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1、物 業(yè) 接 管 驗 收 程 序1.0目的確保接管的物業(yè)符合設計的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。2.0應用范圍本程序適用于公司新接管的物業(yè)。3.0參考文件3.1房屋接管驗收標準；3.2物業(yè)管理條例；3.3 國家、地方有關法律法規(guī)。4.0相關說明物業(yè)接管小組：由項目總經理指定的下列部門人員組成：項目工程部、物業(yè)公司負責人，以及物業(yè)公司各專業(yè)人員。5.0責任5.1項目總經理負責組建物業(yè)接管小組并委任組長，審批物業(yè)接管計劃。5.2物業(yè)接管小組組長負責擬定物業(yè)接管計劃并組織執(zhí)行該計劃。5.3物業(yè)接管小組成員（以下簡稱驗收責任人）負責物業(yè)的接管驗收。6.0資格或培訓執(zhí)行本程序的物業(yè)接管小組成

2、員中工程技術人員須經過相關專業(yè)的教育或培訓。7.0程序或步驟7.1物業(yè)接管計劃的提出7.1.1項目總經理在前期物業(yè)服務合同規(guī)定的接管日期前，從項目各部門抽調人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長。7.1.2小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報項目總經理審批，物業(yè)接管計劃應包括以下內容：7.1.2.1物業(yè)接管驗收項目清單；7.2.2.2小組人員分工；7.2.2.3接管日程安排；7.2.2.4其他（如提前介入在建工程驗收等）。小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔。7.1.3項目總經理批準的接管計劃由小組組長組織執(zhí)行。7.2圖紙資料的驗收7.2.1負責圖紙驗收的責任

3、人應按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。7.2.2應予驗收的文檔資料一般應包括：7.2.2.1全套工程竣工圖紙（含小區(qū)規(guī)劃圖）；7.2.2.2機電設備使用說明書，隨機資料、工具等；7.2.2.3機電設備購銷合同（復印件）；7.2.2.4商品房買賣合同（復印件）；7.2.2.5電梯使用許可證；7.2.2.6隱蔽工程驗收記錄；7.2.2.7供水、供電的指標批文；7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗收證明（含指標批文）；7.2.2.9消防系統(tǒng)驗收證明；7.2.2.10其他資料。7.2.3驗收責任人填寫房屋及共用設施驗收記錄表和房屋及共用設施清單，并與移交單位人員共

4、同核實無誤后，雙方簽字，即完成驗收。7.2.4房屋及共用設施驗收記錄表和房屋及共用設施清單由驗收責任人交接管小組組長審閱后歸檔。7.3物業(yè)現(xiàn)場驗收7.3.1房屋及分戶設施的驗收7.3.1.1驗收責任人根據(jù)接管計劃的分工對房屋及分戶設施進行驗收，驗收項目包括但不限于：a)房屋墻、地、門、窗裝修情況；b)有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況；c)水、電、氣設施，五金、潔具及其他設施（按設計及房屋銷售合同規(guī) 定）；d)其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。7.3.1.2驗收要求a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。b) 設施項目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設的規(guī)定。c

5、) 房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合房屋接管驗收標 準的 第4.5章的有關規(guī)定。d) 同開發(fā)商和保修單位簽訂有關保修協(xié)議，明確保修期限和保修項目。7.3.2公共設備設施驗收7.3.2.1驗收責任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設施進行驗收，驗收項目一般包括但不限于以下內容：a)給排水系統(tǒng)；b)電氣系統(tǒng)；c)燃氣系統(tǒng)；d)空調系統(tǒng)；e)消防系統(tǒng)；f)通訊系統(tǒng)；g)智能化系統(tǒng)；h)電梯系統(tǒng)；i)園林綠化系統(tǒng)；j)公共配套設施及公共照明系統(tǒng)；k)管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）；l)其他系統(tǒng)。7.3.2.2驗收要求：a) 各項工程通過竣工驗收，物業(yè)滿足入住使用條件；b) 共用設施

6、完善，符合小區(qū)的規(guī)劃記載；c) 物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質量和使用功能應符合房屋接管驗收標準中第 4.5章的規(guī)定；7.3.3驗收責任人結合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場，按通知時間與項目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗收。7.3.4驗收責任人根據(jù)房屋及共用設施驗收記錄表將存在的問題填寫于交接問題處理單，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。7.3.5驗收責任人對自己簽發(fā)的交接問題處理單的執(zhí)行情況及時監(jiān)督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格后，在備注欄內注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其

7、繼續(xù)整改。7.3.6驗收責任人在自己簽發(fā)的交接問題處理單全部完成后，將其提交接管小組組長審核并歸檔。7.3.7接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的房屋及共用設施驗收記錄表、交接問題處理單對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。7.4物業(yè)的正式驗收接管7.4.1物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶和公共設備設施均完成驗收后，制做房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表和物業(yè)整體移交驗收表，物業(yè)即正式接管。7.4.2物業(yè)整體移交驗收表應一式三份，由施工單位、建設單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。7.4.3 物業(yè)公司同建設單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明

8、確保修期限和保修內容： 7.4.3.1建設單位、物業(yè)公司在質保期間對保修單位進行監(jiān)督、考核工作； 7.4.3.2質保期滿，根據(jù)建設單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質?？铐椀闹Ц?；7.4.4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。7.4.5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設備設施著手編制機電設備清單。7.5物業(yè)正式驗收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，建設單位基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建，接管小組組長均需要求建設單位事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按7.27.3的要求進行補充驗收。8.0 相關文件文件編號 文件名稱 驗收

9、標準 9.0質量記錄記錄編號 記錄表格 物業(yè)整體移交驗收表 房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表 房屋及共用設施驗收記錄表 房屋及共用設施清單 交接問題處理單 10.0修改記錄日期 版本 修改人 修改原因 驗 收 標 準一、 樓宇本體驗收標準 1、主體結構：1) 內、外墻不得滲水、開裂；2) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 2、樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 3、內墻面： 1) 抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落

10、，無明顯裂縫，無污漬；2) 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無污水痕跡，無污漬。 5、衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面至少2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。 6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 7、門、窗：1) 門、窗開啟自如，密封嚴密無滲漏，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；2) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；3) 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；4) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；5) 電子防盜門、可視對講系統(tǒng)圖象清楚

11、、通話清晰、完好、無銹跡；6) 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；7) 高檔裝飾門裝飾完整。 8、樓梯、扶手：1) 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；2) 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。 11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 12、漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 13、 有線電視已開通，信號良好。 14、 開關安裝平整、牢固，開關靈活，接觸良好。 15、 照明安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正

12、常。 16、 水表（表前安裝截止閥）、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 17、 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。 18、 給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢，有足夠壓力。 19、 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 20、 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。21、 防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。22、 暗埋線管及走向有明顯標識。23、 開關、插座、照明、空調機座等設施應滿足使用要求。 24、 其他配備設施要求

13、齊全、完好，型號與設計相符，狀態(tài)正常。二、 公共配套設施接管驗收標準 1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。 3、屋面避雷設施連接牢固，油漆完好。 4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 5、綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。 6、道路：1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；4）交通標識線、路牌設置規(guī)范，清楚完好

14、。 7、室外消防栓：1）消防箱標識清楚，玻璃完好，箱內清潔干凈；2）消防設施配件齊全，擺放整齊；3）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。 8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 9、垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。 10、保安崗亭安裝完好無損，配件齊全，標識清晰。 11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。 12、停車場地面平整，照明充足，交通標識清楚，安全設施齊全，排水設施良好。 13、單車、摩托車棚安裝牢固，交通標識清楚，安全防護和排水設施良好。 14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池

15、壁無裂縫，池內無雜物。 16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 18、水池、水箱內壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。 19、信報箱安裝牢固，完好完損，標識清楚，表面平整光潔。三、 設備機房接管驗收 1、電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風良好。 2、變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷，消防設施齊全，具

16、有防止老鼠等小動物出入的防護措施。 3、中央空調設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運行管理要求，設備表面油漆完好，無損傷。 4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，符合專業(yè)及運行管理要求，防護設置完好，通風，采光良好，消防設施齊全。 5、消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。 6、給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象；機房配置完整，符合專業(yè)及運行管理要求，通風、采光、防潮良好。7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應雷）措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。