施工比重 ％ 4

21、7.2 44.5 65.0 66.4 54.6 24 資料來源：南寧市房產(chǎn)局 受宏觀調(diào)控影響，05年上半年南寧市商品房新開工面積與施工面積之比出現(xiàn)下降。 l 商品房施工面積與商品房竣工面積 表3—4 商品房施工面積與商品房竣工面積 單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年上半年 商品房施工面積 萬㎡ 237.7 283.8 374.6 577.3 815.7 1006.45 商品房竣工面積 萬㎡ 58.4 121.8 120.5 215.0 402.43 139.87 倍數(shù)

22、比 4.1 2.3 3.1 2.7 2.0 7.2 資料來源：南寧市房產(chǎn)局 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。經(jīng)過前兩年的市場短缺，05年上半年商品房施工面積出現(xiàn)急速放大，可以預(yù)見未來一兩年內(nèi)市場短缺狀況會得到緩解。 l 商品房銷售面積與竣工面積 表3－5 商品房銷售面積與竣工面積 單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年上半年 商品房竣工面積 萬㎡ 58.4 121.8 12

23、0.5 215.0 402.43 139.87 商品房銷售面積 萬㎡ 47.7 109.5 113.0 192.2 341.57 120.69 比值 ％ 1.2 1.1 1.06 1.1 1.2 1.15 資料來源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計年鑒 此項指標(biāo)表示現(xiàn)房供求是否平衡，一般是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。南寧市的商品房銷售面積與竣工面積之比在1.0左右，表明市場目前供求基本平衡。 3.2 其他相關(guān)聯(lián)指標(biāo) l 土地供應(yīng)情況 2004年南寧市的土地購置面積為244.68萬平方米，同比增長145.61％，土地購置費用為5.17

24、億元，同比增長6.16％。2005年二季度，南寧市土地交易價格指數(shù)比去年同期上漲3.7%，其中居住類用地同比上漲6.0%。 土地的購置面積同比增長快于商品房的施工面積增長，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加，預(yù)示未來2－3年商品房的供應(yīng)會穩(wěn)步增加。而土地交易價格的上漲也將促使商品房交易價格的上升。隨著南寧市土地供應(yīng)機制逐步規(guī)范和完善，土地購置面積和施工面積的增長會趨向合理，商品房價格的增長也將趨于平穩(wěn)。 3.3房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)均衡分析 l 商品房價格增幅和GDP增幅 表3－6 房價增幅和GDP增幅比較 單位 2002年 2003年 2004年 GDP增長率 ％

25、 9.6 41.1 17.2 商品房銷售價格增長率 ％ 3.4 12.6 比值 12 1.4 資料來源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計年鑒 說明：2003年起的GDP數(shù)據(jù)劇增原因是五縣歸并為大南寧。 房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場的核心問題，根據(jù)成熟市場的行業(yè)經(jīng)驗，通常情況下，房價的漲幅應(yīng)與GDP的增幅相接近。結(jié)合南寧市GDP兩位數(shù)增長的實際情況，房價增長率和GDP增長率的比值在正常的范圍之內(nèi)，說明房價大幅上漲是有經(jīng)濟基礎(chǔ)支撐的，總體良好。 l 房地產(chǎn)開發(fā)投資額、全社會固定資產(chǎn)投資額與GDP 表3－7 房地產(chǎn)投資額和固定資產(chǎn)投資額、GDP比較

26、單位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年上半年 房地產(chǎn)投資總額 億元 15.73 18.56 23.88 39.48 66.04 42.39 GDP 億元 294.3 324.79 356.07 502.53 588.86 286.85 固定資產(chǎn)投資額 億元 95.85 101.73 124.39 190.36 260.76 129.26 房投/GDP ％ 5.3 5.7 6.7 7.9 11.2 14.8 房投/固投 ％ 16.4 18.2 19.3 20.7 25.

27、3 32.8 資料來源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計年鑒 據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%--35%是合理區(qū)間，超過35%，有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱。房地產(chǎn)投資占GDP比重約在10%左右是合理范圍，超過10％，如果沒有需求支撐，也會出現(xiàn)供過于求局面。南寧市的房地產(chǎn)投資占GDP的比重前幾年稍微偏低，在2004年進入合理范圍，2005年上半年，以上兩個比值較04年呈現(xiàn)較大幅度的上升，表明開發(fā)商對南寧房地產(chǎn)市場的預(yù)期看好，宏觀調(diào)控對南寧以實際需求為主要導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場從長遠來看將起到促使其良性、健康發(fā)展的作用。 l 房價和城鎮(zhèn)居民人均可支配

28、收入 表3—8 房價和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 單位 2002年 2003年 2004年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 8796 9162 9531 商品房價格 元 2375 2458 2767 可支配收入增長率 ％ 11.3 4.2 4 房價增長率 ％ 3.4 12.6 資料來源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計年鑒 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近年呈上升勢頭，但增長幅度不高，特別是2004年遠低于商品房價格增長率，當(dāng)房價的增長過快，遠遠高于收入的增長，消費者的有效需求將難以實現(xiàn)。 3.4可比城市比較分析 l

29、類比基礎(chǔ) 對城市房地產(chǎn)發(fā)展影響較大的因素有人口、GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重和人均可支配收入等。由于昆明、長沙、貴陽與南寧在這幾年指標(biāo)對比中具有相似性，在此選擇這三個城市作為南寧房地產(chǎn)市場研究的可比城市，將對南寧房地產(chǎn)市場分析預(yù)測具有一定借鑒意義。 表3-9 可比城市的類比基礎(chǔ) 可比項目 可比基礎(chǔ) 人口 全市人口在300～600萬之間，為類似規(guī)模的省會城市 GDP 增幅 近幾年均增長保持在10%以上，GDP高速發(fā)展 人均GDP 處于10000～22000元區(qū)間，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期 第三產(chǎn)業(yè) 三產(chǎn)占比在40－50％區(qū)間，三產(chǎn)面臨快速提升壓力 人均可支配收入 在8500－

30、10000元范圍，房地產(chǎn)消費漸成消費重心 l 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 表3－10 2004年房地產(chǎn)投資額對比表 單位：億元 2001年 2002年 2003年 2004年 南寧 18.6 23.9 39.5 66 長沙 63.2 81.8 122.5 175.5 昆明 66 70 70 94 貴陽 40.4 50 60.6 資料來源：各相關(guān)城市統(tǒng)計局 表3－11 2004年房地產(chǎn)價格對比表 單位：元/㎡ 南寧 長沙 昆明 貴陽 房價 2767 2825 3150 3100 資料來源：各相關(guān)城市

31、統(tǒng)計局 目前南寧市的房地產(chǎn)投資額和房價均處于四個城市中的最低水平，結(jié)合后面其他指標(biāo)的分析，尋找出南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間。 l GDP和人均GDP 圖3－4 南寧、長沙、昆明和貴陽GDP走勢圖 資料來源：各相關(guān)城市統(tǒng)計局 圖3－5 南寧、長沙、昆明和貴陽人均GDP比較 資料來源：各相關(guān)城市統(tǒng)計局 從圖3－4、3－5可以看出，長沙和昆明GDP總量和人均GDP處于較高的水平，南寧和貴陽較低。由此可知，南寧市經(jīng)濟開始進入快速發(fā)展時期，和其他城市相比，房地產(chǎn)發(fā)展擁有更大的空間。 l GDP與房地產(chǎn)投資 圖3－6 南寧、長沙、昆明和貴陽房地產(chǎn)投資占GDP比重

32、 資料來源：各相關(guān)城市統(tǒng)計局 南寧市的房地產(chǎn)投資占GDP的比重在2004年以前是最低的，2004年只稍比昆明高。表明南寧市的房地產(chǎn)投資還相對較少，在今后還有增長的空間。 l 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資 圖3－7 南寧、長沙、昆明和貴陽房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 資料來源：各相關(guān)城市統(tǒng)計局 近年，南寧市的房地產(chǎn)投資比重在固定資產(chǎn)投資中穩(wěn)步提高，屬于正常的范圍。 l 房價與居民可支配收入 圖3－8 南寧、長沙、昆明和貴陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 資料來源：各相關(guān)城市統(tǒng)計局 在四個城市中，南寧的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于昆明和貴陽，只低于長沙，但南寧目前的房

33、價是最低的，這表明南寧的房價還有比較大的提升空間。 3.5 物業(yè)需求容量分析 l 南寧市住宅市場容量預(yù)測 2004年南寧市人均居住面積為23.96平米，國家小康居住面積標(biāo)準為30平米，若要在五年之內(nèi)將南寧市人均居住面積提高到30平米，則每年將人均居住面積提高約1平米，從靜態(tài)角度，住房面積改善而需新增面積為：119×1×5=595萬㎡。 按城市化增長速度，在未來五年內(nèi)大南寧年均新增人口6萬人，按小南寧非農(nóng)業(yè)人口占大南寧非農(nóng)業(yè)人口比重70%，可視同為小南寧人口自然吸納力，再加上小南寧作為南博會永久會址等利好因素可增加10%權(quán)重的影響力，因而，小南寧作為區(qū)域中心城市的強大房地產(chǎn)綜合吸納力約為

34、大南寧綜合吸引力的80%。 按人口自然增長，在未來五年內(nèi)小南寧人口自然新增1.5萬人，所以，未來五年小南寧由于人口增長而需新增住房面積為：（6×80%+1.5）×30×5=945萬平米。 595＋945=1540萬平方米 平均每年住宅新增需求量為308萬平方米。 l 南寧市商業(yè)及商務(wù)物業(yè)市場容量預(yù)測 廣西主要城市近年來各物業(yè)市場銷售比例，基本上反映了房地產(chǎn)快速發(fā)展階段的市場對各物業(yè)配比狀況。（見表3-12） 表3-12 廣西各物業(yè)市場需求比例表 廣西 南寧 柳州 桂林 住宅類 91.4% 87% 90% 92.5% 商業(yè)類 6.6% 10%

35、7.5% 5.5% 商務(wù)類 2% 3% 2.5% 2% 合計 100 100 100 100 資料來源：廣西統(tǒng)計局。（商務(wù)類未含以住宅類物業(yè)報批的部分） 經(jīng)深度調(diào)研分析，約占3%比例的商務(wù)類物業(yè)以住宅類物業(yè)報批包含在住宅類物業(yè)中，同時，考慮到南寧作為廣西房地產(chǎn)最為發(fā)達的城市，未來五年內(nèi)，將是各種發(fā)展機遇及利好因素發(fā)生作用的關(guān)鍵性年份，期間房地產(chǎn)將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，市場成熟度將進一步提高，商業(yè)及商務(wù)空間也將進一步放大。結(jié)合發(fā)達地區(qū)成熟的房地產(chǎn)市場物業(yè)比例狀況，預(yù)計未來五年南寧房地產(chǎn)仍處于房地產(chǎn)發(fā)展的快速通道之中，若將顯性和隱性的商務(wù)類物業(yè)歸為一類，則

36、南寧市的住宅、商業(yè)、商務(wù)三類物業(yè)比例為：84%、10%、6%。 據(jù)此比例所測算的商業(yè)及商務(wù)物業(yè)量，可以視為未來五年仍處于快速發(fā)展的南寧物業(yè)需求量合理指標(biāo)，所以預(yù)計未來五年商業(yè)、商務(wù)物業(yè)新增量約為180萬平方米、110萬平方米。 l 南寧市商業(yè)及商務(wù)物業(yè)發(fā)展空間預(yù)測 據(jù)統(tǒng)計年鑒整理，2004年前的商業(yè)及商務(wù)物業(yè)供求基本均衡，存在少量的正?？罩茫?004年開始商業(yè)商務(wù)投放量大增，竣工面積約92萬平方米，銷售面積約33萬平方米，空置面積高達59萬平方米。 據(jù)前述分析，未來五年新增市場投放量的市場需求空間約為180＋110－59=231萬平方米。從目前的存量角度而言，2004年止的空置面積可

37、以滿足未來1年的市場需求，若考慮到2005年以及以后年份的市場供應(yīng)量，則供過于求的局面將持續(xù)存在。 根據(jù)商業(yè)與商務(wù)物業(yè)合理比例約5：3，則未來五年內(nèi)的商業(yè)和商務(wù)物業(yè)新增需求空間分別約144、87萬平方米，平均每年新增約29、17萬平方米。 【寶資通觀點】 從本章節(jié)的分析中可以看出——南寧市房地產(chǎn)的整體需求是非常旺盛的，但在宏觀政策的影響下，出現(xiàn)了正常的波動： A、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重處在合理區(qū)間，不存在總量規(guī)模偏大的 不良因素； B、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問題已顯現(xiàn)； C、房價漲幅低于2004年同期； D、成交量增幅出現(xiàn)負增長。 在眾多利好因素的作用下，特別是如城市格

38、局調(diào)整、東盟等發(fā)展機遇，預(yù)計在項目周期內(nèi)，南寧市的房地產(chǎn)發(fā)展會呈現(xiàn)出以下幾種變化： A、住宅物業(yè)需求依然強勁，但會步入設(shè)計、品質(zhì)、高性價比時代； B、商業(yè)物業(yè)供大于求的局面將進一步加劇，且隨著城市多中心的發(fā)展格局，老的商圈面臨著重新定位，并將進入品牌、商業(yè)運營時代。 4項目周邊地產(chǎn)市場及可競爭市場空間分析 4.1興寧區(qū)在南寧房地產(chǎn)整體市場中的態(tài)勢 表4－1 南寧市、興寧區(qū)2004年合同登記成交情況 單位：萬平方米 住宅 商業(yè) 商務(wù) 合計 南寧市 344.55 15.51 4.53

39、 364.59 興寧區(qū) 17.92 2.95 0.83 21.7 占比（%） 5.2 19 18.3 6 資料來源：南寧市房產(chǎn)局 區(qū)域住宅市場總量所占全市比重僅為5.2%，表明區(qū)域住宅市場并非南寧熱點區(qū)域。區(qū)域商業(yè)市場總量所占全市比重為19%，表明區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)交易活躍，在南寧市具有一定影響力。但區(qū)域內(nèi)原有商業(yè)地產(chǎn)總量巨大，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競爭將比較激烈。區(qū)域商務(wù)市場總量所占全市比重為18.3%，但從絕對數(shù)量上看，仍然比較小。 4.2興寧區(qū)商品房類別供求狀況 表4－2 2004年南寧市及興寧區(qū)商品房類別供求狀況表 單位：萬平方米

40、 類型 住宅 商業(yè) 商務(wù) 合計 南寧市 批準預(yù)售面積 253.26 52.72 14.52 320.5 合同登記面積 344.55 15.63 4.53 364.71 供求比 1：1.36 1：0.30 1：0.31 1：1.14 興寧區(qū) 批準預(yù)售面積 16.97 10.82 2.66 30.45 合同備案面積 17.92 2.95 0.83 21.7 供求比 1：1.06 1：0.27 1：0.31 1：0.71 資料來源：南寧市房產(chǎn)局 l 2004年興寧區(qū)商品房供應(yīng)量為30.45萬平米，需求量為21.7萬平米，供

41、求比列為1：0.71，高于南寧市整體市場供求比例1：1.14，區(qū)域房地產(chǎn)還有一定的壓力，主要在商業(yè)以及商務(wù)物業(yè)類別上。 l 住宅物業(yè)供應(yīng)量為16.97萬平米，需求量為17.92萬平米，供求比例為1：1.06，而南寧市的供求比例為1：1.36，表明區(qū)域住宅市場供求狀況基本保持平衡。 l 商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量為10.82萬平米，需求量為2.95萬平米，供求比例為1：0.27，供應(yīng)是需求的3.7倍，與整個南寧市場發(fā)展現(xiàn)狀基本吻合，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)2004空置量達到7.87萬平米?？紤]到興寧區(qū)作為南寧市傳統(tǒng)的核心商業(yè)商圈，并沒有顯示出強勁的商業(yè)地產(chǎn)消化能力，表明區(qū)域原有商業(yè)地產(chǎn)在總量上已經(jīng)基本飽和，現(xiàn)狀

42、競爭將會比較激烈。 l 商務(wù)地產(chǎn)市場供應(yīng)量為2.66萬平米，需求量為0.83萬平米，供求比例為1：0.31，與南寧市場總體發(fā)展一致，供應(yīng)需求量均比較少。表明區(qū)域商務(wù)市場活躍程度比較低，區(qū)域不是商務(wù)地產(chǎn)市場的主要區(qū)域。 4.3興寧區(qū)住宅市場狀況 4.3.1成交總價分析 表4—3 2004年興寧區(qū)成交總價分段分析 總價 15萬以下 15-30萬 30-45萬 45萬以上 合計 套數(shù) 1716 622 295 50 2683 比重（％） 64 23 11 2 100 數(shù)據(jù)來源：南寧房產(chǎn)局 l 興寧區(qū)2004全年成交商品房2683套，其中成交的

43、主要總價是15萬元以下，占到總量的64%，綜合考慮成交單價因素，表明區(qū)域小戶型成交量較大。 l 成交總價在15-30萬之間的套數(shù)占到23%，表明區(qū)域中端價位房型占有一定的市場空間；而高總價房型成交量反而較少，只有13%，30萬元以上成交量集中在綠城·翠堤灣、金山廣場等項目，在戶型上以二房、三房以上居多。區(qū)域成交總價在30萬元以下的數(shù)量占到87%，尤其是總價15萬以下的高達64%，剔除經(jīng)濟適用房總價低的因素，區(qū)域內(nèi)商品住宅成價總價總體水平不高。 4.3.2成交單價 表4—4 2004年興寧區(qū)成交單價分段分析 單價 2000元/㎡以下 2000-2500元/㎡ 2500-3000

44、元/㎡ 3000元/㎡以上 合計 套數(shù) 725 99 866 993 2683 比重 0.27 0.04 0.32 0.37 1 數(shù)據(jù)來源：南寧房產(chǎn)局 l 興寧區(qū)成交單價集中在3000-3500元/㎡，占到區(qū)域成交總量的37%，結(jié)合前述成交總價分析，印證上述觀點即區(qū)域小戶型有比較大的成交量。 l 成交單價集中在2500-3000元/㎡，占區(qū)域年度住宅物業(yè)成交單價段的32%。 l 成交單價集中在2000元/㎡以下的，占區(qū)域年度住宅物業(yè)成交單價段的27%，之所以有這么多的成交量主要是2004年政府在興寧區(qū)范圍內(nèi)投放了一定量的經(jīng)濟適用房緣故?？紤]到興寧

45、區(qū)行政區(qū)域劃分上現(xiàn)狀，從商業(yè)氛圍濃厚的朝陽商圈到比較偏僻的東溝嶺，區(qū)域跨度大，成交單價區(qū)分地段范圍明顯。 4.3.3住宅物業(yè)成交面積分析 表4—5 2005年一季度成交面積分析 單位：套 ＜40㎡ 40－60㎡ 60－80㎡ 80－100㎡ 100－120㎡ 120－140㎡ 140－180㎡ ＞180㎡ 合計 南寧市 587 1627 795 851 881 805 643 354 6543 比重（％） 0.09 0.25 0.12 0.13 0.13 0.12 0.10

46、 0.05 興寧區(qū) 16 104 55 56 13 8 2 7 261 比重（％） 0.06 0.40 0.21 0.21 0.05 0.03 0.01 0.03 資料來源：南寧市房產(chǎn)局 通過對成交面積分析，興寧區(qū)住宅市場40-60㎡占到40%比重，60-80㎡占到21%，80-100㎡占到21%，即40-100㎡范圍內(nèi)的相對小面積戶型是區(qū)域的主流戶型，總體占到區(qū)域市場82%以上。小戶型走俏說明小面積的單身公寓和商務(wù)公寓有旺盛的市場需求。 100㎡以上的成交面積只占12%，表明區(qū)域大戶型并非主流，尤其是140㎡以上的量更少。 4.4 住宅物業(yè)檔次的

47、劃分 表4—6 興寧區(qū)住宅物業(yè)檔次劃分 檔次 分布范圍 高檔市場 高于3000元/平米 主要集中于朝陽商圈核心區(qū)域范圍內(nèi)，物業(yè)表現(xiàn)形式基本上為高層商住樓，包括置地廣場、金朝陽、金之島、金山廣場等高層住宅； 中高檔市場 2500—3000元/平米 目前中高檔市場產(chǎn)品主要集中于綠城·翠堤灣居住區(qū)多層住宅項目 中低檔市場 2000—2500元/平米 主要分布在興寧區(qū)邊緣區(qū)域，遠離商圈核心，零星分布項目，比較集中的是在東溝嶺一帶； 低檔市場 低于2000元/平米 主要分布在東溝嶺等遠離朝陽核心區(qū)域的地帶，而且主要是以經(jīng)濟實用房的形式出現(xiàn)。 資料來源：寶資通整理

48、項目所在板塊住地型范圍廣，跨度大，行政區(qū)域狹長，即包含南寧市最核心的、最繁華的朝陽商圈地帶，又有相對偏僻的周邊配套比較少的東溝嶺以及向東北延伸地帶。因而興寧區(qū)的住宅市場高價位與低價位并存，均價已不能反映整個城區(qū)的價格情況。 4.5 物業(yè)表現(xiàn)形式 l 住宅物業(yè) 2500-3000元/平米價位住宅主要在朝陽商圈范圍內(nèi)，多層住宅如綠城·翠堤灣、高層商住樓如金朝陽等項目，項目多為二、三房80-120平米之間。 3000元/㎡以上成交量集中在興寧區(qū)老商業(yè)圈核心區(qū)域內(nèi)，如新朝陽、金山廣場、置地廣場等高層新建項目。典型項目如新朝陽商業(yè)廣場商務(wù)大廈是以單間商務(wù)公寓為主，面積40-80平米左右。而金山廣

49、場、置地廣場等項目戶型多樣，包括單間、二房、三房等。 由于興寧區(qū)行政區(qū)域狹長，造成整個區(qū)域內(nèi)朝陽核心區(qū)域狹小，必然導(dǎo)致重心區(qū)域高層建筑林立，住宅表現(xiàn)為高層住宅，而邊緣地域開闊，地帶多層建筑較多，其單價走勢變化幅度比較大。 l 商業(yè)物業(yè) 興寧區(qū)商業(yè)地產(chǎn)主要以兩種形式出現(xiàn)，一是表現(xiàn)為高層商住樓的裙樓形式出現(xiàn)，如置地廣場、金山廣場、金朝陽、新朝陽商業(yè)廣場等項目。二是獨立商業(yè)廣場形式出現(xiàn)，典型的有萬達商業(yè)廣場、新和平商場等項目。 在區(qū)域內(nèi)，高層裙樓商業(yè)地產(chǎn)形式是最主要的形式。 l 商務(wù)物業(yè) 隨著南寧重心東移，商務(wù)物業(yè)的開發(fā)也東移，目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)物業(yè)開發(fā)量比較少，主要是以小戶型的商務(wù)公寓形式

50、出現(xiàn)，典型的項目如新朝陽商業(yè)廣場商務(wù)大廈。 4.6 項目的可競爭市場空間分析 南寧市05～07年將投資近190萬平方米的經(jīng)濟適用住房，剔除其他因素，南寧市住宅市場總量絕對數(shù)值將會有一定程度的提高；然而，興寧區(qū)城市改造建設(shè)帶來的區(qū)域居住環(huán)境、居民生活便利性的提升是不可忽視的，兩者加權(quán)，預(yù)測項目周期內(nèi)，興寧區(qū)的住宅銷售面積占城市份額將與歷年持平，約占南寧市總量5％的份額。 南寧近期的城市改造使得項目周邊的交通環(huán)境將得到大大改善，朝陽商圈也將因此擴大將近1/10的核心商業(yè)面積，預(yù)計項目周期內(nèi)，商業(yè)需求由于區(qū)域交通條件的改善、與城市更加緊密的聯(lián)系，預(yù)計項目周期內(nèi)年成交量會約占南寧市總量的23％；

51、商務(wù)成交量由于城市改造交通便利、區(qū)域形象上升、會展經(jīng)濟的發(fā)展以及東盟商貿(mào)城的建成等因素的促進作用而有望占南寧市總量20％的份額。 根據(jù)前述對南寧市未來五年各類物業(yè)需求容量預(yù)測，得出興寧區(qū)未來五年的需求容量為： 表4—7 南寧市、興寧區(qū)未來五年各類物業(yè)需求容量預(yù)測 單位：萬平方米 住宅 商業(yè) 商務(wù) 合計 南寧市 未來五年新增需求容量 1540 180 110 1830 平均每年新增需求容量 308 27 17 352 興寧區(qū) 未來五年新增需求容量 77 42 22 141 平均每年新增需求容量 15.4

52、 8.4 4.4 28 資料來源：寶資通聯(lián)行整理 ? 未來五年興寧區(qū)住宅物業(yè)需求預(yù)測 表4—9 南寧市2004年各檔次住宅物業(yè)銷售套數(shù)表 單位：套 低端 中端 高端 合計 低于2000元/㎡ 2000－3000元/㎡ 高于3000元/㎡ 南寧市 9863 16843 8911 35617 各檔次占（%） 28 47 25 100 興寧區(qū) 725 965 993 2683 占南寧比（%） 7 6 11 7.5 資料來源：南寧市房產(chǎn)局 銷售面積與銷售套數(shù)存在著一定程

53、度的正比關(guān)系，在此我們將銷售套數(shù)比例視同銷售面積比例作測算。 南寧市05～07年將投資近190萬平方米的經(jīng)濟適用住房，低端住宅在城市住宅銷售總量中的占比會有所上升，估計會保持在40%的比重，由于宏觀調(diào)控對住宅物業(yè)的影響、土地及原材料價格的上漲，中、高端物業(yè)需求會降低至40%和20%的比重。 表4—10 興寧區(qū)2004年各總價區(qū)段住宅物業(yè)銷售套數(shù)表 單位：套 總價 15萬以下 15—30萬 30—45萬 45萬以上 合計 興寧區(qū) 1716 622 295 50 2683 占比（%） 64 23 11 2 100

54、資料來源：南寧市房產(chǎn)局 總價在15萬以下的住宅銷售量占絕大多數(shù)，考慮該區(qū)域的住宅單價水平，表明該區(qū)域小戶型成交量較大。 根據(jù)南寧市的城市建設(shè)規(guī)劃，興寧區(qū)交通條件、居住環(huán)境將得到較大程度的提升，商業(yè)商務(wù)發(fā)展條件更加完善，預(yù)計項目周期內(nèi)該區(qū)域的中高端物業(yè)集中度將有所提高，預(yù)計項目周期內(nèi)，低端住宅物業(yè)份額大致有所下降，約保持在5％的水平，中、高端住宅物業(yè)份額有小幅提高，約為8％和15％。 由此測算出南寧各檔次住宅以及興寧區(qū)的各檔次住宅年需求預(yù)測量。 表4—11 南寧市及興寧區(qū)各檔次住宅物業(yè)需求預(yù)測 單位：萬平方米 低端 中端 高端 合計 南寧各檔次物業(yè)占比 4

55、0％ 40％ 20％ 100％ 南寧各檔次住宅年需求預(yù)測 123 123 62 308 興寧區(qū)占南寧比重 5％ 8％ 15％ 興寧區(qū)各檔次住宅年需求預(yù)測 6 10 9 25 資料來源：南寧市房產(chǎn)局 可測算出未來五年南寧各檔次住宅物業(yè)年均需求容量分別123萬平方米、123萬平方米、62萬平方米。 預(yù)計項目周期內(nèi)低、中、高檔次住宅物業(yè)在興寧區(qū)的年均需求容量分別約為6萬平方米、10萬平方米、9萬平方米。 ? 未來五年各檔次商業(yè)物業(yè)在興寧區(qū)容量預(yù)測 根據(jù)測算，南寧市未來五年內(nèi)，每年商業(yè)總的市場容量為27萬平方米，興寧區(qū)約占南寧市的23％，即商業(yè)的市場容

56、量為每年6.2萬平方米。 ? 未來五年各檔次商務(wù)物業(yè)在興寧區(qū)容量預(yù)測 根據(jù)測算，未來五年內(nèi)南寧市商務(wù)需求量每年至少為17萬平米，興寧區(qū)約占南寧市的20％，即商務(wù)的市場容量為每年3.4萬平方米。 即未來五年各檔次物業(yè)在興寧區(qū)的年均預(yù)測容量約為35萬平方米（6+10+9+6.2+3.4）。 依照上述兩種劃分方法，將結(jié)果加權(quán)，得出未來五年各檔次物業(yè)在興寧區(qū)的年均預(yù)測容量約為32萬平方米（28+35）/2；其中，各類物業(yè)的年均預(yù)測容量為：住宅20萬平方米（15.4+25）/2、商業(yè)7萬平方米（8.4+6.2）/2、商務(wù)4萬平方米（4.4+3.4）/2。 【寶資通觀點】 區(qū)域房地產(chǎn)呈

57、現(xiàn)出低總價小戶型走俏的特點，具有性價比優(yōu)勢的小戶型住宅和公寓（可商可住）有良好的市場空間。 - 24 - 編號： 時間：2021年x月x日 書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第66頁 共66頁 5 項目資源分析及價值發(fā)展方向 5.1 場地自然條件 5.1.1場地地理位置 澳門街項目位于南寧市興寧區(qū)友愛路與人民路交匯處，處于南寧市朝陽商圈范圍內(nèi)。 圖5－1 地塊區(qū)位圖 圖5－2 地塊示意圖 資料來源：寶資通整理 地塊東面 區(qū)交通廳辦公及交通廳宿舍區(qū),該宿舍區(qū)內(nèi)建筑高層為主。單位大院環(huán)境較好，有大面積的公共綠地及活動空間，可以作為項目東面主要

58、的中景資源。內(nèi)部配套全（設(shè)有幼兒園、食堂、招待所等）。 交通廳辦公及交通廳宿舍區(qū)側(cè)門 交通廳辦公及交通廳宿舍區(qū)內(nèi)庭院 地塊南面 接沙井街，該街實為貫穿該居住片區(qū)內(nèi)部的一條小巷，寬約4～5米，兩端分別與新民路和友愛路延長線相接。沙井街內(nèi)的建筑以天地樓和單層平房為主，充滿了傳統(tǒng)里弄住宅的味道和本地濃郁的生活氣息——巷窄、幽靜、建筑形式簡單、鄰里聯(lián)系密切，鬧中取靜，與喧囂的城市環(huán)境形成較大反差，是市中心的市內(nèi)桃源。 沙井街西向照片 沙井街東向照片 地塊西面 臨規(guī)劃中友愛路延長線。 友愛路延長線工程目前尚未進行前期的拆遷工作

59、，工程用地上面的建筑附屬物還是以私人房為主。 未來友愛路延長線開口處 未來友愛路延長線開口處 地塊北面 臨人民東路。沿人民東路一側(cè)，目前的商業(yè)賣場主要是以單間單層鋪面的形式，經(jīng)營的范圍包括體育用品、化妝品批發(fā)以及餐飲服務(wù)等內(nèi)容。 正對面是正在建設(shè)中的置地廣場項目。 從場地上看對面的置地廣場 場地北面的人民東路 5.1.2場地地形地貌 場地位于友愛路和人民東路交匯處東面，大致呈1/4的橢圓形狀，場地連續(xù)完整，中間無隔斷現(xiàn)象。 場地的總體走勢為東南高，西北低，中部最高點和人民東路路面的標(biāo)高相差約十米，坡度在10%~

60、25%之間，屬中坡地。 5.1.3場地內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀建筑以私人住宅房屋為主，大多為磚混結(jié)構(gòu)，建筑密度高，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建成的年代也比較久遠，從外表上看，整個居住區(qū)顯得較為凌亂、無序。 另外，場地內(nèi)有少量辦公及單位宿舍建筑。 地塊北面現(xiàn)狀 地塊北面現(xiàn)狀 5.1.4交通狀況 場地處于繁華的市中心，北面和西面分別與人民東路和友愛路延長線相接，臨街面長約260米，與朝陽路、民族大道、東葛路、中華路等市內(nèi)主要交通干道聯(lián)系緊密，有15路左右公共汽車經(jīng)過，交通優(yōu)勢明顯。 5.1.5植被狀況 場地內(nèi)的建筑密度較大，沿人民路和沙井街沿路有綠

61、化帶（點），綠化帶的用樹已有較長樹齡，建議予以保留。此外地塊內(nèi)沒有專門的綠化用地。 5.1.6景觀資源 由于場地處于鬧市區(qū)，自然景觀資源匱乏，而以人文景觀為主。 人民公園在地塊東北方，距地塊約800米。面積50多萬平方米。園內(nèi)有一約7萬平方米的白龍湖，湖水澄碧，因此人民公園又稱白龍公園。里面風(fēng)景優(yōu)美，各類娛樂設(shè)施齊全，是市民休閑、外來游客觀光的好去處。 朝陽花園距地塊西南方向約800米處，位于南寧市中心、百貨大樓對面，花園里大樹參天，繁花似錦，是市民休閑娛樂的好場所。 5.1.7環(huán)境污染狀況 周邊半徑在1000米范圍內(nèi)無工業(yè)污染源，主要的污染首先來自于機動車尾氣的排放，其次是干道的

62、人車流產(chǎn)生的生活噪音。 5.1.8基地周邊市政及道路規(guī)劃 ●友愛南路延長線工程 友愛路向南延長至桃源路，穿過人民路、民主路、民樂路，順著南環(huán)路與民族大道相交，由于與共和路的路口太近，遂決定采用上跨民族大道的設(shè)計。 ●中華——園湖立交橋工程 設(shè)計中的立交橋是上跨鐵路、連接園湖路及中華路、望州路的十字互通立交橋。另外，園湖北路將向北打通，連接明秀路。屆時，這座立交橋不僅解決了鐵路的交通問題，更成為中心區(qū)二環(huán)的一個重要節(jié)點。 5.2 項目地塊優(yōu)劣勢（價值）分析 優(yōu)勢： ? 地處南寧市老牌商圈——朝陽商圈內(nèi)，商業(yè)基礎(chǔ)好，周邊配套設(shè)施齊全。 ? 兩面臨城市主干道，交通優(yōu)勢明顯。 ?

63、 場地內(nèi)部自然地勢高于周圍道路，場地排水條件良好。 ? 場地地塊完整、連續(xù)，有利于項目的規(guī)劃建設(shè)。 劣勢： ? 項目處于朝陽商圈中，周邊商業(yè)項目集中，競爭激烈，在小范圍內(nèi)，可能造成商業(yè)業(yè)態(tài)的重復(fù)，要提高項目的商業(yè)競爭力，必須在商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)上和相應(yīng)的建筑空間對接上下更多的功夫，走差異化道路。 ? 機動車尾氣和噪音對未來低層住戶會產(chǎn)生一定影響。 ? 存在拆遷問題，而且拆遷量較大，從而影響總建造成本。 ? 場地有高差，給設(shè)計上帶來一定難度。 【寶資通觀點】 項目地塊地段位置優(yōu)越，周邊配套完善，都市感強，對項目向住宅物業(yè)發(fā)展有較強支持；項目在商業(yè)物業(yè)方向上也具有一定的發(fā)展空間。

64、6 南寧商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 6.1 南寧市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ●基本構(gòu)想 根據(jù)《南寧市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃綱要》，南寧市到2010年初步實現(xiàn)商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)代化，總體達到國內(nèi)發(fā)達城市的商業(yè)水平；基本形成“兩區(qū)兩帶兩級城鎮(zhèn)”具有南寧特色的商業(yè)網(wǎng)點空間布局；將南寧基本建成為立足廣西、面向西南、聯(lián)結(jié)華南、輻射東南亞的區(qū)域性現(xiàn)代化商貿(mào)中心和物流中心。 從構(gòu)造南寧市區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心的大商圈出發(fā)，南寧市商貿(mào)業(yè)今后發(fā)展的重點是：提高“兩區(qū)”，即提高2個城市商業(yè)中心區(qū)和6個區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及10條特色商業(yè)街和178個社區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)現(xiàn)代化水平；發(fā)展“兩帶”，即發(fā)展邕江帶的集休閑、娛樂、觀光與餐飲、購物于一體的商貿(mào)業(yè)帶

65、和快速環(huán)道、高速環(huán)道帶的大型購物中心、商品交易市場、物流園區(qū)的商貿(mào)業(yè)帶。 ●發(fā)展目標(biāo) 商品流通總規(guī)模增長2.7倍。社會消費品零售總額2005年達到346億元，比2000年增長0.8倍，年均增長13%；2010年達到696億元，比2000年增長2.7倍，2006到2010年年均增長15％。 商業(yè)增加值增長2.7倍。商業(yè)增加值2005年達到98億元，占服務(wù)業(yè)增加值的30%,比2000年增長0.8倍，年均增長13%；2010年達到198億元，占服務(wù)業(yè)增加值的30%，比2000年增長2.7倍，2006到2010年年增長15%。 2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到1平方米。（可有效利用）

66、 ●商業(yè)建設(shè)項目 江北中堤邊陽義忠街片區(qū)舊改。項目東至北大南路，南朝邕江新堤，西至雅里中坡，北靠規(guī)劃中的人民西路延長線。按照規(guī)劃要求，它將建成一個面積達45.9萬平方米的商業(yè)、辦公、居住綜合樓盤，計劃總投資11.3元，建設(shè)周期約為4年。 廣西國際貿(mào)易中心。項目計劃總投資6億元，位于民族大道與朝陽路交匯處，東靠南環(huán)路，南臨民族大道，西接共和路，北面為廣西區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會、南寧電訊一條街。該項目業(yè)主為南寧銀建房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)已完成四層地下室，四層裙房，已完成建筑面積5.1萬平方米。項目是集五星賓館、商貿(mào)、辦公、餐飲、健身、娛樂和高級公寓為一體的綜合性建筑群，由45層總高177.2米的主樓和30層高100米的公寓樓以及四層裙樓、四層地下室組成，總建筑面積12.83萬平方米。 香港街項目。規(guī)劃選址在南寧市中山路臨江街地段，位于邕江北岸，由臨江路、中山路和民族路圍合而成，規(guī)劃用地規(guī)模約82.3畝，總投資8億元，已于05年7月底發(fā)布了掛牌公告，預(yù)計將于9月中旬完成項目土地出讓。 廣東街項目。規(guī)劃選址在東葛路延長線、自治區(qū)監(jiān)獄局、勞教局用地范圍內(nèi)，目前用地等相關(guān)協(xié)調(diào)工作正在進行中。 中國