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1、企業(yè)物業(yè)管理論文人力資源管理論文如何做好物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)【摘要】企業(yè)管理歸根結(jié)底是人力資源的管理，人力資源管理是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，更是經(jīng)營(yíng)好住宅小區(qū)的必要前提。在物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)中，做到各個(gè)崗位責(zé)任到人，團(tuán)隊(duì)中各崗位員工彼此密切配合是作為管理者研究的課題。本文基于此，提出了經(jīng)營(yíng)好物業(yè)管理企業(yè)的方法和措施，并介紹了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的有效模式，最后指出了物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需注意的一些問(wèn)題。【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理企業(yè)；人力資源管理；有效模式引言人才對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的質(zhì)量水平，而且關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的興衰成敗。物業(yè)管理公司的運(yùn)行基礎(chǔ)在于管理

2、好人力資源，最大限度地發(fā)揮員工的潛能，提高員工的專業(yè)技能。經(jīng)營(yíng)是企業(yè)的基本行為，只有依法經(jīng)營(yíng)并獲取合法利潤(rùn)，才能使企業(yè)走上良性以及長(zhǎng)期發(fā)展的道路。但物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)施的是管理與服務(wù)，這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會(huì)、業(yè)主等地域和人文因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認(rèn)識(shí)和策略方面的偏差。誠(chéng)然，提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對(duì)社會(huì)所提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的其中一種手段。但忽視經(jīng)營(yíng)，便會(huì)造成企業(yè)贏利能力下降；企業(yè)自有資金的不足又會(huì)成為自身擴(kuò)大規(guī)模、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸，并且反過(guò)來(lái)影響服務(wù)的質(zhì)量。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，要想又好又快地發(fā)展，依法經(jīng)營(yíng)是一條必由之路。而經(jīng)營(yíng)好物

3、業(yè)管理企業(yè)自身，是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，更是經(jīng)營(yíng)好住宅小區(qū)的必要前提。這就需要充分利用所掌握的資源，通過(guò)強(qiáng)而有力的營(yíng)銷手段和豐富的管理與服務(wù)內(nèi)容，積極地運(yùn)用人、財(cái)、物進(jìn)行合理化經(jīng)營(yíng)，以較小的投入爭(zhēng)取最大的產(chǎn)出，最大的效益，達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，良性發(fā)展的目標(biāo)。以下是筆者這幾年來(lái)，從事管理和經(jīng)營(yíng)的一些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)。1 如何經(jīng)營(yíng)好物業(yè)管理企業(yè)1.1 實(shí)施品牌戰(zhàn)略，有計(jì)劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來(lái)的巨大的市場(chǎng)效應(yīng)和市場(chǎng)信譽(yù)。由于物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)，其涉及面比較廣，影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多，質(zhì)量保證的實(shí)施較困難，尤其特殊的一點(diǎn)是，客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很

4、難進(jìn)行全面、客觀的檢查和評(píng)價(jià)。這些特點(diǎn)決定了客戶在選擇物業(yè)管理產(chǎn)品的提供者物業(yè)管理公司的時(shí)候，非常注意其信譽(yù)和口碑。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽(yù)及口碑的集中體現(xiàn)，故物業(yè)管理公司的品牌是其開(kāi)拓市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。國(guó)外的一些統(tǒng)計(jì)資料表明：在某一領(lǐng)域前十大品牌的市場(chǎng)份額占有率超過(guò)70%，物業(yè)管理企業(yè)如果不能樹(shù)立自身的品牌形象，其發(fā)展空間將會(huì)受到極大的限制。建立品牌是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個(gè)長(zhǎng)期的計(jì)劃并加以實(shí)施，首先是苦練內(nèi)功，提高物業(yè)管理水平，使客戶滿意。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽(yù)，不侵犯業(yè)主的權(quán)益，積極維護(hù)企業(yè)的形象。再有就是要注重宣傳和引導(dǎo)，特別要抓住政策、市場(chǎng)和宣傳上的

5、契機(jī)進(jìn)行集中突破。另外，企業(yè)的綜合實(shí)力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要因素。筆者所在的企業(yè)，在歷經(jīng)幾年的艱辛發(fā)展進(jìn)程中，已經(jīng)逐步意識(shí)到品牌的重要性，適時(shí)提出了“創(chuàng)百年品牌企業(yè)”的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。1.2 注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi)，拓展市場(chǎng)的作用。引導(dǎo)消費(fèi)的作用不應(yīng)忽視，現(xiàn)在我國(guó)很多居民受長(zhǎng)期免費(fèi)住房的影響，對(duì)住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)不足。通過(guò)積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主見(jiàn)到或者了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對(duì)其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對(duì)其房產(chǎn)（可能是他們最大的財(cái)產(chǎn)）價(jià)值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費(fèi)意識(shí)，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的

6、難度，減少與業(yè)主的不必要紛爭(zhēng)。1.3 積極開(kāi)拓市場(chǎng)，不斷擴(kuò)大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，此舉對(duì)提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，壯大公司實(shí)力以及顯著降低成本都有重要意義。筆者所在的企業(yè)，從2005年單純做物業(yè)起步，為生存發(fā)展，逐步形成物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、礦業(yè)發(fā)展創(chuàng)效三大主體并舉格局。在物業(yè)普遍微利、虧損運(yùn)作下，以規(guī)模和資金為支撐，保證了市場(chǎng)拓展和品牌影響力。1.4 重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或者降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。短短六年時(shí)間，筆者所在的企業(yè)，在公司董事會(huì)的決策領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持“企業(yè)不裁員、員工不減薪”的承諾，堅(jiān)持“全面從嚴(yán)

7、、全面從緊、集中統(tǒng)一”經(jīng)營(yíng)方針，以“發(fā)展、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)”的創(chuàng)業(yè)精神，逐步發(fā)展壯大成國(guó)家物業(yè)服務(wù)一級(jí)企業(yè)資質(zhì)，成為安徽省最大的一家國(guó)企成功改制物業(yè)企業(yè)1。1.5 對(duì)物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和物業(yè)管理公司的自身特點(diǎn)，將不具備競(jìng)爭(zhēng)力的以及運(yùn)作成本不合理的業(yè)務(wù)（如保潔、垃圾清運(yùn)、某些機(jī)電維保等）分包出去。這樣不僅大幅度地降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來(lái)發(fā)展自已的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，并且能夠達(dá)到很好的經(jīng)營(yíng)效果。目前，我公司正籌措與地方政府相關(guān)部門聯(lián)合，以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享勞務(wù)輸出形式，解決企業(yè)擴(kuò)張用工難題。2 物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的有效模式2.1 針對(duì)業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)。現(xiàn)在筆者所管

8、理的物業(yè)公司從實(shí)用性及迫切性出發(fā)，本著互惠互利、方便快捷的原則，集中聯(lián)合社會(huì)資源，已經(jīng)拓展了下水道疏通清理、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)處置、室內(nèi)水電維修、表內(nèi)管線更換、鎖具換修、單元門維修、抽油煙機(jī)清洗、空調(diào)移機(jī)、電器維修等等有償便民服務(wù)。2.2 針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和其他相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。如房地產(chǎn)中介服務(wù)：二手房買賣，房產(chǎn)過(guò)戶等。筆者所在的實(shí)業(yè)集團(tuán)公司，所轄地域廣泛，此類業(yè)務(wù)已形成分級(jí)收集信息、集中統(tǒng)一專業(yè)辦理業(yè)務(wù)鏈，憑著良好的企業(yè)信譽(yù)，占領(lǐng)了服務(wù)范圍內(nèi)大部分市場(chǎng)。2.3 盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，多形式創(chuàng)收增效。筆者所在物業(yè)系國(guó)企改制企業(yè)，整體剝離劃轉(zhuǎn)之際，就同母體單位達(dá)成了接管轄內(nèi)新開(kāi)發(fā)小區(qū)協(xié)議。在接管前期最大程度爭(zhēng)

9、取企業(yè)利益，擁有對(duì)部分會(huì)所、門面房的使用及經(jīng)營(yíng)權(quán)，為員工生存和發(fā)展贏得了先機(jī)。另外，車輛管理、自行車棚的租賃、小區(qū)內(nèi)有償廣告宣傳也為管理成本增添了資金?，F(xiàn)企業(yè)正向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化服務(wù)邁進(jìn)，以有限的人力資本，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益2。2.4 以品牌效應(yīng)為信托，開(kāi)拓物業(yè)服務(wù)新市場(chǎng)。隨著企業(yè)的不斷壯大，僅維持現(xiàn)有市場(chǎng)已不能滿足發(fā)展需要，在練好內(nèi)功的基礎(chǔ)上，積極向商業(yè)、工廣物業(yè)進(jìn)軍，憑實(shí)力占據(jù)本土最大市場(chǎng)份額，并不斷向省外乃至全國(guó)發(fā)展。3 人力資源管理3.1 員工激勵(lì)企業(yè)最大的成本就是沒(méi)有經(jīng)過(guò)培訓(xùn)、激勵(lì)的員工跟團(tuán)隊(duì)。所以有效的激勵(lì)機(jī)制非常之重要。著重做到以下兩點(diǎn)：第一，為員工安排的職務(wù)盡量與其性格相

10、匹配；為每個(gè)員工設(shè)定具體而恰當(dāng)?shù)哪繕?biāo)； 對(duì)完成既定目標(biāo)的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)不同的員工實(shí)行不同的獎(jiǎng)勵(lì)。第二，公平。 21世紀(jì)是中國(guó)物業(yè)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，面對(duì)愈來(lái)愈激烈的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持“以人為本”的理念，引進(jìn)和培養(yǎng)所需專業(yè)人才，提高培訓(xùn)投入，構(gòu)建具有自身特色的企業(yè)文化，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能得以發(fā)展、獲得市場(chǎng)。3.2 企業(yè)培訓(xùn)首先，要設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程，有的企業(yè)采用內(nèi)部培訓(xùn)師的傳統(tǒng)教程，有的則是找專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。專業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)給客戶的一般先是書(shū)的框架，而書(shū)的內(nèi)容大部分是根據(jù)客戶的具體需求了解和現(xiàn)實(shí)情況概況以后定制出來(lái)的。 然后就是培訓(xùn)課程的實(shí)施了。在培訓(xùn)課程實(shí)施前應(yīng)讓學(xué)員與培訓(xùn)師進(jìn)行溝通

11、，讓培訓(xùn)師了解學(xué)員的需要，才能有針對(duì)性地安排培訓(xùn)重點(diǎn)。在培訓(xùn)課程結(jié)束后，企業(yè)要對(duì)培訓(xùn)的效果進(jìn)行總結(jié)性的檢查，檢驗(yàn)培訓(xùn)效果。通過(guò)評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，使以后的培訓(xùn)工作能夠更加完善且更富針對(duì)性，提高培訓(xùn)實(shí)效。4 物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需注意的幾個(gè)問(wèn)題4.1 防止“饑不擇食”，盲目擴(kuò)張。在增加新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行的實(shí)施方案。4.2 堅(jiān)持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)。4.3 經(jīng)營(yíng)中堅(jiān)持以內(nèi)涵為立足之本，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部建設(shè)。只重視對(duì)外拓展，而忽視企業(yè)內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的高度注意3。要在拓展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

12、的同時(shí)，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，發(fā)現(xiàn)人才，培養(yǎng)人才，經(jīng)常進(jìn)行階段性工作評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。特別是對(duì)某些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。所以要在拓展市場(chǎng)的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)得到穩(wěn)健的發(fā)展。4.4 注意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)行為，要按照國(guó)家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行，其中哪些經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益屬于業(yè)主（收入用于補(bǔ)貼管理費(fèi)），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問(wèn)題，都應(yīng)該受到物業(yè)管理公司高度重視。5 結(jié)束語(yǔ)“細(xì)節(jié)決定成敗”，一切好的設(shè)想都需在實(shí)踐中驗(yàn)證。物業(yè)企業(yè)要搞好品牌經(jīng)營(yíng)，應(yīng)千方百計(jì)在創(chuàng)企業(yè)管理品牌、服務(wù)品牌、環(huán)境品牌、文化品牌、擴(kuò)大企業(yè)的影響力上下功夫，以品牌促效益，以經(jīng)營(yíng)保發(fā)展，才能立于不敗之地。參考文獻(xiàn)：1曠開(kāi)萃物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理研究J建筑管理現(xiàn)代化，2008，（06）：43-452楊曉莊21世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式J物流科技，2004，27（03）：34-363劉一帆物業(yè)管理企業(yè)的成本化經(jīng)營(yíng)與管理J今日科苑，2009，08：89