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1、第一部分綦江項目市場調查報告一、綦江房地產市場概況（一）綦江概況（二）綦江房地產概況（三）與其他城區(qū)的對比分析二、綦江房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢分析（一）調查對象、目的和方法（二）典型樓盤調查列表（三）綦江房地產市場特征分析（四）綦江二手房市場簡述（五）綦江商業(yè)市場分析（六）結論三、綦江消費者需求特征分析（一）消費調查背景分析（二）購房需求調查四、結論一、綦江房地產市場概況（一）綦江概況1、地理位置綦江位于四川盆地與云貴高原結合部，北靠巴南，南接貴州，西鄰江津，東連萬盛，地處渝黔、黔汀要沖，是重慶的南大門，地理位置極其重要。2、交通狀況綦江境內鐵路、公路、水路兼?zhèn)?。川黔鐵路、210國道縱貫南北，

2、與三（江）南（川）鐵路、川湘公路縱橫交錯，形成了四通八達的交通運輸網絡。綦江位于重慶市西南部，距重慶約80公里。高速路車速40分鐘左右。正在動工興建的川黔高等級公路，即將動工興建的川湘高等級公路，將進一步改善綦江的交通狀況，增強綦江的區(qū)域優(yōu)勢。3、產業(yè)特征綦江資源豐富，其中煤儲量達15億噸，鐵礦儲量2億噸以上，每年的國家提供優(yōu)質煤4000萬噸，是重慶總體規(guī)劃煤鐵中心，天然氣是國家重慶開發(fā)地之一。綦江的工業(yè)基礎雄厚，工業(yè)門類齊全。松藻礦務局、綦江齒輪廠、重慶冶煉集團公司、重慶鋼繩廠、重慶鋁業(yè)有限公司、重慶造紙廠、綦江供電局等23家大中型國有企業(yè)，形成機械、化工、能源、儀器等重點骨干產業(yè)體系。4、

3、行政區(qū)劃及收入狀況全縣轄23鎮(zhèn)10鄉(xiāng)，面積2178平方公里，人口94.5萬。其中農業(yè)人口76萬，非農業(yè)人口18.5萬。2004年全縣社會消費品零售總額20.68億元，同比增長14.8%；城鎮(zhèn)職工人均工資11378元，同比增長21.7%。5、結論（1）綦江陸運交通網絡發(fā)達，并且毗鄰重慶，較其它區(qū)縣市場相比，交通體系發(fā)達，地域優(yōu)勢突出，為本區(qū)域的經濟發(fā)展提供了良好的先天條件。（2）礦產資源豐富，工業(yè)基礎雄厚，對綦江GDP起到了強有力的拉動作用，從而帶動了綦江相關產業(yè)的快速發(fā)展，增加了勞動就業(yè)機會和居民收入。（3）個人收入的持續(xù)增長促進了消費市場活躍，給綦江的房地產帶來了旺盛的消費力支持。（二）綦江

4、房地產概況1、商品住宅統(tǒng)計數(shù)據(jù)表（2004年）竣工面積（m2）銷售面積（m2）空置面積（m2）空置百分比2744810%2、結論：（1）通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，2004年綦江住宅空置面積與竣工面積的對比率為10%，扣除部分規(guī)劃設計落伍、性價比重要失衡的項目，這一比例還將更低，總體看來呈良性發(fā)展趨勢。（2）從成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計看，住宅年銷售面積能夠達到23萬平方米，如果按照建筑面積120平方米每套房屋計算，接近2000套，當前市場購買力比較旺盛。（3）從目前綦江土地出讓市場看，除園區(qū)外沒有大規(guī)模的新區(qū)開發(fā)，即將入市的大型項目不多，而舊城改造進度一般不可能太快，因此供求狀況在未來3年左右可以保持一種良性的相對

5、平衡，對項目而言是一個利好。二、綦江房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢分析（一）調查對象、目的和方法1、調查對象及目的我們選擇了價格在1000元/平方米以上，有一定規(guī)模的商品住宅項目作調查對象，目的在于了解一線項目的產品品質和價格水平，并通過對比其銷售業(yè)績分析買方市場的消費熱點，為項目的定位尤其是產品定位提供依據(jù)。2、調查方法主要通過到銷售現(xiàn)場咨詢了解的辦法獲得相關信息，在本次調查過程中，項目組人員對目標采用輪流叉調查的方式，收集到的市場信息比較客觀準確。（二）典型樓盤調查項目名稱楓丹韻綠堡德信花園左岸領秀陽光雅苑南州明珠千山陽光水岸地址九龍開發(fā)園區(qū)九龍開發(fā)園區(qū)九龍開發(fā)園區(qū)二級汽車站旁綦江中學旁濱河大道

6、菜壩占地面積135畝50畝30畝左右5畝左右30畝左右30畝左右(一期)建筑體量25萬m28.8萬m26萬多m23萬m26萬m25萬m2(一期)建筑形態(tài)多層/小高層高層多層/小高層多層/高層多層/高層多層小高層多層/小高層戶型結構平/錯躍/變維平/錯/躍層平/錯/躍層平層錯躍層平錯層規(guī)劃布局曲線圍合點式圍合/行列圍合聯(lián)體樓圍合式圍合式主力戶型1S1T/2S2T3S2T2S2T/3S2T/4S3T1S1T/2S2T3S2T2S2T/3S2T/4S3T2S2T/3S2T4S2T3S2T2S2T面積（m2）60/80-8597-12960-90110-230140-1905118074-83/85-

7、123110-14677m299-105m2110-15095-135278-85建面價格（元/m2）平1300錯層1400平層1310躍層1340約1180套面1450多層1288高層1208多層1180小高層11781400-1500層差（元/m2）1010未定10/ 20/ 30多層5小高層1010銷售率90%70%.未正式銷售已售70%多層銷售完畢已售90%70%開發(fā)周期三期兩期2005年底交房兩期兩期（三）綦江房地產市場特征分析1、開發(fā)熱點區(qū)域以橋為界，綦江形成了舊城區(qū)與開發(fā)區(qū)兩個開發(fā)熱點，在先天條件上各有優(yōu)劣：（1）交通條件由于綦江地域面積不大，競爭項目地理位置普遍較好，交通都較為

8、方便，但新舊城區(qū)特點各不相同。開發(fā)區(qū)項目如德信花園、韻綠堡等距離高速公路近，對外交通極其方便；老城區(qū)項目如陽光水岸等距離縣政府廣場相對略近，交通較為便捷。（2）配套開發(fā)區(qū)目前人氣還不十分旺盛，市政配套設施不夠齊備，因此，開發(fā)區(qū)項目比較注重小區(qū)配套設施以滿足業(yè)主的居家要求，如楓丹韻綠堡；老城區(qū)項目則多借用周邊市政配套。就配套而言，老城區(qū)項目強于開發(fā)區(qū)項目。（3）周邊環(huán)境老城區(qū)項目周邊建筑相對比較陳舊，但比鄰綦江河，有景觀優(yōu)勢。而開發(fā)區(qū)正處在如火如荼的建設之中，灰塵較多、噪音較大，環(huán)境相對略次。優(yōu)點是道路狀況好，房屋都是新建的商品房，隨著建設的進一步深入，區(qū)域環(huán)境會得到很大的改善，成為綦江新興的居

9、住社區(qū)。2、關于在售項目產品評價（1）項目規(guī)劃綦江在售項目中，韻綠堡和千山陽光水岸總平面規(guī)劃質量比較高，其余項目大多規(guī)劃布局處理還比較粗糙。典型競爭項目中，楓丹韻綠堡小區(qū)采用曲線圍合布局，在局部區(qū)域點綴一些建筑，錯落有致，天際線輪廓流暢，具有較強的視覺沖擊力。千山陽光水岸，充分利用綦江江景，因地就勢，打造出了較具特色的小區(qū)景觀。其它項目則基本采用簡單圍合手法，營造中庭景觀，但建筑間距小，通風采光差，人性化不夠。（2）戶型設計綦江在售項目中，三居室住宅占據(jù)了絕對優(yōu)勢比例的份額，另外兩居室和四居室供應量也比較大，這與綦江房地產市場的需求主流是相吻合的。在戶型環(huán)節(jié)，綦江房地產市場存在以下一些現(xiàn)象：部

10、分項目戶型設計不夠合理，出現(xiàn)了一些大而不當?shù)拿娣e浪費，如德信花園等。部分項目采用創(chuàng)新設計手法，如楓丹韻綠堡即運用變維式設計，得到了市場認可；與主城客戶青睞平層戶型相比，綦江消費者更傾向于錯層、躍層戶型。（3）園林景觀景觀已經成為住宅項目越來越強調的賣點，我們認為，韻綠堡和陽光水岸的園林規(guī)劃有一定的技術含量，而其他項目往往只是對景觀用地進行了簡單的綠化處理，還談不上景觀的美學效果，功能規(guī)劃也缺乏質量。園林景觀打造上最具特色之項目為千山陽光水岸，不僅視覺效果好，園林的功能規(guī)劃也比較合理，并且通過對一些節(jié)點的處理，營造出了比較濃厚的人文氣息。其次是楓丹韻綠堡，充分利用其規(guī)模優(yōu)勢，打造出了較為舒適的園

11、林景觀，景觀質量高，并具有濃厚的人文氣息；并大量運用水景，如疊水、瀑布等，另外，運動設施及會所的設置也是其一大賣點。（4）建筑形態(tài)綦江在售項目建筑形態(tài)比較單一，幾乎是清一色的普通多層或小高層，同質化的現(xiàn)象非常嚴重，如果在建筑形態(tài)上有所突破和創(chuàng)新，將成為非常直觀的差異化特征。（5）物業(yè)管理目前綦江小區(qū)項目多由開發(fā)公司自行進行物業(yè)管理，服務內容集中在保安，保潔等基礎服務層面，社區(qū)人文氛圍的營造不得力，如果通過一些外部資源提升物管質量（比如聘請一些知名公司作為管理顧問），并在銷售中將物管服務的差異化向客戶展示，應該能夠形成很強的吸引力。（6）產品硬件除陽光水岸外，在售項目公共部分（門廳、樓梯間、過道

12、）裝修的標準偏低，缺乏特色，在細節(jié)上經不起推敲，可以超越和提升的空間比較大。3、價格水平綦江在售項目價格大致分為幾個水平線：一是在規(guī)模的社會影響比較大、產品品質比較高的高檔項目，比如韻綠堡、千山陽光水岸上，建筑面積價格能夠達到1300-1500元/平方米之間。二是一些小規(guī)模比較小，有這一定綠化景觀的中偏高檔項目，比如陽光雅苑、南洲明珠等，建筑面積價格能夠達到1100-1200元/平方米之間。三是一些單體的商品房子，建筑面積價格能夠達到800-1000元/平方米之間。從銷售狀況看，這幾類項目都取得了比較好的市場業(yè)績，說明各種價格和檔次的項目都有其目標消費群和市場承接力，關鍵是項目價格和品質必須匹

13、配。（四）綦江二手房市場簡述1、供給市場部分高收入群體現(xiàn)有住房已不能滿足其居住需求，換房意愿強烈，而隨著綦江房地產市場的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了能滿足該類群體需求之物業(yè)，舊房上市銷售成為必然。銷售之物業(yè)多為單位福利房、集資建房自建房及普通商品房，成交價格集中在700-1100元m2區(qū)間內，與其它區(qū)縣城市相比，供給量相對較大。2、需求市場除城內居民外，購買者多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城經商、務工人員，他們經濟實力有限，對居住環(huán)境、物業(yè)品質要求不到，僅需有一容身之地，滿足其基本的居住需求即可，二手房以其低價、即買即入住等特征而受到此類群體的青睞，。綦江工業(yè)產業(yè)較為發(fā)達、廠礦多，農村進城務工人員較多，二手房（含求租和

14、購買）需求自然旺盛。3、小結二手房市場活躍使房屋轉讓渠道非常通暢，居民可以輕松的賣出現(xiàn)有住房，購買更好的住宅以改善自身的居住條件，這為房地產市場的健康、快速發(fā)展打好了堅實的基礎，這也是本案的開發(fā)利好之一。（五）綦江商業(yè)市場分析1、 商業(yè)發(fā)展過程老城區(qū) 新城區(qū)綦江原來商業(yè)主要集中在綦江河兩岸的老城區(qū)，其中以中山路和河東市場周邊為主，隨著綦江城市建設的快速發(fā)展和城市化進程的加快，依托高速路發(fā)展起來的新城區(qū)商業(yè)也逐步形成氣候。 住宅底商 中等規(guī)模商業(yè)物業(yè)綦江商業(yè)發(fā)展相對滯后，在2001年前，商業(yè)物業(yè)主要是住宅樓底層商鋪，底商一般控制在2層以內，如孟家園區(qū)域商業(yè)、萬代商城商業(yè)等；2001年以后，在中心

15、逐漸出現(xiàn)了中等規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，在規(guī)劃設計上更適合一些中大規(guī)模的超市、商場物業(yè)的布點，如巨龍廣場、明興世紀城等。傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài) 新型商業(yè)業(yè)態(tài)綦江在2002年前主要以傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，隨著商業(yè)業(yè)態(tài)不斷拓展，以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較強的市場競爭力，如2003年開張的重客隆。從目前來看，城市中的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與新業(yè)態(tài)仍然處于“膠著型”競爭狀態(tài)，各種不同商業(yè)業(yè)態(tài)以各自不同的特色吸引消費者，擠占市場份額。但未來的分化特別是商業(yè)設施的“超市化”、“規(guī)模化”是不可阻擋的。大型的購物中心、SHOPPING MALL等在綦江仍然是空白點。2、綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)市場現(xiàn)狀古南鎮(zhèn)是個綦江縣中心城鎮(zhèn)，轄

16、區(qū)面積和人口數(shù)量有限（古南鎮(zhèn)人口13.5萬，其中城鎮(zhèn)人口7萬）。因此綦江縣古南鎮(zhèn)的商業(yè)市場起點較底，現(xiàn)階段零售商業(yè)業(yè)態(tài)大多以超市、便利店、百貨為主。以下我們對幾種主要業(yè)態(tài)進行簡要分析：n 超市（Super Market）規(guī)模：5002000平方米左右輻射范圍：半徑12公里特點：連鎖性經營，商品品種較豐富實例：重客隆、萬家福等n 便利店（Convenience Store）規(guī)模：50-100平方米輻射范圍：約200300米特點：經營食品、副食品和日用雜貨、多為單店經營，尚未形成規(guī)模性連鎖便利店n 百貨店（Department Store）規(guī)模：3500平方米4500平方米輻射范圍：半徑2公里特點

17、：有一定規(guī)模、經營多元化，位于傳統(tǒng)商業(yè)核心圈內實例：海晨百貨、重百（還未開張）小結：各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標消費群，在做好細分市場，明確消費定位的前提下，各業(yè)態(tài)之間會互為補充，形成良性循環(huán)的商業(yè)鏈。3、綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)物業(yè)形態(tài) 綦江縣古南鎮(zhèn)的商業(yè)市場起點較低，商業(yè)物業(yè)形態(tài)以街鋪、底商為主，大型的商場鋪屈指可數(shù)。但隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近年來對房地產的大力開發(fā)投資，主城區(qū)先后開發(fā)了大量住宅小區(qū)，使得大量的底商、社區(qū)式商鋪甚至特色商業(yè)街的涌現(xiàn)。但目前主要商圈只集中在龍角橋兩岸。n 街鋪“一鋪養(yǎng)三代”-這就是街鋪的商業(yè)價值。通常，街鋪的價格都是不菲的。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高，從現(xiàn)狀上看，綦江

18、縣古南鎮(zhèn)以中山路為主要商業(yè)街區(qū)，集休閑、娛樂、餐飲、文化為一體；孟家園旁的建材一條街；百利威酒店前的飲食一條街；大田灣的小商品飲食批發(fā)一條街等，都是由街鋪自然形成的。n 底商作為住宅、底層配套的商業(yè)設施的底商， 由于它是作為其他物業(yè)的配套設施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開發(fā)商能夠因勢利導，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點對底商作出準確定位，就確保了底商的經營具備一定的排他性。無論是對投資者還是經營者都減少了風險。反過來，低風險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風險，從而獲得雙贏局面。近幾年綦江縣古南鎮(zhèn)主城區(qū)先后開發(fā)了金?；▓@、城市麗景、千山竹苑等幾十個房

19、地產項目，住宅底部商鋪的供應極大的滿足了大量消費者的需求。n 商場飛速發(fā)展的連鎖超市改變了傳統(tǒng)的商業(yè)結構。日常用品已可以輕松地在住宅區(qū)的超市買到，商場不能只死守傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，綦江縣古南鎮(zhèn)的商場規(guī)模不大，同時貨品也不是大而全：時代商場主要以服裝為住，巨龍商場主要以服裝、幼兒用品、床上用品為主。4、主要在售商業(yè)項目分析主要在售商業(yè)個案調查匯總表案名位置商業(yè)總面積（m2）價格區(qū)間（元/ m2）均價（元/ m2）去化狀況備注明興世紀城綦江交通路川劇院旁1548062009200/1F8000/1F2500/2F2000/3F引入重百，可售部分不多元方商業(yè)街綦江電力街2736634007200/1F5

20、300/1F1700/2F702004年發(fā)售分析：1） 目前綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場業(yè)態(tài)及物業(yè)種類較不齊全，商業(yè)布局及規(guī)劃較不合理。2） 由于商業(yè)市場運作及經濟的落后，綦江縣古南鎮(zhèn)的背街和商業(yè)鋪面和二層商業(yè)較多空置。3） 隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近幾年對房地產的大力開發(fā)，舊城改造及新城開發(fā)是近年來的主題，大量的私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級干部、政府官員、外出打工者等收入較高的人員，對商業(yè)地產的投資逐漸升溫。4） 由于綦江縣古南鎮(zhèn)老城區(qū)的開發(fā)較早，在商業(yè)各方面均比開發(fā)區(qū)成熟，商業(yè)地產因商圈的成熟而價位較高。老城區(qū)的店鋪售價一般為：建面60008000元/平方米開發(fā)區(qū)城的店鋪售價一般為：建面35004000元/平方米（六

21、）結論1、綦江房地產市場還處在起步階段通過對典型競爭項目的深入調查，我們認為目前綦江房地產市場發(fā)育不夠成熟，還處在起步階段，主要原因有三：（1）商品房形態(tài)單一（多為小高層、多層）。（2）規(guī)劃設計水平較低，由于規(guī)模普遍不大，建筑布局多以簡單圍合為主，物業(yè)軟硬件配置標準、智能化設施、物業(yè)管理水平都比較低，舒適性難以保證。（3）綦江房地產市場整體營銷水平落后，媒體素質普通較差，對消費引導能力不強。2、房地產市場消費熱點（1）居住區(qū)域上，由于開發(fā)區(qū)和老城區(qū)各具特色，認可度比較接近，但從未來發(fā)展趨勢來看，老城區(qū)仍是行政、商業(yè)、娛樂中心。（2）建筑形態(tài)上，多層與小高層市場認可度很高，其中多層住宅認可度最高

22、。（3）戶型形態(tài)上，錯層、躍層戶型最受歡迎，部分創(chuàng)新戶型，如楓丹韻綠堡的變維式戶型很受歡迎。（4）戶型面積上，100-130m2左右的三房、四房去化速度最快，這與綦江居民家庭結構是相符的，對本項目而言，應以三房、四房為主力戶型，戶型形態(tài)則以錯層、躍層為主。結合項目品質及消費者購買力，項目三房、四房主力面積控制在100-120m2區(qū)間內較為合適。（5）小區(qū)園林景觀往往是項目的重要賣點之一，如楓丹韻綠堡的水景、運動設施等對消費者吸引力較大，銷售速度自然更快。3、對房價上漲的預期應該比較謹慎原因在于以下幾點：（1）從一般規(guī)律看，隨著第一批小區(qū)房的出現(xiàn)，地縣級城市房價會出現(xiàn)一個比較明顯的上漲時期，但通

23、常持續(xù)三年左右就會維持在一個相對穩(wěn)定的水平線上。（2）從買方市場的角度看，地縣級城市的高端購買力畢竟是相對有限的，初步估計綦江單價突破千元的住宅累計銷售應該接近或略微超過20萬平方米，戶數(shù)在1000戶以上，沒有任何跡象顯示購買力在近期出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。（3）在高端購買力比較穩(wěn)定、但總量有限的背景下，為了在競爭處于一個比較主動的位置，各個一線項目可能在決策上比謹慎，不會貿然調整價格（在當前的價格水平，開發(fā)企業(yè)也能夠取得一定的開發(fā)利潤）。三、結論通過市場調查分析，我們認為有如下結論在定位中應該參考：（一）綦江房地產市場精品樓盤相對缺乏由于受地塊規(guī)模與產品形態(tài)同質化影響，綦江房地產市場相對缺少環(huán)境好，戶

24、型好，性價比高的精品樓盤。而在消費市場上，相當部分經濟實力比較強的消費者，換房意向是比較強的，期待著能提供有較好居住質量與配套完善的樓盤，這一市場契機項目應該著重把握。（二）主力市場需求應該充分注重綦江受地域與人口因素限制，高端消費力有限，主力產品如何全盤引起市場需求主力，風險無疑比較大，而總價15-17萬，以三房為主的市場主力需求是客觀大量存在的，應當充分重視和把握。（三）產品細節(jié)超越競爭對手是必要的。綦江一線項目在產品細節(jié)處理上，或多或少都存在一定缺陷，我們認為從技術上完全可以超越，而通過對消費問卷調查反映出消費者對此越來越重視，在產品細節(jié)上切實注重適度超前能夠形成有效競爭力。（四）成本控制非常關鍵。綦江是一個縣級城市，房價對購房者行為的非常大，要保證利潤就必須對開發(fā)成本的有效控制，這主要運用三方面措施解決：一是充分考慮地質條件，控制基礎成本；二是建筑景觀風格簡約能減少一些無效的成本投入；三是硬件配置和裝修標準只宜適度超前。2019整理的各行業(yè)企管，經濟，房產，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正