《國(guó)資委資產(chǎn)評(píng)估審核準(zhǔn)備案要求及評(píng)估報(bào)告常見問題[文字可編輯]》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《國(guó)資委資產(chǎn)評(píng)估審核準(zhǔn)備案要求及評(píng)估報(bào)告常見問題[文字可編輯]（70頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、國(guó)資委資產(chǎn)評(píng)估,核準(zhǔn)備案要求及評(píng),估報(bào)告常見問題,中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司,袁輝,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,綱要,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,一、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理法律法規(guī),中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法,2008,年,10,月,28,日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次,會(huì)議通過,企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法,國(guó)務(wù)院國(guó)資委,財(cái)政部,3,號(hào)令,企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例,中華人民共和,國(guó)國(guó)務(wù)院令第,378,號(hào),國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法,1991,年國(guó)務(wù)院,91,號(hào)令,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則（原國(guó)家國(guó)有,資產(chǎn)管理局發(fā)布的國(guó)資辦發(fā),199236,號(hào),國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管

2、理辦法（國(guó)務(wù)院國(guó)資委第,12,號(hào)令,國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法,國(guó)資委,19,號(hào)令,關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的,通知,國(guó)資委產(chǎn)權(quán),2006274,號(hào),關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知,國(guó)務(wù)院,國(guó)資委國(guó)資產(chǎn)權(quán)發(fā),2006,306,號(hào),關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的,通知,國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán),2009,941,號(hào),國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引,國(guó)資發(fā)產(chǎn),權(quán),2010,71,號(hào),關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)意見,國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán),201168,號(hào),中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法,國(guó)資委,令第,27,號(hào),中央企業(yè)境外國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦

3、法（國(guó),資委令第,26,號(hào),關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的,通知（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán),2011,144,號(hào),國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引,國(guó)資發(fā)產(chǎn),權(quán),2013,64,號(hào),關(guān)于中央企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)置換有關(guān)事項(xiàng)的通知,國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán),2011,121,號(hào),金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法,財(cái)政部令第,54,號(hào),金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理暫行辦法,財(cái)政,部令第,47,號(hào),中央文化企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法,財(cái)文,資,201215,號(hào),國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,二、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)備案管理,企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制,經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng),估項(xiàng)目，分

4、別由其國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)核準(zhǔn),經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事,項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī),構(gòu)負(fù)責(zé)備案；經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)所出資企,業(yè)（以下簡(jiǎn)稱中央企業(yè)）及其各級(jí)子企業(yè)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為,的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)備案,地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其所出資企業(yè)的資產(chǎn),評(píng)估項(xiàng)目備案管理工作的職責(zé)分工，由地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān),督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各地實(shí)際情況自行規(guī)定,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,核準(zhǔn)備案的時(shí)間要求,企業(yè)應(yīng)當(dāng)自評(píng)估基準(zhǔn)日起,8,個(gè)月內(nèi)向國(guó)資委提出核準(zhǔn),申請(qǐng),企業(yè)收到評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估,基準(zhǔn)日起,9,個(gè)月內(nèi)將備案申請(qǐng)材料逐級(jí)報(bào)送備案管

5、理單,位,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,需經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng),1,采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán),2,股份有限公司國(guó)有股權(quán)設(shè)置事項(xiàng),3,經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)進(jìn)行主輔分離輔業(yè)改制項(xiàng)目中,按限額專項(xiàng)委托中央企業(yè)辦理相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工,作。其中，屬于國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理,資產(chǎn)總額賬面值在,5000,萬(wàn)元（不含）人民幣（下同）以,下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的備案,5000,萬(wàn)元以上的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目,繼續(xù)由國(guó)務(wù)院國(guó)資委辦理備案；其他中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理,資產(chǎn)總額賬面值在,2000,萬(wàn)元（不含）以下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目,的備案,2000,萬(wàn)元以上的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目繼續(xù)由國(guó)務(wù)院國(guó),資委辦理備案,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估

6、管理,涉及多個(gè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)主體評(píng)估項(xiàng)目的管理方式,有多個(gè)國(guó)有股東的企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一,致可由國(guó)有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案,手續(xù)；國(guó)有股股東持股比例相等的，經(jīng)協(xié)商一致可由其,中一方依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù),國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)同時(shí)涉及中央和地方的,可由國(guó)有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系，逐級(jí)報(bào)送國(guó)務(wù)院,國(guó)資委進(jìn)行核準(zhǔn),國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,一、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告關(guān)注要點(diǎn),經(jīng)濟(jì)行為及方案設(shè)計(jì),經(jīng)濟(jì)行為與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的關(guān)系,經(jīng)濟(jì)行為與國(guó)家宏觀調(diào)控政策的關(guān)系,產(chǎn)權(quán)瑕疵,涉及到上市的項(xiàng)目時(shí)，土地、房屋產(chǎn)權(quán)必須完善,土地處置估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須不能晚于評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日,政策法規(guī),

7、不能違反相關(guān)法規(guī)，如轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)不能違,反,19,號(hào)令,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,評(píng)估技術(shù),評(píng)估基準(zhǔn)日,的選擇是否適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果的使用有效期,是否明示。重點(diǎn)審查評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評(píng),估準(zhǔn)則的規(guī)定要求等,基準(zhǔn)日的選擇盡可能與相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日接近,同時(shí)考慮會(huì)計(jì)報(bào)表的編制日期，一般選擇在月末、季度,末或年末,評(píng)估基準(zhǔn)日的確定在資產(chǎn)評(píng)估中影響重大，評(píng)估基準(zhǔn),日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定,選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日，應(yīng)有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服,務(wù)于評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事,項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，并,合理選取評(píng)估作價(jià)依據(jù)。評(píng)估過程中要及時(shí)地調(diào)整不適,宜

8、的基準(zhǔn)日,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法第,三十六條，國(guó)有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充,分考慮對(duì)上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國(guó)有股東,協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持,上市公司股份價(jià)格，上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng),與國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估,的基準(zhǔn)日與國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)該國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)變,動(dòng)決議的日期相差不得超過一個(gè)月,進(jìn)行,PPA,評(píng)估的基準(zhǔn)日是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中定義的企業(yè)合并,的購(gòu)買日。購(gòu)買日是購(gòu)買方獲得對(duì)被購(gòu)買方控制權(quán)的日,期，即企業(yè)合并交易進(jìn)行過程中，發(fā)生控制權(quán)轉(zhuǎn)移的日,期，這個(gè)日期不是企業(yè)合并確定交易

9、價(jià)格進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,的基準(zhǔn)日,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,資產(chǎn)評(píng)估范圍,與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是,否一致,評(píng)估方法,運(yùn)用是否合理。重點(diǎn)審核評(píng)估方法是否符合,相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，評(píng)估方法及技術(shù)參數(shù)選取是,否合理等,必須采用兩種或兩種以上評(píng)估方法，鼓勵(lì)市場(chǎng)法,但是，對(duì)于固定資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，還是傾向于其中,一種方法必須為成本法,評(píng)估依據(jù),是否適當(dāng)。重點(diǎn)審核評(píng)估工作過程中所引用,的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng),報(bào)告中不應(yīng)出現(xiàn)未使用的評(píng)估依據(jù),評(píng)估依據(jù)中不能出現(xiàn)已廢止的法規(guī),國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,評(píng)估目的,對(duì)評(píng)估目的的描述要非常準(zhǔn)確。一份評(píng)估,報(bào)告只允許針對(duì)一個(gè)評(píng)估目的,企業(yè)是

10、否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資,料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性作出,承諾,評(píng)估過程,是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定。重點(diǎn)審核評(píng),估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中是否履行了必要評(píng)估程序，評(píng)估過,程是否完整，是否存在未履行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評(píng)估,步驟的行為等,評(píng)估報(bào)告,是否符合企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南規(guī),定要求,價(jià)值類型,需要核準(zhǔn)、備案的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用,的價(jià)值類型，除特別情況外（如破產(chǎn)清算），一般都要,求選擇市場(chǎng)價(jià)值類型,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,評(píng)估結(jié)論,同一報(bào)告下同一類型的各公司評(píng)估結(jié)論選擇理由,需保持一致性,對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)，或者企業(yè)有商標(biāo)、專利、資,質(zhì)等無(wú)形資產(chǎn)而在成本法評(píng)估

11、中又未考慮的，應(yīng)推,薦收益法,企業(yè)最主要的資產(chǎn)如果是采用收益法評(píng)估的（例,如房地產(chǎn)企業(yè)、采礦企業(yè)），而報(bào)告又未采用收益,法作為最終結(jié)果，須注意選擇方法描述時(shí)的合理性,收益法和成本法評(píng)估結(jié)果差異應(yīng)有合理解釋,對(duì)于長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值，應(yīng)加回最合理的評(píng)估,結(jié)論,關(guān)注股東部分權(quán)益價(jià)值的計(jì)算,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,示例,母公司選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果，而三個(gè)子公司選用收益,法評(píng)估結(jié)論,根據(jù)母公司評(píng)估說明中描述，其目前主要職能是“指,導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督”各子公司和經(jīng)濟(jì)實(shí)體的經(jīng)營(yíng)管理,未考慮母公司的成本和效益對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,案例,某,中央企業(yè),二級(jí)子公司,A,公司）擬收購(gòu),C,公司

12、持有的,F,公司的股權(quán),經(jīng)評(píng)估,F,公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果為,39,500,萬(wàn)元,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,F,公司注冊(cè)資本金為,5000,萬(wàn)元，具體構(gòu)成,單位：萬(wàn)元,股東名稱,出資金額,出資額占比,A,公司,1,500,30.00,B,公司,1,250,25.00,C,公司,1,050,21.00,D,公司,950,19.00,E,公司,250,5.00,合,計(jì),5,000,100.00,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,F,公司賬面實(shí)收資本為,30,039,萬(wàn)元,單位：萬(wàn)元,股東名稱,出資金額,出資額占比,A,公司,15,574,51.846,B,公司,5,431,18.080,C,公

13、司,4,562,15.187,D,公司,3,386,11.272,E,公司,1,086,3.615,合,計(jì),30,039,100.00,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,無(wú)股東會(huì)決議,未辦理增資驗(yàn)資和工商變更等手續(xù),章程中未約定,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,對(duì)審計(jì)報(bào)告的要求,審計(jì)報(bào)告不僅是企業(yè)申請(qǐng)備案核準(zhǔn)的必備上報(bào)資料之,一，而且是評(píng)估工作中的基礎(chǔ)資料。對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng),估，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì),報(bào)告,但少數(shù)股權(quán)可以不要基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告，或不要審計(jì),報(bào)告,需與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的無(wú)保留意見標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告或?qū)?項(xiàng)審計(jì)報(bào)告。如為非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見的審計(jì)報(bào)告時(shí)，對(duì),其附加說明段、強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段

14、或修正性用語(yǔ)，企業(yè)需提供,對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的書面說明及承諾,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,假如用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,一般情況下要有企業(yè)前三年無(wú)保留意見的審計(jì)報(bào)告（或,審定報(bào)表,擬上市項(xiàng)目或已上市公司的重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目，評(píng)估,基準(zhǔn)日在,6,月,30,日（含）之前的，需提供最近三個(gè)完整,會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告；評(píng)估基,準(zhǔn)日在,6,月,30,日之后的，需提供最近兩個(gè)完整會(huì)計(jì)年度,和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告。其他經(jīng)濟(jì)行為需,提供最近一個(gè)完整會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的,審計(jì)報(bào)告,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,評(píng)估師與土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)估價(jià)師之間的,銜接,土地使用

15、權(quán)估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估，如應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部,門批準(zhǔn)（備案）的，應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)主管部門的相關(guān)批準(zhǔn),備案）后引用,評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中引用土地估價(jià)師的報(bào)告，必須進(jìn),行完整的審閱；如土地估價(jià)報(bào)告含各種假設(shè)條件，要與,整個(gè)評(píng)估報(bào)告相匹配,不能出現(xiàn)這樣的揭露：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于土地評(píng),估價(jià)值的合理性不發(fā)表任何意見。,應(yīng)關(guān)注專業(yè)評(píng)估報(bào)告評(píng)估對(duì)象的價(jià)值定義，當(dāng)評(píng)估對(duì),象存在土地出讓金、礦業(yè)權(quán)價(jià)款等預(yù)計(jì)負(fù)債時(shí)，評(píng)估范,圍應(yīng)包括這部分負(fù)債,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,注意土地評(píng)估與建筑物評(píng)估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，尤其,對(duì)土地的征用、開發(fā)和配套等費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、在,建工程中的征地費(fèi)用，要特別關(guān)注是否存在重復(fù)評(píng)估問,題,對(duì)

16、房屋建筑物的年限，評(píng)估師與土地估價(jià)師有不同的,看法，需要雙方都做重大披露,假如土地按收益法進(jìn)行評(píng)估，地上建筑物按實(shí)際狀況,來(lái)預(yù)測(cè)還是按最佳狀況預(yù)測(cè)，評(píng)估師和土地估價(jià)師之間,有矛盾，應(yīng)盡量使兩者保持一致,企業(yè)價(jià)值評(píng)估與礦業(yè)權(quán)評(píng)估中，主要參數(shù)應(yīng)該保持一,致,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,二、各種評(píng)估方法中需關(guān)注的問題,資產(chǎn)基礎(chǔ)法,銀行存款,外幣存款，無(wú)論金額大小，需按基準(zhǔn)日匯率重新,計(jì)算,往來(lái)款,整個(gè)集團(tuán)的壞賬準(zhǔn)備政策應(yīng)該是一致的,預(yù)付賬款中部分費(fèi)用性質(zhì)款項(xiàng)是否已經(jīng)實(shí)際發(fā)生,對(duì)職工、關(guān)聯(lián)方原則上不應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)損失,預(yù)提基準(zhǔn)日后的費(fèi)用應(yīng)評(píng)估為,0,對(duì)外投資掛在其他應(yīng)收款核算,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,

17、存貨,存貨盤查后為負(fù)數(shù)要求審計(jì)做如下處理：應(yīng)轉(zhuǎn)為,其他應(yīng)付款等負(fù)債的必須轉(zhuǎn)為負(fù)債；若金額不大,不影響總體評(píng)估，就按紅字列示。評(píng)估處理：按賬,面值確認(rèn),關(guān)注企業(yè)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目和原因,在用低值易耗品,不能按賬面值確認(rèn)，應(yīng)按重置成本法計(jì)算,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,產(chǎn)成品（庫(kù)存商品,原材料性質(zhì)的產(chǎn)成品（庫(kù)存商品）應(yīng)按原材料評(píng),估。市場(chǎng)上能直接購(gòu)買到的產(chǎn)成品（庫(kù)存商品,如酒店銷售的煙酒，應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格直接評(píng)估,如何確定產(chǎn)成品評(píng)估值,產(chǎn)成品銷售單價(jià)（不含稅）產(chǎn)成品數(shù)量銷,售費(fèi)用全部稅金適當(dāng)利潤(rùn),能用以下這個(gè)公式計(jì)算產(chǎn)成品嗎,產(chǎn)成品成本,1,凈利潤(rùn),成本,請(qǐng)注意產(chǎn)成品增值率與收益法中預(yù)測(cè)企業(yè)利潤(rùn)

18、率,的關(guān)系，兩者差異太大需有合理解釋,長(zhǎng)期股權(quán)投資,控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)說明對(duì),被投資企業(yè)的企,業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的情況以及評(píng)估結(jié)果,并說明控,股長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值確定的方法和結(jié)果,非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按投資項(xiàng)目分別說明,非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值確定的方法和結(jié)果,29,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,某,中央企業(yè),二級(jí)子公司擬轉(zhuǎn),讓其持有的,A,公司,股權(quán)評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日,2012,年月,30,日,案例介紹,30,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,31,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,長(zhǎng)期股權(quán)投資共包括,5,家企業(yè),被投資單位,持股比例,投資成本,賬面價(jià)值,B,公司,94,945,200,C,公司,90,

19、180,100,D,公司,100,3,000,2,700,E,公司,50,16,000,9,600,F,公司,32,400,100,合計(jì),20,525,12,500,單位：萬(wàn)元,32,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,33,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,如何確定對(duì),E,公司,長(zhǎng)期股權(quán)投資的,評(píng)估值,34,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,從,E,公司的章程、高管人員比例及目前的,實(shí)際控制,來(lái)看,A,公司并不具有實(shí)際控制力，控股方實(shí)際為當(dāng)?shù)?2,個(gè)國(guó)有資產(chǎn),管理公司,每年政府都投入大量的科研技術(shù)經(jīng)費(fèi)用于技術(shù)研制,E,公,司在目前的,研制初期,技術(shù)資金投入大、產(chǎn)出少、呈,虧損,狀,態(tài)，具有一般技術(shù)性公司創(chuàng)業(yè)初期

20、無(wú)收益的普遍特點(diǎn),由于,A,公司對(duì)其不具有實(shí)際控制力，在現(xiàn)場(chǎng)期間,E,公司及控,股股東也,拒絕配合,這次工作，不適合對(duì)其進(jìn)行整體評(píng)估,案例分析,35,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,以評(píng)估基準(zhǔn)日為,2012,年,4,月,30,日,E,公司因引進(jìn)戰(zhàn)投增資曾進(jìn)行了評(píng),估，評(píng)估結(jié)果為,5.5,億元,評(píng)估方法采用成本法,增值,體現(xiàn)在對(duì),無(wú)形資產(chǎn)技術(shù),采用收益法評(píng),估后的大幅增值,增資項(xiàng)目已經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)資委,備案,目前,E,公司尚處于起步階段，每年當(dāng)?shù)卣紝?duì)其投入,資金進(jìn)行技術(shù)研制，目前投入資金大、產(chǎn)出少,持續(xù)虧,損,況且該領(lǐng)域技術(shù)日新月異，目前階段,難以預(yù)測(cè),E,公,司未來(lái)會(huì)有很好收益,案例分析,36,國(guó)資

21、評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,如果在各方勉強(qiáng)配合下對(duì),E,公司整體評(píng)估，根據(jù)目前的,了解和判斷，可能會(huì)與引進(jìn)戰(zhàn)投增資的,評(píng)估結(jié)論,有很大,差異,對(duì)于研制尚未成熟的企業(yè)采用收益法評(píng)估，如果,不是為了引進(jìn)外資，難以想象未來(lái)會(huì)有很高的收益,因本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將在交易所掛牌，如非要對(duì),E,公司進(jìn)行,整體評(píng)估，若評(píng)估結(jié)果與,E,公司剛剛完成的資產(chǎn)評(píng)估結(jié),果有較大差異的話，對(duì),E,公司目前進(jìn)行的引入戰(zhàn)投工作,可能會(huì)有,影響,對(duì)掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)也可能會(huì)有,影響,案例分析,37,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,能否直接使用基準(zhǔn)日為,2012,年,4,月,30,日的,E,公司,評(píng)估結(jié)果呢,38,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,資產(chǎn)評(píng)

22、估準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值,第四十二條：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn),行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資項(xiàng)目進(jìn)行,分析,根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目的,具體資產(chǎn)、盈利狀況及其,對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響程度,等因素，合理確定是,否將其單獨(dú)評(píng)估,對(duì)專門從長(zhǎng)期股權(quán)投資獲取收益的控股型企業(yè)進(jìn),行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮控股型企業(yè)總部的成本和效,益對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響,39,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,40,對(duì)于非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，特別是“小股權(quán)”的評(píng)估，通常,采用投資賬面值或使用被投資企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn),數(shù)據(jù)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估價(jià)值,應(yīng)說明選用該種的方法的理由和分析過程。如，距評(píng)估基準(zhǔn),日相距時(shí)間不長(zhǎng)、且評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)狀況（包括

23、資產(chǎn)結(jié)構(gòu),資產(chǎn)價(jià)值、技術(shù)狀態(tài)等）與企業(yè)設(shè)立時(shí)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化不大,等分析內(nèi)容；又如,評(píng)估基準(zhǔn)日近期收購(gòu)的非控股長(zhǎng)期股權(quán)投,資，應(yīng)說明收購(gòu)價(jià)格和帳面價(jià)值的差異原因等等,特別注意，投資時(shí)間不長(zhǎng)，采用被投資企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù),報(bào)表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估價(jià)值發(fā)生增值的情況,多由于老股東未分配利潤(rùn)產(chǎn)生，這時(shí)應(yīng)關(guān)注，新股東是否能夠,享有該等留存收益,長(zhǎng)期股權(quán)投資單位凈資產(chǎn)（評(píng)估后凈資產(chǎn)）為負(fù)值時(shí)，應(yīng)充,分考慮對(duì)其往來(lái)款項(xiàng)的影響,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,41,機(jī)器設(shè)備,評(píng)估原值增減值幅度大的，應(yīng)特別關(guān)注,設(shè)備于基準(zhǔn)日近期購(gòu)買，賬面原值與凈值相差較大,要注意是否為二手設(shè)備，成新率取值是否合理,被評(píng)

24、估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設(shè)備重置價(jià)值,應(yīng)包含增值稅,示例：企業(yè)未投產(chǎn)，賬面也未體現(xiàn)可抵扣增值稅,設(shè)備用不含稅價(jià)評(píng)，評(píng)估減值幅度較大，應(yīng)核實(shí)企,業(yè)設(shè)備是否取得增值稅發(fā)票，增值稅能否抵扣，是,否形成漏項(xiàng),國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,42,房屋建筑物與設(shè)備評(píng)估的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用是否,協(xié)調(diào)統(tǒng)一考慮，項(xiàng)目合理工期是否一致,附屬于建筑物的電梯、消防設(shè)施等機(jī)器設(shè)備是否已,在建筑物中評(píng)估,小客車評(píng)估原值一般不應(yīng)高于賬面原值,注意盤盈設(shè)備的合理性：新設(shè)備可能會(huì)有附帶的備,件，這些備件不能做盤盈,同型號(hào)、同生產(chǎn)廠家的相同設(shè)備，重置全價(jià)一般應(yīng),相同,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,房屋建筑物,主要關(guān)注評(píng)估原值增減

25、值幅度，特別是減值,幅度較大的；不同結(jié)構(gòu)型式房屋評(píng)估單價(jià)的,合理性,房屋是否有報(bào)建手續(xù)，前期費(fèi)用取值應(yīng)不一,致,房屋經(jīng)濟(jì)壽命合理性,成本法評(píng)估中，除明確約定土地到期后房屋,將被政府無(wú)償收回，否則房屋應(yīng)按自身經(jīng)濟(jì),壽命年限評(píng)估,43,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,44,房屋在近期裝修或改造，勘察成新率應(yīng)考慮相關(guān)因,素；勘察成新率與理論成新率差異較大的情況應(yīng)有,合理解釋,評(píng)估時(shí)沒有紅線內(nèi)室外管道溝槽，是否存在評(píng)估漏,項(xiàng),要注意設(shè)備的基建與房屋建筑物之間是否重復(fù),前期費(fèi)用及其它費(fèi)用是否計(jì)取齊全,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,案例,某建筑物建筑面積,34000,平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),建筑工程造價(jià),100

26、00,萬(wàn)元,裝飾裝修工程造價(jià),4000,萬(wàn)元,安裝工程造價(jià),7000,萬(wàn)元,工程造價(jià)合計(jì),21000,萬(wàn)元,前期及其他費(fèi)用和資金成本,4000,萬(wàn)元,該建筑物建成日至評(píng)估基準(zhǔn)日,5,年，一直正常使用，期間,未進(jìn)行裝修或改造,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命年限為,60,年,45,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,在建工程,通常情況下，在建工程的建設(shè)方式分“自建,和“出包”兩種方式；形象進(jìn)度分未開工,正施工、已竣工、已竣工使用未轉(zhuǎn)固、已停,工等幾個(gè)階段。工程性質(zhì)可能是維修、安裝,也可能是改（擴(kuò)）建、大修理工程。從資產(chǎn),評(píng)估的角度，不同方式和形象進(jìn)度的在建工,程，其核實(shí)的方法和評(píng)估作價(jià)的方法都是不,同的,4

27、6,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,完全“自建”在建工程，其賬面記錄，通常是形,成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史成本費(fèi)用。在,建工程本身的價(jià)值就是企業(yè)在建工程權(quán)益價(jià)值,在建工程于基準(zhǔn)日近期開工，可按賬面值確認(rèn),在建工程開工日期距基準(zhǔn)日一年以內(nèi)，可按賬面,值加上資金成本確定評(píng)估值（若賬面未含資金成,本），費(fèi)用類性質(zhì)的除外,在建工程開工日期距評(píng)估基準(zhǔn)日一年以上，還應(yīng),考慮人工、材料等價(jià)格發(fā)生的變化,在建工程已投入使用，雖然尚未轉(zhuǎn)固，應(yīng)按固定,資產(chǎn)評(píng)估,47,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,完全“出包”方式的在建工程，其工程的具體支出在,施工單位核算，此種情況下，建設(shè)單位在建工程科目實(shí),際成為建設(shè)方與承包方

28、的結(jié)算科目。建設(shè)方的賬面記錄,是將與承包方結(jié)算工程價(jià)款作為工程成本，通過在建工,程核算,因此，從資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)角度可理解為“預(yù)付款”，應(yīng),該采取與“預(yù)付賬款”相同的評(píng)估思路估值,該在建工程本身的價(jià)值與反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價(jià),值的資產(chǎn)評(píng)估并無(wú)直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何,歷史費(fèi)用在形成相應(yīng)固定資產(chǎn)價(jià)值未確認(rèn)之前，在建工,程本身的價(jià)值并不能真實(shí)反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價(jià)值,因此對(duì)該等在建工程評(píng)估操作中，應(yīng)重點(diǎn)分析出包合,同、付款進(jìn)度與施工進(jìn)度的一致性、施工方保證工程完,工并發(fā)生預(yù)定功能的風(fēng)險(xiǎn)等，如無(wú)問題可以用賬面值列,示在建工程的評(píng)估值,48,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,土地,被評(píng)估企業(yè)賬上只有

29、房產(chǎn)、無(wú)土地，房屋為股東投,入,土地使用權(quán)權(quán)屬、被評(píng)估企業(yè)獲許使用土地（是否還,包括基礎(chǔ)配套設(shè)施）的條件、方式應(yīng)在報(bào)告中披露,還應(yīng)在針對(duì)性假設(shè)中設(shè)定經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后可以繼續(xù),獲許使用土地,基礎(chǔ)配套設(shè)施,評(píng)估結(jié)果應(yīng)高于工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),49,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日距評(píng)估基準(zhǔn)日超過,3,年，一般不,允許采用,期日修正系數(shù)應(yīng)有合理計(jì)算過程,成本法,土地開發(fā)費(fèi)取值應(yīng)注意與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中,的開發(fā)程度修正金額保持一致性,成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法的因素修正系數(shù)不一定相同,前者與征地區(qū)片平均水平比，后者與級(jí)別平均水平,比，兩者不一定重疊,50,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見

30、問題,市場(chǎng)法,1,參考案例成交時(shí)間距離評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間不應(yīng)太,長(zhǎng),2,參考案例交易情況應(yīng)與委估宗地一致,3,參考案例交易價(jià)格不應(yīng)相差過大,51,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,無(wú)形資產(chǎn),市場(chǎng)上可購(gòu)買的通用類無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)按市價(jià)評(píng)估,非通用類無(wú)形資產(chǎn)可考慮按合理攤余價(jià)值確認(rèn),評(píng)估人員應(yīng)注意賬面攤余價(jià)值的合理性,資質(zhì)”問題：資質(zhì)本身是有價(jià)值的，但是不,能夠轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)是行政授予的，國(guó)家明文規(guī)定,資質(zhì)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。采用收益法評(píng)估結(jié)果才能,體現(xiàn)資質(zhì)的價(jià)值,52,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,長(zhǎng)期待攤費(fèi)用,因裝修門店而發(fā)生的支出及支付門店房租而一次,性繳納的租金等，評(píng)估值與賬面值一致合理嗎,專項(xiàng)應(yīng)付款（其他非流動(dòng)負(fù)債

31、,一定要詳細(xì)核實(shí)專項(xiàng)應(yīng)付款是否為企業(yè)實(shí)際需要,承擔(dān)的負(fù)債,應(yīng)交稅金,對(duì)于已實(shí)現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項(xiàng)目，已銷售部分是,否也足夠計(jì)提了土地增值稅。所得稅是否按整個(gè),地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)足額計(jì)提,53,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,收益法,行業(yè)、企業(yè)簡(jiǎn)介中的描述不能與收益法結(jié)論矛盾,虧損的企業(yè)也可以用收益法，比如前期投資過大,的企業(yè)或者雖然虧損現(xiàn)金流為正的企業(yè),即使只采用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估，也必須進(jìn)行資,產(chǎn)清查、提供資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)表,54,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,收入及成本的預(yù)測(cè),收入、成本預(yù)測(cè)簡(jiǎn)單，缺少預(yù)測(cè)依據(jù)；對(duì)于收入增長(zhǎng),過快是審核中關(guān)注的重點(diǎn),以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)點(diǎn)，收入與成本突然出現(xiàn)拐點(diǎn)，需,有合理

32、解釋,預(yù)測(cè)期收入增長(zhǎng)，而利潤(rùn)下降，需有合理解釋,銷售成本率可以考慮按照收入的一定比例估算，但必,須有詳細(xì)的說明,低級(jí)錯(cuò)誤示例,在預(yù)測(cè)銷量時(shí)，認(rèn)為,2006,年數(shù)據(jù)比較異常，未采用。但,在后面預(yù)測(cè)成本時(shí)，卻采用,2006-2008,年的平均毛利率,說明中描述主要業(yè)務(wù)人員紛紛離職，而預(yù)測(cè)其業(yè)務(wù)保持,每年,15.46,的比例上升，相矛盾,55,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,營(yíng)業(yè)稅金及附加的預(yù)測(cè),一般情況下可以按比例預(yù)測(cè),如單獨(dú)預(yù)測(cè)流轉(zhuǎn)稅額計(jì)算稅金及附加，但要注意預(yù),測(cè)的合理性及是否有漏項(xiàng)（營(yíng)業(yè)稅,營(yíng)業(yè)費(fèi)用的預(yù)測(cè),在采用歷史收入比例法預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用時(shí)，要注意剔,除以前年度非正常的費(fèi)用,管理費(fèi)用的預(yù)測(cè),管理

33、費(fèi)用一般不與銷售收入成正比,對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)，收益法評(píng)估中應(yīng)考慮為保持資,格所必須的年度研發(fā)支出,56,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)測(cè),在采用,WACC,模型時(shí)，可以不用預(yù)測(cè)利息支出。但是,如果企業(yè)歷史年度虧損，未來(lái)預(yù)測(cè)盈利，由于可以,彌補(bǔ)以前年度虧損，這時(shí)考慮利息支出后利潤(rùn)更好,判斷,不推薦預(yù)測(cè)手續(xù)費(fèi)、利息收入等其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，除,非特殊的企業(yè)（如金融機(jī)構(gòu),所得稅的預(yù)測(cè),注意彌補(bǔ)以前年度虧損的問題,折舊攤銷的預(yù)測(cè),若在建工程作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考慮，要注意在建工程,在未來(lái)年度帶來(lái)的折舊攤銷,57,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,資本性支出的預(yù)測(cè),根據(jù)企業(yè)的固定資產(chǎn)類型及占總資產(chǎn)比重判斷采用,

34、資本性支出預(yù)測(cè)的方法,目前主要就兩種做法，一種是未來(lái)折現(xiàn)，另一種就,是預(yù)測(cè)期末資本性支出等于折舊、攤銷,若在建工程作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考慮，其后期投入，在,預(yù)測(cè)資本性支出時(shí)也應(yīng)考慮,關(guān)注在預(yù)測(cè)期內(nèi)資本性支出均大于年度折舊攤銷的,情況,資本性支出應(yīng)與收入預(yù)測(cè)趨勢(shì)匹配,58,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,營(yíng)運(yùn)資金,增量的預(yù)測(cè),永續(xù)期的營(yíng)運(yùn)資金增量必須為,0,折現(xiàn)率,在計(jì)算,CAPM,及,WACC,時(shí)采用的,DE,比必須一致,所得稅率如果在預(yù)測(cè)年度有變化，必須預(yù)測(cè)不同,的折現(xiàn)率,例：“一個(gè)煤礦企業(yè)主要資產(chǎn)為礦權(quán)和固定資產(chǎn),整體收益法折現(xiàn)率,WACC,取,13.2,礦權(quán)折現(xiàn)率,取8.43%”，這樣的折現(xiàn)率合理

35、嗎,59,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,收益年限,通常情況下，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、合同約定、以及自然條件,約束等相關(guān)因素，確定受益年限。常見的幾種情況,對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)且在可預(yù)見的未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)影響持續(xù)經(jīng)營(yíng)因,素，這樣的企業(yè)收益年限通常采用“永續(xù)”方式,對(duì)于在章程中明確約定了經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)，特別是外商投,資企業(yè)，應(yīng)根據(jù)章程的約定的經(jīng)營(yíng)期限進(jìn)行預(yù)測(cè)，并保持,收益年限與經(jīng)營(yíng)期限的一致性，但應(yīng)注意在經(jīng)營(yíng)期末價(jià)值,的確定，若章程中經(jīng)營(yíng)期限屆滿，一方退出，另一方將繼,續(xù)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)注意分析經(jīng)濟(jì)行為，保證經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目,的與收益期限具有一致性和匹配性,60,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,資源要素限制下的企業(yè)，收益年期通

36、常考慮資源要,素的使用情況。比如礦山企業(yè)，根據(jù)保有的礦產(chǎn)資源,儲(chǔ)量和確定的生產(chǎn)規(guī)模，估算的礦山開采年限通?？?以作為企業(yè)收益年限，但有依據(jù)表明企業(yè)在礦產(chǎn)開采,時(shí)生產(chǎn)勘探能夠增加資源儲(chǔ)量，收益年限可以考慮延,長(zhǎng)。再如房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)沒有新增土地儲(chǔ)備的,計(jì)劃，通?？紤]按照現(xiàn)有土地開發(fā)周期的收益年限,對(duì)于在可預(yù)見的未來(lái)存在影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的狀,況時(shí)，處于謹(jǐn)慎原則應(yīng)在收益年限做特殊考慮，結(jié)合,經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的一并審慎分析確定,61,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,預(yù)測(cè)期,如果目前被評(píng)估企業(yè)正在享受某些稅收優(yōu)惠,通常應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)到稅收優(yōu)惠期結(jié)束，企業(yè)按正常,稅率繳稅，預(yù)測(cè)收益具有代表性為止,對(duì)于具有周期性

37、波動(dòng)的企業(yè)，預(yù)測(cè)期應(yīng)當(dāng)包括,一個(gè)完整的周期，以便據(jù)此估算預(yù)測(cè)期后的收,益情況；對(duì)于迅速成長(zhǎng)或剛經(jīng)歷重大變動(dòng)的企,業(yè)，應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)測(cè)收益,具有代表性為止,62,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及負(fù)債,企業(yè)基準(zhǔn)日流動(dòng)資產(chǎn)及流動(dòng)負(fù)債里的所有科目，要,么納入營(yíng)運(yùn)資金預(yù)測(cè)，要么作為溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng),性資產(chǎn)（負(fù)債,非流動(dòng)資產(chǎn)（負(fù)債）中的固定資產(chǎn)清理、遞延所得,稅資產(chǎn)（負(fù)債）等理論上都應(yīng)作為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考,慮,部分非流動(dòng)資產(chǎn)考慮了折舊攤銷，又作為非經(jīng)營(yíng)性,資產(chǎn)加回（例如投資性房地產(chǎn)等,將在建工程納入非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的，需要有合理性解,釋,說明中需列明非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的描述、計(jì)算過

38、程,63,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,收益法表格,測(cè)算格式可參照企業(yè)的內(nèi)部管理報(bào)表，在設(shè)計(jì)測(cè),算表格時(shí)注意行業(yè)和企業(yè)的特殊性，要突出企業(yè),的特點(diǎn)，確保未來(lái)預(yù)測(cè)期間的適用性和反應(yīng)企業(yè),的獲利模式，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式匹配,64,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,未進(jìn)行應(yīng)有的職業(yè)判斷，簡(jiǎn)單按賬面值列示,對(duì)企業(yè)一些復(fù)雜的資產(chǎn)，企業(yè)不能提供相關(guān)資料和證,明時(shí)，以賬面值列示代替評(píng)估值，而不進(jìn)行注冊(cè)評(píng)估,師應(yīng)有的職業(yè)判斷,僅對(duì)被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，非經(jīng)營(yíng)性資,產(chǎn)按賬面值列示，但評(píng)估結(jié)果匯總表中又包含非經(jīng)營(yíng),性資產(chǎn)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果含義不清晰,如：此次申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)中，存在一些非主業(yè)資產(chǎn),如,XX,辦事處房屋,X

39、X,鋪面房、生態(tài)園賓館等），評(píng),估按賬面價(jià)值列示,65,三、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告常見問題,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,重大事項(xiàng)披露,在報(bào)告審核中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)重大事項(xiàng)披露代替根據(jù)評(píng),估準(zhǔn)則應(yīng)執(zhí)行的評(píng)估程序，例如,發(fā)現(xiàn)客戶的會(huì)計(jì)報(bào)表有差錯(cuò)而不進(jìn)行調(diào)整,客戶無(wú)權(quán)屬證明文件不用替代程序進(jìn)行調(diào)查核實(shí),客戶要求不到評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)時(shí)也只進(jìn)行披露,66,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,67,期后事項(xiàng),對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，評(píng)估范圍發(fā)生重大變化而不對(duì),評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行調(diào)整,對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，出具評(píng)估評(píng)估報(bào)告前依據(jù)的評(píng),估標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的重大變化不進(jìn)行必要披露或調(diào)整,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,低級(jí)錯(cuò)誤,描述前后不一致,涉及到數(shù)值的低級(jí)錯(cuò)誤,68,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,69,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題,總結(jié),袁輝