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1、關于我縣房地產市場發(fā)展情況的匯報 房管局：王星火 自 03 年以來，我縣房地產業(yè)發(fā)展迅速，為我縣經濟發(fā)展和 城市建設作出了很大貢獻，現已成為我縣的一大支柱產業(yè)。但是 房地產業(yè)在保持良好運行態(tài)勢的同時，也出現了不少問題。為此， 我局從實際出發(fā)，把規(guī)范房地產市場秩序作為當前的工作重點， 提高工作水平，加強房地產管理，切實推進我縣房地產業(yè)健康有 序發(fā)展。 現將有關情況匯報如下： 一、我縣房地產業(yè)基本情況 1、概況：截止到 2008 年 10 月，我縣進駐房地產開發(fā)企業(yè) 25 家，房地產開發(fā)項目 34 個，總占地面積 47.37 萬（合 710.6 畝）， 總開發(fā)面積 85.52 萬，竣工面積 62.

2、44 萬，累計開發(fā)總投資 7.08 億元，累計銷售面積 50.23 萬,銷售金額 6.73 億元。 2、現狀：我縣房地產市場 1-10 月份運行情況如下： （1）、房地產投資下降幅度較大，住房投資比重較為合理。我 縣房地產開發(fā)完成投資 4454 萬元，同比下降 47.28%。其中商品 住宅完成投資 3706 萬元，同比下降 47.85%。商品住宅投資占房 地產開發(fā)投資的比重為 83.2%，住房投資比重保持較合理狀態(tài)。 （2）、商品房建設增長平穩(wěn)，竣工面積與上年持平 我縣 08 年房屋施工面積 9.09 萬,較上年同期增長 26.54%, 其中住宅施工 7.69 萬,同比增長 24.63%,商品

3、房新開工面積 2 6.98 萬(均屬住宅),較上年同期增長 2.49%,商品房竣工面積基 本與上年持平。 （3）、商品房銷售量持續(xù)下降，銷售壓力進一步加大 我縣商品房銷售面積實現 4.58 萬,同比下降 44.89%,其中 商品住宅銷售面積實現 4.44 萬,同比下降 43.65%。 （4）、房價穩(wěn)中有升，但漲幅不大 10 月份我縣住宅銷售均價 1470 元/ ，上 漲 2.04%；營業(yè)用 房銷售均價 8170 元/ ，營業(yè)用房均價 10 月份與 1 月份基本持 平，但較上年同期上漲 23.23%。 （5）、存量房交易量大幅減少 我縣存量住房交易面積 1.24 萬，同比下降 29.55%，存量

4、 非住房交易面積 1.09 萬,同比下降 67.07%。 二、房地產業(yè)在我縣社會經濟發(fā)展中的地位和作用 1 、房地產業(yè)已經成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。 全縣房地產開發(fā)累計投資 7.08 億元，實現銷售收入 6.73 億元， 繳納營業(yè)稅 4720 萬元。同時房地產開發(fā)直接為建筑業(yè)提供市場， 并直接帶動建材、化工等多個行業(yè)的發(fā)展。此外房地產業(yè)還提供 了就業(yè)機會，增加了就業(yè)崗位。如銷售人員、管理人員、建設工人、 裝修裝璜及水電安裝工人等等，以平均每個項目 150 個崗位計， 33 個項目能提供近 5000 個就業(yè)崗位。解決了部分下崗職工的就 業(yè)問題。 2、房地產業(yè)的發(fā)展推進了城市化進程。近幾年來

5、，通過房 3 地產開發(fā)，政府有償出讓土地使用權，從而有利于政府更好地經 營城市。自 2003 年至 2008 年共出讓用于房地產開發(fā)土地 43.80 萬（合 657 畝），獲得土地出讓金 3.11 億元，為加快推進城市化 進程提供了有效的資金支撐，直接推進了城市化進程， 3、房地產業(yè)的發(fā)展提高了居民生活水平。近幾年來，我縣的 房地產開發(fā)更注重了環(huán)境建設，堅持以人為本的理念，無論從開 發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃和設計，還是工程質量上，都有了很大的 提高，改善了居住環(huán)境，提高了城市品位。如珍珠貢米城、都市花 園等一批較高檔次的住宅小區(qū)的建成，不但改變了多年來住宅建 設千樓一面刻板單調的狀況，也帶動了城市

6、其它建筑規(guī)劃理念的 形成和發(fā)展，為促進城市建設規(guī)劃設計水平，豐富城市面貌，塑 造城市特色，提升城市品位作出了貢獻。2003 年縣城人均居住建 筑面積 25.81，2007 年提高到 31.03，2008 年有望達到人均 35。 三、存在的主要問題及其影響因素 （一）“有價 ”與“無市”并存。市場售價穩(wěn)中有升， 絲毫不見下 行態(tài)勢，我 縣房價上漲幅度雖然不大，但已然高于市民的心理預 期。隨著近期 CPI 指數走低，利率的降低，稅費的減免政策相行 出臺,大多市民認為房價有下行空間。另外,經過多年購房熱潮， 很多有購買力的市民都解決了住房問題?，F在最強烈的住房要求 大多存在于中等收入家庭及小部分入城

7、求學者二大類人群，但是 這些要求中很大一部分只是潛在要求，多數人紛紛選擇持幣觀望。 4 商品房銷售持續(xù)低迷。1-10 月份我縣商品房銷售 4.58 萬,同比 下降 44.89%。 （二）“過剩 ”與“短缺”并存。從歷年數據來看，我 縣房地產開 發(fā)從 2003 年啟動，至 2008 年 6 年共開發(fā) 85.52 萬,年均約 14.25 萬；6 年累計銷售 50.23 萬,年均約 8.37 萬,開發(fā)量遠 大于銷售量。從 08 年來看也是如此.今年新開工面積 6.98 萬, 同比增長 2.49%,銷售面 積 4.58 萬,同比下降 44.89%,供給量也 高于需求量。但按照我縣城市總體規(guī)劃,到 20

8、12 年我縣城市人口 規(guī)模達到 10.5 萬人（縣城現有人口 7.4 萬）,新增人口 3.1 萬人,按 現人均住房 35計,需新增住宅 108 萬以上,每年需新增住房 27 萬,大于目前年可供量 14.25 萬,就趨勢而言,我縣仍呈供 給不足態(tài)勢。 另外，物業(yè)管理覆蓋面積不大，托管面積 25.15 萬，不及 開發(fā)總面積的 1/3。部分 業(yè)主物業(yè)管理意 識不強，收費困難。房地 產執(zhí)法方式單一，人員少，經費不足等等問題均影響我縣房地產 業(yè)的健康發(fā)展。 以上新情況，新問題主要源于以下因素影響： 1、政策調控影響 近兩年來國家相繼出臺各項調控政策，如人民銀行 12 次提 高利率存款儲備金率,6 次加息

9、，以及二套房貸政策關于加強商 業(yè)性房地產信貸管理的通知等的出臺，將持續(xù)多年高增長而產 生的市場泡沫適度擠壓，大大抑制了投資性需求特別是投機性要 5 求，房市歸于理性，潛在要求者變得謹慎，紛紛持幣觀望，待勢而 “購” 。 2、成本加大影響 CPI 指數持 續(xù)走高，建筑材料價格大幅上揚，人工工資不斷 增加，融資成本加大等等因素，使房地產開發(fā)成本一路走高。我 縣房價下行空間不大。 3、購買力下降影響 (1)、利率提高，按揭成本加大。 (2)、CPI 指數高位運行，一方面加大了開發(fā)成本，另一方面加 大了市民生活成本，削弱了購房實際支付能力。 4、市場周期性影響 正如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在

10、周期波動現 象。房地產市場周期波動右分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、 蕭條四個階段。周期大體為 7 至 8 年，我縣房地產業(yè)自 2003 年 起已歷 6 年發(fā)展期。房價一路上升，現處于房地產周期波動第三 階段，供給增長率超過需求，形成階段性“ 滯脹” 局面，這是產生 “過?！?現象的主要原因。 5、有效需求不足影響 從總體上說，房地產市場是地區(qū)性市場，當地市場環(huán)境條件 變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。當地 經濟發(fā)展是增加有效需求的基礎。當前我縣房地產市場表現為潛 在總需求大于有效需求，這是產生“短缺 ”現象的主要原因。 6 四、今后工作打算 1、十七屆三中全會通過的中共中

11、央關于推進農村改革發(fā)展 若干重大問題的決定提出要建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場，我 們房地產管理部門要深刻領會其精神要義，加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產管理 工作力度，完善工作職能，做好準備工作，認真貫徹落實十七屆 三中全會精神，以適應新形勢下的城鄉(xiāng)房地產管理工作。 2、進一步加強房地產開發(fā)監(jiān)管力度，督促開發(fā)商嚴格按照已 批準實施的規(guī)劃設計方案施工，杜絕超期建設，投入不到位等現 象，同時抓好質量和安全兩個重點環(huán)節(jié)。 3、大力培育和發(fā)展存量房市場和租賃市場 解決群眾的住房問題要堅持租售并舉，目前住房閑置量上升， 發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭將房屋引向消 費市場，提高住房的使用效率，減少閑置。這是增加

12、住房有效供 給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場，一方面要考慮加強對住 房保有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減 少個人出租住房的稅收負擔，活躍房屋租賃市場。為促進二手房 交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉環(huán)節(jié)的 稅收，并因地制宜調整住房轉讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。 4、進一步擴大推行物業(yè)管理，對新建住宅小區(qū)全面實行物業(yè) 管理，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督，盡快建立“ 質價相符” 的服務收費 機制。認真貫徹物業(yè)管理收費管理辦法，結合我縣實際，會同 有關部門制定物業(yè)管理收費實施細則，建立“分等定級、質價 7 相符”的物 業(yè)管理收費 機制，加強對物業(yè) 收費的監(jiān)督檢查力度， 維護業(yè)主

13、的合法權益不受侵害。加大宣傳力度，提高業(yè)主物業(yè)管 理意識。 5、加強執(zhí)法隊伍建設，改進執(zhí)法方式，提高執(zhí)法水平。盡量 將處罰程序簡單細化，提高工作效率。加強政策法規(guī)解釋工作， 減少群眾對執(zhí)法工作的抵觸情緒。本著服務于群眾的態(tài)度，不以 處罰為目的，而以優(yōu)化房地產業(yè)發(fā)展環(huán)境為目標，積極維護房地 產市場正常秩序。 6、建立健全系統動態(tài)管理機制，對房地產開發(fā)，商品房銷售 等環(huán)節(jié)進行全程跟蹤管理。創(chuàng)立對話平臺機制，健全座談、聽證 制度。將房屋質量、物業(yè)管理、拖欠工程和民工工資等方面的糾 紛納入常態(tài)管理，發(fā)現問題立即進行協調處理，積極化解各種矛 盾。 五、對策與建議 1、最近國務院出臺了旨在擴大內需促進增長

14、的十條政策（國 十條），同時部署了落實政策的七項措施（國七項），對房地產業(yè) 發(fā)展具有重要指導意義，建議我縣及時出臺相關配套措施，推動 我縣房地產業(yè)盡快“回春復暖 ”。 2、減少土地交易環(huán)節(jié)，盤活閑置土地，降低土地取得成本。 結合市場需求，有計劃地進行土地供應。 3、不失時機地拓寬房地產融資渠道 當前房地產企業(yè)自籌資金在開發(fā)資金來源中所占比重很少， 8 房地產投資增加主要依靠銀行貸款。在房地產信貸管理進一步嚴 格而流動性過過剩的情況下，建議不失時機推進房地產金融產品 創(chuàng)新，拓寬房地融資渠道。 4、進一步落實和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策落實保障性需 求，支持自住性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求，支持中 低收入家庭購買中小套型住房。適度降低開發(fā)環(huán)節(jié)相關規(guī)費，解 決當前規(guī)費較重的問題，以降低相關規(guī)費鼓勵投資者入市，提升 投資信心。 5、適度發(fā)放自住購房補貼，以政策優(yōu)惠吸引廣大自住客戶入 市，推動成交量放大。