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1、無 為 縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告銷售部翟明彥2012年3月1日1、 無為縣城市概括/簡介 無為地處皖中，臨江濱湖,承東啟西,現(xiàn)轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。全縣總面積2433平方公里，總?cè)丝?42萬（2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報）。 無為悠古韻今，人才薈萃。無為縣名取自“思天下安于無事，無為而治”之意，是一座有著1400余年歷史的古城，宋朝時期就曾與臨安、揚州、壽春并稱為“全國四大名城”。歷史上書畫家米芾曾在此任知軍，涌現(xiàn)出抗日民族英雄戴安瀾、詩人田間等一大批名人；當(dāng)代有位列胡潤富豪榜的王傳福、姜純等商界精英，是名士薈萃、人才輩出之地。 無為區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。無為作為安徽省東向發(fā)

2、展的前沿地帶，位于國家級皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的“一軸”之上、“兩核”之間，處于南京都市圈、合肥經(jīng)濟圈和“馬蕪銅”經(jīng)濟圈的共同腹地。蕪湖港口毗鄰縣境，蕪湖、銅陵兩座長江大橋橫跨兩翼，隨著京福高鐵加快建設(shè)，廬銅等4條鐵路“十二五”開工建設(shè)，北沿江高速、合杭高速、蕪湖長江二橋等一批重大交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，必將使無為與長三角地區(qū)實現(xiàn)無縫對接，區(qū)位優(yōu)勢更加突顯。 無為沃土生金，資源豐富。全縣擁有113公里長江黃金水道，其中深水岸線74公里，適宜建萬噸級以上工業(yè)及港口碼頭岸線23.9公里。糧棉油及水產(chǎn)品產(chǎn)量均居全國百強行列，是傳統(tǒng)的“魚米之鄉(xiāng)”，“長江三鮮”、無為板鴨、剔墨紗燈等全國聞名。石油、

3、天然氣等礦產(chǎn)資源豐富，泊山洞、米公祠、黃金塔、新四軍七師師部舊址等自然人文景觀極具開發(fā)價值。全縣擁有42萬外出創(chuàng)業(yè)大軍，是全國著名的“勞務(wù)之鄉(xiāng)”。 無為產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)展強勁?？h域經(jīng)濟綜合實力連續(xù)7年進入“中部百強縣”，位居第35位；從2000年起，9年躋身“安徽省十強縣”行列。2010年，全縣經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)“六個突破”和“一個完成”，即規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破350億元，地方生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、電纜產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值均突破200億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實際利用縣外資金均突破100億元；財政收入17.8億元，完成了年度目標(biāo)。全縣已初步形成以電線電纜超百億元產(chǎn)業(yè)集群為龍頭，以船舶制造、農(nóng)副產(chǎn)品深加工兩個超2

4、0億元產(chǎn)業(yè)和羽毛羽絨、紡織服裝兩個超10億元產(chǎn)業(yè)為補充的八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系，其中特種電纜產(chǎn)業(yè)集群位居全國四大電線電纜產(chǎn)業(yè)基地第二位，被科技部命名為“國家火炬計劃特種電纜產(chǎn)業(yè)基地”。隨著總投資350億元、一期投資73億元的安徽華誼煤基多聯(lián)產(chǎn)精細化工基地工程全面開工建設(shè)，將實現(xiàn)“中國石油化工看上海，中國煤化工看無為”的愿景。同時，依托雙錢輪胎、光伏玻璃、同人科技等一批重大項目，新能源、新材料、汽車零部件等新興產(chǎn)業(yè)快速崛起，縣域經(jīng)濟發(fā)展活力競相迸發(fā)，無為未來發(fā)展勢頭更加強勁。相信不久的將來，無為這顆璀璨的明珠，一定會在皖江之畔冉冉升起。2、 無為縣經(jīng)濟發(fā)展 經(jīng)濟總量快速增長。2011年，預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生

5、產(chǎn)總值280億元，比上年增長14.5%，是2006年的2.8倍，年均增長15.8%；財政收入20.31億元，比上年增長14.3%，是2006年的2.7倍；全社會固定資產(chǎn)投資164億元，比上年增長30%，是2006年的3.2倍。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為17:56.1:26.9，二產(chǎn)比重上升15.7個百分點，工業(yè)主導(dǎo)型經(jīng)濟發(fā)展格局基本形成。工業(yè)經(jīng)濟較快增長，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值545億元、增加值139.7億元，分別比上年增長44%和19.4%，是2006年的3.9倍、2.8倍。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步提升，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值85.3億元，比上年增長13.1%，是2006年的1.8倍。三產(chǎn)服務(wù)業(yè)日趨活

6、躍，實現(xiàn)增加值68億元，比上年增長9%，年均增長11%；社會消費品零售總額73.4億元，比上年增長15.2%，是2006年的2.3倍。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。逐步形成以電線電纜、羽毛羽絨、農(nóng)副產(chǎn)品加工、紡織服裝等為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)體系。電線電纜發(fā)展成為全省最典型、最成熟的產(chǎn)業(yè)集群之一，轉(zhuǎn)型升級步伐加快，對外影響和知名度不斷擴大，全國電線電纜產(chǎn)品質(zhì)量提升大會在我縣成功召開，2011年全行業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值348億元，是2006年的3.8倍，年均增長30.5%。羽毛羽絨產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸，生產(chǎn)企業(yè)增加到57家，實現(xiàn)總產(chǎn)值25.5億元，年均增長32.6%。農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)快速發(fā)展，總產(chǎn)值突破30億元，年均增長28%。全縣

7、規(guī)模以上企業(yè)達203家，比2006年末增加1倍，其中產(chǎn)值超億元企業(yè)114家。鄉(xiāng)鎮(zhèn)實力不斷增強。全縣有18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）財政收入突破千萬元，其中5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）過億元，分別比2006年增加15個和4個。3、 無為縣地理位置無為縣位于東11728481182100，北緯305621313021。地處皖中，臨江濱湖，承東啟西，全縣轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口142萬，面積2433平方公里。113公里的長江“黃金水道”環(huán)繞東南，皖贛鐵路斜貫東北，蕪湖、銅陵兩座大橋更是為無為插上了騰飛的雙翼。4、 無為縣物產(chǎn)資源無為素有“魚米之鄉(xiāng)”美譽，各種資源豐富。棉花、油料、水產(chǎn)品總量躋身全國百強。其中，棉花年產(chǎn)量超百萬

8、擔(dān)，為全國重要的優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地。礦產(chǎn)資源主要有煤炭、石油、天然氣、銅、鐵、鈾、鉛、鋅、石灰?guī)r、陶土、粘土、礦泉水、石英砂、螢石、明礬石、花崗石、硬石膏、方解石、江砂等；其中煤炭儲量7000多萬噸，石油儲量2億噸以上，天然氣350億立方米以上，銅200萬噸，鐵1000萬噸，硬石膏2億噸以上。目前已開采的11種，待開采的7種。礦業(yè)開發(fā)是我縣六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，礦產(chǎn)資源遍布全縣各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，集中分布于昆山、牛埠、鶴毛、蜀山、石澗等13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全縣共有持證礦山129個，其中煤礦29個，銅礦3個，礦泉水廠1個，石灰?guī)r開采及加工礦山企業(yè)50個，輪立窯廠45個，陶土礦1個。全縣礦業(yè)從業(yè)人數(shù)近萬人，年總產(chǎn)值達億元，

9、年利潤千萬元以上。農(nóng)林土特產(chǎn)品主要有：荸薺、田藕、席草、中華絨螯蟹、河蟹、甲魚、鵝、鴨等。長江三鮮（鰣魚、刀魚、河豚）、珍珠、無為板鴨、無為紗燈等更是全國聞名。荸薺和田藕是無為傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品，是我省重要生產(chǎn)基地。近來通過本縣興辦的天泉食品公司和華康食品有限公司加工后外銷和出口，深受客戶歡迎。席草系由江浙引進種植，經(jīng)過40多年發(fā)展，已成為全國席草重點產(chǎn)地之一，襄安鎮(zhèn)為席草集散地。水產(chǎn)品中，長江三鮮、中華絨螯蟹、河蟹、甲魚等產(chǎn)于長江和四通八達的內(nèi)河，因其品味高、產(chǎn)量少而聞名各地。無為板鴨以色澤金黃，油而不膩，味美可口的特色馳名全國，制作歷史有200多年。改革開放以后，全縣數(shù)萬勞務(wù)人員外出加工銷售無為板

10、鴨，銷路很好。剔墨紗燈是無為縣聞名的傳統(tǒng)工藝品，清康熙年間由無為人蔡靜首創(chuàng)，慈禧60大壽時，派人專至無為征選紗燈，萬壽節(jié)時掛在大廳，“玲瓏精巧”。解放后，國慶10周年時，無為紗燈曾掛于人民大會堂安徽廳，給大廳增添了節(jié)日的氣氛。5、 無為縣行政區(qū)分將原31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整為23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。撤銷倉頭鎮(zhèn)、三汊河鄉(xiāng)、鳳凰橋鄉(xiāng)、黑沙洲鄉(xiāng)、太平鄉(xiāng)、百勝鎮(zhèn)、土橋鎮(zhèn)、六店鄉(xiāng)。調(diào)整無城鎮(zhèn)、湯溝鎮(zhèn)、陡溝鎮(zhèn)、白茆鎮(zhèn)、石澗鎮(zhèn)、蜀山鎮(zhèn)、牛埠鎮(zhèn)、開城鎮(zhèn)、嚴(yán)橋鎮(zhèn)的行政區(qū)域。 1. 將倉頭鎮(zhèn)整建制并入無城鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐無城。2. 將三汊河鄉(xiāng)整建制并入湯溝鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐湯溝。3. 將鳳凰橋鄉(xiāng)整建制并入陡溝鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐陡溝。4. 將黑沙洲鄉(xiāng)整

11、建制并入白茆鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐小江壩。5. 將太平鄉(xiāng)整建制并入石澗鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐石澗埠。6. 將百勝鎮(zhèn)整建制并入蜀山鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐蜀山。7. 將土橋鎮(zhèn)整建制并入牛埠鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐牛埠。8. 將六店鄉(xiāng)的六店居委會和竹山、獨山、南閘、西都、保勝、石山、六峰、新勝、河山、孫橋、六店、瓜棚、毛公、高王14個村委會并入開城鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐開城橋。9. 將六店鄉(xiāng)的尚禮居委會和大泉、湖塘、沿河、趙魏、象山、福泉、坳口7個村委會并入嚴(yán)橋鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐嚴(yán)家橋。10. 保留二壩鎮(zhèn)、襄安鎮(zhèn)、高溝鎮(zhèn)、姚溝鎮(zhèn)、紅廟鎮(zhèn)、赫店鎮(zhèn)、泉塘鎮(zhèn)、福渡鎮(zhèn)、劉渡鎮(zhèn)、泥汊鎮(zhèn)、昆山鄉(xiāng)、洪巷鄉(xiāng)、十里墩鄉(xiāng)、鶴毛鄉(xiāng)等14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。6、 無為縣城鎮(zhèn)建設(shè)城市品位不斷提

12、升，集鎮(zhèn)規(guī)模持續(xù)擴大，城鎮(zhèn)化率達44.5%。無城建設(shè)累計投入80億元，城市建成區(qū)面積由15平方公里擴展到20平方公里，連獲兩屆“全省文明縣城”殊榮。城市綠化覆蓋率提高到31.5%，榮獲“全省園林縣城”稱號。二壩、高溝兩座濱江新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，完成投入18.5億元。小集鎮(zhèn)建設(shè)擴容提質(zhì)，建成區(qū)總面積達44平方公里，高溝鎮(zhèn)榮獲“全國文明村鎮(zhèn)”和“全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”稱號，姚溝等3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)被評為“全省環(huán)境生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。開城鎮(zhèn)羊山村榮獲“全國文明村”稱號，鶴毛萬年臺等5個村被評為省級生態(tài)村。交通條件極大改善，實施重大交通項目42個，京福高鐵無為段、裕溪河大橋建設(shè)加快推進，完成“村村通”道路1500公里

13、，通江大道改造工程順利完工。水利建設(shè)長足進步，無城城防、上下九連圩防洪達標(biāo)、永安河治理、大型泵站技改、病險水庫除險加固等一批水利重點工程穩(wěn)步實施。農(nóng)網(wǎng)改造扎實推進，新建110千伏線路106公里、35千伏及以下線路1241公里。新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，投入1億多元分五批建設(shè)了264個新農(nóng)村示范點，二壩水樓等3個村被評為省級示范點。生態(tài)林業(yè)加快發(fā)展，成片造林8萬畝，封山育林5萬畝，建設(shè)綠色長廊300公里，全縣林木覆蓋率達20.2%。7、 無為縣農(nóng)村建設(shè)民生工程推進有力，累計投入26.6億元，著力解決群眾普遍關(guān)心的入學(xué)、就醫(yī)、養(yǎng)老、出行等問題，榮獲“全省民生工程組織實施工作先進縣”稱號。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步

14、增長，2011年城鎮(zhèn)居民可支配收入達17723元，農(nóng)民人均純收入達7400元，分別比上年增長13.5%和19.5%，五年翻了一番以上。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達185億元，比2006年末增加1.4倍。社會保障體系更加完善，城鄉(xiāng)低保提標(biāo)擴面，基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保。新增敬老院面積2.5萬平方米、床位1800張，五保集中供養(yǎng)率達45%。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達到98.8%，累計兌付補償金6.4億元。城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險參保率達99%，失業(yè)、工傷等社會保險覆蓋面不斷擴大，城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險試點工作全面啟動。群眾居住條件不斷改善，城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均居住面積分別達24平方米、26平方米。建成保障性住房826套，完成農(nóng)村

15、危房改造4270戶，有效緩解了低收入群體住房困難問題。8、 無為縣社會事業(yè)堅持教育優(yōu)先發(fā)展，累計投入35億元，實施了城區(qū)教育翻番、學(xué)校危房改造、校舍安全等工程，完善了義務(wù)教育經(jīng)費保障機制，補充教師2209名，教育教學(xué)條件明顯改善。高考成績連年攀升，五年向高校輸送大學(xué)生3.1萬人。黨政領(lǐng)導(dǎo)干部教育工作督導(dǎo)考核連續(xù)兩年獲省級優(yōu)秀等次，躋身全省義務(wù)教育均衡發(fā)展先進縣行列。文化事業(yè)加快發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合文化站、農(nóng)家書屋、文化信息資源共享工程基本實現(xiàn)全覆蓋。成功舉辦第七、第八屆文化藝術(shù)節(jié)。順利完成第三次全國文物普查，新增縣級文物保護單位45個，“無為魚燈”被列入國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。城鄉(xiāng)衛(wèi)生服務(wù)體系逐步健全

16、，改擴建鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院23所、新建標(biāo)準(zhǔn)化村衛(wèi)生室267個，規(guī)范化建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)11所，新中醫(yī)院門診樓工程順利完工?；鶎俞t(yī)藥衛(wèi)生體制綜合改革順利實施，全面執(zhí)行國家基本藥物制度，實行零差率銷售。就業(yè)再就業(yè)工作扎實開展，城鎮(zhèn)新增就業(yè)2.8萬人，勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)9.5萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.8%以內(nèi)。千方百計穩(wěn)定低生育水平，綜合治理出生人口性別比，人口自然增長率控制在4.35以內(nèi)，榮獲“全國計劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進縣”稱號。全面推進“領(lǐng)導(dǎo)干部大接訪”活動，不斷加強社會治安綜合治理，有效維護了社會和諧穩(wěn)定。深入開展“雙擁”工作，成功連創(chuàng)“全省雙擁模范縣”。大力整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，產(chǎn)品質(zhì)量和食品藥品

17、安全監(jiān)管取得實效。統(tǒng)計、物價、廣播電視、體育、共青團、婦女兒童、外事僑務(wù)、民族宗教、地方志、氣象、檔案等工作得到進一步加強。9、 無為縣文化歷史無為縣歷史悠久，縣名“始于城口置無為軍，思天下安于無事，取無為而治之意以名之”。隋開皇元年（581年）建無為鎮(zhèn)。北宋太平興國三年（978年）始相繼設(shè)軍、路、州，直至民國元年（1912年）廢州為縣，相沿至今。抗日戰(zhàn)爭時期，中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)抗日軍民獨立自主地開展武裝斗爭，使無為發(fā)展成為全國十九塊抗日根據(jù)地之一-皖江抗日根據(jù)地的中心區(qū)。全縣計有無為、臨江、湖東、無南等4個縣行政區(qū)和1個準(zhǔn)縣級的江流行政辦事處，隸屬皖江行政公署領(lǐng)導(dǎo)。2000年隸屬新設(shè)立的巢湖市。

18、千百年來，無為人民用勤勞和智慧創(chuàng)造了無為特有的燦爛文明，孕育了宋代詩人楊杰、政治家王之道，明代哲學(xué)家吳廷翰，近代教育家盧仲農(nóng)，“黨外布爾什維克”胡竺冰，抗日民族英雄戴安瀾，革命烈士呂惠生，“時代的鼓手”田間，“電池大王”王傳福等杰出人物。10、 無為縣區(qū)位圖11、 無為縣目前在建、在售樓盤調(diào)研1. 根據(jù)無為縣目前的城市發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)將無為縣房地產(chǎn)市場分為五大板塊，分別是：城中、城東、城南、城西、城北。 城南樓盤有：藍鼎中央城、海運親水嘉園、鴻日觀瀾半島、融城綠景等樓盤，其中藍鼎中央城價格具有較強的競爭力。 城西樓盤有：五洲雅苑、月牙山莊、和譜花園等樓盤。 城北樓盤有：御龍灣、香榭麗苑、四季花城、

19、九州寰宇商務(wù)中心等樓盤。 城東樓盤有：通江花園、無為建材大市場等。 城中項目基本都已交付使用，基本上沒有在售的新樓盤。以上樓盤的分布我們可以發(fā)現(xiàn)：老城區(qū)基本無新開發(fā)樓盤，主要以城南、城北樓盤較多，并且在無為縣劃給蕪湖市之后，無為縣的發(fā)展方向主要以向南、向東為主的規(guī)劃趨勢（其中向南為新政務(wù)區(qū)），也是政府未來的規(guī)劃發(fā)展中心；其次是城西與城中交匯處的樓盤；城東樓盤也較為稀少，其中城東的“無為建材大市場”是無為縣唯一的專業(yè)建材市場。2. 以下是無為縣各樓盤調(diào)研報告一、香榭麗苑1. 投資商：無為先國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 2. 地址: 鳳河北路與新力大道交口東北角。3. 電話：0565-6068888/

20、6288999。 4. 占地：82畝。5. 總建: 約15萬（其中商業(yè)3000多平米）。 6. 物業(yè)形態(tài)：小高層（11層）、高層（18、26、28層）。7. 綠化率：37% 。 8. 外立面：涂料。 9. 綠化 周邊配套：濟民醫(yī)院、少年宮、郵政、地稅局、交通局等。10. 學(xué)區(qū)：濱湖小學(xué)、三中。 11. 規(guī)劃套數(shù)/面積：16棟，住宅約1600套，86-140平米。12. 銷售情況：目前已售約1000套，約60%銷售率；余戶型 118、126 ，一梯兩戶和兩梯三戶。13. 住宅格局：層高2.9米。 14. 商鋪格局：一拖二商鋪 。 15. 住宅價格：4180元/平米-6100元/平米，均價約500

21、0元/平米。16. 商鋪價格：1層均價約11000元/平米，2層均價約8000元/平米17. 交付時間: 一期為2012年1月；二期為2012年6月。18. 車位：地下及少量地上。 19. 客戶類型：70%為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，25%為縣城內(nèi)，5%為周邊外地。20. 總結(jié)：優(yōu)勢：地段靠近老城區(qū)，交通方便，小高層加高層的規(guī)劃居住環(huán)境舒適； 劣勢：涂料外立面效果很差，無多層產(chǎn)品，滿足不了對多層意愿強烈的客戶； 機會：城北發(fā)展規(guī)劃相對完善。 威脅：城南新區(qū)將成為政府未來的發(fā)展重點區(qū)域；價格在無為縣較高，藍鼎中央城的價格大大影響其銷售速度。二、寰宇國際 1. 開發(fā)商：安徽九州寰宇國際廣場經(jīng)營有限公司。 2. 地

22、址：無城新區(qū)鳳河路與金塔路交匯處。3. 電話：0565-6320000/6333888。 4. 總套數(shù)：816套。5. 占地：20畝。 6. 物業(yè)形態(tài)：小高層（17層）：其中1-3層為商業(yè)，4-17層為住宅。7. 總建筑面積: 約7.7萬平方（住宅約4.7萬方，商業(yè)約3萬方）。8. 周邊配套：濟民醫(yī)院、少年宮、郵政、地稅局、交通局。9. 學(xué)區(qū)：濱湖小學(xué)、三中。 10. 規(guī)劃面積：87-163平米，（其中首創(chuàng)無為28.8平米公寓式住宅）住宅層高2.8米。11. 銷售情況：住宅售罄；商業(yè)沒有銷售。12. 銷售價格：價格6200-6300元每平米13. 總結(jié)：優(yōu)勢：地段靠近老城區(qū)，交通方便，3萬平米

23、的商業(yè)配套。 劣勢：沒有高的綠化率，層高偏低。 機會：這幾年城北新區(qū)的發(fā)展，3萬方的商業(yè)會帶動區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍。 威脅：城南新區(qū)將成為政府未來的發(fā)展重點區(qū)域。三、融城綠景1. 投資商：安徽融城置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2. 地址: 南門外大街與銅陵路交叉口（南門大轉(zhuǎn)盤）。3. 電話：0565-6341698。 4. 占地：400畝。5. 總建建筑面積: 約47萬方。 6. 規(guī)劃總戶數(shù)：約4000多戶。7. 物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層、沿街商鋪。8. 周邊配套：中醫(yī)院、新一中、植物園、菜場（2011年10月30日營業(yè)）。9. 學(xué)區(qū)：官鎮(zhèn)小學(xué)、中學(xué)、一中（老）實驗初中、小區(qū)配套幼兒園兩個：九班、十

24、二班。10. 規(guī)劃面積：113-147平米11. 銷售情況：銷售率90%。 12. 差價額度：樓層差價50-100元每平米，東西差價：約50元每平米。13. 客戶類型：80%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，15%縣城內(nèi)，5%周邊外地。14. 住宅價格：5580元/平米-6350元/平米；均價6000元/平米左右。15. 商鋪價格：小區(qū)配套商鋪負(fù)一層3000-5000元/平米；1層6000-7000元/平米。沿南門外大街商鋪一層9000-20000元/平米（主力價格范圍在14000-18000元之間），二層6000-7000元/平米。沿銅陵路商鋪一層9000-12000元/平米，二層6000-7000元/平米。16.

25、 優(yōu)惠政策：一次性9.7折，按揭9.9折。并額外享受1萬元購房優(yōu)惠。17. 按揭銀行：工行、建行、中行。18. 車位價格：4.5-6萬/套19. 總結(jié)：優(yōu)勢：樓盤規(guī)模僅次于藍鼎中央城，開發(fā)商和樓盤口碑較好；項目位于城南新區(qū)與老城區(qū) 的交接位置。 劣勢：社區(qū)大，居住人數(shù)會比較亂，車位不充足，目前在售戶型都偏大，總價高。 機會：未來城南新區(qū)的發(fā)展，無為劃歸蕪湖。 威脅：藍鼎中央城項目的啟動對其項目的銷售影響很大。四、御龍灣 1. 投資商：安徽隆興集團。 2. 發(fā)展商：無為縣隆興地產(chǎn)開發(fā)有限公司。3. 建筑設(shè)計: 合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院、上海同建強華建筑設(shè)計有限公司。4. 代理商：南京富緯天辰。

26、 5. 地址: 無為巢無路華星學(xué)校北側(cè)（比亞迪4S店正對面）。6. 電話：0565-2521555/2521666。 7. 規(guī)劃形態(tài)：多層、小高層、高層、商業(yè)。8. 占地：140.7畝。 9. 總建: 約21萬平方。10. 建筑密度：28.1% 11. 綠化率：36%12. 容積率：2.2 13. 周邊配套：汽車4S店，華星學(xué)校。14. 規(guī)劃套數(shù)/面積：1400多套住宅；面積92-131平米。15. 銷售情況：一期推出200多套住宅（2011年11月開盤，截至目前銷售約50套，銷售情況較差）。16. 價格：住宅價格范圍3188元-4200元/平米；均價3600元/平米。17. 優(yōu)惠政策：一次性

27、付款98%，按揭99%；購買6層送閣樓、1層送地下室。18. 總結(jié)：優(yōu)勢：隆興集團巨資五億傾力打造，項目東臨黃汰河擁有得天獨厚的自然景觀資源，產(chǎn)品 規(guī)劃種類豐富齊全。 劣勢：離老城區(qū)遠，交通不便利，周邊缺乏生活配套 機會：目自身很多的賣點是目前無為縣城樓盤所不具備的 威脅：城鎮(zhèn)客戶對其項目位置有一定抗性，銷售受到中央城的影響。5、 和諧花園 1. 開發(fā)商：無為皖江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 2. 地址: 無城巢無路交警中隊對面（原西門城關(guān)軋花廠）。3. 行銷企劃：寧波新和盛機構(gòu)家樂房產(chǎn)。4. 電話：0565-662222。 5. 占地：16070平米。6. 總建: 約22563.68平米 7. 物業(yè)

28、形態(tài)：多層（7棟5+1層） 、1棟小高層8. 總戶數(shù)：7棟多層住宅，共計170套。 9. 容積率：1.4。10. 建筑密度：26.4%。 11. 綠化率：39.7%。12. 格局：層高2.9米。頂層閣樓對外銷售。13. 住宅面積范圍：93-140平米之間。目前剩余房源面積127平米、137平米。14. 銷售價格：4500元/平米（歷史價格范圍：4500-6100元/平米）。15. 優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠200元/平米，按揭優(yōu)惠100元/平米。16. 銷售情況：基本售罄（目前剩余3套住宅）。17. 按揭銀行：農(nóng)村信用社。 18. 學(xué)區(qū)：4中、 西大街附小。19. 投放媒體：條幅 電視（針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)

29、）。20. 總結(jié)：優(yōu)勢：傳統(tǒng)多層小區(qū)，交通方便，靠近縣政府等機關(guān)單位。 劣勢：品質(zhì)差、檔次低，戶型結(jié)構(gòu)差。 機會：現(xiàn)在的多層產(chǎn)品相對較少了。 威脅：產(chǎn)品缺少市場競爭力，伴隨著高層產(chǎn)品的大范圍推廣，多層將逐漸被取代。六、無為建材大市場 1. 投資商：安徽龍之域投資有限。2. 開發(fā)商：無為縣四惠大成置業(yè)有限公司。3. 商業(yè)管理：安徽盛世大成商業(yè)經(jīng)營管理有限公司。 4. 代理公司：安徽九臺地產(chǎn)顧問有限公司。5. 整合推廣：融智地產(chǎn)營銷機構(gòu)。 6. 地址: 無為縣福渡鎮(zhèn)通江加油站對面。7. 電話：0565-6222888/6221999。 8. 物業(yè)類別：專業(yè)市場。9. 項目業(yè)態(tài):地板、燈具、五金、衛(wèi)

30、浴、陶瓷、家具精品城、櫥柜、移門、窗簾布藝、壁紙家具飾品等裝飾材料。10. 項目占地：9.4萬平米。 11. 總建筑面積：12萬。 12. 容積率：1.2813. 項目推出物業(yè)量：約1000套。 14. 物業(yè)格局：1F層高4.5米、2-3F層高3.6米。15. 商鋪面積范圍：80-120平米之間（一拖二商鋪）。16. 商鋪價格范圍：6000-8000元之間。17. 商鋪銷售均價：約7000元/平米。18. 銷售情況：一期：2010年11月份入市；二期：沿街品牌形象店，2011年6月開盤。截至目前約銷售70%。19. 優(yōu)惠政策：首付50%，按揭9.9折、一次性付款9.6折。每年返租6%，共計18

31、%，一次性返還抵扣房款。20. 車位：地上停車位。 21. 投放媒體：DM單頁、戶外廣告，橫幅等。22. 客戶群體：自營建材生意客戶、本地投資客。七、五洲雅苑1. 開發(fā)商：安徽省無為縣鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2. 銷售中心地址：無城西門無開路與巢無路交匯處。3. 代理公司：家樂房產(chǎn)（寧波）。 4. 電話：0565-6366666。 5. 物業(yè)類別：小高層、高層住宅；沿街商鋪。6. 總建筑面積：12萬平米。7. 項目推出物業(yè)量：一期推出5棟樓，共計：154套。8. 商鋪面積范圍：44-130平米；（44平米、78平米、126平米、130平米）。9. 住宅價格范圍：4100-4900元/平米。 1

32、0. 住宅銷售均價：約4500元/平米。11. 優(yōu)惠政策：一次性98%，按揭無優(yōu)惠。12. 銷售情況：一期2012年1月16日開盤，銷售率80%。商鋪還未銷售。13. 車位：地面停車位。 14. 投放媒體：DM單頁、戶外大牌、橫幅等。15. 總結(jié)：優(yōu)勢：老城區(qū)輻射區(qū)內(nèi)，周邊配套成熟，交通便利。 劣勢：項目工程較慢，沿街相對吵鬧。 機會：位于城市新老城區(qū)交匯處，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?威脅：目前城市發(fā)展以向南為主，會受到藍鼎中央城的影響。八、月牙山莊1. 開發(fā)商：無為縣歐藝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2. 銷售中心地址：無城西門無開路與巢無路交匯處。3. 代理公司：杭州安邦置業(yè)顧問。 4. 電話：0565-6

33、660000。 5. 物業(yè)類別：多層住宅；沿街商鋪。6. 項目占地：13000平米。7. 總建筑面積：2萬多平米。8. 項目物業(yè)量：6棟多層住宅，共計200多套。9. 住宅價格范圍：4600-5900元/平米。10. 優(yōu)惠政策：一次性98%，按揭99%。11. 銷售情況：尾盤狀況，基本售罄。12. 車位：地面停車位。 13. 投放媒體：DM單頁、戶外大牌、橫幅等。九、觀瀾半島 1. 開發(fā)商：安徽無為縣鴻日置業(yè)發(fā)展有限公司2. 銷售中心地址：無為縣濱河西路（無為植物園對面）3. 代理公司：尚銳（中國）地產(chǎn)機構(gòu) 4. 電話：0565-6150000 5. 物業(yè)類別：住宅、五星級酒店、酒店式公寓、商

34、業(yè)。6. 項目占地：39350平米。7. 總建筑面積：10萬多平米（住宅：48660平米，酒店：31338平米、商業(yè)：9856平米）8. 項目物業(yè)量：住宅368套。9. 推出物業(yè)量：一期推出1棟高層住宅6號樓，共計72套。10. 綠化率：40.6%11. 住宅面積范圍：120-140平米。12. 住宅價格范圍：2888元起-4300元/平米。13. 住宅銷售均價：約3700元/平米14. 優(yōu)惠政策：一次性96%，按揭每平米優(yōu)惠30元。15. 銷售情況：一期截至目前銷售70套（共計72套），銷售率97%。16. 車位：地面停車位，共計256個。 17. 投放媒體：DM單頁、戶外大牌、橫幅等。16

35、. 總結(jié)：優(yōu)勢：一線雙水岸，水景美麗，坐擁植物園；項目自身配套5星級大酒店。 劣勢：項目工程較慢，目前只建設(shè)一棟樓。周邊教育、購物等配套不是很完善。 機會：位于城市新老城區(qū)交匯處，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?威脅：項目銷售會受到藍鼎中央城的影響。十、藍鼎中央城1. 開發(fā)商：無為藍鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2. 銷售中心地址：無為縣城南新區(qū)高新大道與軍二路交口。 3. 電話：0565-3668888。 4. 物業(yè)類別：住宅、五星級酒店、商業(yè)綜合體、學(xué)校。5. 項目占地：454畝6. 容積率：3.07. 總建筑面積：140萬平米（商業(yè)綜合體17萬平米）。8. 項目物業(yè)量：一二期推出物業(yè)3850套。9. 物業(yè)費：

36、1.3元/平米。10. 住宅面積范圍/比例：94-140平米（94平米約占35%、116平米約占35%、121平米約占25%、140平米約占5%）。11. 住宅價格范圍：一期價格范圍3218-4100元/平米；二期價格范圍3218-4500元/平米。12. 住宅銷售均價：一期均價：3850元/平米；二期均價：4050元/平米13. 住宅優(yōu)惠政策：一次性97%，按揭99%（二期按揭付款無優(yōu)惠）。14. 商鋪面積范圍：89平米-300平米。15. 商鋪格局：開間4.5米，進深15米；1層層高4.5米，2層層高3.9米。16. 商鋪價格范圍：1層11000元-21000元/平米；2層6000元-90

37、00元/平米。17. 商鋪銷售均價：1層均價：15000元/平米；2層均價：8000元/平米。18. 商鋪優(yōu)惠政策：一次性付款每平米優(yōu)惠1000元，按揭無優(yōu)惠。19. 銷售情況： 2012年1月15日開盤，2011年9月進場開始客戶積累。 住宅：銷售約2000套，銷售率約50%；2012年春節(jié)前后是銷售高峰期。 商鋪：銷售率約20%。 銷售額：目前銷售額累計約5.5億。 付款比例：一次性客戶40%，按揭客戶60%。20. 投放媒體：DM單頁、戶外大牌、橫幅、圍墻廣告、高炮、車體廣告等。21. 總結(jié)：優(yōu)勢：規(guī)模大，物業(yè)類別較全（住宅、酒店、沿街商鋪、商業(yè)綜合體等），且項目處于無 為縣城市發(fā)展的趨

38、勢中。 劣勢：項目規(guī)模大，交付時間較長；由于體量大，建設(shè)落成需要時間久。目前周邊教育、 購物等配套設(shè)施不完善。 機會：位于城市發(fā)展趨勢中，且項目附近是無為縣新政務(wù)區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿姟?威脅：周邊樓盤五洲雅苑、觀瀾半島的開發(fā)銷售會分流部門目標(biāo)客戶。11、 鴻運親水嘉園1. 開發(fā)商：安徽鴻運實業(yè)發(fā)展有限公司2. 銷售中心地址：東門鎖梗路3. 代理公司：新和盛機構(gòu)家樂房產(chǎn)4. 電話：0565-6672666 63676995. 物業(yè)類別：小高層住宅、沿街商鋪。6. 項目占地：9000平米。7. 總建筑面積：21000平米8. 項目物業(yè)量：住宅166套；商鋪不賣。9. 住宅面積范圍：81-139平米（

39、81平米、87平米、101平米、108平米、110平米、118平米、128平米、139平米）10. 住宅價格范圍：5000-6500元/平米11. 住宅銷售均價：約6000元/平米12. 住宅優(yōu)惠政策：一次性付款98%，按揭每平米優(yōu)惠50元。13. 銷售情況：截至目前銷售率70%。14. 投放媒體：DM單頁、戶外大牌、橫幅、圍墻廣告等。15. 總結(jié)：優(yōu)勢：離市中心較近，周邊配套相對較為完善，項目對面是景觀湖。 劣勢：周邊商業(yè)不是很成熟，項目規(guī)模較?。?棟樓），戶型面積偏大。 機會：位于環(huán)城河對面，且項目處于新老城區(qū)的交匯處，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?威脅：項目銷售會受到觀瀾半島、藍鼎中央城的影響。小結(jié)：

40、無為縣在售的樓盤中，商業(yè)項目有“無為建材大市場”，但該樓盤屬于建材類專業(yè)市場，同時在營銷策略中我們了解到該項目的銷售方式主要以返租為主（每年6%，連續(xù)返租3年，并通過購房款直接扣除）的銷售模式。該項目屬于專業(yè)類市場，與純商業(yè)的商業(yè)綜合體項目沒有直接的沖突。但是項目的投資類運營方式會分流一部分投資型的市場客戶。 再有就是“藍鼎中央城”的項目中有一個17萬方的一站式購物中心，該購物中心位于“藍鼎中央城”的項目中間，區(qū)位屬于無為縣向南發(fā)展的新政務(wù)區(qū)，未來該區(qū)域也將是無為縣的城市發(fā)展中心。但是該一站式購物中心目前“藍鼎中央城”對外介紹是開發(fā)商持有，不對外銷售。假設(shè)以上信息屬實，那對于我們開發(fā)商業(yè)綜合體

41、的情況下，從銷售上不會分流我們的客群，但是從未來的商業(yè)經(jīng)營上，將會面對較強考驗。 銷售情況排序：無為縣目前在售樓盤中城南的銷售情況最好（代表樓盤有：藍鼎中央城、觀瀾半島、融城綠景、鴻運親水嘉園等）；城西銷售情況其次（代表樓盤有：五洲雅苑、月牙山莊、和諧花園）；城北和城東的銷售情況較差（代表樓盤有：香榭麗苑、御龍灣等）； 銷售價格排序：城中樓盤和城中周邊的樓盤銷售均價最高（代表樓盤有：寰宇國際、鴻運親水嘉園、融城綠景）；其次是無為縣城以前開發(fā)的老樓盤還在銷售中的項目和城中附近的樓盤（代表樓盤有：和諧花園、月牙山莊、五洲雅苑、香榭麗苑）；最后是無為縣城南區(qū)域和城北區(qū)域及2012年新推出的樓盤價格最

42、低（代表樓盤有：藍鼎中央城、觀瀾半島、御龍灣）。 無為縣城市住宅與商鋪均價：通過調(diào)研和分析，無為縣目前的住宅均價在4500元/平米左右；商鋪均價在15000元/平米左右。12、 無為縣房地產(chǎn)市場調(diào)研總結(jié) 經(jīng)過市調(diào)，整個無為縣房地產(chǎn)市場這幾年是處于快速成長、并適當(dāng)回落的階段。09年無為縣城市住宅的均價在3000多元/平米，經(jīng)過兩年的增長最高峰在6500元（2011年7月左右）的價格，一方面受宏觀大環(huán)境的影響特別是09年，另一方面也是由于無為縣房地產(chǎn)行業(yè)的市場供應(yīng)量不足，致使價格的高升。 2011年下半年隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)及顧客的觀望心理，在2011年年底至2012年年初各個在售樓盤的住宅價格

43、均有小幅度的調(diào)整，其藍鼎中央城項目的低價入市也給整個無為縣房地產(chǎn)市場的價格帶來一次沖擊。 從藍鼎中央城的銷售去分析（開盤2個月熱銷2000套住宅，蓄水6個月），市場的需求還是很旺盛的，但是從整個無為縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場去看，除藍鼎中央城銷售火爆以外，其他樓盤銷售情況都不是很理想。因此通過市場調(diào)研和對無為縣房地產(chǎn)市場的綜合分析之后了解，導(dǎo)致藍鼎中央城銷售火爆的因素取決于以下幾個方面：價格、項目所在的區(qū)位（城市向南拓展，位于新政務(wù)區(qū)之中）、規(guī)模、品牌、營銷策略等；但是其主要因素還是住宅的價格3218元起的銷售策略。藍鼎中央城在開盤時的價格是整個無為縣價格最低的住宅樓盤，當(dāng)時在售的其他樓盤價格范圍在4

44、500-6000元之間，藍鼎中央城的低價入市，在無為縣具有很強的市場競爭力，因此通過短短2個月的開盤銷售期，達到2000套的銷售成績。 通過以上的調(diào)研資料及分析得出的總結(jié)：無為縣的住宅市場需求量還是很強的，其導(dǎo)致2011年下半年市場低迷的主要原因除國家宏觀的調(diào)控政策和顧客的觀望心理之外，還包括價格的因素。因此在未來的銷售策略中除考慮國家的宏觀政策調(diào)控和顧客的觀望心理之外，還要著重考慮項目在入市開盤時的合理定價，才能更好的迎合市場消費者的需求，達到理想的銷售目標(biāo)。以下是無為縣房地產(chǎn)市場的各參考數(shù)據(jù)：1、無為縣土地出讓面積：以上圖表所示，土地出讓面積隨著城市發(fā)展逐步提高，2011年土地出讓面積是2010年土地出讓面積的兩倍，由此可見房地產(chǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)化速度加快。2、 受政策及價格因素影響，房地產(chǎn)銷量呈一定減少趨勢：2009年、2010年房地產(chǎn)發(fā)展較為平穩(wěn)，2011年上半年因價格因素，但總銷售額達到較高水平。匯報完畢！銷售部翟明彥2012年3月3日26